TRIBUNALE DI LAMEZIA TERME CONSULENZA TECNICA D UFFICIO

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1 TRIBUNALE DI LAMEZIA TERME ESECUZIONE IMMOBILIARE G. E. Dott. Alessandro Brancaccio CONSULENZA TECNICA D UFFICIO Procedura esecutiva n. 81/2009 PROMOSSA DA: BNL BANCA NAZIONALE DEL LAVORO S.P.A. Contro.OMISSIS. C.T.U. ARCH. MARIA PROCOPIO Studio in via S. Guzzi n Lamezia Terme (CZ) Tel/fax 0968/ maria.procopio@alice.it certificata: maria.procopio@pec.it P.Iva

2 RELAZIONE TECNICA 1. Premessa La sottoscritta Maria Procopio, architetto, iscritta all Ordine Professionale degli Architetti, Pianificatori, Paesaggisti e Conservatori della Provincia di Catanzaro al n. 1442, nonché all Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Lamezia Terme; essendo stata nominata C.T.U. nella causa n. 81/2009 tra Banca Nazionale del Lavoro contro.omissis. dal giudice dott. A. Brancaccio e prestato giuramento di rito nell udienza del 22/12/2009, redige la seguente relazione tecnica in risposta ai quesiti richiesti, di seguito indicati: QUESITO N 1: Se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione ex art. 567 cod. proc. Civ. è necessaria e però manca in atti o è inidonea, riferisca l esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senz altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni; QUESITO N 2: Se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12; QUESITO N. 3: Be i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione è necessaria e però manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda l esperto a redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la documentazione è mancante e\o inidonea ( descrizione da accludere, a guisa di introduzione, alla relazione in risposta agli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri beni, secondo i quesiti postigli da 4 a 12; per i beni per i quali la documentazione è completa ed idonea: QUESITO N. 4: identifichi con precisi dati catastali e confini e descriva dettagliatamente l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento e l eventuale sussistenza di altre procedure esecutive gravanti sul medesimo; in tal caso, sospenda le operazioni peritali, relazionando al g.e.; Causa civile n. 81/2009 CTU Arch. Maria Procopio Pagina 2

3 QUESITO N. 5: QUESITO N. 6: QUESITO N. 7: QUESITO N. 8: precisi la provenienza del bene al debitore esecutato e se questi risulti essere l unico proprietario, producendo anche l atto in virtù del quale ha acquisito la proprietà; valuti la possibilità di una divisione dei beni in caso di comproprietà e, ove sussistono i presupposti, predisponga un progetto di divisione in natura dei medesimi, con formazione delle singole masse e le determinazione degli ipotetici conguagli in denaro; dica dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento e di diritti reali ( quali usufrutto, uso, abitazione, servitù, etc) che delimitano la piena fruibilità del cespite, indicando anche per questi ultimi l eventuale anteriorità alla trascrizione del pignoramento; indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato, a tal uopo producendo l estratto dell atto di matrimonio e indicando la sussistenza di eventuali convenzioni patrimoniali riportate a margine dello stesso; QUESITO N. 9: riferisca dell esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili; QUESITO N.10: riferisca dell esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente ( come iscrizioni ipotecarie, trascrizioni di pignoramenti, trascrizioni di sequestri conservativi, etc.), indicando in particolare i creditori iscritti; QUESITO N. 11: acquisisca e depositi aggiornate visure catastali ed ipotecarie per soggetto e per immobile, segnalando eventuali discrasie tra le risultanze delle stesse all esito di un accurato controllo incrociato; QUESITO N. 12: riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di Causa civile n. 81/2009 CTU Arch. Maria Procopio Pagina 3

4 destinazione urbanistica di cui all art. 30 del T.U. di cui al D.P.R n. 380, nonché le notizie di cui all art. 46 di detto T.U. e di cui all art. 40 della L n. 47, e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all art. 46, comma 1, del citato T.U., ovvero di cui all art. 40, co. 2 della citata L. 47\85, faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con l avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46, co. 5, del citato T.U. e di cui all art. 40, co. 6 della citata L. 47\85; quantifichi, poi, le eventuali spese di sanatoria e di condono; Quesito n. 13: determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro ( quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati; Quesito n. 14: corredi la relazione da presentare anche in formato e su supporto informatici ( e segnatamente in formato testo o word per Windows Microsoft, nonché pdf per Adobe Acrobat) o equivalente di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi: la sommaria descrizione, il comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali ( limitati: per i terreni, al foglio, alla particella ed all eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno), l attuale proprietario e, comunque, il titolo di provenienza del bene, l eventuale stato di comproprietà, le iscrizioni e le trascrizioni, lo stato di occupazione, le regolarità edilizio urbanistiche, l abitabilità e l agibilità, il valore del bene da porre a base d asta; Quesito n. 15: estragga reperto fotografico anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente dello stato dei luoghi, comprensivo, in caso di costruzione, anche degli interni. Causa civile n. 81/2009 CTU Arch. Maria Procopio Pagina 4

5 2. Avvio delle operazioni peritali Ad evasione dell incarico ricevuto ed in seguito ad una prima disamina della documentazione contenuta nel fascicolo, in data 22\02\2010 ho proceduto alla convocazione delle parti con lettera raccomandata A/R, fissando l avvio delle operazioni peritali per il giorno 12\03\2010 alle ore 16,00, presso il luogo oggetto di causa, sito nel Comune di Lamezia Terme in via Canova n. 11. Alla data stabilita mi sono recata sul posto, per dare inizio alle operazioni peritali, come risulta dal relativo verbale di sopralluogo ( All. n. 1). Sul posto si è presentata la sig.ra.omissis., in qualità di proprietaria. Alla continua presenza della stessa ho proceduto alla realizzazione di fotografie misurazioni e rilievi. Sono seguite altre verifiche presso enti e uffici pubblici al fine di acquisire altra documentazione utile alla redazione della presente consulenza tecnica. Causa civile n. 81/2009 CTU Arch. Maria Procopio Pagina 5

6 3. Il bene oggetto di perizia: Il contesto di riferimento L immobile oggetto della presente perizia è situato nel Comune di Lamezia Terme in via Canova n. 11. L area in cui lo stesso si trova, è caratterizzata da uno sviluppo prettamente residenziale, con fabbricati di tipo a schiera, in linea e a ville. L area è servita da mezzi pubblici, è dotata di spazi verdi ed è localizzata in una posizione favorevole rispetto alla superstrada S.S. 380 che collega Lamezia con Catanzaro e con l autostrada SA-RC. VEDUTA DALL ALTO Causa civile n. 81/2009 CTU Arch. Maria Procopio Pagina 6

7 4. Risposte ai quesiti QUESITO N 1: Se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione ex art. 567 cod. proc. Civ. è necessaria e però manca in atti o è inidonea, riferisca l esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senz altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni; RISPOSTA AL QUESITO N. 1 In seguito alla verifica degli atti contenuti nel fascicolo, si conclude che per il bene pignorato la documentazione presente è stata prodotta in conformità a quanto disposto dall art. 567 c.p.c., pertanto, la scrivente procede in risposta ai quesiti posti dal Sig. G.E.. QUESITO N 2: Se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12; RISPOSTA AL QUESITO N. 2 I beni inseriti nell atto di pignoramento consistono in beni per i quali la documentazione prodotta dal creditore procedente è da ritenersi idonea. QUESITO N. 3: Se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione è necessaria e però manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda l esperto a redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la documentazione è mancante e\o inidonea ( descrizione da accludere, a guisa di introduzione, alla relazione in risposta agli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri beni, secondo i quesiti postigli da 4 a 12; RISPOSTA AL QUESITO N. 3 Non ricorrendo la situazione prevista dal quesito n. 3, si procede con risposta al quesito n. 4 QUESITO N. 4: identifichi con precisi dati catastali e confini e descriva dettagliatamente l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento e l eventuale sussistenza di altre procedure esecutive gravanti sul medesimo; in tal caso, sospenda le operazioni peritali, relazionando al g.e.; Causa civile n. 81/2009 CTU Arch. Maria Procopio Pagina 7

8 RISPOSTA AL QUESITO N. 4 Durante le verifiche effettuate sul posto, la scrivente ha accertato che l immobile si trova in via Canova n. 11. Confina con proprietà Pileggi, Nunnari- Cerra, e spazio condominiale. Nell Atto di Pignoramento notificato il 5 agosto 2009, l immobile è così individuato: appartamento per civile abitazione sito in Lamezia Terme, zona censuaria di Sambiase, alla via Canova n. 11, composto di vani catastali 7,5 censito al N.C.E.U. al foglio di mappa n. 85, particella 1625 sub. 15, PT 1-2, vani 7,5, categ. A/2, classe U. Sulla base della documentazione acquisita dal CTU, presso il N.C.E.U., l immobile è riportato al foglio di mappa n. 85, particella 1625, sub 15. Pertanto i dati rilevati consentono di accertare la corrispondenza degli elementi identificativi del bene tra atto di pignoramento con i dati del N.C.E.U. DATI CATASTALI Catasto Comune Foglio Numero Sub Vani Categoria Classe Rendita Fabbricati Lamezia Terme- Sambiase Ubicazione ,5 A/2 U 581,01 Intestazione Via Canova n.11- Lamezia Terme (CZ).omissis. nata a Lamezia Terme il 24/05/1974 CRSLNR74E64M208H CONSISTENZA: Abitazione Superficie utile: mq 108,00 Superficie lorda: mq 130,00 Superficie commerciale: mq 134,30 Garage Superficie utile: mq 19,50 Superficie commerciale: mq 22,00 In seguito agli accertamenti effettuati, non risulta alcuna sussistenza di procedure esecutive gravanti sul bene; Causa civile n. 81/2009 CTU Arch. Maria Procopio Pagina 8

9 DESCRIZIONE DELLE CARATTERISTICHE DELL IMMOBILE L intero fabbricato è caratterizzato da due corpi scala che servono rispettivamente due unità immobiliari. Al piano terra sono presenti garage. Le singole unità immobiliari si sviluppano su due livelli e precisamente: al piano primo la zona giorno e al piano secondo la zona notte. La struttura del fabbricato risulta essere stata costruita con C. E. n nell anno 1990, e poi completata, con successivi permessi a costruire, dalla società Edilsystem s.r.l. nell anno Per quanto riguarda l appartamento in oggetto, questo risulta così composto: Al piano primo troviamo l ingresso che apre direttamente nella zona soggiorno, la cucina, un bagno, un ripostiglio e due balconcini. Dal soggiorno, attraverso una scala in legno, si accede al piano secondo dove troviamo uno studio, una camera da letto con cabina armadio, una cameretta, un bagno un ripostiglio e due balconcini. Di seguito sono descritte le finiture esterne ed interne presenti: Le facciate esterne si presentano intonacate e tinteggiate; Le veneziane esterne sono in legno, in discrete condizioni; La pavimentazione interna è costituita da piastrelle cm (33 x 33) in gres porcellanato, in buone condizioni; Causa civile n. 81/2009 CTU Arch. Maria Procopio Pagina 9

10 La scala interna è in legno in ottime condizioni; Il rivestimento dei bagni è in piastrelle di ceramica cm (20 x 20), in buone condizioni; I sanitari presenti nei bagni, sono in buone condizioni; Il portoncino d ingresso è blindato con rivestimento in legno, in buone condizioni; Le porte interne sono in legno tamburato di color ciliegio, in buone condizioni; L impianto di riscaldamento è autonomo; E presente l impianto citofonico; Non è presente l impianto antintrusione. Dall esame complessivo dell immobile effettuato durante il sopralluogo del 12/03/2010, si riscontra, un buon stato di conservazione dell immobile. QUESITO N. 5: precisi la provenienza del bene al debitore esecutato e se questi risulti essere l unico proprietario, producendo anche l atto in virtù del quale ha acquisito la proprietà; RISPOSTA AL QUESITO N. 5 Dall Atto di Compravendita reperito dalla scrivente, risulta che l immobile è di piena proprietà della sig.ra.omissis., in quanto pervenutole dalla società Edilsystem s.r.l. con sede in Lamezia Terme, a seguito di compravendita per atto del Notaio Rosaria Carmela Agapito del 30/03/2005, Rep. N trascritto ai RR-II di Catanzaro il 04/04/2005 ai n R.G. e 4478 R.P. QUESITO N. 6: valuti la possibilità di una divisione dei beni in caso di comproprietà e, ove sussistono i presupposti, predisponga un progetto di divisione in natura dei medesimi, con formazione delle singole masse e le determinazione degli ipotetici conguagli in denaro; RISPOSTA AL QUESITO N. 6 In relazione alla possibilità di una divisione, tale evenienza è da escludere rappresentando il bene un unica unità funzionale non suscettibile di divisione. QUESITO N. 7: dica dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in Causa civile n. 81/2009 CTU Arch. Maria Procopio Pagina 10

11 data antecedente al pignoramento e di diritti reali ( quali usufrutto, uso, abitazione, servitù, etc) che delimitano la piena fruibilità del cespite, indicando anche per questi ultimi l eventuale anteriorità alla trascrizione del pignoramento; RISPOSTA AL QUESITO N. 7 Il bene al momento del sopralluogo risultava occupato dal nucleo familiare della sig,ra.omissis., in quanto proprietaria dell immobile. Dalle verifiche effettuate presso gli uffici competenti non risultano contratti registrati e diritti reali che delimitano la piena fruibilità del cespite. QUESITO N. 8: indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato, a tal uopo producendo l estratto dell atto di matrimonio e indicando la sussistenza di eventuali convenzioni patrimoniali riportate a margine dello stesso; RISPOSTA AL QUESITO N. 8 Dalla verifica effettuata presso l Ufficio dello Stato Civile del Comune di Lamezia Terme, risulta che la sig,ra.omissis., ha contratto matrimonio, il 19/12/2004 a Lamezia Terme, in regime di separazione dei beni, come si evince dall Estratto dell Atto di Matrimonio (Allegato n. 2). QUESITO N. 9: riferisca dell esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili; RISPOSTA AL QUESITO N. 9 Dagli accertamenti si evidenzia che non vi sono vincoli gravanti sul bene che resteranno a carico dell acquirente. QUESITO N.10: riferisca dell esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente ( come iscrizioni ipotecarie, trascrizioni di Causa civile n. 81/2009 CTU Arch. Maria Procopio Pagina 11

12 RISPOSTA AL QUESITO N. 10 pignoramenti, trascrizioni di sequestri conservativi, etc.), indicando in particolare i creditori iscritti; ISPEZIONE PER SOGGETTO 1) TRASCRIZIONE A FAVORE DEL 04/04/2005 Reg. Part Reg. Gen Pubblico Ufficiale Agapito Rosaria Carmela Rep. N /13477 del 30/03/2005 ATTO TRA VIVI COMPRAVENDITA Immobili siti in Lamezia terme (CZ). 2) ISCRIZIONI CONTRO del 21/11/2007 Reg. Part Reg. Gen Pubblico Ufficiale TRIBUNALE Rep. 385/2007 del 14/11/2007 IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO Immobile sito in Lamezia Terme Fgl. 85 part.lla 1625 sub. 15 A favore EDILSYSTEM S.R.L. contro.omissis. 3) TRASCRIZIONI CONTRO del 16/09/2009 Reg. Part Reg. Gen Pubblico Ufficiale TRIBUNALE Rep. 562 del 05/08/2009 ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI ISPEZIONE PER IMMOBILE Comune di Lamezia Terme (CZ) Catasto U Fgl. N. 85 Part.lla 1625 Subalterno 15 1) ISCRIZIONE DEL 27/11/2004 Reg. Part Reg. Gen Pubblico Ufficiale Bilangione Mario Rep. N /23385 del 23/11/2004 IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO 2) TRASCRIZIONE DEL 04/04/2005 Reg. Part Reg. Gen Pubblico Ufficiale Agapito Rosaria Carmela Rep. N /13477 del 30/03/2005 ATTO TRA VIVI COMPRAVENDITA Immobili siti in Lamezia terme (CZ). 3) TRASCRIZIONI del 16/09/2009 Reg. Part Reg. Gen Pubblico Ufficiale TRIBUNALE Rep. 562 del 05/08/2009 ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI Causa civile n. 81/2009 CTU Arch. Maria Procopio Pagina 12

13 Nota:Nell ispezione per immobile, non risulta l Ipoteca Giudiziale che invece è riportata nell ispezione per dati anagrafici, poiché il codice della zona censuaria di Sambiase non è stato riportato correttamente ( allegato n. 7). QUESITO N. 11: acquisisca e depositi aggiornate visure catastali ed ipotecarie per soggetto e per immobile, segnalando eventuali discrasie tra le risultanze delle stesse all esito di un accurato controllo incrociato; RISPOSTA AL QUESITO N. 11 Avendo acquisito presso gli uffici del Catasto e della Conservatoria dei registri Immobiliari di Catanzaro la documentazione aggiornata per soggetto e per immobile, previo accurato controllo della stessa, si attesta la corrispondenza dei dati ivi contenuti. QUESITO N. 12: riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del T.U. di cui al D.P.R n. 380, nonché le notizie di cui all art. 46 di detto T.U. e di cui all art. 40 della L n. 47, e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all art. 46, comma 1, del citato T.U., ovvero di cui all art. 40, co. 2 della citata L. 47\85, faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con l avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46, co. 5, del citato T.U. e di cui all art. 40, co. 6 della citata L. 47\85; quantifichi, poi, le eventuali spese di sanatoria e di condono; RISPOSTA AL QUESITO N. 12: Dalle indagini effettuate dal CTU presso l ufficio condono del Comune, risulta che il fabbricato di cui fa parte l unità immobiliare, è stato realizzato con Concessione Edilizia n rilasciata dal Comune di Lamezia Terme il 30/04/1990. Successivamente, in seguito ad abusi realizzati dagli originari proprietari fu presentata domanda di condono con successivo rilascio della concessione in sanatoria n. 216 del 9 maggio In seguito all acquisto dell immobile da parte della società Edilsystem s.r.l., avvenuto il 23/06/2003, la stessa ha presentato un permesso a costruire del 5 novembre 2003 n. C -113 ( pratica 136/0-2003) e successivamente altro permesso a costruire del 23 settembre 2004 pratica n. Causa civile n. 81/2009 CTU Arch. Maria Procopio Pagina 13

14 329/0/2004. Con quest ultimo è stato presentato il progetto corrispondente allo stato attuale, ad eccezione del garage che in progetto è riportato come posto auto (aperto) mentre nello stato di fatto è uno spazio chiuso di mq 22,00. Il garage risulta, dunque, essere stato realizzato abusivamente poiché ha generato un aumento di volumetria rispetto al progetto autorizzato. L abuso non è sanabile tenuto conto che l epoca di realizzazione delle opere è successiva alla data dell ultimo condono. Per l immobile in oggetto è stato rilasciato certificato di agibilità del 24/02/2005 n. 11. La destinazione urbanistica dell area, per come indicata nel Certificato di destinazione Urbanistica ( Allegato n. 8) rilasciato dal Comune di Lamezia Terme il 6 aprile 2010, è la seguente: ZONA CR Area urbana ad organizzazione morfologica complessa da realizzare mediante nuovo impianto per iniziativa privata. Infine, l esame della documentazione non rileva l esistenza di nullità in atti per come previsto all art. 46, comma 1, del D.P.R. n. 380 /01 ovvero all art. 40, comma 2 della L. 47/85. Quesito n. 13: determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della RISPOSTA AL QUESITO N. 13 determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro ( quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati; Per la valutazione dell immobile si è proceduto mediando i valori ottenuti dai due metodi di stima utilizzati: il metodo sintetico-comparativo e il metodo analitico. La superficie commerciale dell immobile è: Abitazione: mq 134,30 Garage: mq 22,00 VALUTAZIONE ATTRAVERSO IL METODO SINTETICO -COMPARATIVO Causa civile n. 81/2009 CTU Arch. Maria Procopio Pagina 14

15 Per la determinazione del valore commerciale sono stati presi in considerazione i dati forniti dall Osservatorio Immobiliare dell Agenzia del Territorio ( Allegato n. 9), gli andamenti e i prezzi medi di vendita nella zona nonché le informazioni reperite presso le Agenzie Immobiliari. Si è tenuto conto della consistenza, dello stato di manutenzione e conservazione del bene, dell ubicazione dell immobile. Dalle informazioni acquisite, il CTU ritiene congruo l importo di 1.250,00 al mq per l abitazione ed 500,00 per il garage, quindi il valore commerciale dell immobile sarà pari a ,00 VALUTAZIONE ATTRAVERSO IL METODO ANALITICO Il canone di locazione annuo è di 6.000,00 calcolato sulla base di un ipotetico affitto mensile di /mese 500,00 stabilito rispetto ai prezzi medi praticati in zona per immobili similari. Quindi: Reddito lordo annuo 6.000,00 Spese per imposte 1.200,00 Reddito netto annuo 4.800,00 Il saggio di capitalizzazione ( r ) è stato determinato partendo da un saggio del 3,00% al quale sono stati applicati le aggiunte derivanti da: - Influenze ascendenti ( espressi in centesimi ) Necessità di interventi di manutenzione ord. e straord. + 0,1 % Caratteristiche negative estrinseche + 0,1 % Sfitti e inesigibilità + 0,2 % Età dell edificio + 0,1 % - Influenze discendenti ( espressi in centesimi ) Disponibilità di parcheggi e spazi verdi - 0,2 % Facilità di collegamenti - 0,1 % Ubicazione dell immobile rispetto al centro urbano - 0,1 % Presenza di attrezzature collettive ( scuole, mercati, uffici ecc.) - 0,2 % Il saggio di capitalizzazione determinato è pari a 2,9 %. Dall applicazione della formula Vm = Rn /r si ottiene il valore di mercato dell immobile con il metodo analitico. Vm = 4.800,00 / 2,9 % = ,00 Causa civile n. 81/2009 CTU Arch. Maria Procopio Pagina 15

16 Conclusioni Per quanto sopra esposto, la sottoscritta ritiene che all immobile oggetto della stima possa essere attribuito un valore pari alla media dei valori ottenuti con i procedimenti estimali sopra indicati, e precisamente: Metodo sintetico: Valore di mercato pari a ,00 Metodo analitico: Valore di mercato pari a ,00 ( , ,00) : 2 = ,00 IN CONCLUSIONE IL CTU RITIENE CHE IL PIÙ PROBABILE VALORE DI MERCATO DA ATTRIBUIRE ALL IMMOBILE È PARI A ,00 ( DICONSI EURO CENTOSETTANTADUEMILACENTONOVANTASEI) LOTTO DI VENDITA Immobile situato nel Comune di Lamezia Terme in via Canova n. 11. Distinto al N.C.E.U. al foglio di mappa n. 85, particella 1625, subalterno n. 15. L unità immobiliare è così composta: Abitazione mq 134,30 -Piano primo: cucina, soggiorno, bagno, lavanderia, due balconcini e scala interna in legno; - Piano secondo: Camera da letto matrimoniale con cabina armadio, due camere, bagno, ripostiglio e due balconcini. Garage mq 22,00 VALORE DI STIMA DEL LOTTO ,00 ( EURO CENTOSETTANTADUEMILACENTONOVANTASEI) Quesito n. 14: corredi la relazione da presentare anche in formato e su supporto informatici ( e segnatamente in formato testo o word per Windows Microsoft, nonché pdf per Adobe Acrobat) o equivalente di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi: la sommaria descrizione, il comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione Causa civile n. 81/2009 CTU Arch. Maria Procopio Pagina 16

17 e dati catastali ( limitati: per i terreni, al foglio, alla particella ed all eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno), l attuale proprietario e, comunque, il titolo di provenienza del bene, l eventuale stato di comproprietà, le iscrizioni e le trascrizioni, lo stato di occupazione, le regolarità edilizio urbanistiche, l abitabilità e l agibilità, il valore del bene da porre a base d asta; RISPOSTA AL QUESITO N. 14 Segue a corredo della relazione la planimetria dell immobile e il prospetto riepilogativo del bene. Causa civile n. 81/2009 CTU Arch. Maria Procopio Pagina 17

18 Causa civile n. 81/2009 CTU Arch. Maria Procopio Pagina 18

19 PROSPETTO RIEPILOGATIVO DEL BENE QUALITÀ DELL IMMOBILE PROPRIETÀ UBICAZIONE DELL IMMOBILE DATI CATASTALI Appartamento per civile abitazione Proprietà della sig.ra.omissis. Comune di Lamezia Terme, via Canova, 11. Immobile censito al NCEU al foglio di mappa 85, particella 1625, sub.15. L unità immobiliare è così composta: Abitazione mq 134,30 COMPOSIZIONE Piano primo: cucina, soggiorno, bagno, lavanderia, due balconcini e scala interna in legno; Piano secondo: Camera da letto matrimoniale con cabina armadio, due camere, bagno, ripostiglio e due balconcini. Garage mq 22,00 CONSISTENZA Superficie commerciale abitazione = mq 134,30 Superficie commerciale garage = mq 22,00 CONFINI Confina con proprietà Pileggi, Nunnari Cerra, e spazio condominiale. PROVENIENZA DEL BENE Dall Atto di Compravendita reperito dalla scrivente, risulta che l immobile è di piena proprietà della sig.ra.omissis., in quanto pervenutole dalla società Edilsystem s.r.l. con sede in Lamezia Terme, a seguito di compravendita per atto del Notaio Rosaria Carmela Agapito del 30/03/2005, Rep. N trascritto ai RR II di Catanzaro il 04/04/2005 ai n R.G. e 4478 R.P. ISPEZIONE PER DATI ANAGRAFICI ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI 1) TRASCRIZIONE A FAVORE DEL 04/04/2005 Reg. Part Reg. Gen Pubblico Ufficiale Agapito Rosaria Carmela Rep. N /13477 del 30/03/2005 ATTO TRA VIVI COMPRAVENDITA Immobili siti in Lamezia terme (CZ). 2) ISCRIZIONI CONTRO del 21/11/2007 Reg. Part Reg. Gen Pubblico Ufficiale TRIBUNALE Rep. 385/2007 del 14/11/2007 IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO Immobile sito in Lamezia Terme Fgl. 85 part.lla 1625 sub. 15 A favore EDILSYSTEM S.R.L. contro.omissis. 3) TRASCRIZIONI CONTRO del 16/09/2009 Reg. Part Reg. Gen Pubblico Ufficiale TRIBUNALE Rep. 562 del 05/08/2009 ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI ISPEZIONE PER IMMOBILE Comune di Lamezia Terme (CZ) Catasto U Fgl. N. 85 Part.lla 1625 Subalterno 15 Causa civile n. 81/2009 CTU Arch. Maria Procopio Pagina 19

20 1) ISCRIZIONE del 27/11/2004 Reg. Part Reg. Gen Pubblico Ufficiale Bilangione Mario Rep. N /23385 del 23/11/2004 IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO 2) TRASCRIZIONE DEL 04/04/2005 Reg. Part Reg. Gen Pubblico Ufficiale Agapito Rosaria Carmela Rep. N /13477 del 30/03/2005 ATTO TRA VIVI COMPRAVENDITA Immobili siti in Lamezia terme (CZ). 3) TRASCRIZIONI del 16/09/2009 Reg. Part Reg. Gen Pubblico Ufficiale TRIBUNALE Rep. 562 del 05/08/2009 ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI OCCUPAZIONE REGOLARITÀ EDILIZIA Il bene al momento del sopralluogo risultava occupato dal nucleo familiare della sig,ra.omissis., in quanto proprietaria dell immobile. Dalle indagini effettuate dal CTU presso l ufficio condono del Comune, risulta che il fabbricato di cui fa parte l unità immobiliare, è stato realizzato con Concessione Edilizia n rilasciata dal Comune di Lamezia Terme il 30/04/1990. Successivamente, in seguito ad abusi realizzati dagli originari proprietari fu presentata domanda di condono con successivo rilascio della concessione in sanatoria n. 216 del 9 maggio In seguito all acquisto dell immobile da parte della società Edilsystem s.r.l., avvenuto il 23/06/2003, la stessa ha presentato un permesso a costruire del 5 novembre 2003 n. C 113 ( pratica 136/0 2003) e successivamente altro permesso a costruire del 23 settembre 2004 pratica n. 329/0/2004. Con quest ultimo è stato presentato il progetto corrispondente allo stato attuale, ad eccezione del garage che in progetto è riportato come posto auto (aperto) mentre nello stato di fatto è uno spazio chiuso di mq 22,00. Il garage risulta, dunque, essere stato realizzato abusivamente poiché ha generato un aumento di volumetria rispetto al progetto autorizzato. L abuso non è sanabile tenuto conto che l epoca di realizzazione delle opere è successiva alla data dell ultimo condono. VALORE Il valore dell immobile è stimato in ,00 ( Euro centosettantaduemilacentonovantasei / 00) Causa civile n. 81/2009 CTU Arch. Maria Procopio Pagina 20

21 Quesito n. 15: estragga reperto fotografico anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente dello stato dei luoghi, comprensivo, in caso di costruzione, anche degli interni. RISPOSTA AL QUESITO N. 15 Di seguito sono riportate n. 9 fotografie rappresentative dell immobile. Foto n. 1 Vista lato sud Foto n. 2 Vista lato nord con il garage Causa civile n. 81/2009 CTU Arch. Maria Procopio Pagina 21

22 Foto n. 3 Soggiorno Foto n. 4 Cucina Causa civile n. 81/2009 CTU Arch. Maria Procopio Pagina 22

23 Foto n. 5 Bagno Foto n. 6 Camera da letto matrimoniale con cabina armadio Causa civile n. 81/2009 CTU Arch. Maria Procopio Pagina 23

24 Foto n. 7 Disimpegno zona notte Foto n. 8 Bagno Causa civile n. 81/2009 CTU Arch. Maria Procopio Pagina 24

25 Foto n. 9 Garage Causa civile n. 81/2009 CTU Arch. Maria Procopio Pagina 25

26 Ill.mo sig. Giudice, la sottoscritta arch. Maria Procopio, CTU, con la presente relazione e relativi allegati, ritiene di aver assolto l incarico ricevuto e rimane a Sua disposizione per ogni ulteriore chiarimento. Lamezia Terme, 10 aprile 2010 Il CTU Arch. Maria Procopio Causa civile n. 81/2009 CTU Arch. Maria Procopio Pagina 26

27 5). FONTI DI INFORMAZIONE Ufficio tecnico del Comune di Lamezia Terme; Ufficio dello Stato Civile; Agenzia del Territorio di Catanzaro; Conservatoria dei RR-II di Catanzaro; Studio Notarile Notaio Rosaria Agapito; Agenzie immobiliari di Lamezia Terme. 6). ALLEGATI 1) Verbale di sopralluogo; 2) Estratto Atto di Matrimonio; 3) Atto di Compravendita; 4) Stralcio planimetria catastale; 5) Visure catastali; 6) Planimetria catastale; 7) Visure conservatoria dei RR-II di Catanzaro; 8) Certificato di Destinazione Urbanistica; 9) Quotazioni immobiliari Osservatorio Agenzia del Territorio ; 10) Pubblicazioni agenzie immobiliari. Causa civile n. 81/2009 CTU Arch. Maria Procopio Pagina 27