INDICE PARTE I RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA. 3. Risposta ai quesiti del Giudice Quesito n. 1 pag. 12

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1 INDICE PARTE I RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA 1. Premessa pag Svolgimento indagini peritali pag Risposta ai quesiti del Giudice Quesito n. 1 pag Quesito n. 4 pag Descrizione dell immobile oggetto del pignoramento pag Dati Catastali e confini immobile oggetto di Pignoramento pag Descrizione immobile sito in Lamezia Terme in Via Salvatore Foderaro pag Caratteristiche generali della zona pag Caratteristiche generali del fabbricato e dell appartamento ivi ubicato pag Quesito n. 5 pag Quesito n. 6 pag Quesito n. 7 pag Quesito n. 8 pag Quesito n. 9 pag Quesito n. 10 pag Quesito n. 11 pag Quesito n. 12 pag. 21 1

2 13. Quesito n. 13 pag Andamento del mercato immobiliare pag Valutazione del degrado per vetustà e obsolescenza pag Valutazione immobile sito in Lamezia Terme Via Salvatore Foderaro pag Calcolo delle superfici commerciali degli immobili ubicati in via S. Foderaro del Comune di Lamezia Terme pag Calcolo del valore di mercato delle unità immobiliari ubicati nel Comune di Lamezia Terme (CZ) pag Individuazione lotto pag Quesito n. 14 pag Quesito n. 15 pag Conclusioni pag. 41 PARTE II ALLEGATI Allegato n. 1:Visure catastali appartamento e fabbricato ubicato in Lamezia Terme via Salvatore Foderaro n. 63 e elaborati planimetrici catasto; Allegato n. 2 : Elenco formalità dal 1979 al 2009; Allegato n. 3: Titolo di proprietà; Allegato n. 4: Planimetrie in dwg dell appartamento e del locale terraneo; Allegato n. 5: Quotazioni immobiliari Agenzia del Territorio Allegato n. 6: Elaborato planimetrico tipo mappale catasto; Allegato n. 7: Certificato di stato libero e atto di nascita; 2

3 Allegato n. 8: Stralcio prospetto della costruzione fabbricato ; Allegato n. 9: Verbale operazioni peritali; 3

4 RELAZIONE TECNICA D UFFICIO Ill.mo G.E. di Lamezia Terme Dott. Alessandro Brancaccio 1. PREMESSA In data 09 Febbraio 2010, nella procedura esecutiva n. 97/2009 promossa dalla M.P.S. GESTIONE CREDITI BANCHE s.p.a. a carico di Omissis la S.V. Ill. ma nominava il sottoscritto ing. Saverio Ivan Lo Russo, iscritto all albo degli ingegneri della provincia di Catanzaro con n. 2152, con studio tecnico in Lamezia Terme in Via dei Mille,120 quale Consulente Tecnico d Ufficio e gli poneva i seguenti quesiti : 1) Se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione prevista dall art. 567 c.p.c. è necessaria e,tuttavia manca in atti o è inidonea, riferisca l esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senz altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni; 2) Se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12; 3) Se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali detta documentazione è necessaria e, tuttavia, manca o è inidonea, sia in 4

5 beni per i quali detta documentazione è completa ed idonea, proceda l esperto a redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la documentazione è mancante e/o inidonea (descrizione da accludere, a guisa di introduzione, alla relazione in risposta agli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri beni, secondo i quesiti postigli da 4 a 12; per beni per i quali la documentazione è completa ed idonea: 4) Identifichi con precisi dati catastali e confini e descriva dettagliatamente l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento e l eventuale sussistenza di altre procedure esecutive gravanti sul medesimo; in tal caso, sospenda le operazioni peritali, relazionando con al g.e; 5) Precisi la provenienza del bene al debitore esecutato e se questi risulti essere l unico proprietario, producendo anche l atto in virtù del quale ha acquisito la proprietà; segnali, altresì, eventuali acquisti mortis causa non trascritti; 6) Valuti la possibilità di una divisione dei beni in caso di comproprietà e, ove sussistano i presupposti, predisponga un progetto di divisione in natura dei medesimi, con la specifica indicazione dei 5

6 comproprietari e delle loro generalità, la formazione delle singole masse e la determinazione degli ipotetici conguagli in denaro; 7) Dica dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, di cui dovrà specificare la data di scadenza della durata, la data di scadenza per l eventuale disdetta, l eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, e di diritti reali (quali usufrutto, uso, abitazione, servitù, etc.) che delimitino la piena fruibilità del cespite, indicando, anche per questi ultimi, l eventuale anteriorità alla trascrizione del pignoramento; 8) Indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato, a tal uopo producendo l estratto dell atto di matrimonio ed evidenziando la sussistenza di eventuali convenzioni patrimoniali riportate a margine dello stesso e la data della relativa annotazione; 9) Riferisca dell esistenza di formalità, vincoli, o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo 6

7 carattere storico artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili. Indichi, in particolare, l importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione ( es. spese condominiali ordinarie); le eventuali spese straordinarie già deliberate, ma non ancora scadute; le eventuali spese condominiali scadute e non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia; le eventuali cause in corso; le domande giudiziali (precisando se le cause con le stesse introdotte siano ancora in corso ed in che stato), le convenzioni matrimoniali i provvedimenti di assegnazione della casa coniugale trascritti contro il debitore e, quanto a questi ultimi, anche solo emessi prima del pignoramento nonché le eventuali obbligazioni propter rem); 10) Riferisca dell esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente (iscrizioni ipotecarie, trascrizioni di pignoramenti, trascrizioni di sequestri conservativi, etc.), indicando in particolare i creditori iscritti (cioè i creditori muniti di ipoteca o privilegi immobiliari) e i costi relativi per le cancellazioni; 11) Acquisisca e depositi aggiornate visure catastali ed ipotecarie per immobile e per soggetto (a favore e contro), queste ultime in forma sintetica ed integrale, riferite almeno al ventennio antecedente la data 7

8 di conferimento dell incarico, segnalando eventuali discrasie tra le risultanze delle stesse all esito di accurato controllo incrociato; 12) Riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del T.U. di cui al D.P.R n. 380, nonché le notizie di cui all art. 46 del T.U. e di cui all art. 40 della L n. 47, e succ. mod; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all art. 46, comma 1, del citato T.U., ovvero di cui art. 40, comma 2, della citata L. 47/85, faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46 comma 5, del citato T.U. e di cui all art.40, comma 6, della citata L. 47/85; quantifichi, poi, le eventuali spese di sanatoria e di condono; 13) Determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di 8

9 vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati. Esponga, altresì, analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima considerati per lo stato d uso e la manutenzione dell immobile, per lo stato di possesso del medesimo, per i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, l abbattimento forfetario per assenza di garanzia per vizi occulti nonché per eventuali spese condominiali insolute, la necessità di bonifica da eventuali rifiuti, anche tossici o nocivi. Nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca la valutazione dell intero e della sola quota, tenendo conto della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise. 14) Corredi la relazione da presentare anche in formato e su supporti informatici (e segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft, nonché pdf per Adobe Acrobat) di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi: la sommaria descrizione, il comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali (limitati: per i terreni, alla partita, al foglio, alla particella, all estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati, alla partita, al foglio, alla particella ed eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno), l attuale proprietario e, comunque, il titolo di provenienza del bene, l eventuale stato di comproprietà, le iscrizioni e le trascrizioni sul medesimo gravanti, lo 9

10 stato di occupazione, le regolarità edilizio-urbanistiche, l abitabilità e l agibilità, il valore del bene da porre a base d asta; 15) Estragga reperto fotografico anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente dello stato dei luoghi, comprensivo, in caso di costruzione, anche degli interni. 10

11 2. SVOLGIMENTO DELLE INDAGINI PERITALI Presso la cancelleria del Tribunale di Lamezia Terme ho avuto la possibilità di esaminare e di ritirare copia fotostatica dell atto di pignoramento. Per rispondere ai quesiti posti dal giudice il sottoscritto CTU, nel giorno 31 marzo 2010, si recava presso il luogo in cui è ubicato l immobile acquisito alla procedura esecutiva e precisamente in via Salvatore Foderaro n.63 (già località Capizzaglie ) del Comune di Lamezia Terme (CZ). La suddetta operazione, che avevano inizio il alle ore nel Comune di Lamezia Terme, è consistita nell effettuazione di rilievi planimetrici e fotografici dell immobile censito nel C.U. del medesimo comune al foglio di mappa n. 37 particella n. 927 sub. 3 e sub 5 graffate. Il sottoscritto CTU si avvaleva della collaborazione tecnica dell ing. Giovambattista Chirillo per come comunicato al g.e., e concludeva le operazioni peritali come da verbale alle ore dello stesso giorno. Inoltre sono state effettuate le seguenti visite: presso l Ufficio del Territorio di Catanzaro; presso gli Uffici Comunali di Lamezia Terme; presso lo Studio Notarile del dott. G. Perrella con sede in Catanzaro. 11

12 RISPOSTA AI QUESITI DEL GIUDICE 3. Quesito n. 1 Se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione ex art. 567 c.p.c. è necessaria e però manca in atti o è inidonea, riferisca l esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senz altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni. I beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione prodotta in atti è necessaria, ex art. 567 c.p.c., ed è idonea oltre che completa ai fini di una corretta istanza di vendita. 4. Quesito n. 4 Identifichi con precisi dati catastali e confini e sommariamente descriva l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento. 4.1 Descrizione dell immobile oggetto del pignoramento. L immobile di che trattasi, oggetto della presente perizia, consiste in un appartamento ed un magazzino adibito a deposito-cantina, ubicato nel Comune di Lamezia Terme. Per l immediata visualizzazione planimetrica del luogo, viene riprodotto lo stralcio di una ortofoto del Comune di Lamezia Terme (fig. A). 12

13 STUDIO TECNICO INGEGNERIA fig n. A Stralcio ortofoto del Comune di Lamezia Terme Di seguito sono riportati i dati catastali degli immobili con la descrizione dei relativi confini. 4.2 Dati Catastali e confini immobili oggetto di pignoramento L appartamento per civile abitazione con annesso magazzino, ubicati in via Salvatore Foderaro n. 63 (già località Capizzaglie ) del Comune di Lamezia Terme è censiti al Catasto Urbano del medesimo comune, sezione di Nicastro, alla partita 9641, foglio di mappa n. 37 particella n. 927, sub 3 e sub 5 graffate, zona censuaria 1 Categoria A/4, classe 2, Consistenza 6,5 vani, rendita uro 234,99 di proprietà per 1/1 di Omissis. Il suddetto immobile confina con la strada di accesso, ad est con la proprietà Omissis, con la proprietà Omissis, e il vano scala con il cortile condominiale. Tali dati corrispondono a quelli riportati nell atto di pignoramento. 13

14 4.3 DESCRIZIONE IMMOBILE SITO IN LAMEZIA TERME IN VIA SALVATORE FODERARO Caratteristiche generali della zona La zona del Comune di Lamezia Terme ove è situato l immobile oggetto di procedura esecutiva n. 97/2009 è situata in una zona periferica precisamente in località Capizzaglie, rispetto al centro urbano di Nicastro classificata nel P.R.G. come zona CR residenziale. Si trova in una posizione decentrata anche se comunque ormai densamente abitata e urbanizzata, con la presenza di edifici scolastici, negozi e supermercati nonché nella zona vicinoria di una chiesa. La suddetta zona è caratterizzata da costruzioni e da immobili per lo più di tipo economico- residenziali anche se non mancano delle villette di tipo unifamiliare che sono sorte nell ultimo decennio. Inoltre bisogna sottolineare che la posizione in cui viene a ricadere oggi l immobile, per via delle arterie stradali sorte negli ultimi anni, permette un più rapido collegamento viario con la zona di via del Progresso, con l aeroporto, l autostrada Sa-Rc oltre ai vari collegamenti interni con i centri urbani di Sambiase, Nicastro e S.Eufemia Lamezia. 14

15 4.3.2 Caratteristiche generali del fabbricato e dell appartamento ivi ubicato L unità immobiliare oggetto della presente relazione, come in precedenza identificata catastalmente, è posta al piano primo di un fabbricato in c.a., che non presenta pregi architettonici, edificato intorno al 1963 con caratteristiche tipologiche di civile abitazione ed ubicato in Via Salvatore Foderaro (già località Capizzaglie) al numero 63. Al suddetto fabbricato, composto da due piani fuori terra con struttura portante in c.a. e solai in latero-cemento(foto n. 1-bis), l ingresso principale è da Via S.Foderaro attraverso un angusto vicolo di 2.0 mt circa, che costeggia altri fabbricati, come documentato attraverso la (foto n. 1). Il piccolo atrio con ingresso il cui androne risulta in marmo levigato e il portone in alluminio mentre ai vari piani si accede attraverso una scala in c.a. rivestita in marmo levigato (foto n. 6). Le condizioni generali di manutenzione del fabbricato sono mediocri (foto nn. 1bis-2-3) non essendo stato mai ristrutturato sin da quando è stato costruito a tutt oggi. La sua facciata esterna è in parte intonacata con rinfazzo grezzo e liscio (foto nn. 2-3) mentre il manto di copertura è in tegole. L appartamento di cui trattasi, ha una superficie utile di 120,04 mq e ad esso si accede tramite un portoncino in legno tipo non blindato di larghezza pari a circa un metro(foto n. 7).Tale unità immobiliare, è composta da: 15

16 una ampia sala-pranzo (di sup. utile pari a circa 27,00 mq), una cucina (di sup. utile pari a circa 17,80 mq), tre camere da letto (con una sup. utile pari a circa 17,77 mq una, di circa 13,46 mq la seconda e la terza di 16,28 mq), un mini ripostiglio (di sup. utile pari a circa 2,00 mq) e due bagni (uno di sup. utile pari a circa 3,87 mq e l altro pari a circa 5,15 mq) uno spazio corridoio (di sup. utile pari a circa 16,71 mq) (vedi rilievo planimetrico Alleg. n. 4). Si fa notare che rispetto all elaborato planimetrico catastale originale prodotto, vi è una finestra in meno nella cucina, che invece il sottoscritto avendola rilevata la riporta nell Alleg. n. 4 pur non avendo appurato il periodo di costruzione. Al momento del sopralluogo l appartamento si presenta in modeste condizioni di conservazione e con rifiniture di tipo economico, infatti, i pavimenti dei vari ambienti sono in marmo, mentre i rivestimenti dei bagni sono in piastrelle e quello della cucina in marmo, le porte sono state realizzate in legno, di tipo artigianale, gli infissi sono in legno ma oramai obsoleti e con alcuni vetri infranti come nella cucina, all esterno si trovano delle zanzariere in alluminio, gli impianti tecnologici (idrico, elettrico, ed di riscaldamento) sono stati realizzati prima della entrata in vigore della vigente normativa e presentano alcuni difetti di funzionalità. È da evidenziarsi la presenza di tracce di umidità sui soffitti dei due bagni con il relativo distacco nel bagno principale delle piastrelle di rivestimento interno, in una delle camere da letto sono presenti tracce di condensa dovute alla mancanza di aereazione naturale.(vedi foto n. 11). 16

17 All interno della sala-pranzo si trovano ammassati mobili e suppellettili vari che sicuramente fungevano da abbellimento dell appartamento (foto n. 8). 5. Quesito n. 5 Precisi la provenienza del bene al debitore esecutato e se questi risulti essere l unico proprietario, producendo anche l atto in virtù del quale ha acquisito la proprietà; segnali, altresì, eventuali acquisti mortis causa non trascritti. L unità immobiliare sita in via Salvatore Foderaro al n. 63, è per 1000/1000 di proprietà del sig. Omissis in virtù dell atto di vendita n del 06/06/2005 rogato dal notaio dott. Perrella Gianluca. 6. Quesito n. 6 Valuti la possibilità di una divisione dei beni in caso di comproprietà e, ove sussistano i presupposti, predisponga un progetto di divisione in natura dei medesimi, con la specifica indicazione dei comproprietari e delle loro generalità, la formazione delle singole masse e la determinazione degli ipotetici conguagli in denaro. Il debitore esecutato sig.omissis risulta l unico proprietario del bene pignorato pertanto non è necessario procedere ad una divisione dello stesso bene. 17

18 7. Quesito n. 7 Dica dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, di cui dovrà specificare la data di scadenza della durata, la data di scadenza per l eventuale disdetta, l eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, e di diritti reali (quali usufrutto, uso, abitazione, servitù, etc.) che delimitino la piena fruibilità del cespite, indicando, anche per questi ultimi, l eventuale anteriorità alla trascrizione del pignoramento; Al momento del sopralluogo il bene oggetto di perizia risulta essere occupato da Omissis in maniera gratuita, pertanto non esistono contratti di locazione registrati. Il nucleo familiare dell occupante è composto da due persone. 8. Quesito n. 8 Indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato, a tal uopo producendo l estratto dell atto di matrimonio ed evidenziando la sussistenza di eventuali convenzioni patrimoniali riportate a margine dello stesso e la data della relativa annotazione; 18

19 Il debitore è celibe in virtù del certificato di stato libero e atto di nascita rilasciato dal comune di Lamezia Terme in data (vedi Alleg. n. 7) 10. Quesito n. 9 Riferisca dell esistenza di formalità, vincoli, o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili Indichi, in particolare, l importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione ( es. spese condominiali ordinarie); le eventuali spese straordinarie già deliberate, ma non ancora scadute; le eventuali spese condominiali scadute e non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia; le eventuali cause in corso; le domande giudiziali (precisando se le cause con le stesse introdotte siano ancora in corso ed in che stato), le convenzioni matrimoniali i provvedimenti di assegnazione della casa coniugale trascritti contro il debitore e, quanto a questi ultimi, anche solo emessi prima del pignoramento nonché le eventuali obbligazioni propter rem); In merito agli oneri gravanti sui beni oggetto della procedura esecutiva n. 97/09 si precisa che non ci sono vincoli esistenti. 19

20 11. Quesito n. 10 Riferisca dell esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente (iscrizioni ipotecarie, trascrizioni di pignoramenti, trascrizioni di sequestri conservativi, etc.), indicando in particolare i creditori iscritti (cioè i creditori muniti di ipoteca o privilegi immobiliari) e i costi relativi per le cancellazioni; L immobile sito in Via S. Foderaro n 63 censito al C.U. del Comune di Lamezia Terme (CZ) sezione Nicastro nel foglio n. 37 part. 927 sub 3 e sub 5 è gravato dalle seguenti formalità: Iscrizione contro del 10/06/2005 registro particolare n. 3919, registro generale derivante da ipoteca volontaria a concessione a garanzia di mutuo fondiario per atto del notaio G. Per rella n del 06/06/2005; Trascrizione contro del 14/12/2009 registro particolare n , registro generale derivante da atto di pignoramento immobili a favore di Monte dei Paschi di Siena con sede a Siena. Per la cancellazione delle suddette formalità occorrerà sostenere una spesa totale di uro 301,00. 20

21 12. Quesito n. 11 Acquisisca e depositi aggiornate visure catastali ed ipotecarie per immobile e per soggetto (a favore e contro), queste ultime in forma sintetica ed integrale, riferite almeno al ventennio antecedente la data di conferimento dell incarico, segnalando eventuali discrasie tra le risultanze delle stesse all esito di accurato controllo incrociato. Le visure catastali ed ipotecarie per l immobile oggetto di perizia effettuate dal sottoscritto rappresentano gli Alleg. n. 1 e 2 della presente. 13. Quesito n. 12 Riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui art. 30 del T.U. di cui al D.P.R n. 380, nonché le notizie di cui all art. 46 del T.U. e di cui all art. 40 della L n. 47, e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all art. 46, comma 1, del citato T.U., ovvero di cui art. 40, co. 2, della citata L. 47/85, faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46 co. 5, dei citati T.U. e di cui all art.40, co. 6, della citata L. 47/85 21

22 L immobile sito in Via S. Foderaro n 63 censito al C.U. del Comune di Lamezia Terme (CZ) sezione Nicastro nel foglio n. 37 part. 927 sub 3 e sub 5 graffate, da indagine effettuate dal sottoscritto presso l ufficio tecnico di Lamezia Terme risulta essere regolare poiché costruito in epoca antecedente al 01 settembre 1967 e al di fuori del perimetro urbano si allega copia fotostatica n Quesito n. 13 Determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati Esponga, altresì, analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima considerati per lo stato d uso e la manutenzione dell immobile, per lo stato di possesso del medesimo, per i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, l abbattimento forfetario per assenza di garanzia per vizi occulti nonché per eventuali spese condominiali insolute, la necessità di bonifica da eventuali rifiuti, anche tossici o nocivi. Nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca la valutazione dell intero e della sola quota, tenendo conto della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise. 22

23 Premessa Il procedimento utilizzato nella valutazione dei beni da stimare è quello sintetico comparativo consistente nella determinazione del valore degli immobili sulla base dei prezzi riscontrati in transazione di beni con le stesse caratteristiche, ubicati nella medesima zona o in zone limitrofe, e venduti in condizioni ordinarie di mercato. Tale metodo si basa sulla considerazione che se sul mercato un certo bene viene contrattato a determinati prezzi e di tali prezzi si conosce l entità e le modalità di pagamento, è sostenibile che anche il bene in considerazione, una volta immesso sul mercato, possa essere alienato allo stesso prezzo, Il parametro su cui si basa la stima è il valore medio a metro quadrato. Le quotazioni a mq dei beni sono stati forniti dalle diverse agenzie immobiliari, riviste specialistiche, borsini immobiliari, agenzia del territorio (Alleg. n. 5 schede di valutazione immobile). Il valore finale degli immobili è stato calcolato con l ausilio del metodo statistico, avvalendosi del prezzo unitario per mq applicato alla superficie commerciale (*) del bene, nonché di parametri correttivi che tengono conto sia del tipo di costruzione che della presenza di accessori, *La superficie commerciale di un appartamento è il risultato della somma di quattro superfici: 1) La superficie individuata dal perimetro dell appartamento, che comprende l intero spessore dei muri esterni su vie e cortili, dei muri interni verso i vani scala e ascensore e la metà dello spessore dei muri che dividono da quelli confinanti. 2) 1/2 della superficie delle logge e dei balconi, se questi non superano la profondità 1,20 m. 3) 1/3 della superficie delle terrazze. 4) 1/4 delle superfici accessorie quali cantine, soffitte etc. 23

24 dell obsolescenza tecnologica, della zona, dell eventuale vista panoramica, delle caratteristiche funzionali estetiche e sociali dell edificio in cui è inserito l immobile oggetto di valutazione, della stato di conservazione dello stesso, della presenza/assenza dei servizi ritenuti essenziali, dell eventuale abusivismo della costruzione etc Andamento del mercato immobiliare a) Fonte osservatorio dei valori immobiliari agenzia del territorio- OMI (2 semestre 2009). Le quotazioni di mercato relative ad appartamenti residenziali nella <<microzona>> in cui ricade l immobile, quali risultano dalla banca dati dell osservatorio del mercato immobiliare dell agenzia del territorio OMI, hanno rilevato i seguenti valori Zona Min ( /mq) Max ( /mq) periferica:via S. Foderaro 770,00 970,00 b) Fonte osservatorio immobiliare Tecnocasa L osservatorio Tecnocasa nell edizione 2009 attribuisce per la zona Lamezia Terme Centro i seguenti valori: 24

25 Zona Min ( /mq) Max ( /mq) Centro 800, ,00 Periferia 600,00 800,00 Questi sono valori riferiti all ordinarietà degli immobili con riferimento, in particolare, allo stato di conservazione degli stessi e di quello prevalente nella zona omogenea e, pertanto, sono suscettibili di ampie variazioni rispetto alle quotazioni effettivamente applicate nella microzona in cui è ubicato l immobile. c) Indagini dirette Le risultanze delle indagini effettuate al momento del sopralluogo, nel mercato della microzona in cui ricadono gli immobili in esame, hanno rilevato che per vendite di appartamenti destinati a civile abitazione, aventi caratteristiche intrinseche ed estrinseche, posizione urbanistica e consistenza qualitativa e funzionale similari a quello oggetto della presente stima, i prezzi di mercato sono mediamente compresi tra uro 770,00 e 970,00 al mq. 25

26 14.1 Valutazione del degrado per vetustà ed obsolescenza Premesso che per vetustà si intende il degrado, delle opere edilizie che costituiscono il cespite, dovuto al trascorrere del tempo ed al naturale invecchiamento delle strutture stesse. Con il termine obsolescenza, invece, si indica l invecchiamento tecnologico ossia la lenta ma continua e progressiva perdita di efficienza, di funzionalità, di valore delle finiture e degli impianti sia per il subentro di nuova normativa che per l utilizzo di nuovi materiali da costruzione rinvenibili in commercio. Tutto ciò premesso il coefficiente di vetustà e di obsolescenza dell edificio è stato calcolato con l applicazione della seguente formula K = 0,65x (100N/100+20) 2 : 140-2,86 +0,35x (100N/50+20) 2 : 140-2,86 dove: K = deprezzamento percentuale dell edificio all anno "n"per vetustà ed obsolescenza; N = anni di vita del fabbricato. Si precisa che la prima parte della formula riguarda il deprezzamento per vetustà assumendo in 100 gli anni di vita utile della struttura dell edificio : La seconda parte della formula, invece, riguarda il deprezzamento per obsolescenza assumendo in 50 gli anni di vita utile degli impianti e delle finiture. Nel caso di specie dalle ricerche effettuate risulta che gli anni di vita dell edificio sono 42 pertanto K= 39,16 % 26

27 14.2 Valutazione degli immobili siti in Lamezia Terme in Via S. Foderaro La stima dei beni va fatta tenendo in considerazione non solo le quotazioni di mercato applicate nella microzona in cui sono ubicati gli immobili da valutare ma anche in considerazione dell attualità degli stessi e pertanto si ritiene che per ciò che concerne l appartamento ubicato in via S. Foderaro al n. 63, considerando il mediocre stato di conservazione dello stesso il valore di mercato più attendibile sarebbe pari a circa 900,00 /mq tuttavia considerando il grado di vetustà ed obsolescenza dell immobile, tale prezzo inevitabilmente subisce un abbattimento che si può considerare del 39,16% e, pertanto, il prezzo medio definitivo sarà pari a circa 547,56 /mq Calcolo delle superfici commerciali degl immobili ubicati in via Salvatore Foderaro del Comune di Lamezia Terme. Calcolo della superficie comm. dell' appartamento ubicato in S.Foderaro n. 63, censito al N.C.U. del comune di LameziaTerme, sez. Nicastro sul fog - n. 37 part. n. 927 sub 3- sub 5 Appartamento a lordo delle murature Sup. (mq) Incidenza (%) Sup. tot. (mq) 123, ,62 Balconi 22, ,34 Magazzino (deposito-cantina) 20, ,00 Sup. Commerciale Totale (mq) 135,96 27

28 14.4 Calcolo del valore di mercato delle unità immobiliari ubicati nel Comune di Lamezia Terme (CZ). Calcolo del valore di mercato della unità immobiliare ubicata in Lamezia Terme (CZ) Indirizzo (Via - n. civico) Fog. Part. Sub Destinazione U.M. Sup. Valore ( /mq) Via S.Foderaro, appartamento mq 135,96 547,56 Totale Valore totale( ) , , Individuazione lotto Per facilitare la redazione dell ordinanza di vendita il compendio immobiliare è stato diviso in n. 1 lotti. Lotto n. 1 Appartamento per civile abitazione ubicato al piano primo con annesso locale terraneo, realizzato intorno al 1963, sito nel Comune di Lamezia Terme Nicastro in via Salvatore Foderaro n. 63 (già località Capizzaglie). L immobile, riportato al C.U, foglio n. 37, particella n. 927, sub 3 e sub 5, di cat. A/4, classe 2 con rendita pari ad 234,99, è composto da vani 6,5, di cui: una cucina, un sala-pranzo, due bagni, un piccolo ripostiglio, tre stanze da letto ed un corridoio per una superficie commerciale pari a 135,96 mq, (di cui utili mq 120,04 e balconi 22,00). Valore totale lotto ,26 28

29 16. Quesito n. 14 Corredi la relazione- da presentare anche in formato e su supporti informatici (e segnatamente in formato testo o word per windows Microsoft, nonché pdf per Adobe Acrobat) o equivalente di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi: comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali (limitati: per i terreni, alla partita, al figlio, alla particella, all estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati, alla partita, al figlio, alla particella ed eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno); Per la visualizzazione cartacea delle planimetrie del lotto si veda l Allegato n. 1 e 4, nonché il supporto informatico allegato alla presente. DESCRIZIONE FINALE LOTTO N. 1 COMUNE DI UBICAZIONE: Lamezia Terme (CZ) VIA: Salvatore Foderaro n. 63 (già località Capizzaglie) CONFINI: Il suddetto immobile confina con la strada di accesso da Via S.Foderaro, ad est con la proprietà Omissis, con la proprietà Omissis e il vano scala con lo spazio comune. ESTENSIONE: 6,5 vani Sup.Utile: 120,04 mq-sup. Commerciale:135,96 DATI CATASTALI: partita 9641, foglio di mappa n. 37 particella n. 927, sub 3 e sub 5, zona censuaria 1 Categoria A/4, classe 2, Consistenza 6,5 vani, n. civico 63, piano primo con annesso locale terranno. 29

30 PRORIETARIO: Omissis TITOLO DI PROVENIENZA: Vendita STATO DI COMPROPRIETA : Nessuno ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI: Iscrizione contro del 10/06/2005 registro particolare n. 3919, registro generale derivante da ipoteca volontaria a concessione a garanzia di mutuo fondiario per atto del notaio G.Perrella n del 06/06/2005 Trascrizione contro del 14/12/2009 registro particolare n , registro generale derivante da atto di pignoramento immobili a favore di Monte dei Paschi di Siena s.p.a con sede a Siena STATO DI OCCUPAZIONE: Risulta occupato in modo gratuito REGOLARITA EDILIZIO URBANISTICA: Regolare ABITABILITA : Nessuna VALORE DEL BENE: uro , Quesito n. 15 Estragga reperto fotografico anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente dello stato dei luoghi, comprensivo, in caso di costruzione, anche degli interni. Repertorio fotografico immobile identificato al Catasto urbano del comune di Lamezia Terme sez. Nicastro sul Fog. di mappa n. 37 part. 927 sub 3 - sub 5 graffate, ubicato in via Salvatore Foderaro n. 63 (già località Capizzaglie): 30

31 Foto n. 1 Ingresso per accedere al fabbricato da Via S. Foderaro da un vicolo Foto n. 1bis Prospetto sud sul vicolo che dà l accesso su Via S. Foderaro 31

32 Foto n. 2 Prospetto nord su Spazio Comune Condominiale Foto n. 3 Prospetto ovest sul vicolo di accesso al fabbricato 32

33 Foto n. 4 Ingesso principale del fabbricato Foto n. 5 Spazio comune fabbricato 33

34 Foto n. 6 Pianerottolo portone ingresso Foto n. 7 Pianerottolo su cui è localizzato l appartamento e relativo ingresso 34

35 Foto n. 8 Interno appartamento Particolare stanza da pranzo Foto n. 9 Interno appartamento Particolare cucina 35

36 Foto n. 10 Interno appartamento Particolare corridoio Foto n. 11 Interno appartamento Particolare 1 camera da letto 36

37 Foto n. 12 Interno appartamento Particolare 2 camera da letto Foto n. 13 Interno appartamento Particolare 3 camera da letto 37

38 Foto n. 14 Interno appartamento Particolare bagno di servizio 38

39 Foto n. 15 Interno appartamento bagno principale 39

40 Foto n. 16 Interno magazzino adibito a deposito cantina Foto n. 17 Ingresso dal civico n. 63 del magazzino adibito a deposito cantina 40

41 18. CONCLUSIONI In conclusione i più probabili valori di mercato da attribuire agli immobili che sono stati oggetto di valutazione nella presente perizia sono stati schematizzati rispettivamente nella tabella n 1. Tabella n. 1 - Sintesi del valore di mercato dell immobile oggetto di perizia Lotto Immobile Ubicazione Dati Catastali Comune Via Consist. n. Civico Fog. Part. Sub tot. (vani/mq) Valoredi mercato /mq Valore di mercato tot. ( ) Valore Tot.lotto ( ) 1 appartamento Lamezia Terme S.Foderaro ,5/135,96 547, , ,26 Valore totale immobile ,26 Lamezia Terme dott.ing. Saverio Ivan Lo Russo 41