TRIBUNALE DI TERMINI IMERESE Ufficio Esecuzioni

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1 TRIBUNALE DI TERMINI IMERESE Ufficio Esecuzioni RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO nella procedura esecutiva promossa dal BANCO DI SICILIA CONTRO +1 (Es. N. 45/92) Il sottoscritto arch. Puvino Maria Orazia, residente in Valledolmo (PA) alla via Vittorio Veneto n 26 iscritto all Albo degli Architetti della provincia di Palermo con numero 5384 ed inserito nell elenco dei Consulenti Tecnici d Ufficio del Tribunale di Termini Imerese, riceveva dal G.E. dott.ssa Claudia Camilleri nomina a C.T.U. per la procedura n 42/92 iniziata ad istanza della società BANCO DI SICILIA IN DANNO +1 con decreto del 19/03/ CONFERIMENTO DI INCARICO DI STIMA In seguito all udienza del 11/05/2009 il C.T.U., prestando giuramento di rito in data 11/06/2009, otteneva il mandato di rispondere ai quesiti di seguito formulati : 1. Verifichi, prima di ogni attività, la completezza della documentazione di cui all art. 567 comma secondo,c.p.c.omissis ; 2. Descriva, previo necessario accesso, l'immobile pignorato indicando dettagliatamente (comune, località, via, numero civico, scala, piano, interno, caratteristiche interne ed esterne, superficie in mq., confini e dati catastali attuali, eventuali pertinenze ed accessori, eventuali millesimi di parti comuni; 3. Accerti la conformità tra descrizione attuale del bene e quella contenuta nel pignoramento.omissis ; 4. Dica dello stato di possesso del bene, con l'indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento; 5. Riferisca dell'esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell'acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili; 6. Riferisca dell'esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all'acquirente; Riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l'esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del T.U. di cui al D.P.R n. 380, nonché le notizie di cui all art. 46 di detto T.U. e di cui all art. 40 della L n. 47, e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all art. 46, comma 1, del citato T.U., ovvero di cui all art. 40, co. 2, della citata L. 47/85, faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46, co. 5, del citato T.U. e di cui all art. 40, co. 6, della citata L. 47/85; 7. Determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche)..omissis 8. Corredi la relazione da presentare anche in formato e su supporto informatici (e segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft, nonché pdf per Adobe Acrobat) di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi: comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali (limitati: per i terreni, alla partita, al foglio, alla particella, all estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati, alla partita, al foglio, alla particella ed all eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno); pag. 1 di 7

2 Estragga reperto fotografico anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente dello stato dei luoghi, comprensivo, in caso di costruzione, anche degli interni. 1.1 SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI Le operazioni di rito, come comunicato a mezzo raccomandata, hanno avuto inizio il 12 ottobre 2009 presso l abitazione di Caccamo via Meli n.4. Dopo aver costatato la presenza della debitrice signora, del figlio, della moglie dello stesso ed aver esposto le motivazioni del mio sopralluogo, IL C.T.U. ha iniziato a visionare i luoghi. Le operazioni si sono svolte con una verifica dimensionale dell immobile e rilievi fotografici. Le operazioni peritali sono terminate alle ore 18,30, dopo aver stilato e letto il verbale RELAZIONE TECNICA CON RISPOSTE AI QUESITI 1. Verfichi la completezza della documentazione di cui all art. 567 comma secondo.omissis... L immobile oggetto della procedura è il seguente: Casa in Caccamo via Giovanni Meli n.5 composta da un ampio vano al piano ammezzato; da due vani al primo piano e da salone, cucina Wc ed ampio terrazzo a secondo piano IDENTIFICATO M.U. Part.lle 1914/2-1915/4 P.T. 1-2 Cat A/4 Classe 3 Vani 5 La documentazione risulta completa ed idonea. 2. Descriva, previo necessario accesso, l immobile pignorato.omissis UNITÀ IMMOBILIARE: a) localizzazione: comune: CACCAMO via: VIA MELI n.civ. 4 n.piani: AMMEZZATO, PRIMO E SECONDO PIANO b) informazioni catastali aggiornati dati catastali: M.U. Part.lle 1914/2-1915/4 P.T. 1 2 Cat A/4 Classe 3 Vani 5 c) confini nord: via MELI sud: proprietà aliena est: proprietà aliena ovest: proprietà aliena d) superficie calpestabile: piano ammazzato: piano primo: piano secondo: (21,00x0,75)mq 51,00 mq + (3,20x0,50) mq balcone 77,00 mq + (16,00x0,50) mq terrazza interna TOTALE SUPERFICIE MQ 153,35 CIRCA e) caratteristiche esterne ed interne pag. 2 di 7

3 All abitazione si accede da via Meli da un portone in legno che introduce su una scala che porta al primo piano. L unità abitativa è distribuita su tre diversi livelli che planimetricamente identificano la seguente distribuzione: piano ammezzato: magazzino; piano primo:due camere da letto, servizio igienico, ripostiglio piano secondo:una camera da letto, soggiorno-pranzo, angolo cottura e servizio igienico Le caratteristiche di finitura e quelle impiantistiche dell abitazione sono descritte secondo le voci di seguito elencate: Pavimenti: gli ambienti al primo e secondo piano sono rifiniti con mattoni in ceramica-monocottura e zoccoletto nello stesso materiale, il balconi e la terrazza interna in ceramica-monocottura e i servizi igienici hanno pavimenti e i rivestimenti laterali in ceramica. Rivestimenti interni: le pareti ed i soffitti di tutti gli ambienti sono intonacati e tinteggiati, ad eccezione dell angolo cottura ove le pareti sono rivestite da piastrelle e nel bagno ove trovasi pareti piastrellate per l intera altezza. Infissi interni: sono realizzati in legno tamburato. Infissi esterni: al vano al piano seminterrato sono realizzati in ferro, al primo piano in legno e secondo piano in alluminio anodizzato. Impianto elettrico: è sottotraccia e rispondente alla vigente normativa con frutti di qualità commerciale. Impianto idrico: è del tipo sottotraccia. Impianto di riscaldamento: l abitazione risulta dotata di piastre di riscaldamento con alimentazione a gas-metano. 3. Accerti la conformità tra descrizione attuale del bene e quella contenuta nel pignoramento.omissis I dati riportati nell atto di pignoramento concordano con quanto rilevato nel corso del sopralluogo fa eccezione l identificazione del numero civico che anzichè 5 risulta essere 4 4. Dica dello stato di possesso del bene, con l'indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante.omissis All atto dei sopralluogo del 12 ottobre 2009 l abitazione risultata occupata dalla signora e dal figlio, dalla moglie, da una minore, figlia di 5. Riferisca dell'esistenza di formalità, vincoli o oneri, (anche domande giudiziali), gravanti sul bene, che resteranno a carico dell'acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili..omissis.. L area su cui ricade il fabbricato è la zona omogenea di piano A2 Centro storico e contesto edificato al L edificio è identificato con la denominazione &0 Palazzo signorile e qualsiasi intervento di natura edilizia è vincolato al parere della Sovrintendenza BB.AA.CC. 6. Riferisca dell'esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all'acquirente.omissis Dalla certificazione notarile agli atti risulta che esistono le seguenti formalità, in ordine cronologico, su bene oggetto del pignoramento: I. Ipoteca in Rinnovazione derivante da ipoteca volontaria per concessione a garanzia di mutuo del 03/07/2007 n /51201 II. Successione DEN. 41 vol.424 devoluta per legge n /27816 del 07/10/2000 F contro +figli; III. Pignoramento Immobiliare del 18/03/1992 Banco di Sicilia contro n.14712/10159 del 24/03/1992 per la somma di ; IV. Decreto Ing.vo del 27/02/1992 contro n.10979/1292 del 03/03/1992 per un debito di ; V. Decreto Ing.vo del 27/02/1992 contro n.10980/1293 del 03/03/1992 per un debito di ; pag. 3 di 7

4 VI. VII. Mutuo Fondiario del 07/07/1987 Sez. Cred. Fond. del Banco di Sicilia contro n.28662/4040 del 23/07/1987 per un debito di ; Mutuo Fondiario del 09/04/1980 Sez. Cred. Fond. del Banco di Sicilia contro n.14670/1108 del 17/04/1980 per un debito di ; 7. Riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l'esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del T.U. di cui al D.P.R n. 380, nonché le notizie di cui all art. 46 di detto T.U. e di cui all art. 40 della L n. 47, e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all art. 46, comma 1, del citato T.U., ovvero di cui all art. 40, co. 2, della citata L. 47/85, faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46, co. 5, del citato T.U. e di cui all art. 40, co. 6, della citata L. 47/85 Dalle informazioni e dagli atti assunti presso l Ufficio Tecnico Comunale si evince che i terreni su cui sorge il fabbricato hanno la seguente destinazione urbanistica: zona A2 Centro storico e contesto edificato al 1939 Per quanto riguarda la verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene lo stesso risulta in base la delimitazione dello strumento urbanistico PRG vigente, approvato con Decreto Assessorato Territorio ed Ambiente n,977/dru del14/11/2005, edificato prima del 1939 quindi realizzato in assenza dei strumenti urbanistici edilizi vigenti all epoca. Inoltre non è dotato della dichiarazione di agibilità. Si riferisce infine che nella terrazza interna, alla quota del secondo piano, è stata realizzata, in epoca recente, una struttura in legno lamellare che racchiude una zona cucina/pranzo esterna in muratura. Tale struttura realizzata senza autorizzazione non rientra nell ipotesi dell ultimo comma dell'articolo 40 della legge 47/85 che prevede che "nella ipotesi in cui l'immobile rientri nelle previsioni di sanabilità di cui al capo quarto della presente legge, e sia oggetto di trasferimento derivante da procedure esecutive, la domanda di sanatoria può essere presentata entro centoventi giorni dall'atto di trasferimento dell'immobile purché le ragioni di credito per cui si interviene o procede siano di data anteriore all'entrata in vigore alla presente legge. Inoltre rispetto all impianto originario denunciato al catasto sono state apportate diverse modifiche interne, non comunicate agli uffici competenti, che hanno determinato una nuova distribuzione planimetrica. Occorre per la regolarità edilizia ripristinare lo stato dei luoghi originario. Si evidenzia infine che non è stato possibile accertare la proprietà di un ballatoio che ricade all interno dell edificio comunale in corrispondenza della scala interna dove la proprietà accede dal secondo piano utilizzandolo come balcone ad uso esclusivo. 7. Determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) omissis.. Per eseguire la valutazione dell immobile, il più possibile rispondente ai prezzi correnti di mercato, ho contatto una agenzia della zona al fine di stabilire una media dei prezzi di vendita delle tipologie interessate. Ho preso in analisi anche la quotazione di riferimento dell Agenzia del Territorio OMI relativa all anno in corso e ho calcolato un valore medio di riferimento. MQ /MQ agenzia A ,00 100,0 750,00 OMI ,00 100,0 700,00 MEDIA 725,00 Da cui: /MQ MQ unità immobiliare 725,00 153, ,75 pag. 4 di 7

5 Al fine di arrivare ad una valutazione ho tenuto conto delle condizioni di manutenzione che, nel caso specifico, sono da considerarsi buone e delle condizioni estrinseche che risultano la somma di tutte quelle condizioni esterne che possono rendere più o meno appetibile il bene come ad esempio il collegamento viario (servizi pubblici), la vicinanza a mercati, uffici, pubblici locali, banche, locali di attrazione e di cultura, la presenza di parcheggi privali, l accessibilità etc. Occorre comunque stimare il ripristino dei luoghi rispetto per garantire la regolarità edilizia con un costo forfettario cosi descritto: demolizione struttura lamellare e cucina esterna e ripristino dei luoghi: 3. 00,00 demolizione nuove realizzazioni e ripristino dei luoghi: 6.000,00 Per un totale di: ,75 Per quanto sopra è lecito considerare congruo un valore pari a: /MQ MQ 725,00 153, ,00 8. Corredi la relazione da presentare anche in formato e su supporto informatici (e segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft, nonché pdf per Adobe Acrobat) di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi: comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali (limitati: per i terreni, alla partita, al foglio, alla particella, all estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati, alla partita, al foglio, alla particella ed all eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno)..omissis Si riporta di seguito il riepilogo finale come da prospetto. In allegato lo stesso prospetto è riportato su supporto informatico in formato pdf per Adobe Acrobat RIEPILOGO FINALE Il lotto da porre in vendita sarà pertanto così identificato: Casa in Caccamo via Giovanni Meli n. 4 composta da un ampio vano al piano ammezzato; da due vani al primo piano e da salone, cucina Wc ed ampio terrazzo a secondo piano, così identificata: INTESTATI I. PROPRIETA PER 1/9 II. PROPRIETA PER 1/9 III. E PROPRIETA PER 1/9 IV. PROPRIETA PER 6/9 N Foglio Partic. Sub Cat. Classe Consis. 1 MU A/4 3 5 VANI VALORE DI STIMA DELL IMMOBILE ,00 pag. 5 di 7

6 9. Estragga reperto fotografico anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente dello stato dei luoghi, comprensivo, in caso di costruzione, anche degli interni. 1.4 ALLEGATI Si allegano alla presente: a) Verbale di accesso e sopralluogo; b) Planimetrie catastali e visura aggiornata; c) Planimetria rilevata dal C.T.U.; d) Certificato di Destinazione urbanistica rilasciato dal comune di Caccamo; e) Certificato di residenza e composizione del nucleo familiare; f) Visura ipotecaria al 14/10/2009; g) Quotazioni immobiliari Agenzia del Territorio h) Rilievo fotografico relative all immobile in formato digitale Tanto da mandato conferitomi. Termini Imerese 19/10/2009 Il C.T.U. Architetto Pulvino Maria Orazia pag. 6 di 7