1) PREMESSA E MANDATO

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1 TRIBUNALE DI SALERNO Relazione di stima dei beni pignorati nel procedimento N 537/2010 R.G.E. = XXXXXXXXXXXX = c o n t r o = XXXXXXXXXXXXXXXXX = *************** 1) PREMESSA E MANDATO Con decreto del 2 marzo 2012 il sottoscritto ingegnere Ciro Ziviello, iscritto all Albo degli ingegneri della Provincia di Salerno al n 4451, veniva nominato, dal Giudice per le Esecuzioni Immobiliari del Tribunale di Salerno, dott. Alessandro Brancaccio, esperto per la stima dei beni pignorati nella causa XXXXXXXX. contro XXXXXXXXXXXX, riportata al n 537/2010 Ruolo Generale Esecuzioni. Nell udienza del 27 marzo 2012 il sottoscritto esperto prestava il giuramento di rito. I quesiti posti all esperto dal g.e. sono i seguenti: 1. se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione prevista dall art. 567 cod. proc. civ. è necessaria e, tuttavia, manca in atti o è inidonea, riferisca l esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senz altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni; 2. se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12; 3. se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione è necessaria e, tuttavia, manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda l esperto a redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la documentazione è - pagina n 1 di 24 -

2 mancante e/o inidonea (descrizione da accludere, a guisa di introduzione, alla relazione in risposta agli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri beni, secondo i quesiti postigli da 4 a 12, per i beni per i quali la documentazione è completa ed idonea; 4. identifichi con precisi dati catastali e confini e descriva dettagliatamente l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento e l eventuale sussistenza di altre procedure esecutive gravanti sul medesimo; in tal caso, sospenda le operazioni peritali, relazionando al g.e.; 5. precisi la provenienza del bene al debitore esecutato e se questi risulti essere l unico proprietario, producendo anche l atto in virtù del quale ha acquisito la proprietà; segnali, altresì, eventuali acquisti mortis causa non trascritti; 6. valuti la possibilità di una divisione dei beni in caso di comproprietà e, ove sussistano i presupposti, predisponga un progetto di divisione in natura dei medesimi, con la specifica indicazione dei comproprietari e delle loro generalità, la formazione delle singole masse e la determinazione degli ipotetici conguagli in denaro; 7. dica dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, di cui dovrà specificare la data di scadenza della durata, la data di scadenza per l eventuale disdetta, l eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, e di diritti reali (quali usufrutto, uso, abitazione, servitù, etc.) che delimitino la piena fruibilità del cespite, indicando, anche per questi ultimi, l eventuale anteriorità alla trascrizione del pignoramento; - pagina n 2 di 24 -

3 8. indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato, a tal uopo producendo l estratto dell atto di matrimonio ed evidenziando la sussistenza di eventuali convenzioni patrimoniali riportate a margine dello stesso e la data della relativa annotazione; 9. riferisca dell esistenza di formalità, vincoli od oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso o quelli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili. Indichi, in particolare, l importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie); le eventuali spese straordinarie già deliberate, ma non ancora scadute; le eventuali spese condominiali scadute e non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia; le eventuali cause in corso; le domande giudiziali (precisando se le cause con le stesse introdotte siano ancora in corso ed in che stato), le convenzioni matrimoniali e i provvedimenti di assegnazione della casa coniugale trascritti contro il debitore e, quanto a questi ultimi, anche solo emessi prima del pignoramento nonché le eventuali obbligazioni propter rem); 10. riferisca dell esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente (come iscrizioni ipotecarie, trascrizioni di pignoramenti, trascrizione di sequestri conservativi, etc.), indicando in particolare i creditori iscritti (cioè i creditori muniti di ipoteca o privilegi immobiliari) e i costi per le relative cancellazioni; 11. acquisisca e depositi aggiornate visure catastali ed ipotecarie per immobile e per soggetto (a favore e contro), queste ultime in forma sintetica ed integrale, - pagina n 3 di 24 -

4 riferite almeno al ventennio antecedente la data di conferimento dell incarico, segnalando eventuali discrasie tra le risultanze delle stesse all esito di accurato controllo incrociato; 12. riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del T.U. di cui al D.P.R n. 380,nonché le notizie di cui all art. 46 di detto T.U. e di cui all art. 40 della L n. 47, e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all art. 46, comma 1, del citato T.U., ovvero di cui all art. 40, comma 2, della citata L. 47/85, faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46, comma 5, del citato T.U. e di cui all art. 40, comma 6, della citata L. 47/85; quantifichi, poi, le eventuali spese di sanatoria e di condono; 13. determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati. Esponga, altresì, analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima considerati per lo stato d uso e la manutenzione dell immobile, per lo stato di possesso del medesimo, per i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, l abbattimento forfettario per assenza di garanzia per vizi occulti nonché per - pagina n 4 di 24 -

5 eventuali spese condominiali insolute, la necessità di bonifica da eventuali rifiuti, anche tossici o nocivi. Nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca la valutazione dell intero e della sola quota, tenendo conto della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise; 14. corredi la relazione da presentare anche in formato e su supporto informatici (e segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft, nonché pdf per Adobe Acrobat) di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi: la sommaria descrizione, il comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali (limitati: per i terreni, al foglio, alla particella, all estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati, al foglio, alla particella ed all eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno), l attuale proprietario e, comunque, il titolo di provenienza del bene, l eventuale stato di comproprietà, le iscrizioni e le trascrizioni sul medesimo gravanti, lo stato di occupazione, le regolarità edilizio-urbanistiche, l abitabilità e l agibilità, il valore del bene da porre a base d asta; 15. estragga reperto fotografico - anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente - dello stato dei luoghi, comprensivo, in caso di costruzione, anche degli interni. 2) SVOLGIMENTO OPERAZIONI DI CONSULENZA Le operazioni peritali sono consistite in due sopralluoghi, di cui si allega il relativo verbale, effettuati con l ausilio del collaboratore ing. Daniela Parisi, in data 31/10/2012 e 05/11/2012. Il primo accesso è stato comunicato al creditore procedente a mezzo fax e ai debitori a mezzo raccomandata A/R (All. n 1). In tale occasione lo scrivente: - pagina n 5 di 24 -

6 ha appurato che l immobile de quo risultava occupato soltanto dalla signora XXXXXXXX (debitrice); ha effettuato riprese fotografiche degli interni e degli esterni degli immobili pignorati, nonché delle relative parti comuni condominiali; ha effettuato, con l ausilio dell ing. Parisi, il rilievo grafico degli immobili. In altre date l esperto si è recato, per reperire documentazione utile ai fini di causa, presso: Comune di Giffoni Sei Casali; Comune di Salerno; Agenzia delle Entrate (Ufficio del Registro di Salerno); Agenzia del Territorio (Ufficio Provinciale di Salerno, Servizio di Pubblicità Immobiliare ); agenzie immobiliari operanti sul territorio di Giffoni Sei Casali; Tribunale di Salerno. 3) RISPOSTA AI QUESITI 3.1. VERIFICA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567, 2 COMMA C.P.C. 1. se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione prevista dall art. 567 cod. proc. civ. è necessaria e, tuttavia, manca in atti o è inidonea, riferisca l esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senz altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni; 2. se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12; 3. se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione è necessaria e, tuttavia, manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda l esperto a redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la documentazione è mancante e/o inidonea (descrizione da accludere, a guisa di introduzione, alla relazione in risposta agli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri beni, secondo i quesiti postigli da 4 a 12, per i beni per i quali la documentazione è completa ed idonea; La documentazione di cui all art. 567, 2 comma c.p.c., riportata nella produzione del creditore procedente, è completa ed idonea, in quanto agli atti è presente la certificazione notarile a firma del notaio dott. Guido Ferrara del 16/12/2010. Pertanto si procede con i quesiti da 4 a DESCRIZIONE IMMOBILI PIGNORATI E CORRISPONDENZA CON I DATI RIPORTATI NELL ATTO DI PIGNORAMENTO 4. identifichi con precisi dati catastali e confini e descriva dettagliatamente l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento e l eventuale sussistenza di altre procedure esecutive gravanti sul medesimo; in tal caso, sospenda le operazioni peritali, relazionando al g.e.; IDENTIFICAZIONE DEGLI IMMOBILI Gli immobili pignorati constano di: 1) un appartamento ubicato nel Comune di Giffoni Sei Casali (SA), censito nel N.C.E.U. del Comune di Giffoni Sei Casali, al foglio 37, particella 370, sub - pagina n 6 di 24 -

7 14 frazione Malche, scala unica, piano 3, interno 5, categoria A/2, classe 4, vani 5,5,, rendita catastale 369,27, ditta catastale: XXXXXXXXXXXX (proprietà per ½) e XXXXXXXX (proprietà per ½); 2) un box auto ubicato nel Comune di Giffoni Sei Casali (SA), censito nel N.C.E.U. del Comune di Giffoni Sei Casali, al foglio 37, particella 370, sub 4 frazione Malche, piano terra, interno D, categoria C/6, classe U, mq 14, rendita catastale 10,12, ditta catastale: XXXXXXXXXXXX (proprietà per ½) e XXXXXXXX (proprietà per ½). L appartamento di cui al precedente punto 1) confina: a Nord con vano scala e unità immobiliare appartenente ad altra ditta; a Ovest con area scoperta di pertinenza del fabbricato; a Sud con area scoperta di pertinenza del fabbricato; a Est con area scoperta di pertinenza del fabbricato. Il box auto di cui al punto 2) confina: a Nord con unità immobiliare appartenente ad altra ditta; a Ovest con area scoperta di pertinenza del fabbricato; a Sud con unità immobiliare appartenente ad altra ditta; a Est con vano scala DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI Il fabbricato che ospita gli immobili pignorati, con struttura portante in c.a., è ubicato nella frazione Malche del Comune di Giffoni Sei Casali. Esso, privo di ascensore, si sviluppa su quattro piani fuori terra: il piano terra ospita box auto di pertinenza degli appartamenti, il primo piano, il secondo piano ed il piano sottotetto sono adibiti ad abitazioni per uso civile. L accesso all edificio avviene attraverso una traversa identificata dal civico n 13 della - pagina n 7 di 24 -

8 Via Malche (Strada Provinciale 25a), che conduce all area di pertinenza del fabbricato. Appartamento L appartamento, ubicato al piano sottotetto, è costituito da un salone doppio, due camere, cucina e bagno, avente superficie interna calpestabile complessiva di circa mq. 91,45, superficie esterna (balconi) di circa mq. 32,75. Dalla porta di caposcala si accede in un corridoio disimpegno sul quale si aprono le porte dei vari ambienti; sulla sinistra sono ubicati un ampio soggiorno (Foto n 10-11) ed una camera da letto (camera 1 Foto n 13), entrambi gli ambienti sono dotati di aperture che immettono sul balcone prospiciente l area di pertinenza del fabbricato e che delimita l appartamento sui lati sud e ovest (Foto n 12); sulla destra, si aprono le porte di un altra camera da letto (camera 2 Foto n 13) e di una cucina (Foto n 15-16), dotata di camino, aventi in comune un balcone (esposto a est) prospiciente l area di pertinenza del fabbricato. Alla fine del corridoio si trova la porta del bagno dotato - pagina n 8 di 24 -

9 di finestra (Foto n 17). Si riporta qui di seguito la planimetria dell appartamento pignorato (All. n 2): Planimetria Appartamento - Piano Sottotetto - N.C.E.U. foglio 37 particella 370 sub Area pertinenziale Balcone Ovest Cucina Camera 2 Vano scala Area pertinenziale Bagno Corridoio Camera 1 Soggiorno Unità Immobiliare Altra Ditta Balcone Est Area pertinenziale Scala 1:100 Discrete sono le rifiniture: la porta di caposcala è in legno, - pagina n 9 di 24 -

10 i pavimenti dei vari ambienti sono in marmette di graniglia, le porte interne sono del tipo a battente in legno tamburato, gli infissi interni sono in PVC di colore bianco, quelli esterni sono in alluminio, di colore verde, del tipo alla romana, le pareti sono tinteggiate con pitture di colore chiaro, il bagno è pavimentato e rivestito con mattonelle in gres e dotato di pezzi igienici in ceramica del tipo a colonna, lavabo, vaso a seduta e bidet, vasca, le pareti della cucina su cui è montata la parete attrezzata sono rivestite con mattonelle in ceramica. L appartamento è privo di impianto di riscaldamento autonomo, sono presenti invece un camino in cucina, uno scaldabagno (posizionato sul balcone Est) per la produzione di acqua calda sanitaria, impianto elettrico, impianto citofonico, impianto televisivo. Si precisa che nel corso dei sopralluoghi effettuati il sottoscritto ha constatato che lo stato dei luoghi differisce lievemente rispetto alla planimetria catastale in quanto è stato abbattuto il tramezzo divisorio tra i due ambienti ubicati di fronte la porta d ingresso ed è stato così creato un unico ambiente, il soggiorno sopra descritto. In definitiva le condizioni generali del cespite possono essere considerate discrete. Box auto Il box auto è costituito da un ambiente unico di circa mq 14, al quale è possibile accedere sia da una porta interna in ferro comunicante con il vano scala sia da un apertura carrabile del tipo basculante, ubicata sul prospetto ovest del fabbricato e prospiciente l area di pertinenza dello stesso. Le pareti sono tinteggiate con colore chiaro. Il fabbricato necessita di un intervento di manutenzione esterna (Foto n 1, 2, 3, 5, 6, 7). - pagina n 10 di 24 -

11 Si allega documentazione fotografica e planimetria riportante i coni ottici delle fotografie effettuate (All. n 3) CORRISPONDENZA CON I DATI RIPORTATI NELL ATTO DI PIGNO- RAMENTO Dagli accertamenti effettuati i dati catastali risultano esatti e corrispondenti a quelli riportati sia nella certificazione notarile che nell'atto di pignoramento immobiliare del 27/09/ SUSSISTENZA DI ALTRE PROCEDURE ESECUTIVE Dalle ispezioni ipotecarie per immobile e per soggetto non risultano altre procedure esecutive gravanti sugli immobili pignorati oltre a quella de qua PROVENIENZA DEL BENE ESECUTATO 5. precisi la provenienza del bene al debitore esecutato e se questi risulti essere l unico proprietario, producendo anche l atto in virtù del quale ha acquisito la proprietà; segnali, altresì, eventuali acquisti mortis causa non trascritti; Da quanto emerso dalle indagini effettuate, i beni esecutati, così come catastalmente sopra descritti ed individuati, sono pervenuti al signor XXXXXXXXXXXX e alla signora XXXXXXXX, coniugati in regime di comunione dei beni, in forza di atto di compravendita del 16/10/2002, Rep. n 10665, Raccolta n 2473, a firma del notaio Luigi Capobianco, trascritto a Salerno il 24/10/2002 ai nn /28934 che acquistavano dalla signora XXXXXXXX (All. n 4) POSSIBILITÀ DI UNA DIVISIONE DEI BENI 6. valuti la possibilità di una divisione dei beni in caso di comproprietà e, ove sussistano i presupposti, predisponga un progetto di divisione in natura dei medesimi, con la specifica indicazione dei comproprietari e delle loro generalità, la formazione delle singole masse e la determinazione degli ipotetici conguagli in denaro; Come già riferito i debitori esecutati sono i soli proprietari degli immobili pignorati disponendo, ognuno, della quota di proprietà pari a ½ dell intero STATO DI POSSESSO DEL BENE 7. dica dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, di cui dovrà specificare la data di scadenza della durata, la data di scadenza per l eventuale disdetta, l eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, e di diritti reali (quali usufrutto, uso, abitazione, servitù, etc.) che delimitino la piena fruibilità del cespite, indicando, anche per questi ultimi, l eventuale anteriorità alla trascrizione del pignoramento; Nel corso del sopralluogo è emerso che nell appartamento abitano la signora XXXXX ed i suoi due figli minorenni. - pagina n 11 di 24 -

12 Secondo quanto emerso dalle indagini effettuate presso l'agenzia delle Entrate, non risultano contratti di locazione registrati a nome dei debitori (All. n 5). Si fa presente che con la sentenza, pubblicata il 21/11/2011, relativa alla causa civile tra XXXXXXXX e XXXXXXXXXXXX (debitori), iscritta al R.G. 5757/08, il Tribunale di Salerno, prima sezione civile, provvedeva in tal senso: 1. pronuncia la separazione personale dei coniugi XXXXXXXX e XXXXXXXXXXXX; 2. assegna il godimento della casa coniugale, sita in Giffoni Sei Casali alla Via Malche n 13 (immobile pignorato), alla moglie per ivi dimorare con la prole con carico per l assegnatario degli oneri di conduzione dell alloggio (All. n 12). Si sottolinea che la data di pubblicazione della suddetta sentenza, 21/11/2011, è successiva alla data di notifica del pignoramento ai debitori, 23/09/ REGIME PATRIMONIALE DEL DEBITORE 8. indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato, a tal uopo producendo l estratto dell atto di matrimonio ed evidenziando la sussistenza di eventuali convenzioni patrimoniali riportate a margine dello stesso e la data della relativa annotazione; Dall estratto per riassunto del registro degli atti di matrimonio del Comune di Salerno (All. n 6) risulta che i debitori XXXXXXXXXXXX e XXXXXXXX hanno tra loro contratto matrimonio in data 20/04/1997. Dalla mancanza di annotazioni si deduce, quindi, che essi risultano coniugati in regime patrimoniale di comunione dei beni. In base a quanto emerso dalle indagini effettuate, i signori XXXXXXXXXXXX e XXXXXXXX sono separati giusta sentenza di separazione giudiziale n. 2804/11 resa dal Tribunale di Salerno in data , pubblicata il (All. n 12). Di conseguenza si è sciolta anche la comunione dei beni fra i coniugi ESISTENZA DI VINCOLI SUL BENE A CARICO DELL ACQUIRENTE 9. riferisca dell esistenza di formalità, vincoli od oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso o quelli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili. Indichi, in particolare, l importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie); le eventuali spese straordinarie già deliberate, ma non ancora scadute; le eventuali spese condominiali scadute e non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia; le eventuali cause in corso; le domande giudiziali (precisando se le cause con le stesse introdotte siano ancora in corso ed in che stato), le convenzioni matrimoniali e i provvedimenti di assegnazione della casa coniugale trascritti contro il debitore e, quanto a questi ultimi, anche solo emessi prima del pignoramento nonché le eventuali obbligazioni - pagina n 12 di 24 -

13 propter rem); Dalle Tavole allegate al Piano Regolatore Generale (P.R.G.) del Comune di Giffoni Sei Casali, approvato con Decreto del Presidente della Giunta Regionale n del 12/6/1990, e modificato dalla variante approvata con delibera di Giunta Municipale n. 40 del 21/06/2012, si evince che l area di sedime del fabbricato che ospita gli immobili in oggetto, individuato nel N.C.E.U. del Comune di Giffoni Sei Casali dalla particella n. 370, del foglio di mappa n. 37, rientra nella Zona Omogenea E3 Estensiva. In tale ambito, vigono i seguenti indici: Generale Destinazione d'uso principali ammesse: Rapporto di Copertura Fondiario Residenze Superficie minima del fondo (per nuove residenze) Fondiaria Distacco minimo tra gli Edifici: Distacco minimo dai confini: Residenza Attrezzature agricole connesse all'agricoltura Agriturismi ai sensi della L. R. 41/84, art. 3. 0,05 mq/mq mq 0,05 mc/mq 10,00 m 10,00 m In base al Piano Stralcio per l Assetto Idrogeologico del territorio (P.S.A.I.) il fabbricato ricade nelle aree indicate a rischio frana R1 Rischio Moderato e pericolosità frana P1 Pericolosità Moderata. In merito ad eventuali oneri condominiali gravanti sugli immobili, dalla dichiarazione resa dall'amministratore p.t. XXXXXXXXXXX (All. n 8) si evince che: l'importo annuo delle spese fisse di gestione e/o manutenzione ammontano a euro 217,20; sugli immobili pignorati non gravano pendenze economiche condominiali; tutte le spese straordinarie risultano pagate, fatta eccezione per quelle relative ad un intervento effettuato per porre rimedio ad un infiltrazione d acqua che ha interessato parti comuni del condominio per il quale si è in attesa di cono- - pagina n 13 di 24 -

14 scere l importo della fattura; non esistono, alla data attuale, cause in corso né fra condomini né fra il Condominio e fornitori e/o terze persone. Come riferito al paragrafo 3.5 la sentenza predetta assegna in godimento la casa coniugale, sita in Giffoni Sei Casali alla Via Malche n 13 (immobile pignorato), alla moglie, anch essa debitrice, per ivi dimorare con la prole (due figli minorenni) ESISTENZA DI FORMALITÀ SUL BENE NON OPPONIBILI ALL ACQUIRENTE 10. riferisca dell esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente (come iscrizioni ipotecarie, trascrizioni di pignoramenti, trascrizione di sequestri conservativi, etc.), indicando in particolare i creditori iscritti (cioè i creditori muniti di ipoteca o privilegi immobiliari) e i costi per le relative cancellazioni;" Dalle ispezioni ipotecarie effettuate per soggetto e per immobile (All. n 9), è risultato in capo ai beni esecutati le formalità di seguito riportate: FORMALITÀ N. 1 Trascrizione Contro del 7/12/2010 nn /34291 Descrizione: Atto Esecutivo o Cautelare Verbale di Pignoramento Immobili Soggetti a favore: XXXXXXXXXXXXXX, per la quota di 1/1 Soggetti contro: XXXXXXXXXXXX, per la quota di ½, XXXXXXXX per la quota di ½ Immobili: Unità Negoziale n. 1: Immobile 1: N.C.E.U. del Comune di Giffoni Sei Casali al foglio 37, part. 370, sub 14, Natura A/2 Abitazione di tipo civile, consistenza 5,5 vani, frazione Malche, scale U, interno 5, piano 3 Immobile 2: N.C.E.U. del Comune di Giffoni Sei Casali al foglio 37, part. 370, sub 4, Natura C/6 Autorimesse, consistenza 14 mq, frazione Malche, interno D, piano terra Previsione di costi per la cancellazione della Formalità n. 1 Tassa Ipotecaria (COD 778 T): 35,00 Imposta di bollo (COD 456): 59,00 Imposta Ipotecaria (COD 649 T): 168,00 - pagina n 14 di 24 -

15 Totale: 262,00 FORMALITÀ N. 2 Iscrizione Contro del 24/10/2002 nn /5483 Descrizione: Ipoteca Volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo Capitale: ,00 Totale: ,00 Soggetti a favore: XXXXXXXXXXX, per la quota di 1/1 Soggetti contro: XXXXXXXXXXXX, per la quota di ½, XXXXXXXX per la quota di ½ Immobili: Unità Negoziale n. 1: Immobile 1: N.C.E.U. del Comune di Giffoni Sei Casali al foglio 37, part. 370, sub 14, Natura A/2 Abitazione di tipo civile, consistenza 5,5 vani, frazione Malche, scale U, interno 5, piano 3 Immobile 2: N.C.E.U. del Comune di Giffoni Sei Casali al foglio 37, part. 370, sub 4, Natura C/6 Autorimesse, consistenza 14 mq, frazione Malche, piano terra Previsione di costi per la cancellazione della Formalità n. 2 Tassa Ipotecaria (COD 778 T): 35,00 Totale: 35,00 In merito agli oneri condominiali si rimanda a quanto riportato nel precedente paragrafo RISULTANZE DELLE VISURE CATASTALI ED IPOTECARIE PER IMMOBILE E PER SOGGETTO 11. acquisisca e depositi aggiornate visure catastali ed ipotecarie per immobile e per soggetto (a favore e contro), queste ultime in forma sintetica ed integrale, riferite almeno al ventennio antecedente la data di conferimento dell incarico, segnalando eventuali discrasie tra le risultanze delle stesse all esito di accurato controllo incrociato; Il sottoscritto si è recato presso gli uffici dell Agenzia del Territorio di Salerno ed ha acquisito: visura storica per immobile e per soggetto; - pagina n 15 di 24 -

16 estratto del foglio di mappa; planimetrie catastali degli immobili staggiti (All. n 10). Presso l'agenzia del Territorio, Ufficio Provinciale di Salerno, Servizio di Pubblicità immobiliare, lo scrivente ha estratto le visure ipotecarie (a favore e contro) (All. n 9) per soggetto: a nome di XXXXXXXXXXXX e XXXXXXXX, proprietari degli immobili pignorati dal 16/10/2002, a nome di XXXXXXXX, proprietaria degli immobili pignorati sino al 16/10/2002, e per immobile: N.C.E.U. del Comune di Giffoni Sei Casali: Foglio 37, particella 370, sub 4, N.C.E.U. del Comune di Giffoni Sei Casali: Foglio 37, particella 370, sub 14. A seguito di accurato controllo incrociato tra le risultanze delle stesse non si evincono discrasie REGOLARITÀ EDILIZIA E URBANISTICA DEL BENE 12. riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del T.U. di cui al D.P.R n. 380,nonché le notizie di cui all art. 46 di detto T.U. e di cui all art. 40 della L n. 47, e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all art. 46, comma 1, del citato T.U., ovvero di cui all art. 40, comma 2, della citata L. 47/85, faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46, comma 5, del citato T.U. e di cui all art. 40, comma 6, della citata L. 47/85; quantifichi, poi, le eventuali spese di sanatoria e di condono; In relazione al fabbricato di cui fanno parte gli immobili, attualmente identificato al N.C.E.U. del Comune di Giffoni Sei Casali, al Foglio 37, particella 370, il 23 marzo 2006, il Comune di Giffoni Sei Casali ha rilasciato, ai sensi dell'art. 31 della Legge n. 47/85, la Concessione Edilizia in Sanatoria n. 208 per le opere abusive consistenti nella realizzazione di box, al piano terra, e cambio di destinazione dei sottotetti in superficie residenziale (All. n 7). Da quanto è stato possibile rilevare in fase di sopralluogo il fabbricato è stato realiz- - pagina n 16 di 24 -

17 zato in conformità agli elaborati progettuali assentiti per cui l'immobile risulta regolare dal punto di vista edilizio-urbanistico. Dalla Relazione Tecnica a firma del geom. Enrico Basso, allegata alla domanda di sanatoria, si evince che il fabbricato in oggetto ( B ) è stato edificato con regolare Concessione Edilizia n. 73 del e successiva Concessione Edilizia in Variante n. 10 del , ma presso gli archivi del Comune di Giffoni Sei Casali, non è stato possibile reperire dette pratiche. L'immobile è privo del Certificato di Agibilità. Per quanto riguarda la destinazione urbanistica del terreno di sedime del fabbricato che ospita gli immobili pignorati, si veda paragrafo DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL IMMOBILE 13. determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati. Esponga, altresì, analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima considerati per lo stato d uso e la manutenzione dell immobile, per lo stato di possesso del medesimo, per i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, l abbattimento forfettario per assenza di garanzia per vizi occulti nonché per eventuali spese condominiali insolute, la necessità di bonifica da eventuali rifiuti, anche tossici o nocivi. Nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca la valutazione dell intero e della sola quota, tenendo conto della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise. Nella procedura in oggetto, dovendosi stabilire il prezzo che assumerebbero gli immobili qualora posti in vendita, si ritiene che il criterio di stima maggiormente idoneo allo scopo sia quello del più probabile valore di mercato, in quanto esprime il rapporto di equivalenza tra una quantità di moneta ed un determinato bene, rapporto che è funzione della domanda e dell offerta di quel bene sul mercato. Definito il criterio, bisogna considerare che la formulazione del giudizio di stima può fondarsi su diversi procedimenti, che rappresentano ciascuno una diversa applicazione del metodo comparativo per giungere alla determinazione del valore dei beni in esame. Il sottoscritto procederà con la determinazione del più probabile valore di mercato dei beni col metodo comparativo a mezzo di confronto diretto con beni analoghi, utiliz- - pagina n 17 di 24 -

18 zando quale parametro di riferimento la superficie dell'immobile. Tale procedimento, ritenuto il più idoneo nel caso in oggetto, si fonda sulla comparazione del bene oggetto della valutazione con altri beni di caratteristiche simili, assumendo come termine di confronto un parametro, tecnico o economico, la cui grandezza sia direttamente proporzionale al valore dei beni. Il parametro più frequentemente usato nella stima di un fabbricato è, appunto, la superficie. Per la vendita dei beni si è proceduto alla costituzione di un lotto unico. A tal fine sono state esperite delle indagini presso operatori del settore immobiliare, si è tenuto conto dei dati riportati nelle pubblicazioni specializzate e della generica conoscenza del mercato dello scrivente (All. n 11). Dalla suddetta analisi si evidenziano: 1. i prezzi unitari medi, rilevati dall osservatorio immobiliare (al primo semestre 2012), a cura dell Agenzia del Territorio, relativi ad immobili ad uso residenziale siti nella frazione Malche del Comune di Giffoni Sei Casali indicano quale valore min. 870,00 /mq e come valore max 1.250,00 /mq, valutati in riferimento alla superficie lorda dell immobile; volendosi riportare alla superficie netta, detti valori vengono incrementati del 10% (valore min. 957,00 /mq e valore max 1.375,00 /mq); Si assume quale riferimento il valore medio di 1.166,00 /mq. 2. i prezzi unitari medi, rilevati dall osservatorio valori immobiliari (al secondo semestre 2011 ed al primo semestre 2012), a cura della Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali (FIAIP), relativi ad immobili adibiti ad uso residenziale siti nella frazione Malche del Comune di Giffoni Sei Casali indicano per abitazioni di tipo civile il valore unitario di 1.250,00 /mq valutato in riferimento alla superficie lorda dell immobile; volendosi riportare alla su- - pagina n 18 di 24 -

19 perficie netta, detto valore viene incrementato del 10% e portato a 1.375,00 /mq; 3. i prezzi unitari medi, rilevati dall osservatorio immobiliare (al primo semestre 2012), a cura dell Agenzia del Territorio, relativi a box auto siti nella frazione Malche del Comune di Giffoni Sei Casali indicano quale valore min. 465,00 /mq e come valore max 650,00 /mq, valutati in riferimento alla superficie lorda dell immobile; volendosi riportare alla superficie netta, detti valori vengono incrementati del 10% (valore min. 511,50 /mq e valore max 715,00 /mq); Si assume quale riferimento il valore medio di 613,25 /mq. 4. i prezzi unitari medi, rilevati dall osservatorio valori immobiliari (al secondo semestre 2011 ed al primo semestre 2012), a cura della Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali (FIAIP), relativi a box auto siti nella frazione Malche del Comune di Giffoni Sei Casali indicano il valore unitario di 600,00 /mq valutato in riferimento alla superficie lorda dell immobile; volendosi riportare alla superficie netta, detto valore viene incrementato del 10% e portato a 660,00 /mq; 5. il valore medio di compravendita, con riferimento ad immobili ubicati nella stessa zona con caratteristiche estrinseche ed intrinseche assimilabili, desunto da una serie di interviste ad operatori del settore: 1.400,00 /mq per le abitazioni e 660,00 /mq Per quanto detto, per la stima si assume quale riferimento: per l appartamento il prezzo unitario di 1.350,00 /mq (in c.t.), scaturito dalla media aritmetica dei prezzi sopra indicati ai punti 1, 2 e 5; per il box auto il prezzo unitario di 650,00 /mq (in c.t.), scaturito dalla media - pagina n 19 di 24 -

20 aritmetica dei prezzi sopra indicati ai punti 3, 4 e 5. Individuato il prezzo unitario a metro quadro, si è quindi proceduto alla determinazione della superficie commerciale degli immobili, secondo quanto riportato nel prospetto che segue: SUPERFICIE COMMERCIALE APPARTAMENTO N.C.E.U. foglio 37, particella 370, sub 14 N. Ambiente Superficie reale Coefficiente riduttivo Superficie commerciale 1 Corridoio 10,90 mq 1,00 10,90 mq 2 Soggiorno 29,65 mq 1,00 29,65 mq 3 Camera 1 14,80 mq 1,00 14,80 mq 4 Bagno 5,10 mq 1,00 5,10 mq 5 Cucina 14,85 mq 1,00 14,85 mq 6 Camera 2 16,15 mq 1,00 16,15 mq 7 Balcone Est 10,50 mq 0,25 2,65 mq 8 Balcone Ovest 22,25 mq 0,25 5,56 mq Superficie Commerciale TOT. 99,66 mq SUPERFICIE COMMERCIALE BOX AUTO N.C.E.U. foglio 37, particella 370, sub 4 N. Ambiente Superficie reale Coefficiente riduttivo Superficie commerciale 1 Corridoio 14,80 mq 1,00 14,80 mq Superficie Commerciale TOT. 14,80 mq Per il calcolo della superficie commerciale sono stati adottati i seguenti coefficienti di omogeneizzazione: 25% della superficie dei balconi. Il valore di mercato degli immobili si ottiene moltiplicando il costo unitario a metro quadro, per la superficie commerciale degli stessi: Appartamento - pagina n 20 di 24 -

21 Box auto 1.350,00 /mq x 99,66 mq ,00 in c.t. 650,00 /mq x 14,80 mq 9.650,00 in c.t. Al valore dei beni così determinati, dovranno essere apportate una serie di modifiche, per tener conto dello stato reale dei beni: nello specifico occorrerà considerare eventuali vizi occulti e le spese da sostenere per l intervento di manutenzione esterna del fabbricato per i quali si stima rispettivamente un abbattimento del valore degli immobili del 15% e 10%. Per cui il valore finale degli immobili ammonta a: Appartamento Box auto ,00 (euro centotremila/00) in c.t ,00 (euro settemilaquattrocento/00) in c.t.. Per la vendita dei beni si è proceduto alla costituzione di un lotto unico il cui valore complessivo ammonta a ,00 (euro centodiecimilaquattrocento/00) in c.t RIEPILOGO FINALE 14. corredi la relazione da presentare anche in formato e su supporto informatico (e segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft, nonché.pdf per Adobe Acrobat) di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi: la sommaria descrizione, il comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali (limitati: per i terreni, alla partita, al foglio, alla particella, all estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati: al foglio, alla particella ed all eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno), l'attuale proprietario e, comunque, il titolo di provenienza del bene, l'eventuale stato di comproprietà, le iscrizioni e trascrizioni sul medesimo gravanti, lo stato di occupazione, le regolarità ediliziourbanistiche, l'abitabilità e l'agibilità, il valore del bene da porre all'asta. I beni pignorati constano di: RIEPILOGO FINALE un appartamento, ubicato al piano sottotetto, costituito da un salone doppio, due camere, cucina e bagno, avente superficie interna calpestabile complessiva di circa mq. 91,45, superficie esterna (balconi) di circa mq. 32,75, censito nel N.C.E.U. del Comune di Giffoni Sei Casali, al foglio 37, particella 370, sub 14 frazione Malche, scala unica, piano 3, interno 5, categoria A/2, clas- - pagina n 21 di 24 -

22 se 4, vani 5,5; un box auto costituito da un ambiente unico di circa mq 14, ubicato al piano terra, censito nel N.C.E.U. del Comune di Giffoni Sei Casali, al foglio 37, particella 370, sub 4 frazione Malche, piano terra, interno D, categoria C/6, classe U, mq 14. facenti parte di uno stesso fabbricato ubicato nel Comune di Giffoni Sei Casali (SA), frazione Malche, alla Via Malche n 13. L appartamento confina: a Nord con vano scala e unità immobiliare appartenente ad altra ditta; a Ovest con area scoperta di pertinenza del fabbricato; a Sud con area scoperta di pertinenza del fabbricato; a Est con area scoperta di pertinenza del fabbricato. Il box auto confina: a Nord con unità immobiliare appartenente ad altra ditta; a Ovest con area scoperta di pertinenza del fabbricato; a Sud con unità immobiliare appartenente ad altra ditta; a Est con vano scala. I debitori, la signora XXXXXXXX e il signor XXXXXXXXXXXX, sono proprietari dei beni pignorati per la per la quota di ½ ciascuno. I beni staggiti pervennero ai debitori in forza di atto di compravendita del 16/10/2002, Rep. n 10665, Raccolta n 2473, a firma del notaio Luigi Capobianco, trascritto a Salerno il 24/10/2002 ai nn /28934 che acquistavano dalla signora XXXXXXXX. L'appartamento pignorato è attualmente abitato dal nucleo familiare della debitrice, composto dalla stessa e da due figli minorenni, secondo quanto disposto dalla senten- - pagina n 22 di 24 -

23 za emessa dal Tribunale di Salerno, prima sezione civile, pubblicata il 21/11/2011, avente ad oggetto la separazione giudiziale dei coniugi. In relazione al fabbricato di cui fanno parte gli immobili, in data 23 marzo 2006 il Comune di Giffoni Sei Casali ha rilasciato, ai sensi dell'art. 31 della Legge n. 47/85, la Concessione Edilizia in Sanatoria n. 208 per le opere abusive consistenti nella realizzazione di box, al piano terra, e cambio di destinazione dei sottotetti in superficie residenziale. L'immobile è privo del Certificato di Agibilità. Si riportano di seguito le iscrizioni e trascrizione gravanti sui beni pignorati: 1. Trascrizione Contro del 7/12/2010 nn /34291 Descrizione: Atto Esecutivo o Cautelare Verbale di Pignoramento Immobili Soggetti a favore: XXXXXXXXXXXXXX, per la quota di 1/1 Soggetti contro: XXXXXXXXXXXX, per la quota di ½, XXXXXXXX per la quota di ½ Immobili: Unità Negoziale n. 1: Immobile 1: N.C.E.U. del Comune di Giffoni Sei Casali al foglio 37, part. 370, sub 14, Natura A/2 Abitazione di tipo civile, consistenza 5,5 vani, frazione Malche, scale U, interno 5, piano 3 Immobile 2: N.C.E.U. del Comune di Giffoni Sei Casali al foglio 37, part. 370, sub 4, Natura C/6 Autorimesse, consistenza 14 mq, frazione Malche, interno D, piano terra 2. Iscrizione Contro del 24/10/2002 nn /5483 Descrizione: Ipoteca Volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo Capitale: ,00 Totale: ,00 Soggetti a favore: XXXXXXXXX, per la quota di 1/1 - pagina n 23 di 24 -

24 Soggetti contro: XXXXXXXXXXXX, per la quota di ½, Immobili: Unità Negoziale n. 1: XXXXXXXX per la quota di ½ Immobile 1: N.C.E.U. del Comune di Giffoni Sei Casali al foglio 37, part. 370, sub 14, Natura A/2 Abitazione di tipo civile, consistenza 5,5 vani, frazione Malche, scale U, interno 5, piano 3 Immobile 2: N.C.E.U. del Comune di Giffoni Sei Casali al foglio 37, part. 370, sub 4, Natura C/6 Autorimesse, consistenza 14 mq, frazione Malche, piano terra Si è proceduto alla formazione di un solo lotto per il quale il prezzo base di vendita è stato stimato in ,00 (euro centodiecimilaquattrocento/00) in c.t DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA 15. estragga reperto fotografico anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente - dello stato dei luoghi, comprensivo, in caso di costruzione, anche degli interni. Si allegano alla presente n 19 fotografie degli immobili pignorati; la documentazione fotografica è corredata da didascalia esplicativa per ogni soggetto e planimetria con indicazione dei punti di scatto (All. n 3). Le stesse fotografie vengono fornite, anche, in formato digitale. Alla presente relazione, redatta su n 24 fogli in carta semplice, sono acclusi n 14 allegati e n 19 Foto. Cava de Tirreni, 27 marzo 2013 L esperto (ing. Ciro Ziviello) - pagina n 24 di 24 -