TRIBUNALE DI SALERNO. Dott. Alessandro Brancaccio RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D UFFICIO - PROCEDURA ESECUTIVA N. 311/04 -

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1 TRIBUNALE DI SALERNO Terza sezione civile Ufficio esecuzioni immobiliari GIUDICE DELL ESECUZIONE Dott. Alessandro Brancaccio RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D UFFICIO - PROCEDURA ESECUTIVA N. 311/04 - CREDITORE PROCEDENTE: OMISSIS in liquidazione (liquidatore Dr Omissis) Rappr. Legale Avv. Rodolfo Tullio Parrella- tel , Fax rodpar@tin.it pec: rodolfoparrella@legalmail.it Via Roma N. 11, Battipaglia- (SA); CREDITORE INTERVENUTO: OMISSIS DEBITORE: OMISSIS Rappr. Legale non costituito Avv. Giovanni Santimone- Fax , gsantimone@tin.it Via Nobile N. 32, Eboli- (SA) Salerno, lì ottobre 2012 IL CONSULENTE TECNICO D UFFICIO Ing. Lucia PACE

2 INDICE 1. PREMESSA SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI RISPOSTE AI QUESITI DEL MANDATO... 5 Quesiti 1-2-3: 1. se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione ex art.567 cod. proc. civ. è necessaria e però manca in atti o è inidonea, riferisca l esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senza altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni; 2. se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12; 3. se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione è necessaria e però manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda l esperto a redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la documentazione è mancante e/o inidonea (descrizione da accludere a guisa di introduzione alla relazione indisposta agli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri beni secondo i quesiti postigli da 4 a Quesito 4: Identifichi con precisi dati catastali e confini e descriva dettagliatamente l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento e l eventuale sussistenza di altre procedure esecutive gravanti sul medesimo; in tal caso, sospenda le operazioni peritali, relazionando al G.E Quesito 5: Precisi la provenienza del bene al debitore esecutato e se questi risulti essere l unico proprietario, producendo anche l atto in virtù del quale ha acquisito la proprietà; segnali, altresì, eventuali acquisti mortis causa non trascritti Quesito 6: Valuti la possibilità di una divisione dei beni in caso di comproprietà e, ove sussistano i presupposti, predisponga un progetto di divisione in natura dei medesimi, con la specifica indicazione dei comproprietari e delle loro generalità, la formazione delle singole masse e la determinazione degli ipotetici conguagli in denaro Quesito 7: Dica dello stato di possesso del bene con l indicazione, se occupato da terzi del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento all esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, di cui dovrà specificare la data di scadenza della durata, la data di scadenza per l eventuale disdetta, l eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, e di diritti reali (quali usufrutto, uso, abitazione, servitù, etc) che delimitino la piena fruibilità del cespite, indicando, anche per questi ultimi, l eventuale anteriorità alla trascrizione del pignoramento Quesito 8: Indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato, a tal uopo producendo l estratto dell atto di matrimonio ed evidenziando la sussistenza di eventuali convenzioni patrimoniali riportate a margine dello stesso e la data della relativa notazione Quesito 9: Riferisca dell esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili. Indichi in particolare l importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie); le eventuali spese straordinarie già deliberate, ma non ancora scadute; le eventuali spese condominiali scadute e non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia; le eventuali cause in corso; le domande giudiziali (precisando se le cause con le stesse introdotte siano ancora in corso ed in che stato), le convenzioni matrimoniali ed i provvedimenti di assegnazione della casa coniugale

3 trascritti contro il debitore e, quanto a questi ultimi, anche solo emessi prima del pignoramento non chè le eventuali obbligazioni propter rem) Quesito 10: Riferisca dell esistenza di formalità, vincoli ed oneri anche di natura condominiale che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente (come iscrizioni ipotecarie, trascrizioni di pignoramenti, trascrizioni di sequestri conservativi, etc), indicando in particolare i creditori iscritti (cioè i creditori muniti di ipoteca o privilegi immobiliari) e i costi per le relative cancellazioni Quesito 11: Acquisisca e depositi aggiornate visure catastali ed ipotecarie per immobile e per soggetto (a favore e contro), queste ultime in forma sintetica ed integrale, riferite almeno al ventennio antecedente la data di conferimento incarico, segnalando eventuali discrasie tra le risultanze delle stesse all esito di accurato controllo incrociato Quesito 12: Riferisca della verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del T.U. di cui al D. P. R Num. 380, nonché le notizie di cui all art. 46 di detto T. U. e di cui all art. 40 della L num. 47 e succ. mod; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all art. 46, comma 1 del citato T. U. ovvero di cui all art. 40, co. 2, della citata L. 47/85 faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l aggiudicatario potrà ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46 co. 5 del citato T. U. e di cui all art. 40 co. 6 della citata L. 47/85; quantifichi, poi, le eventuali spese di sanatoria e di condono Quesito 13: Determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzia immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati. Esponga altresì analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima considerati per lo stato d uso e la manutenzione dell immobile, per lo stato di possesso del medesimo, per i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, l abbattimento forfettario per assenza di garanzia per vizi occulti nonchè per eventuali spese condominiali insolute, la necessità di bonifica da eventuali rifiuti, anche tossici o nocivi. Nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca la valutazione dell intero e della sola quota, tenendo conto della maggiore difficoltà di vendita per le quote indivise Quesito 14: Corredi la relazione- da presentare anche in formato e su supporti informatici (e segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft nonché.pdf per adobe acrobat) o equivalente- di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto indichi: comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali (limitati: per i terreni, alla partita, al foglio, alla particella, all estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati, alla partita al foglio, alla particella ed all eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno), l attuale proprietario e, comunque, il titolo di provenienza del bene, l eventuale stato di comproprietà, le iscrizioni e le trascrizioni sul medesimo gravanti, lo stato di occupazione, le regolarità edilizio-urbanistiche, l abitabilità e l agibilità, il valore del bene da porre a base d aste) Quesito 15: Estragga reperto fotografico- anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente- dello stato dei luoghi, comprensivo in caso di costruzione, anche degli interni CONCLUSIONI - RIEPILOGO SINTETICO... 24

4 TRIBUNALE DI SALERNO Terza sezione civile Ufficio esecuzioni immobiliari Ill.mo Giudice Dell esecuzione Dott. ALESSANDRO BRANCACCIO RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D UFFICIO NELLA PROCEDURA ESECUTIVA N. 311/04 PROMOSSA DA OMISSIS IN LIQUIDAZIONE CONTRO OMISSIS 1. PREMESSA La sottoscritta Dott. Ing. Lucia Pace, domiciliata in Salerno alla Via Irno n 125, a seguito del verbale di conferimento di incarico di stima in data 18/07/2012, riferisce, con la presente relazione, su quanto fatto, elaborato e dedotto in merito ai quesiti formulati dal G. E. di seguito integralmente riportati: 1. se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione ex art.567 cod. proc. civ. è necessaria e però manca in atti o è inidonea, riferisca l esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senza altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni; 2. se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12 ; 3. se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione è necessaria e però manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda l esperto a redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la documentazione è mancante e/o inidonea (descrizione da accludere a guisa di introduzione alla relazione indisposta agli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri beni secondo i quesiti postigli da 4 a 12; Per i beni per i quali la documentazione è completa ed idonea: 4. Identifichi con precisi dati catastali e confini e descriva dettagliatamente l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento e l eventuale sussistenza di altre procedure esecutive gravanti sul medesimo; in tal caso, sospenda le operazioni peritali, relazionando al g. e; Pag. 1/27

5 5. precisi la provenienza del bene al debitore esecutato e se questi risulti essere l unico proprietario, producendo anche l atto in virtù del quale ha acquisito la proprietà; segnali, altresì, eventuali acquisti mortis causa non trascritti; 6. Valuti la possibilità di una divisione dei beni in caso di comproprietà e, ove sussistano i presupposti, predisponga un progetto di divisione in natura dei medesimi, con la specifica indicazione dei comproprietari e delle loro generalità, la formazione delle singole masse e la determinazione degli ipotetici conguagli in denaro; 7. Dica dello stato di possesso del bene con l indicazione, se occupato da terzi del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento all esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, di cui dovrà specificare la data di scadenza della durata, la data di scadenza per l eventuale disdetta, l eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, e di diritti reali (quali usufrutto, uso, abitazione, servitù, etc) che delimitino la piena fruibilità del cespite, indicando, anche per questi ultimi, l eventuale anteriorità alla trascrizione del pignoramento; 8. Indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato, a tal uopo producendo l estratto dell atto di matrimonio ed evidenziando la sussistenza di eventuali convenzioni patrimoniali riportate a margine dello stesso e la data della relativa notazione; 9. Riferisca dell esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili. Indichi in particolare l importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie); le eventuali spese straordinarie già deliberate, ma non ancora scadute; le eventuali spese condominiali scadute e non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia; le eventuali cause in corso; le domande giudiziali (precisando se le cause con le stesse introdotte siano ancora in corso ed in che stato), le convenzioni matrimoniali ed i provvedimenti di assegnazione della casa coniugale trascritti contro il debitore e, quanto a questi ultimi, anche solo emessi prima del pignoramento non chè le eventuali obbligazioni propter rem) 10. Riferisca dell esistenza di formalità, vincoli ed oneri anche di natura condominiale che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente (come iscrizioni ipotecarie, trascrizioni di pignoramenti, trascrizioni di sequestri conservativi, etc), indicando in particolare i creditori iscritti (cioè i creditori muniti di ipoteca o privilegi immobiliari) e i costi per le relative cancellazioni; Pag. 2/25

6 11. Acquisisca e depositi aggiornate visure catastali ed ipotecarie per immobile e per soggetto (a favore e contro), queste ultime in forma sintetica ed integrale, riferite almeno al ventennio antecedente la data di conferimento incarico, segnalando eventuali discrasie tra le risultanze delle stesse all esito di accurato controllo incrociato; 12. Riferisca della verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del T.U. di cui al D. P. R Num. 380, nonché le notizie di cui all art. 46 di detto T. U. e di cui all art. 40 della L num. 47 e succ. mod; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all art. 46, comma 1 del citato T. U. ovvero di cui all art. 40, co. 2, della citata L. 47/85 faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l aggiudicatario potrà ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46 co. 5 del citato T. U. e di cui all art. 40 co. 6 della citata L. 47/85; quantifichi, poi, le eventuali spese di sanatoria e di condono; 13. Determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro ( quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzia immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati. Esponga altresì analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima considerati per lo stato d uso e la manutenzione dell immobile, per lo stato di possesso del medesimo, per i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, l abbattimento forfetario per assenza di garanzia per vizi occulti nonchè per eventuali spese condominiali insolute, la necessità di bonifica da eventuali rifiuti, anche tossici o nocivi. Nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca la valutazione dell intero e della sola quota, tenendo conto della maggiore difficoltà di vendita per le quote indivise. 14. Corredi la relazione- da presentare anche in formato e su supporti informatici (e segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft nonché.pdf per adobe acrobat) o equivalente- di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto indichi: comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali (limitati: per i terreni, alla partita, al foglio, alla particella, all estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati, alla partita al foglio, alla particella ed all eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno), l attuale proprietario e, comunque, il titolo di provenienza del bene, l eventuale stato di comproprietà, le iscrizioni e le trascrizioni sul medesimo Pag. 3/25

7 gravanti, lo stato di occupazione, le regolarità edilizio-urbanistiche, l abitabilità e l agibilità, il valore del bene da porre a base d aste; 15. Estragga reperto fotografico- anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente- dello stato dei luoghi, comprensivo in caso di costruzione, anche degli interni Tanto premesso si passa alla descrizione delle operazioni peritali. 2. SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI Per ottemperare all incarico del G. E. conferito in data 18/07/2012, la scrivente esaminava preliminarmente il fascicolo di parte con tutta la documentazione agli atti e comunicava la data di accesso del 1 sopralluogo (prevista per il giorno Martedì 11 settembre 2012 alle ore 10,00) sui luoghi oggetto di causa a mezzo raccomandata A/R, al debitore sig omissis, ed a mezzo telefax alla parte creditrice (omissis rappresentata dall Avv. Rodolfo Tullio Parrella) ed all Avv. Giovanni Santimone per il sig omissis CFR. ALL. N. 1: COMUNICAZIONE D ACCESSO ALLE PARTI). Pertanto in data 11/09/2012 la sottoscritta si recava sui luoghi oggetto d esecuzione, ovvero appartamento al piano secondo sito nel Comune di Battipaglia in Via Monsignor Vicinanza N. 3 (ex 8) - Cooperativa CET, fabbricato E, identificato in NCEU al fl. 25, p.lla 1244, sub 25 e box auto al piano terra, di medesima ubicazione identificato in NCEU al fl. 25, p.lla. 1244, sub 12; Durante l accesso, la sottoscritta, coadiuvata dall ing. Pasquale Modica procedeva all ispezione dei luoghi, al rilievo plano altimetrico dell appartamento ed all estrazione della documentazione fotografica dell appartamento e dei terreni (CFR. ALL. N. 2: VERBALE DI SOPRALLUOGO). Contemporaneamente, al fine di verificare la regolarità edilizia dell immobile, di accertare l eventuale esistenza del certificato di agibilità: - in data 06/09/2012 si recava presso l ufficio tecnico del Comune di Battipaglia ed effettuava richiesta del certificato di agibilità dell immobile e dei titoli abilitativi. - in data 20/09/2012 il predetto ufficio rilascia va copia di tale documentazione (CFR. ALL. N. 5: RICHIESTE EFFETTUATE ALL UTC DI BATTIPAGLIA, ALL. N. 6: DOCUMENTAZIONE ACQUISITA PRESSO UTC DI BATTIPAGLIA). Al fine di completare le indagini sull immobile, la scrivente inoltre: - tramite ausiliario di fiducia quale l ing. Pasquale Modica in data 06/08/2012 si recava presso l Agenzia del Territorio del comune di Salerno per estrarre le planimetrie catastali ed effettuare le visure storiche utili allo svolgimento dell incarico (CFR. ALL. N. 3- VISURE CATASTALI, PLANIMETRIE, ESTRATTO DEL FOGLIO DI MAPPA). Pag. 4/25

8 - in date 06/08/2012 e 03/10/2012 tramite ausiliario di fiducia quale l ing. Pasquale Modica si recava presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Salerno - Ufficio Pubblicità Immobiliari al fine di effettuare le ispezioni ipotecarie sui soggetti esecutati, nonché acquisire le trascrizioni ed iscrizioni del ventennio relative ai beni ed al soggetto debitore in oggetto (CFR. ALL. N. 4- VISURE IPOTECARIE). Alla luce delle operazioni descritte ed acquisiti tutti gli elementi ritenuti necessari per l espletamento dell incarico, si passa a relazionare come segue. 3. RISPOSTE AI QUESITI DEL MANDATO Quesiti 1-2-3: 1. se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione ex art.567 cod. proc. civ. è necessaria e però manca in atti o è inidonea, riferisca l esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senza altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni; 2. se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12; 3. se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione è necessaria e però manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda l esperto a redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la documentazione è mancante e/o inidonea (descrizione da accludere a guisa di introduzione alla relazione indisposta agli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri beni secondo i quesiti postigli da 4 a 12 La documentazione in atti da me estratta presso la Cancelleria della III Sez. Civile del Tribunale di Salerno Uff. Esecuzioni Immobiliari, può riassumersi in: Pignoramento immobiliare del 12/07/04; Nota di iscrizione a ruolo del 21/07/04, RG 31620, RP 23912; Avviso ai creditori del 12/010/04; Avviso ai comproprietari notificato il 10/11/2004; Verbale d udienza del 10/11/2005; Sospensione della procedura esecutiva del 28/01/2006; Sentenza N. 329/2012; Richiesta dell 08/05/2012 di data di udienza per la prosecuzione dell E.I. N. 311/04 dell avv Rodolfo Tullio Parrella; Comunicazione del G. E. della data di udienza per il 10/06/2012; Verbale di udienza del 10/06/2012 con nomina CTU; Domanda d intervento nella procedura del omissis; Documentazione ipocatastale del 19/11/2004 contenente: certificati ipotecari ventennali (N.5); Pag. 5/25

9 certificato catastale ventennale (N.1); estratto del foglio di mappa. In definitiva la documentazione relativa ai predetti beni è in regola per potere procedere secondo i quesiti posti dal 4 al 12. Quesito 4: Identifichi con precisi dati catastali e confini e descriva dettagliatamente l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento e l eventuale sussistenza di altre procedure esecutive gravanti sul medesimo; in tal caso, sospenda le operazioni peritali, relazionando al G.E. IDENTIFICAZIONE BENI OGGETTO DI E. I. I beni oggetto di stima ubicati nel comune di Battipaglia in Via Monsignor Vicinanza N. 3 (ex 8) in un complesso edilizio residenziale formato da vari fabbricati, nello specifico nel fabbricato E, consistono in : - appartamento al piano secondo, int 7, di circa 120mq lordi (98,85 mq utili), identificato in NCEU al fl. 25, p.lla 1244, sub 25 cat A/2 - box auto al piano terra, di circa 27,00mq lordi (22,20 mq utili), identificato in NCEU al fl. 25, p.lla 1244, sub 12 cat C/6. IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni oggetto di stima sopra descritti, ovvero appartamento al piano secondo sito nel Comune di Battipaglia in Via Monsignor Vicinanza N. 3 (ex 8) - Cooperativa CET, fabbricato E, ed annesso box auto al piano terra, di medesima ubicazione sono identificati in NCEU dai seguenti dati catastali: - appartamento al piano secondo, int 7 - N.C.E.U. al fl. 25, p.lla 1244, sub 25, cat. A/2, classe 2, consistenza 6,5 vani, rendita: 469,98; - box auto al piano terra - N.C.E.U. al fl. 25, p.lla 1244, sub 12, cat. C/6, classe 7, consistenza 23 mq, rendita: 36,82; Dagli accessi effettuati presso l Agenzia del Territorio sono state effettuate tutte le necessarie visure catastali (per soggetto sul debitore sig. omissis e storiche sugli immobili identificati in NCEU al FL 25 p. lle 1244 sub 25 e sub 12) estraendo altresì le planimetrie agli atti degli immobili oggetto di attuale E.I.; tale documentazione è riportata in ALLEGATO N. 4- VISURE CATASTALI, PLANIMETRIE, ESTRATTI DEL FOGLIO DI MAPPA. Il debitore, sig. omissis risulta essere proprietario dei cespiti esecutati per la quota di 1/2, in regime di comunione legale di beni con la moglie sig.ra omissis (cfr Nota di trascrizione del Pag. 6/25

10 27/01/1989- RP 2451, RG 2975in ALL. N.5: atto per notar Rosa Barra del 31/12/1988 rep registrato in Eboli il 20/01/1989 al N. 163). OSSERVAZIONI CATASTALI Dal confronto con lo stato dei luoghi riscontrato dal C.T.U. in data sopralluogo (11/09/2012) con la planimetria catastale dell appartamento agli atti dell Agenzia del Territorio si evince che lo stato dei luoghi riscontrato è conforme con la planimetria catastale a meno di una diversa distribuzione degli spazi interni. Tale circostanza di fatto non costituisce abuso in quanto non incrementa né varia la superficie e la volumetria dell immobile, peraltro la diversa distribuzione delle tramezzature interne interessa solo una piccola parte dell intero appartamento, come sarà descritto nel prosieguo. DESCRIZIONE DETTAGLIATA L appartamento ed il box sono ubicati nel comune di Battipaglia in Via Monsignor Vicinanza N. 3 (ex 8) in un complesso edilizio residenziale di recente realizzazione (fine anni 80) formato da vari fabbricati di quattro livelli. Nello specifico l appartamento è ubicato al II livello del fabbricato denominato E ed il box al piano terra dello stesso fabbricato E. Il complesso edilizio è ubicato in un contesto urbanizzato semicentrale, prevalentemente residenziale in cui la tipologia costruttiva è di edifici condominiali, come mostrano le successive ortofoto di inquadramento territoriale. Inquadramento territoriale fabbricato in Via Monsignor Vicinanza- fonte google maps Pag. 7/25

11 Inquadramento territoriale fabbricato in Via Monsignor Vicinanza- fonte google maps Inquadramento fabbricati in Via Monsignor Vicinanza cooperativa CET All appartamento in oggetto di circa 100mq (superficie utile al netto delle pertinenze scoperte) si accede percorrendo la corte comune ai fabbricati mediante l imbocco di un cancello pedonale (cfr ALL N.8- DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA - FOTO N. 1) con adiacente cancello Pag. 8/25

12 carrabile. Una volta nella corte comune dei fabbricati è possibile accedere al fabbricato denominato E (cfr ALL N.8- DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA - FOTO N. 2) e mediante portone esterno e/o scale/ascensore condominiali (cfr ALL N.8- DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA - FOTO N. 3) è possibile raggiungere il II livello del fabbricato in cui è ubicato l appartamento oggetto di attuale E.I. (cfr ALL N.8- DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA - FOTO N. 4). Dalla porta d ingresso si accede direttamente all ingresso [12mq] - soggiorno/corridoio [19,75mq] (cfr ALL N.8- DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA - FOTO N. 5, 6, 7, 8); sul lato sinistro dell ingresso è presente un varco che conduce alla cucina [7,75mq] (cfr ALL N.8- DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA - FOTO N. 9) ed all adiacente sala pranzo [16,50mq] (cfr ALL N.8- DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA - FOTO N. 10, 11). Sempre sul lato sinistro del corridoio, oltre il varco conducente alla cucina/sala pranzo è presente una camera da letto denominata LETTO 1 [14,80mq] (cfr ALL N.8- DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA - FOTO N. 14). Percorrendo il corridoio dall ingresso sul lato destro dello stesso sono ubicati N. 2 WC denominati WC1 [6,00mq] e WC 2 [5,20mq] (cfr ALL N.8- DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA - FOTO N. 18/21) ed una ulteriore camera denominata LETTO 2 [16,85mq] (cfr ALL N.8- DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA - FOTO N. 15, 16). L appartamento si presenta ben illuminato infatti ogni ambiente è dotato di finestre e/o balconi. Nello specifico è presente un balcone sul lato est con accesso dalla sala pranzo e dalla camera LETTO 1 [sup. balconata 20,30mq] (cfr ALL N.8- DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA - FOTO N. 12, 13) ed un balcone sul lato ovest con accesso dall ingresso/soggiorno, dal WC1 e dalla camera LETTO 2 [sup. balconata 16,20mq] (cfr ALL N.8- DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA - FOTO N. 17). Al piano terra del medesimo fabbricato è altresì presente, come completamento funzionale dell appartamento, anche un box auto pertinenziale (superficie utile 22,20mq, cfr ALL N.8- DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA - FOTO N. 23, 24) a cui si accede direttamente dalla corte comune condominiale, mediante porta saracinesca in ferro posta sul prospetto est del fabbricato (cfr ALL N.8- DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA - FOTO N. 22). Rilievo metrico C.T.U. Il rilievo metrico dell intero LOTTO è stato effettuato dal C.T.U., in data sopralluogo 11/09/2012 coadiuvato da collaboratore tecnico di fiducia quale l ing. Pasquale Modica su base catastale, essendo presenti in banche dati dell Agenzia del Territorio le relative planimetrie pressoché corrispondenti allo stato attuale dei luoghi, a meno di diverse distribuzioni interne. Detto rilievo metrico è stato successivamente elaborato in formato grafico (ALL N. 7 PLANIMETRIA ATTUALE DELL IMMOBILE IN SCALA 1:100) desumendo quindi il seguente computo delle superfici: Pag. 9/25

13 APPARTAMENTO PIANO II, fabbricato E, int. 7 Via Monsignor Vicinanza N. 3, Battipaglia (SA) NCEU: FL 25, P. LLA 1244, SUB 25, cat. A/2 AMBIENTE SUPERFICIE [mq] Ingresso /corridoio 12,00 soggiorno 19,75 Cucina 7,75 Pranzo 16,50 WC1 6,00 WC2 5,20 Camera 1 14,80 Camera 2 16,85 SUPERFICIE TOT[mq] 98,85 Balcone lato est 20,30 Balcone lato ovest 16,20 SUPERFICIE scoperta[mq] 36,50 BOX AUTO PIANO TERRA, fabbricato E Via Monsignor Vicinanza N. 3, Battipaglia (SA) NCEU: FL 25, P. LLA 1244, SUB 12, cat. C/6 AMBIENTE SUPERFICIE [mq] Locale Garage 22,20 SUPERFICIE TOT[mq] 22,20 Come visibile dalla documentazione fotografica allegata l appartamento si presenta in buono stato di conservazione con un buon livello di finiture interne. Gli infissi esterni (balconi e finestre) sono del tipo in alluminio senza taglio termico, con scuri esterni regolabili, le porte interne sono del tipo in legno, la pavimentazione del tipo in Gres. Come riportato in planimetria CTU il vano WC1, di servizio con vaso, lavatoio e doccia è rivestito con piastrelle in ceramica; il vano WC2 è rivestito con piastrelle in ceramica ed è dotato di servizi igienici tradizionali con vasca; il vano CUCINA è piastrellato con ceramica di piccolo taglio e dotato di impianto di gas di città L immobile risulta inoltre dotato della opportuna dotazione impiantistica di tipo condominiale. CONFINI L appartamento (NCEU: FL 25, p. lla 1244, sub 25), composto dunque da ingresso/soggiorno, sala pranzo, due camere, cucina, due bagni, dotato di balconi sui lati est ed ovest, confina: a nord con pianerottolo comune del II livello ed int. 8 a sud, ad est ed ovest con corte comune. Il box, (NCEU: FL 25, p. lla 1244, sub 12) posto al piano terra sul lato est, confina: a nord ed ad ovest con altri box auto; Pag. 10/25

14 a sud, ed est con corte comune condominiale. Alla luce di quanto acquisito e di quanto verificato in situ, i dati catastali identificativi dell immobile indicati nei certificati ipotecari corrispondono allo stato dei luoghi. L appartamento è conforme alla planimetria catastale in atti a meno di una diversa distribuzione degli spazi interni. In merito all esistenza di altre eventuali procedure esecutive gravanti sul bene, non sono state riscontrate tali ulteriori procedure (vedasi risposta al quesito n. 10 nonché ALLEGATO N. 5 ). Quesito 5: Precisi la provenienza del bene al debitore esecutato e se questi risulti essere l unico proprietario, producendo anche l atto in virtù del quale ha acquisito la proprietà; segnali, altresì, eventuali acquisti mortis causa non trascritti I beni oggetto di attale E.I, ovvero appartamento al piano secondo sito nel Comune di Battipaglia in Via Monsignor Vicinanza N. 3 (ex 8)- Cooperativa CET, fabbricato E, identificato in NCEU al fl. 25, p.lla 1244, sub 25 e box auto al piano terra, di medesima ubicazione identificato in NCEU al fl. 25, p.lla 1244, sub 12, pervenivano al sig. omissis e sig.ra omissis coniugati in regime di comunione legale di beni, con atto per notar Rosa Barra rep. 450 del 31/12/1988 (trascritto presso la conservatoria di Salerno in data 27/01/1989 RP 2451, RG 2975) dalla società omissis che con il suddetto atto assegnava al socio omissis e omissis i beni de quo. I terreni identificati in NCT al FL 25 p. lle 751/b, 751/d, 469/b, 749/b, 662/b, 661/a (terreni su cui sono stati realizzati i fabbricati in cui ricadono i beni oggetto di attuale E.I) venivano ceduti con atto di cessione volontaria del 13/10/1984 alla cooperativa omissis che li acquistava in nome e per conto del comune di Battipaglia (trascritto presso la conservatoria dei registri immobiliari RG 25976, RP22163/84 - cfr Nota Ipotecaria allegata alla certificazione ipocatastale agli atti) dai sig.ri omissis, omissis, omissis, omissis Quesito 6: Valuti la possibilità di una divisione dei beni in caso di comproprietà e, ove sussistano i presupposti, predisponga un progetto di divisione in natura dei medesimi, con la specifica indicazione dei comproprietari e delle loro generalità, la formazione delle singole masse e la determinazione degli ipotetici conguagli in denaro Vista la natura dei beni pignorati da stimare (unità immobiliare + box auto), non sussistono i presupposti per predisporre un progetto di divisione dei medesimi. Si procederà pertanto alla stima dei beni nella loro interezza provvedendo successivamente alla scorporazione della parte esecutata tenendo opportunamente conto della maggiore difficoltà di vendita. Quesito 7: Dica dello stato di possesso del bene con l indicazione, se occupato da terzi del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento all esistenza di contratti registrati in data Pag. 11/25

15 antecedente al pignoramento, di cui dovrà specificare la data di scadenza della durata, la data di scadenza per l eventuale disdetta, l eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, e di diritti reali (quali usufrutto, uso, abitazione, servitù, etc) che delimitino la piena fruibilità del cespite, indicando, anche per questi ultimi, l eventuale anteriorità alla trascrizione del pignoramento L appartamento risulta attualmente occupato dal nucleo familiare del sig. omissis coniugato con la sig.ra omissis. (CFR ALL N.2 VERBALE DI SOPRALLUOGO). Quesito 8: Indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato, a tal uopo producendo l estratto dell atto di matrimonio ed evidenziando la sussistenza di eventuali convenzioni patrimoniali riportate a margine dello stesso e la data della relativa notazione Per dichiarazione degli stessi coniugi omissis in data sopralluogo del 11/09/2012, e come evinto dagli atti notarili, gli stessi risultano coniugati in regime di comunione dei beni. Quesito 9: Riferisca dell esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili. Indichi in particolare l importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie); le eventuali spese straordinarie già deliberate, ma non ancora scadute; le eventuali spese condominiali scadute e non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia; le eventuali cause in corso; le domande giudiziali (precisando se le cause con le stesse introdotte siano ancora in corso ed in che stato), le convenzioni matrimoniali ed i provvedimenti di assegnazione della casa coniugale trascritti contro il debitore e, quanto a questi ultimi, anche solo emessi prima del pignoramento non chè le eventuali obbligazioni propter rem) Dalle indagini effettuate, relativamente all appartamento, l importo mensile delle spese ordinarie condominiali ammonta ad euro 40,00 (euro 480,00 annue) e non sono in previsione spese di manutenzione straordinaria. Quesito 10: Riferisca dell esistenza di formalità, vincoli ed oneri anche di natura condominiale che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente (come iscrizioni ipotecarie, trascrizioni di pignoramenti, trascrizioni di sequestri conservativi, etc), indicando in particolare i creditori iscritti (cioè i creditori muniti di ipoteca o privilegi immobiliari) e i costi per le relative cancellazioni Dall ispezione eseguita presso la conservatoria dei registri immobiliari ufficio pubblicità immobiliare, risulta sui cespiti oggetto di E.I.311/04: Pag. 12/25

16 - Ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo del tribunale di Salerno del 13/12/1996 rep 804 in favore di omissis (Iscrizione contro del 17/12/1996 RP 3856 RG 30697, cfr ALL N. 5) Si specifica che l Iscrizione contro del 16/04/ RP 1162, RG ovvero ipoteca in rinnovazione derivante da ipoteca volontaria (formalità di riferimento num. 573 del 1977), per concessione a garanzia di mutuo in favore di omissis, è stata estinta in data 01/07/1999 (cfr ALL N. 5 - comunicazione N del 19/04/2011). Quesito 11: Acquisisca e depositi aggiornate visure catastali ed ipotecarie per immobile e per soggetto (a favore e contro), queste ultime in forma sintetica ed integrale, riferite almeno al ventennio antecedente la data di conferimento incarico, segnalando eventuali discrasie tra le risultanze delle stesse all esito di accurato controllo incrociato Dagli accessi effettuati presso l Agenzia del Territorio sono state effettuate tutte le necessarie visure catastali (per soggetto sul debitore sig. omissis e storiche sugli immobili identificati in NCEU al FL 25 p. lle 1244 sub 25 e sub 12) estraendo altresì le planimetrie agli atti degli immobili oggetto di attuale E.I.; tale documentazione è riportata in ALLEGATO N. 4- VISURE CATASTALI, PLANIMETRIE, ESTRATTI DEL FOGLIO DI MAPPA. Dagli accessi effettuati presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Salerno - Ufficio Pubblicità Immobiliari al fine di effettuare le ispezioni ipotecarie sui soggetti esecutati, nonché acquisire le trascrizioni ed iscrizioni del ventennio relative ai beni in oggetto si sono acquisite le note, riportate in ALLEGATO N. 5- VISURE IPOTECARIE. Si riportano in dettaglio nel prosieguo le formalità risultanti dall ispezione ordinaria effettuata sul soggetto esecutato (omissis): 1. Trascrizione a favore e contro del 09/07/1983- RP 15167, RG (tale nota è relativa a beni non oggetto di attuale E.I). 2. TRASCRIZIONE A FAVORE DEL 27/01/1989- RP 2451, RG 2975 (tale nota è relativa all atto di assegnazione dei beni oggetto di attuale E.I. ai coniugi omissis - atto per notar Rosa Barra rep 450 del 31/12/1988 trascritto presso la conservatoria di Salerno in data 27/01/1989 RP 2451, RG 2975). 3. Trascrizione a favore del 27/03/1995- RP 7045, RG 8904 (tale nota è relativa a beni non oggetto di attuale E.I). 4. Iscrizione contro del 16/09/1995 RP 2720 RG (tale nota è relativa all ipoteca volontaria posta su immobili non oggetto di attuale E.I.). Pag. 13/25

17 5. ISCRIZIONE CONTRO del 17/12/1996 RP 3856 RG (tale nota è relativa all ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo del tribunale di Salerno del 13/12/1996 rep 804 posta anche sugli immobili oggetto di attuale E.I. in favore di omissis). 6. Iscrizione contro del 16/04/1997- RP 1162, RG (Ipoteca in rinnovazione derivante da ipoteca volontaria, Iscrizione num 573 del 1977 in favore di omissis, per concessione a garanzia di muto con cancellazione totale in data 01/07/1999). 7. TRASCRIZIONE CONTRO del 18/06/1997- RP 13410, RG (verbale di pignoramento immobili in favore di omissis sugli immobili oggetto di attuale E.I., per la quota di 1/2 sulla piena proprietà, presso la pretura di Eboli). 8. Iscrizione contro del 28/06/2000 RP 3039 RG (tale nota è relativa all ipoteca volontaria posta su immobili non oggetto di attuale E.I.). 9. TRASCRIZIONE CONTRO del 21/07/2004- RP 23912, RG (verbale di pignoramento immobili in favore di omissis sugli immobili oggetto di attuale E.I., per la quota di 1/2 sulla piena proprietà, presso tribunale di Salerno sez. distaccata di Eboli). 10. Iscrizione contro del 12/08/2005 RP 9198 RG (tale nota è relativa ad un ipoteca legale gravante su immobili non oggetto di attuale E.I.). Tutte le note elencate sono state estratte in dettaglio e riportate in allegato N. 5, si specifica che quelle di interesse ovvero quelle relative ai beni oggetto di attuale E.I. sono quelle evidenziate in grassetto, ovvero le numero 2, 5, 7, 9. Quesito 12: Riferisca della verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del T.U. di cui al D. P. R Num. 380, nonché le notizie di cui all art. 46 di detto T. U. e di cui all art. 40 della L num. 47 e succ. mod; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all art. 46, comma 1 del citato T. U. ovvero di cui all art. 40, co. 2, della citata L. 47/85 faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l aggiudicatario potrà ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46 co. 5 del citato T. U. e di cui all art. 40 co. 6 della citata L. 47/85; quantifichi, poi, le eventuali spese di sanatoria e di condono Al fine di verificare la regolarità edilizia dell immobile, di accertare l eventuale esistenza del certificato di agibilità, la sottoscritta, in data 06/09/2012, effettuava le necessarie richieste presso l ufficio tecnico del Comune di Battipaglia (CFR. ALL. N. 5: RICHIESTE EFFETTUATE ALL UTC DI BATTIPAGLIA), ed in data 20/09/2012, ritirava la documentazione richiesta (CFR. ALL. N. 6: DOCUMENTAZIONE ACQUISITA PRESSO UTC DI BATTIPAGLIA). Pag. 14/25

18 In particolare la sottoscritta acquisiva copia di: 1. Concessione edilizia N del 23/08/1984 rilasciata a omissis presidente della omissis 2. Concessione in variante N del 15/11/1988 (sul fabbricato C ) 3. Concessione in variante N 7094 del 15/11/1988 (sui fabbricati A e B ) 4. Concessione in variante N del 19/08/1992 (sui fabbricati A e B ) 5. Rinnovo (N del 21/02/1992) della concessione N Certificato di abitabilità, prot del 11/06/1990 relativo al fabbricato E ; 7. Stralci tavole grafiche N. 4E e N. 3E relative al lotto oggetto di attuale E.I. La documentazione sopra allegata unitamente allo stralcio degli elaborati grafici del piano secondo e terra dello stabile, allegati alle concessioni è riportata in ALL. N. 6- DOCUMENTAZIONE ACQUISITA PRESSO UTC DI BATTIPAGLIA. Si conclude pertanto che, alla luce del sopralluogo effettuato, e della documentazione reperita presso l ufficio tecnico del Comune di Battipaglia, l immobile in oggetto, è conforme alla concessione edilizia N del 23/08/1984 e successive varianti e rinnovo, regolarmente munito di certificato di abitabilità e pertanto urbanisticamente regolare. Quesito 13: Determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzia immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati. Esponga altresì analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima considerati per lo stato d uso e la manutenzione dell immobile, per lo stato di possesso del medesimo, per i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, l abbattimento forfettario per assenza di garanzia per vizi occulti nonchè per eventuali spese condominiali insolute, la necessità di bonifica da eventuali rifiuti, anche tossici o nocivi. Nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca la valutazione dell intero e della sola quota, tenendo conto della maggiore difficoltà di vendita per le quote indivise. Poiché i beni da alienare consistono in un appartamento con annesso box nel comune di Battipaglia, al fine di agevolare la vendita e di accorpare i beni funzionalmente vincolati, si è provveduto alla formazione di un unico lotto. DESCRIZIONE CRITERI ESTIMATIVI Valutata la consistenza dell immobile ed esaminato lo stato dei luoghi, non pervenendo al Consulente Tecnico d Ufficio, in fase istruttoria, indicazioni e informazioni relative a compravendite inerenti quella stessa tipologia dell immobile, onde pervenire ad un plausibile valore di mercato dei beni pignorati si è preferito nella fattispecie: Pag. 15/25

19 1) Mediare le valutazioni sintetiche comparative dirette dell immobile stesso (e non di analoghi) fatte dalle Agenzie Immobiliari della zona di Battipaglia in cui ricadono i beni pignorati; 2) Controllare tale risultato per via indiretta con una stima per valori unitari fatta a partire dai dati dell Osservatorio dei Beni immobiliari. Con la prima metodologia è stato possibile svincolarsi virtualmente dal parere unico del C.T.U., conoscere meglio alcune caratteristiche del territorio dialogando con gli operatori immobiliari e chiedendo loro una motivazione ed una giustificazione del loro giudizio estimativo, e quindi portare in conto molteplici fattori che sfuggono ad una analisi peritale superficiale ed eccessivamente standardizzata. Con la seconda metodologia è stato possibile, svincolarsi dai pareri del mercato locale e collegare la reale consistenza metrica del bene ai valori unitari estrapolati dall intervallo di confidenza dei dati dell Osservatorio, in base alle caratteristiche possedute dal cespite da stimare. Sono state dunque seguite dal C.T.U. metodologie quanto più impersonali ed oggettive possibili, compatibilmente col grado di informazione e cognizione raggiungibile nei limitati giorni di indagine. La media aritmetica equiponderale dei due risultati fornisce alfine l esito della stima come specificato nelle conclusioni appresso riportate. STIMA LOTTO UNICO Appartamento sito in Battipaglia al secondo piano del fabbricato E (cooperativa CET) in via Monsignor Vicinanza N. 3 (ex 8) di circa 98,85mq utili composto da ingresso/soggiorno, corridoio, N. 2 Camere, N. 2 WC, cucina e sala pranzo, dotato inoltre di ampie balconate (N.C.E.U.: FL 25, p.lla 1244, sub 25, cat. A/2) con annesso box auto al piano terra di circa 22,20 mq utili (N.C.E.U.: FL 25, p. lla 1244, sub 12, cat. C/6). I METODO Premesso che: i fabbricati realizzati dalla omissis sono ben conosciuti dagli operatori delle agenzie immobiliari locali; Pag. 16/25

20 agli operatori interpellati, che hanno dichiarato di conoscere la zona ed il bene da valutare, sono stati comunicati i dati relativi alle superfici utili e le principali caratteristiche dell immobile oggetto di causa; si sono interrogate n. 2 agenzie immobiliari: L agenzia immobiliare Gabetti sita in Battipaglia in Via Mazzini 178 ha fornito una valutazione dell immobile a corpo pari a ,00. L agenzia immobiliare Frimm sita in Battipaglia in Via Mazzini 143/145 ha fornito una valutazione dell immobile a corpo pari a ,00. Le valutazioni fatte dalle suddette agenzie, da intendersi già al netto delle provvigioni spettanti, dunque più vicine alla libera contrattazione di mercato, hanno fornito come valore medio ,00. Il C.T.U. assume dunque quale valore di stima con la prima metodologia: VALORE LOTTO UNICO (I Metodo): ,00 II METODO Tale valutazione è stata effettuata dal Consulente Tecnico d Ufficio tenendo conto dei dati dell Osservatorio Nazionale del Mercato Immobiliare dell Agenzia del Territorio accessibili tramite il sito internet la cui fonte di rilevazione è rappresentata da agenti immobiliari, stime interne di atti di compravendita indicanti un valore significativamente diversi dal valore catastale, nonché offerte pubblicitarie. I valori unitari rilevati dall Osservatorio dei Beni Immobiliari, sono riferiti al metro quadrato di superficie commerciale (lorda) ovvero di superficie utile (netta) per il mercato delle compravendite e delle locazioni. La superficie commerciale è misurata al lordo delle murature interne ed esterne perimetrali (superficie coperta). I muri interni e quelli perimetrali esterni che vengono computati per intero, sono da considerare fino ad uno spessore massimo di 50 cm., mentre i muri in comunione vengono computati nella misura massima del 50% e pertanto fino a uno spessore massimo di cm 25. La superficie viene arrotondata al metro quadrato per difetto o per eccesso (D.P.R ). La rilevazione diretta viene effettuata con opportune schede di rilevazione, relative ad unità con destinazione residenziale che siano oggetto di dinamiche di mercato. Esse sono suddivise in varie parti che riguardano: - la tipologia dell immobile o dell unità immobiliare; - la fonte della rilevazione; - la identificazione dell immobile rilevato; - la destinazione prevalente di zona; - le caratteristiche estrinseche del fabbricato in cui è ubicata l unità immobiliare; - le caratteristiche intrinseche del fabbricato; - le caratteristiche intrinseche dell unità immobiliare; Pag. 17/25

21 - la consistenza dell unità immobiliare; - la consistenza delle pertinenze; - la consistenza totale dell unità immobiliare e delle pertinenze; - il prezzo valore; I dati rilevati una volta elaborati tramite la funzione probabilistica T di Student, sono valutati dall Ufficio di Agenzia del Territorio che, una volta sentiti i pareri del Comitato Consultivo e della Commissione di Validazione che ha la responsabilità di accertare la correttezza dei procedimenti seguiti, decide le quotazioni da considerare valide e quindi oggetto di pubblicazione sul sito. I valori unitari di mercato sono espressi in euro a m 2 ( /m 2 ), e possono far riferimento alla superficie netta (N) ovvero Lorda (L) e ad uno stato di conservazione e manutenzione dell immobile Ottimo, Normale o Scadente. I dati forniti dall osservatorio sono riportati nelle tabelle seguenti: Risultato interrogazione: Anno Semestre 2 Provincia: SALERNO Comune: BATTIPAGLIA Fascia/zona: Periferica/TRATTO TRA IL FIUME TUSCIANO-STRADA BATTIPAGLIA-MONTECORVINO R. -TORRENTE VALLIMONE-STRADE: DELLA STAZIONE- SS.18 Codice di zona: D3 Microzona catastale n.: 4 Tipologia prevalente: Abitazioni di tipo economico Destinazione: Residenziale Tipologia Stato conservativo Valore Mercato Valori Locazione ( /mq) Superficie ( /mq x mese) (L/N) Min Max Min Max Abitazioni civili NORMALE L 4,6 6,5 L Abitazioni di tipo economico NORMALE L 4,1 5,5 L Autorimesse NORMALE L 2,2 3,1 L Box NORMALE L 2,8 4 L Superficie (L/N) Lo STATO CONSERVATIVO indicato con lettere MAIUSCOLE si riferisce a quello più frequente di ZONA Il Valore di Mercato è espresso in Euro/mq riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L) Il Valore di Locazione è espresso in Euro/mq per mese riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L) La presenza del carattere asterisco (*) accanto alla tipologia segnala che i relativi Valori di Mercato o di Locazione sono stati oggetto di rettifica. Per le tipologie Box, Posti auto ed Autorimesse non risulta significativo il diverso apprezzamento del mercato secondo lo stato conservativo Per la tipologia Negozi il giudizio O/ N /S è da intendersi riferito alla posizione commerciale e non allo stato conservativo dell'unità immobiliare Dunque, consultando i dati dell Osservatorio risulta che il valore di mercato in euro a m 2 ( /m 2 ) per le abitazioni civili, come i lotti in oggetto in Provincia di Salerno, ubicati nel Comune di Battipaglia, in stato normale di conservazione, oscilla tra un minimo di /m 2 ed un massimo di /m 2 per le abitazioni di tipo civile e tra un minimo di 840 /m 2 ed un massimo di /m 2 per i box auto. Il C.T.U., riferendosi alla superficie netta anziché lorda per tener contemporaneamente conto, nella scala dei valori, dello stato di conservazione e manutenzione dei singoli cespiti, della loro consistenza, dei vincoli ambientali e territoriali, ovvero del contesto di ubicazione all interno del Pag. 18/25