TRIBUNALE DI LAMEZIA TERME

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1 TRIBUNALE DI LAMEZIA TERME G.E. DR. SSA ADELE FORESTA PROCEDURA ESECUTIVA ISCRITTA AL N.109/2010 R.E. promossa da BNL Banca Nazionale del Lavoro S.p.A. Contro Omissis + 1 Relazione di Consulenza Tecnica Consulente Tecnico d Ufficio Dott. Ing. Luca Truzzolillo Via G. La Pira, Lamezia Terme (CZ) Fax Cell lucatruzzolillo@libero.it

2 RELAZIONE Lo scrivente Luca Truzzolillo, iscritto all Ordine degli Ingegneri della Provincia di Catanzaro con il numero 2506, nonché all Albo dei Consulenti Tecnici presso il Tribunale di Lamezia Terme; - essendo stato nominato Consulente Tecnico d Ufficio dal Giudice dell Esecuzione dr. ssa Adele Foresta nel procedimento esecutivo iscritto al n. 109/2010 R.E. promosso da BNL Banca Nazionale del lavoro Spa, quale mandataria della Vela Home srl, contro i signori Omissis e Omissis; - avendo prestato il giuramento di bene e fedelmente procedere alle operazioni affidategli, davanti allo stesso giudice all udienza del 6 maggio 2010; - ha svolto le operazioni peritali al fine di procedere alla stima dell immobile che di seguito si specifica, pignorato nell ambito del predetto procedimento esecutivo. 1 - immobile individuato in catasto urbano al foglio di mappa n. 9 di Falerna, particella n. 402 sub. n. 16 cat. A/3. L immobile sopra citato è di proprietà dei debitori esecutati sig. Omissis Omissis Omissis Omissis;

3 1. PREMESSA All udienza del giorno 6 maggio 2011, il giudice dell esecuzione del Tribunale di Lamezia Terme, dr. ssa Adele Foresta, poneva allo scrivente Luca Truzzolillo, nella sua qualità di Consulente Tecnico d Ufficio, il seguente incarico: 1. se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione ex art. 567 cod. proc. civ. è necessaria e però manca in atti o è inidonea, riferisca l esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senz altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni; 2. se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12; 3. se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione è necessaria e però manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta documentazione è 2 completa ed idonea, proceda l esperto a redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la documentazione è mancante e/o inidonea (descrizione da accludere, a guisa di introduzione, alla relazione in risposta agli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri beni, secondo i quesiti postigli da 4 a 12; per i beni per i quali la documentazione è completa ed idonea: 4. identifichi con precisi dati catastali e confini e sommariamente descriva l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento e l eventuale sussistenza di altre procedure esecutive gravanti sul medesimo; in tal caso sospenda le operazioni peritali relazionando al g.e. ;

4 5. precisi la provenienza del bene al debitore esecutato e se questi risulti essere l unico proprietario, producendo anche l atto in virtù del quale ha acquisito la proprietà, segnali, altresì, eventuali acquisti mortis causa non trascritti ; 6. valuti la possibilità di una divisione dei beni in caso di comproprietà e, ove sussistano i presupposti, predisponga un progetto di divisione in natura dei medesimi, con la specifica indicazione dei comproprietari e delle loro generalità, la formazione delle singole masse e la determinazione degli ipotetici conguagli in denaro 7. dica dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, di cui dovrà specificare la data di scadenza per l eventuale disdetta, l eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il 3 rilascio, e di diritti reali (quali usufrutto, uso, abitazione, servitù, etc.) che delimitino la piena fruibilità del cespite, indicando anche per questi ultimi l eventuale anteriorità alla trascrizione del pignoramento; 8. indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato, a tal uopo producendo l estratto dell atto di matrimonio e indicando la sussistenza di eventuali convenzioni patrimoniali riportate a margine dello stesso e la data della relativa annotazione; 9. riferisca dell esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili. Indichi, in particolare, l importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali

5 ordinarie); le eventuali spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute; le eventuali spese condominiali scadute e non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia ; le eventuali cause in corso; le domande giudiziali (precisando se le cause con le stesse introdotte siano ancora in corso ed in che stato); le convenzioni matrimoniali e i provvedimenti di assegnazione della casa coniugale trascritti contro il debitore e, quanto a questi ultimi, anche solo emessi prima del pignoramento nonché le eventuali obbligazioni propter rem; 10. riferisca dell esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente (come iscrizioni ipotecarie, trascrizioni di pignoramenti, trascrizioni di sequestri conservativi, etc.), indicando in particolare i creditori iscritti (cioè i creditori muniti di ipoteca o privilegi immobiliari) e i costi per le relative cancellazioni; acquisisca e depositi aggiornate visure catastali ed ipotecarie per soggetto e per immobile ( a favore e contro), queste ultime in forma sintetica ed integrale, riferite almeno al ventennio antecedente la data di conferimento dell incarico segnalando eventuali discrasie sussistenti tra le risultanze delle stesse all esito di un accurato controllo incrociato; 12riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del TU. di cui al D.P.R n. 380, nonché le notizie di cui all art. 46 di detto T.U. e di cui all art. 40 della L n. 47, e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all art. 46, comma 1, del citato TU., ovvero di cui all art 40,

6 comma 2, della citata L. 47/85, faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46, co. 5, del citato T.U. e di cui all art. 40, comma 6, della citata L. 47/85; quantifichi, poi, le eventuali spese di sanatoria e di condono; 13. determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati. Esponga, altresì, analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima considerati per lo stato d uso e la manutenzione dell immobile, per lo stato di possesso del medesimo, per i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedure, 5 l abbattimento forfettario per assenza di garanzia per vizi occulti nonché per eventuali spese condominiali insolute, la necessità di bonifica da eventuali rifiuti, anche tossici o nocivi. Nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca la valutazione dell intero e della sola quota, tenendo conto della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise; 14. corredi la relazione da presentare anche in formato e su supporto informatici (e segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft, nonché pdf per Adobe Acrobat) o equivalente di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi: la sommaria descrizione, il comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali (limitati: per i terreni, al foglio, alla particella, all estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati, al foglio, alla particella ed all eventuale subalterno, al

7 numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno), l attuale proprietario e, comunque, il titolo di provenienza del bene, l eventuale stato di comproprietà, le iscrizioni e le trascrizioni, lo stato di occupazione, le regolarità edilizio - urbanistiche, l abitabilità e l agibilità, il valore del bene da porre a base d asta; 15. estragga reperto fotografico anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente dello stato dei luoghi, comprensivo, in caso di costruzione, anche degli interni. Il CTU, provvedeva a fissare il primo sopralluogo per l avvio delle operazioni peritali e/o altre verifiche in situ per il giorno 1 giugno 2011, alle ore 15:00 circa, presso i luoghi oggetto del pignoramento (Comune di Falerna, via Nazionale n. 18), trasmettendo in data 24 maggio 2011 comunicazione tramite raccomandate A/R 6 alla BNL (creditore procedente, mandatario della Vela Home srl ) c/o avv. Antonia Scappatura ed ai sig.ri Omissis e Omissis (debitori). In data 1 giugno 2011, alle ore 15:00, lo scrivente si recava sui luoghi per cui è causa (Comune di Falerna, via Nazionale n. 18). All appuntamento era presente il sig. Omissis, il quale ha provveduto ad aprire l appartamento oggetto di causa ed ha assistito alle operazioni peritali. Si è proceduto, quindi ad effettuare rilievi metrici e fotografici dell immobile. In data 15 giugno 2011 lo scrivente si è recato presso l ufficio anagrafe del Comune di Pianopoli per reperire l estratto dell atto di matrimonio di cui al quesito n. 8.

8 In data 7 luglio 2011 è stata fatta richiesta del progetto riguardante il bene pignorato e della relativa concessione edilizia, certificato di agibilità/abitabilità. Il progetto veniva consegnato al sottoscritto in data 19 luglio RISPOSTA AI QUESITI FORMULATI DAL GIUDICE DELL ESECUZIONE DR. SSA ADELE FORESTA ALL UDIENZA DEL GIORNO 6 MAGGIO Quesito n. 1: se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione ex art. 567 cod. proc. civ. è necessaria e però manca in atti o è inidonea, riferisca l esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senz altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni ; Risposta al quesito n. 1 La documentazione ex art. 567 cod. proc. civ. risulta completa in atti ed idonea; Quesito n. 2: se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12 ; 7 Risposta al quesito n. 2 Come sopra indicato, la documentazione di cui all articolo 567 c.p.c. risulta completa ed idonea. Quesito n. 3: se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione è necessaria e però manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda l esperto a redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la documentazione è mancante e/o inidonea (descrizione da accludere, a guisa di introduzione, alla relazione in risposta agli atri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri beni, secondo i quesiti postigli da 4 a 12; per i beni per i quali la documentazione è completa ed idonea ; Risposta al quesito n. 3

9 Non ricadendo nel caso contemplato nel presente quesito, si procederà alla redazione della relazione peritale secondo i quesiti da 4 a 15. Quesito n. 4: identifichi con precisi dati catastali e confini e sommariamente descriva l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento e l eventuale sussistenza di altre procedure esecutive gravanti sul medesimo; in tal caso sospenda le operazioni peritali relazionando al g.e. ; Risposta al quesito n. 4 E stato possibile verificare la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento nonché riscontrare l assenza di ulteriori procedure esecutive gravanti sul medesimo bene. Si procederà quindi alla individuazione e descrizione dei confini catastali attuali, quindi di seguito si effettuerà una sommaria descrizione del bene. Il bene oggetto di causa è costituito dall immobile ricadente sul foglio 9 particella 402, sub 16 interno 12 del Comune di Falerna, posizionato al terzo piano di un 8 edificio condominiale a tre piani fuori terra. Esso risulta essere confinante a Sud ed Ovest con spazio di isolamento come indicato nella planimetria catastale (Cfr. Allegato A), ad Est risulta essere confinante con il vano scala condominiale ed a Nord con l appartamento identificato in Catasto, al foglio 9 particella 402, sub 15, interno 11. L immobile, dalle dimensioni di circa 68 mq, intesi come superficie interna calpestabile, è ubicato al terzo piano di una costruzione a tre piani fuori terra. L edificio, parte di un complesso di quattro edifici identici fra loro, muniti di spazio d isolamento comune, cancello automatico e posto auto, la cui data di fine lavori è risalente al 1 maggio 1977, presenta tutti le conseguenze del tempo trascorso, almeno

10 per quanto concerne le facciate esterne. Gli interni dell appartamento oggetto della presente relazione possono invece essere considerati in buono stato di conservazione. Nel dettaglio, l appartamento esecutato è costituito da una piccolo ingresso (3,75 metri quadrati) da una zona adibita a soggiorno-sala da pranzo (24,03 metri quadrati), da due camere da letto (8,06 metri quadrati la più piccola adibita a stanza doppia e 10,05 metri quadrati la più grande adibita a stanza matrimoniale), un bagno (5,34 metri quadrati), due piccoli ripostigli (1,2 metri quadrati circa ciascuno) ed un angolo cottura (10,7 metri quadrati). La superficie interna netta, ovvero ad esclusione degli spazi occupati da muri, porte e finestre, è pari a 67,57 metri quadrati; la superficie lorda è invece pari a 69,68 metri quadrati (Cfr. Allegato A). I pavimenti dell intero locale, inclusa la pavimentazione del bagno,sono stati 9 realizzati con piastrelle in ceramica di colore marrone, tipo cotto. Le pareti del bagno sono state rivestite anch esse con piastrelle in ceramica decorata, risalenti all epoca di costruzione dello stabile per un altezza pari a 3 metri lineari. I servizi igienici, lavabo, gabinetto, bidet e vasca da bagno, appaiono in buono stato di manutenzione, seppur anch essi risalenti all epoca di realizzazione dell immobile. E presente anche un ampio balcone di circa 14 metri quadrati, rivolto a Sud-Est. Le pareti dell intero appartamento, ad esclusione della stanza doppia, risultano in buono stato di manutenzione, rifinite con intonaco di tipo civile e sembrano essere state tinteggiate abbastanza di recente. Le pareti della stanza doppia sono state decorate con disegni a matita, che per essere rimossi dovranno essere coperti con una nuova tinteggiatura dell intero ambiente. Gli infissi sono in legno e risalgono

11 all epoca di costruzione dell edificio. Durante le fasi di tinteggiatura quasi tutti gli infissi di porte finestre e balconi sono stati sporcati di vernice. Gli scuri, anch essi in legno, sono del tipo a veneziana in discreto stato di manutenzione, anche se risalente all epoca di edificazione dell intero complesso. Pur essendo all ultimo livello del palazzo, immediatamente al di sotto del manto di copertura, non sono state rilevate evidenti tracce di umidità e/o di infiltrazioni provenienti dal tetto. Nell appartamento è stato installato un impianto di condizionamento artificiale dell aria tramite l applicazione di un motore esterno ed un solo erogatore interno, posto in una zona centrale dell appartamento, precisamente al di sopra della porta di ingresso alla stanza doppia. Come già detto il balcone esposto a Sud risulta molto ampio e con vista mare (Cfr. 10 Allegati fotografici). Quesito n. 5: precisi la provenienza del bene al debitore esecutato e se questi risulti essere l unico proprietario, producendo anche l atto in virtù del quale ha acquisito la proprietà, segnali, altresì, eventuali acquisti mortis causa non trascritti ; Risposta al quesito n. 5 Dal Certificato Notarile attestante le risultanza delle visure catastali e dei registri immobiliari, l appartamento identificato al foglio 9 particella 402, sub 16, Via nazionale n. 18 del Comune di Falerna, vani 4, Categoria A/3 appartamento di tipo economico, 3 piano, interno 12, scala B, rendita di 148,74, risulta essere pervenuto agli attuali proprietari attraverso atto di compravendita.

12 I sig.ri Omissis, nato a Taranto il 17 ottobre 1957 e Omissis Omissis attuali proprietari con la quota di ½ ciascuno acquistavano l immobile oggetto del presente pignoramento dai sig.ri Omissis Omissis Omissis come contemplato nell atto di compravendita del 27 dicembre 1999 recante numero di repertorio 56549, RP n 454, RG n 51, trascritto a Catanzaro il 19 gennaio 2000 ai numeri RP n 711, Rg n 901 (Cfr. Allegato C). Quesito n. 6: valuti la possibilità di una divisione dei beni in caso di comproprietà e, ove sussistano i presupposti, predisponga un progetto di divisione in natura dei medesimi, con la specifica indicazione dei comproprietari e delle loro generalità, la formazione delle singole masse e la determinazione degli ipotetici conguagli in denaro ; Risposta al quesito n. 6 I coniugi Omissis e Omissis sono proprietari 11 dell immobile sottoposto a pignoramento, ognuno per la quota di ½ della piena proprietà in regime di comunione dei beni. Non si ravvisa dunque la necessità di provvedere alla valutazione della divisibilità del bene. Quesito n. 7: dica dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, di cui dovrà specificare la data di scadenza per l eventuale disdetta, l eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, e di diritti reali (quali usufrutto, uso, abitazione, servitù, etc.) che delimitino la piena fruibilità del cespite, indicando anche per questi ultimi l eventuale anteriorità alla trascrizione del pignoramento ; Risposta al quesito n. 7 In occasione del sopralluogo effettuato, si è potuto prendere conoscenza dello stato di possesso del bene, che è risultato essere in godimento esclusivo degli attuali

13 proprietari. Si precisa che, come riferito dal Sig. Omissis, l appartamento in questione viene utilizzato come abitazione estiva ed infatti, all atto del sopralluogo risultava disabitato. Quesito n. 8: indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato, a tal uopo producendo l estratto dell atto di matrimonio e indicando la sussistenza di eventuali convenzioni patrimoniali riportate a margine dello stesso e la data della relativa annotazione ; Risposta al quesito n. 8 I debitori, coniugi, sono il Sig. Omissis e Omissis, il cui regime patrimoniale è quello di comunione dei beni. In data 15 giugno 2011, lo scrivente si è recato presso gli uffici del Comune di Pianopoli, per richiedere l estratto dell atto di matrimonio dei debitori escussi (cfr Allegato D). Dalla lettura degli atti in questione, risulta che: 12 - Il giorno 18 del mese di dicembre dell anno 1983 i signori Omissis e Omissis hanno contratto matrimonio in Pianopoli. Non sono presenti annotazioni. Quesito n. 9: riferisca dell esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili. Indichi, in particolare, l importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie); le eventuali spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute; le eventuali spese condominiali scadute e non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia ; le eventuali cause in corso; le domande giudiziali (precisando se le cause con le stesse introdotte siano ancora in corso ed in che stato); le convenzioni matrimoniali e i provvedimenti di assegnazione della casa coniugale trascritti contro il debitore e, quanto a questi ultimi, anche solo emessi prima del pignoramento nonché le eventuali obbligazioni propter rem ;

14 Risposta al quesito n. 9 Non risultano essere presenti vincoli di alcuna natura gravanti sul bene. Quesito n. 10: riferisca dell esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente (come iscrizioni ipotecarie, trascrizioni di pignoramenti, trascrizioni di sequestri conservativi, etc.), indicando in particolare i creditori iscritti (cioè i creditori muniti di ipoteca o privilegi immobiliari) e i costi per le relative cancellazioni ; Risposta al quesito n. 10 Per quanto riguarda le formalità, vincoli ed oneri che saranno cancellati con il decreto di trasferimento, si è effettuata una serie di ricerche incrociate presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Catanzaro, sia sulla unità immobiliare attuale, identificata con la particella 402, sub 16 del foglio 9 del Catasto Urbano del Comune di Falerna, che sugli attuali proprietari, sia sulle particelle originanti quella attuale, 13 verificando quanto di seguito riportato. I risultati delle ricerche vengono qui di seguito riportati (Cfr. Allegato B): ISCRIZIONI e ANNOTAZIONI GRAVANTI SUI CORPI: PARTICELLE 402 sub 16 del FOGLIO 9 del Catasto Urbano del Comune di Falerna: - IPOTECA VOLONTARIA, derivante da concessione a garanzia di mutuo condizionato del 27 dicembre 1999 per Notaio Gennaro Anania, numero di repertorio 56549, RG 454, RP 51, a favore della Banca Nazionale del Lavoro S.p.A. con sede in Roma, codice fiscale per la quota di 1/1 della piena proprietà, contro Omissis Omissis, per la quota di ½ del diritto di proprietà, e Omissis

15 Omissis per la quota di ½ del diritto di proprietà, e contro anche in qualità di debitori non datori di ipoteca, i sig.ri Omissis, Omissis Omissis, iscritta presso la Conservatoria dei Registri immobiliari il 12 gennaio 2000; In relazione all ultima nota di trascrizione riportata è stata pervenuta una domanda di annotazione per quietanza e conferma, del 28 gennaio 2000 per Notar Anania Gennaro, numero di repertorio 56657, RG 4107, RP 483, a favore della Banca Nazionale del Lavoro S.p.A. contro Omissis Omissis a Omissis, e a favore dei sig.ri Omissis, Omissis 14 Omissis nei confronti dei quali esplica i suoi effetti l annotazione (art c.c., surroga, posterogazione ). La suddetta annotazione è stata presentata presso l ufficio dei registri immobiliari in data 10 marzo IPOTECA LEGALE, derivante dalla Norma dell articolo 77 del DPR 29/09/1973 num 602 del 27 novembre 2005 richiesto da E.T.R. S.p.A., numero di repertorio 24502/30, RG 21584, RP 5378, a favore della E.T.R. S.p.A. con sede in Cosenza, codice fiscale per la quota di 5000/10000 della piena proprietà, contro Omissis Omissis per la quota di 5000/10000 della piena proprietà, iscritta presso la Conservatoria dei Registri immobiliari il giorno 8 ottobre 2005;

16 - IPOTECA LEGALE, derivante dalla Norma dell articolo 77 del DPR 29/09/1973 num 602 del 27 aprile 2007 richiesto da E.T.R. Esazione Tributi S.p.A., numero di repertorio 7262/30, RG 8920, RP 2004, a favore della E.T.R. Esazione Tributi S.p.A. con sede in Cosenza, codice fiscale per la quota di 5000/10000 della piena proprietà, contro Omissis Omissis Omissis per la quota di 5000/10000 della piena proprietà, iscritta presso la Conservatoria dei Registri immobiliari il giorno 11 maggio 2007; - IPOTECA LEGALE, derivante dalla Norma dell articolo 77 del DPR 29/09/1973 num 602 del 01 luglio 2010 richiesto da Equitalia E.T.R. S.p.A., numero di repertorio 5723/30, RG 11815, RP 2460, a favore della Equitalia E.T.R. S.p.A. con sede in Cosenza, codice fiscale per la quota di 5000/10000 della piena proprietà, contro Omissis Omissisper la quota 15 di 5000/10000 della piena proprietà, iscritta presso la Conservatoria dei Registri immobiliari il giorno 15 luglio 2010; TRASCRIZIONI GRAVANTI SUI CORPI: PARTICELLE 402 sub 16 del FOGLIO 9 del Catasto Urbano del Comune di Falerna: - Divisione Giudiziale, del 19 settembre 1979 per Pubblico Ufficiale Malaspina Omero, RG 15530, RP 12912, a favore dell ing. Omissis Omissis Omissis Omissis, trascritta presso la Conservatoria dei Registri immobiliari il giorno 19 settembre 1979;

17 - Divisione, del 30 dicembre 1989 per notar Anania Gennaro, numero di repertorio 43362/4, RG 2243, RP 1981, a favore dell ing. Omissis Omissis Omissis, trascritta presso la Conservatoria dei Registri immobiliari il giorno 26 gennaio 1990; - Atto di compravendita, del 30 dicembre 1991 per notar Fiore Melacrinis Napoleone, numero di repertorio 98345, RG 3849, RP 3634, a favore di Omissis Omissis, per la quota di ½ del diritto di proprietà, e Omissis Omissis per la quota di ½ del diritto di proprietà contro l ing. Omissis Omissis, per la quota di 1/1 del diritto di proprietà, trascritta presso la Conservatoria dei Registri immobiliari il giorno 25 gennaio 1991; 16 - Atto di compravendita, del 27 dicembre 1999 per notar Anania Gennaro, numero di repertorio 56550, RG 901, RP 711, a favore di Omissis Omissis per la quota di ½ della piena proprietà e Omissis Omissis per la quota di ½ della piena, contro Omissis Omissis, per la quota di ½ del diritto di proprietà, e Omissis Omissis per la quota di ½ del diritto di proprietà, trascritta presso la Conservatoria dei Registri immobiliari il giorno 19 gennaio 2000; - Verbale di pignoramento immobili, del 21 marzo 2000 disposto dal Tribunale di Lamezia Terme, numero di repertorio 359, RG 9425, RP 7710, a favore di Intesa gestione

18 crediti S.p.A., con sede in Milano codice fiscale per la piena proprietà dei beni indicati nell atto, contro Omissis Omissis Omissis trascritta presso la Conservatoria dei Registri immobiliari il giorno 20 aprile 2000; - Verbale di pignoramento immobili, del 17 novembre 2010 disposto dal Tribunale di Lamezia Terme, numero di repertorio 773, RG 19634, RP 12753, a favore di Banca Nazionale del Lavoro S.p.A., con sede in Roma codice fiscale per la piena proprietà dei beni indicati nell atto, contro Omissis Omissis per la quota di ½ della piena proprietà del bene e Omissis Omissis anche essa per la quota di ½ della piena proprietà del bene, 17 trascritta presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari il giorno 1 dicembre 2010; Quesito n. 11: acquisisca e depositi aggiornate visure catastali ed ipotecarie per soggetto e per immobile (a favore e contro), queste ultime in forma sintetica ed integrale, riferite almeno al ventennio antecedente la data di conferimento dell incarico segnalando eventuali discrasie sussistenti tra le risultanze delle stesse all esito di un accurato controllo incrociato ; Risposta al quesito n. 11 Dalla visione delle visure catastali ed ipotecarie prodotte sia mediante elenco sintetico che in forma integrale, è stato possibile verificare la corrispondenza con quanto riportato negli atti di causa. Dal controllo incrociato condotto sia sulle visure catastali che su quelle ipotecarie sono emerse alcune circostanze che si ritiene necessario mettere in evidenza.

19 L appartamento esecutato, tramite due diversi procedimenti di divisione, di cui la prima giudiziale del 19 settembre 1979, la seconda volontaria del 30 dicembre 1989, diventa di proprietà dell Ing. Omissis, il quale attraverso l atto di compravendita del 30 dicembre 1991 lo vende ai sig.ri Omissis; dopo ulteriore atto di compravendita del 27 dicembre 1999 lo stesso appartamento diviene di proprietà degli attuali debitori, i sig.ri Omissis e Omissis. Successivamente, in data 21 marzo del 2000 viene prodotto un verbale di pignoramento immobili, contro i sig.ri Omissis Omissis ed a favore delle società Intesa gestione crediti S.p.A., con sede in Milano, trascritto presso la Conservatoria dei Registri immobiliari il giorno 20 aprile In data 4 aprile 2001 viene presentata una annotazione alla trascrizione di cui sopra. Tale 18 annotazione riguarda una restrizione dei beni, dalla quale si evince che il bene oggetto della presente relazione, ubicato in Falerna al foglio 9, particella 402, sub 16, risulta escluso dal verbale di pignoramento di cui alla trascrizione precedentemente citata del 21 marzo 2000 disposto dal Tribunale di Lamezia Terme, numero di repertorio 359, RG 9425, RP 7710, a favore di Intesa gestione crediti S.p.A. (Cfr. Allegati B-C). Quesito n. 12: riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del TU. di cui al D.P.R n. 380, nonché le notizie di cui all art. 46 di detto T.U. e di cui all art. 40 della L n. 47, e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all art. 46, comma 1, del citato TU., ovvero di cui all art 40, comma 2, della citata L. 47/85, faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46, co. 5, del citato T.U. e di cui all art. 40, comma 6, della citata L. 47/85; quantifichi, poi, le eventuali spese di sanatoria e di condono ;

20 Risposta al quesito n. 12 In data 19 luglio 2011 lo scrivente si è recato presso il Comune di Falerna per prendere visione degli elaborati progettuali ed estrarne copia come richiesto nell istanza inviata all ufficio tecnico del suddetto Comune in data 7 luglio 2001 via fax. Dalle ricerche effettuate risulta che l immobile in questione abbia ottenuto regolare licenza edilizia in data 10 giugno 1974, con il n. 314 ed intestata alla Sig. ra Belsito Maria Teresa (cfr Allegato A). In data 21 dicembre 1974 veniva quindi fatta richiesta di variante al progetto originario, concessa dal Comune di Falerna in data 31 dicembre Il terreno oggetto della suddetta concessione edilizia veniva però successivamente venduto al Sig. Calabria Anselmo, che intendeva costruire in società con il Sig. Scavelli. Tale situazione portava quindi all ottenimento della voltura della Concessione edilizia in data 29 luglio , con la quale la concessione edilizia sarebbe risultata intestata alla ditta Calabria- Scavelli. Una nuova voltura della concessione edilizia si rendeva però necessaria a causa della morte di Scavelli. In data 24 febbraio 1978 veniva effettuata la nuova voltura a favore, questa volta, della ditta Omissis. A dicembre del 1978 veniva quindi fatta una nuova domanda di variante del progetto originario. Tale richiesta produce il rilascio di una nuova concessione edilizia in data 17 dicembre 1979 con il n 68, e successivamente, in data 2 aprile 1980 veniva rilasciato il certificato di abitabilità.

21 E bene precisare che le tavole progettuali, reperite dal CTU e presenti negli archivi del Comune di Falerna non corrispondono allo stato attuale. Le divisioni interne risultano infatti completamente diverse da quanto è stato rilevato in occasione del sopralluogo. Probabilmente le numerose varianti richieste hanno fatto si che negli anni si andasse perdendo l ultima versione del progetto e che restassero conservate le tavole del progetto originale. La conformità dell appartamento esecutato può comunque essere certificato dalla planimetria catastale, già allegata agli atti di causa (cfr Allegato A). Quesito n. 13: determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati. Esponga, altresì, analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima considerati per lo stato d uso e la manutenzione dell immobile, per lo stato di possesso del medesimo, per i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedure, l abbattimento forfettario per assenza di garanzia per vizi occulti nonché per eventuali spese condominiali insolute, la necessità di bonifica da eventuali rifiuti, anche tossici o nocivi. Nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca la valutazione dell intero e della sola quota, tenendo conto della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise ; 20 Risposta al quesito n. 13 Il valore di mercato rappresenta il più probabile prezzo in contanti, ovvero in altre definite condizioni di finanziamento e di pagamento, al netto delle spese di transazione e di intermediazione, per il quale un immobile è liberamente venduto in un mercato reale, nel quale il compratore e il venditore sono bene informati e agiscono con prudenza, nel proprio interesse e senza indebite costrizioni, e l immobile è stato esposto per la negoziazione per un normale periodo.

22 Tenuto conto che è stato sottoposto a pignoramento la quota di 1/2 ciascuno (pari alla metà), dell abitazione di tipo economico sita nel Comune di Falerna, in via Nazionale n 18, piano 3, vani 4, riportato in catasto al foglio di mappa n. 9, particella n. 402 sub. n. 16, e che l abitazione risulta essere indivisibile, si è proceduto alla stima, ed alla determinazione del valore dell intera abitazione. Sulla scorta dei dati reperiti presso il sito dell Agenzia del Territorio (cfr Allegato E) è possibile stimare il valore dell immobile, date le discrete condizioni in cui si trovava all atto del sopralluogo, attribuendo un costo a mq medio rispetto ai limiti indicati nella banca dati delle quotazioni immobiliari che di seguito si riportano: - Abitazioni di tipo economico - Stato conservativo normale VALORE DI MERCATO min max 770, ,00 21 La media dei due valori fornisce un corretto parametro di partenza per la valutazione del bene: Valore medio 885,00 Da considerazioni effettuate in funzione dello stato di usura e di vetustà del bene, nonché delle agevolazioni presenti quali posto auto recintato e chiusura con cancello automatico, ascensore, piuttosto che della posizione (ultimo piano) e della esposizione (Sud-Ovest) si decide di stabilire il prezzo a base d asta nella misura di 950,00 /mq. La superficie di riferimento viene considerata nel modo seguente: Sup. lorda: 69,68 mq

23 Sup. balconata: 14,2 mq, valutata al 30% 4,26 mq Tot: 73,94 metri quadrati Il prezzo base di vendita viene indicato, in funzione della superficie lorda rilevata, ed in funzione del costo unitario stabilito in 950,00 a mq, pari a: ,00 Arrotondato a ,00 Quesito n. 14: corredi la relazione da presentare anche in formato e su supporto informatici (e segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft, nonché pdf per Adobe Acrobat) o equivalente di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi: 22 la sommaria descrizione, il comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali (limitati: per i terreni, al foglio, alla particella, all estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati, al foglio, alla particella ed all eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno), l attuale proprietario e, comunque, il titolo di provenienza del bene, l eventuale stato di comproprietà, le iscrizioni e le trascrizioni, lo stato di occupazione, le regolarità edilizio - urbanistiche, l abitabilità e l agibilità, il valore del bene da porre a base d asta ; Risposta al quesito n. 14 Si procede al riepilogo del bene e la sua descrizione finale. Lotto unico: immobile ricadente sul foglio 9 particella 402, sub 16, interno 12, Via nazionale n. 18 del Comune di Falerna, vani 4, 3 piano, interno 12, scala B.

24 Esso risulta essere confinante a Sud ed Ovest con spazio di isolamento come indicato nella planimetria catastale, ad Est risulta essere confinante con il vano scala condominiale ed a Nord con l appartamento identificato in Catasto, al foglio 9 particella 402, sub 15, interno 11. L appartamento in questione risulta essere pervenuto agli attuali proprietari attraverso atto di compravendita. I sig.ri Omissis, nato a Taranto il 17 ottobre 1957 e Omissis Omissis attuali proprietari con la quota di ½ ciascuno acquistavano l immobile oggetto del presente pignoramento dai sig.ri Omissis Omissis Omissis, come contemplato nell atto di compravendita del 27 dicembre 1999 recante numero di repertorio 56549, RP n 454, RG n 51, trascritto a Catanzaro il gennaio 2000 ai numeri RP n 711, Rg n 901. Si riporta un elenco sintetico delle iscrizioni e annotazioni presenti fra gli allegati in forma integrale: - IPOTECA VOLONTARIA, del 27 dicembre 1999, RG 454, RP 51, a favore della Banca Nazionale del Lavoro S.p.A. contro Omissis contro anche in qualità di debitori non datori di ipoteca, i sig.ri Omissis, e Omissis;In relazione all ultima nota di trascrizione riportata è stata pervenuta una domanda di annotazione per quietanza e conferma, del 28 gennaio 2000, RG 4107, RP 483, a favore della Banca Nazionale del Lavoro S.p.A. contro Omissis Omissis nei confronti dei quali esplica i suoi effetti l annotazione (art c.c., surroga,

25 posterogazione ). La suddetta annotazione è stata presentata presso l ufficio dei registri immobiliari in data 10 marzo IPOTECA LEGALE, del27 novembre 2005 RG 21584, RP 5378, E.T.R. S.p.A. con sede in, contro Omissis, per la quota di 5000/10000 della piena proprietà, iscritta il giorno 8 ottobre 2005; - IPOTECA LEGALE del 27 aprile 2007, RG 8920, RP 2004, a favore della E.T.R. Esazione Tributi S.p.A., contro Omissis per la quota di 5000/10000 della piena proprietà, iscritta il giorno 11 maggio 2007; - IPOTECA LEGALE, del 01 luglio 2010, RG 11815, RP 2460, a favore della Equitalia E.T.R. S.p.A., contro Omissisper la quota di 5000/10000 della piena proprietà, iscritta il giorno 15 luglio 2010; Si riporta un elenco sintetico delle trascrizioni presenti fra gli allegati in forma 24 integrale: - Divisione Giudiziale, del 19 settembre 1979, RG 15530, RP 12912, a favore dell ing. Omissis, contro Omissis Omissis, trascritta il giorno 19 settembre 1979; - Divisione, del 30 dicembre 1989, RG 2243, RP 1981, a favore dell ing. Omissis Omissis,, trascritta il giorno 26 gennaio 1990; - Atto di compravendita, del 30 dicembre 1991, RG 3849, RP 3634, a favore di Omissis contro l ing. Omissis per la quota di 1/1 del diritto di proprietà, trascritta il giorno 25 gennaio 1991;

26 - Atto di compravendita, del 27 dicembre 1999, RG 901, RP 711, a favore di Omissis Omissis, trascritta il giorno 19 gennaio 2000; - Verbale di pignoramento immobili, del 21 marzo 2000, RG 9425, RP 7710, a favore di Intesa gestione crediti S.p.A., contro Omissis, Omissis,, Omissis,, Omissis Omissis, trascritta il giorno 20 aprile 2000; - Verbale di pignoramento immobili, del 17 novembre 2010 disposto dal Tribunale di Lamezia Terme,, RG 19634, RP 12753, a favore di Banca Nazionale del Lavoro S.p.A., contro Omissis, e Omissis, trascritta il giorno 1 dicembre 2010; L edificio risulta regolare dal punto di vista edilizio ed urbanistico avendo ottenuto concessione edilizia in data 17 dicembre 1979 con il n 68, e successivamente, in data 2 aprile 1980 veniva rilasciato il certificato di abitabilità. 25 Il prezzo base di vendita viene indicato, in funzione del costo unitario stabilito in 950,00 /mq, pari a: ,00 Quesito n. 15: estragga reperto fotografico anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente dello stato dei luoghi, comprensivo, in caso di costruzione, anche degli interni. Risposta al quesito n. 15 Allegato fotografico

27 FOTO N 1 VISTA AEREA FOTO N 2 VISTA LATO NORD Allegati fotografici

28 FOTO N 3 ALTRA VISTA LATO NORD FOTO N 4 VISTA PORTONE D INGRESSO Allegati fotografici

29 FOTO N 5 VISTA DELLO SPAZIO COMUNE SCOPERTO FOTO N 6 INGRESSO Allegati fotografici

30 FOTO N 7 CUCINA FOTO N 8 ALTRA VISTA DELLA CUCINA Allegati fotografici

31 FOTO N 9 RIPOSTIGLIO FOTO N 10 SOGGIORNO Allegati fotografici

32 FOTO N 11 - SOGGIORNO FOTO N 12 RIPOSTIGLIO Allegati fotografici

33 FOTO N 13 VASCA DA BAGNO FOTO N 14 SERVIZI IGIENICI Allegati fotografici

34 FOTO N 15 SERVIZI IGIENICI Allegati fotografici

35 FOTO N 16 STANZE DA LETTO FOTO N 17 DISIMPEGNO TRA LE STANZE DA LETTO ED IL BAGNO Allegati fotografici

36 FOTO N 18 CAMERA MATRIMONIALE FOTO N 19 STANZA DEI BAMBINI Allegati fotografici

37 FOTO N 20 CONDIZIONATORE D ARIA FOTO N 21 BALCONE Allegati fotografici

38 FOTO N 22 BALCONE VISTA MARE FOTO N 23 PORTA D INGRESSO Allegati fotografici

39 FOTO N 24 ASCENSORE FOTO N 25 VANO SCALA Allegati fotografici

40 Nella speranza di aver svolto al meglio il mandato conferito, lo scrivente ringrazia per la fiducia accordatagli e resta a disposizione del magistrato per eventuali chiarimenti e/o delucidazioni. IL CTU Ing. Luca Truzzolillo Allegati fotografici