RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA

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1 TRIBUNALE DI SALERNO OGGETTO: Causa Civile iscritta al n 220/2010 R.G.E. Procedimento di esecuzione promosso da BANCA NAZIONALE DEL LAVORO S.p.a. c/ Omissis Giudice Esecuzione: Dr. Alessandro BRANCACCIO Udienza Nomina C.T.U.: 14 novembre 2011 Udienza Giuramento Istruttoria: 15 novembre 2011 Udienza Procedura Esecutiva: 07 giugno 2012 Termine deposito C.T.U.: 07 giugno 2012 CONSULENTE TECNICO DI UFFICIO: Arch. ROSA VICECONTE Via D. Rubino, LAMEZIA TERME (CZ) Cod. Fisc.: VCCRSO74H45M208V Partita I.V.A.: Iscrizione Albo degli Architetti, PPC della provincia di Catanzaro con il n RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA SEDE FISCALE: Via D. Rubino, LA MEZIA TERME (CZ) Tel. Fax: 0968/ Cell.: 347/ Cod. Fisc.: VCC RSO 74H45 M208V Part it a I.V.A.: st udiovicecont e@libero.it pec: rosa.vicecont e@archiworl dpec.it SEDE SALERNO: Via Valerio Laspro, 49 c/o Geom. V.zo De Simone SALERNO

2 La sottoscritta Arch. Rosa VICECONTE, iscritta all Albo degli Architetti, PPC di Catanzaro al numero d ordine 1507, con studio in Lamezia Terme, Via D. Rubino 21, nominata Consulente Tecnico dal Giudice Dr. Alessandro BRANCACCIO con provvedimento emesso il 14 novembre 2011, a seguito delle indagini effettuate e delle informazioni raccolte, redige la presente consulenza tecnica d ufficio allo scopo di far conoscere al Sig. Giudice tutti i fatti che abbiano rilevanza nel corso della vertenza in oggetto. PREMESSA: All udienza istruttoria del 15 novembre 2011 comparivo davanti al G.E. e, dopo aver dichiarato di accettare l incarico, prestato giuramento di rito e dichiarato di non essere pubblico dipendente, mi venivano formulati i quesiti di seguito riportati: 1. se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione prevista dall art. 567 cod. proc. civ. è necessaria e, tuttavia, manca in atti o è inidonea, riferisca l esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senz altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni; 2. se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12; 3. se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione è necessaria e, tuttavia, manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda l esperto a redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la documentazione è mancante e/o inidonea (descrizione da accludere, a guisa di introduzione, alla relazione in risposta agli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri beni, secondo i quesiti postigli da 4 a 12; per i beni per i quali la documentazione è completa ed idonea: 4. identifichi con precisi dati catastali e confini e descriva dettagliatamente l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento e l eventuale sussistenza di altre procedure gravanti sul medesimo; in tal caso, sospenda le operazioni peritali relazionando al G.E.; 5. precisi la provenienza del bene al debitore esecutato e se questi risulta essere l unico proprietario, producendo anche l atto in virtù del quale ha acquisito la proprietà; segnali, altresì, eventuali acquisti mortis causa non trascritti; 6. valuti la possibilità di una divisione dei beni in caso di comproprietà e, ove sussistano i presupposti, predisponga un progetto di divisione in natura dei medesimi, con la specifica indicazione dei comproprietari e delle loro generalità, la formazione delle singole masse e la determinazione degli ipotetici conguagli in denaro; C.T.U. Arch. Rosa Viceconte Pag. 2 di 31

3 7. dica dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, di cui dovrà specificare la data di scadenza della durata, la data di scadenza per l eventuale disdetta, l eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso di rilascio, e di diritti reali (quali usufrutto, uso, abitazione, servitù, etc.) che delimitino la piena fruibilità del cespite, indicando, anche per questi ultimi, l eventuale anteriorità alla trascrizione del pignoramento; 8. indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato, a tal uopo producendo l estratto dell atto di matrimonio ed evidenziando la sussistenza di eventuali convenzioni patrimoniali riportate a margine dello stesso e la data della relativa annotazione; 9. riferisca dell esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o quelli connessi con il suo carattere storico artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili. Indichi, in particolare, l importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie); le eventuali spese straordinarie già deliberate, ma non ancora scadute; le eventuali spese condominiali scadute e non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia; le eventuali cause in corso; le domande giudiziali (precisando se le cause con le stesse introdotte siano ancora in corso ed in che stato), le convenzioni matrimoniali e i provvedimenti di assegnazione della casa coniugale trascritti contro il debitore e, quanto a questi ultimi, anche solo emessi prima del pignoramento nonché le eventuali obbligazioni propter rem); 10. riferisca dell esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente (come iscrizioni ipotecarie, trascrizioni di pignoramenti, trascrizioni di sequestri conservativi, etc.) indicando in particolare i creditori iscritti (cioè i creditori muniti di ipoteca o privilegi immobiliari) e i costi per le relative cancellazioni; 11. acquisisca e depositi aggiornate visure catastali ed ipotecarie per immobile e per soggetto (a favore e contro), queste ultime in forma sintetica ed integrale, riferite almeno al ventennio antecedente la data di conferimento dell incarico, segnalando eventuali discrasie sussistenti tra le risultanze delle stesse all esito di un accurato controllo incrociato; 12. riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del T.U. di cui al D.P.R n. 380, nonché le notizie di cui all art. 46 di detto T.U. e di cui all art. 40 della L n. 47, e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all art. 46, comma 1, del citato T.U., ovvero di cui all art. 40, comma 2, della citata L. 47/85, faccia di tanto l esperto menzione nel C.T.U. Arch. Rosa Viceconte Pag. 3 di 31

4 riepilogo, con avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46, co. 5, del citato T.U. e di cui all art. 40, comma 6, della citata L. 47/85; quantifichi, poi, le eventuali spese di sanatoria e di condono; 13. determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati. Esponga, altresì, analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima considerati per lo stato d uso e la manutenzione dell immobile, per lo stato di possesso del medesimo, per i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, l abbattimento forfettario per assenza di garanzia per vizi occulti nonché per eventuali spese condominiali insolute, la necessità di bonifica da eventuali rifiuti, anche tossici o nocivi. Nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca la valutazione dell intero e della sola quota, tenendo conto della maggiore difficoltà do vendita per le quote indivise. 14. corredi la relazione da presentare anche in formato e su supporto informatici (e segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft, nonché pdf per Adobe Acrobat) di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi: la sommaria descrizione, il comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali (limitati: per i terreni, al foglio, alla particella, all estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati, al foglio, alla particella ed all eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno), l attuale proprietario e, comunque, il titolo di provenienza del bene, l eventuale stato di comproprietà, le iscrizioni e le trascrizioni sul medesimo gravanti, lo stato di occupazione, le regolarità edilizio - urbanistiche, l abitabilità e l agibilità, il valore del bene da porre a base d asta; 15. estragga reperto fotografico anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente dello stato dei luoghi, comprensivo, in caso di costruzione, anche degli interni. Il G.E. assegnava per la consegna il termine del 45 giorno antecedente l udienza di determinazione delle modalità della vendita indicata nell ordinanza di nomina, comunicando, entro il detto termine (prorogato di ulteriori 45 giorni), la relazione ai creditori ed al debitore. OPERAZIONI PRELIMINARI: Gli accertamenti richiesti dal G.E. sono stati svolti presso i seguenti Uffici Pubblici di Salerno: C.T.U. Arch. Rosa Viceconte Pag. 4 di 31

5 1. Ufficio dell Agenzia del Territorio di Salerno on-line ufficio Catasto (accertamento della corrispondenza dei beni, del debitore esecutato, dei dati indicati nell atto di pignoramento, dell accatastamento degli immobili; copia della planimetria catastale di riferimento); 2. Ufficio dell Agenzia del Territorio di Salerno on-line Conservatoria del R.R. II (aggiornamento delle formalità presenti sugli immobili e sui soggetti a favore e contro riferite all ultimo ventennio); 3. Ufficio Tecnico del Comune di Salerno (individuazione degli immobili ed accertamento di regolarità edilizia); 4. Ufficio Stato Civile del Comune di Salerno (rilascio estratto dell atto di matrimonio per individuazione regime patrimoniale); 5. Ufficio Stato Civile del Comune di Praiano (SA) (rilascio estratto dell atto di matrimonio per individuazione regime patrimoniale); 6. Studio Notarile notaio Dott. Umberto Salomi in Salerno (ritiro copia atto di proprietà); 7. Agenzia delle Entrate di Salerno (accertamento presenza di atti di locazione registrati). Visionato il fascicolo relativo alla procedura in oggetto, la sottoscritta non ha rilevato alcuna anomalia nella documentazione presente agli atti, fatto salvo la mancanza dell estratto di mappa. Tale documento, facilmente reperibile on line senza spese aggiuntive, ha permesso il prosieguo delle operazioni peritali. In primo luogo è stata reperita tutta la documentazione tecnica necessaria per rispondere ai quesiti formulati ai fini dell espletamento dell incarico. Successivamente, è stato effettuato il sopralluogo e redatta la presente relazione in virtù di quanto reperito con l ausilio del collaboratore ausiliario Geom. Vincenzo De Simone. Il sopralluogo è avvenuto il giorno 02 marzo 2012 tramite comunicazione via mail per il debitore esecutato Omissis, per l Avv. Enrico Spirito difensore del creditore procedente e per gli Avv.ti Tecla Bianco (Unicredit Spa), Maurizio Baldoli e Uberta Caccia Dominioni (Omissis), Francesco Florimonte (Banco di Napoli Spa) tutti gli intervenuti nella procedura. In sede di sopralluogo è stato possibile effettuare il rilievo metrico e fotografico dei beni con l aiuto del collaboratore ausiliario da me nominato. Il Sig. Omissis è stato presente per tutta la durata del sopralluogo, guidandomi sui beni oggetto di causa (cfr. Allegato 1: Verbale di Sopralluogo). Alle operazioni preliminari è seguita un indagine di mercato riguardante la compravendita di immobili assimilabili per tipologia ed ubicazione ai beni di cui è causa. C.T.U. Arch. Rosa Viceconte Pag. 5 di 31

6 Quesito n 1 se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione prevista dall art. 567 cod. proc. civ. è necessaria e, tuttavia, manca in atti o è inidonea, riferisca l esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senz altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni. La documentazione in atti è risultata complessivamente idonea per l espletamento dell incarico conferito. Infatti, non era presente il solo estratto di mappa, reperito dalla sottoscritta on line senza spese aggiuntive. Per ciò che concerne i certificati delle formalità relative agli immobili pignorati, gli stessi sono stati sostituiti con la dichiarazione notarile della Dott.ssa Omissis. Quesito n 2 se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12. La documentazione presente nel fascicolo è risultata idonea al prosieguo delle operazioni. Si precisa che, la documentazione supplementare acquisita dalla sottoscritta è parsa necessaria ai fini della chiarezza delle informazioni indispensabili all espletamento dell incarico. Quesito n 3 se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione è necessaria e, tuttavia, manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda l esperto a redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la documentazione è mancante e/o inidonea (descrizione da accludere, a guisa di introduzione, alla relazione in risposta agli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri beni, secondo i quesiti postigli da 4 a 12. La documentazione in atti è risultata complessivamente idonea per l espletamento dell incarico conferito, pertanto non si è ritenuto necessario relazionare al G.E. procedendo con le operazioni. Quesito n 4 - identifichi con precisi dati catastali e confini e descriva dettagliatamente l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento e l eventuale sussistenza di altre procedure gravanti sul medesimo; in tal caso, sospenda le operazioni peritali relazionando al g.e. C.T.U. Arch. Rosa Viceconte Pag. 6 di 31

7 Da indagini svolte presso la Conservatoria dei RR.II. di Salerno on-line, si è potuto appurare che fino alla data dell incarico non esistevano trascrizioni di pignoramenti oltre a quello della procedura in oggetto e quello trascritto dal creditore Omissis Si fa presente che tale trascrizione di pignoramento a favore della Omissis contro Omissis (originario intestatario dei beni prima della donazione al figlio attuale esecutato) effettuato in data successiva alla trascrizione della donazione, non ha seguito l iter procedurale in quanto il creditore avendo appreso che la Banca Nazionale del Lavoro, a fronte di un credito da tempo vantato nei confronti del sig. Omissis, ha intrapreso la corrente procedura esecutiva immobiliare nei confronti del figlio di quest ultimo, sig. Omissis, in forza di ipoteca sugli immobili indicati alla lettera A) e B), oggetto della citata sentenza ex art c.c. in favore dell istante. Pertanto, non sussistendo altre procedure, si è proceduto con lo svolgimento delle operazioni peritali. Descrizione beni nell atto di pignoramento Quota di 1/1 piena proprietà: A. Appartamento in Salerno - fg. 64, p.lla 929, sub 6, P.zza Sedile del Campo n 15, p.1, Z.C. 5, - fg. 64, p.lla 2231, sub 16 Cat. A/4, Cl. 5, vani 5, R. C. Euro 663,65. B. Appartamento in Salerno - fg. 64, p.lla 17, sub 10 Via Indipendenza n 68, p.3, Z.C. 5, Cat. A/2, Cl. 2, vani 3, R. C. Euro 426,08. Ubicazione immobili I beni descritti nell atto di pignoramento ed oggetto della presente stima, sono tutti ubicati nel Comune di Salerno (cfr. Allegato 2: Individuazione urbanistica dei beni): - Vicolo Guaiferio n 17 (angolo Piazza Sedile del Campo Via Roma); - Piazza Alario n 8 (già Via Indipendenza). Entrambi i beni sono ubicati nel centro storico del Comune di Salerno zona omogenea A, il primo in prossimità della sede del Municipio, il secondo in corrispondenza dell area portuale. Descrizione dettagliata degli immobili (N.C.E.U.) Bene A Appartamento sito nel Comune di Salerno, distinto nel N.C.E.U. dello stesso Comune al fg. 64, p.lla 929, sub 6, Zona Cens. 5, Categoria A/4, Classe 5, Consistenza 5 vani, Rendita 663,65, graffato con p.lla 2231, sub 16, Piazza Sedile C.T.U. Arch. Rosa Viceconte Pag. 7 di 31

8 del Campo n.15, piano 1 (cfr. Allegato 3: Estratto di mappa, visure e planimetrie catastali bene A). Il bene pignorato, posto al piano primo, costituisce una porzione di un fabbricato di maggiori dimensioni su quattro livelli fuori terra. Trattasi di edificio ricadente nel centro storico del Comune di Salerno zona omogenea A, edificato in aderenza ad altri fabbricati ed avente struttura portante in muratura. L edificio suddetto è dotato di affaccio sia su Via Roma che su Vicolo Guaiferio. Dall estratto di mappa, dall elenco immobili e dalle visure storiche effettuate sul bene, si evince che sono state effettuate alcune operazioni di passaggio dal catasto terreni al catasto fabbricati, con conseguente costituzione di ente urbano mai associata al bene. Lo schema planimetrico dello stesso evidenzia che la particella in questione 929 è stata ampliata comprendendo anche le particelle 930, 931, 941 e 942. Tale situazione, però, non è stata ancora aggiornata nell estratto di mappa. Il bene pignorato è dotato di unico accesso al piano terra da Vicolo Guaiferio, allo stato in condizioni abbastanza fatiscenti: un piccolo vano scala permette il collegamento al piano primo dove sono ubicati due accessi (ingresso n 1 e ingresso n 2). Infatti, l appartamento che catastalmente è unico, nella realtà è suddiviso in due parti. In particolare, la parte più piccola con accesso dall ingresso n 2, è in pessimo stato di conservazione a causa della pregressa presenza sulle pareti di pannelli fonoassorbenti successivamente eliminati. In generale, il bene nella sua interezza si presenta in mediocri condizioni. All interno, la distribuzione è caratterizzata dalla classica tipologia di accesso vincolato : in pratica, la fruizione di ogni stanza è soggetta alla servitù di passaggio dalle altre (es. per accedere alla cucina occorre passare dal soggiorno). Partendo dall ingresso n 1, il bene si articola in un corridoio di distribuzione con doppio servizio igienico, soggiorno, cucina abitabile, corridoio con affaccio su Via Roma, camera da letto matrimoniale. Dall ingresso 2, si accede ad un piccolo atrio con annesso vano-ripostiglio e camera, fruibile con varia destinazione ma allo stato priva di illuminazione. Per ciò che concerne i balconi, questi sono presenti sia su Vicolo Guaiferio (in modo quasi simbolico), che su Via Roma ed hanno una superficie reale complessiva di mq 11,25. C.T.U. Arch. Rosa Viceconte Pag. 8 di 31

9 L appartamento, caratterizzato da chiusure interne ed esterne con infissi in legno di vecchia generazione, allo stato si presenta in mediocri condizioni, con alcuni problemi di umidità di dubbia natura (cfr. Allegato 4: Rilievo fotografico del bene A). Via Roma corridoio camera da letto cucina soggiorno camera wc2 corridoio ingresso2 ingresso1 wc1 Vicolo Guaiferio In sede di sopralluogo è stato possibile verificare che non sussistono difformità sostanziali con la planimetria catastale (unica in possesso), fatta eccezione della presenza del secondo servizio igienico e dell indipendenza della camera e dell atrio con accesso dall ingresso n 2. Tali difformità potranno essere sanate per come specificato meglio al quesito n 12. La superficie rilevata, valida ai fini della valutazione, è la seguente (cfr. Allegato 5: Planimetria rilevata del bene A): Sup. Utile appartamento mq 108,10 Sup. Lorda appartamento mq 151,90 Sup. balconi mq (11,25/4) = mq 2,81 Sup. scale mq (20,58/4) = mq 5,14 superficie convenzionale di vendita: mq 159,85 C.T.U. Arch. Rosa Viceconte Pag. 9 di 31

10 Bene B Appartamento sito nel Comune di Salerno, distinto nel N.C.E.U. dello stesso Comune al fg. 64, p.lla 17, sub 10, Zona Cens. 5, Categoria A/2, Classe 2, Consistenza 3 vani, Rendita 426,08, Piazza Francesco Alario n.8, piano 3 (cfr. Allegato 6: Estratto di mappa, visure e planimetrie catastali bene B). wc letto cucina pranzo soggiorno Il bene pignorato, posto al piano terzo, costituisce porzione di un fabbricato di maggiori dimensioni su cinque livelli fuori terra. Trattasi di edificio di particolare pregio storico architettonico ricadente nel centro storico del Comune di Salerno, edificato in aderenza ad altri fabbricati di medesima tipologia. L edificio suddetto è dotato di ascensore e di ingresso e affaccio diretto su Piazza Alario. Il bene è articolato in ingresso/cucina, soggiorno (con affaccio su Piazza Alario), camera da letto, servizio igienico (con affaccio su vaglio interno). L appartamento, caratterizzato da chiusure interne ed esterne con infissi in legno di vecchia generazione, allo stato si presenta in ottime condizioni, eccezione fatta per alcuni problemi di umidità rilevati nel solo servizio igienico (cfr. Allegato 7: Rilievo fotografico del bene B). In sede di sopralluogo è stato possibile verificare che non sussistono difformità tra la planimetria catastale e quella rilevata, conforme alla planimetria di progetto C.T.U. Arch. Rosa Viceconte Pag. 10 di 31

11 presentata nelle autorizzazioni richieste (per modifica interna e per l apertura del balcone del servizio igienico) e meglio specificate al quesito n 12. La superficie rilevata, valida ai fini della valutazione, è la seguente (cfr. Allegato 8: Planimetria rilevata del bene B): Sup. Utile appartamento mq 55,70 Sup. Lorda appartamento mq 69,60 Sup. balconi mq (4,20/4) = mq 1,05 superficie convenzionale di vendita: mq 70,65 Quesito n 5 - precisi la provenienza del bene al debitore esecutato e se questi risulta essere l unico proprietario, producendo anche l atto in virtù del quale ha acquisito la proprietà; segnali, altresì, eventuali acquisti mortis causa non trascritti. In data 20/09/2009, con atto di donazione rogito notaio Dott. Umberto Salomi, rep , racc. 3730, trascritto presso la Conservatoria dei RR.II. di Salerno il 02/10/2009 R.G , R.P , Omissis (padre esecutato) dona al figlio Omissis la piena proprietà degli immobili pignorati. Lo stesso immobile era pervenuto al donante per atto di divisione notaio Dott. Raimondo Malinconico, da se stesso e da Omissis, del 13/09/1991, rep , racc. 9079, trascritto presso la Conservatoria dei RR.II. di Salerno il 14/10/1991 R.G , R.P Pertanto, l esecutato risulta intestatario dell intero bene in regime di separazione legale dei beni (cfr. Allegato 9: Atto di proprietà). Si precisa che relativamente alla trascrizione dell atto di donazione, in particolare donazione accettata, in data 30/05/2011 R.P. 1966, R.G , è stato trascritto presso la Conservatoria dei RR.II. di Salerno una annotazione per INEFFICACIA PARZIALE. Nella medesima data del 02/10/2009 R.G , R.P , veniva trascritto anche un contratto preliminare di compravendita in riferimento del quale è stata poi trascritta una ulteriore annotazione sempre per INEFFICACIA PARZIALE ai numeri R.P ed R.G sempre del 30/05/2011. Quesito n 6 - valuti la possibilità di una divisione dei beni in caso di comproprietà e, ove sussistano i presupposti, predisponga un progetto di divisione in natura dei medesimi, con la specifica indicazione dei comproprietari e delle loro generalità, la formazione delle singole masse e la determinazione degli ipotetici conguagli in denaro. C.T.U. Arch. Rosa Viceconte Pag. 11 di 31

12 I beni non sono attualmente in situazione di comproprietà, pertanto non si ritiene di dover effettuare una suddivisione per tale ragione. Quesito n 7 - dica dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, di cui dovrà specificare la data di scadenza della durata, la data di scadenza per l eventuale disdetta, l eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso di rilascio, e di diritti reali (quali usufrutto, uso, abitazione, servitù, etc.) che delimitino la piena fruibilità del cespite, indicando, anche per questi ultimi, l eventuale anteriorità alla trascrizione del pignoramento. A seguito di quanto dichiarato nello stesso atto di donazione e riferito verbalmente in sede di sopralluogo, successivamente verificato da indagini svolte presso l Agenzia delle Entrate di Salerno, si è accertata la presenza di n 2 contratti di locazione regolarmente registrati e precisamente: - Atto di locazione del 15 aprile 2005, della durata di quattro anni, successivamente tacitamente rinnovato ma rilasciato nell agosto 2010, registrato il 12 maggio 2005 al n serie III, relativo al bene A (vicolo Guaiferio) contratto tra Omissis (proprietario al momento della stipula del contratto) ed il Sig. Omissis. Allo stato il bene è libero; - Atto di locazione del 15 giugno 2007 della durata di quattro anni, allo stato tacitamente rinnovato, registrato il 20/10/2007 al n serie III, relativo al bene B (piazza Alario) contratto tra Omissis (proprietario al momento della stipula del contratto) e la Sig.ra Omissis. Allo stato il bene è ancora in locazione (cfr. Allegato 10: Atti di locazione). Quesito n 8 - indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato, a tal uopo producendo l estratto dell atto di matrimonio e indicando la sussistenza di eventuali convenzioni patrimoniali riportate a margine dello stesso e la data della relativa annotazione. Successivamente alla richiesta della sottoscritta presso il Comune di Praiano (SA) - Ufficio di Stato Civile, dell estratto dell atto di matrimonio, si è potuto appurare che l esecutato è divorziato. Infatti, sul medesimo atto è presente la sola annotazione relativa alla sentenza del Tribunale Ordinario di Salerno n. 2435/2010 del 09/12/2010 C.T.U. Arch. Rosa Viceconte Pag. 12 di 31

13 con cui viene dichiarata la cessazione degli effetti civili del matrimonio cui si riferisce l atto. Ferma restando la natura di bene personale degli immobili in quanto derivanti da donazione, gli stessi sono parimenti di esclusiva proprietà dell esecutato (cfr. Allegato 11: Estratto atto di matrimonio). Quesito n 9 - riferisca dell esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o quelli connessi con il suo carattere storico artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili. Indichi, in particolare, l importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie); le eventuali spese straordinarie già deliberate, ma non ancora scadute; le eventuali spese condominiali scadute e non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia; le eventuali cause in corso; le domande giudiziali (precisando se le cause con le stesse introdotte siano ancora in corso ed in che stato), le convenzioni matrimoniali e i provvedimenti di assegnazione della casa coniugale trascritti contro il debitore e, quanto a questi ultimi, anche solo emessi prima del pignoramento nonché le eventuali obbligazioni propter rem). Bene A Non sussiste alcun vincolo sul bene. Bene B Per come affermato verbalmente in sede di sopralluogo, esiste un condominio fiscalmente costituito che provvede alla gestione delle spese di manutenzione ordinaria (luce, pulizia scale, etc.). Tali spese, per come riferito, sono quantificabili in circa 100,00 annue. Si precisa che il funzionamento dell ascensore di cui è dotato il fabbricato, è vincolato da una chiave (in dotazione a tutti i condomini) e dall inserimento di una moneta da 10 cent per ogni corsa effettuata. Quesito n 10 - riferisca dell esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente (come iscrizioni ipotecarie, trascrizioni di pignoramenti, trascrizioni di sequestri conservativi, etc.) indicando in particolare i creditori iscritti (cioè i creditori muniti di ipoteca o privilegi immobiliari) e i costi per le relative cancellazioni; C.T.U. Arch. Rosa Viceconte Pag. 13 di 31

14 Dalla Certificazione Notarile presente agli atti e dalle visure ipotecarie aggiornate effettuate sia per soggetto che per immobile, a favore e contro, che si allegano alla presente relazione come parte integrante (cfr. Allegato 12: Certificazione Notarile e Visure Conservatoria RR.II. ultimo ventennio), a seguito di un accurato controllo incrociato, si evince che sugli immobili oggetto della procedura e sui soggetti proprietari (pre e post donazione), gravano tutte le formalità riportate sinteticamente nello schema a seguire. In particolare, tenendo conto del fatto che le formalità sono identiche per entrambi i beni oggetto di causa, ad eccezione della sola ipoteca legale (nota n 4) di Omissis. iscritta sul solo bene B, si ha: trascrizioni 1. Contratto preliminare di vendita del 02/10/2009 (nota n 10); 2. Pignoramento del 05/10/2009 a favore di Omissis (nota n 12) successiva all atto di donazione; 3. Domanda giudiziale del 11/03/2010 a favore di Omissis (nota n 14); 4. Pignoramento del 12/05/2010 a favore di Banca Nazionale del Lavoro spa (nota n 16). iscrizioni 1. Ipoteca volontaria del 15/11/2002 a favore di Banca Nazionale del Lavoro spa (nota n 2); 2. Ipoteca volontaria del 28/10/2005 a favore di Banca Nazionale del Lavoro spa (nota n 3); 3. Ipoteca legale del 20/06/2006 a favore di Omissis (nota n 4); 4. Ipoteca giudiziale del 30/04/2010 a favore di Unicredit Banca di Roma spa (nota n 15). Annotazioni a trascrizioni 1. Inefficacia parziale del 30/03/2011 in riferimento alla trascrizione del 02/10/2009 R.P ; 2. Inefficacia parziale del 30/03/2011 in riferimento alla trascrizione del 02/10/2009 R.P (nota n 10 bis). C.T.U. Arch. Rosa Viceconte Pag. 14 di 31

15 tip. Form. data R.P. R.G. atto a favore contro fg. p.lla sub validità 1 trascr. 27/05/ donazione accettata omissis omissis no iscriz. 15/11/ ip. Vol. bnl Omissis si iscriz. 28/10/ ip. Vol. bnl Omissis si bis annot. 05/01/ restrizione di beni bnl Omissis _4 4 iscriz. 20/06/ ip. Legale Omissis Omissis si trascr. 12/01/ contratto pre. Di vend. Omissis Omissis no 6 trascr. 27/04/ compravendita Omissis Omissis no 7 trascr. 22/06/ donazione accettata Omissis Omissis no 8 trascr. 22/06/ revoca atti Omissis Omissis no 9 trascr. 20/01/ compravendita Omissis Omissis varie no trascr. 02/10/ contratto pre. Di vend. Omissis Omissis si bis annot. 30/05/ inefficacia parziale Omissis Omissis vedi sopra si trascr. 02/10/ donazione accettata Omissis Omissis si trascr. 05/10/ pignoramento Omissis Omissis si iscriz. 20/01/ ip. Giudiziale banco di napoli Omissis no trascr. 11/03/ domanda giud. revoca atti Omissis Omissis si iscriz. 30/04/ ip. Giudiziale unicredit banca di roma Omissis si 16 trascr. 12/05/ pignoramento bnl Omissis si iscriz. 03/05/ ip. Giudiziale banca della campania Omissis no trascr. 08/08/ pignoramento banco di napoli Omissis no 19 trascr. 27/10/ domanda giud. revoca atti Omissis Omissis no 20 trascr. 24/05/ pignoramento Omissis Omissis no C.T.U. Arch. Rosa Viceconte Pag. 15 di 31

16 Nel dettaglio: TRASCRIZIONI CONTRO 1. CONTRATTO PRELIMINARE DI VENDITA Nota di Trascrizione del 02/10/2009 Registro particolare Registro generale Numero Repertorio 11321/3736 del 01/10/2009 Quadro B Immobili Unità negoziale n. 1 Immobile n.1 H703 Salerno (SA) Catasto FABBRICATI Sez. Urb. - Fgl. 64 Part. 17 Sub. 10 Natura A/2 ABITAZIONE DI TIPO CIVILE Consistenza 3 vani Indirizzo PIAZZA FRANCESCO ALARIO N. civico 8 Piano 3 Immobile n.2 Comune H703 Salerno (SA) Catasto FABBRICATI Sez. Urb. - Fgl. 64 Part. 929 Sub. 6 Sez. Urb. - Fgl. 64 Part Sub. 16 Natura A/4 ABITAZIONE DI TIPO POPOLARE Consistenza 5 vani Indirizzo PIAZZA SEDILE DEL CAMPO N. civico 15 Piano 1 Immobile n.3 omesso perché bene non pignorato Quadro C Soggetti A FAVORE 1.1 Omissis (M) Nato a: Omissis Quota: 1/1 relativamente all unità neg. 1 Diritto: (1) PROPRIETA CONTRO 1.1 Omissis (M) Nato a: SALERNO Omissis Omissis Codice Fiscale: Quota: 1/1 relativamente all unità neg. 1 Diritto: (1) PROPRIETA 2. ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI SUCCESSIVO ALLA DONAZIONE Nota di Trascrizione del 05/10/2009 Registro particolare Registro generale Numero Repertorio 6784/2009 del 21/09/2009 Quadro B Immobili Unità negoziale n. 1 Immobile n.1 H703 Salerno (SA) Catasto FABBRICATI Sez. Urb. - Fgl. 64 Part. 17 Sub. 10 Natura A/2 ABITAZIONE DI TIPO CIVILE Consistenza 3 vani Indirizzo PIAZZA FRANCESCO ALARIO N. civico 8 Piano 3 Immobile n.2 Comune H703 Salerno (SA) Catasto FABBRICATI Sez. Urb. - Fgl. 64 Part. 929 Sub. 6 Natura A/4 ABITAZIONE DI TIPO POPOLARE Consistenza - Indirizzo PIAZZA SEDILE DEL CAMPO N. civico 15 Piano 1 Immobile n.3 H703 Salerno (SA) Catasto FABBRICATI Sez. Urb. - Fgl. 64 Part Sub. 16 Natura A/4 ABITAZIONE DI TIPO POPOLARE Consistenza - Indirizzo PIAZZA SEDILE DEL CAMPO N. civico - Immobile n.4 omesso perché bene non pignorato Quadro C Soggetti A FAVORE 1.1 Omissis Con sede in: MILANO (MI) Omissis Codice Fiscale: Quota: 1/1 relativamente all unità neg. 1 Diritto: (1) PROPRIETA CONTRO 1.1 Omissis (M) Nato a: Omissis Quota: 1/1 relativamente all unità neg. 1 Diritto: (1) PROPRIETA 3. DOMANDA GIUDIZIALE REVOCA ATTI SOGGETTI A TRASCRIZIONE Nota di Trascrizione del 11/03/2010 Registro particolare 7546 Registro generale Numero Repertorio 5283/2010 del 24/02/2010 Quadro B Immobili Unità negoziale n. 1 Immobile n.1 H703 Salerno (SA) Catasto FABBRICATI Sez. Urb. - Fgl. 64 Part. 17 Sub. 10 C.T.U. Arch. Rosa Viceconte Pag. 16 di 31

17 Natura A/2 ABITAZIONE DI TIPO CIVILE Consistenza - Indirizzo PIAZZA FRANCESCO ALARIO N. civico 8 Piano 3 Immobile n.2 Comune H703 Salerno (SA) Catasto FABBRICATI Sez. Urb. - Fgl. 64 Part. 929 Sub. 6 Sez. Urb. - Fgl. 64 Part Sub. 16 Natura A/4 ABITAZIONE DI TIPO POPOLARE Consistenza - Immobile n.3 omesso perché bene non pignorato Quadro C Soggetti A FAVORE 1.1 Omissis Con sede in: Omissis CONTRO 1.1 Omissis (M) Nato a: Omissis Quota: Omissis (M) Nato a: Omissis Quota: - 4. ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI Nota di Trascrizione del 12/05/2010 Registro particolare Registro generale Numero Repertorio 2439 del 28/04/2010 Quadro B Immobili Unità negoziale n. 1 Immobile n.1 H703 Salerno (SA) Catasto FABBRICATI Sez. Urb. - Fgl. 64 Part. 929 Sub. 6 Natura A/4 ABITAZIONE DI TIPO POPOLARE Consistenza - Indirizzo PIAZZA SEDILE DEL CAMPO N. civico 15 Immobile n.2 Comune H703 Salerno (SA) Catasto FABBRICATI Sez. Urb. - Fgl. 64 Part Sub. 16 Natura A/4 ABITAZIONE DI TIPO POPOLARE Consistenza 5 vani Indirizzo PIAZZA SEDILE DEL CAMPO N. civico 15 Piano 1 Immobile n.3 H703 Salerno (SA) Catasto FABBRICATI Sez. Urb. - Fgl. 64 Part. 17 Sub. 10 Natura A/2 ABITAZIONE DI TIPO CIVILE Consistenza 3 vani Indirizzo VIA INDIPENDENZA N. civico 68 Piano 3 Quadro C Soggetti A FAVORE 1.1 BANCA NAZIONALE DEL LAVORO SPA Con sede in: ROMA (RM) Codice Fiscale: Quota: 1/1 relativamente all unità neg. 1 Diritto: (1) PROPRIETA CONTRO 1.1 Omissis (M) Nato a: Omissis Quota: 1/1 relativamente all unità neg. 1 Diritto: (1) PROPRIETA ISCRIZIONI CONTRO 1. IPOTECA VOLONTARIA CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO CONDIZIONATO Nota di Iscrizione del 15/11/2002 Registro particolare 5906 Registro generale Numero Repertorio del 13/11/2002 Quadro B Immobili Unità negoziale n. 1 Immobile n.1 Comune Q5AA - Salerno(SA) Catasto U Sez. Urb. Fgl. 64 Part. 929 Sub. 6 Natura A/4 Consistenza - Indirizzo P.ZZA SEDILE DEL CAMPO N. Civico 15 Immobile n.2 Comune Q5AA - Salerno(SA) Catasto U Sez. Urb. Fgl. 64 Part Sub. 16 C.T.U. Arch. Rosa Viceconte Pag. 17 di 31

18 Natura A/4 Consistenza 5 vani Indirizzo P.ZZA SEDILE DEL CAMPO N. Civico 15 Piano 1 Immobile n.3 omesso perché bene non pignorato Immobile n.4 Comune Q5AA - Salerno(SA) Catasto U Sez. Urb. Fgl. 64 Part. 17 Sub. 10 Natura A/2 Consistenza 3 vani Indirizzo VIA INDIPENDENZA N. Civico 68 Piano 3 Quadro C Soggetti A FAVORE 1.1 BANCA NAZIONALE DEL LAVORO S.P.A. Con sede in: ROMA (RM) Codice Fiscale: Quota: 1/1 relativamente all unità neg. 1 Diritto: (1) PROPRIETA CONTRO 1.1 Omissis (M) Nato a: Omissis Quota: 1/1 relativamente all unità neg. 1 Diritto: (1) PROPRIETA DEBITORE NON DATORE DI IPOTECA 1.1 Omissis (M) Sede: Omissis 2. IPOTECA VOLONTARIA CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO CONDIZIONATO Nota di Iscrizione del 28/10/2005 Registro particolare Registro generale Numero Repertorio del 27/10/2005 Quadro B Immobili Unità negoziale n. 1 Immobile n.1 H703 Salerno (SA) GRUPPO GRAFFATI 1 Catasto FABBRICATI Sez. Urb. - Fgl. 64 Part. 929 Sub. 6 Natura A/4 ABITAZIONE DI TIPO POPOLARE Consistenza - Indirizzo P.ZZA SEDILE DEL CAMPO N. civico 15 Immobile n.2 Comune H703 Salerno (SA) GRUPPO GRAFFATI 1 Catasto FABBRICATI Sez. Urb. - Fgl. 64 Part Sub. 16 Natura A/4 ABITAZIONE DI TIPO POPOLARE Consistenza 5 vani Indirizzo P.ZZA SEDILE DEL CAMPO N. civico 15 Piano 1 Immobile n.3 omesso perché bene non pignorato Immobile n.4 H703 Salerno (SA) Catasto FABBRICATI Sez. Urb. - Fgl. 64 Part. 17 Sub. 10 Natura A/2 ABITAZIONE DI TIPO CIVILE Consistenza 3 vani Indirizzo VIA INDIPENDENZA N. civico 68 Piano 3 Quadro C Soggetti A FAVORE 1.1 BANCA NAZIONALE DEL LAVORO S.P.A. Con sede in: ROMA (RM) Codice Fiscale: Quota: 1/1 relativamente all unità neg. 1 Diritto: (1) PROPRIETA CONTRO 1.1 Omissis (M) Nato a: Omissis Quota: 1/1 relativamente all unità neg. 1 Diritto: (1) PROPRIETA Terzo datore: SI Debitore non datore di ipoteca: Omissis (M) Sede: Codice Fiscale: Omissis Omissis 3. IPOTECA LEGALE A NORMA ART.77 DPR 29/09/1973 NUM. 602 Nota di Iscrizione del 20/06/2006 Registro particolare 9794 Registro generale Numero Repertorio 4588/100 del 08/10/2002 Quadro B Immobili Unità negoziale n. 1 Immobile n.1 omesso perché bene non pignorato Immobile n.2 omesso perché bene non pignorato Immobile n.3 omesso perché bene non pignorato Immobile n.4 H703 Salerno (SA) Catasto FABBRICATI Sez. Urb. - Fgl. 64 Part. 17 Sub. 10 C.T.U. Arch. Rosa Viceconte Pag. 18 di 31

19 Natura A/2 ABITAZIONE DI TIPO CIVILE Consistenza - Indirizzo VIA INDIPENDENZA N. civico 68 Immobile n.5 omesso perché bene non pignorato Unità negoziale n. 2 Immobile n.1 omesso perché bene non pignorato Quadro C Soggetti A FAVORE 1.1 Omissis. Sede in: Omissis Quota: 10000/10000 relativamente all unità neg. 1 Diritto: (1) PROPRIETA Quota: 400/10000 relativamente all unità neg. 2 Diritto: (1) PROPRIETA CONTRO 1.1 Omissis (M) Nato a: Omissis Quota: 10000/10000 relativamente all unità neg. 1 Diritto: (1) PROPRIETA Quota: 400/10000 relativamente all unità neg. 2 Diritto: (1) PROPRIETA 4. IPOTECA GIUDIZIALE DERIVANTE DA DECRETO INGIUNTIVO Nota di Iscrizione del 30/04/2010 Registro particolare 2964 Registro generale Numero Repertorio 2283/2010 del 16/03/2010 Quadro B Immobili Unità negoziale n. 1 Immobile n.1 H703 Salerno (SA) Catasto FABBRICATI Sez. Urb. - Fgl. 64 Part. 17 Sub. 10 Natura A/2 ABITAZIONE DI TIPO CIVILE Consistenza 3 vani Indirizzo PIAZZA FRANCESCO ALARIO N. civico 8 Piano 3 Immobile n.2 Comune H703 Salerno (SA) Catasto FABBRICATI Sez. Urb. - Fgl. 64 Part. 929 Sub. 6 Sez. Urb. - Fgl. 64 Part Sub. 16 Natura A/4 ABITAZIONE DI TIPO POPOLARE Consistenza 5 vani Indirizzo PIAZZA SEDILE DEL CAMPO N. civico 15 Piano 1 Immobile n.3 omesso perché bene non pignorato Unità negoziale n. 2 Immobile n.1 omesso perché bene non pignorato Immobile n.2 omesso perché bene non pignorato Immobile n.3 omesso perché bene non pignorato Immobile n.4 omesso perché bene non pignorato Immobile n.5 omesso perché bene non pignorato Unità negoziale n. 3 Immobile n.1 omesso perché bene non pignorato Immobile n.2 omesso perché bene non pignorato Quadro C Soggetti A FAVORE 1.1 UNICREDIT BANCA DI ROMA S.P.A. Sede in: ROMA (RM) Codice Fiscale: Quota: 1/1 relativamente all unità neg. 1 Diritto: (1) PROPRIETA Quota: 1/1 relativamente all unità neg. 2 Diritto: (1) PROPRIETA Quota: 1/2 relativamente all unità neg. 3 Diritto: (1) PROPRIETA CONTRO 1.1 Omissis (M) Nato a: Omissis Quota: 1/1 relativamente all unità neg. 1 Diritto: (1) PROPRIETA 2.1 Omissis (M) Nato a: Omissis Quota: 1/1 relativamente all unità neg. 1 Diritto: (1) PROPRIETA ANNOTAZIONI 1. DOMANDA DI ANNOTAZIONE A TRASCRIZIONE INEFFICACIA PARZIALE Nota di Trascrizione del 30/05/2011 Registro particolare 1966 Registro generale Numero Repertorio 616 del 30/03/2011 Quadro B Immobili Unità negoziale n. 1 C.T.U. Arch. Rosa Viceconte Pag. 19 di 31

20 Immobile n.1 H703 Salerno (SA) Catasto FABBRICATI Sez. Urb. - Fgl. 64 Part. 17 Sub. 10 Natura A/2 ABITAZIONE DI TIPO CIVILE Consistenza 3 vani Indirizzo PIAZZA FRANCESCO ALARIO N. civico 8 Piano 3 Immobile n.2 Comune H703 Salerno (SA) Catasto FABBRICATI Sez. Urb. - Fgl. 64 Part. 929 Sub. 6 Sez. Urb. - Fgl. 64 Part Sub. 16 Natura A/4 ABITAZIONE DI TIPO POPOLARE Consistenza 5 vani Indirizzo PIAZZA SEDILE DEL CAMPO N. civico 15 Piano 1 Immobile n.3 omesso perché bene non pignorato Quadro C Soggetti A FAVORE 1.1 Omissis (M) Nato a: Omissis Quota: 1/1 relativamente all unità neg. 1 Diritto: (1) PROPRIETA CONTRO 1.1 Omissis (M) Nato a: Omissis Quota: /1 relativamente all unità neg. 1 Diritto: (1) PROPRIETA 2. DOMANDA DI ANNOTAZIONE A TRASCRIZIONE INEFFICACIA PARZIALE Nota di Trascrizione del 30/05/2011 Registro particolare 1967 Registro generale Numero Repertorio 616 del 30/03/2011 Quadro B Immobili Unità negoziale n. 1 Immobile n.1 H703 Salerno (SA) Catasto FABBRICATI Sez. Urb. - Fgl. 64 Part. 17 Sub. 10 Natura A/2 ABITAZIONE DI TIPO CIVILE Consistenza 3 vani Indirizzo PIAZZA FRANCESCO ALARIO N. civico 8 Piano 3 Immobile n.2 Comune H703 Salerno (SA) Catasto FABBRICATI Sez. Urb. - Fgl. 64 Part. 929 Sub. 6 Sez. Urb. - Fgl. 64 Part Sub. 16 Natura A/4 ABITAZIONE DI TIPO POPOLARE Consistenza 5 vani Indirizzo PIAZZA SEDILE DEL CAMPO N. civico 15 Piano 1 Immobile n.3 omesso perché bene non pignorato Quadro C Soggetti A FAVORE 1.1 Omissis (M) Nato a: Omissis Quota: - CONTRO 1.1 Omissis (M) Nato a: Omissis Quota: - In conclusione, da quanto sopra evidenziato, su entrambi i beni, i creditori iscritti risultano (cfr. Allegato 12): I. BANCA NAZIONALE DEL LAVORO S.P.A., (pignoramento + 2 ipoteche volontarie); II. UNICREDIT BANCA DI ROMA S.P.A. (ipoteca giudiziale); III. Omissis (dom. giud. per revoca atti soggetti a trascrizione + pignoramento + 2 annotazioni a trascrizioni per inefficacia parziale); IV. Omissis (ipoteca legale solo sul bene B). COSTI CANCELLAZIONI C.T.U. Arch. Rosa Viceconte Pag. 20 di 31

21 Le formalità gravanti sui beni, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente, sono i seguenti: - n 1 domanda giudiziale; - n 2 pignoramento; - n 1 ipoteca giudiziale; - n 1 ipoteca legale; - n 2 ipoteca volontaria. I costi necessari sono quelli di seguito riportati: CANCELLAZIONE / RESTRIZIONE DI BENI DI DOMANDA GIUDIZIALE Tassa ipotecaria 35,00+ Imposta di bollo 59,00+ Imposta ipotecaria 168,00= Totale 262,00 CANCELLAZIONE / RESTRIZIONE DI BENI DI PIGNORAMENTO Tassa ipotecaria 35,00+ Imposta di bollo 59,00+ Imposta ipotecaria 168,00= Totale 262,00 262,00 x 2 = 524,00 CANCELLAZIONE / RESTRIZIONE DI BENI DI IPOTECA GIUDIZIALE Tassa ipotecaria 90,00+ Imposta di bollo 59,00+ Imposta ipotecaria (0,50% di ,89) 481,87= Totale 630,87 CANCELLAZIONE / RESTRIZIONE DI BENI DI IPOTECA LEGALE Tassa ipotecaria 90,00+ Imposta di bollo 59,00+ Imposta ipotecaria (0,50% di ,80) 248,67= Totale 397,67 CANCELLAZIONE / RESTRIZIONE DI BENI DI IPOTECA VOLONTARIA Tassa ipotecaria 90,00+ Imposta di bollo 59,00+ Imposta ipotecaria (0,50% di ,00) 4.620,00= Totale 4.769,00 CANCELLAZIONE / RESTRIZIONE DI BENI DI IPOTECA VOLONTARIA Tassa ipotecaria 90,00+ Imposta di bollo 59,00+ Imposta ipotecaria (0,50% di ,00) 2.940,00= Totale 3.089,00 Per un totale complessivo di: bene A 262, , , , ,00 = 9.274, ,00 C.T.U. Arch. Rosa Viceconte Pag. 21 di 31

22 bene B 262, , , , , ,00 = 9.697, ,00 Tale valore corrisponde al costo vivo necessario per le operazioni sopra descritte. Sono escluse le spese tecniche pari a circa 300,00 per ogni operazione, vale a dire: bene A 300,00 x 5 = 1.500,00 bene B 300,00 x 6 = 1.800,00 Quesito n 11 - acquisisca e depositi aggiornate visure catastali ed ipotecarie per immobile e per soggetto (a favore e contro), queste ultime in forma sintetica ed integrale, riferite almeno al ventennio antecedente la data di conferimento dell incarico, segnalando eventuali discrasie sussistenti tra le risultanze delle stesse all esito di un accurato controllo incrociato; Gli allegati n 3 e n 6 contengono i fogli di mappa, le visure catastali e le planimetrie catastali di tutti i beni pignorati. L allegato n 12 contiene, invece, tutte le visure ipocatastali aggiornate (a partire dal 1979 anno di informatizzazione per soggetto e 1990 anno di informatizzazione per immobile), oltre alla certificazione notarile già presente nel fascicolo. Si precisa che l esito di quanto riportato nella presente relazione è scaturito dal controllo incrociato di tutti i documenti reperiti. Quesito n 12 - riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del T.U. di cui al D.P.R n. 380, nonché le notizie di cui all art. 46 di detto T.U. e di cui all art. 40 della L n. 47, e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all art. 46, comma 1, del citato T.U., ovvero di cui all art. 40, comma 2, della citata L. 47/85, faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46, co. 5, del citato T.U. e di cui all art. 40, co. 6, della citata L. 47/85; quantifichi, poi, le eventuali spese di sanatoria e di condono. Bene A Presso l Ufficio Tecnico del Comune di Salerno, non è stato possibile reperire nulla per il suddetto bene edificato prima del 01/09/1967. Sono state, però, constatate, in sede di sopralluogo, alcune difformità rispetto alla planimetria catastale, unica planimetria in possesso. Tali difformità, esclusivamente C.T.U. Arch. Rosa Viceconte Pag. 22 di 31

23 interne, possono essere sanate mediante presentazione di D.I.A. in sanatoria il cui costo per le spese vive è pari a circa: - pagamento oblazione per abuso 516, marca da bollo domanda 14, per diritti di segreteria 51,65 = oltre le spese tecniche. Bene B per un totale di 582,72 600,00 Presso l ufficio tecnico del Comune di Salerno sono presenti n 2 richieste di autorizzazione relative a lavori effettuati sul bene. La prima, una D.I.A. ai sensi dell art. 22 del DPR N.380, prot del 17/05/2007 relativa a lavori di manutenzione straordinaria da eseguirsi nell appartamento interessa la demolizione del tramezzo a tutta altezza che nello stato di fatto divideva la cucina dall ingresso, al fine di creare un muretto alto solo 1 mt che sarebbe servito da appoggio per la mobilia della cucina stessa. Di fatto, la situazione di progetto è quella realmente rilevata. La seconda, una D.I.A. ai sensi dell art. 37 del DPR N.380 (in sanatoria), prot del 29/01/2010 riguarda lavori di trasformazione della finestra presente nel servizio igienico in portafinestra al fine di riutilizzare un piccolo balconcino preesistente e prospicente il suddetto vano. Di fatto, la situazione dell abuso dichiarato e sanato è quella realmente rilevata. Pertanto, allo stato, il bene non necessita di ulteriore sanatoria (cfr. Allegato 13: Regolarità edilizia). Quesito n 13 - determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati. Esponga, altresì, analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima considerati per lo stato d uso e la manutenzione dell immobile, per lo stato di possesso del medesimo, per i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, l abbattimento forfettario per assenza di garanzia per vizi occulti nonché per eventuali spese condominiali insolute, la necessità di bonifica da eventuali rifiuti, anche tossici o nocivi. Nel caso C.T.U. Arch. Rosa Viceconte Pag. 23 di 31