CONSULENZA TECNICA D UFFICIO Procedura esecutiva n. 1/1998 R.G.

Transcript

1 TRIBUNALE DI LAMEZIA TERME ESECUZIONE IMMOBILIARE G. E. Dott. Alessandro Brancaccio CONSULENZA TECNICA D UFFICIO Procedura esecutiva n. 1/1998 R.G. PROMOSSA DA: Banco di Napoli S.p.A. CONTRO C.T.U. ARCH. MARIA PROCOPIO Studio in Via S. Guzzi n Lamezia Terme (CZ) - Tel/fax 0968/ maria.procopio@alice.it P. IVA

2 RELAZIONE TECNICA 1. PREMESSA La sottoscritta Maria Procopio, architetto, iscritta all Ordine Professionale degli Architetti Pianificatori, Paesaggisti e Conservatori della Provincia di Catanzaro, al n 1442, nonché all Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Lamezia Terme, essendo stata nominata C.T.U. dal G.E. dott. A. Brancaccio nella procedura di Esecuzione Immobiliare - causa n. 1/1998 R.G.-, tra Banco di Napoli S.p.A., e prestato giuramento di rito nell udienza del 2/05/2007, redige la seguente relazione tecnica in risposta ai quesiti richiesti, di seguito esposti: QUESITO N 1: QUESITO N 2: QUESITO N 3: se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione ex art. 567 cod. proc. civ. è necessaria e però manca in atti o è inidonea, riferisca l esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senz altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni; se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12; se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione è necessaria e però manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda l esperto a redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la documentazione è mancante e/o inidonea( descrizione da accludere, a guisa di introduzione, alla relazione in risposta agli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri beni, secondo i quesiti postigli da 4 a 12 Per i beni per i quali la documentazione è completa ed idonea: QUESITO N 4: QUESITO N 5: QUESITO N 6: identifichi con precisi dati catastali e confini e descriva dettagliatamente l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento; precisi la provenienza del bene al debitore esecutato e se questi risulti essere l unico proprietario, producendo anche l atto in virtù del quale ha acquisito la proprietà; valuti la possibilità di una divisione dei beni in caso di comproprietà; 1

3 QUESITO N 7: QUESITO N 8: QUESITO N 9: QUESITO N 10: QUESITO N 11: QUESITO N 12: dica dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento e di diritti reali (quali usufrutto, uso, abitazione, servitù etc.) che delimitino la piena fruibilità del cespite, indicando anche per questi ultimi l eventuale anteriorità alla trascrizione del pignoramento; indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato, a tal uopo producendo l estratto dell atto di matrimonio e indicando la sussistenza di eventuali convenzioni patrimoniali riportate a margine dello stesso; riferisca dell esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili; riferisca dell esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale,gravanti sul bene che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente (come iscrizioni ipotecarie, trascrizioni di pignoramenti, trascrizioni di sequestri conservativi, etc.) indicando in particolare i creditori iscritti; acquisisca e depositi aggiornate visure catastali ed ipotecarie per soggetto e per immobile, segnalando eventuali discrasie sussistenti tra le risultanze delle stesse all esito di un accurato controllo incrociato; riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del T.U. di cui al D.P.R n 380, nonché le notizie di cui all art. 46 di detto T.U. e di cui all art. 40 della L n. 47, e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all art. 46, comma 1, del citato T.U., ovvero di cui all art. 40, co. 2, della citata L. 47/85, faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con l avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46, co. 5, del citato T. U. e di cui all art. 40, co. 6 della citata L. 47/85; quantifichi, poi, le eventuali spese di sanatoria e di condono; 2

4 QUESITO N 13: QUESITO N 14: QUESITO N 15: determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati; corredi la relazione da presentare anche in formato e su supporto informatici (e segnatamente in formato testo o word per Windows Microsoft, nonché pdf per Adobe Acrobat) o equivalente di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi: la sommaria descrizione, il comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali (limitati: per i terreni, al foglio, alla particella, all estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati, al foglio, alla particella, ed all eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno);l attuale proprietario e, comunque, il titolo di provenienza del bene, l eventuale stato di comproprietà, le iscrizioni e le trascrizioni, lo stato di occupazione, le regolarità edilizio-urbanistiche, l abitabilità e l agibilità, il valore del bene da porre a base d asta; estragga reperto fotografico anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente dello stato dei luoghi, comprensivo, in caso di costruzione, anche degli interni. 2. L AVVIO DELLE OPERAZIONI PERITALI Ad evasione dell incarico ricevuto ed in seguito ad una prima disamina della documentazione contenuta nel fascicolo, in data 1 giugno 2007, ho proceduto alla convocazione delle parti con lettera raccomandata a/r, fissando la prosecuzione delle operazioni per il 22 giugno 2007 alle ore 16,00, presso l immobile situato nel Comune di Lamezia Terme, via Conforti, 29. Alla data stabilita mi sono recata sul posto per effettuare misurazioni e rilievi, in presenza dell esecutato, sig, --, come risulta dal relativo verbale di sopralluogo (Allegato n. 2). Alle ore 18,30, non avendo completato, sospendo le operazioni e rinvio il loro prosieguo per il giorno 13 luglio alle ore 9,30. 3

5 Nei giorni antecedenti la seconda convocazione, ricevo dal sig. --- comunicazione e certificato medico attestante la precaria condizione di salute dello stesso. Per tale motivo, ritengo opportuno rinviare il sopralluogo. Con lettera raccomandata a/r inviata il 22 agosto 2007, riconvoco le parti per il proseguimento delle operazioni per il giorno 7 settembre 2007, data in cui mi reco sul posto, per concludere il sopralluogo relativo all immobile di via Conforti, 29 in Lamezia Terme. A conclusione delle predette operazioni, come indicato nel verbale n. 2 ( Allegato n. 3) fisso per il giorno 14 settembre 2007, alle ore 16,00, il sopralluogo presso l immobile, anch esso oggetto di perizia, situato nel Comune di Gizzeria, Località Maiolino, all interno del villaggio denominato Parco dei Principi. In tale data procedo, alla continua presenza del sig. --, alla rilevazione dell immobile, identificato al foglio di mappa n. 22, part. 309, sub 5,19,20,21. Sono seguite altre verifiche presso enti e uffici pubblici - secondo il cronoprogramma delle attività (All. n. 1) al fine di acquisire altra documentazione utile alla redazione della presente consulenza tecnica. 3. I BENI OGGETTO DI PERIZIA Gli immobili oggetto della presente perizia sono così identificati: Bene C) Appartamento di tipo popolare situato nel Comune di Lamezia Terme in via Conforti, 29, distinto al foglio di mappa n. 19 p.lla 100 sub 2. Bene D) Appartamento di tipo popolare situato nel Comune di Lamezia Terme in via Conforti, 29, distinto al foglio di mappa n. 19 p.lla 100 sub 4. Di seguito sono indicati i nominativi delle parti e la rispettiva quota di proprietà/usufrutto per singolo bene. Beni di---:. 4

6 a. Piena proprietà di un appartamento di tipo popolare situato nel Comune di Lamezia Terme in via Conforti, 29, distinto al foglio di mappa n. 19 p.lle 100 sub 2. b. Piena proprietà di un appartamento di tipo popolare situato nel Comune di Lamezia Terme in via Conforti, 29, distinto al foglio di mappa n. 19 p.lle 100 sub 4. INQUADRAMENTO TERRITORIALE BENI B-C-D: IMMOBILI SITUATI NEL COMUNE DI LAMEZIA TERME I beni situati nel Comune di Lamezia Terme, in via Conforti, 29, rientrano nel centro storico di Nicastro. L area in cui si trovano ha una destinazione prevalentemente residenziale, con una residuale presenza di magazzini adibiti ad attività commerciali e artigianali. La suddetta via è caratterizzata dalla presenza di edifici risalenti agli inizi del Alcuni di questi hanno conservato lo stile tipico del tempo, altri invece, hanno subito delle trasformazioni. 4. RISPOSTE AI QUESITI QUESITO N 1: se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione ex art. 567 cod. proc. civ. è necessaria e però manca in atti o è inidonea, riferisca l esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senz altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni; RISPOSTA AL QUESITO N 1: In seguito alla verifica degli atti contenuti nel fascicolo, si conclude che per i beni pignorati la documentazione presente è stata prodotta in conformità a quanto disposto dall art. 567 c.p.c., pertanto, la scrivente procede in risposta ai quesiti posti dal Sig. G.E. QUESITO N 2: se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12; RISPOSTA AL QUESITO N 2: I beni inseriti nell atto di pignoramento consistono in beni per i quali la documentazione prodotta dal creditore procedente è da ritenersi idonea. 5

7 QUESITO N 3: se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione è necessaria e però manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda l esperto a redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la documentazione è mancante e/o inidonea( descrizione da accludere, a guisa di introduzione, alla relazione in risposta agli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri beni, secondo i quesiti postigli da 4 a 12 RISPOSTA AL QUESITO N 3: Non ricorrendo la situazione prevista dal quesito n. 3, si procede con risposta al quesito n. 4. QUESITO N 4: identifichi con precisi dati catastali e confini e descriva dettagliatamente l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento; RISPOSTA AL QUESITO N 4 BENI B-C-D - IMMOBILI SITI NEL COMUNE DI LAMEZIA TERME Si tratta di immobili situati nel Comune di Lamezia Terme in via Conforti, 29, facenti parte di un fabbricato costituito da cinque piani fuori terra, risalente, per i primi 3 piani, agli anni 30 e per i piani superiori agli anni 60. Confina con la strada comunale, proprietà --, proprietà -- e spazio comunale. Al piano terra è collocato un magazzino identificato con il sub. 1. Al piano primo è collocato un appartamento indicato con il sub 2. Il piano secondo, essendo di altra proprietà, non è oggetto di perizia. I piani terzo e quarto sono composti da unico appartamento indicato con il sub 4. Nell atto di pignoramento, notificato il 05/01/1998, i beni sono cosi individuati: Abitazione di tipo popolare situato nel Comune di Lamezia Terme e distinto al N.C.E.U. al foglio di mappa n. 19 p.lle 100 sub 2 (indicato nella presente relazione come bene C). Abitazione di tipo popolare situato nel Comune di Lamezia Terme e distinto al N.C.E.U. al foglio di mappa n. 19 p.lle 100 sub 4 (indicato nella presente relazione come bene D). 6

8 Presso il N.C.E.U. (All. n 11) gli immobili sono riportati al foglio di mappa 19, particella 100, sub. 1/2/4. Pertanto, i dati rilevati consentono di accertare la corrispondenza degli elementi identificativi del bene tra atto di pignoramento con i dati del NCEU. Si fa presente che presso il N. C. E. U. i beni di proprietà del sig., ereditati dalla madre,, risultano ancora intestati alla stessa defunta. DATI CATASTALI - BENE C (estratti da visura catastale del 02/10/2007) Catasto Comune Foglio Numero Sub Consistenza Categoria Classe Rendita ( in ) Fabbricati Lamezia Terme VANI A/ ,69 Ubicazione Intestazione Variazione Lamezia Terme via Conforti, 29 La superficie commerciale rilevata per il bene C è di mq 69. DESCRIZIONE DEL BENE C L appartamento collocato al piano primo, è stato realizzato anch esso negli anni 30. La struttura è in muratura tradizionale e manifesta chiaramente la sua età. E composto da soggiorno, cucina, camera da letto e bagno, con le seguenti finiture: gli infissi sono in legno, con scuri interni, in cattivo stato di conservazione; la pavimentazione interna è quella originaria in cemento colorato; il bagno è dotato di lavabo, water, bidet e doccia con box, di tipo economico. Le pareti mancano di rivestimenti; gli infissi interni porte - sono in legno, in discrete condizioni; la porta di ingresso è in legno e si trova in cattive condizioni; le pareti interne sono intonacate e tinteggiate e si presentano in cattive condizioni per le lesioni e le esfoliazioni della pittura presenti in più punti; è presente l impianto elettrico e l impianto di riscaldamento. il solaio è in legno con controsoffittatura in perlinatura in cattive condizioni; Nella zona cucina è presente una lesione nella parete portante dovuta presumibilmente ad un assestamento strutturale. L immobile nel complesso necessita di interventi di manutenzione straordinaria. 7

9 DATI CATASTALI - BENE D (estratti da visura catastale del 02/10/2007) Catasto Comune Foglio Numero Sub Consistenza Categoria Classe Rendita ( in ) Fabbricati Lamezia Terme ,5 VANI A/ ,91 Ubicazione Intestazione Variazione Lamezia Terme via Conforti, 29 La superficie commerciale rilevata per il bene D è di mq 150. DESCRIZIONE DEL BENE D L appartamento è collocato al piano terzo e quarto ed è stato realizzato intorno al Si sviluppa su due piani: al piano terzo vi è un salotto, due camere da letto, un bagno, due balconcini sul prospetto anteriore ed uno su quello posteriore. Al piano quarto, raggiungibile attraverso una scala interna, è collocata la cucina, un soggiorno, una camera da letto, il bagno ed un piccolo ripostiglio oltre ad un terrazzo sul prospetto anteriore e un balconcino su quello posteriore. Le finiture sono le seguenti: gli infissi sono in legno, con scuri interni, in cattivo stato di conservazione; la pavimentazione interna è in parte in ceramica, in parte in graniglia, in discreto stato di conservazione, mentre nel salotto è stata coperta da moquette, poiché si trovava in cattive condizioni; il bagno del piano terzo è dotato di lavabo, water, bidet e doccia con box, di tipo economico. Il rivestimento è in ceramica in buono stato di conservazione; le pareti presentano esfoliazione della pittura; il bagno al piano quarto è dotato di lavatoio e water ed è in cattivo stato di conservazione; le pareti interne sono rivestite con carta da parati danneggiata in più punti per l umidità proveniente dal terrazzo superiore; è presente l impianto elettrico e l impianto di riscaldamento. Al piano quarto sono presenti lesioni sul pavimento, dovute probabilmente ad un lieve assestamento della struttura, causato dalla sopraelevazione realizzata successivamente. Si fa presente che il terrazzo del piano quarto presenta una pavimentazione in graniglia deteriorata 8

10 dal tempo che ha provocato danni al piano inferiore per le infiltrazioni d acqua. La copertura è in eternit. La condizione generale dell immobile richiede interventi di manutenzione straordinaria. QUESITO N 5: precisi la provenienza del bene al debitore esecutato e se questi risulti essere l unico proprietario, producendo anche l atto in virtù del quale ha acquisito la proprietà; RISPOSTA AL QUESITO N 5: BENI B-C-D -immobili in Lamezia Terme, via Conforti- Dall atto reperito dalla scrivente presso l Ufficio del Registro di Lamezia Terme, si evince che gli immobili indicati nella presente relazione come beni B-C-D sono di proprietà del sig. in quanto acquistati per atto di successione n. 247del 18/05/1988 dalla madre, deceduta il 09/01/1988. QUESITO N 6: valuti la possibilità di una divisione dei beni in caso di comproprietà; RISPOSTA AL QUESITO N 6: In relazione alla possibilità di una divisione dei beni, tale evenienza non sussiste per i beni B C e D immobili di Lamezia Terme, via Conforti - poiché manca il presupposto della comproprietà. Anche per il bene A immobile sito in Gizzeria, località Maiolino -, pur evidenziandosi l ipotesi della comproprietà, si rileva che tutti i comproprietari/usufruttuari sono soggetti passivi nella presente procedura esecutiva. QUESITO N 7: dica dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento e di diritti reali (quali usufrutto, uso, abitazione, servitù etc.) che delimitino la piena fruibilità del cespite, indicando anche per questi ultimi l eventuale anteriorità alla trascrizione del pignoramento; RISPOSTA AL QUESITO N 7: 9

11 Beni B-C-D: I beni al momento del sopralluogo risultavano essere occupati dagli stessi proprietari. Dalle ulteriori verifiche effettuate presso gli uffici competenti non risultano contratti registrati e diritti reali che delimitano la piena fruibilità dei cespiti. QUESITO N 8: indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato, a tal uopo producendo l estratto dell atto di matrimonio e indicando la sussistenza di eventuali convenzioni patrimoniali riportate a margine dello stesso; RISPOSTA AL QUESITO N 8: Dalla verifica degli atti dello stato civile risulta che i sig.ri -- non sono coniugati, mentre per le altre parti sono di seguito indicate le rispettive posizioni così come risultanti dagli estratti dei singoli atti di matrimonio: - Il sig hanno contratto matrimonio il 01/10/1961. Nell atto di matrimonio non risulta alcuna annotazione (Allegato 5). - ha contratto matrimonio il 2/10/1994. Con successivo atto del 17/09/1999 n , rogato dal notaio Gianfranco Iacovone, gli sposi hanno scelto il regime di separazione dei beni. Annotazione effettuata a margine dell atto di matrimonio in data 02/05/2000 (Allegato n. 6). - ha contratto matrimonio il 12/06/1997 optando per il regime della separazione dei beni (Allegato n. 7). QUESITO N 9: riferisca dell esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili; RISPOSTA AL QUESITO N 9: Beni B-C-D: Per i beni localizzati nel Comune di Lamezia Terme, non vi sono vincoli che resteranno a carico all acquirente. 10

12 QUESITO N 10: riferisca dell esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente (come iscrizioni ipotecarie, trascrizioni di pignoramenti, trascrizioni di sequestri conservativi, etc.) indicando in particolare i creditori iscritti; RISPOSTA AL QUESITO N 10: QUESITO N 11: acquisisca e depositi aggiornate visure catastali ed ipotecarie per soggetto e per immobile, segnalando eventuali discrasie sussistenti tra le risultanze delle stesse all esito di un accurato controllo incrociato; RISPOSTA AL QUESITO N 11: Avendo acquisito presso gli uffici del Catasto e della Conservatoria dei Registri Immobiliari di Catanzaro la documentazione aggiornata per soggetto e per immobile, previo accurato controllo incrociato della stessa, si attesta la corrispondenza dei dati ivi contenuti. QUESITO N 12: riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del T.U. di cui al D.P.R n 380, nonché le notizie di cui all art. 46 di detto T.U. e di cui all art. 40 della L n. 47, e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all art. 46, comma 1, del citato T.U., ovvero di cui all art. 40, co. 2, della citata L. 47/85, faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con l avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46, co. 5, del citato T. U. e di cui all art. 40, co. 6 della citata L. 47/85; quantifichi, poi, le eventuali spese di sanatoria e di condono; RISPOSTA AL QUESITO N 12: BENI B-C-D -immobili Lamezia Terme, via Conforti- Per quanto riguarda gli immobili indicati come beni B e C, le misurazioni effettuate durante il sopralluogo hanno consentito di accertare la corrispondenza dello stato di fatto alle planimetrie in atti presso il N.C.E.U.. Non è stato possibile, del pari, riscontrare la conformità 11

13 al progetto depositato presso il Comune di Lamezia Terme, considerato che con il decorso del tempo circa 80 anni e i ripetuti spostamenti degli archivi comunali, gli atti relativi all immobile non sono più rintracciabili. Per il bene D, risulta depositata presso l ufficio condono del comune di Lamezia Terme istanza di condono edilizio presentata dal sig. il 29/03/1986 in esito alla quale è stato rilasciato il provvedimento di concessione edilizia in sanatoria n. 126 del 17/03/2004 avente ad oggetto SOPRAELEVAZIONE DI UN FABBRICATO IN MURATURA, POSTO AL PIANO TERZO E QUARTO. Il progetto allegato agli atti del N.C.E.U. e agli atti del Comune è corrispondente allo stato di fatto riscontrato in fase di sopralluogo. QUESITO N 13: determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati; RISPOSTA AL QUESITO N 13: Per la valutazione degli immobili si è proceduto mediando i valori ottenuti dai due metodi di stima utilizzati: il metodo sintetico-comparativo e il metodo analitico. Per la determinazione del valore commerciale dei beni sono stati presi in considerazione i dati forniti dall Osservatorio Immobiliare dell Agenzia del Territorio, gli andamenti e i prezzi medi di vendita e di locazione nella zona nonché le informazioni reperite presso le Agenzie Immobiliari del comprensorio del Lametino. Si è tenuto altresì conto dell ubicazione, della consistenza e dello stato di manutenzione e conservazione dei beni. VALUTAZIONE DEL BENE C (Appartamento al primo piano localizzato in Lamezia Terme, via Conforti, 29) La superficie commerciale dell immobile è di mq 69. Valutazione attraverso il metodo sintetico-comparativo. Dalle informazione acquisite, il CTU, tenuto conto dello stato di conservazione del locale (cfr. quesito n. 4 bene C), ritiene congruo l importo di 400,00/mq; quindi il valore commerciale dell immobile sarà pari a: 12

14 400,00 x mq 69,00 = ,00 Valutazione attraverso il metodo analitico. Il canone di locazione annuo è di 1.800,00 calcolato sulla base di un ipotetico affitto mensile di /mese 150,00, stabilito rispetto ai prezzi medi praticati in zona per immobili similari. Il reddito annuo, lordo e netto, oltre alle imposte sono così indicati: Reddito lordo annuo 1.800,00 Spese per imposte 382,50 Reddito netto annuo 1.417,50 Il saggio di capitalizzazione ( r ) è stato determinato partendo da un saggio del 4% al quale sono stati applicati le aggiunte derivanti da: - Influenze ascendenti (espressi in centesimi) Necessità di interventi di manutenzione + 0,20 % Sfitti e inesigibilità + 0,10 % Politiche di sviluppo economico sociale sfavorevole + 0,15 % Previsione di peggioramento ambientale + 0,15 % Età dell edificio + 0,15 % Assenza di ascensore + 0,05 % - Influenze discendenti (espressi in centesimi) Vicinanza al centro abitato - 0,10 % Il saggio di capitalizzazione determinato è pari a 4,70 %. Dall applicazione della formula Vm = Rn/r si ottiene il valore di mercato dell immobile con il metodo analitico. Vm = 1.417,50/4,70% = ,57 CONCLUSIONI Per quanto sopra esposto, la sottoscritta ritiene che all immobile oggetto della stima possa essere attribuito un valore pari alla media dei valori ottenuti con i procedimenti estimali sopra indicati, e precisamente: Metodo sintetico: Valore di mercato pari a ,00 Metodo analitico: Valore di mercato pari a ,57 ( , ,57) : 2 = ,79 arrotondato a ,00. 13

15 IN CONCLUSIONE IL CTU RITIENE CHE IL PIÙ PROBABILE VALORE DI MERCATO DA ATTRIBUIRE ALL IMMOBILE È PARI A ,00 (DICONSI EURO VENTOTTO MILAOTTOCENTO/00) VALUTAZIONE BENE D (Appartamento al piano terzo e quarto localizzato in Lamezia Terme, via Conforti, 29) La superficie commerciale dell immobile è di mq 150. Valutazione attraverso il metodo sintetico-comparativo. Dalle informazione acquisite, il CTU, tenuto conto dello stato di conservazione del locale (cfr. quesito n. 4 bene D), ritiene congruo l importo di 350,00/mq; quindi il valore commerciale dell immobile sarà pari a: 350,00 x mq 150,00 = ,00 Valutazione attraverso il metodo analitico. Il canone di locazione annuo è di 3.000,00 calcolato sulla base di un ipotetico affitto mensile di /mese 250,00, stabilito rispetto ai prezzi medi praticati in zona per immobili similari. Il reddito annuo, lordo e netto, oltre alle imposte sono così indicati: Reddito lordo annuo 3.000,00 Spese per imposte 637,50 Reddito netto annuo 2.362,50 Il saggio di capitalizzazione ( r ) è stato determinato partendo da un saggio del 4% al quale sono stati applicati le aggiunte derivanti da: - Influenze ascendenti (espressi in centesimi) Necessità di interventi di manutenzione + 0,20 % Sfitti e inesigibilità + 0,05 % Politiche di sviluppo economico sociale sfavorevole + 0,15 % Previsione di peggioramento ambientale + 0,15 % Età dell edificio + 0,15 % Assenza di ascensore + 0,15 % - Influenze discendenti (espressi in centesimi) Vicinanza al centro abitato - 0,10 % 14

16 Il saggio di capitalizzazione determinato è pari a 4,75 %. Dall applicazione della formula Vm = Rn/r si ottiene il valore di mercato dell immobile con il metodo analitico. Vm = 2.362,50/4,75% = ,84 CONCLUSIONI Per quanto sopra esposto, la sottoscritta ritiene che all immobile oggetto della stima possa essere attribuito un valore pari alla media dei valori ottenuti con i procedimenti estimali sopra indicati, e precisamente: Metodo sintetico: Valore di mercato pari a ,00 Metodo analitico: Valore di mercato pari a ,84 (52.500, ,84) : 2 = ,42 arrotondato a ,00 IN CONCLUSIONE IL CTU RITIENE CHE IL PIÙ PROBABILE VALORE DI MERCATO DA ATTRIBUIRE ALL IMMOBILE È PARI A ,00 (DICONSI EURO CINQUANTUNOMILACENTO/00) PER I BENI OGGETTO DELLA PRESENTE CONSULENZA TECNICA SONO STATI IDENTIFICATI N. 4 LOTTI LOTTO LOTTO LOTTO 3 Immobile situato nel Comune di Lamezia Terme in via Conforti, distinto al N.C.E.U. al fg. N.19 p.lla n. 100 sub

17 Si tratta di un appartamento collocato al piano primo, costituito da: cucina, soggiorno, camera da letto, bagno. Superficie utile mq 52,50 Superficie commerciale mq 69,00 VALORE DI STIMA LOTTO ,00 ( Ventottomilaottocento/00) LOTTO 4 Immobile situato nel Comune di Lamezia Terme in via Conforti, distinto al N.C.E.U. al fg. N.19 p.lla n. 100 sub. 4. Si tratta di un appartamento distribuito su due piani, precisamente terzo e quarto collegati da scala interna, costituito da: salotto, due camere da letto, bagno e tre balconcini al piano terzo; cucina, soggiorno, una camera da letto, bagno, ripostiglio e terrazza al piano quarto. Superficie utile mq 120,00 Superficie commerciale mq 150,00 VALORE DI STIMA LOTTO ,00 ( Cinquantunomilacento/00) 16