TRIBUNALE CIVILE E PENALE D I S A L E R N O Q U A R T A S E Z I O N E C I V I L E PROCEDURA ESECUTIVA N 77/06. controversia tra :

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1 TRIBUNALE CIVILE E PENALE D I S A L E R N O Q U A R T A S E Z I O N E C I V I L E PROCEDURA ESECUTIVA N 77/06 Omissis controversia tra : Omissis G. E. dr. A. Brancaccio R E L A Z I O N E DI CONSULENZA ESTIMATIVA Salerno, luglio 2011 Il C. T. U. arch. Giovanni Pagano

2 I N D I C E 1 - L INCARICO OPERAZIONI PERITALI RISPOSTA AI QUESITI DESCRIZIONE DEI BENI CRITERIO DI STIMA E VALUTAZIONE RIEPILOGO FINALE...15 ELENCO ALLEGATI...16

3 PREMESSA - L INCARICO - Verbale di conferimento incarico del In data 19 aprile 2011, lo scrivente Arch. Giovanni Pagano veniva nominato, dal G. E. dott. A. Brancaccio, C.T.U. nella procedura esecutiva n. 77/06, ad istanza della Società Omissis (Proc. Avv. Massimo Ferrari) contro il Sig. Omissis. Nel corso dell udienza del 19 Aprile 2011, accettato l incarico, lo scrivente prestava il giuramento di rito e nel contempo riceveva l incarico di cui ai seguenti quesiti: 1. "Se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione ex art. 567 cod. proc. civ. è necessaria e però manca in atti o è inidonea, riferisca l esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senz altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per l inizio delle operazioni; 2. Se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12; 3. Se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione è necessaria e tuttavia manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda l esperto a redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la documentazione è mancante e/o inidonea (descrizione da accludere, a guisa di introduzione, alla relazione in risposta agli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri beni, secondo i quesiti postigli da 4 a 12; Per i beni per i quali la documentazione è completa ed idonea: 4. identifichi con precisi dati catastali e confini e descriva dettagliatamente l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di 3

4 pignoramento e l eventuale sussistenza di altre procedure esecutive gravanti sul medesimo; in tal caso, sospenda le operazioni peritali, relazionando al G. E.; 5. Precisi la provenienza del bene al debitore esecutato e se questi risulti essere l unico proprietario, producendo anche l atto in virtù del quale ha acquisito la proprietà; segnali, altresì, eventuali acquisti mortis causa non trascritti; 6. valuti la possibilità di una divisione dei beni in caso di comproprietà e, ove ne sussistano i presupposti, predisponga un progetto di divisione in natura dei medesimi, con la specifica indicazione dei comproprietari e delle loro generalità, la formazione delle singole masse e la determinazione degli ipotetici conguagli in denaro; 7. Dica dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, di cui dovrà specificare la data di scadenza della durata, la data di scadenza per eventuale disdetta, l eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, e di diritti reali (quali usufrutto, uso, abitazione, servitù ecc.) che delimitino la piena fruibilità del cespite, indicando, anche per questi ultimi, l eventuale anteriorità alla trascrizione del pignoramento; 8. Indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato, a tal uopo producendo l estratto dell atto di matrimonio ed evidenziando la sussistenza di eventuali convenzioni patrimoniali riportate a margine delle stesso e la data della relativa annotazione; 9. Riferisca dell esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso o 4

5 quelli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili. Indichi in particolare, l importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie); le eventuali spese straordinarie già deliberate, ma non ancora scadute, le eventuali spese condominiali scadute e non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia; le eventuali cause in corso; le domande giudiziali precisando se le cause con le stesse introdotte siano ancora in corso ed in che stato), le convenzioni matrimoniali e i provvedimenti di assegnazione della casa coniugale trascritti contro il debitore e quanto a questi ultimi, anche solo emessi prima del pignoramento nonché le eventuali obbligazioni propter rem); 10. Riferisca dell esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente (come iscrizioni ipotecarie, trascrizioni di pignoramenti, trascrizioni di sequestri conservativi, etc), indicando in particolare i creditori iscritti (cioè i creditori muniti di ipoteca o privilegi immobiliari) e i costi per le relative cancellazioni; 11. Acquisisca e depositi aggiornate visure catastali ed ipotecarie per immobile e soggetto (a favore e contro) queste ultime in forma sintetica ed integrale, riferite almeno al ventennio antecedente la data di conferimento dell incarico, segnalando eventuali discrasie tra le risultanze delle stesse all esito di accurato controllo incrociato; 12. Riferisca della verifica edilizia e urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità delle stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del T.U. di cui al D.P.R n. 380, nonché le notizie di cui all art. 46 del T.U. e di cui all art. 40 della L n. 47, e succ. mod.; in caso di 5

6 insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all art. 46, comma 1, del citato T.U., ovvero di cui all art. 40, co. 2, della citata L. 47/85, faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46, co. 5, del citato T.U. e di cui all art. 40, co. 6, della citata L. 47/85;quantifichi, poi, le eventuali spese di sanatoria e condono; 13. Determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati. Esponga altresì, analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima considerati per lo stato d uso e la manutenzione dell immobile, per lo stato di possesso del medesimo, per i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, l abbattimento forfetario per assenza di garanzia per vizi occulti nonché per eventuali spese condominiali insolute, la necessità di bonifica da eventuali rifiuti, anche tossici o nocivi. Nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca la valutazione dell intero e della sola quota, tenendo conto della maggiore difficoltà di vendita per le quote indivise.; 14. Corredi la relazione da presentare anche in formato e su supporto informatici (e segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft, nonché :pdf per Adobe Acrobat) di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi: la sommaria descrizione, il comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali (limitati per i terreni, alla partita, al foglio, alla particella, all estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati alla partita, al foglio, alla particella, ed all eventuale subalterno, al numero 6

7 di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno), l attuale proprietario e, comunque, il titolo di provenienza del bene, l eventuale stato di comproprietà, le iscrizioni e le trascrizioni sul medesimo gravanti, lo stato di occupazione, le regolarità edilizio-urbanistiche, l abitabilità e l agibilità, il valore del bene da porre a base d asta; 15. Estragga reperto fotografico anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente dello stato dei luoghi, comprensivo, in caso di costruzione, anche degli interni. OPERAZIONI PERITALI Il pignoramento immobiliare in argomento è caduto sui seguenti beni: - Unità immobiliare composta da vani 4 ed accessori con annesso garage pertinenziale, sita in Giffoni Sei Casali, località Prepezzano alla via Cupa del Notaio snc; Al fine di effettuare le necessarie indagini e gli indispensabili accertamenti per l adempimento del mandato affidatogli, il sottoscritto CTU fissava l'inizio delle operazioni peritali per il giorno 16 maggio 2011, dando comunicazione a tutte le parti interessate alla procedura esecutiva tramite lettera raccomandata con avviso di ricevimento. All accesso sui luoghi di causa, siti in Salerno alla via Cupa del Notaio, il sottoscritto ha avuto libero ingresso all immobile da periziare da parte del Sig. Omissis. Per detta unità si procedeva con accurato rilievo metrico e fotografico. Al termine delle operazioni 7

8 peritali, veniva quindi redatto regolare verbale allegato alla presente controfirmato anche dall arch. Bianco in veste di collaboratore dello scrivente (Cfr. all. n. 1). RISPOSTA AI QUESITI In adempimento del mandato conferitomi, il sottoscritto tecnico, in risposta ai quesiti formulati in sede di incarico, esperite le opportune indagini peritali, rassegna con la presente quanto segue: L unità immobiliare oggetto di esecuzione è composta da vani 4 ed accessori con annesso garage pertinenziale; è ubicata in Giffoni Sei Casali, località Prepezzano alla via Cupa del Notaio, ed è riportata al NCEU del Comune di Giffoni Sei Casali al foglio 26, p.lla n sub 5, cat. A/2, cl. 5, piano rialzato, vani 5,5, R.C. 426,08; (Cfr. all. n. 8). - Garage di pertinenza distinto anch esso al foglio 26, p.lla n sub 19, cat. C/6, cl. 7, piano seminterrato, mq. 41, R.C. 84,70. DESCRIZIONE DEL BENE L appartamento oggetto di esecuzione, formato da 5,5 vani catastali, è ubicato al piano rialzato di un edificio per civili abitazioni realizzato in muratura, costituito da tre piani fuori terra, oltre al piano seminterrato destinato ai garages, la cui costruzione risale all anno Al fabbricato, privo di portierato, si accede da via Cupa del Notaio tramite un ingresso che conduce ad una 8

9 prima rampa di scala che conduce alla porta di caposcala dell appartamento dotata di chiusura a cassaforte. L edificio, sito nella frazione Prepezzano di Giffoni Sei Casali, è costruito in aderenza agli altri fabbricati alla fine della cortina che delimita la via Cupa del Notaio; essendo di costruzione relativamente recente sia esternamente che internamente si presenta in buone condizioni di manutenzione statiche e locative. L appartamento oggetto di esecuzione, ubicato al piano rialzato dell edificio è composto da 2 camere, salone, cucina, doppio bagno e un ripostiglio interno, oltre ad un garage di pertinenza situato al piano seminterrato; I solai sono laterocementizi; le camere sono pavimentate con piastrelle in monocottura; le pareti dell appartamento sono tutte intonacate e tinteggiate ad eccezione della cucina (abitabile) e dei due bagni che sono rivestite con piastrelle di ceramica alle pareti fino ad un altezza di m. 2,50. Le porte interne sono del tipo tamburato impiallacciate in noce senza vetri; gli infissi esterni sono in legno con persiana in plastica, privi di doppi vetri; l appartamento è dotato di un balcone con ringhiera in ferro verniciato; la porta di ingresso, è del tipo blindato con rifinitura in noce a singolo battente; l impianto elettrico, sottotraccia, quello idrico e l impianto di riscaldamento, sono funzionali e funzionanti. L altezza interna dell unità abitativa è di m. 9

10 2,76 ca.; la superficie totale utile dell appartamento è di mq. 78,89 ca. (Cfr. all. n. 3), quella del garage di 39,13 mq; Sempre relativamente al box di pertinenza, si riferisce che l altezza utile del garage presente due quote diverse; in corrispondenza dell ingresso è pari a m. 3,13, dal secondo pilastro in poi è di m. 1,89. Presenta una pavimentazione in marmette ed è dotato di una saracinesca in ferro con chiusura a ribalta. È presente una illuminazione a neon con impianto elettrico fuori traccia, ed una finestra alta con inferriata posta sulla parete che delimita la quota minore del box e prende luce da un cortile interno. (Cfr. all. n. 2) Nel complesso l appartamento confina ad ovest con vano scala, a sud con via Cupa del Notaio, ad est con ditta Scudiero - Bisogno e cortile comune, con Eredi Leone a nord. 5 - L unità è pervenuta al sig. Omissis per atto di compravendita rogato dal notaio Fabrizio Amato il n. rep , con il quale il sig. Omissis, socio della Omissis, impresa costruttrice dell edificio, vendeva al sig. Omissis l unità immobiliare in parola completa di ogni pertinenza. (Cfr. all. n. 4) 6 Non si procederà con una proposta di divisione del bene non sussistendone i presupposti visto la mancanza di altri comproprietari. 7 In merito allo stato di possesso del bene, si riferisce che risulta occupato dal nucleo familiare del titolare, sig. Omissis, formato in tutto da quattro persone; 10

11 8 - Il sig. Omissis, comunicava allo scrivente di essere coniugato in regime di comunione di beni, come comprovato dall estratto di matrimonio rilasciato dal Comune di San Cipriano Picentino (Sa) in data (Cfr. all. n. 10). 9 In ordine all esistenza di formalità, vincoli o oneri a qualsiasi titolo gravante sul bene, si riferisce che non è presente alcun vincolo eventualmente connesso al suo carattere storico-artistico, non avendo il fabbricato nessun tipo di interesse storico o paesaggistico. La gestione del condominio non è assolutamente onerosa dal momento che a turno i condomini esercitano la funzione di amministratore e con lo stesso criterio provvedono alla pulizia delle scale. Pertanto l importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione va a definirsi in circa 200,00 ai quali vanno aggiunti la somma di 400,00 per l assicurazione del fabbricato; considerato il recente anno di costruzione, non sono state al momento deliberate eventuali spese straordinarie, ma è in corso di approvazione la spesa di tinteggiatura dell androne e del vano scala del fabbricato. Non sono state riscontrate eventuali spese condominiali scadute e non pagate nei due anni anteriori alla data della presente; a quanto riferito dall attuale Amministratore, lo stesso sig. Omissis, non sono pendenti procedimenti civili né penali. In merito a quanto riferito in veste di Amministratore, il sig. Omissis non ha voluto rilasciare alcuna attestazione scritta. 11

12 10 Lo scrivente, sulla base degli accertamenti effettuati segnala che non è stata rinvenuta l esistenza di alcuna formalità, vincolo o onere, anche di natura condominiale, gravante sul bene, oltre le iscrizioni ipotecarie e i pignoramenti già indicati nel certificato notarile del 07 agosto 2006 in atti, che si espliciteranno al sub seguente; 11 Le visure ipotecarie per immobile e soggetto (a favore e contro) queste ultime in forma sintetica ed integrale (Cfr. all. n. 9), compiute a partire dall anno 1992, hanno evidenziato la presenza di iscrizione contro del per ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo ipotecario; altra iscrizione contro del per ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo; trascrizione del derivante da atto esecutivo di pignoramento immobiliare; dette formalità sono identiche per immobile e per soggetto. Sempre come riportato nel certificato notarile ex L. 302/98 in atti, l ipoteca giudiziale risulta iscritta anche nei confronti del padre dell esecutato, sig. Omissis, con riferimento a n. 24 unità immobiliari di proprietà di quest ultimo. 12 In ordine alla verifica edilizia e urbanistica del bene, si riferisce che il fabbricato all interno del quale è ubicato l appartamento in argomento è stato regolarmente assentito con concessione edilizia n. 48/93 (Cfr. all. n. 5) 12

13 rilasciata alla sig.ra Omissis, proprietaria del terreno, successivamente volturata in data (Cfr. all. n. 6), alla Società Omissis, che ha poi successivamente realizzato il fabbricato. Il certificato di agibilità n. 4/05 (Cfr. all. n. 7) per le unità immobiliari costituenti il fabbricato per civili abitazioni sito in Giffoni Sei Casali alla via Cupa del Notaio è stato rilasciato in data 06/03/2005. CRITERIO DI STIMA E VALUTAZIONE 13 - Per la valutazione dei beni su cui è caduto il pignoramento, il sottoscritto CTU ha adottato il metodo di stima sintetico-comparativo, col quale si perviene al valore ignoto tramite comparazione tra l'immobile in oggetto ed altri analoghi. A tal fine lo scrivente, dopo aver assunto ampie notizie nella zona presso agenzie del settore sul valore di mercato di beni simili, aver tenuto conto della loro consistenza, esposizione, utilizzazione, ed ubicazione, di tutte le qualità intrinseche ed estrinseche proprie dell immobile da stimare e di tutti i beni condominiali, nonché la distanza dal centro cittadino, è pervenuto alla convinzione che il più probabile prezzo di mercato dell immobile oggetto di stima è pari a /mq. Ad ulteriore conferma di quanto precede, lo scrivente, ha effettuato una indagine per ricercare il più probabile valore di mercato di un immobile 13

14 completamente ristrutturato, in ottime condizioni di rifiniture, ubicato al centro del quartiere e di più recente costruzione. Tale ricerca ha consentito di fissare il valore cercato in /mq. (cfr. all. n. 11). Correggendo percentualmente l importo in base ai seguenti parametri caratteristici: Piano rialzato 0.97; Coefficiente di età per edifici da 10 a 20 anni ; l importo unitario del valore cercato sarà dato da: x (0.97 x 0.75) = 1.554,00 /mq. di poco diverso dal valore precedentemente riportato. Pertanto gli importi ricercati al mq. sono: Superficie utile abitazione 1.550,00/mq. Superf. garage ( 1550,00 x 0.60) 930,00/mq. Con riferimento ai prezzi ora riportati ed alle superfici già enunciate si ottengono i seguenti valori: Lotto unico, unità abitativa più garage pertinenziale Sup. abitabili mq. 78,89 x 1.550,00 = ,00 Sup. garage mq 39,13 x 930,00 = ,00 Totale valore lotto ,00 Arch. Giovanni Pagano 14

15 PARTE QUARTA Riepilogo lotti vendita Riassumendo quanto in precedenza esposto si riportano di seguito i dati relativi ai lotti di vendita. - LOTTO UNICO: Unità abitativa con box di pertinenza, sita nel Comune di Giffoni Sei Casali, alla via Cupa del Notaio snc. Catastalmente censito al NCEU del Comune di Giffoni Sei Casali al foglio 26, p.lla n sub 5, cat. A/2, cl. 5, piano rialzato, vani 5,5, R.C. 426,08, scala unica; Garage di pertinenza distinto anch esso al foglio 26, p.lla n sub 19, cat. C/6, cl. 7, piano seminterrato, mq. 41, R.C. 84,70. Totale valore lotto ,00 L unità è pervenuta all attuale proprietario che usufruisce dell immobile in comunione di beni, per atto di compravendita rogato dal notaio Fabrizio Amato il n. rep Nel complesso l appartamento confina ad ovest con vano scala, a sud con via Cupa del Notaio, ad est con ditta Omissis - Omissis e cortile comune, con Eredi Omissis a nord. 15

16 ALLEGATI 1 - Verbale del sopralluogo; 2 - Documentazione fotografica 3 - Pianta abitazione e garage 1:100; 4 - Copia atto di vendita del 18/01/1996; 5 Concessione edilizia n. 48/93 del ; 6 Voltura della Concessione edilizia n. 48/93; 7 - Certificato di agibilità n. 4/05; 8 - Certificazione catastale; 9 Visura ipotecaria; 10 Estratto di matrimonio; 11 - Copia borsino immobiliare. 16