CONSULENZA TECNICA D UFFICIO

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1 TRIBUNALE DI LAMEZIA TERME ESECUZIONE IMMOBILIARE G.E. Dott. Alessandro Brancaccio CONSULENZA TECNICA D UFFICIO TRA Credito Emiliano S.p.A. CONTRO.Omissis C.T.U. ARCH. MARIA PROCOPIO

2 RELAZIONE TECNICA 1. PREMESSA La sottoscritta Maria Procopio, architetto, iscritta all Ordine Professionale degli Architetti Pianificatori, Paesaggisti e Conservatori della Provincia di Catanzaro, al n 1442, nonché all Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Lamezia Terme, essendo stata nominata C.T.U. nell Esecuzione Immobiliare - causa n. 44/2002 R.G.-, dal G.E. dott. A. Brancaccio, e prestato giuramento di rito nell udienza del 26 Febbraio 2007, tra Credito Emiliano S.p.A. contro.omissis, redige la seguente relazione tecnica in risposta ai quesiti richiesti, di seguito esposti: QUESITO N 1: QUESITO N 2: QUESITO N 3: se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione ex art. 567 cod. proc. civ. è necessaria e però manca in atti o è inidonea, riferisca l esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senz altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni; se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12; se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione è necessaria e però manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda l esperto a redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la documentazione è mancante e/o inidonea( descrizione da accludere, a guisa di introduzione, alla relazione in risposta agli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri beni, secondo i quesiti postigli da 4 a 12 Per i beni per i quali la documentazione è completa ed idonea: QUESITO N 4: identifichi con precisi dati catastali e confini e descriva dettagliatamente l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento; 2

3 QUESITO N 5: QUESITO N 6: QUESITO N 7: QUESITO N 8: QUESITO N 9: QUESITO N 10: QUESITO N 11: QUESITO N 12: precisi la provenienza del bene al debitore esecutato e se questi risulti essere l unico proprietario, producendo anche l atto in virtù del quale ha acquisito la proprietà; valuti la possibilità di una divisiuone dei beni in caso di comproprietà; dica dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento e di diritti reali (quali usufrutto, uso, abitazione, servitù etc.) che delimitino la piena fruibilità del cespite, indicando anche per questi ultimi l eventuale anteriorità alla trascrizione del pignoramento; indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato, a tal uopo producendo l estratto dell atto di matrimonio e indicando la sussistenza di eventuali convenzioni patrimoniali riportate a margine dello stesso; riferisca dell esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili; riferisca dell esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale,gravanti sul bene che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente (come iscrizioni ipotecarie, trascrizioni di pignoramenti, trascrizioni di sequestri conservativi, etc.) indicando in particolare i creditori iscritti; acquisisca e depositi aggiornate visure catastali ed ipotecarie per soggetto e per immobile, segnalando eventuali discrasie sussistenti tra le risultanze delle stesse all esito di un accurato controllo incrociato; riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del T.U. di 3

4 cui al D.P.R n 380, nonché le notizie di cui all art. 46 di detto T.U. e di cui all art. 40 della L n. 47, e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all art. 46, comma 1, del citato T.U., ovvero di cui all art. 40, co. 2, della citata L. 47/85, faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con l avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46, co. 5, del citato T. U. e di cui all art. 40, co. 6 della citata L. 47/85; quantifichi, poi, le eventuali spese di sanatoria e di condono; QUESITO N 13: QUESITO N 14: QUESITO N 15: determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati; corredi la relazione da presentare anche in formato e su supporto informatici (e segnatamente in formato testo o word per Windows Microsoft, nonché pdf per Adobe Acrobat) o equivalente di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi: la sommaria descrizione, il comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali ( limitati: per i terreni,, al foglio, alla particella, all estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati, al foglio, alla particella, ed all eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno);l attuale proprietario e, comunque, il titolo di provenienza del bene, l eventuale stato di comproprietà, le iscrizioni e le trascrizioni, lo stato di occupazione, le regolarità ediliziourbanistiche, l abitabilità e l agibilità, il valore del bene da porre a base d asta; estragga reperto fotografico anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnato 4

5 contestualmente dello stato dei luoghi, comprensivo, in caso di costruzione, anche degli interni; 5

6 2. L AVVIO DELLE OPERAZIONI PERITALI Ad evasione dell incarico ricevuto ed in seguito ad una prima disamina della documentazione contenuta nel fascicolo, in data 13 Marzo 2007, ho proceduto alla convocazione delle parti con lettera raccomandata A/R, fissando l avvio delle operazioni peritali per il 31 Marzo 2007, alle ore 10,00 presso l immobile oggetto dell esecuzione, sito nel Comune di Lamezia Terme in località Marinella nel complesso edilizio denominato Residence La Rotonda, ala destra, appartamento int. n 6, ubicato al piano terra. Alla data stabilita ho effettuato i rilievi sull immobile come risulta dal relativo verbale di sopralluogo (All. n 2). Al sopralluogo si sono presentati i signori...omissis. Sono seguite altre verifiche presso enti e uffici pubblici - secondo il Cronoprogramma delle attività (All. n 1) al fine di acquisire altra documentazione utile alla redazione della presente consulenza tecnica. 6

7 3. IL BENE OGGETTO DI PERIZIA: IL CONTESTO DI RIFERIMENTO L immobile oggetto della presente perizia è situato nel Comune di Lamezia Terme, in località Marinella, nel complesso edilizio La Rotonda tra la Strada Statale Tirrenica Inferiore n 18 e il Litorale Tirrenico. L intera area in cui il complesso edilizio si trova ha una utilizzazione turistico-balneare; la tipologia edilizia esistente, oltre a quella di tipo residence, è costituita da ville unifamiliari, villini bifamiliari e plurifamiliari. La maggior parte degli alloggi è abitata, per lo più, nei mesi estivi altri sono quelli abitati per tutto l anno. Il centro turistico balneare della Marinella rappresenta la località maggiormente sviluppata per il litorale del Comune di Lamezia Terme. L intera area offre servizi e strutture destinate al tempo libero e allo sport. E dotata di spazi verdi e di strutture come ristoranti, pizzerie, locali di ritrovo per i giovani, alberghi e attività commerciali. Vantaggiosa è anche la sua collocazione rispetto alla principale stazione ferroviaria di Lamezia Terme e rispetto all aeroporto. E servita anche da mezzi pubblici (autobus) incrementati durante l estate. L aspetto che invece penalizza l intero litorale è rappresentato dal problema ecologico dovuto all inquinamento marino. Stralcio Aerofotogrammetria 7

8 Stralcio planimetria del Complesso La Rotonda 8

9 4. RISPOSTE AI QUESITI Si procede rispondendo a partire dal quesito n 4. QUESITO N 4: identifichi con precisi dati catastali e confini e descriva dettagliatamente l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento; RISPOSTA AL QUESITO N 4: I beni oggetto di perizia, sono costituiti da: 1) APPARTAMENTO situato nel Comune di Lamezia Terme in località Marinella, inserito nel complesso edilizio denominato Residence La Rotonda collocato nell ala destra, al piano terra, interno n 6. Identificato al N.C.E.U. al foglio di mappa n 9 part. 404 sub.1 Categoria A/3, classe 3, consistenza 3 vani, rendita 162,68, con annesso patio e giardino. Confina a nord con l appartamento int. N 5 a sud con l appartamento int. 7 a est con il giardino part. 659, e a ovest con la strada interna d ingresso condominiale. 2) RELIQUATO DI SUOLO, di circa 50 mq di prolungamento del giardino annesso all appartamento sopra descritto, identificato al Catasto terreni al foglio di mappa n 9, part Confina a nord con giardino part. n 660 a sud con giardino part. 658 a est con lo spazio comune part. 577 e a ovest con il suindicato appartamento, part ) SUOLO PARI A 1/36 PRO INDIVISO DELL INTERO DELLA ZONA DI SUOLO DESTINATA AD AREA COMUNE, per servizi sportivi e ricreativi, avente nell intero la superficie di circa mq identificata al foglio di mappa n 9, part. 577, confinante con il reliquato di suolo sopra indicato, con la strada di accesso Marinella e altre proprietà del Residenza la Rotonda. Il Complesso edilizio la Rotonda è stato realizzato dalla Ditta Costruzioni Edili Turistiche Industriali C.E.T.I. s.r.l., con lavori avviati nel 20/3/78 e ultimati il 31/8/79. L intera struttura è costituita da due piani fuori terra. Sulla base dei dati acquisiti presso il N.C.E.U., si evince la loro corrispondenza con quelli riportati nell atto di pignoramento notificato il 23 /05/2002 9

10 PLANIMETRIA DELL IMMOBILE 10

11 DESCRIZIONE DELLE CARATTERISTICHE DELL IMMOBILE L appartamento è collocato all interno del complesso edilizio La Rotonda, denominato così per la forma circolare che lo caratterizza. Gli alloggi che lo costituiscono sono disposti a raggiera; all esterno di questo anello circolare sono collocati tutti gli ingressi raggiungibili attraverso un percorso condominiale carrabile; mentre, all interno dell anello, sono collocati i giardini e un ampio spazio verde comune. L appartamento è collocato al piano terra ed è costituito da cucina-soggiorno, una camera da letto, bagno e un piccolo ripostiglio con accesso sul lato giardino. E dotato, inoltre, di uno spazio esterno coperto lato ingresso - e di un patio con annesso giardino. Di seguito sono descritte le finiture esterne ed interne presenti: Gli infissi sono pvc dotati di veneziane esterne a due ante, e si presentano in discrete condizioni; L intonaco esterno è del tipo bucciato, tinteggiato di colore bianco; La pavimentazione della cucina è costituita da lastre di marmo di cm 25 x cm 50 in discrete condizioni; La pavimentazione della camera da letto è in piastrelle di ceramica dimensioni cm 20 x 20, in discrete condizioni; Il rivestimento della cucina è in piastrelle di ceramica formato rettangolare cm 20 x 25, in buone condizioni; Il bagno si presenta in condizioni mediocri, è dotato di sanitari di tipo economico; il rivestimento è in piastrelle di ceramica cm 20 x 20; Gli infissi interni (porte) sono di tipo economico rivestiti in fogli di nobilitato; E dotato di portoncino di ingresso e di cancelletto in ferro per assicurare una maggiore sicurezza; Le pareti interne sono intonacate con intonaco di tipo civile e tinteggiate; L appartamento è dotato di impianto elettrico ed idraulico; E privo di impianto di riscaldamento, citofonico e telefonico. In allegato è riportata la documentazione fotografica. Dall esame complessivo dell immobile, effettuato durante il sopralluogo del 31 Marzo 2007, l immobile si presenta in uno stato di conservazione discreto, pur presentando tracce di umidità sul soffitto e in prossimità dei battiscopa. 11

12 RIEPILOGO DATI CATASTALI (estratti da visura catastale del 27/03/2007) Dati relativi alla particella 404 (appartamento con annesso patio e parte del giardino) Catasto Comune Partita Foglio Part. Sub Vani Categoria Classe Rendita (in ) Fabbricati Lamezia Terme A/ ,68 Ubicazione Intestazione Variazione Comune di Lamezia Terme Località Marinella omissis DESCRIZIONE AMBIENTI / INTERNI SUPERFICIE UTILE (MQ) 1 Cucina soggiorno mq = Letto mq = Bagno mq = Ripostiglio mq = 1.10 TOTALE SUP. UTILE mq = Dati relativi alla particella 659 (giardino) Catasto Comune Partita Foglio Part. Sub Vani Terreni Lamezia Terme Ubicazione Intestazione Qualità classe F.U. DA ACCERTARE Superficie mq 50 Comune di Lamezia Terme Località Marinella omissis Dati relativi alla particella 577 (spazio comune) Catasto Comune Partita Foglio Part. Sub Vani Terreni Lamezia Terme Ubicazione Comune di Lamezia Terme Località Marinella Intestazione Omissis Qualità classe ENTE URBANO Superficie mq 3000 Note: una quota pari a 1/36 pro indiviso dell intero, avente nell intero la superficie di circa 3000 mq 12

13 CONSISTENZA: SUPERFICIE COMMERCIALE DELL APPARTAMENTO, COMPRESO IL GIARDINO E LO SPAZIO COMUNE E DI MQ (Per il calcolo della sup. commerciale, è stata calcolata la sup. abitabile compresi i muri divisori al 100%, i muri perimetrali in comune al 50%, lo spazio porticato sull ingresso al 30%, il patio al 30%, il giardino al 10% e lo spazio comune al 5%). QUESITO N 5: precisi la provenienza del bene al debitore esecutato e se questi risulti essere l unico proprietario, producendo anche l atto in virtù del quale ha acquisito la proprietà; RISPOSTA AL QUESITO N 5: Dalla documentazione reperita risulta che il bene relativo all appartamento (part. 404 ) è di piena proprietà dei sig.ri omissis------, in quanto pervenuto loro dalla ditta Costruzioni Edili Turistiche Industriali - C.E.T.I. S.R.L. con sede in Lamezia Terme, a seguito di compravendita con atto del Notaio Francesco Notaro del 22 gennaio 1981, Rep , trascritto a Catanzaro il 3 Febbraio ( All. n. 7). Relativamente al prolungamento del giardino e allo spazio comune (part. n. 659 e 577), anch essi di proprietà dei coniugi.omissis.., gli stessi sono pervenuti dai coniugi Tropea Saverio Francesco, nato a Sambiase il 13/09/1943, e Vincenti Palma Rita, nata ad Assisi il 10/09/1945, a seguito di compravendita per atto del Notaio Iadvida Palange da Lamezia Terme del 11/09/1986, Reg. Part , Reg. Gen , nota di trascrizione (All. n. 8). QUESITO N 6: valuti la possibilità di una divisione dei beni in caso di comproprietà; RISPOSTA AL QUESITO N 6: In relazione alla possibilità di una divisione dei beni per l appartamento e il giardino, tale evenienza non sussiste poiché manca il presupposto della comproprietà. Per quanto riguarda invece la parte di suolo pari a 1/36 pro indiviso dell intero della zona destinata ad area comune, tale possibilità deve essere esclusa in considerazione della sua destinazione d uso comune per servizi sportivi e ricreativi nell ambito dell intero complesso. 13

14 QUESITO N 7: dica dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento e di diritti reali (quali usufrutto, uso, abitazione, servitù etc.) che delimitino la piena fruibilità del cespite, indicando anche per questi ultimi l eventuale anteriorità alla trascrizione del pignoramento; RISPOSTA AL QUESITO N 7: Il bene risulta essere in possesso dei coniugi.omissis. in quanto proprietari e con abitazione nell immobile in oggetto come risulta dal certificato di Stato di Famiglia allegato. (All. n. 14). Il nucleo familiare abitante nell unità immobiliare è costituito da n. 4 persone. Dalle indagini effettuate presso l Ufficio delle Entrate di Lamezia Terme, risultano a nome dei coniugi Cugnetto due contratti di locazione di seguito indicati - che NON riguardano l immobile di che trattasi: 1. N. 817 serie 3 reg. 20/12/ N. 386 serie 3 reg. 07/03/2001 Si allega dichiarazione dell Ufficio delle Entrate. ( All. n. 12) QUESITO N 8: indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato, a tal uopo producendo l estratto dell atto di matrimonio e indicando la sussistenza di eventuali convenzioni patrimoniali riportate a margine dello stesso; RISPOSTA AL QUESITO N 8: Dalla verifica effettuata presso gli uffici comunali risulta che i coniugi..omissis. sono in regime di comunione dei beni, come si evince dall Estratto dell Atto di Matrimonio reperito dalla sottoscritta presso il Comune di Lamezia Terme il 20 Aprile 2007 (All.n. 13) QUESITO N 9: riferisca dell esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili; 14

15 RISPOSTA AL QUESITO N 9: Dagli accertamenti si evidenzia che i vincoli gravanti sul bene, che resteranno a carico all acquirente sono rappresentati dalle spese derivanti dalle quote condominiali e da quelle consortili. L immobile, infatti, inserito nel contesto del residence La Rotonda e dell area La Marinella, per la sua gestione è onerato per La Rotonda al pagamento del condominio, e per La Marinella al pagamento delle quote al Consorzio Manutenzione e Servizi Marinella. Allo stato attuale risultano inevasi i seguenti pagamenti (All. n. 15): a) Condominio La Rotonda, 66,66 per lavori effettuati anno b) Consorzio Manutenzione e servizi Marinella, 1657,17 (quote consortili) + 364,22 (interessi). Altresì si evidenzia che l area in cui ricade l immobile è sottoposta a vincolo di cui alla legge 1497/39 Protezione delle bellezze naturali e alla Legge Regionale 23/90 art. 6, comma1, lett. S, e, ai fini delle attività ammesse dai vigenti strumenti edilizi comunali, operano le limitazioni prescritte dalla legge regionale n. 19 del Norme per la tutela, governo ed uso del territorio Legge urbanistica della Calabria" per come indicato nel certificato di destinazione urbanistica allegato. ( All. n. 6) QUESITO N 10: riferisca dell esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale,gravanti sul bene che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente (come iscrizioni ipotecarie, trascrizioni di pignoramenti, trascrizioni di sequestri conservativi, etc.) indicando in particolare i creditori iscritti; RISPOSTA AL QUESITO N 10 Dalla visura (All. n. 11) effettuata presso la Conservatoria dei RR.II. di Catanzaro in data 27/03/2007, risultano le seguenti Trascrizioni e Iscrizioni: TRASCRIZIONI Trascrizioni a favore: 1) Nota del 11/09/1986, Reg. Part 12568, Reg Gen Descrizione titolo: Compravendita - Data: 11/09/1986 n rep Pubblico Ufficiale: Iadvida Palange - Specie dell atto: Atto tra vivi 15

16 A favore : 1)..omissis.. Regime: Comunione di beni con il soggetto n. 2 quota: ½ relativamente all unità neg. 1 2)..omissis. Regime: Comunione di beni con il soggetto n. 1 quota: ½ relativamente all unità neg. 1 Contro : i coniugi Tropea Saverio Francesco nato a Sambiase il 13/09/1943 e Vincenti Palma Rita nata ad Assisi il 10/09/1945, in regime di comunione dei beni. 2) Nota del 07/04/2005 Reg. Part 4797 Reg Gen Descrizione titolo: Atto Amministrativo - Data: 12/01/2005 n rep. 46/493 - Pubblico Ufficiale Ufficio del Registro - Specie dell atto: Atto per causa di morte - Codice Atto: 305 Certificato di denunciata successione - Data di morte: 17/01/ Unità Negoziali n 2 - Soggetti a favore n 2 - Soggetti contro n 1 Unità Negoziale n. 1: Comune di Lamezia Terme (CZ) - catasto U - Fogl. 16, part. 765, sub. 1 Nat. A/3 n. vani 3.5 Unità Negoziale n. 2: Comune di Lamezia Terme (CZ) - catasto U - Fogl. 16, part. 307, sub. 2 Nat. C2 mq 15 A favore : 1)..omissis Angelina nata a.omissis il..omissis Cod. fisc omissis. Quota: 1/1 relativamente all unità neg. 1 Diritto: (1) proprietà 2)..omissis. Cod. Fisc...omissis. Quota: 1/1 relativamente all unità neg. 2 Diritto: (1) proprietà Contro: Tropea Maria nata a Nicastro il 02/09/1907 Cod. Fisc. TRPMRA07P42F888V 16

17 Quota: 1/1 relativamente all unità neg. 1 Diritto: (1) proprietà Quota: 1/1 relativamente all unità neg. 2 Diritto: (1) proprietà Trascrizioni contro: Atto esecutivo o cautelare trascritto presso la Conservatoria dei RR.II di Catanzaro. - Presentazione n 21 del 29/06/2002 Reg. Part. 9183, Reg Gen Descrizione titolo: Atto Giudiziario. - Data: 23/05/2002 n rep Pubblico Ufficiale : Tribunale - Specie dell atto: Atto Esecutivo o cautelare - Codice dell atto: 726 Verbale di Pignoramento immobili. - Richiedente: Studio DE.GI. di Carnevale Massimo Unità negoziali: 2 Soggetti a favore: 1 Soggetti contro: 2 Viale Giovanni XXIII Sant Elia di CZ Unità Negoziale n. 1: 1) Comune di Lamezia Terme (CZ) - catasto U num. di protocollo 2235 anno 1979 Loc. La Marinella-Residence La Rotonda int. n. 6 piano T. 2) Comune di Lamezia Terme (CZ) - catasto T Fogl. N.9 part. 659 nat. T Centiare 50 Loc. Marinella Unità Negoziale n. 2: 1) Comune di Lamezia Terme (CZ) - catasto T Fogl. N.9 part. 577 nat. T Are 30 Loc. Marinella - A favore: Credito Emiliano S.P.A. (RE) Quota: 1/1 relativamente all unità neg. 1 Quota: 1/36 relativamente all unità neg. 2 - Contro: 1) il sig...omissis. nato a.omissis. quota: ½ relativamente all unità neg. 1. Quota: 1/72 relativamente all unità neg. 2 17

18 2).omissis Quota: ½ relativamente all unità neg. 1. Quota: 1/72 relativamente all unità neg. 2 Atto Giudiziario: - Presentazione n 39 del 23/02/2005 Reg. Part. 2860, Reg Gen Descrizione titolo: Atto Giudiziario. - Data: 26/10/2004 n rep. 9/ Pubblico Ufficiale: Tribunale - Specie dell atto: Atto Giudiziario - Codice dell atto: 617 Sentenza dichiarativa di fallimento Unità negoziali: 2 Soggetti a favore: 1 Soggetti contro: 1 Unità Negoziale n. 1: 1) Comune di Lamezia Terme (CZ) - catasto U Fogl. N.9 part. 404 sub. 1 Nat. A/3 n. vani 3 Loc. La Marinella-Residence La Rotonda int. n. 6 piano T. 2) Comune di Lamezia Terme (CZ) - catasto T Fogl. N.9 part. 659 nat. T Centiare 50 Loc. Marinella Unità Negoziale n. 2: 1) Comune di Lamezia Terme (CZ) - catasto T Fogl. N.9 part. 577 nat. T Are 30 Loc. Marinella - A favore: Massa Creditori Fallimento omissis con sede in Lamezia Terme (CZ) Quota: 1/2 relativamente all unità neg. 1 Quota: 1/72 relativamente all unità neg. 2 Contro: omissis.. Quota: ½ relativamente all unità neg. 1. Quota: 1/72 relativamente all unità neg. 2 18

19 ISCRIZIONI: IpotecaVolontaria, - Presentazione n 77 del 31/03/ Reg. Part. 773 Reg Gen Descrizione titolo: Atto notarile pubblico. - Data: 30/03/2000 n rep Pubblico Ufficiale: Palange Iadvida - Specie dell Atto: Ipoteca Volontaria, derivante da Codice atto: Concessione a garanzia di mutuo Durata: 10 anni - Somma garantita: capitale Unità negoziali: 2 Soggetti a favore: 1 Soggetti contro: 2 Spese Totale Unità Negoziale n. 1: 1) Comune di Lamezia Terme (CZ) - catasto T Fogl. N.9 part. 659 nat. T Centiare 50 Loc. Marinella 2) Comune di Lamezia Terme (CZ) - catasto U Numero di scheda 2235 Anno 1979 Nat. A Loc. La Marinella-Residence La Rotonda int. n. 6 piano T. Unità Negoziale n. 2: 1) Comune di Lamezia Terme (CZ) - catasto T Fogl. N.9 part. 577 nat. T Are 30 Loc. Marinella - A favore: Credito Emiliano S.P.A. (RE) Quota: 1/1 relativamente all unità neg. 1 Quota: 1/36 relativamente all unità neg. 2 - Contro: 1) il sig...omissis.. nato a.. quota: ½ relativamente all unità neg. 1. Quota: 1/72 relativamente all unità neg. 2 2)..omissis.. 19

20 Quota: ½ relativamente all unità neg. 1. Quota: 1/72 relativamente all unità neg. 2 QUESITO N 11: acquisisca e depositi aggiornate visure catastali ed ipotecarie per soggetto e per immobile, segnalando eventuali discrasie sussistenti tra le risultanze delle stesse all esito di un accurato controllo incrociato; RISPOSTA AL QUESITO N 11: Avendo acquisito presso gli uffici del Catasto e della Conservatoria dei Registri Immobiliari di Catanzaro la documentazione aggiornata, previo accurato controllo incrociato della stessa, si attesta la corrispondenza dei dati ivi contenuti. QUESITO N 12: riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del T.U. di cui al D.P.R n.380, nonché le notizie di cui all art. 46 di detto T.U. e di cui all art. 40 della L n. 47, e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all art. 46, comma 1, del citato T.U., ovvero di cui all art. 40, co. 2, della citata L. 47/85, faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con l avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46, co. 5, del citato T. U. e di cui all art. 40, co. 6 della citata L. 47/85; quantifichi, poi, le eventuali spese di sanatoria e di condono; RISPOSTA AL QUESITO N 12; Dall esame della documentazione visionata presso l archivio del Comune di Lamezia Terme, si evince che l immobile fu costruito, dalla ditta Costruzioni Edili Turistiche Industriali - C.E.T:I. s.r.l." con lavori iniziati il 20/03/1978 e ultimati il 31/08/1979, e che fu rilasciata regolare Concessione Edilizia n 410 in data 16/03/1978, alla Ditta Marinella Residence s.r.l., volturata e cointestata alla società C.E.T:I. s.r.l. 20

21 Come risulta dal Certificato di Destinazione Urbanistica allegato l area in cui l immobile ricade è individuata nell attuale strumento urbanistico vigente come ZONA CT Area urbana ad organizzazione morfologica complessa da realizzare mediante nuovo impianto per iniziativa privata In data 20/5/1980 con il n. 223, è stato rilasciato il certificato di agibilità/abitabilità. Non è stato invece possibile visionare il progetto, per il quale è stata rilasciata Concessione Edilizia, in quanto non presente all interno del fascicolo. Rispetto alla planimetria depositata presso il N.C.E.U. il 07/11/1979, l unica discordanza sullo stato di fatto rilevato è un piccolo ripostiglio, ricavato all esterno (lato patio), di circa 1,30 mq di sup. lorda, in riferimento al quale non risulta presentata all Ufficio Condono alcuna domanda di Sanatoria Edilizia. Pertanto, per la regolarizzazione dell abuso consistente in un aumento della volumetria, sia pur di dimensioni ridotte - tenendo conto che dovrà essere considerata una superficie calcolata al 60% del lordo: 1,30 x 0,60= 0,78 mq - si ritiene di poter determinare in l importo complessivo della spesa richiesta, comprendente: oblazione e oneri concessori, domanda di condono, progetto, documentazione per il rilascio del N.O ambientale, documentazione catastale. QUESITO N 13: determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati; RISPOSTA AL QUESITO N 13: Per la valutazione dell immobile si è proceduto attraverso l utilizzazione di due metodi di stima: il metodo sintetico-comparativo e il metodo analitico. LA SUPERFICIE COMMERCIALE COMPRENSIVA DEL GIARDINO E DELLO SPAZIO COMUNE È DI MQ 72,00 (Per il calcolo della sup. commerciale è stata calcolata la sup. abitabile compresi i muri divisori al 100%, i muri perimetrali in comune al 50%, lo spazio porticato sull ingresso al 30%, il patio al 30%, il giardino al 10% e lo spazio comune al 5% ) 21

22 VALUTAZIONE ATTRAVERSO IL METODO SINTETICO-COMPARATIVO Per la determinazione del valore commerciale sono stati presi in considerazione i dati forniti dall Osservatorio Immobiliare dell Agenzia del Territorio (All. n. 16), nonché valutati gli andamenti e i prezzi medi di vendita nella zona e le informazioni reperite presso le Agenzie Immobiliari. Si è tenuto conto della consistenza, dello stato di manutenzione e conservazione del bene, dell ubicazione e dell attuale andamento di mercato nella zona in questione. Dalle informazione acquisite, il CTU ritiene congruo per il suddetto immobile il valore commerciale di /mq 900,00, quindi il valore commerciale dell immobile sarà pari a: mq 72,00 x 900,00 = ,00 VALUTAZIONE ATTRAVERSO IL METODO ANALITICO Il canone di locazione annuo di 3.000,00 è calcolato sulla base di un ipotetico affitto mensile di /mese 250,00, determinato rispetto ai prezzi medi praticati in zona per immobili similari, che, ridotto forfetariamente del 20% per tenere conto degli oneri gravanti sull immobile dà un reddito annuo netto di 2.400,00. Il reddito annuo netto è quindi pari a : Reddito netto annuo 2.400,00 Il saggio di capitalizzazione ( r ) è stato determinato partendo da un saggio del 4% al quale sono stati applicati le aggiunte derivanti da: - Influenze ascendenti (espressi in centesimi) Necessità di interventi di manutenzione + 0,10% Caratteristiche negative estrinseche - inquinamento acque marine + 0,10% - Influenze discendenti (espressi in centesimi) Previsioni di migliorie infrastrutturali nella zona - 0,05% Disponibilità di parcheggi, attrezzature collettive, facilità di collegamenti - 0,05% Previsione aumento valore costo di costruzioneprezzi di vendita - 0,05% 22

23 Il saggio di capitalizzazione rideterminato è pari a 4,05 %. Dall applicazione della formula Vm = Rn/r si ottiene il valore di mercato dell immobile con il metodo analitico. Vm = 2.400,00 : 4,05 % = ,00 CONCLUSIONE Per quanto sopra esposto, la sottoscritta ritiene che all immobile possa essere attribuito un valore pari alla media dei valori ottenuti con i procedimenti estimali sopra indicati, e precisamente: Metodo sintetico: Valore di mercato pari a ,00 Metodo analitico: Valore di mercato pari a ,00 ( , ,00) : 2 = ,00, arrotondato a ,00 Grafico di raffronto tra i due metodi , ,00 Metodo sintetico ,00 Metodo analitico ,00 IN CONCLUSIONE IL CTU RITIENE CHE IL PIÙ PROBABILE VALORE DI MERCATO DA ATTRIBUIRE ALL IMMOBILE È PARI A: ,00 Dall importo così determinato dovranno essere detratti le somme relative a: Quote condominiali e consortili per 2.088,05 Spese per la regolarizzazione dell abuso edilizio 3.000,00, per un totale di 5.088,05. 23

24 QUESITO N 14: corredi la relazione da presentare anche in formato e su supporto informatici (e segnatamente in formato testo o word per Windows Microsoft, nonché pdf per Adobe Acrobat) o equivalente di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi: la sommaria descrizione, il comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali ( limitati: per i terreni,, al foglio, alla particella, all estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati, al foglio, alla particella, ed all eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno);l attuale proprietario e, comunque, il titolo di provenienza del bene, l eventuale stato di comproprietà, le iscrizioni e le trascrizioni, lo stato di occupazione, le regolarità ediliziourbanistiche, l abitabilità e l agibilità, il valore del bene da porre a base d asta; RISPOSTA AL QUESITO N 14: Segue a corredo della relazione e in risposta al quesito 15 la Planimetria (All. n. 9) e il Prospetto riepilogativo del bene (All. 10). QUESITO N 15: estragga reperto fotografico anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente dello stato dei luoghi, comprensivo, in caso di costruzione, anche degli interni; RISPOSTA AL QUESITO N 15: Segue documentazione fotografica (All. n. 17) 24

25 Ill. mo sig. Giudice dell Esecuzione, la sottoscritta arch. Maria Procopio, CTU, con la presente relazione, e relativi allegati, ritiene di avere assolto l incarico ricevuto e rimane a sua disposizione per ogni ulteriore chiarimento. Lamezia Terme, 28 aprile 2007 Arch. Maria Procopio 25

26 4. FONTI DI INFORMAZIONE Ufficio Tecnico del Comune di Lamezia Terme; Agenzia del Territorio di Catanzaro; Conservatoria dei Registri Immobiliari di Catanzaro; Ufficio delle Entrate di Lamezia Terme Agenzie Immobiliari operanti nel comprensorio del Lametino. Ufficio Consorzio Manutenzione e Servizi Marinella 26

27 QUALITÀ DELL IMMOBILE UBICAZIONE DELL IMMOBILE LOCALITÀ DATI CATASTALI COMPOSIZIONE CONSISTENZA CONFINI PROVENIENZA DEL BENE ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI PROSPETTO RIEPILOGATIVO DEL BENE Appartamento per civile abitazione Comune di Lamezia Terme Marinella Residence la Rotonda Immobile censito al NCEU al foglio di mappa 9, particelle 404 sub.1, part. 659 e part L immobile è costituito da cucina/soggiorno, una camera da letto, bagno e ripostiglio, con annesso patio, giardino e spazio verde comune Superficie utile = mq 36,50; Superficie lorda = mq 44,50; Superficie commerciale = mq 72,00 (Per il calcolo della sup. commerciale, è stata calcolata la sup. abitabile compresi i muri divisori al 100%, i muri perimetrali in comune al 50%, lo spazio porticato sull ingresso al 30%, il patio al 30% il giardino al 10% e lo spazio comune al 5% ) A nord appartamento n. 5, a sud appartamento n. 7, a est spazio comune e a ovest strada privata condominiale. L appartamento (part. 404 ) è di piena proprietà dei sig.ri..omissis.., in quanto pervenuto loro dalla ditta Costruzioni Edili Turistiche Industriali - C.E.T.I. S.R.L. con sede in Lamezia Terme a seguito di compravendita per atto del Notaio Francesco Notaro del 22 gennaio 1981, Rep trascritto a Catanzaro il 3 Febbraio Il giardino e allo spazio comune (part. n. 659 e 577 ) sono anch essi di proprietà dei coniugi omissis.., gli stessi sono pervenuti dai coniugi Tropea Saverio Francesco, nato a Sambiase il 13/09/1943, e Vincenti Palma Rita, nata ad Assisi il 10/09/1945, a seguito di compravendita per atto del Notaio Iadvida Palange da Lamezia Terme del 11/09/1986, Reg. Part , Reg. Gen , come risulta dagli atti acquisiti presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Catanzaro. Trascrizioni Trascrizioni a favore: 1) Nota del 11/09/1986 Reg. Part Reg Gen Descrizione titolo: Compravendita - Data: 11/09/1986 n rep Pubblico Ufficiale: Iadvida Palange - Specie dell atto: Atto tra vivi A favore : 1) omissis... Regime: Comunione di beni con il soggetto n. 2 quota: ½ relativamente all unità neg. 1 2) omissis.. Regime: Comunione di beni con il soggetto n. 1 quota: ½ relativamente all unità neg. 1 Contro : i coniugi Saverio Francesco nato a Sambiase il omissis e.omissis Palma Rita nata ad..omissis.., in regime di comunione dei beni. 2) Nota del 07/04/2005 Reg. Part 4797 Reg Gen Descrizione titolo: Atto Amministrativo - Data: 12/01/2005 n rep. 46/493 - Pubblico Ufficiale Ufficio del Registro - Specie dell atto: Atto per causa di morte - Codice Atto: 305 Certificato di denunciata successione - Data di morte: 17/01/ Unità Negoziali n 2 - Soggetti a favore n 2 - Soggetti contro n 1 Unità Negoziale n. 1: Comune di Lamezia Terme (CZ) - catasto U - Fogl. 16, part. 765, sub. 1 27

28 Nat. A/3 n. vani 3.5 Unità Negoziale n. 2: Comune di Lamezia Terme (CZ) - catasto U - Fogl. 16, part. 307, sub. 2 Nat. C2 mq 15 A favore : 1) Angelina nata a..omissis Cod. fisc.omissis Quota: 1/1 relativamente all unità neg. 1 Diritto: (1) proprietà 2)..omissis nata a..omissis... Cod. Fisc. omissis. Quota: 1/1 relativamente all unità neg. 2 Diritto: (1) proprietà Contro:..omissis. Quota: 1/1 relativamente all unità neg. 1 Diritto: (1) proprietà Quota: 1/1 relativamente all unità neg. 2 Diritto: (1) proprietà Trascrizioni contro: Atto esecutivo o cautelare trascritto presso la Conservatoria dei RR.II di Catanzaro. - Presentazione n 21 del 29/06/2002 Reg. Part. 9183, Reg Gen Descrizione titolo: Atto Giudiziario. - Data: 23/05/2002 n rep Pubblico Ufficiale : Tribunale - Specie dell atto: Atto Esecutivo o cautelare - Codice dell atto: 726 Verbale di Pignoramento immobili. - Richiedente: Studio DE.GI. di Carnevale Massimo Viale Giovanni XXIII Sant Elia di CZ Unità negoziali: 2 Soggetti a favore: 1 Soggetti contro: 2 Unità Negoziale n. 1: 1) Comune di Lamezia Terme (CZ) - catasto U num. di protocollo 2235 anno 1979 Loc. La Marinella-Residence La Rotonda int. n. 6 piano T. 2) Comune di Lamezia Terme (CZ) - catasto T Fogl. N.9 part. 659 nat. T Centiare 50 Loc. Marinella Unità Negoziale n. 2: 1) Comune di Lamezia Terme (CZ) - catasto T Fogl. N.9 part. 577 nat. T Are 30 Loc. Marinella - A favore: Credito Emiliano S.P.A. (RE) Quota: 1/1 relativamente all unità neg. 1 Quota: 1/36 relativamente all unità neg. 2 - Contro: 1) il sig. - quota: ½ relativamente all unità neg. 1. Quota: 1/72 relativamente all unità neg. 2 2) omissis Quota: ½ relativamente all unità neg. 1. Quota: 1/72 relativamente all unità neg. 2 28

29 Atto Giudiziario: - Presentazione n 39 del 23/02/2005 Reg. Part. 2860, Reg Gen Descrizione titolo: Atto Giudiziario. - Data: 26/10/2004 n rep. 9/ Pubblico Ufficiale: Tribunale - Specie dell atto: Atto Giudiziario - Codice dell atto: 617 Sentenza dichiarativa di fallimento Unità negoziali: 2 Soggetti a favore: 1 Soggetti contro: 1 Unità Negoziale n. 1: 1) Comune di Lamezia Terme (CZ) - catasto U Fogl. N.9 part. 404 sub. 1 Nat. A/3 n. vani 3 Loc. La Marinella-Residence La Rotonda int. n. 6 piano T. 2) Comune di Lamezia Terme (CZ) - catasto T Fogl. N.9 part. 659 nat. T Centiare 50 Loc. Marinella Unità Negoziale n. 2: 1) Comune di Lamezia Terme (CZ) - catasto T Fogl. N.9 part. 577 nat. T Are 30 Loc. Marinella - A favore: Massa Creditori Fallimento.omissis con sede in Lamezia Terme (CZ) Quota: 1/2 relativamente all unità neg. 1 Quota: 1/72 relativamente all unità neg. 2 Contro:.omissis.. Quota: ½ relativamente all unità neg. 1. Quota: 1/72 relativamente all unità neg. 2 ISCRIZIONI: IpotecaVolontaria, - Presentazione n 77 del 31/03/ Reg. Part. 773 Reg Gen Descrizione titolo: Atto notarile pubblico. - Data: 30/03/2000 n rep Pubblico Ufficiale: Palange Iadvida - Specie dell Atto: Ipoteca Volontaria, derivante da Codice atto: Concessione a garanzia di mutuo Durata: 10 anni - Somma garantita: capitale Spese Totale Unità negoziali: 2 Soggetti a favore: 1 Soggetti contro: 2 Unità Negoziale n. 1: 1) Comune di Lamezia Terme (CZ) - catasto T Fogl. N.9 part. 659 nat. T Centiare 50 Loc. Marinella 2) Comune di Lamezia Terme (CZ) - catasto U Numero di scheda 2235 Anno 1979 Nat. A Loc. La Marinella-Residence La Rotonda int. n. 6 piano T. Unità Negoziale n. 2: 1) Comune di Lamezia Terme (CZ) - catasto T Fogl. N.9 part. 577 nat. T Are 30 29

30 Loc. Marinella - A favore: Credito Emiliano S.P.A. (RE) Quota: 1/1 relativamente all unità neg. 1 Quota: 1/36 relativamente all unità neg. 2 STATO DI - Contro: 1).omissis - quota: ½ relativamente all unità neg. 1. Quota: 1/72 relativamente all unità neg. 2 2) omissis.. Quota: ½ relativamente all unità neg. 1. Quota: 1/72 relativamente all unità neg. 2 Il bene risulta essere in possesso dei coniugi..omissis che vi dimorano abitualmente. OCCUPAZIONE REGOLARITÀ EDILIZIA E stata rilasciata Concessione Edilizia n 410 in data 16/03/1978. E stato rilasciato il certificato di agibilità/abitabilità n 223 del 20/5/1980 Esiste una irregolarità edilizia determinata dalla realizzazione di un ripostiglio di mq 1.30 VALORE Il valore dell immobile è stimato è pari a ,00 30