TRIBUNALE DI SALERNO

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1 TRIBUNALE DI SALERNO TERZA SEZIONE CIVILE UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI GIUDICE DELL ESECUZIONE Dott. Alessandro Brancaccio RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D UFFICIO - PROCEDURA ESECUTIVA N. 09/2011 PARTE RICORRENTE: (creditori procedenti) UNICREDIT CREDIT MANAGEMENT BANK SPA Rappr. Legale Avv. Amendola Bruno P.zza della Concordia 38, Salerno - tel / fax b.amendola@tin.it; CONTROPARTE: (debitore) OMISSIS Salerno, lì settembre 2012 IL CONSULENTE TECNICO D UFFICIO arch. Gaetano Picanza

2 INDICE 1. PREMESSA CRONOLOGIA PRINCIPALI OPERAZIONI PERITALI C.T.U RISPOSTE AI QUESITI DEL MANDATO...7 Quesiti 1-2-3: 1. se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione ex art.567 cod. proc. civ. è necessaria e però manca in atti o è inidonea, riferisca l esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senza altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni; 2. se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12; 3. se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione è necessaria e però manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda l esperto a redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la documentazione è mancante e/o inidonea (descrizione da accludere a guisa di introduzione alla relazione indisposta agli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri beni secondo i quesiti postigli da 4 a Quesito 4: Identifichi con precisi dati catastali e confini e descriva dettagliatamente l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento e l eventuale sussistenza di altre procedure esecutive gravanti sul medesimo; in tal caso, sospenda le operazioni peritali, relazionando al G.E....7 Quesito 5: precisi la provenienza del bene al debitore esecutato e se questi risulti essere l unico proprietario, producendo anche l atto in virtù del quale ha acquisito la proprietà; segnali, altresì, eventuali acquisti mortis causa non trascritti...12 Quesito 6: Valuti la possibilità di una divisione dei beni in caso di comproprietà e, ove sussistano i presupposti, predisponga un progetto di divisione in natura dei medesimi, con la specifica indicazione dei comproprietari e delle loro generalità, la formazione delle singole masse e la determinazione degli ipotetici conguagli in denaro...12 Quesito 7: Dica dello stato di possesso del bene con l indicazione, se occupato da terzi del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento all esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, di cui dovrà specificare la data di scadenza della durata, la data di scadenza per l eventuale disdetta, l eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, e di diritti reali (quali usufrutto, uso, abitazione, servitù, etc) che delimitino la piena fruibilità del cespite, indicando, anche per questi ultimi, l eventuale anteriorità alla trascrizione del pignoramento...13 Quesito 8: Indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato, a tal uopo producendo l estratto dell atto di matrimonio ed evidenziando la sussistenza di eventuali convenzioni patrimoniali riportate a margine dello stesso e la data della relativa notazione...13 Quesito 9: Riferisca dell esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico artistico, ovvero di

3 natura paesaggistica e simili. Indichi in particolare l importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie); le eventuali spese straordinarie già deliberate, ma non ancora scadute; le eventuali spese condominiali scadute e non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia; le eventuali cause in corso; le domande giudiziali (precisando se le cause con le stesse introdotte siano ancora in corso ed in che stato), le convenzioni matrimoniali ed i provvedimenti di assegnazione della casa coniugale trascritti contro il debitore e, quanto a questi ultimi, anche solo emessi prima del pignoramento non chè le eventuali obbligazioni propter rem)...13 Quesito 10: Riferisca dell esistenza di formalità, vincoli ed oneri anche di natura condominiale che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente (come iscrizioni ipotecarie, trascrizioni di pignoramenti, trascrizioni di sequestri conservativi, etc), indicando in particolare i creditori iscritti (cioè i creditori muniti di ipoteca o privilegi immobiliari) e i costi per le relative cancellazioni...14 Quesito 11: Acquisisca e depositi aggiornate visure catastali ed ipotecarie per immobile e per soggetto (a favore e contro), queste ultime in forma sintetica ed integrale, riferite almeno al ventennio antecedente la data di conferimento incarico, segnalando eventuali discrasie tra le risultanze delle stesse all esito di accurato controllo incrociato...15 Quesito 12: Riferisca della verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del T.U. di cui al D. P. R Num. 380, nonché le notizie di cui all art. 46 di detto T. U. e di cui all art. 40 della L num. 47 e succ. mod; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all art. 46, comma 1 del citato T. U. ovvero di cui all art. 40, co. 2, della citata L. 47/85 faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l aggiudicatario potrà ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46 co. 5 del citato T. U. e di cui all art. 40 co. 6 della citata L. 47/85; quantifichi, poi, le eventuali spese di sanatoria e di condono...15 Quesito 13: Determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzia immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati. Esponga altresì analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima considerati per lo stato d uso e la manutenzione dell immobile, per lo stato di possesso del medesimo, per i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, l abbattimento forfettario per assenza di garanzia per vizi occulti nonchè per eventuali spese condominiali insolute, la necessità di bonifica da eventuali rifiuti, anche tossici o nocivi. Nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca la valutazione dell intero e della sola quota, tenendo conto della maggiore difficoltà di vendita per le quote indivise....16

4 Quesito 14: Corredi la relazione - da presentare anche in formato e su supporti informatici (e segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft nonché.pdf per adobe acrobat) o equivalente - di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto indichi: Comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali (limitati: per i terreni, alla partita, al foglio, alla particella, all estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati, alla partita al foglio, alla particella ed all eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno), l attuale proprietario e, comunque, il titolo di provenienza del bene, l eventuale stato di comproprietà, le iscrizioni e le trascrizioni sul medesimo gravanti, lo stato di occupazione, le regolarità edilizio-urbanistiche, l abitabilità e l agibilità, il valore del bene da porre a base d aste)...21 CONGEDO C.T.U... 23

5 TRIBUNALE DI SALERNO Terza sezione civile Ufficio esecuzioni immobiliari Ill.mo Giudice Dell esecuzione Dott. ALESSANDRO BRANCACCIO RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D UFFICIO NELLA PROCEDURA ESECUTIVA N. 09/2011 PROMOSSA DA UNICREDIT CREDIT MANAGEMENT BANK SPA CONTRO I SIGG.RI OMISSIS 1. PREMESSA Il sottoscritto Dott. Arch. Gaetano Picanza, domiciliato in Salerno alla Via Luigi Angrisani n.18, riferisce, con la presente relazione, su quanto fatto, elaborato e dedotto in merito ai quesiti formulati dal G. E. di seguito integralmente riportati: 1. se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione ex art.567 cod. proc. civ. è necessaria e però manca in atti o è inidonea, riferisca l esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senza altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni; 2. se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12 ; 3. se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione è necessaria e però manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda l esperto a redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la documentazione è mancante e/o inidonea (descrizione da accludere a guisa di introduzione alla relazione indisposta agli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri beni secondo i quesiti postigli da 4 a 12; Per i beni per i quali la documentazione è completa ed idonea: 4. Identifichi con precisi dati catastali e confini e descriva dettagliatamente l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento e l eventuale sussistenza di altre procedure esecutive gravanti sul medesimo; in tal caso, sospenda le operazioni peritali, relazionando al G. E.; 5. precisi la provenienza del bene al debitore esecutato e se questi risulti essere l unico proprietario, producendo anche l atto in virtù del quale ha acquisito la proprietà; segnali, altresì, eventuali acquisti mortis causa non trascritti; Pag. 1/22

6 6. Valuti la possibilità di una divisione dei beni in caso di comproprietà e, ove sussistano i presupposti, predisponga un progetto di divisione in natura dei medesimi, con la specifica indicazione dei comproprietari e delle loro generalità, la formazione delle singole masse e la determinazione degli ipotetici conguagli in denaro; 7. Dica dello stato di possesso del bene con l indicazione, se occupato da terzi del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento all esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, di cui dovrà specificare la data di scadenza della durata, la data di scadenza per l eventuale disdetta, l eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, e di diritti reali (quali usufrutto, uso, abitazione, servitù, etc) che delimitino la piena fruibilità del cespite, indicando, anche per questi ultimi, l eventuale anteriorità alla trascrizione del pignoramento; 8. Indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato, a tal uopo producendo l estratto dell atto di matrimonio ed evidenziando la sussistenza di eventuali convenzioni patrimoniali riportate a margine dello stesso e la data della relativa notazione; 9. Riferisca dell esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili. Indichi in particolare l importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie); le eventuali spese straordinarie già deliberate, ma non ancora scadute; le eventuali spese condominiali scadute e non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia; le eventuali cause in corso; le domande giudiziali (precisando se le cause con le stesse introdotte siano ancora in corso ed in che stato), le convenzioni matrimoniali ed i provvedimenti di assegnazione della casa coniugale trascritti contro il debitore e, quanto a questi ultimi, anche solo emessi prima del pignoramento non chè le eventuali obbligazioni propter rem) 10. Riferisca dell esistenza di formalità, vincoli ed oneri anche di natura condominiale che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente (come iscrizioni ipotecarie, trascrizioni di pignoramenti, trascrizioni di sequestri conservativi, etc), indicando in particolare i creditori iscritti (cioè i creditori muniti di ipoteca o privilegi immobiliari) e i costi per le relative cancellazioni; 11. Acquisisca e depositi aggiornate visure catastali ed ipotecarie per immobile e per soggetto (a favore e contro), queste ultime in forma sintetica ed integrale, riferite almeno al ventennio Pag. 2/22

7 antecedente la data di conferimento incarico, segnalando eventuali discrasie tra le risultanze delle stesse all esito di accurato controllo incrociato; 12. Riferisca della verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del T.U. di cui al D. P. R Num. 380, nonché le notizie di cui all art. 46 di detto T. U. e di cui all art. 40 della L num. 47 e succ. mod; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all art. 46, comma 1 del citato T. U. ovvero di cui all art. 40, co. 2, della citata L. 47/85 faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l aggiudicatario potrà ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46 co. 5 del citato T. U. e di cui all art. 40 co. 6 della citata L. 47/85; quantifichi, poi, le eventuali spese di sanatoria e di condono; 13. Determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro ( quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzia immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati. Esponga altresì analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima considerati per lo stato d uso e la manutenzione dell immobile, per lo stato di possesso del medesimo, per i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, l abbattimento forfetario per assenza di garanzia per vizi occulti nonchè per eventuali spese condominiali insolute, la necessità di bonifica da eventuali rifiuti, anche tossici o nocivi. Nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca la valutazione dell intero e della sola quota, tenendo conto della maggiore difficoltà di vendita per le quote indivise. 14. Corredi la relazione- da presentare anche in formato e su supporti informatici (e segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft nonché.pdf per adobe acrobat) o equivalente- di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto indichi: Comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali (limitati: per i terreni, alla partita, al foglio, alla particella, all estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati, alla partita al foglio, alla particella ed all eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno), l attuale proprietario e, comunque, il titolo di provenienza del bene, l eventuale stato di comproprietà, le iscrizioni e le trascrizioni sul medesimo gravanti, lo stato di occupazione, le regolarità edilizio-urbanistiche, l abitabilità e l agibilità, il valore del bene da porre a base d aste; Pag. 3/22

8 15. Estragga reperto fotografico- anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente- dello stato dei luoghi, comprensivo in caso di costruzione, anche degli interni Tanto premesso si passa alla descrizione delle operazioni peritali. 2. CRONOLOGIA PRINCIPALI OPERAZIONI PERITALI C.T.U. Per ottemperare all incarico del G. E. lo scrivente esaminava preliminarmente il fascicolo di parte con tutta la documentazione agli atti e comunicava la data di accesso del 1 sopralluogo, (previsto per il giorno Lunedì 14 Maggio 2012) sui luoghi oggetto di causa a mezzo raccomandata A/R, ai proprietari dei beni (OMISSIS), ed alla parte creditrice UNICREDIT CREDIT MANAGEMENT BANK SPA rappresentata dall Avv. Bruno Amendola (cfr. All. N. 2: Comunicazione d accesso alle parti). Quindi in tale data, come predetto, il sottoscritto, coadiuvato dal collaboratore di fiducia, l arch. Marina Lupo, si recava sui luoghi oggetto di causa constatando la non corrispondenza tra l indirizzo riportato nella documenti del pignoramento ed il bene oggetto di pignoramento. Di fatti, all indirizzo riportato nell atto di pignoramento, Via Palazzo 14, non corrispondeva l appartamento di proprietà dei coniugi OMISSIS, bensì un altro appartamento occupato da una diverso nucleo familiare. Tutto ciò confermato dalle planimetrie catastali dell appartamento esecutato che risultavano totalmente differenti dallo stato dei luoghi riscontato. Pertanto lo scrivente, al fine di comprendere la vera ubicazione e quindi la diversa toponomastica dello stesso, effettuava una serie di indagini sia presso gli uffici comunali competenti, sia attraverso informazioni reperite presso gli uffici delle Poste Italiane. Inoltre, contattava successivamente vari tecnici che negli anni passati avevano svolto prestazioni sull immobile esecutato. Dopo circa 40 giorni di indagini, lo scrivente riusciva a risalire alla reale ubicazione dell immobile situato in una traversa di Via Palazzo, all altezza del numero civico n.40, pertanto inviava nuova comunicazione con accesso per il giorno 04 luglio 2012 informando anche il portalettere locale. Dopo aver compreso la reale ubicazione dell appartamento, il CTU fissava la data dell accesso per il giorno Mercoledì 4 luglio 2012 alle ore 10,00. In tale data il sottoscritto, coadiuvato dal collaboratore di fiducia, l arch. Marina Lupo, si recava sui luoghi di causa constatando la corrispondenza rispetto all estratto planimetrico del fabbricato in cui insiste l appartamento esecutato e di fatto l assenza della parte debitrice, non potendo pertanto accedere allo stesso bene il CTU fissava nuovamente la data dell accesso per il giorno Lunedì 18 luglio 2012 alle ore 10,00 (cfr. All. N. 2: Comunicazione d accesso alle parti). Pag. 4/22

9 In data 18/07/2012 il sottoscritto sempre coadiuvato dal collaboratore di fiducia, l arch. Marina Lupo, si recava nuovamente sui luoghi oggetto di causa constatando l assenza della parte debitrice, procedendo quindi al rilievo fotografico dell esterno dell immobile, fissando la data del successivo accesso da svolgere con l ausilio della forza pubblica. Pertanto, dopo aver contattato per le vie brevi il comando dei Carabinieri di Cava de Tirreni fissava l accesso forzato per il giorno Mercoledì 8 agosto 2012 alle ore 10,00 (cfr. All. N. 2: Comunicazione d accesso alle parti). Pertanto in data 08/08/2012 il sottoscritto, coadiuvato da un ausiliare dei C.C. Cava de Tirreni e dal fabbro di fiducia, si recava sull immobile oggetto d esecuzione, sito in Cava de Tirreni alla via Palazzo n 14, identificato in NCEU al fl. 31, p.lla. 80, sub 9, cat A/3 (piano terra) e p.lla 277 sub. 1. A seguito della rimozione della serratura della porta di ingresso, consentito l accesso al cespite esecutato, il sottoscritto, coadiuvato dal collaboratore di fiducia l arch. Marina Lupo, procedeva all ispezione dei luoghi, al rilievo plano altimetrico ed all estrazione della documentazione fotografica (cfr. All. N. 3: Verbali di sopralluogo). Al fine di completare le indagini sull immobile, lo scrivente inoltre: - in data 27/04/12 si recava presso l Agenzia del Territorio del Comune di Salerno per estrarre le planimetrie catastali ed effettuare le necessarie visure per soggetto e per immobili (cfr. All. N. 4- visure catastali, planimetria dell immobile). - in data 23/05/2012 effettuava presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Salerno - Ufficio Pubblicità Immobiliari le ispezioni ipotecarie sui soggetti esecutati relative all ultimo ventennio, nonché acquisiva le trascrizioni ed iscrizioni del ventennio relative ai beni in oggetto (cfr. All. N. 5- visure ipotecarie). Alla luce delle operazioni descritte ed acquisiti tutti gli elementi ritenuti necessari per l espletamento dell incarico, prima di passare a relazionare dettagliatamente quanto richiesto dal G.E. si riportano cronologicamente tutte le attività svolte al fine di ottemperare all incarico affidatomi: - 27/03/2012: giuramento C.T.U. (cfr. Allegato 1); - 28/03/2012: acquisizione copia atti c/o Cancelleria inerenti l E.I. 9/11; - 26/04/2012: prima comunicazione della data 1 sopralluogo, fissata per il 14/05/2012 alle ore 16 (cfr. Allegato 2); - 27/04/2012: indagini catastali presso l U.T.E. della Provincia di Salerno con acquisizioni delle visure ed estratti di mappa (cfr. Allegato 4); - 14/05/2012: primo sopralluogo sui cespiti esecutati, rinviato poi al 4/07/2012 per l assenza dei debitori sig. OMISSIS (cfr. Allegato 3); Pag. 5/22

10 - 18/05/2012: richiesta a mezzo mail copia atto di compravendita notaio Fasano Matteo rep /20920 del 19/07/2007 (cfr. Allegato 7); - 23/05/2012: indagini ipotecarie presso l Agenzia del Territorio della Provincia di Salerno Ufficio Pubblicità (cfr. Allegato 5); - 25/05/2012: ritiro presso lo studio di Salerno di copia atto di compravendita notaio Fasano Matteo rep /20920 del 19/07/2007 (cfr. Allegato 7); - 27/04/2012: indagini catastali presso l U.T.E. della Provincia di Salerno con acquisizioni delle visure ed estratti di mappa (cfr. Allegato 4); - 06/06/2012: richiesta documentazione agli atti presso il Comune di Cava de Tirreni (cfr. Allegato 6); - 20/06/2012: ritiro documentazione agli atti presso il Comune di Cava de Tirreni (cfr. Allegato 6); - 26/06/2012: seconda comunicazione della data 1 sopralluogo, fissata per il 04/07/2012 alle ore 10 (cfr. Allegato 2); - 04/07/2012: secondo sopralluogo sui cespiti esecutati, rinviato poi al 18/07/2012 per l assenza dei debitori sig. OMISSIS (cfr. Allegato 3); - 09/07/2012: terza comunicazione della data 1 sopralluogo, fissata per il 18/07/2012 alle ore 10 (cfr. Allegato 2); - 18/07/2012: terzo sopralluogo sui cespiti esecutati, rinviato poi al 08/08/2012 per l assenza dei debitori (cfr. Allegato 3); - 18/07/2012: richiesta per le vie brevi per l accesso forzato al Comando dei Carabinieri di Cava de Tirreni; - 18/07/2012: quarta comunicazione della data 1 sopralluogo, fissata per il 08/08/2012 alle ore 10 (cfr. Allegato 2); - 08/08/2012: quarto sopralluogo e primo accesso forzato all immobile esecutato, alla presenza dei Carabinieri (cfr. Allegato 3); - 09/08/2012: deposito chiavi (n.3) presso la cancelleria dell Ufficio Esecuzioni Immobiliari di Salerno; - 06/09/2012: ritiro documentazione agli atti presso il Comune di Cava de Tirreni (cfr. Allegato 6); 09/08/ /9/2012: digitalizzazione del rilievo metrico e fotografico, stesura definitiva perizia C.T.U. e riordino Allegati; 12/09/2012: invio copia completa di allegati a tutte le parti; 12/09/2012: deposito relazione peritale C.T.U. in cancelleria Esecuzioni Immobiliari; 02/10/2012: udienza G.E. di fissazione modalità di vendita nel procedimento n. 09/11. Pag. 6/22

11 3. RISPOSTE AI QUESITI DEL MANDATO Quesiti 1-2-3: 1. se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione ex art.567 cod. proc. civ. è necessaria e però manca in atti o è inidonea, riferisca l esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senza altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni; 2. se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12; 3. se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione è necessaria e però manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda l esperto a redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la documentazione è mancante e/o inidonea (descrizione da accludere a guisa di introduzione alla relazione indisposta agli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri beni secondo i quesiti postigli da 4 a 12 La documentazione relativa al bene è in regola per potere procedere secondo i quesiti posti dal 4 al 12 delle raccomandazioni C.T.U. Quesito 4: Identifichi con precisi dati catastali e confini e descriva dettagliatamente l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento e l eventuale sussistenza di altre procedure esecutive gravanti sul medesimo; in tal caso, sospenda le operazioni peritali, relazionando al G.E. Identificazione catastale Immobile posto al piano terra di un edificio sito nel Comune di Cava dè Tirreni in Via Palazzo n 14, identificato in NCEU al fl. 31, p.lla. 80 sub 9 e p.lla. 277 sub 1, cat A3, classe 1. (All. N.4 Certificati catastali- visure, planimetria). Descrizione L area è caratterizzata da insediamenti residenziali, per lo più antichi, dal residenziale civile a quello economico. L edificio è stato edificato in data antecedente al 1967, come da informazioni dell U.T.C. del Comune di Cava dè Tirreni. L appartamento oggetto di stima fa parte di un fabbricato, sito in una traversa di via Palazzo all altezza del civico n.40, che si sviluppa su tre piani fuori terra e isolato rispetto ai fabbricati circostanti. Il civico n. 14 di via Palazzo ed indicato in atto di acquisto e nelle visure catastali, nella realtà corrisponde ad altra unità immobiliare, infatti l immobile oggetto di esecuzione E.I. 9/11 è attualmente senza numero civico, l accesso si ha da una corte Comune a cui si accede come già detto, tramite una traversa posta all altezza del civico n.40 di via Palazzo. Pag. 7/22

12 Ortofoto di inquadramento territoriale (fonte: google maps) Via Palazzo (fonte: google maps) Pag. 8/22

13 La struttura del palazzo è in cemento armato e muratura, con copertura a doppia falda e muri di tamponamento in muratura. Il fabbricato risulta provvisto dell impianto di elevazione. Le pareti esterne risultano tinteggiate, gli infissi sono in alluminio e il portone in metallo. Il fabbricato ha un corte in Comune con i fabbricati limitrofi. Le condizioni di conservazione e manutenzione dello stabile sono complessivamente discrete. Portone di accesso all appartamento Via Palazzo Comune di Cava de Tirreni L appartamento in esecuzione, posto al piano terra, si sviluppa su di una superficie utile di circa 54 mq. e, ad eccezione dell impianto di riscaldamento, è dotato degli impianti minimi necessari al regolare utilizzo dello stesso. Attualmente l appartamento risulta diviso in due unità distinte e separate tra loro con accesso indipendente. Il primo ingresso si ha attraverso una porta di cantiere in ferro, posta sul prospetto principale dell edificio, che a sua volta si apre su di un piccolo atrio dal quale, attraverso una porta blindata, dà accesso alla prima parte dell immobile esecutato. A ridosso della porta di ingresso è presente una scala in legno attraverso la quale, scendendo tre gradini, si accede ad una cucina con ripostiglio di circa 18 mq, entrambi posti al di sotto del piano stradale, invece, sempre Pag. 9/22

14 dalla stessa scala, salendo alcuni gradini si accede ad un area soppalcata con una zona letto di circa 16 mq e un bagno di 4 mq. La pavimentazione al livello sotto stradale è in cotto, mentre sul soppalco sono presenti sia il parquet nell area notte sia le piastrelle nel bagno, i rivestimenti appaiono in buone condizioni ad eccezione del cotto. Tutti gli ambienti sono dotati di aperture con esposizione ad ovest ed est. I serramenti esterni sono in alluminio e vetro mentre le porte interne sono in legno. I rivestimenti sono di intonaco tinteggiato a eccezione della cucina e del bagno che portano un rivestimento costituito da piastrelle di ceramica in buono stato di conservazione. L illuminazione naturale del vano originario, posto al livello stradale, era assicurata da due balconi in alluminio. A seguito della divisione del vano, attraverso l inserimento del soppalco, i due balconi sono stati divisi in due diventando fonte di illuminazione per entrambi i livelli sovrapposti e generando in tal modo ambienti bui e poco vivibili. Da un terrazzino pertinenziale di circa 12 mq, posto sul prospetto posteriore del fabbricato, si ha il secondo accesso all immobile esecutato. L ingresso dell appartamento, una porta in ferro e vetro con accesso diretto dal terrazzino, immette in un unico ambiente che funge da cucina ( la cucina è elettrica) di circa 14 mq dalla quale tramite un gradino e un piccolo disimpegno si accede ad un bagno e ad un vano adibito a camera da letto di 15 mq circa. Anche qui vi è la totale assenza di impianto di riscaldamento ad eccezione di uno condizionatore posto nel vano letto. I serramenti esterni sono in alluminio e vetro mentre le porte interne sono in legno. I rivestimenti sono di intonaco tinteggiato tranne il bagno che porta un rivestimento in piastrelle di ceramica in buono stato di conservazione. La pavimentazione per tutta la superficie è in ceramica e anch essa è in buone condizioni. Pag. 10/22

15 appartamento esecutato Appartamento esecutato con ingresso dal prospetto posteriore Il dettaglio della disposizione planimetrica degli ambienti è altresì riportato nell elaborato grafico in All. N.9 planimetria attuale dell immobile in scala 1:100. Alla luce di quanto acquisito e di quanto verificato in situ, i dati catastali identificativi dell immobile indicati nei certificati ipotecari corrispondono allo stato dei luoghi (notevoli difformità della planimetria catastale rispetto allo stato dei luoghi). Pag. 11/22

16 Rilievo metrico C.T.U. Il rilievo metrico dell appartamento è stato effettuato dal C.T.U., in data sopralluogo 08/08/2012 coadiuvato dal collaboratore tecnico di fiducia quale l arch. Marina Lupo (iscritta all Ordine degli Architetti della Provincia di Salerno al n. 2748). Detto rilievo metrico è stato successivamente elaborato in formato grafico (cfr. Allegato N. 9) ottenendo il seguente COMPUTO DELLE SUPERFICI: LOTTO UNICO PIANO TERRA: N.C.E.U. Comune di Cava dè Tirreni (SA); foglio 31; particella 80; sub 9 e particella 277; sub 1; classe 2; categoria A/3; consistenza 4 vani; rendita 371,85 euro; - Superficie utile: 54,00 m 2 - Superficie lorda: 75,74 m 2 - Superficie scoperta pertinenziale: 12,26 m 2 Il rilievo metrico in scala 1:100 dell appartamento è riportato nell allegato N. 9 alla presente. Quesito 5: precisi la provenienza del bene al debitore esecutato e se questi risulti essere l unico proprietario, producendo anche l atto in virtù del quale ha acquisito la proprietà; segnali, altresì, eventuali acquisti mortis causa non trascritti Il cespite oggetto di E.I. 09/11 ovvero, un appartamento per civile abitazione ubicato al piano terra sito in una traversa di Via Palazzo, nel Comune di Cava dè Tirreni (SA), identificato al N.C.E.U. del Comune di Cava dè Tirreni, foglio 31, particella 80, sub.9 e particella 277 sub 1, classe 4, categoria A/3, consistenza 4 vani, rendita 371,85 euro, appartiene ai sig.ri OMISSIS, come risultante dall atto del 19/07/2007, rep , rogante Fasano Matteo (cfr. Allegato 7). Quesito 6: Valuti la possibilità di una divisione dei beni in caso di comproprietà e, ove sussistano i presupposti, predisponga un progetto di divisione in natura dei medesimi, con la specifica indicazione dei comproprietari e delle loro generalità, la formazione delle singole masse e la determinazione degli ipotetici conguagli in denaro Verificata la consistenza del bene pignorato, non risulta possibile al C.T.U. predisporre un progetto di divisione dello stesso. Si ritiene necessario, affinché l appartamento possegga i requisiti di abitabilità richiesti, il ripristino dello stato dei luoghi come da planimetria catastale (cfr. Allegato 4). Pag. 12/22

17 Quesito 7: Dica dello stato di possesso del bene con l indicazione, se occupato da terzi del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento all esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, di cui dovrà specificare la data di scadenza della durata, la data di scadenza per l eventuale disdetta, l eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, e di diritti reali (quali usufrutto, uso, abitazione, servitù, etc) che delimitino la piena fruibilità del cespite, indicando, anche per questi ultimi, l eventuale anteriorità alla trascrizione del pignoramento Dal sopralluogo effettuato in data 08/08/2012, risulta che l immobile è diviso in due appartamenti distinti e separati. Il primo, con accesso dal prospetto principale del fabbricato di cui fa parte l immobile esecutato, risulta occupato dai sig.ri OMISSIS (cfr. Allegato 3). Al momento del sopralluogo e confermato dalle dichiarazioni riportate dal OMISSIS e dalla signora OMISSIS, presenti al sopralluogo del 08/08/12, i suddetti si impegnavano, tramite il loro legale, a esibire una carta privata attestante il titolo tramite il quale sono in possesso dell uso dell appartamento esecutato (cfr. Allegato N.3). Il secondo appartamento, con accesso dal prospetto posteriore del fabbricato, risulta occupato da una coppia di extracomunitari, non identificati perché non presenti al momento del sopralluogo, e per il quale si è dovuto ricorrere all accesso forzato (cfr. Allegato N.3). Il 03 settembre 2012 perveniva al sottoscritto, a mezzo fax, offerta di locazione inoltrata al Custode Giudiziario, l avv. Pietro Bellaiuto, dalla sig.ra OMISSIS per la suddetta parte di immobile (cfr. Allegato N.8). Quesito 8: Indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato, a tal uopo producendo l estratto dell atto di matrimonio ed evidenziando la sussistenza di eventuali convenzioni patrimoniali riportate a margine dello stesso e la data della relativa notazione Dall atto del 19/07/2007, rep , rogante Fasano Matteo, risulta che i signori OMISSIS, sono coniugati in regime di separazione dei beni (cfr. Allegato 7). Quesito 9: Riferisca dell esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili. Indichi in particolare l importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie); le eventuali spese straordinarie già deliberate, ma non ancora scadute; le eventuali spese condominiali scadute e non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia; le eventuali cause in corso; le domande giudiziali (precisando se le cause con le stesse introdotte siano ancora in corso ed in che stato), le convenzioni matrimoniali ed i provvedimenti di assegnazione della casa coniugale trascritti contro il debitore e, quanto a questi Pag. 13/22

18 ultimi, anche solo emessi prima del pignoramento non chè le eventuali obbligazioni propter rem) Dalle informazioni acquisite, l immobile esecutato è parte di un fabbricato per il quale non è stato costituito condominio. Quesito 10: Riferisca dell esistenza di formalità, vincoli ed oneri anche di natura condominiale che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente (come iscrizioni ipotecarie, trascrizioni di pignoramenti, trascrizioni di sequestri conservativi, etc), indicando in particolare i creditori iscritti (cioè i creditori muniti di ipoteca o privilegi immobiliari) e i costi per le relative cancellazioni Dalle indagini eseguite presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari Ufficio Pubblicità Immobiliare di Salerno, non risultano presenti sui cespiti esecutati altre procedure esecutive diverse dalla presente E.I. 9/11, mentre risulta invece presente una ipoteca volontaria a garanzia di mutuo: - Iscrizione contro del 20/07/ RP 10357, RG Ipoteca volontaria per Euro a garanzia di un capitale di Euro a favore di BANCA DI ROMA SOCIETA PER AZIONI sull appartamento sito in Cava de Tirreni n 14 identificato al N.C.E.U. del Comune di Cava de Tirreni, foglio 31, p.lla 80, sub.9 e p.lla 277, sub 1. (cfr. All. N. 5- visure ipotecarie). TIPO DI FORMALITA' IMPOSTA IPOTECARIA IMPOSTA DI BOLLO TASSA IPOTECARIA TOTALE Pignoramento 168,00 59,00 35,00 262,00 Sequestro conservativo 168,00 59,00 35,00 262,00 Domanda giudiziaria (citazione) 168,00 59,00 35,00 262,00 Sentenza dichiarazione di fallimento 168,00 59,00 35,00 262,00 Ipoteca volontaria (banca - privato) 0,00 0,00 35,00 35,00 Ipoteca volontaria 0,5% della somma 94,00+0,5% somma (privato - privato) iscritta 59,00 35,00 iscritta Ipoteca giudiziale 0,5% della somma 94,00+0,5% somma (decreto ingiuntivo) iscritta 59,00 35,00 iscritta Ipoteca legale (per 0,5% della somma 94,00+0,5% somma conto di privati) iscritta 59,00 35,00 iscritta Ipoteca legale (quando sono Concessionari di 0,00 0,00 0,00 0,00 esazione per conto dello Stato tipo E.t.r.) Pag. 14/22

19 Quesito 11: Acquisisca e depositi aggiornate visure catastali ed ipotecarie per immobile e per soggetto (a favore e contro), queste ultime in forma sintetica ed integrale, riferite almeno al ventennio antecedente la data di conferimento incarico, segnalando eventuali discrasie tra le risultanze delle stesse all esito di accurato controllo incrociato Dagli accessi effettuati presso l Agenzia del Territorio sono state effettuate tutte le necessarie visure catastali (per soggetto e storiche per immobile) ed è stata altresì acquisita la planimetria dell appartamento in scala 1:100 (Allegato N. 4- visure catastali per soggetto e per immobili ed estratto planimetrico dell immobile). Dagli accessi effettuati presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Salerno - Ufficio Pubblicità Immobiliari è stata effettuata una ispezione ipotecaria sul soggetto debitore (cfr. Allegato N. 5 - visure ipotecarie). Quesito 12: Riferisca della verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del T.U. di cui al D. P. R Num. 380, nonché le notizie di cui all art. 46 di detto T. U. e di cui all art. 40 della L num. 47 e succ. mod; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all art. 46, comma 1 del citato T. U. ovvero di cui all art. 40, co. 2, della citata L. 47/85 faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l aggiudicatario potrà ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46 co. 5 del citato T. U. e di cui all art. 40 co. 6 della citata L. 47/85; quantifichi, poi, le eventuali spese di sanatoria e di condono Al fine di verificare la regolarità edilizia degli immobili ai sensi della L. 47/85 e D.P.R. 380/01 e s.m.i., estraendo copia di eventuale documentazione relativa a titoli autorizzativi, il sottoscritto, in data 06/06/2012, effettuava le necessarie richieste presso l ufficio tecnico del Comune di Cava de Tirreni (cfr All. N.6 - Richieste effettuate al Comune di Cava de Tirreni), costatando che il fabbricato in esame era edificato in data anteriore al 1 settembre Come accertato dal C.T.U. presso l U.T.C. di Cava de Tirreni è presente per l immobile esecutato la seguente documentazione: - permesso a costruire n.824 del 20 aprile 2006 (cfr All. N.6); - comunicazione inizio lavori del 22 maggio 2006(cfr All. N.6) ; - comunicazione del 7 settembre 2006, diffida dei comproprietari corte Comune identificata al catasto terreni fl.31 part.81(cfr All. N.6) ; - richiesta del Comune di Cava de Tirreni al sig. Galbini in merito alla titolarità della corte Comune identificata al catasto terreni fl.31 part.81(cfr All. N.6); Pag. 15/22

20 Rispetto al permesso a costruire n.824 del 2006 non risulta agli atti dell U.T.C. del Comune di Cava de' Tirreni la Comunicazione di ultimazione dei lavori e di conseguenza la certificazione attestante l agibilità dell immobile (cfr All. N.6). Inoltre, in data 06/08/2012, in seguito al sopralluogo svolto all interno dell appartamento esecutato, lo stesso risultava essere difforme dalla planimetria catastale, presentando due diversi appartamenti illegittimamente realizzati e privi dei requisiti minimi di abitabilità necessari per gli immobili a uso abitazione, risultando essere urbanisticamente irregolare, senza inoltre possedere i requisiti minimi per un eventuale sanatoria o condono delle irregolarità riscontrate. Quesito 13: Determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzia immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati. Esponga altresì analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima considerati per lo stato d uso e la manutenzione dell immobile, per lo stato di possesso del medesimo, per i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, l abbattimento forfettario per assenza di garanzia per vizi occulti nonchè per eventuali spese condominiali insolute, la necessità di bonifica da eventuali rifiuti, anche tossici o nocivi. Nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca la valutazione dell intero e della sola quota, tenendo conto della maggiore difficoltà di vendita per le quote indivise. DESCRIZIONE CRITERI ESTIMATIVI CRITERI ESTIMATIVI ADOTTATI: Valutata la consistenza dell appartamento oggetto della presente stima, ubicato al piano terra, sito in una traversa di Via Palazzo, nel Comune di Cava dè Tirreni (SA), ed esaminato lo stato dei luoghi, si è agito attraverso due metodologie di stima: 1. Mediare le valutazioni sintetiche dirette dell appartamento stesso (e non di analoghi) fatte dalle agenzie immobiliari più prossime alla zona di ubicazione dello stesso; 2. Controllare tale risultato con una stima per valori unitari fatta a partire dai dati dell Osservatorio Nazionale dei Beni Immobiliari (fonte Agenzia del Territorio); Con la prima metodologia è stato possibile conoscere come gli operatori immobiliari della zona hanno stimato il bene, in modo da poter confrontare tale risultato con le indagini effettuate dal sottoscritto tramite pubblicità immobiliari su beni da vendere nella stessa zona similari al bene in esame. Dagli esperti del settore si è avuta la conferma che il mercato immobiliare nella città di Cava de Tirreni predilige appartamenti di piccole e medie metrature, con condizioni di Pag. 16/22

21 accessibilità, parcheggio e presenza di servizi nella zona di ubicazione dell appartamento, costatando inoltre una tendenza generale a una diminuzione dei valori di mercato e dei fitti nell ultimo anno. Con la seconda metodologia è stato possibile di contro svincolarsi dai pareri del mercato locale e controllare (attraverso una tendenza più generale frutto di una più estesa indagine, non solo locale, implementata da un modello statistico risultante dalle analisi ufficiali dell Agenzia del Territorio) eventuali sbilanciamenti in eccesso o in difetto del primo risultato, collegando la reale consistenza metrica del bene a un valore unitario interpolato nell intervallo di confidenza dei dati dell Osservatorio, in base alle caratteristiche possedute dal cespite da stimare. Sono state dunque seguite dal C.T.U. metodologie quanto più impersonali e oggettive possibili, compatibilmente col grado d informazione e cognizione raggiungibile nel periodo d indagine. La media aritmetica equo ponderale dei due risultati fornisce infine l esito della stima come specificato nelle conclusioni appresso riportate. I Metodo Di seguito si riportano le valutazioni dirette dell immobile esecutato oggetto di stima fatte da tre principali Agenzie Immobiliari operanti nella zona centrale del Comune di Cava de Tirreni: dette Agenzie, in numero di tre, sono state oggetto di una ricognizione diretta da parte del C.T.U. e dell ausiliario tecnico, nella persona dell arch. Marina LUPO, al fine di ottenere le valutazioni di mercato dell immobile oggetto di stima. Peraltro tutti gli operatori interpellati hanno dichiarato al C.T.U. di conoscere già sia la zona, sia l edificio in cui insiste l immobile oggetto di esecuzione. A ciascuna delle Agenzie consultate, sono state sottoposte: - le foto del rilievo fotografico sullo stato dei luoghi dell immobile oggetto di stima; - la planimetria toponomastica di Cava de Tirreni e la zonizzazione dl P.R.G. vigente, con l indicazione dell ubicazione dell immobile oggetto di stima; - la pianta del rilievo dell immobile (rilievo C.T.U. in data ); - i dati sulla superficie utile e coperta delle varie parti costitutive del bene immobiliare da valutare. - le principali caratteristiche dell immobile oggetto di causa (piano rialzato, numero di vani, esposizione, assenza si ascensore, etc.). Le valutazioni fatte dalle agenzie sono da intendersi già al netto delle provvigioni spettanti all agente immobiliare e comprensive dello stato di occupazione dell immobile, dunque più vicine alla libera contrattazione di mercato. Pag. 17/22

22 Per ciascuno degli operatori immobiliari è stata indicata la tecnica di valutazione adoperata, effettuando in ultimo una media equi ponderale puramente aritmetica. Le valutazioni sono state effettuate a corpo, includendo anche i due posti, mediando i valori compresi nell intervallo di confidenza. I risultati della ricognizione delle tre Agenzie è riportata di seguito. QUADRO DESCRITTIVO N.3 AGENZIE IMMOBILIARI CONTATTATE SU CAVA DE TIRRENI 1) Nome Agenzia: Tecnocasa Indirizzo: C.so Principe Amedeo n.1 Valutazione immobile: ,00 Tecnica di valutazione a corpo con intervallo di confidenza: Valore mediato tra valore medio ; 2) Nome Agenzia: Frimm Indirizzo: C.so Mazzini n.12 Valutazione immobile: ,00 Tecnica di valutazione a corpo con intervallo di confidenza: Valore mediato tra valore medio ; 3) Nome Agenzia: Metroquadro Gruppo Immobiliare, Indirizzo: Via Vitt. Veneto, 48 Valutazione immobile: Tecnica di valutazione a corpo con intervallo di confidenza: Valore mediato tra valore medio ; Gli stessi dati di valutazione delle Agenzie immobiliari sono stati identicamente riportati nel seguente quadro sintetico: QUADRO SINTETICO N.3 AGENZIE IMMOBILIARI CONTATTATE NOME AGENZIA INDIRIZZO VALORE LOTTO TECNICA DI VALUTAZIONE 1 Tecnocasa C.so Principe a corpo Amedeo n.1 2 Frimm C.so Mazzini n a corpo 3 Metroquadro Gruppo Via Vitt. Veneto n a corpo Immobiliare ,00 MEDIA Pertanto, il C.T.U. assume dalla tabella sopra riportata il valore di: ,00 Tale valore deve essere decurtato del 20% per considerare i costi delle opere necessarie al fine di rendere abitabile l appartamento esecutato. Pertanto il valore dell appartamento stimato risulta essere VALORE APPARTAMENTO (I Metodo): ,00 Pag. 18/22

23 II Metodo La seconda valutazione è stata effettuata dal Consulente Tecnico d Ufficio tenendo conto dei dati dell Osservatorio Nazionale del Mercato Immobiliare dell Agenzia del Territorio accessibili tramite il sito internet la cui fonte di rilevazione è rappresentata da agenti immobiliari, stime interne di atti di compravendita indicanti un valore significativamente diversi dal valore catastale, nonché offerte pubblicitarie. I valori unitari rilevati dall Osservatorio dei Beni Immobiliari, sono riferiti al metro quadrato di superficie commerciale (lorda) ovvero di superficie utile (netta) per il mercato delle compravendite e delle locazioni. La superficie commerciale è misurata al lordo delle murature interne ed esterne perimetrali (superficie coperta). I muri interni e quelli perimetrali esterni che vengono computati per intero, sono da considerare fino ad uno spessore massimo di 50 cm, mentre i muri in comunione vengono computati nella misura massima del 50% e pertanto fino a uno spessore massimo di cm 25. La superficie viene arrotondata al metro quadrato per difetto o per eccesso (D.P.R ). La rilevazione diretta viene effettuata con opportune schede di rilevazione, relative ad unità con destinazione residenziale che siano oggetto di dinamiche di mercato. Esse sono suddivise in varie parti che riguardano: - la tipologia dell immobile o dell unità immobiliare; - la fonte della rilevazione; - la identificazione dell immobile rilevato; - la destinazione prevalente di zona; - le caratteristiche estrinseche del fabbricato in cui è ubicata l unità immobiliare; - le caratteristiche intrinseche del fabbricato; - le caratteristiche intrinseche dell unità immobiliare; - la consistenza dell unità immobiliare; - la consistenza delle pertinenze; - la consistenza totale dell unità immobiliare e delle pertinenze; - il prezzo valore; I dati rilevati una volta elaborati tramite la funzione probabilistica T di Student, sono valutati dall Ufficio di Agenzia del Territorio che, una volta sentiti i pareri del Comitato Consultivo e della Commissione di Validazione che ha la responsabilità di accertare la correttezza dei procedimenti seguiti, decide le quotazioni da considerare valide e quindi oggetto di pubblicazione sul sito. I valori unitari di mercato sono espressi in euro a m 2 ( /m 2 ), e possono far riferimento alla superficie netta (N) ovvero Lorda (L) e ad uno stato di conservazione e manutenzione dell immobile Ottimo, Normale o Scadente. I dati forniti dall osservatorio sono riportati nelle tabelle seguenti: Risultato interrogazione: Anno Semestre 2 Pag. 19/22