UNICREDIT CREDIT MANAGEMENT BANK S.P.A. C/ OMISSIS

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1 TRIBUNALE DI SALERNO UFFICIO DELL ESECUZIONE IMMOBILIARE ILL. MO GIUDICE DELL ESEC. IMMOBILIARE DI SALERNO - Dr. A. BRANCACCIO PROC. ES. R. GE. N.296/11 UNICREDIT CREDIT MANAGEMENT BANK S.P.A. C/ OMISSIS PERIZIA TECNICA ESTIMATIVA DEI BENI OGGETTO DI PIGNORAMENTO IMMOBILIARE, SITI NEL COMUNE DI CASTIGLIONE DEL GENOVESI (SA) CREDITORE PROCEDENTE: UNICREDIT CREDIT MANAGEMENT BANK SPA DEBITORE: OMISSIS L ESPERTO: Dott. arch. Fabrizio VITO

2 ILL. MO GIUDICE DELL ESEC. IMMOBILIARE DI SALERNO - Dr. BRANCACCIO (PROCEDURA ESECUTIVA R. GE. N. 296/11 UNICREDIT CREDIT MANAGMENT BANK SPA C/ OMISSIS) Il sottoscritto arch. Fabrizio Vito, iscritto all'albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Salerno, con studio in Salerno alla Via E. Caterina n. 75, Tel , C.T.U. nella Procedura Esecutiva n. 296/2011, promossa da Unicredit Credit Management Bank SpA con sede in Verona alla Piazzetta Del Monte n. 1, contro Omissis, riceveva dalla S.V.I. il seguente mandato: 1. se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la documentazione dall art.567 cod. proc. civ. è necessaria e tuttavia manca in atti o è inidonea, riferisca l esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senza altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni; 2. se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12; 3. se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione è necessaria e, tuttavia, manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda l esperto a redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la documentazione è mancante e/o inidonea (descrizione da accludere, a guisa di introduzione, alla relazione in risposta agli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri beni, secondo i quesiti postigli da 4 a 12; 4. identifichi con precisi dati catastali e confini e sommariamente descriva l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento e l eventuale sussistenza di altre procedure esecutive gravanti sul medesimo; in tal caso, sospenda le operazioni peritali, relazionando al g.e.; 2

3 5. precisi la provenienza del bene al debitore esecutato e se questi risulti essere l unico proprietario producendo anche l atto in virtù del quale ha acquisito la proprietà; segnali, altresì, eventuali acquisti mortis causa non trascritti 6. valuti la possibilità di una divisione dei beni in caso di comproprietà e, ove sussistano i presupposti, predisponga un progetto di divisione in natura dei medesimi, con la specifica indicazione dei comproprietari e delle loro generalità, la formazione delle singole masse e la determinazione degli ipotetici conguagli in denaro; 7. dica dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, di cui dovrà specificare la data di scadenza della durata, la data di scadenza per l eventuale disdetta, l eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, e di diritti reali (quali l usufrutto, uso, abitazione, servitù, etc.) che delimitino la piena fruibilità del cespite, indicando, anche per questi ultimi, l eventuale anteriorità alla trascrizione del pignoramento 8. indichi il regime patrimoniale del debitore se coniugato;a tal uopo producendo l estratto dell atto di matrimonio ed evidenziando la sussistenza di eventuali convenzioni patrimoniali riportate a margine dello stesso e la data di annotazione; 9. riferisca dell esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili. Indichi in particolare, l importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie); le eventuali spese straordinarie già deliberate, ma non ancora scadute; le eventuali spese condominiali scadute e non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia; le eventuali cause in corso; le domande giudiziali (precisando se le cause con le stesse introdotte siano ancora in corso ed in che stato); le convenzioni matrimoniali e i provvedimenti di assegnazione della casa coniugale trascritti contro il debitore e, quanto a questi ultimi, anche emessi solo prima del pignoramento nonché le obbligazioni propter rem 3

4 10. riferisca dell esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale,gravanti sul bene, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente (come iscrizioni ipotecarie, trascrizioni di pignoramenti, trascrizioni di sequestri conservativi, etc), indicando in particolare i creditori iscritti (cioè i creditori muniti di ipoteca o privilegi immobiliari) e i costi per le relative cancellazioni. 11. acquisisca e depositi aggiornate visure catastali ed ipotecarie per immobile e per soggetto (a favore e contro), queste ultime in forma sintetica ed integrale, riferite almeno al ventennio antecedente la data di conferimento dell incarico, segnalando eventuali discrasie tra le risultanze delle stesse all esito di accurato controllo incrociato; 12. riferisca della verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del T.U di cui al D.P.R: n.380, nonché le notizie di cui all art.46 di detto T.U.. e di cui all art. 40 della L n. 47,e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all art. 46, comma 1, del citato T.U., ovvero di cui all art. 40, comma 2, della citata L. 47/85, faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46, comma 5, del citato T.U. e di cui all art. 40, comma 6, della citata L. 47/85; quantifichi poi le eventuali spese di sanatoria e di condono; 13. determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati. Esponga, altresì, analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima considerati per lo stato d uso e la manutenzione dell immobile, per lo stato di possesso del medesimo, per i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, l abbattimento forfettario per assenza di garanzia per vizi occulti nonché per eventuali spese condominiali insolute, le necessità di bonifica da eventuali rifiuti, anche tossici o nocivi. Nel caso si tratti di quota 4

5 indivisa, fornisca la valutazione dell intero o della sola quota, tenendo conto della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise. 14. corredi la relazione da presentare anche in formato e su supporto informatici (e segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft, nonché.pdf per Adobe Acrobat) di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi: comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali (limitati: per i terreni, alla partita, al foglio, alla particella, all estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati, al foglio, alla particella ed all'eventuale subalterno, al numero di vani e accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno), l attuale proprietario e, comunque, il titolo di provenienza del bene, l eventuale stato di comproprietà, le iscrizioni e le trascrizioni sul medesimo gravanti, lo stato occupazione, le regolarità edilizio-urbanistiche, l abitabilità e l agibilità, il valore del bene da porre a base d asta; 15. Estragga reperto fotografico anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente - dello stato dei luoghi, comprensivo, in caso di costruzione, anche degli interni. 5

6 RELAZIONE DI CONSULENZA 1. BENI RIPORTATI NEL VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILIARE Con atto di pignoramento immobiliare rep. n. 2689/2011 del del Tribunale di Salerno, la Unicredit S.p.A. con sede in Roma in via Alessandro Specchi n.16, e per essa, Unicredit Credit Management Bank S.p.A. con sede in Verona, Piazzetta del Monte n.1, in virtù del credito di ,40, diritti ed onorario nei confronti di Omissis, pignorava al suddetto i seguenti immobili: Appartamento al piano terra con ingresso a destra di chi giunge sul pianerottolo, composto da due vani, cucina-soggiorno, bagno e ripostiglio. Ubicato nel Comune di Castiglione del Genovesi (Sa) alla via Zana (nel atto di pignoramento denominata: località Anzano, ma in toponomastica dello specificato Comune è: via Zana) Piena proprietà di due unità immobiliari distinte situate in un unico fabbricato per civili abitazioni, ossia un box al piano interrato, ed un appartamento al piano terra ubicati nel Comune di Castiglione del Genovesi (Sa) alla via Zana. Le suddette unità immobiliari sono così distinte nel N.C.E.U. del Comune di Castiglione del Genovesi (Sa): Box al piano interrato, riportato al Foglio 8, Particella 769, sub15, categ. C/6, classe 5, Consistenza 15 m 2, rendita 19,37. Appartamento al piano terra, riportato al Foglio 8, Particella 769, sub3, categ. A/3, Classe 1, Consistenza 4 vani, rendita 237,57. 6

7 2. DESCRIZIONE DEI BENI E RISPONDENZA COL PIGNORAMENTO IMMOBILIARE I dati catastali dei beni nel Comune di Castiglione del Genovesi (Sa) corrispondono a quelli indicati nel verbale di pignoramento. In particolare i beni sono situati in un fabbricato per civili abitazioni sito in Castiglione del Genovesi (Sa) in Via Zana snc (denominata nell Atto di Compravendita: località Anzana e nell Atto di Pignoramento: località Anzano, ma in toponomastica del Comune di Castiglione del Genovesi è: Via Zana). Le unità immobiliari pignorate hanno i seguenti confini: Box al piano rialzato (N.C.E.U. Fg. 8, Part n. 769, sub 15) confina con corsia comune di accesso, con terrapieno su due lati e con box di proprietà di altra Ditta. Appartamento al piano terra, (N.C.E.U. Foglio 8, Particella 769, sub3) confina a sud est con terrazzo di pertinenza, a nord est con area condominiale, a sud ovest con altro appartamento del medesimo fabbricato e con vano scala comune, a nord ovest con area condominiale. Il box al piano seminterrato (v. Tav. 1), è dotato di accesso carrabile con serranda metallica; ha estensione in pianta di 15 mq (5,00lunghezza x 3,00 larghezza); all interno del box vi è un lavello in materiale ceramico con fornitura idrica; le pareti interne sono rifinite ad intonaco civile e pittura; l immobile viene utilizzato per il ricovero di autoveicoli (v. foto nn ). L appartamento al piano terra (v. Tav. 2), è composto da soggiorno-cucina, n. 2 camere da letto, bagno, un piccolo ripostiglio e un terrazzo a livello che è posto alla stessa quota del balcone, e con questi costituisce un continuum di superficie. Balcone che costituisce l affaccio di. In particolare le superfici dell appartamento sono così suddivise: Superficie Utile (S.U.): Ingresso Soggiorno/Pranzo mq Camera letto 1: mq. 11,02 Camera letto 2: mq. 13,65 Ripostiglio: mq. 1,16 Bagno: mq. 4,25 7

8 Superficie Utile (S.U.): mq. 56,35 Superficie non Residenziale (S.n.R.) Terrazzo: mq. 35,76 Balcone: mq. 13,00 Sup. non Residenziale (S.n.R.) mq. 48,76 La superficie convenzionale dell appartamento, pari alla superficie residenziale coperta (S.r.c.) computata per intero ed alla superficie non residenziale scoperta (S.n.r.s.) computata al 25% è pari a: Sup. convenzionale (S.C.) = S.r.c + [0,25 x S.n.r.s.] = 56,35 + [0,25 x 48,76] = 68,54 mq. L appartamento è dotato di impianto idrico, impianto elettrico a norma ed impianto termico con caldaia a gas metano; le porte interne sono in legno come pure i serramenti esterni; le pareti interne sono rifinite a pittura; le camere, i disimpegni e la cucina hanno pavimenti in monocottura mentre il bagno ha il parquet e rivestimento pareti in piastrelle di ceramica. L immobile è dotato anche di terrazzo a livello ed un balcone, aventi ringhiera in ferro e per la porzione del terrazzo grigliato legno modulare avente la funzione di schermo e protezione pavimentati con mattonelle di gres porcellanato. Nel complesso il grado di finitura dell immobile, essendo di recente costruzione, è buono, così come lo sono anche le condizioni di conservazione dello stesso immobile (v. foto nn. da 4 a 12) PROVENIENZA DEI BENI 8

9 La consistenza immobiliare pignorata, riportata in catasto fabbricati del Comune di Castiglione del Genovesi (Sa) al fg. Fg. 8, Part n. 769, sub 3 e 15 pervenne a Omissis in virtù di atto di compravendita del , a rogito Notaio Sergio Barela (v. all. n.2) Rep / Racc.24052, trascritto a Salerno il ai nn R.G. e 3398 R.P. Nel quale la Società Omissis con sede in Castiglione del Genovesi, vendeva a Omissis, la consistenza immobiliare oggetto del pignoramento come specificato nell Atto di Compravendita: a) alloggio al piano terra, con ingresso a destra di chi giunge sul pianerottolo, composto da due vani, cucina-soggiorno, bagno e ripostiglio, con annesso giardino di proprietà esclusiva Riportata in N.C.E.U. al fg.8 p.lla 769 sub3 in località Anzano (in toponomastica del Comune di Castiglione del Genovesi : via Zana); p.t.,ctg. A/3, cl.1, vani 4. R.C. Euro 237,57 b) Locale box auto al piano interrato numero 3 Riportato in N.C.E.U al fg.8 p.lla 769 sub 15, località Anzano ( in toponomastica del Comune di Castiglione del Genovesi: Zana) p.s1, ctg C/6, cl.5, mq.15, R.C. Euro 19,37. Nel suddetto atto è riportato tra l altro che : la parte acquirente (Omissis) avrà diritto ad un posto macchina nell area destinata a parcheggio, da concordarsi in sede condominiale. La società Omissis acquistò il terreno su cui insiste l immobile pignorato dalla signora Omissis con Atto d acquisto Notaio Landi del Rep. n registrato a Pagani il al n La signora Omissis venne in possesso del suindicato terreno tramite Atto di donazione tra vivi per Notaio Capobianco in data in cui il padre Omissis in data donava alla figlia Omissis 3. STATO DI POSSESSO DEI BENI ED OCCUPANTI BENI IN BATTIPAGLIA (SA) L appartamento in Località Zana snc, di proprietà del sig Omissis, debitore esecutato del beni in Castiglione del Genovesi, è occupato dallo stesso. 9

10 Il box auto interrato viene utilizzato dal medesimo per il ricovero dell auto. 4. REGIME PATRIMONIALE DEL DEBITORE Il signor Omissis, alla data del è celibe e sempre alla stessa data risulta residente nel Comune di Castiglione del Genovesi alla via Zana int.1 piano terra; come si evince rispettivamente dal Certificato di Stato Civile (v.all.n.6) e dallo Stato di Famiglia (v.all. n.7) 5. VISURE IPO-CATASTALI PER IMMOBILI E SOGGETTI Si riportano in allegato le visure catastali ed ipotecarie dell immobile in Castiglione del Genovesi (v. All. 8). 6. REGOLARITÀ EDILIZIA L immobile in Castiglione del Genovesi alla Via Zana snc consistente in un appartamento al piano rialzato, ed un box auto interrato è conformi ai grafici allegati al Permesso di Costruire in Variante Prot. n del , e Permesso di Costruire n.17/2006 del prot.n.5063 per la costruzione del fabbricato di cui detti immobili fanno parte rilasciate alla società Omissis. (v.all.ti nn ) 7. VALORE DEI BENI E CRITERIO DI STIMA ADOTTATO STIMA DEI BENI IN BATTIPAGLIA (SA) Per determinare il valore di stima degli immobili pignorati, consistenti in un appartamento, ed un box auto in Via Zana snc nel Comune di Castiglione del Genovesi sono stati presi a riferimento i 10

11 valori unitari degli immobili con le suddette destinazioni riportati sul sito dell Agenzia del Territorio: Quotazioni Immobiliari, riferite alla zona: CENTRALE. comprendente ZONA CENTRO URBANO - MUNICIPIO - VIA DEL CONVENTO, con codice di zona: B1, microzona catastale n. 1, tipologia prevalente di immobili: abitazioni di tipo economico, destinazione: residenziale, che fornisce i seguenti valori: Tipologia Stato conservativo Valore Mercato ( /mq) Superficie Valori Locazione ( /mq x mese) Min Max (L/N) Min Max Superficie (L/N) Abitazioni civili NORMALE L 2 2,9 L Autorimesse NORMALE L 1,6 2,2 L Box NORMALE L 2,3 3 L Tali valori sono poi stati confrontati con i valori unitari forniti dalle Agenzie Immobiliari nell abitato di Castiglione del Genovesi, ed opportunamente corretti per tenere in conto del grado di conservazione e del grado di finitura degli immobili di stima. Nel corso delle operazioni di Consulenza tecnica, si sono effettuate verifiche dei prezzi di mercato presso due agenzie immobiliari della zone circostanti l ubicazione dell oggetto del pignoramento ed acquisite indicazioni sulle quotazioni di unità abitative aventi analoghe caratteristiche a quelle dell immobile oggetto di stima. A ciascuna di queste agenzie sono state fornite le stesse indicazioni riguardanti: la consistenza, la tipologia, le caratteristiche e lo stato di manutenzione dell immobile che risultano abbastanza comuni nella zona dove esso è ubicato. Il parametro unitario che ne è scaturito, riferito alla superficie utile, varia da a euro/mq, dove il valore minore si riferisce ad unità abitative di maggiori dimensioni. Vi sono poi da considerare dei parametri, quali: 1) il buono stato di conservazione dell immobile 2) recente costruzione dello stesso. Lo scrivente CTU assegna in percentuale di +10% rispettivamente per ciascuno di questi parametri. 11

12 Facendo la media aritmetica tra le quotazioni OMI-Agenzia dell Entrate con la quotazione del valore di mercato dato dalle Agenzie Immobiliari di riferimento, Si perviene quindi ad un prezzo unitario al metro quadrato che lo scrivente computa in: 1800 /mq per l appartamento e di /mq per il box Si perviene alla seguente valutazione del lotto unico composto da appartamento e box ed, in Via Zana snc; il box anche se individuato con subalterno distinto, è da ritenersi di pertinenza dell unità abitativa per una migliore occasione di vendita: Appartamento al piano terra/rialzato (N.C.E.U. Fg. 8, P.lla n. 769, sub3) Valore di mercato = 1.800,00 /mq. x 68,54 mq. = Box al piano seminterrato - (N.C.E.U. fg. 8, P.lla n. 769, sub 15) Valore di mercato = 1.000,00 /mq. x 15,00 mq. = Pertanto il valore del LOTTO UNICO composto da appartamento al piano terra ed il box auto al piano seminterrato, distinti in N.C.E.U. al fg. 8, particella n. 769, rispettivamente sub 3 e sub 15 è pari a: V. di mercato Lotto Unico = = RIEPILOGO 12

13 DESCRIZIONE DEI BENI I beni, siti in un fabbricato per civili abitazioni nel Comune di Castiglione del Genovesi alla Via Zana (nel Verbale di Pignoramento ed in altri documenti è riportato con la dicitura di :località Anzano/Anzana; ma in toponomastica del Comune di Castiglione del Genovesi è: località Zana confinano con le seguenti ditte: Box al piano seminterrato (N.C.E.U. fg. 8, p.lla n. 769, sub 15); estensione pari a mq. 15,00 mq.; confina a nord con corsia comune di accesso, con terrapieno a sud; e ad est ed ovest con box di proprietà di altra Ditta. Appartamento al piano terra, (N.C.E.U. fg. 8, p.lla n. 769, sub 3); estensione pari a mq. 68,54 confina a sud est con terrazzo di pertinenza, a nord est con area condominiale, a sud ovest con a nord est con area condominiale, a sud ovest con altro appartamento del medesimo fabbricato e con vano scala comune, a nord ovest con area condominiale. STIMA COMPLESSIVA DEI BENI PIGNORATI Il valore dei beni pignorati in Castiglione del Genovesi di proprietà Omissis consistenti in Box al piano interrato, riportato al Foglio 8, Particella 769, sub15, categ. C/6, classe 5, Consistenza 15 m 2, rendita 19,37. Appartamento al piano terra, riportato al Foglio 8, Particella 769, sub3, categ. A/3, Classe 1, Consistenza 4 vani, rendita 237,57. V. di mercato Lotto Unico = = Confidando di aver bene adempiuto l incarico ricevuto, ringraziando la S.V. per la fiducia accordatagli il sottoscritto rassegna la presente relazione di stima e si dichiara disponibile per ogni ulteriore chiarimento. 13

14 Salerno, lì L Esperto:. (arch. Fabrizio Vito) 14

15 Elenco allegati: Verbali di sopralluogo; Documentazione fotografica dei beni in Comune di Castiglione del Genovesi (SA) All. 1) Visure catastali storiche per immobile e relativa planimetria dei beni in Castiglione del Genovesi (Sa): Fg 8, p.lla 769, sub 3, sub 15; All. 2) Atto di compravendita per notaio Barela Sergio del Rep , Racc (appartamento e box) All. 3) Permesso di Costruire in Variante Prot.n del per la costruzione di un fabb.to in Castiglione del Genovesi alla via Zana; All. 4) Relazione tecnica della Variante in Corso d Opera per la Costruzione di un fabb.to in Castiglione del Genovesi alla via Zana All. 5) Grafici di progetto del Permesso di Costruire in Variante Prot.n del per la costruzione di un fabb.to in Castiglione del Genovesi alla via Zana All. 6) Certificato di Stato Civile di Omissis; All. 7) Stato di Famiglia di Omissis; All. 8) Visure ipotecarie e catastali dei beni nel Comune di Castiglione del Genovesi; Tav. 1) Pianta del box al piano seminterrato (scala 1:100); Tav. 2) Pianta dell appartamento al piano terra (scala 1:100); Salerno, lì L Esperto:. (Arch. Fabrizio Vito) 15