T R I B U N A L E D I S A L E R N O III Sezione Civile Ufficio Esecuzioni Immobiliari

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1 T R I B U N A L E D I S A L E R N O III Sezione Civile Ufficio Esecuzioni Immobiliari Ill. Sig. Giudice Dott. Alessandro Brancaccio OGGETTO: Procedimento n 503/11 Omississ Premessa Con ordinanza pronunciata in data 2 marzo 2012 la S.V.I. nominava me sottoscritto Dr. Ing. Mattia Pisapia, con studio in Cava de Tirreni, iscritto all Albo degli Ingegneri della provincia di Salerno al n 2815, C.T.U. nel procedimento in oggetto invitandomi a comparire all udienza del 24 aprile 2012 successivamente rinviata all 11 maggio 2012 per il giuramento di rito ed il conferimento del seguente MANDATO 1. se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione ex art. 567 cod. proc. civ. è necessaria e tuttavia, manca in atti o è inidonea, riferisca l esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senz altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni; 2. se i beni consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12; 3. se beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione è necessaria e però manca o è inidonea, sia in beni per i quali detta documentazione è completa ed idonea, proceda l esperto a redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la documentazione 1

2 è mancante e/o inidonea (descrizione da accludere, a giusta introduzione, alla relazione in risposta agli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri beni, secondo i quesiti posti da 4 a 12; per i beni per i quali la documentazione è completa ed idonea: 4. identifichi con precisi dati catastali e confini e descriva l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento e l eventuale sussistenza di altre procedure gravanti sul medesimo; in tal caso, sospenda le operazioni peritali, relazionando al g.e; 5. precisi la provenienza del bene al debitore esecutato e se risulti essere l unico proprietario producendo anche l atto in virtù del quale ha acquisito la proprietà; segnali, altresì, eventuali acquisti mortis causa non trascritti; 6. valuti la possibilità di divisione dei beni in caso di comproprietà e, ove sussistano i presupposti, predisponga un progetto di divisione in natura dei medesimi, con la specifica identificazione dei comproprietari e delle loro generalità, la formazione delle singole masse e la determinazione degli ipotetici conguagli in denaro; 7. dica dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, di cui dovrà specificare la data di scadenza della durata, la data di scadenza per l eventuale disdetta, l eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventuale in corso per il rilascio, e di diritti reali (quali usufrutto, uso, abitazione, servitù, etc.) che delimitino la piena fruibilità del cespite, indicando, anche per questi ultimi, l eventuale anteriorità alla trascrizione del pignoramento; 2

3 8. indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato, a tal uopo producendo l estratto dell atto di matrimonio ed evidenziando la sussistenza di eventuali convenzioni patrimoniali riportate a margine dello stesso e la data della relativa annotazione; 9. riferisca dell esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso o quelli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili. Indichi, in particolare, l importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie); le eventuali spese straordinarie già deliberate, ma non ancora scadute; le eventuali spese condominiali scadute e non pagate negli ultimi due anni antecedenti alla data della perizia; le eventuali cause in corso; le domande giudiziali (precisando se le cause con le stesse introdotte siano ancora in corso ed in che stato), le convenzioni matrimoniali e i provvedimenti di assegnazione della casa coniugale trascritti contro il debitore e, quanto a questi ultimi, anche solo emersi prima del pignoramento nonché le eventuali obbligazioni propter rem); 10. riferisca dell esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente (come iscrizioni ipotecarie, trascrizioni di pignoramenti, trascrizioni di sequestri conservativi) e i costi per le relative cancellazioni; 11. acquisisca e depositi aggiornate visure catastali ed ipotecarie per l immobile e per soggetto (a favore e contro), queste ultime in forma sintetica ed integrale, riferite almeno al ventennio antecedente la data di conferimento dell incarico, 3

4 segnalando eventuali discrasie tra le risultanze delle stesse all esito di accurato controllo incrociato; 12. riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del T.U. di cui al D.P.R n. 380, nonché le notizie di cui all art. 46 di detto T.U. e di cui all art. 40 della L n. 47, e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all art. 46, comma 1, del citato T.U., ovvero di cui all art. 40, co. 6, della citata L. 47/85, faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con l avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46, comma 5, del citato T.U. e di cui all art. 40, comma 6, della citata L. 47/85; quantifichi, poi, le eventuali spese di sanatoria e di condono; 13. determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati; Esponga, altresì, analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima considerati per lo stato d uso e la manutenzione dell immobile, per lo stato di possesso del medesimo, per i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, l abbattimento forfettario per l assenza di garanzia per vizi occulti nonché per eventuali spese condominiali insolute. La necessità di bonifica da eventuali rifiuti, anche tossici o nocivi. Nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca la 4

5 valutazione dell intero e della sola quota, tenendo conto della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise. 14. corredi la relazione da presentare anche in formato e supporto informatici (e segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft, nonché pdf per Adobe Acrobat) di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi: comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali (limitati: per i terreni, alla partita, al foglio, alla particella, all estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati, alla partita, al foglio, alla particella ed all eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno); l attuale proprietario e, comunque, il titolo di provenienza del bene, l eventuale stato di comproprietà, le iscrizioni e le trascrizioni sul medesimo gravanti, lo stato di occupazione, le regolarità edilizio-urbanistiche, l abitabilità e l agibilità, il valore del bene da porre a base d asta; 15. estragga reperto fotografico anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente dello stato dei luoghi, comprensivo, in caso di costruzione, anche degli interni. 2. Svolgimento delle operazioni Verificata la presenza in atti della documentazione ex art. 567 cod. proc. civ. ho convocato le parti, mediante lettera raccomandata RR, per il giorno 19 luglio 2012 alle ore 9.30 in Giffoni Valle Piana (SA) per iniziare le operazioni peritali. A tale accesso fu presente il debitore. Nel corso del sopralluogo ho preso visione dello stato dei luoghi ed ho effettuato un rilievo planimetrico e fotografico del piano inferiore dell appartamento e un rilievo del giardino, mentre non è stato possibile accedere al secondo livello dell appartamento poiché, come ho potuto appurare e per dichiarazione dello 5

6 stesso debitore, la struttura è inagibile. Inoltre ho eseguito tutti i rilievi necessari per rispondere ai quesiti posti. Nel corso delle indagini ho verificato presso la Cancelleria dell Esecuzione Immobiliare del Tribunale di Salerno che non esistono altre procedure a nome del debitore. Successivamente mi sono recato più volte presso l Ufficio Urbanistica del Comune di Giffoni Valle Piana per eseguire le verifiche di regolarità urbanistica dell immobile e richiedere il Certificato di Destinazione Urbanistica relativo al giardino. Inoltre mi sono recato presso l ufficio Anagrafe del Comune di Giffoni Sei Casali per richiedere un certificato che attestasse lo stato civile del debitore. Ho svolto poi indagini presso le agenzie immobiliari della zona al fine di reperire offerte di vendita di beni similari nonostante lo stesso bene fosse stato oggetto di vendita pochi anni prima. 3. Identificazione del bene Gli immobili oggetto del procedimento sono: Porzione di fabbricato su due livelli sito in via Stella n. 18 in Giffoni Valle Piana (SA) identificato al Catasto Fabbricato del predetto comune al foglio 45, p.lla 84, sub 1, P. S1-T, Cat. A/6, cl. 1, vani 2,5, R.C L immobile confina con via Stella, via Lanaro, beni di omissis.., beni di omossis.. o loro rispettivi aventi causa. Giardino sito in via Stella in Giffoni Valle Piana (SA) identificato al Catasto Terreni del predetto comune al foglio 45, p.lla 106, frutteto 2, di ca mq. 46, RD 0,24 RA Il giardino confina con via Stella, con particella 136 e con p.lla 342 del foglio 45. 6

7 Gli identificativi degli immobili corrispondono a quelli riportati nell atto di pignoramento. La porzione di fabbricato è inserito in un complesso di vecchi fabbricati e si sviluppa su due piani. Il piano terra è in parte seminterrato e si estende su due livelli diversi. Il piano terra è suddiviso in tre camere. La prima camera ha accesso direttamente da via Stella e prende luce oltre cha dalla porta d ingresso anche da un finestrino posto al di sopra della porta. Da questa camera si accede sia ad una stanza più piccola priva di aperture all esterno sia, tramite tre gradini, ad una terza stanza provvista di finestra. Al secondo piano si accede dall esterno mediante un ingresso su via Lanaro ed è composto da due vani. Il primo prende luce sia dalla porta d ingresso che da un piccolo finestrino, il secondo vano è provvisto di balconcino. All esterno, su tale balconcino, è edificato un piccolo bagno. La superficie e la disposizione del secondo livello, che non ho potuto rilevare per inagibilità, sono state dedotte dalla pianta catastale e da un vecchio rilievo fornitomi dal debitore. Le piante ricevute risultano compatibili con le foto ed il rilievo eseguiti all esterno del fabbricato. L immobile, oltre ad essere inagibile al primo piano, è completamente da ristrutturare anche al primo livello. L accesso da via Stella è esclusivamente pedonale, mentre da via Lanaro l accesso è anche carrabile. La superficie totale dell immobile è di mq 60,00 e l altezza varia all interno da un minimo di ml ad un massimo di ml Il terreno invece consiste in un piccolo giardino incolto situato a poca distanza dall appartamento con ingresso indipendente ed ha una superficie di circa mq

8 L immobile è inserito in un caratteristico e tranquillo borgo in prossimità del centro della città. Le foto e le planimetrie allegate sono parte integrante delle descrizioni. 4. Provenienza bene Gli immobili sono stati acquistati dal sig. Debitore per il diritto di piena proprietà per atto di compravendita (allegato n. 1) a rogito Notaio Pasquale Cammarano di Salerno del registrato a Salerno e trascritto ai RR.II. di Salerno in data ai nn /1935, da parte dei signori: Omissis 5. Possesso del bene Il piano superiore dell immobile è inagibile ed anche il piano terra necessita di importante ristrutturazione. Attualmente il bene è in possesso del debitore. 6. Stato civile debitore In base al Certificato di Stato Libero rilasciato dal Comune di Giffoni Sei Casali il debitore esecutato è celibe (allegato n. 2). 7. Vincoli Trattandosi di immobile indipendente non ci sono né vincoli né spese condominiali. Le uniche formalità accertate sono quelle relative al pignoramento che riguarda il procedimento in oggetto e sono rilevabili dalle visure allegate. 8. Visure ipo-catastali Gli allegati n. 3 riportano le visure ipotecarie sintetiche degli immobili e del debitore esecutato. Poiché dette visure riportano la prima trascrizione in data , per verificare eventuali discrasie, ho eseguito una visura a nome del precedente proprietario, ma anche in questa visura la prima trascrizione è datata

9 Gli allegati n. 4 riportano le visure storiche catastali degli immobili, la planimetria catastale dell appartamento e lo stralcio di mappa del giardino. 9. Conformità Urbanistiche L immobile è stato edificato in epoca anteriore al 1967 e per esso non si riscontrano titoli edilizi come si evince dal certificato rilasciato dall Ufficio Urbanistica del Comune di Giffoni Valle Piana (allegato n. 5). Il giardino ricade in zona: A2 Esistente Ambientale del P.R.G. del Comune di Giffoni Valle Piana. La zona A2 è costituita da agglomerati urbanistico-edilizi di interesse storicoartistico o ambientale; Area R2 del vigente Piano per l Assetto Idrogeologico; Zona C Area di riqualificazione dei centri abitati, di protezione e sviluppo economici e sociali nella perimetrazione del Parco Regionale dei Monti Picentini Il tutto è attestato dal Certificato di Destinazione Urbanistica rilasciato dal Comune di Giffoni Valle Piana (allegato n. 6). 10. Individuazione del criterio di stima Per valutare l immobile ho utilizzato il metodo del confronto, che si espleta attraverso due fasi: 1) l individuazione dei prezzi di compravendita di beni analoghi; 2) l attribuzione del giusto prezzo del bene da stimare in riferimento alla collocazione nella serie dei prezzi noti. Per poter applicare tale metodo di stima ho dovuto, perciò, eseguire un accurata indagine di mercato sui prezzi effettivamente corrisposti per l acquisto di immobili per tipologia ed ubicazione, simili a quello in esame. 9

10 Ho riferito poi i valori accertati all unità di consistenza che, per gli immobili considerati, è il metro quadrato utile netto. 11. Valutazione dei beni Gli immobili oggetto del procedimento sono stati acquistati nell anno 2006 per un valore complessivo di Attualmente le valutazioni immobiliari nella zona di Giffoni Valle Piana sono di gran lunga inferiori rispetto a quelle considerate all epoca per l immobile in oggetto. Infatti dalle ricerche effettuate presso agenzie immobiliari di Giffoni Valle Piana e dintorni ho reperito le seguenti offerte o compravendite di immobili residenziali: italcasa: Offerta di vendita per un appartamento in Giffoni Valle Piana di mq. 40 per : italcasa: Offerta di vendita per un appartamento in Giffoni Valle Piana di mq. 70 per : italcasa: Offerta di vendita per un appartamento in Giffoni Valle Piana di mq. 75 con soffitta per : Immobiliare.it: Offerta di vendita per un appartamento mansardato in Giffoni Valle Piana di mq. 90 con posto auto per : Attico.it: Offerta di vendita per un appartamento mansardato in Giffoni Valle Piana di circa mq 120 abitabile con terrazzino per ; Tecnocasa: Offerta di vendita per un appartamento in Giffoni Valle Piana di circa mq 70 con garage per ; Tecnocasa: Offerta di vendita per un appartamento in Giffoni Valle Piana località Catelde di circa mq 70 con garage per ; Tecnocasa: Offerta di vendita per un appartamento in Giffoni Valle Piana in zona centrale di circa mq 95 con ampia cantina e posto auto per ; 10

11 Frimm: Offerta di vendita di un appartamento ristrutturato in Giffoni Valle Piana su tre livelli di circa mq 110 con giardino di mq 30 per ; Frimm: Offerta di vendita di un appartamento ristrutturato in Giffoni Valle Piana al primo piano di circa mq 60 con soffitta per ; Frimm: Offerta di vendita di un appartamento in Giffoni Valle Piana al primo piano di circa mq 55 per ; Casa Affare: Offerta di vendita di un appartamento in Giffoni Valle Piana località Curti di appartamento di mq 70 più giardino di mq 100 per ; Casa Affare: Offerta di vendita di un appartamento in zona centrale in Giffoni Valle Piana di mq 95 per ; Trezza immobiliare: Offerta di vendita di un appartamento in Giffoni Valle Piana località Vassi di mq 60 per ; Il servizio Quotazioni Immobiliari OMI dell Agenzia del Territorio per il secondo semestre del 2011, per il Comune di Giffoni Valle Piana, per la Zona semicentrale, per le abitazioni civili di stato normale fornisce un valore da un minimo di /mq 770 ad un massimo di /mq di superficie lorda. In base a questi elementi e ad ulteriori informazioni reperite presso Agenzie immobiliari locali si ricava che i prezzi di mercato per immobili residenziali siti in Giffoni Valle Piana oscilla fra un minimo di /mq 900 ad un massimo di /mq per cui la valutazione media è di /mq All immobile oggetto di valutazione bisogna applicare i seguenti coefficienti di variazione: Ristrutturazione - 30 % Posizione + 5 % Immobile indipendente + 5 % Esposizione + 5 % 11

12 Totale - 15 % In seguito a tali considerazioni il valore più probabile per gli immobili da stimare diventa /mq 935. Applicando tale valore alla superficie precedentemente calcolata si ha: V = /mq 935 x mq 60 = ,00 Valore più probabile da porre a base d asta del fabbricato. Per la stima del giardino bisogna considerare che data la posizione e l accesso indipendente di esso, può essere interessante sia per l immobile in oggetto che per le abitazioni circostanti. Per tale motivo il giardino sarà valutato come una pertinenza di una superficie residenziale con un coefficiente di ragguaglio del 10% (Norma UNI ). Sup. = 10% SNR (giardino) = 10% * mq 46 = mq 4,6 Il valore a metroquadro delle SR è stato già precedentemente calcolato ed è pari a /mq Applicando tali valori si ha: V = /mq x mq 4,6 = 5.060,00 Valore più probabile da porre a base d asta del giardino. 11. Conclusione I beni oggetto del procedimento sono intestati al debitore acquistati per il diritto di piena proprietà per atto di compravendita a rogito Notaio Pasquale Cammarano di Salerno del registrato a Salerno e trascritto ai RR.II. di Salerno in data ai nn /1935. Le uniche formalità accertate sono quelle relative al pignoramento che riguarda il procedimento in oggetto e sono rilevabili dalle visure allegate. Gli immobili sono: Lotto 1 12

13 Porzione di fabbricato su due livelli per una superficie totale di mq 60,00 sito in via Stella n. 18 in Giffoni Valle Piana (SA) identificato al Catasto Fabbricati del predetto Comune al foglio 45, p.lla 84, sub 1, P. S1-T, Cat. A/6, cl. 1, vani 2,5, R.C L immobile confina con via Stella, via Lanaro, beni omissis, beni omissis o loro rispettivi aventi causa. Il fabbricato è stato edificato in epoca antecedente il 1967 e per esso non si riscontrano titoli edilizi. Il valore più probabile da porre a base d asta è di ,00 (diconsi cinquantaseimilacento/00) Lotto 2 Giardino sito in via Stella di Giffoni Valle Piana (SA) identificato al Catasto Terreni del predetto Comune al foglio 45, p.lla 106, frutteto 2, di ca mq. 46, RD 0,24 RA Il giardino confina con via Stella, con particella 136 e con p.lla342 del foglio 45. Il giardino ricade in zona A2 del P.R.G. del Comune di Giffoni Valle Piana Il valore più probabile da porre a base d asta è di 5.060,00 (diconsi cinquemilasessanta/00). La presente relazione è stata trasmessa con lettera raccomandata AR omissis omissis Ritenendo di aver svolto il mandato ricevuto, rassegno la presente relazione anche in formato digitale (sia completa sia con omissis per la pubblicità) in uno con gli allegati tecnici ed amministrativi, atto di provenienza, visure ipotecarie e catastali storiche nonché parcella spese ed onorario, ringraziando la S.V.I. per la fiducia accordatami. 13

14 Cava de Tirreni, li 7 settembre 2012 Il C.T.U. Dr. Ing. Mattia Pisapia 14