TRIBUNALE di VALLO DELLA LUCANIA ***

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1 TRIBUNALE di VALLO DELLA LUCANIA Provincia di Salerno PROCEDURA ESECUTIVA N. 139/98 Es. Imm. G.E.Dr.Graziano Nicola Promosso dalla Banca Monte dei Paschi di Siena Avv. Stanzione Giuseppe Banca di Credito Cooperativo Alto Cilento di Laurino Avv. Maione Gennaro Nettuno Gestione Crediti S.p.a Avv. Carrato Claudio Contro il Sig. OMISSIS... PERIZIA DI STIMA *** 2. Mandato Operazioni peritali Mandato Operazioni peritali Mandato Operazioni peritali Mandato Operazioni peritali Risposta ai quesiti...6 Premessa...1, 2 4. Risposta ai quesiti...6 Premessa...1, 2 4. Risposta ai quesiti...6 Premessa...1, 2 4. Risposta ai quesiti...6 Premessa...1, 2 6. Elenco Allegati 15 1

2 Premessa La sottoscritta Arch. Coraggio Antonietta, Esperto di Stima nel procedimento in epigrafe, iscritta all Ordine degli Architetti, Pianificatori, Paesaggisti e Conservatori della Provincia di Salerno al n e all Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Vallo della Lucania, si pregia di rassegnare la presente relazione di stima in ordine a quesiti formulati dall Ill.mo Sig. Giudice di Vallo della Lucania Dr. Graziano Nicola, in occasione dell udienza del 24 ottobre 2007, per il giuramento di rito e la formulazione dei quesiti. In particolare, la vertenza in cui si inquadra la presente relazione di stima trova origine nell'atto di pignoramento immobiliare del 14 settembre 1998 mediante il quale, a richiesta della Banca Monte dei Paschi di Siena S.P.A., a mezzo del suo procuratore, Avv. Giuseppe Stanzione, venivano sottoposti a pignoramento gli immobili di proprietà del Sig. OMISSIS..., siti in Laurino, alla località Marchi, riportati nel N.C.T. del suddetto Comune al foglio n. 33, particelle 21 e Mandato All udienza del 24 ottobre 2007, dopo aver accettato l incarico, la S.V. Ill.ma poneva alla sottoscritta i seguenti quesiti: Verifichi preliminarmente il ctu: 1. Se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione ex art. 567 cod. pro. civ. è necessaria e però manca in atti o è inidonea, riferisca l esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senz altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni peritali; 2. Se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12; 3. Se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è necessaria e però manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda l esperto a redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la documentazione è mancante e/o inidonea (descrizione da accludere, a guisa di introduzione, alla relazione in risposta agli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri beni, secondo i quesiti postigli da 4 a 12; per i beni per i quali la documentazione è completa ed idonea: 4. Identifichi con precisi dati catastali e confini e sommariamente descriva l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento; 5. Dica dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente il pignoramento; 6. Indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato; 2

3 7. Riferisca dell esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli 2 connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili; 8. Riferisca dell esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente; 9. Riferisca della verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art 30 del T.U. di cui al DPR n.380, nonché le notizie di cui all art. 46 di detto T.U. e di cui all art. 40 della L n.47 e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all art. 46, comma 1, del citato T.U., ovvero di cui all art. 40, comma 2, della citata L. 47/85, faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46, comma 5, del citato T.U. e di cui all art. 40, comma 6, della citata L. 47/85; 10.Determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati; 11.Corredi la relazione da presentare anche in formato e su supporto informatici (e segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft, nonché pdf per Adobe Acrobat) o equivalente di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi: comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali (limitati: per i terreni, alla partita, al foglio, alla particella, all estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati, alla partita, al foglio, alla particella ed all eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno); 12. Estragga reperto fotografico anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente dello stato dei luoghi, comprensivo, in caso di costruzione, anche degli interni. La sottoscritta, dopo aver esaminato gli atti di causa, dava inizio alle operazioni peritali presso i luoghi in oggetto in data 21 novembre 2007, di seguito alla convocazione avvenuta a mezzo raccomandate A.R. spedite il 07 novembre 2007 dall Ufficio Postale di Massa di Vallo della Lucania. Il prosieguo delle operazioni peritali avveniva in data 16 gennaio 2008, di seguito alla convocazione delle parti avvenuta a mezzo raccomandate A.R. spedite il 02 gennaio 2008 dall Ufficio Postale di Massa di Vallo della Lucania. 3

4 Al termine dei lavori peritali, esaminati gli atti di causa e la documentazione in atti, la sottoscritta presenta le proprie conclusioni Operazioni peritali Le operazioni peritali hanno avuto inizio il giorno 21 novembre 2007, presso i luoghi oggetto di causa alla località Marchi del Comune di Laurino, di seguito alla comunicazione avvenuta a mezzo raccomandate A.R. spedite il 07 novembre 2007 dall Ufficio Postale di Massa di Vallo della Lucania e regolarmente accettate dalle parti. L ora di inizio delle operazioni peritali era prevista per le 15:00. Ma sono emerse difficoltà impreviste per raggiungere i luoghi in oggetto: la località Marchi presso cui sono ubicate le proprietà in esame risulta essere parte del Comune di Laurino, come deducibile anche dagli estratti di mappa e dalle cartografie prese in esame, ciò ha spinto la sottoscritta a recarsi nel suddetto Comune, dove però è stato impossibile individuare indicazioni segnaletiche riferite alla località in esame, di cui neanche le persone del luogo, a cui si è chiesto informazione, ne conoscevano l ubicazione; il navigatore satellitare inoltre non riportava tra le località del comune suddetto quella oggetto di indagine. Esaminata poi attentamente la mappa censuaria si è giunti alla ipotesi che tale località, pur essendo parte del Comune di Laurino, fosse ubicata in zone montuose presso i confini del Comune stesso con il Comune di Rofrano. Portando avanti tale ipotesi e considerando l ubicazione della residenza del Sig. Omissis... presso il Comune di Rofrano, alla località Feudo, lungo una strada di collegamento tra il Comune di Laurino e lo stesso Comune di Rofrano, si è provato a percorrere tale strada, con le indicazioni delle forze dell ordine, che viaggiavano casualmente lungo la medesima strada di montagna, tortuosa ed in pessime condizioni, si è giunti alla località Feudo, dove si è avuto modo di incontrare il Sig. OMISSIS... e la coniuge OMISSIS... Da quest ultimi si è venuti a conoscenza dell effettiva ubicazione degli immobili oggetto di indagine; in effetti tali terreni si trovano nel comune di Laurino, ma in realtà sono maggiormente vicini all abitato del Comune di Rofrano rispetto a quello di Laurino. Accertata l effettiva ubicazione del terreno, si rimandava il prosieguo delle operazioni peritali, perché impossibilitati ad effettuare le misurazioni necessarie con l idonea strumentazione a causa dell avvicendarsi del buio della sera. Il sig. OMISSIS..., in evidente stato di confusione e la coniuge OMISSIS... rifiutavano però di firmare il verbale stilato dalla sottoscritta affermando di non essere più i legittimi proprietari degli immobili per effetto di una presunta donazione a favore di un figlio. Tale informazione è risultata però non veritiera dalle verifiche condotte presso l Agenzia del Territorio di Salerno in data 03 gennaio È stata pertanto eseguita una verifica di aggiornamento delle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli a carico dell immobile in esame, non riscontrando modifiche rispetto alla documentazione presente agli atti. Si comunicava alle parti, a mezzo raccomandate A.R. spedite il 02 gennaio 2008 dall Ufficio Postale di Massa di Vallo della Lucania, il prosieguo delle operazioni peritali avveniva in data 16 gennaio 2008, alle ore 16:00. In tal giorno e a tale ora, giunta sul luogo fissato per il prosieguo delle operazioni peritali, accompagnata dal collaboratore dott. Ing. Maiese Ivan, necessario per l utilizzo della strumentazione idonea ad effettuare il rilievo, la sottoscritta non riscontrava 4

5 alcuna presenza. Si sono pertanto eseguiti gli accertamenti riguardo all utilizzo attuale del fondo e si è proceduto al rilievo fotografico e al rilievo metrico. Per tale sopralluogo non è stato redatto alcun verbale. Immobile sito nel comune di Laurino alla località Marchi - Foglio 33 particella 20: Al giorno del sopralluogo tale immobile risultava non occupato; non si rilevava infatti traccia di alcun tipo di coltivazione sul terreno in esame, né di persone atte alla coltivazione dello stesso. Anche taluni vicini confermavano che i fondi in esame non sono oggetto di alcuna cura da parte dei proprietari né da parte di terzi. Immobile sito nel comune di Laurino alla località Marchi - Foglio 33 particella 21: Si è potuto constatare che l immobile riportato al foglio 33 particella 21 del C.T. del Comune di Laurino quale fabbricato rurale altro non è che un diroccato rudere fatiscente, di cui non rimane altro che qualche pietra sommersa da vegetazione al punto tale da non scorgersi neanche. 5

6 Risposta ai quesiti Alla luce delle suddette risultanze, la sottoscritta esperta per la redazione della relazione di stima può così pronunziarsi in risposta ai quesiti posti dall Ill.mo Giudice, dopo averli ripetuti, per pura comodità espositiva: 4.1 Se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione ex art. 567 cod. pro. civ. è necessaria e però manca in atti o è inidonea, riferisca l esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senz altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni peritali; La norma richiamata, modificata dall art. 1 della l. 3 agosto 1998, n. 302, impone al creditore che richiede la vendita di provvedere, entro sessanta giorni dal deposito del ricorso, ad allegare allo stesso l estratto del catasto e delle mappe censuarie, il certificato di destinazione urbanistica nonché i certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all immobile pignorato; tale documentazione può essere sostituita da un certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari. Nel fascicolo dei documenti prodotti dal procedente e ritirati in Cancelleria sono contenuti i seguenti documenti: a) Certificato storico-catastale ventennale n del 30 settembre b) Copia conforme all originale del Certificato ipotecario delle iscrizioni e trascrizioni n in data 22 gennaio 1999 contro OMISSIS... relativamente agli immobili in esame. c) Estratto catastale di Mappa rilasciato dall Ufficio Tecnico Erariale di Salerno in data 15 dicembre 1998 n e relativo alle due particelle catastali n.20 e n.21 del foglio n.33 oggetto dell esecuzione. d) Certificato di destinazione urbanistica n. 2/99 del 28 gennaio 1999 relativo ai terreni pignorati. Dalla verifica fin qui eseguita non risultano documenti mancanti, rispetto alle prescrizioni legali. È stata comunque effettuata la verifica di tutta la documentazione elencata non riscontrando modifiche. È stata inoltre richiesta una visura storica degli immobili in data 07 del gennaio 2008 (Allegato n.2), una visura attuale (Allegato n.3), ed un estratto catastale di Mappa in data 7 novembre 2007 (Allegato n.4). È stato richiesto, in data 03 aprile 2008, anche l aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica, poiché dalla data del rilascio del certificato agli atti, è stato adottato un ulteriore strumento urbanistico.(allegato n.5) Poiché i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, si procede di seguito secondo i quesiti posti dal n.4 al n.12: 4.4 Identifichi con precisi dati catastali e confini e sommariamente descriva l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento; 6

7 4.4.1 Dati Catastali: L immobile è un appezzamento di terreno, iscritto nel catasto terreni del Comune di Laurino al foglio 33: particella n. 20 seminativo di classe 3, superficie metri quadrati reddito dominicale 11,53 e reddito agrario 9,88; particella n.21 fabbricato rurale di, superficie metri quadrati 336 mq; Confini e descrizioni: al terreno in oggetto si giunge direttamente attraverso una piccola e sterrata via interpoderale, a cui si accede dalla strada principale che collega il Comune di Laurino e il comune di Rofrano, dissestata e priva di illuminazione pubblica. Il terreno si trova pertanto in un luogo ameno, con scarsa accessibilità, a costante vocazione agricola. Nei pressi esistono scarse abitazioni, tutte comunque a carattere agricolo. I terreni confinanti con quello in oggetto sono coltivati a vigneto o adibiti al pascolo. Il fondo oggetto di stima è invece in totale stato di abbandono Indicazioni della proprietà: con atto del Notaio Giuseppina Capobianco di Laurino del 26 maggio 1968, registrato a Laurino il 15 giugno 1968 al n. 113 vol. 65 mod. 1, il Sig. OMISSIS..., donava in favore di Omissis... parte del fondo denominato Marchi, riportato in catasto al foglio 33, particelle 20 e 21; donava inoltre in favore di OMISSIS... i diritti in ragione di 1/3 del fondo denominato Marchi, particella 20/b, i diritti di 1/3in favore di OMISSIS..., e donava i restanti diritti di 1/3 sul fondo denominato Marchi, riportato alla particella 20/b, a OMISSIS... L immobile riportato al foglio 33 particella 21 era un fabbricato rurale diruto intercluso nella particella 20 e comune ai donatari della particella 20/b. Con lo stesso atto i germani OMISSIS... vendettero, cedettero e trasferirono in favore del germano OMISSIS..., che le acquistò, le donazioni sopra descritte. Di seguito viene riportata una tabella che rappresenta in maniera riassuntiva i dati che individuano e identificano i beni pignorati: Atto di pignoramento Visura Catastale Titolo di proprietà Atto di pignoramento del 14 settembre 1998 Comune di Laurino Foglio n.33 Particelle n. 20 e n. 21 Nota di trascrizione n del 08 agosto Dica dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente il pignoramento; Proprietario e titolo di proprietà: Come indicato in precedenza il proprietario degli immobili siti alla località Marchi del Comune di Laurino e riportati al C.T. al foglio 33, particelle 20 e 21 è il Sig. OMISSIS... ed ivi residente alla località Feudo, cioè il debitore Occupazione da parte di terzi e nucleo familiare dell occupante: 7

8 Il terreno è incolto e in evidente stato di abbandono, come si evince dal rilievo fotografico (Allegato n. 6) e il fabbricato rurale non è abitato e non è in condizioni tali da esserlo ed è di difficile identificazione per la vegetazione infestante; pertanto gli immobili allo stato dei fatti non risultano occupati da terzi Eventuale esistenza di contratti registrati in data precedente al pignoramento: Dalle verifiche effettuate non esistono contratti registrati in data precedente al pignoramento. 4.6 Indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato; Dall Estratto per riassunto desunto dal Registro degli Atti di Matrimonio richiesto dalla sottoscritta in data 03 aprile 2008, si evince che il giorno OMISSIS... hanno contratto tra loro matrimonio il Sig. OMISSIS... e la Sig. OMISSIS..., come risulta dall atto n.20 p.ii s.a (Allegato n. 7). Inoltre il debitore è in comunione dei beni con il coniuge. 4.7 Riferisca dell esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili; Dalle ricerche effettuate presso il Registro RR.II. e la Conservatoria si è potuto verificare che, fatta salva quella di cui sopra citata, non esistono iscrizioni e trascrizioni anteriori alla trascrizione del pignoramento da cui è sortita la procedura presente. Per altro, visto il lasso di tempo intercorso dalla data del pignoramento ad oggi, si è ritenuto doveroso verificare l esistenza di iscrizioni o trascrizioni successive al pignoramento medesimo. La verifica ha dato esito negativo, come consta dal certificato rilasciato dall Agenzia del territorio, Servizio pubblicità immobiliare, Ufficio provinciale del Territorio di Salerno, in data 03 gennaio 2008, allegato alla presente relazione. (Allegato n. 8); ad eccezione dell Iscrizione contro del 12 agosto 2005, Registro Particolare 9173, Registro generale 40272, Pubblico ufficio E.T.R. S.P.A, Ipoteca legale a norma dell art.77 DPR 29/09/1973 num.602. Pertanto si è riscontrato che non esistono ulteriori Atti Notarili registrati, oltre a quelli a cui già si è fatto cenno, e non esistono eventuali compromessi tra le parti registrati. Dall acquisizione presso l Ufficio del Territorio di Mappa Catastale, Visura Catastale, Visura Catastale storica, da ciò non emergono particolari formalità. Gli immobili non sono stati oggetto di provvedimenti ai sensi dell art. 18, capo 7 della Legge n. 47del 1985 e successive modifiche ed integrazioni, né di prescrizioni e provvedimenti sanzionatori di cui agli art. 40 e 41 della stessa Legge. Le particelle in oggetto ricadono all interno della perimetrazione del Parco Nazionale del Cilento e del Vallo di Diano, ai sensi del D.P.R. del 05 giugno 1995, pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 97 in data 04 agosto 1995, e precisamente in Zona 2, e sono pertanto soggette alle norme contenute in tale decreto. Gli immobili in esame sono soggetti anche a vincolo di natura paesaggistico-ambientale in base al Decreto Legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 "Codice dei beni culturali e del paesaggio, ai sensi dell'articolo 10 della legge 6 luglio 2002, n. 137". 8

9 4.8 Riferisca dell esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente; Per la risposta a tale quesito si faccia riferimento al paragrafo precedente. 4.9 Riferisca della verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art 30 del T.U. di cui al DPR n.380, nonché le notizie di cui all art. 46 di detto T.U. e di cui all art. 40 della L n.47 e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all art. 46, comma 1, del citato T.U., ovvero di cui all art. 40, comma 2, della citata L. 47/85, faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46, comma 5, del citato T.U. e di cui all art. 40, comma 6, della citata L. 47/85; Avendo reputato di dover verificare l attendibilità del certificato di destinazione urbanistica presente agli atti, rilasciato in data Prot. 495 su richiesta dell Avv. Giuseppe Stanzione, alla luce dell avvenuta adozione di un nuovo Piano Urbanistico Comunale, che avrebbe potuto apportare modifiche rispetto allo strumento vigente, la sottoscritta ha effettuato una richiesta di aggiornamento dello stesso all U.T.C. del Comune di Laurino, Prot. 1499/08. In data 04 aprile 2008 è stato rilasciato il certificato di destinazione urbanistica, n. 08/2008 del registro, i sensi dell art 30 del T.U. di cui al DPR n.380 (Allegato n. 5); in particolare si certifica in tale documento che le particelle in oggetto ricadono, in base alle norme del vigente programma di fabbricazione Zona E Agricola Residenziale: Vincoli specifici If. residenze If. Accessori e pertinenze agricole Hmax N piani Distacco min dagli edifici 0,03 mc/mq 0,20 mc/mq 7,50 ml 2 L/H=2 Assoluto=15,00 ml Distacco min dai confini L/H=1 Assoluto=7,50 ml In base alle norme dell adottato Piano Urbanistico Comunale le particelle ricadono in Zona E2 -Agricola semplice. In tali zone il piano si attua a mezzo permessi di costruire. Vincoli specifici If. Aree boschive, pascolive e incolte If. Aree seminative e a frutteto If. Aree seminative, irrigue ed orti H max Volume max residenziale Distanzadagli edifici: in rapporto Distanza minima dai confini all altezza e 0,003 mc/ mq 0,03 mc/mq 0,05 mc/mq 7,00 ml assoluto 500 mc 10,00 ml 5,00 ml 9

10 Per la realizzazione di stalle, silos, magazzini e locali colturali e aziendali, di impianti per la raccolta e la lavorazione dei prodotti lattiero-caseari e per la lavorazione delle sanse provenienti dalla lavorazione delle olive, è stabilito invece il seguente indice di fabbricabilità territoriale: It. = 0,07 mc/mq Per gli allevamenti zootecnici che sono consentiti solo nelle zone boschive, pascolive e incolte, non possono essere superati i seguenti limiti: - Indice di copertura Ic = 0,05 mq/mc - Distanza minima dai confini D = 20,00 ml Le particelle in oggetto ricadono all interno della perimetrazione del Parco Nazionale del Cilento e del Vallo di Diano, ai sensi del D.P.R. del 05 giugno 1995, pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 97 in data 04 agosto 1995, e precisamente in Zona 2, e sono pertanto soggette alle norme contenute in tale decreto. Gli immobili in esame sono soggetti anche a vincolo di natura paesaggistico-ambientale in base alle leggi n. 31 del 1985 e 1497 del 1939 (Decreto Legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 "Codice dei beni culturali e del paesaggio, ai sensi dell'articolo 10 della legge 6 luglio 2002, n. 137"). L area non ricade nella mappa delle aree percorse dal Fuoco così come definite ai sensi della Legge 353 del 21 novembre 2000 (ex Legge 428/1993); - è situata in un comune dichiarato totalmente montano - Ricade all interno della zona Bianca della Mappa del Rischio Idrogeologico redatta dall Autorità di Bacino ai sensi della Legge n.267 del 03 agosto Determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati; Immobile sito nel comune di Laurino alla località Marchi - Foglio 33 particella 20: Il procedimento utilizzato per la stima è quello sintetico-comparativo, che consiste nella costruzione ideale di una scala di prezzi o pseudo - prezzi di immobili simili ed ubicati nella stessa zona o limitrofa e nell inserimento del bene oggetto di stima nel relativo gradino di merito, tenendo conto dei principali fattori influenti sul valore di mercato. Nonostante il fondo, riportato in C.T. al foglio 33, particella 20, non sia coltivato, risulta in buone condizioni come si evince dal rilievo fotografico allegato (Allegato n.6). Pertanto si è rilevato, a seguito di approfondite indagini di mercato e con l utilizzo della tabella dei valori agricoli medi pubblicati dall Agenzia del territorio in allegato, il prezzo medio del 10

11 valore di mercato che viene praticato nel comprensorio dei Comuni di Laurino e di Rofrano, e nei comuni limitrofi, varia fra ed a metro quadrato. Nello specifico, per ciò che concerne il terreno oggetto della perizia si può assumere un valore di a metro quadrato. Di conseguenza i metri quadrati totali risultano essere mq, pertanto il valore complessivo dell immobile stimato risulta essere pari a: mq x 1.55,00 /mq = ,00 Tale particella può essere considerata come un unico lotto, che di seguito si va ad indicare come Lotto n. 1. Immobile sito nel comune di Laurino alla località Marchi - Foglio 33 particella 21: Il fabbricato rurale di mq 336, che insiste sulla particella 21, foglio 33, benché diroccato, influisce ugualmente sul valore dell immobile in oggetto. Infatti la presenza stessa del rudere e soprattutto il fatto che tale struttura sia riportata in Catasto, come si evince da Visura Attuale allegata (Allegato n. 3), offre la possibilità di un eventuale ristrutturazione dello stesso senza l obbligo di oneri concessori e di urbanizzazione, necessari per le nuove costruzioni e soprattutto, considerata la destinazione d uso delle particelle e dei relativi indici urbanistici (Allegato n. 5), la ristrutturazione dello stesso comporterebbe una volumetria maggiore rispetto alla progettazione ex novo. Pertanto tale immobile può essere alla stregua di un area fabbricabile, essendo possibile, come detto, la ristrutturazione del fabbricato rurale. Poiché non è stato possibile prendere in esame immobili con caratteristiche simili a quello in esame, perché non ne sono stati messi in vendita negli ultimi tempi, si sono analizzati gli esempi prossimi, e cioè quelli ricadenti nell immediato centro abitato di Laurino, ma decurtati della percentuale relativa alla scarsa accessibilità del sito. Da un accurata analisi del valore di mercato delle aree fabbricabili site nel comune di Laurino si è appurato che, in prossimità del centro cittadino, varia da 120 al metro quadro a 160 al metro quadro. Di conseguenza i metri quadrati totali risultano essere 336 mq, pertanto il valore complessivo dell immobile stimato risulta essere pari a: 336 mq x 80,00 /mq = ,00 11

12 Il lotto n.1, particella 20, ha un valore pari a ,00; mentre la particella 21, indicata di seguito come Lotto n.2, ha un valore pari a , Corredi la relazione da presentare anche in formato e su supporto informatici (e segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft, nonché pdf per Adobe Acrobat) o equivalente di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi: comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali (limitati: per i terreni, alla partita, al foglio, alla particella, all estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati, alla partita, al foglio, alla particella ed all eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno); Riepilogo e Descrizione Sintetica Finale Di seguito è stato elaborato il riepilogo finale del Bene Esecutato che è riportato in allegato alla presente anche in formato Word per Windows Microsoft, separatamente alla stessa: Riepilogo lotto n.1: 1. Immobile sito nel Comune di Laurino, alla Località Marchi; 2. Riportati nel Catasto Terreni del Comune di suddetto al foglio 33: particella n. 20 seminativo di classe 3, superficie metri quadrati Descrizione del Bene: Il fondo si trova in un luogo ameno, a vocazione agricola. Nei pressi esistono scarse abitazioni, tutte comunque a carattere agricolo. I terreni confinanti con quello in oggetto sono coltivati a vigneto o adibiti al pascolo. Il fondo oggetto di stima è invece in totale stato di abbandono. 4. Immobile libero da occupazione da parte di terzi. 5. Situazione Urbanistica: la particella in oggetto ricade, in base alle norme del vigente programma di fabbricazione del Comune di Laurino in Zona E Agricola Residenziale; in base alle norme dell adottato Piano Urbanistico Comunale le particelle ricadono in Zona E2 -Agricola semplice. 6. Valore del Lotto: ,00 12

13 Riepilogo lotto n.1: 1. Immobili siti nel Comune di Laurino, alla Località Marchi; 2. Riportati nel Catasto Terreni del Comune di suddetto al foglio 33: particella n.21 fabbricato rurale di, superficie metri quadrati Descrizione del Bene: Da visura catastale la particella 21 ha superficie pari a mq 336; in realtà il fabbricato rurale riportato in CT è diroccato; infatti si scorgono appena i resti di tale struttura tra la vegetazione infestante. 4. Immobile libero da occupazione da parte di terzi. 5. Situazione Urbanistica: la particella in oggetto ricade, in base alle norme del vigente programma di fabbricazione del Comune di Laurino in Zona E Agricola Residenziale; in base alle norme dell adottato Piano Urbanistico Comunale le particelle ricadono in Zona E2 - Agricola semplice. Però la presenza del rudere e soprattutto il fatto che tale struttura sia riportata in Catasto, offre la possibilità di un eventuale ristrutturazione dello stesso senza l obbligo di oneri concessori e di urbanizzazione, necessari per le nuove costruzioni e soprattutto, considerata la destinazione d uso delle particelle e dei relativi indici urbanistici, la ristrutturazione dello stesso comporta una volumetria maggiore rispetto alla progettazione ex novo. 6. Valore del Lotto: , Estragga reperto fotografico anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente dello stato dei luoghi, comprensivo, in caso di costruzione, anche degli interni; In Allegato n. 6 alla presente è riportato il rilievo fotografico relativo all immobile oggetto di stima. È allegato inoltre un CD, in cui è riportato un reperto fotografico in formato JPEG di tali immagini. 13

14 *** La sottoscritta ringrazia per la fiducia a lei accordata e rassegna la presente relazione di stima rendendosi disponibile per eventuali chiarimenti ove necessari. Allega nel contempo, i verbali delle operazioni peritali, oltre all usuale documentazione di corredo ed a quella a lei prodotta dalle parti unitamente alle memorie dei loro consulenti, nonché notula delle competenze e delle spese. La presente relazione viene depositata in cancelleria unitamente ai fascicoli di causa. Con osservanza Vallo della Lucania, 07/04/2008 L esperto Arch. Antonietta Coraggio 14

15 Elenco Allegati: - Allegato n. 1: Relazione di Stima - Allegato n. 2: Visura Storica per immobile del Allegato n. 3: Visura Catastale Attuale - Allegato n. 4: Estratto di Mappa Catastale del Allegato n. 5: Certificato di Destinazione Urbanistica n. 08/2008 Prot. 1499/08 del Allegato n.6: Rilievo Fotografico - Allegato n. 7: Estratto per riassunto desunto dal registro degli atti di matrimonio del Comune di Rofrano - Allegato n. 8: Ispezione ipotecaria del Allegato n. 9:Verbali delle operazioni peritali - Allegato n.10: Tabella Valori agricoli medi - Allegato n. 11: Notula delle spese e delle competenze 15

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