TRIBUNALE DI LAMEZIA TERME RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D UFFICIO

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1 TRIBUNALE DI LAMEZIA TERME RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D UFFICIO OGGETTO: CONSULENZA TECNICA D UFFICIO RELATIVA AL PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 29/2007 R.G.E. PROMOSSO DA ITALFONDIARIO S.P.A. CONTRO omissis Ill.mo Sig. Giudice dell Esecuzione Immobiliare del Tribunale di Lamezia Terme (CZ) Dott. A. Brancaccio. 1 Premessa Il 17 settembre 2007 la S.V.I. conferiva al sottoscritto Dott. Agr. Raffaele Talarico, con studio professionale in Lamezia Terme (CZ) in via Papa Marcello II, n 4, ed iscritto all Ordine dei Dottori Agronomi e Forestali della Provincia di Catanzaro al N 400, l incarico di Consulente Tecnico d Ufficio nel procedimento in oggetto. Prestato il giuramento di rito giorno 02/10/2007, il sottoscritto accettava l'incarico di rispondere, entro il termine di 45 giorni prima dell udienza di determinazione delle modalità della vendita, fissata al 21/02/2008, ai quesiti formulati e di seguito testualmente riportati: 1. se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione ex art. 567 cod. proc. civ. è necessaria e però manca in atti o è inidonea, riferisca l esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senz altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni; 2. se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12; 3. se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione è necessaria e però manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda l esperto a redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la documentazione è mancante e/o inidonea (descrizione da accludere, a guisa di introduzione, alla relazione in risposta agli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri beni, secondo i quesiti postigli da 4 a 12; per i beni per i quali la documentazione è completa ed idonea: 4. identifichi con precisi dati catastali e confini e descriva dettagliatamente l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento; 5. precisi la provenienza del bene al debitore esecutato e se questi risulti essere l unico proprietario, producendo anche l atto in virtù del quale ha acquisito la proprietà; 6. valuti la possibilità di una divisione dei beni in caso di comproprietà ; 7. dica dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento e di diritti reali (quali usufrutto, uso, abitazione, servitù, ect.) che delimitano la piena fruibilità del cespite, indicando anche per questi ultimi l eventuale anteriorità alla trascrizione del pignoramento; 8. indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato, a tal uopo producendo l estratto dell atto di matrimonio e indicando la sussistenza di eventuali convenzioni patrimoniali riportate a margine dello stesso; 9. riferisca dell esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili; 10. riferisca dell esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente 1

2 (come iscrizioni ipotecarie, trascrizioni di pignoramenti, trascrizioni di sequestri conservativi, ect.), indicando in particolare i creditori iscritti ; 11. acquisisca e depositi aggiornate visure catastali ed ipotecarie per soggetto e per immobile, segnalando eventuali discrasie sussistenti tra le risultanze delle stesse all esito di un accurato controllo incrociato; 12. riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del T.U. di cui al D.P.R n. 380, nonché le notizie di cui all art. 46 di detto T.U. e di cui all art. 40 della L n. 47, e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all art. 46, comma 1, del citato T.U., ovvero di cui all art. 40, co.2, della citata L. 47/85, faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46, co. 5, del citato T.U. e di cui all art. 40, co. 6, della citata L. 47/85: quantifichi, poi, le eventuali spese di sanatoria e di condono; 13. determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati; 14. corredi la relazione da presentare anche in formato e su supporto informatici (e segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft, nonché pdf per Adobe Acrobat) o equivalente di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi:la sommaria descrizione, il comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali (limitati: per i terreni, al foglio, alla particella, all estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati, al foglio, alla particella ed all eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno), l attuale proprietario e, comunque, il titolo di provenienza del bene, l eventuale stato di comproprietà, le iscrizioni e le trascrizioni, lo stato di occupazione, le regolarità edilizio-urbanistiche, l abitabilità e l agibilità, il valore del bene da porre a base d'asta; 15. estragga reperto fotografico anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente dello stato dei luoghi, comprensivo, in caso di costruzione, anche degli interni. 2 Svolgimento delle operazioni di consulenza Premessa: Ad evasione dell incarico assunto, il sottoscritto, sulla scorta di quanto accertato attraverso indagini dirette, dallo studio della documentazione acquisita, dalle ricerche effettuate presso l Ufficio Tecnico Comunale di Maida (CZ), presso l Agenzia del Territorio (Catasto) ed l RR.II. di CZ, l Archivio Notarile di Catanzaro ed altri Studi Notarili in Lamezia Terme, ha rilevato che il Capannone Industriale oggetto di pignoramento risulta ad oggi abbandonato; a tal riguardo e per accertare di persona tale situazione, senza avvisare le parti, visto e considerato il fatto che dagli atti e dalle indagini svolte, non risulta esserci oggi alcun proprietario e non è stato possibile individuare il rappresentante legale, visto che il tutto è delegato presso la casa Comunale di Cosenza, quindi non è stato possibile reperire indirizzi o numeri telefonici di qualche delegato, ha dato inizio alle operazioni preliminari di sopralluogo in data 23/11/2007 alle ore 10:00, in Vena di Maida (Comune di Maida (CZ), in Località Quote Barile, dove è situato l immobile oggetto dell indicata Procedura Esecutiva, censito nel N.C.E.U. al Foglio 1 part.lla 99, in cui si è appurato lo stato di abbandono del fabbricato, confermato anche da persone che lavoravano negli immobili confinanti e adiacenti il fabbricato oggetto di perizia; per effettuare quindi le operazioni peritali effettive, il sottoscritto è ritornato in data 26/11/2007, in Vena di Maida (Comune di Maida (CZ)), in Località Quote Barile, dove è situato l immobile oggetto dell indicata Procedura Esecutiva, censito nel N.C.E.U. al Foglio 1 part.lla 99. 2

3 In tale data, è stato possibile effettuare il sopralluogo, cui ha preso parte un mio collaboratore tecnico di fiducia, grazie ad un varco trovato aperto nella recinzione della corte annessa circostante il capannone industriale; è stato eseguito un dettagliato rilievo metrico e fotografico dell immobile sia all esterno che all interno dello stesso, grazie a fessure in finestre trovate rotte, al fine di illustrare ogni particolare che possa essere utile alla valutazione e descrizione dello stesso, prendendo visione delle caratteristiche estrinseche d esposizione, decoro e accessibilità e delle caratteristiche intrinseche di finitura e stato di conservazione, quali parametri fondamentali per la determinazione del valore venale del bene. Sulla scorta di quanto rilevato, il sottoscritto C.T.U., redige la seguente Relazione Tecnica 3 Risposta ai quesiti contenuti nel mandato. Per facilità di lettura si riportano qui di seguito i quesiti e le relative risposte. 3.1 Risposta al quesito n 1. se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione ex art. 567 cod. proc. civ. è necessaria e però manca in atti o è inidonea, riferisca l esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senz altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni; Esaminati i beni oggetto di pignoramento, si evince che essi consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione ex art. 567 cod. proc. civ. è necessaria; dalla successiva esamina dei documenti contenuti nel fascicolo, risulta la completezza degli stessi in base all art. 567, cod. proc. civ. e precisamente è stata allegata Dichiarazione Notarile Sostitutiva della Certificazione Storico- Ipotecaria ventennale, a firma del Notaio Dott.ssa Paola Gualtieri, con allegati estratto del foglio di Mappa, Visure Catastali e certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative agli immobili pignorati. 3.2 Risposta al quesito n 2. se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12; I beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione contenuta nel fascicolo risulta completa ed idonea. 3.3 Risposta al quesito n 3. se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione è necessaria e però manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda l esperto a redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la documentazione è mancante e/o inidonea (descrizione da accludere, a guisa di introduzione, alla relazione in risposta agli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri beni, secondo i quesiti postigli da 4 a 12; Vista la completezza e l idoneità della documentazione riguardante il bene pignorato, si procede secondo quanto stabilito nel quesito precedente, al punto successivo. 3

4 3.4 Risposta al quesito n 4. identifichi con precisi dati catastali e confini e descriva dettagliatamente l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento; Dati catastali. L immobile pignorato, risulta censito al N.C.E.U. (allegato n 1) del Comune di Maida (CZ), situato nella Frazione Vena di Maida in Località Quote Barile, nel seguente modo: foglio Particella Sub Zona Cens. Categoria classe Piano consistenza Superficie catastale rendita D/7 1 T ,93 Tale Immobile risulta intestato a.come da Visure Catastali allegate (All. n 1); Confini. Il lotto Unico costituito da un Capannone Industriale con annessa area circostante di pertinenza esclusiva, confina con: a Sud (lato Superstrada) con Proprietà Il P omissis., ad Ovest con Proprietà P. omissis, a Nord con Strada principale di accesso ed ad Est con Strada di piano. Descrizione dettagliata immobili pignorati. Il bene oggetto di pignoramento consiste in: Lotto unico costituito da un capannone industriale sito nel Comune di Maida (CZ), nella frazione Vena di Maida, in Località Quote Barile, di otto metri di altezza, piano terra di m² 1.147,65 v.p.p., piano soppalco di mq 229,95 v.p.p e relativa corte di pertinenza annessa di m² circa, il tutto recintato con muretto in cemento armato con sovrastante pannelli prefabbricati, censito al N.C.E.U. al Foglio 1, particella 99; ctg. D/7. Al lotto unico si accede direttamente dalla strada principale tramite due cancelli scorrevoli automatici, all interno della corte il corpo di fabbrica risulta ultimato in ogni sua parte, con struttura prefabbricata, tetto in pannelli prefabbricati e pavimento in piastrelle; vi si accede tramite tre ingressi carrabili con saracinesche e sette ingressi pedonali in ferro ed è ottimamente arieggiato ed illuminato grazie a delle finestrature lungo tutto il perimetro del capannone; mediocre lo stato di conservazione generale, a tutt oggi risulta in stato di abbandono (All. n 5, foto 1-14); Corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento. I dati riportati nell atto di pignoramento sono i seguenti: BENE di esclusiva proprietà della... Nel Comune di Maida alla località Quote Barile, fabbricato, con annessa circostante corte di pertinenza esclusiva; il tutto confinante con proprietà Il P. omissis, proprietà P. omissis, strada principale di accesso e strada di piano. In catasto al Fogl. 1, P.lla 99. Tali dati riportati sull Atto di Pignoramento corrispondono pienamente con quelli catastali. 4

5 3.5 Risposta al quesito n 5. precisi la provenienza del bene al debitore esecutato e se questi risulti essere l unico proprietario, producendo anche l atto in virtù del quale ha acquisito la proprietà; Il bene oggetto di pignoramento nella procedura esecutiva in esame, è pervenuto al debitore esecutato., tramite Atto Pubblico di Convenzione Compravendita del 24/07/1997 del Notaio Notaro Roberta, Rep. N 376, Racc. n 184, trascritto a Catanzaro in data 06/08/1997 R.G. n e R.P. n (All. n 6); da tale Atto Notarile, risulta che il debitore esecutato. è l unico proprietario del bene oggetto di pignoramento. 3.6 Risposta al quesito n 6. valuti la possibilità di una divisione dei beni in caso di comproprietà; Il caso non si pone perché il bene oggetto di pignoramento risulta in testa ad un unico proprietario che è il debitore esecutato., comunque trattandosi di un capannone industriale una divisione non è consigliabile. 3.7 Risposta al quesito n 7. dica dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento e di diritti reali (quali usufrutto, uso, abitazione, servitù, ect.) che delimitino la piena fruibilità del cespite, indicando anche per questi ultimi l eventuale anteriorità alla trascrizione del pignoramento ; Il bene oggetto di pignoramento, risulta di piena proprietà di:. ; non risulta occupato da terzi a nessun titolo, anzi attualmente risulta abbandonato. Al momento non risulta l esistenza di diritti reali che delimitano la piena fruibilità del cespite. 3.8 Risposta al quesito n 8. indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato, a tal uopo producendo l estratto dell atto di matrimonio e indicando la sussistenza di eventuali convenzioni patrimoniali riportate a margine dello stesso; In base alle visure catastali acquisite (All. n 1) risultano in testa alla parte esecutata, oltre al bene già descritto, perché oggetto della presente perizia, anche il seguente Immobile ad esso limitrofo e riportato al N.C.T. nel seguente modo: Comune foglio P.lla qualità Classe superficie reddito Ha are ca Dominicale - - Agrario Maida 1 98 Semin. Irr ,35 8,70 in testa alla parte esecutata per la proprietà di 1000/1000 (All. n 1). 5

6 3.9 Risposta al quesito n 9. riferisca dell esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili; Dai documenti esaminati non risultano formalità, vincoli o oneri, gravanti sul bene che resteranno a carico dell acquirente Risposta al quesito n 10. riferisca dell esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente (come iscrizioni ipotecarie, trascrizioni di pignoramenti, trascrizioni di sequestri conservativi, ect.), indicando in particolare i creditori iscritti; Da accertamenti effettuati presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Catanzaro, sulla particella 99 del Fgl. 1 del N.C.E.U. del Comune di Maida (CZ), e sulla Ditta., a partire dal , (data inizio meccanizzazione), fino al 17/10/2007, risultano le seguenti note d iscrizione (all. n 2): - ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE CON VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI, trascritto l 11/05/2007 al numero 5431 R.P. e al numero 8779 R.G., derivante dal verbale emesso dal Tribunale di Lamezia Terme in data 30/04/2007 Rep. 368, a favore della INTESA SANPAOLO S.p.A. con sede in Torino, e contro la parte debitrice.., per l intera piena proprietà relativamente all unità immobiliare in oggetto; - IPOTECA VOLONTARIA PER CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO iscritta il 30/11/2002 al numero 2756 R.P. e al numero R.G., derivante da atto di mutuo del 25/11/2002 a rogito Notaio Anna Calvelli da Rende (CS) numero del repertorio, per ,00 di valore ipotecato a garanzia della somma mutuata di ,00, a favore della INTESABCI S.P.A. con sede in Milano, e contro la parte debitrice.., per l intera piena proprietà relativamente all unità immobiliare in oggetto; - IPOTECA LEGALE A NORMA ART.77 DPR 29/09/1973 NUM. 602 iscritta il 07/11/2006 al n R.P. e al n R.G., derivante da atto Amministrativo dell E.TR. ESAZIONE TRIBUTI S.P.A. del 26/10/2006 con il n /30 del rep., per ,50 di valore ipotecato a garanzia della somma i 6.541,25, a favore della E.TR. ESAZIONE TRIBUTI S.P.A. con sede in Cosenza (CS), e contro la parte debitrice per l intera piena proprietà relativamente al terreno F.1, p.lla 10 su cui ricade l unità immobiliare in oggetto Risposta al quesito n 11. acquisisca e depositi aggiornate visure catastali ed ipotecarie per soggetto e per immobile, segnalando eventuali discrasie sussistenti tra le risultanze delle stesse all esito di un accurato controllo incrociato; Sono state acquisite e depositate (All. n 1 e 2) Visure Catastali ed Ipotecarie aggiornate sia per soggetto che per immobile; da un accurato controllo incrociato non sono state riscontrate delle discrasie. 6

7 3.12 Risposta al quesito n 12. riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del T.U. di cui al D.P.R n. 380, nonché le notizie di cui all art. 46 di detto T.U. e di cui all art. 40 della L n. 47, e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all art. 46, comma 1, del citato T.U., ovvero di cui all art. 40, co.2, della citata L. 47/85, faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46, co. 5, del citato T.U. e di cui all art. 40, co. 6, della citata L. 47/85; quantifichi, poi, le eventuali spese di sanatoria e di condono; Dalle indagini effettuate, presso il Comune di Maida (CZ), attraverso ripetute richieste verbali e scritte regolarmente protocollate (allegato n 8) e per come risulta dalla risposta data dal Comune (allegato n 8) risultano in testa alla ditta la parte debitrice e per l immobile oggetto della suddetta Procedura Esecutiva, una Concessione Edilizia in sanatoria e precisamente la n 37/99 del 13/09/1999 che però non può essere qui allegata perché il Comune non è al momento in grado di esibirla, ed una Concessione Edilizia di Variante in corso d opera, e precisamente la n 49/99 del 03/11/1999 regolarmente allegata (allegato n 9); Per ciò che riguarda la Destinazione Urbanistica della zona, essa ricade nel Comune di Maida (CZ), in Zona D1 Industriale, corrispondente al lotto P.I.P. n 6, con Regolamento Comunale con annesso Programma di fabbricazione: zone destinate a costruzioni ed attrezzature per attività artigianali e/o industriali di modesta entità. Dagli atti esaminati rilasciati dal Comune di Maida e dal rilievo effettuato non sono stati commessi abusi edilizi, quindi risulta la regolarità edilizia del capannone industriale; non è stato rilasciato nessun certificato di agibilità. Giova osservare che all esterno del capannone, è stata realizzata una tettoia con struttura in ferro e copertura in lamiera grecata, non risultante sul progetto approvato dal Comune di Maida, quest ultima potrebbe essere sanabile inoltrando richiesta di sanabilità all ufficio tecnico competente presso il Comune di Maida, al momento non è possibile quantificare le spese di sanatoria o condono in quanto l iter amministrativo o burocratico, e quindi pecuniario potrà essere definito una volta presentata la domanda di sanatoria Risposta al quesito n 13. determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati; Per la valutazione del capannone industriale e della relativa corte annessa circostante, oggetto di pignoramento, l'aspetto economico si identificherà con il più probabile valore venale in comune commercio che tali immobili presentano al momento attuale. A tal scopo si è ritenuto opportuno applicare il metodo di "valutazione sintetico o comparativo", basato sulla comparazione di valori elementari omogenei, risultanti da conoscenza tecnica dei beni, esperienze di mercato, relative a beni analoghi, per condizioni intrinseche ed estrinseche, a quello da stimare, e considerando che trattasi di terreno con destinazione d uso industriale. Il valore che ne scaturisce verrà riferito all'unità di misura presa in considerazione, che in tal caso sarà il metro quadrato. Le fasi operative di tale metodo possono così sintetizzarsi: 7

8 - accertamento dei prezzi di mercato per beni analoghi; - formazione di una scala di merito dei valori; - collocazione in detta scala del bene di cui si ricerca il più probabile valore. Da indagini fatte presso borsini immobiliari, agenzie immobiliari, operatori economici, imprese di costruzioni, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche, ed inoltre, tenuto conto delle attuali condizioni di manutenzione e conservazione, e in base alla loro destinazione d uso, il prezzo di mercato del lotto unico, per i locali posti a piano terra e soppalco del capannone industriale si aggirerà sui 1.000/mq e per la corte sui 100/mq. Pertanto la stima sarà data dalla superficie lorda totale per il costo al metroquadrato, ovvero: Categoria/Qualità Piano Superficie /mq Totale lorda totale in mq Capannone Industriale comprensivo di T , ,00 soppalco Corte ,00 TOTALE VALORE DI STIMA DEL LOTTO UNICO F.1-P.LLA 99 - : ,00 ( Unmilionequattrocentoquarantottomilacentocinquanta/00) 3.14 Risposta al quesito n 14. corredi la relazione da presentare anche in formato e su supporto informatici (e segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft, nonché pdf per Adobe Acrobat) o equivalente di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi:la sommaria descrizione, il comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali (limitati: per i terreni, al foglio, alla particella, all estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati, al foglio, alla particella ed all eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno), l attuale proprietario e, comunque, il titolo di provenienza del bene, l eventuale stato di comproprietà, le iscrizioni e le trascrizioni, lo stato di occupazione, le regolarità edilizio-urbanistiche, l abitabilità e l agibilità, il valore del bene da porre a base d asta; Il pignoramento in oggetto, riguarda come già precisato, UN LOTTO UNICO, così sinteticamente descritto secondo le precisazioni di cui alla domanda: LOTTO UNICO: Piena proprietà relativamente ad un capannone industriale sito nel Comune di Maida (CZ), in località Quote Barile, piano terra di mq 1.147,65 v.p.p., soppalco adibito ad ufficio di mq 229,95 e relativa corte annessa circostante di mq 3.005, il tutto ben recintato con muretto in cemento armato con sovrastante ringhiera in pannelli prefabbricati, censito al N.C.E.U. al Foglio 1, P.lla 99, ctg. D/7; confinante a Sud (lato Superstrada) con Proprietà Il P.., ad Ovest con Proprietà P., a Nord con Strada principale di accesso ed ad Est con Strada di piano. L immobile risulta ultimato in ogni sua parte e in mediocre stato di conservazione. VALORE DI STIMA DEL LOTTO UNICO: EURO ,00. (euro Unmilionequattrocentoquarantottomilacentocinquanta/00). Inoltre si riporta la seguente tabella riepilogativa per rispondere appieno alla domanda formulatami: 8

9 PROSPETTO RIEPILOGATIVO LOTTO UNICO Esec. Imm. 29/ 07 R.G.E. promossa da ITALFONDIARIO S.p.A. contro. Qualità dell immobile Ubicazione dell immobile Descrizione sommaria Descrizione catastale Altezza Confini Provenienza del bene Pertinenza: Attuale proprietari e quote Iscrizioni e trascrizioni Occupazione Regolarità edilizia Divisibilità Abitabilità Valore di Mercato Capannone Industriale a piano terra con soppalco e con corte annessa circostante ; In Comune di Maida (CZ), Frazione di Vena di Maida, località Quote Barile ; Immobile ultimato in ogni sua parte, che si presenta in mediocre stato di conservazione, struttura prefabbricata, tetto in pannelli prefabbricati, pavimento in piastrelle, n 3 entrate carrabili con saracinesche e n 7 entrate pedonali in ferro, ottima luminosità; Immobile identificato al NCEU nel Comune di Maida (CZ), in ditta a omissis., con le seguenti indicazioni: Foglio di mappa 1, particella 99, Zona Censuaria 1, Piano T-1, Categoria D/7, rendita 8.376,93, ubicazione Località Quote Barile. 8,00 mt Il lotto Unico, confina con: a Sud (lato Superstrada) con Proprietà Il P.., ad Ovest con Proprietà P., a Nord con Strada principale di accesso ed ad Est con Strada di piano. L immobile è pervenuto al debitore esecutato. tramite Atto Pubblico di Convenzione Compravendita del 24/07/1997 del Notaio Notaro Roberta, Rep. N 376, Racc. n 184, trascritto a Catanzaro in data 06/08/1997 R.G. n e R.P. n (All. n 6); da tale Atto Notarile, risulta che il debitore esecutato... è l unico proprietario del bene oggetto di pignoramento. L immobile risulta di proprietà della parte debitrice per la quota di 1000/1000; Sulla part.lla 99, Fgl. 1 del N.C.E.U. del Comune di Maida (CZ), a partire dal 01/01/ 89, data inizio meccanizzazione, fino al 17/10/ 07,risultano le seguenti note d iscrizione(all.2): - ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE CON VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI, trascritto l 11/05/2007 al numero 5431 R.P. e al numero 8779 R.G., derivante dal verbale emesso dal Tribunale di Lamezia Terme in data 30/04/2007 Rep. 368, a favore della INTESA SANPAOLO S.p.A. con sede in Torino, e contro la parte debitrice, per l intera piena proprietà relativamente all unità immobiliare in oggetto; - IPOTECA VOLONTARIA PER CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO iscritta il 30/11/2002 al numero 2756 R.P. e al numero R.G., derivante da atto di mutuo del 25/11/2002 a rogito Notaio Anna Calvelli da Rende (CS) numero del repertorio, per ,00 di valore ipotecato a garanzia della somma mutuata di ,00, a favore della INTESABCI S.P.A. con sede in Milano, e contro la parte debitrice., per l intera piena proprietà relativamente all unità immobiliare in oggetto; - IPOTECA LEGALE A NORMA ART.77 DPR 29/09/1973 NUM. 602 iscritta il 07/11/2006 al n R.P. e al n R.G., derivante da atto Amministrativo dell E.TR. ESAZIONE TRIBUTI S.P.A. del 26/10/2006 con il n /30 del rep., per ,50 di valore ipotecato a garanzia della somma i 6.541,25, a favore della E.TR. ESAZIONE TRIBUTI S.P.A. con sede in Cosenza (CS), e contro la parte debitrice per l intera piena proprietà relativamente al terreno F.1, p.lla 10 su cui ricade l unità immobiliare in oggetto; L'immobile al momento è abbandonato; Sull immobile risulta Concessione Edilizia in sanatoria n 37/99 del 13/09/1999 e Concessione Edilizia di variante in corso d opera n 49/99 del 03/11/1999. Non è necessaria alcuna divisione per tale immobile. Non risulta rilasciato nessun certificato. (1.147,65mq x1000 /mq = ,00) + (3.005mq x100 /mq= ,00) = Euro ,00 ( Unmilionequattrocentoquarantottomilacentocinquanta/00) 3.15 Risposta al quesito n 15. estragga reperto fotografico anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente dello stato dei luoghi, comprensivo, in caso di costruzione, anche degli interni. In risposta alla domanda è stato predisposto l allegato n. 5/a, b, in cui si riportano le fotografie con lo stato dei luoghi, ritratte sia all interno che all esterno del Lotto unico. 9

10 4 CONCLUSIONI Nella certezza di aver svolto il mandato affidatomi e restando a disposizione per qualsiasi chiarimento dovesse necessitare, ringrazio la S.V.I. per la fiducia accordatami e rassegno la presente relazione della quale fa parte integrante anche la seguente documentazione: ALLEGATO N 1: ALLEGATO N 2: ALLEGATO N 3: ALLEGATO N 4: ALLEGATO N 5: ALLEGATO N 6: ALLEGATO N 7: ALLEGATO N 8: ALLEGATO N 9: VISURE CATASTALI VISURE CONSERVATORIA DEI REGISTRI IMMOBILIARI FOGLIO DI MAPPA,PLANIMETRIA CATASTALE E ELENCO IMMOBILI ELABORATI GRAFICI DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA TITOLO DI PROPRIETA VERBALI DI SOPRALLUOGO DOCUMENTAZIONE VARIA: RICHIESTA DI CHIARIMENTI SCRITTI E COMUNICAZIONE RILASCIATA DALL UFFICIO TECNICO DEL COMUNE DI MAIDA (CZ) CONCESSIONE EDILIZIA DI VARIANTE IN CORSO D OPERA CON ELABORATI GRAFICI Lamezia Terme, 13/12/2007 Il C.T.U. Dott. Agr. RAFFAELE TALARICO 10