TRIBUNALE DI LAMEZIA TERME RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D UFFICIO

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1 TRIBUNALE DI LAMEZIA TERME RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D UFFICIO OGGETTO: PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 73/2007 R.G.E. PROMOSSO DA BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DI CARAVAGGIO CONTRO Ill.mo Sig. Giudice dell Esecuzioni Immobiliari del Tribunale di Lamezia Terme Dott. A. Brancaccio. 1 Premessa Nel corso dell udienza del 15 Gennaio 2008 la S.V.I. conferiva al sottoscritto Dott. Ing. Vincenzo Torcasio, con studio professionale in Lamezia Terme (CZ) in via dei Bizantini n.250, ed iscritto all Ordine degli Ingegneri della Provincia di Catanzaro al n.1993, l incarico di Consulente Tecnico d Ufficio nel procedimento in oggetto. Prestato il giuramento di rito, il sottoscritto accettava l'incarico di rispondere, entro il termine di 45 giorni prima dell udienza di determinazione delle modalità della vendita, fissata al , ai quesiti formulati e di seguito testualmente riportati: 1. se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione ex art. 567 cod. proc. civ. è necessaria e però manca in atti o è inidonea, riferisca l esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senz altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni; 2. se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12; 3. se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione è necessaria e però manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda l esperto a redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la documentazione è mancante e/o inidonea (descrizione da accludere, a guisa di introduzione, alla relazione in risposta agli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri beni, secondo i quesiti postigli da 4 a 12; per i beni per i quali la documentazione è completa ed idonea: 4. identifichi con precisi dati catastali e confini e descriva dettagliatamente l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento; 5. precisi la provenienza del bene al debitore esecutato e se questi risulti essere l unico proprietario, producendo anche l atto in virtù del quale ha acquisito la proprietà; 6. valuti la possibilità di una divisione dei beni in caso di comproprietà; 7. dica dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento e di diritti reali (quali usufrutto, uso, abitazione, servitù, etc.) che delimitino la piena fruibilità del cespite, indicando anche per i questi ultimi l eventuale anteriorità alla trascrizione del pignoramento; 8. indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato, a tal uopo producendo l estratto dell atto di matrimonio e indicando la sussistenza di eventuali convenzioni patrimoniali riportate a margine dello stesso; 9. riferisca dell esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili; 10. riferisca dell esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente (come iscrizioni ipotecarie, trascrizioni di pignoramenti, trascrizioni di sequestri conservativi, etc.), indicando in particolare i creditori iscritti; 1

2 11. acquisisca e depositi aggiornate visure catastali ed ipotecarie per soggetto e per immobile, segnalando eventuali discrasie sussistenti tra le risultanze delle stesse all esito di un controllo incrociato; 12. riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del T.U. di cui al D.P.R n. 380, nonché le notizie di cui all art. 46 di detto T.U. e di cui all art. 40 della L n. 47, e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all art. 46, comma 1, del citato T.U., ovvero di cui all art. 40, co.2, della citata L. 47/85, faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46, co. 5, del citato T.U. e di cui all art. 40, co. 6, della citata L. 47/85; quantifichi, poi, le eventuali spese di sanatoria e di condono; 13. determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati; 14. corredi la relazione da presentare anche in formato e su supporto informatici (e segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft, nonché pdf per Adobe Acrobat) o equivalente di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi: la sommaria descrizione, il comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali (limitati: per i terreni, al foglio, alla particella, all estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati, al foglio, alla particella ed all eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno), l attuale proprietario e, comunque, il titolo di provenienza del bene, l eventuale stato di comproprietà, le iscrizioni e le trascrizioni, lo stato di occupazione, le regolarità edilizio-urbanistiche, l abitabilità e l agibilità, il valore del bene da porre a base d asta; 15. estragga reperto fotografico anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente dello stato dei luoghi, comprensivo, in caso di costruzione, anche degli interni.. 2 Svolgimento delle operazioni di consulenza Presso la cancelleria del Tribunale di Lamezia Terme ho avuto la possibilità di esaminare e di ritirare copia fotostatica dell atto di pignoramento. Come risulta dai verbali di visita allegati alla presente, sono state effettuate due visite di sopralluogo al bene oggetto di pignoramento; una in data 13 Marzo 2008, ore 15:30 che a causa di assenza e stata rinviata al 26/03/2008, ore 15:30. Durante il sopralluogo, cui ha preso parte il sig. (cognato dell esecutata), con l ausilio di un mio collaboratore tecnico di fiducia, è stato eseguito un dettagliato rilievo metrico e fotografico dell immobile, sia all esterno che all interno dello stesso, al fine di illustrare ogni particolare che possa essere utile alla valutazione e descrizione dello stesso, prendendo visione delle caratteristiche estrinseche d esposizione, decoro e accessibilità e delle caratteristiche intrinseche di finitura e stato di conservazione, quali parametri fondamentali per la determinazione del valore venale del bene, precisamente e stato rilevato il piano terra del fabbricato sito nel Comune di Francavilla Angitola, Contrada Eccellente, accatastato al N.C.E.U. al Foglio di mappa n.1, part. 183, sub {1-2}. Sulla scorta di quanto accertato attraverso indagini dirette, dallo studio della documentazione acquisita, dalle ricerche presso l ufficio Tecnico Comunale di Francavilla Angitola, presso l Agenzia del Territorio (Catasto) ed RR.II. di CZ e Vibo Valentia, l Ufficio Anagrafe di Gaggiano (MI) e di Cessaniti (VV), il sottoscritto C.T.U., redige la seguente Relazione Tecnica 2

3 3 Risposta ai quesiti contenuti nel mandato. Per facilità di lettura si riportano qui di seguito i quesiti e le relative risposte. 3.1 Risposta al quesito n 1. se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione ex art. 567 cod. proc. civ. è necessaria e però manca in atti o è inidonea, riferisca l esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senz altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni; Dall esamina dei documenti contenuti nel fascicolo risulta la completezza degli stessi di cui all ex art. 567, 2 comma, cpc e precisamente sono stati allegati estratti del Catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative agli immobili pignorati effettuati nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento. 3.2 Risposta al quesito n 2. se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12; I beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione contenuta nel fascicolo risulta completa ed idonea. 3.3 Risposta al quesito n 3. Vista la completezza e l idoneità della documentazione riguardante il bene pignorato, si procede secondo quanto stabilito nel quesito precedente, al punto successivo. 3.4 Risposta al quesito n 4. identifichi con precisi dati catastali e confini e descriva dettagliatamente l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento; Di seguito viene elencato l immobile oggetto della procedura esecutiva in modo da facilitare la visione generale dell ubicazione geografica e catastale, così come è stato riportato nel pignoramento: Quota intera di piena proprietà dell unità immobiliare così individuata in NCEU, in forza della denunzia in data 02/10/1985 N 517 di prot.: Foglio 1, mappale 183, sub. 1 Foglio 1, mappale 183, sub. 2 Dal pignoramento si evince che il cespite oggetto di perizia è uno, attualmente il sub 1 e 2 sono stati unificati originando il sub {1-2}: LOTTO UNICO Abitazione in Francavilla Angitola (VV), F.1 p.lla 183 sub {1-2} LOTTO Denominazione Comune Località Fgl. P.lla Sub Piano Francavilla Contrada Unico Abitazione {1-2} T Angitola Eccellente Dati catastali. L immobile risulta riportato al NCEU del Comune di Francavilla Angitola (VV) in Contrada Eccellente, piano Terra, alla Partita 780 nel seguente modo (All. 1): Foglio Particella Sub Zona cens. Categoria Classe Consistenza Rendita A/3 2 5,5 vani 264,17 2 intestato alla ditta nata a il per la proprietà di 1/1 in regime di separazione dei beni. Corrispondenza con i dati riportati nel pignoramento: 3

4 I dati riportati sull atto di pignoramento corrispondono pienamente con quelli catastali. Giova precisare che, dalle indagini svolte presso l Ufficio Tecnico Erariale di Catanzaro, da una sovrapposizione della particella 183 del foglio di mappa 1 con la situazione attuale non vi è la perfetta corrispondenza del lotto ed inoltre da un riscontro con il rilievo effettuato sono stati commessi abusi edilizi; è stata realizzata una strada comunale a fianco dell Autostrada A/3 che passa a ridosso del muro del fabbricato con ampliamento dell abitazione a piano terra ed inoltre è stata realizzata abusivamente una sopraelevazione sull abitazione pignorata. Confini. L appartamento a piano terra, facente parte di un fabbricato a due piani fuori terra, identificato come sub {1-2}, confina con strada comunale a lato ovest, corte di proprietà a lato sud ed a porzioni di fabbricato dagli altri lati. Descrizione immobile pignorato. L immobile, adibito ad abitazione, si trova nel Comune di Francavilla Angitola, in Contrada Eccellente, a ridosso dell autostrada A/3, in zona molto periferica da centri urbani. L appartamento ha una superficie totale v.p.p. mq 135,72 con 53,72 mq di corte. Attualmente è libero ed è abitato pochissimi giorni all anno durante il periodo estivo, si trova in discreto stato di manutenzione e conservazione, i pavimenti sono rivestiti con piastrelle in monocottura e le pareti sono in intonaco civile liscio tinteggiatura con colori chiari; esistono macchie di umidità lungo tutta la base delle pareti a contatto con il terreno, inoltre anche il pavimento presenta infiltrazioni di umidità (foto da 15 a 18) L'altezza dell unità immobiliare, dal piano di calpestio all intradosso del solaio, è pari a ml. 2,80. La superficie dell'immobile è così distribuita (All. 4): destinazione d'uso Piano foto % lungh. largh. mq. sup. totale Soggiorno-Cucina-Pranzo T all.5, foto 6 e 7 11,75 4,45 mq. 52,29 Letto 1 T all.5, foto 8 4,00 2,90 mq. 11,60 Letto 2 T all.5, foto 9 4,00 2,80 mq. 11,20 Letto 3 T all.5, foto 10 4,00 4,00 mq. 16,00 Bagno T all.5, foto 12 4,00 1,75 mq. 7,00 Wc T all.5, foto 13 1,70 1,70 mq. 2,89 Ripostiglio T all.5, foto 14 2,45 1,50 mq. 3,68 Corridoio T all.5, foto 11 7,40 1,50 mq. 11,10 TOTALE SUPERFICIE NETTA mq. 115,75 Superficie lorda (compresi i muri) T all.5, foto 1 e 3 10,95 12,35 mq. 135,23 Superficie corte annessa all'appart. T all.5, foto 2 e 5 25%(5,1+3,6) 12,35/2 mq. 13,43 SUPERFICIE DI CALCOLO T mq. 148, Risposta al quesito n 5. precisi la provenienza del bene al debitore esecutato e se questi risulti essere l unico proprietario, producendo anche l atto in virtù del quale ha acquisito la proprietà; L immobile pignorato è pervenuto alla signora con Atto di Compravendita del 13/08/2003 rep rogito 9895 del Notaio Antonio Ruscio di Filadelfia in cui il vedovo (per l usufrutto) e (per la nuda proprietà) vendono alla signora in regime di separazione dei beni l immobile pignorato censito in Catasto al fgl. 1 con le particelle unificate 183 sub.1 e 183 sub.2, l atto è stato trascritto a RR.II. di Vibo Valentia il 10 Settembre 2003 ai nn R.G. e 3522 R.P. (All. 6). In base all atto, l esecutata risulta essere l unica proprietaria del bene oggetto di pignoramento, in quanto dichiarata in regime di separazione dei beni, anche per come accertato dall estratto per riassunto dai registri degli atti di matrimonio in cui risulta: con atto in data 7-4

5 7-93 del notaio dr. Luigi Bellino del distretto notarile di Milano, gli sposi hanno scelto il regime della separazione dei beni. (all. 8). 3.6 Risposta al quesito n 6. valuti la possibilità di una divisione dei beni in caso di comproprietà; Non sussiste comproprietà con altre persone, comunque non è possibile attuare nessuna divisione. 3.7 Risposta al quesito n 7. dica dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento e di diritti reali (quali usufrutto, uso, abitazione, servitù, etc.) che delimitino la piena fruibilità del cespite, indicando anche per i questi ultimi l eventuale anteriorità alla trascrizione del pignoramento; L immobile oggetto del pignoramento risulta libero ed è occupato pochissimi giorni all anno durante il periodo estivo. 3.8 Risposta al quesito n 8. indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato, a tal uopo producendo l estratto dell atto di matrimonio e indicando la sussistenza di eventuali convenzioni patrimoniali riportate a margine dello stesso Esecutata: nata a il C.F La sig.ra è sposata con nato a il. Dall estratto per riassunto dai registri degli atti di matrimonio in risulta (all.8): con atto in data del notaio dr. Luigi Bellino del distretto notarile di Milano, gli sposi hanno scelto il regime della separazione dei beni. Con atto in data del notaio Francesca Gasparro iscritta nel collegio notarile di Milano, gli sposi hanno costituito un fondo patrimoniale. Da indagini Catastali, risulta in testa al soggetto esecutato, oltre al bene oggetto di pignoramento anche le seguenti unità immobiliari: Magazzino, riportato al NCEU del Comune di Rozzano (MI) in via Lambro n.2 e n.6, piano seminterrato, nel seguente modo: Foglio Particella Sub Zona cens. Categoria Classe Consistenza Rendita C/ mq 195,22 intestato alla ditta nata a il C.F. per la proprietà di 1/1 in regime di separazione dei beni. Abitazione in villino con Garage, riportato al NCEU del Comune Gaggiano in via da Denominare s.n.c., piano T, nel seguente modo: Fogl. Part. Sub Zona Categ. Classe Consistenza Superficie Rendita cens. Catastale (mq) A/7 3 7 vani , C/ mq 33 67,14 intestato alla ditta nata a il per la proprietà di 1/1 in regime di separazione dei beni. 5

6 3.9 Risposta al quesito n 9. riferisca dell esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili; LOTTO UNICO: Abitazione in Francavilla Angitola (VV), F.1 p.lla 183 sub {1-2} Dai documenti esaminati non risultano formalità, vincoli o oneri, usufrutti o altri diritti reali gravanti sull immobile. Si precisa che sull abitazione pignorata insiste una sopraelevazione realizzata abusivamente il cui accesso è autonomo essendo stata realizzata una scala esterna che permette l accesso al primo piano. Da indagini effettuate presso l ufficio tecnico del Comune di Francavilla Angitola, esiste un verbale di contravvenzione datato 2 Aprile 1984, a carico dell ex proprietario, redatto da vigile urbano in cui si cita: in un appezzamento di terreno di sua proprietà sita in Contrada Eccellente agro di Francavilla Angitola, ha realizzato l ampliamento e ristrutturato parte di un fabbricato esistente già di proprietà del genitore. I lavori eseguiti consistono nella demolizione del tetto, demolizione e ricostruzione di alcuni muri interni, l ampliamento e costruzione di una veranda, costruzione della soletta in c.a.. ; della chiusura del portico e della sopraelevazione nulla è citato nell atto di acquisto dell esecutata del Risposta al quesito n 10. riferisca dell esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente (come iscrizioni ipotecarie, trascrizioni di pignoramenti, trascrizioni di sequestri conservativi, etc.), indicando in particolare i creditori iscritti; Da accertamenti effettuati presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Vibo Valentia Catanzaro, sugli immobili pignorati a partire dal 01/01/1989 al 06/02/2008 per la provincia di Catanzaro e dal 10/04/2002 fino al 30/01/2008 per la provincia di Vibo Valentia, sia per immobile che per soggetto, risultano le seguenti note (All. 2): LOTTO UNICO: Abitazione in Francavilla Angitola, F.1 p.lla 183 sub {1-2} Iscrizione del 23/12/2003 trascritta presso RR.II. di Vibo Valentia ai nn. 784 R.P. e 7534 R.G.: - Ipoteca Volontaria derivante da Concessione a Garanzia di Mutuo Fondiario a favore della Banca di Credito Cooperativo di Caravaggio Società Cooperativa a Responsabilità Limitata contro per l immobile pignorato sito in Francavilla Angitola e riportato al N.C.E.U. al foglio 1, p.lla 183 sub {1-2} per la proprietà di 1/1; Trascrizione del 21/02/2005 trascritta presso RR.II. di Vibo Valentia ai nn.736 R.P. e 966 R.G.: - Atto tra Vivi Costituzione di Fondo Patrimoniale a favore e contro dell esecutata per l immobile pignorato sito in Francavilla Angitola e riportato al N.C.E.U. al foglio 1, p.lla 183 sub {1-2} per la proprietà di 1/1; Trascrizione del 01/08/2007 trascritta presso RR.II. di Vibo Val. ai nn R.P. e 5085 R.G.: - Verbale di Pignoramento Immobili a favore della Banca di Credito Cooperativo di Caravaggio Società Cooperativa a Responsabilità Limitata contro per l immobile pignorato sito in Francavilla Angitola e riportato al N.C.E.U. al foglio 1, p.lla 183 sub {1-2} per la proprietà di 1/1; 3.11 Risposta al quesito n 11. acquisisca e depositi aggiornate visure catastali ed ipotecarie per soggetto e per immobile, segnalando eventuali discrasie sussistenti tra le risultanze delle stesse all esito di un controllo incrociato; 6

7 In risposta alla domanda è stato predisposto l allegato n. 1 e 2, in cui si allegano le visure ipo-catastali sia per immobile che per soggetto. I dati riportati su tali visure corrispondono pienamente con quelli pignorati precisando che i subalterni 1 e 2 sono stati unificati Risposta al quesito n 12. riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del T.U. di cui al D.P.R n. 380, nonché le notizie di cui all art. 46 di detto T.U. e di cui all art. 40 della L n. 47, e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all art. 46, comma 1, del citato T.U., ovvero di cui all art. 40, co.2, della citata L. 47/85, faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46, co. 5, del citato T.U. e di cui all art. 40, co. 6, della citata L. 47/85; quantifichi, poi, le eventuali spese di sanatoria e di condono; L immobile è antecedente al 1 Settembre 1967, quindi non necessità di Concessione Edilizia; dagli accertamenti effettuati negli uffici comunali, sulla scorta dei documenti messi a mia disposizione, dai rilievi effettuati, dalle indagini svolte e dall esame della planimetria catastale risulta la non regolarità edilizia del bene in quanto e stato realizzato la chiusura di un portico delle dimensioni di 6,45 x 1,8, oltre ad una sopraelevazione del fabbricato che non rientra nella relazione di C.T.U.. Tale abuso non può essere sanato applicando quanto disposto dalla legge 47/85, art. 40 comma 6 e dall art.. 8-bis comma 4 del D.L. 46/85, convertito nella Legge 298/85, e dalle più recenti leggi 724/94 e 326/2003. In particolare l art. 40 comma 6 della legge 47/85 stabilisce che: Nell ipotesi in cui l immobile rientri nelle previsioni di sanabilità di cui al capo IV della presente legge e sia soggetto di trasferimento derivante da procedure esecutive, la domanda di sanatoria può essere presentata entro 120 giorni dall atto di trasferimento dell immobile purchè le ragioni di credito per cui si interviene o procede siano di data anteriore all entrata in vigore della presente legge. La presente procedura esecutiva risulta essere iniziata nel mese di Agosto 2007 (All. 2), pertanto l immobile pignorato non è suscettibile di sanatoria mediante l ultima legge sul condono edilizio (L.326/2003 e successive), in cui il termine ultimo per la presentazione delle domande di condono e versamento della prima rata dell oblazione e dell anticipazione degli oneri concessori scadeva il 10 Dicembre Si precisa che la demolizione di tale abuso non recherebbe nessun danno alla stabilità della struttura portante in quanto l ampliamento e stato ricavato dalla chiusura di un portico Risposta al quesito n 13. determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati; Per la valutazione del manufatto edilizio oggetto di pignoramento, trattandosi di un unità immobiliare di tipo commerciale, l'aspetto economico si identificherà con "il più probabile valore venale in comune commercio". A tal scopo si è ritenuto opportuno applicare il metodo di "valutazione sintetico o comparativo", basato sulla comparazione di valori elementari omogenei, risultanti da esperienze di 7

8 mercato, relative a beni analoghi, per condizioni intrinseche ed estrinseche, a quello da stimare. Il valore che ne scaturisce verrà riferito all'unità di misura presa in considerazione, che in tal caso sarà il metro quadrato. Le fasi operative di tale metodo possono così sintetizzarsi: - accertamento dei prezzi di mercato per beni analoghi; - formazione di una scala di merito dei valori; - collocazione in detta scala del bene di cui si ricerca il più probabile valore. Da indagini fatte presso borsini immobiliari, agenzie immobiliari, operatori economici, imprese di costruzioni, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche, ed inoltre, tenuto conto delle attuali condizioni di manutenzione e conservazione, il prezzo di mercato si aggirerà sui 500/mq. Al fine della presente valutazione si considererà una superficie data dalla somma della superficie lorda dell immobile con la corte di pertinenza incidente con un aliquota del 25% (1/4). Pertanto la stima sarà data dalla superficie lorda totale per il costo al metroquadrato, ovvero: Stima Lotto Unico Abitazione in Francavilla Angitola, F.1 p.lla 183 sub {1-2} Piano Terra mq. 148,66 x 500,00 = ,00 Il lotto è difforme rispetto alla regolarità edilizia ed urbanistica in quanto è stato chiuso un portico delle dimensioni di 6,45x1,80 mt Risposta al quesito n 14. corredi la relazione da presentare anche in formato e su supporto informatici (e segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft, nonché pdf per Adobe Acrobat) o equivalente di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi: la sommaria descrizione, il comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali (limitati: per i terreni, al foglio, alla particella, all estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati, al foglio, alla particella ed all eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno), l attuale proprietario e, comunque, il titolo di provenienza del bene, l eventuale stato di comproprietà, le iscrizioni e le trascrizioni, lo stato di occupazione, le regolarità edilizio-urbanistiche, l abitabilità e l agibilità, il valore del bene da porre a base d asta; Il pignoramento riguarda un lotto unico, così sommariamente descritto secondo le precisazioni di cui al quesito: LOTTO UNICO: Piena Proprietà relativamente ad un Appartamento di 135,23 mq v.p.p. con corte di 53,72 mq, sito nel Comune di Francavilla Angitola, Contrada Eccellente, posto al piano terra, composto da ampio salone adibito a soggiorno-pranzo-cucina, 3 camere da letto, 2 bagni e piccolo ripostiglio, confinante con Contrada Eccellente e stradina interpoderale da due lati; riportato in catasto al foglio di mappa 1, particella 183, sub. {1-2}, ctg. A/3 di 5,5 vani. L immobile è difforme rispetto alla regolarità edilizia ed urbanistica in quanto è stata effettuata la chiusura di un portico delle dimensioni di 6,45x1,80 mt. il cui abbattimento non pregiudica la stabilità del fabbricato. VALORE DI STIMA DEL LOTTO UNICO: EURO ,00. (euro settantaquattromilatrecentotrenta/00) In risposta al su indicato quesito, si rimanda al seguente prospetto riepilogativo del lotto unico: PROSPETTO RIEPILOGATIVO LOTTO UNICO Comune di Francavilla Angitola - Foglio 1 p.lla 183 sub {1-2} Procedimento di Esecuzione Immobiliare n.73/2007 R.G.E. promossa da Banca di Credito Cooperativo di Caravaggio contro. 8

9 Qualità Appartamento di 135,23 mq v.p.p. con 53,72 mq di corte dell immobile Ubicazione In Comune di Francavilla Angitola, Contrada Eccellente dell immobile Composizione ampio salone adibito a soggiorno-pranzo-cucina, 3 camere da letto, 2 bagni, piccolo ripostiglio e corte Descrizione Immobile identificato al NCEU nel Comune di Francavilla Angitola in ditta a, proprietaria per 1/1 in catastale regime di separazione dei beni, con le seguenti indicazioni: Foglio di mappa 1, particella 183, Subalterno {1-2}, Categoria A/3, Classe 2, rendita 264,17. Altezza netta 2,80 mt. Confini L appartamento a piano terra, facente parte di un fabbricato a due piani fuori terra, identificato come sub {1-2}, confina con strada comunale a lato ovest, corte di proprietà a lato sud ed a porzioni di fabbricato dagli altri lati. Provenienza L immobile pignorato è pervenuto alla signora con Atto di Compravendita del 13/08/2003 rep. del bene rogito 9895 del Notaio Antonio Ruscio di Filadelfia in cui il vedovo (per l usufrutto) e (per la nuda proprietà) vendono alla signora in regime di separazione dei beni l immobile pignorato censito in Catasto al fgl. 1 con le particelle unificate 183 sub.1 e 183 sub.2, l atto è stato trascritto a RR.II. di Vibo Valentia il 10 Settembre 2003 ai nn R.G. e 3522 R.P. (All. 6). Attuale In base all atto, l esecutata risulta essere l unica proprietaria del bene oggetto di pignoramento, in proprietà e quanto dichiarata in regime di separazione dei beni, anche per come accertato dall estratto per quota riassunto dai registri degli atti di matrimonio in cui risulta: con atto in data del notaio dr. Luigi Bellino del distretto notarile di Milano, gli sposi hanno scelto il regime della separazione dei beni. (all. 9). Iscrizioni e Da accertamenti effettuati presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Vibo Valentia trascrizioni Catanzaro, sugli immobili pignorati a partire dal 01/01/1989 al 06/02/2008 per la provincia di Catanzaro e dal 10/04/2002 fino al 30/01/2008 per la provincia di Vibo Valentia, sia per immobile che per soggetto, risultano le seguenti note (All. 2): LOTTO UNICO: Abitazione in Francavilla Angitola, F.1 p.lla 183 sub {1-2} Iscrizione del 23/12/2003 trascritta presso RR.II. di Vibo Valentia ai nn. 784 R.P. e 7534 R.G.: - Ipoteca Volontaria derivante da Concessione a Garanzia di Mutuo Fondiario a favore della Banca di Credito Cooperativo di Caravaggio Società Cooperativa a Responsabilità Limitata contro per l immobile pignorato sito in Francavilla Angitola e riportato al N.C.E.U. al foglio 1, p.lla 183 sub {1-2} per la proprietà di 1/1; Trascrizione del 21/02/2005 trascritta presso RR.II. di Vibo Valentia ai nn.736 R.P. e 966 R.G.: - Atto tra Vivi Costituzione di Fondo Patrimoniale a favore e contro dell esecutata per l immobile pignorato sito in Francavilla Angitola e riportato al N.C.E.U. al foglio 1, p.lla 183 sub {1-2} per la proprietà di 1/1; Trascrizione del 01/08/2007 trascritta presso RR.II. di Vibo Val. ai nn R.P. e 5085 R.G.: - Verbale di Pignoramento Immobili a favore della Banca di Credito Cooperativo di Caravaggio Società Cooperativa a Responsabilità Limitata contro per l immobile pignorato sito in Francavilla Angitola e riportato al N.C.E.U. al foglio 1, p.lla 183 sub {1-2} per la proprietà di 1/1; Occupazione Attualmente il bene è libero ed è occupato pochissimi giorni durante il periodo estivo. Regolarità Antecedente al 1 Settembre 1967, per cui non necessita di Concessione Edilizia, comunque esiste edilizia ed un abuso edilizio per la chiusura di un portico delle dimensioni di 6,45x1,80 mt.. Urbanistica Divisibilità Non è possibile alcuna divisione per tale immobile. Abitabilità Antecedente al 1 Settembre 1967 Valore di Mercato (148,66 mq x 500 /mq = ,00) Euro ,00 (settantaquattromilatrecentotrenta/00) 3.15 Risposta al quesito n 15. estragga reperto fotografico anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente dello stato dei luoghi, comprensivo, in caso di costruzione, anche degli interni. In risposta alla domanda è stato predisposto l allegato n. 5, in cui si riportano le fotografie con lo stato dei luoghi, ritratte sia all interno che all esterno del Lotto Unico. 9

10 4 CONCLUSIONI Nella certezza di aver svolto il mandato affidatomi e restando a disposizione per qualsiasi chiarimento dovesse necessitare, ringrazio la S.V.I. per la fiducia accordatami e rassegno la presente relazione della quale fa parte integrante anche la seguente documentazione: ALLEGATO N 1: ALLEGATO N 2: ALLEGATO N 3: ALLEGATO N 4: ALLEGATO N 5: ALLEGATO N 6: ALLEGATO N 7: ALLEGATO N 8: VISURE CATASTALI VISURE CONSERVATORIA DEI REGISTRI IMMOBILIARI FOGLI DI MAPPA E PLANIMETRIE CATASTALI ELABORATI GRAFICI DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA TITOLO DI PROPRIETA VERBALI DI SOPRALLUOGO DOCUMENTAZIONE VARIA: Estratto per riassunto dai registri degli atti di Matrimonio Certificato di residenza Stato di Famiglia Verbale di Contravvenzione dei Vigili Urbani redatto in data 02/04/1984 Lamezia Terme, 28/03/2008 Il C.T.U. Dott. Ing. Vincenzo TORCASIO 10