PREMESSA. Il sottoscritto arch. Giuseppe Bisogno, iscritto all Ordine degli Architetti della

Transcript

1 PREMESSA Il sottoscritto arch. Giuseppe Bisogno, iscritto all Ordine degli Architetti della Provincia di Salerno al n. 811, con studio professionale sito alla Via Torrione n Salerno, iscritto all Albo dei Consulenti Tecnici presso il Tribunale di Salerno in data 25/03/1992, ha ricevuto incarico dal Dott. Alessandro BRANCACCIO, G.E. presso il Tribunale di Salerno III Sez. Civile, Ufficio Esecuzioni Immobiliari, di redigere perizia estimativa, ovvero fornire consulenza tecnica d ufficio per la procedura esecutiva iscritta al N. R.E. 576/2009 promossa da MPS Gestione Crediti Banca S.p.A.. contro Omissis. In data 01/04/2011 il sottoscritto veniva nominato C.T.U. e in data 10/05/2011 prestava il giuramento di rito. Il G.E. conferiva i seguenti quesiti: 1) se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione ex art. 567 cod. proc. civ. è necessaria e però manca in atti o è inidonea, riferisca l esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senz altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni; 2) se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12; 3) se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione è necessaria e però manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda l esperto a redigere in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la documentazione è mancante e/o inidonea (descrizione da accludere a guisa di introduzione alla relazione in risposta agli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri beni, secondo i quesiti postigli da 4 a 12; per i beni per i quali la documentazione è completa ed idonea: 4) identifichi con precisi dati catastali e confini e descriva dettagliatamente l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati 1

2 riportati nell atto di pignoramento e l eventuale sussistenza di altre procedure esecutive gravanti sul medesimo; in tal caso, sospenda le operazioni peritali, relazionando al G.E.; 5) precisi la provenienza del bene al debitore esecutato e se questi risulti essere l unico proprietario, producendo anche l atto in virtù del quale ha acquisito la proprietà; segnali, altresì, eventuali acquisti mortis causa non trascritti; 6) valuti la possibilità di una divisione dei beni in caso di comproprietà e, ove sussistano i presupposti, predisponga un progetto di divisione in natura dei medesimi, con la specifica indicazione dei comproprietari e delle loro generalità, la formazione delle singole masse e la determinazione degli ipotetici conguagli in denaro; 7) dica dello stato di possesso del bene, con l indicazione se occupato da terzi del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, di cui dovrà specificare la data di scadenza della durata, la data di scadenza per l eventuale disdetta, l eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, e di diritti reali (quali usufrutto, uso, abitazione, servitù, etc.) che delimitino la piena fruibilità del cespite, indicando, anche per questi ultimi, l eventuale anteriorità alla trascrizione del pignoramento; 8) indichi il regime patrimoniale del debitore se coniugato, a tal uopo producendo l estratto dell atto di matrimonio ed evidenziando la sussistenza di eventuali convenzioni patrimoniali riportate a margine dello stesso e la data della relativa annotazione; 9) riferisca dell esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o quelli connessi con il suo carattere storico artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili. Indichi, in particolare, l importo annuo delle spese di gestione o manutenzione 2

3 (es. spese condominiali ordinarie); le eventuali spese straordinarie già deliberate, ma non ancora scadute; le eventuali cause in corso; le domande giudiziali (precisando se le cause con le stesse introdotte siano ancora in corso ed in che stato), le convenzioni matrimoniali e i provvedimenti di assegnazione della casa coniugale trascritti contro il debitore e, per quanto a quest ultimi, anche solo emessi prima del pignoramento nonché le eventuali obbligazioni propter rem); 10) riferisca dell esistenza di formalità vincoli e oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente (come iscrizioni ipotecarie, trascrizioni di pignoramenti, trascrizioni di sequestri conservativi, etc.) indicando in particolare i creditori iscritti (cioè i creditori muniti di ipoteca o privilegi immobiliari) e i costi per le relative cancellazioni; 11) acquisisca e depositi aggiornate visure catastali ed ipotecarie per immobile e per soggetto (a favore e contro) queste ultime in forma sintetica ed integrale, riferite almeno al ventennio antecedente la data di conferimento dell incarico, segnalando eventuali discrasie tra le risultanze delle stesse all esito di accurato controllo incrociato, 12) riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del T.U. di cui al D.P.R. 06/06/01 n. 380 nonché le notizie di cui all art. 46 di detto T.U. e di cui all art. 40 della L. 28/02/85 n. 47 e succ. mod. ; in caso di insufficienza di tali notizie tale da determinare le nullità di cui all art. 46 comma 1 del citato T.U. ovvero di cui all art. 40 co. 2 della citata L. 47/85 faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo con avvertenza che l aggiudicatario potrà ricorrendone i presupposti avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46 co. 5 del citato T.U. e di cui all art. 40 co. 6 della citata L. 47/85; quantifichi, poi, le eventuali spese di sanatoria e 3

4 di condono; 13) determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati. Esponga altresì, analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima considerati per lo stato d uso e la manutenzione dell immobile, per lo stato di possesso del medesimo per i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, l abbattimento forfettario per assenza di garanzia per vizi occulti nonché per eventuali spese condominiali insolute, la necessità di bonifica da eventuali rifiuti, anche tossici o nocivi. Nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca la valutazione dell intero e della sola quota, tenendo conto della maggiore difficoltà di vendita per le quote indivise; 14) corredi la relazione da presentare anche in formato e su supporto informatici (e segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft nonché.pdf per Adobe Acrobat) di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente per ciascun lotto indichi: la sommaria descrizione, il comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali (limitati: per i terreni al foglio alla particella all estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati al foglio alla particella ed all eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno, l attuale proprietario e, comunque, il titolo di provenienza del bene, l eventuale stato di comproprietà, le iscrizioni e le trascrizioni sul medesimo gravanti, lo stato di occupazione, le regolarità edilizio-urbanistiche, l abitabilità e l agibilità, il valore del bene da porre a base d asta; 15) estragga reperto fotografico anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al foglio di raccomandazioni 4

5 consegnato contestualmente dello stato dei luoghi, comprensivo in caso di costruzione anche degli interni. Il G.E. assegnava il termine del 45 giorno antecedente l udienza del 10/11/2011 di determinazione delle modalità di vendita indicata nel decreto di nomina, per il deposito della C.T.U. previsto alla data del 26/09/2011. In data 13/05/2011 il sottoscritto si recava presso l Agenzia del Territorio, sez. Ufficio Tecnico Erariale per estrarre documentazione catastale, quali visure, planimetrie, estratto di mappa; in data 14/07/2011 presso la sez. Conservatoria dei RR.II. per estrarre visure ipotecarie. In data 16/05/2011, 25/05/2011, 01/06/2011, 13/06/2011 e 06/07/2011 il sottoscritto si recava presso i Pubblici Uffici del Comune di Montecorvino Rovella (SA) per inoltrare istanza e ritirare documentazione tecnica necessaria per l espletamento dell incarico conferito. In data 06/06/2011 il sottoscritto, coadiuvato dalla collaboratrice ausiliaria Anna Ragosta, si recava presso l appartamento dell esecutata, sito nel Comune di Montecorvino Rovella (SA), per espletare le operazioni di rilievo metrico e fotografico, redigendo l allegato Verbale di Sopralluogo (cfr. allegato n. 0). Dopo aver esaminato i luoghi e vagliato ogni elemento ritenuto utile per l espletamento dell incarico, si espone la presente relazione così suddivisa: 1) RISPOSTA AI QUESITI pag. 6 ELENCO ALLEGATI pag. 27 5

6 1) RISPOSTA AI QUESITI 1,2) Se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12. La documentazione redatta dal Notaio avv. Luigi Capobianco in Altavilla Silentina (SA), ritirata presso la cancelleria dell Ufficio Esec. Imm., individua il bene pignorato, così come riportato nella Certificazione Notarile. Trattasi di un appartamento, sito nel Comune di Montecorvino Rovella (SA) così identificato: 1) appartamento alla Via Ponte Mileo composto da 3 vani ed accessori riportato nel NCEU del detto Comune con i seguenti dati: foglio 15 p.lla 68 sub 87, S.S. 164, piano 1, int. 1, scala C, Cat. A/2, classe 6, vani 6,5 rendita 553,90; L immobile sopra descritto, risulta essere di proprietà esclusiva della signora Omissis nata a Montecorvino Rovella il 08/08/1966 per i diritti pari a 1/1 dell intero. 1,4) Identifichi con precisi dati catastali e confini e descriva dettagliatamente l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento e l eventuale sussistenza di altre procedure esecutive gravanti sul medesimo; in tal caso, sospenda le operazioni peritali, relazionando al G.E. Sono state svolte ricerche presso l Agenzia del Territorio - sez. Ufficio Tecnico Erariale, in riferimento al suddetto immobile, per come riportato agli atti della procedura (cfr. allegati nn. 1, 2 e 3). Sono state svolte altresì ricerche presso la Sez. Conservatoria dei RR.II. in cui non sono emerse altre procedure esecutive gravanti sul medesimo (cfr. allegato n. 4). dati: Dalla visura catastale e relativa planimetria dell immobile, si rilevano i seguenti 6

7 1) Appartamento alla S.S Dati Catastali Comune di Montecorvino Rovella (SA) Catasto Fabbricati Dati Identificativi Dati di Classamento Foglio 15 Particella 68 Sub 87 Categoria A/2 (appartamento) Classe 6 Consistenza 6,5 vani Rendita 553,90 Indirizzo S.S. 164 Piano 1 int. 1 scala C Intestati Diritti e Oneri Reali Omissis nata a Montecorvino Rovella (SA) il 08/08/1966 Proprietà per 1/1 in regime di separazione dei beni Si riscontra la corrispondenza con i dati riportati agli atti della procedura. Confini In data 06/06/2011 il sottoscritto ha eseguito il rilievo dell immobile in oggetto (cfr. allegato n. 5), rilevando i seguenti confini: a Nord a Est a Sud a Ovest con corte condominiale; con corte condominiale; con altrui proprietà; con corte condominiale. Descrizione dell immobile pignorato. L appartamento in oggetto, è sito in Via Ponte Mileo civ. 15 del Comune di Montecorvino Rovella (SA) all interno di un fabbricato, costituito dal Piano Seminterrato, Piano Terra, Piano 1, 2 e 3 oltre il piano di sottotetto. Tale fabbricato, identificato con lett. C all interno di un parco condominiale, risulta privo di ascensore. 7

8 L ingresso allo stabile, si caratterizza con un normale androne, ove dal corpo scala si accede all appartamento in oggetto, situato al Piano Primo, posto di fronte allo smonto delle scale. Esso si sviluppa negli infra ambienti come riportati in planimetria allegata: ingresso-disimpegno, rispetto al quale, si sviluppano tutti gli ambienti, costituiti da n. 4 camere, di cui n. 2 collegate da un balcone continuo di superficie pari a mq 9,86 mentre un altro ambiente è dotato di un balcone a forma di L di superficie pari a mq 15,93, inoltre cucina con veranda di superficie pari a mq 3,77 infine doppi servizi igienici e ripostiglio. La superficie rilevata al netto dei tramezzi interni è pari a circa mq 108,00 con una altezza netta interna pari a m 2,70. Gli impianti tecnologici sono: elettrico, idrico e citofonico, infine impianto di riscaldamento centralizzato. Sono state individuate le seguenti condizioni intrinseche: la tecnica costruttiva realizzata è struttura in c.a., tramezzi interni in laterizio successivamente intonacati con il tipo civile e tinteggiati, in parte con stucco veneziano. L oggetto architettonico offre soluzioni di impiego al fine di raggiungere la funzionalità ed il grado di libertà per un corretto uso della disposizione planimetrica dell immobile. Il pavimento è in lastre di ceramica in tutti gli ambienti altresì per il rivestimento. Gli infissi interni sono costituiti in pannello di legno tamburato e vetro, quelli esterni in alluminio. L intero appartamento risulta esposto nella direzione Nord - Ovest. Complessivamente le condizioni intrinseche o interne dello stato di manutenzione dell immobile sono buone. Le condizioni estrinseche, rilevano che l ubicazione di tale immobile è in un contesto urbano favorevole, in quanto poco distante dal centro effettivo del Comune di 8

9 Montecorvino Rovella, in diretta comunicazione con la principale strada di collegamento con altri centri limitrofi. All interno del parco condominiale sono presenti aree di parcheggi. La zona denota una certa compattezza del tessuto edilizio, dotata di attività commerciali; la qualità urbana è di tipo sufficiente. 1,5) Precisi la provenienza del bene al debitore esecutato e se questi risulti essere l unico proprietario, producendo anche l atto in virtù del quale ha acquisito la proprietà; segnali, altresì, eventuali acquisti mortis causa non trascritti. Con atto di Compravendita redatto in data 23/07/2004 dalla Dott.ssa Claudia Petraglia, Notaio in Battipaglia, di cui al Rep. n Racc. n la sig.ra Omissis acquistava dalla soc. C.E.M. Costruzioni Edili Meridionali S.r.l. l appartamento in oggetto, in qualità di unica proprietaria (cfr. allegato n. 6). 1,6) Valuti la possibilità di una divisione dei beni in caso di comproprietà e, ove sussistano i presupposti, predisponga un progetto di divisione in natura dei medesimi, con la specifica indicazione dei comproprietari e delle loro generalità, la formazione delle singole masse e la determinazione degli ipotetici conguagli in denaro. L'esecutata è la sola proprietaria effettiva dell appartamento individuato, per tanto non necessita di un progetto di divisione. 1,7) Dica dello stato di possesso del bene, con l indicazione se occupato da terzi del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, di cui dovrà specificare la data di scadenza della durata, la data di scadenza per l eventuale disdetta, l eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, e di diritti reali (quali usufrutto, uso, abitazione, servitù, etc.) che delimitino la piena fruibilità del cespite, indicando, anche per questi ultimi, l eventuale anteriorità alla trascrizione del pignoramento. 9

10 esecutata. L immobile in oggetto non è occupato da terzi, ma dal nucleo familiare della 1,8) Indichi il regime patrimoniale del debitore se coniugato, a tal uopo producendo l estratto dell atto di matrimonio ed evidenziando la sussistenza di eventuali convenzioni patrimoniali riportate a margine dello stesso e la data della relativa annotazione. L Ufficio Anagrafe del Comune di Montecorvino Rovella (SA), ha rilasciato l estratto per riassunto dai registri degli atti di matrimonio in cui certifica che, in data 02/12/1984 l esecutata sig.ra Omissis contraeva matrimonio in Montecorvino Rovella con il sig. Omissis. Nello stesso estratto, l Ufficio certifica che con atto in data 13/07/2004 a rogito del Notaio Dott.ssa Claudia Petraglia del Distretto notarile di Salerno gli sposi hanno scelto il regime della separazione dei beni (cfr. allegato n. 7). 1,9) Riferisca dell esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o quelli connessi con il suo carattere storico artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili. Indichi, in particolare, l importo annuo delle spese di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie); le eventuali spese straordinarie già deliberate, ma non ancora scadute; le eventuali cause in corso; le domande giudiziali (precisando se le cause con le stesse introdotte siano ancora in corso ed in che stato), le convenzioni matrimoniali e i provvedimenti di assegnazione della casa coniugale trascritti contro il debitore e, per quanto a quest ultimi, anche solo emessi prima del pignoramento nonché le eventuali obbligazioni propter rem). Il sig. Omissis in qualità di amm. p.t. dello stabile condominiale in cui è situato l appartamento in oggetto, ha trasmesso su richiesta del sottoscritto, schema di ripartizione spesa di bilancio preventivo per l anno 2011, in cui si rileva che la quota annua spettante alla debitrice è pari a 372,14. 10

11 Lo stesso amm. p.t. ha trasmesso altresì il prospetto quote scadute spettanti sempre alla debitrice, pari a 71,10 per spese straordinarie inerenti la guaina tetto per l anno 2010 ed 25,30 quale spese ordinarie per l anno corrente di maggio e giugno, per un totale di 96,40. Dal Certificato di Destinazione Urbanistica l area in oggetto non risulta sottoposta ad alcun vincolo paesaggistico. Infine si ribadisce che dal certificato matrimoniale i coniugi hanno scelto la separazione dei beni (cfr. allegato n. 8). 1,10) Riferisca dell esistenza di formalità vincoli e oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente (come iscrizioni ipotecarie, trascrizioni di pignoramenti, trascrizioni di sequestri conservativi, etc.) indicando in particolare i creditori iscritti (cioè i creditori muniti di ipoteca o privilegi immobiliari) e i costi per le relative cancellazioni. Come riferito nel quesito precedente, l amm. p.t. dello stabile condominiale, ha evidenziato che vi risultano quote inevase a carico della debitrice, per un ammontare pari a 96,40. Dalle visure ipotecarie risultano le seguenti iscrizioni: a) Ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia del mutuo di ,00 a favore di Banca Monte dei Paschi di Siena; b) Ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia del mutuo di ,00 a favore di Cassa Rurale ed Artigiana Banca di Credito Cooperativo di Battipaglia; S.p.A.. c) Ipoteca legale per l importo di 4.270,06 a favore di E.T.R. Esazioni Tributi I costi per le relative cancellazioni ammontano a: a) Tassa Ipotecaria 35,00; 11

12 b) Tassa Ipotecaria 35,00; c) esente; d) per il presente pignoramento Imposta Ipotecaria 168,00; Bollo 59,00; Tassa Ipotecaria 35,00; Totale 332,00. 1,11) Acquisisca e depositi aggiornate visure catastali ed ipotecarie per immobile e per soggetto (a favore e contro) queste ultime in forma sintetica ed integrale, riferite almeno al ventennio antecedente la data di conferimento dell incarico, segnalando eventuali discrasie tra le risultanze delle stesse all esito di accurato controllo incrociato. Sono state richieste presso l Agenzia del Territorio sez. Catasto, le visure catastali aggiornate, così come riportate nel quesito precedente (cfr. allegati n. 2); altresì con riferimento alle visure ipotecarie (cfr. allegato n. 4). 1,12) Riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del T.U. di cui al D.P.R. 06/06/01 n. 380 nonché le notizie di cui all art. 46 di detto T.U. e di cui all art. 40 della L. 28/02/85 n. 47 e succ. mod. ; in caso di insufficienza di tali notizie tale da determinare le nullità di cui all art. 46 comma 1 del citato T.U. ovvero di cui all art. 40 co. 2 della citata L. 47/85 faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo con avvertenza che l aggiudicatario potrà ricorrendone i presupposti avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46 co. 5 del citato T.U. e di cui all art. 40 co. 6 della citata L. 47/85; quantifichi, poi, le eventuali spese di sanatoria e di condono. Il Comune di Montecorvino Rovella, è dotato di vigente P. di F. approvato con decreto n del 29/07/1978 dal Presidente della Giunta Regionale. Successivamente in data 27/02/2003 è stato adottato con Del. di C.C. n. 3 il P.R.G. approvato dal Consiglio Provinciale n. 13 del 03/04/2007. Con Decreto 12

13 Dirigenziale n. 157 del 10/10/2007 la Giunta Regionale della Campania lo ha ammesso al visto di conformità condizionato ai sensi della L. R. n. 14/1982. Essendo decadute le norme di salvaguardia, restano operanti le norme del P. di F. (cfr. allegati nn. 9, 10 e 11 ). Appartamento alla Via Ponte Mileo, 15. (Foglio 15 Particella 68 Sub 87 Piano I) Verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene. Lo stabile condominiale, in cui vi risulta l appartamento in oggetto, è stato realizzato con C.E. n. 96 del 28/07/1977. Successivamente a seguito di alcune variazioni della sagoma, fu richiesta dalla soc. esecutrice la rilasciata Concessione Edilizia in Sanatoria N. 37/2000. Dalla TAV. 2 Stato di Fatto si rileva nell elaborato denominato Pianta Piano la configurazione attuale dell appartamento di proprietà della esecutata, a meno della realizzata veranda posta sul balcone prospiciente la cucina (cfr. allegato n. 12). Agibilità del bene Dalle ricerche effettuate presso gli uffici comunali, per lo stabile condominiale in cui è situato l appartamento in oggetto, non risulta agli atti, il rilascio del certificato di agibilità. Destinazione Urbanistica L area su cui sorge il fabbricato in oggetto, ricade all interno dello strumento urbanistico vigente in zona B2 - zona residenziale di completamento (cfr. allegato n. 9). Con riferimento al Certificato di Destinazione Urbanistica e dagli stralci di zonizzazione, in tale contesto urbano, l edificazione è così regolata: - Indice di fabbr. fondiaria mc/mq 3; - Indice di copertura mq/mq ---; - Altezza massima ml 14,00 e 11,00; - Area di parcheggio mq/mq 4,00; 13

14 - Distacco dagli edifici in rapp. all altezza 1/1; minimo assoluto ml 10,00; - Distacco dai confini in rapp. all altezza 2/1; minimo assoluto ml 5,00. Notizie di cui all art. 46 di detto T.U. Dal suddetto Titolo di proprietà si rileva il riferimento sia alla C.E. n. 96/1977 rilasciata dal Comune per la realizzazione del complesso degli edifici condominiali e sia il riferimento alla C.E. in sanatoria n. 37/2000 inerente variazioni di sagoma. Successivamente fu realizzata la veranda sul balcone prospiciente la cucina, per la quale il sottoscritto ha svolto verifiche al fine di individuare istanze di liceità per il suddetto montaggio. Stante l esito negativo, si è proceduto a valutare l eventuale possibilità di ricorrere ad un accertamento di conformità ai sensi dell art. 36 del D.P.R. n. 380/01. Per tanto con riferimento alla rilasciata C.E. n. 96/1977 si è verificato, nel rispetto degli indici di fabbricabilità fondiaria, l eventuale residuo di volumetria, determinato in mc 242,00. Successivamente, essendo l area interessata dalla costruzione di n. 4 fabbricati condominiali, sono state prodotte varie richieste di concessione in sanatoria, dalle quali si evince che la suddetta volumetria residua, di fatto è stata abbondantemente superata. Ne consegue che risulta possibile ricorrere all applicazione del calcolo dell oblazione e degli oneri concessori, ai sensi della L. n. 326/03 e successivamente aumentati ai sensi della L. R. n. 56/

15 CALCOLO DELL OBLAZIONE Tabella 1.b Tipologie di abuso con misure dell oblazione espresse in valori al mq Immobili non residenziali 1. Superficie utile 2. Tipologia 3. Misura oblazione (mq) dell abuso ( / mq) 3, ,00 4. Importo Totale dell oblazione ( ) 377,00 Ai sensi della L. Regionale n. 56/2004 art. 6 comma 1 l importo oblazione va aumentato del 10% per tanto: 377,00 x 1,10 = 414,70. CALCOLO DEGLI ONERI CONCESSORI Tabella 3 Nuove costruzioni, ampliamenti 1. Numero abitanti 2. Misura dell anticipazione ( /mq) 3. Superficie complessiva (mq) 4. Importo Totale dell anticipazione ( ) Da a ,00 3,77 207,35 Ai sensi della L. Regionale n. 56/2004 art. 6 comma 3 l importo oneri concessori vanno aumentato del 100% per tanto: 207,35 x 2 = 414,70. Il TOTALE degli oneri per rendere conforme la veranda in oggetto, sono pari a: 829,40. 1,13) Determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati. Esponga altresì, analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima considerati per lo stato d uso e la manutenzione dell immobile, per lo stato di possesso del medesimo per i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, l abbattimento forfettario per assenza di garanzia per vizi occulti nonché per eventuali spese condominiali insolute, la necessità di bonifica da eventuali rifiuti, anche tossici o nocivi. Nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca la valutazione dell intero e della sola quota, tenendo conto della maggiore difficoltà di vendita per le quote indivise. 15

16 CRITERIO DI STIMA Prima di procedere alla stima degli immobili, risulta indispensabile indicare il criterio di stima che verrà adottato. Tra i vari metodi offerti dalla metodologia estimativa, il sottoscritto ha preso a riferimento, alcuni di essi, in particolare: 1) capacità annua del reddito; 2) commercializzazione del bene considerando tutte le caratteristiche intrinseche ed estrinseche; 3) recenti valori di compravendita per beni simili. Operando nel primo caso attraverso la capitalizzazione del reddito, nel secondo caso attraverso una stima a vista così detta mediata, nel terzo caso attraverso una stima comparativa diretta, procedendo successivamente per ognuno di essi, alle dovute aggiunte e detrazioni al valore normale così determinato (per es. rifiniture pregiate, interventi di manutenzione, spese in generale, ect.), per valutare tutte quelle condizioni che siano fuori dalla normalità e determinare così il più probabile valore di mercato dei beni in oggetto, nelle condizioni in cui realmente si trovano (o future), al momento in cui si riferisce la stima. Il valore per ognuno di essi, sarà attribuito in relazione alla descrizione ed alle caratteristiche degli immobili in cui attualmente si trovano e sarà espresso in relazione alla superficie reale, ove per l appartamento verrà valutata la superficie utile abitabile al netto delle murature interne, una percentuale sui balconi e terrazzi pari al 30% fino a 25 mq se a livello dei vani principali. Si individuano per tanto, le seguenti superfici poste a base di calcolo: 16

17 Appartamento Piano 1 (Foglio 15 Particella 68 Sub 87) Superficie utile mq 108,00; balcone mq 9,86 x 0,30 mq 2,96; balcone mq 15,36 x 0,30 mq 4,61; veranda mq 3,77 x 0,30 mq 1,13 TOTALE superficie MQ 116,70 Il valore estimativo accertato, è in riferimento al momento attuale e viene ad essere determinato attraverso una doppia valutazione, come verrà specificato in seguito, derivante dal metodo "comparativo diretto". Il procedimento così scelto, risulta essere il più idoneo a cogliere il valore venale di unità immobiliari residenziali di tipo "ordinario", quindi facilmente comparabili tra loro. La prima valutazione è basata sul raffronto tra il bene in questione ed una molteplicità di beni similari presenti nella medesima zona, di cui è stato possibile ricavare il prezzo medio di compravendita. La seconda valutazione, è quella derivante dalle "Disposizioni in materia di individuazione dei criteri utili per la determinazione del valore normale dei fabbricati di cui all'articolo 1, comma 307 della legge 27 dicembre 2006, n. 296 (legge finanziaria 2007)" in cui il Valore normale è dato da: formula: Valore normale = Valore normale unitario x superficie (mq). Il valore normale unitario è determinato dall'applicazione della seguente Valore normale unitario = Val OMI MIN + (Val OMI MAX - Val OMI MIN ) x K dove Val OMI MIN e Val OMI MAX indicano rispettivamente i valori minimi e massimi espressi in /mq rinvenibili nella banca dati dell'osservatorio del Mercato Immobiliare con riferimento alla provincia, al comune e alla zona omogenea OMI in cui si colloca l'immobile considerato ovvero, in mancanza, a quella limitrofa o analoga censita, e con riguardo al periodo di riferimento dell'atto di compravendita. 17

18 K dove rappresenta la media ponderata di due coefficienti, K 1 (taglio superficie) e K 2 (livello di piano) ed è calcolato sulla base della seguente formula: K = (K K 2 ) / 4 K I (Taglio superficie) fino a 45 mq 1 oltre 45 mq fino a 70 mq 0,8 oltre 70 mq fino a 120 mq 0,5 oltre 120 mq fino a 150 mq 0,3 oltre 150 mq 0 K 2 (Livello di piano) piano seminterrato 0 piano terreno 0,2 piano primo 0,4 piano intermedio 0,5 piano ultimo 0,8 piano attico 1 Ottenuti i rispettivi valori si opterà per una media degli stessi, in un ottica prudenziale. E stata effettuata una indagine di mercato presso le agenzie immobiliari di Montecorvino Rovella e Pontecagnano Faiano, quest ultime capaci di fornire quei valori economici ricercati per beni simili e ubicati nel Comune in cui vi risultano gli immobili individuati. Si riportano di seguito le valutazioni espresse in /mq conseguite: 1) appartamento Piano 1 (Foglio 15 Particella 68 Sub 87) TECNO RETE Via Cavour, 82 Montecorvino Rovella (SA) STUDIO CASA P.zza Garibaldi, 69 Pontecagnano Faiano (SA) TECNO CASA loc. Pagliarone Pontecagnano Faiano (SA) I valori di riferimento, sono quelli ottenuti dalla media dei dati ricercati, ottenendo il seguente valore espresso in /mq: VALORE MEDIO 1) appartamento Piano 1 (Foglio 15 Particella 68 Sub 87) 1.267,00 18

19 A tal punto si considereranno alcuni parametri essenziali circa le caratteristiche intrinseche dell immobile, procedendo per tanto al calcolo estimativo attraverso l analisi dei due metodi accennati. Appartamento Piano 1 (Foglio 15 Particella 431 Sub 2) VALORE DI STIMA I Metodo Verrà considerato un coefficiente in relazione all altezza di piano corrispondente a 1,0 in un intervallo compreso da 0,9 a 1,2; inoltre per lo stato di manutenzione e vetustà una valutazione complessiva pari a 1,0 in un intervallo compreso da 0,8 a 1,2. La media dei parametri individuati, determina il coefficiente di apprezzamento ottenendo il dato pari a 1,0. Risulta possibile determinare il valore di mercato medio unitario ponderato pari a: 1.267,00/mq x 1,0 = 1.267,00/mq. Ne consegue il seguente VALORE DI MERCATO COMPLESSIVO: 1.267,00/mq x mq 116,70 = ,90. II Metodo I valori minimo e massimo desunti dall'osservatorio del Mercato Immobiliare con riferimento alla zona in oggetto e per analogia (cfr. allegato n. 13) sono pari rispettivamente a 780,00 e 1.150,00. Nell applicare la nota formula citata, risulta indispensabile determinare il valore K = (0,5 + 3 x 0,4)/4 = 0,425. Per tanto: 19

20 Valore normale unitario = 780,00 + ( 1.150,00-780,00) x 0,425; Valore normale unitario = 937,25/mq; Risulta possibile determinare il: Valore normale: 937,25 x mq 116,70 = ,07. Si ritiene a tal punto per una ottica prudenziale, optare per una media dei valori di stima desunti, ottenuti attraverso i due procedimenti, che danno seguito al seguente valore: Media ( , ,07)/2 = ,73. che si arrotonda a: Valore di stima dell intero ,00. 1,14) Corredi la relazione da presentare anche in formato e su supporto informatici (e segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft nonché.pdf per Adobe Acrobat) di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente per ciascun lotto indichi: la sommaria descrizione, il comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali (limitati: per i terreni al foglio alla particella all estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati al foglio alla particella ed all eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno, l attuale proprietario e, comunque, il titolo di provenienza del bene, l eventuale stato di comproprietà, le iscrizioni e le trascrizioni sul medesimo gravanti, lo stato di occupazione, le regolarità edilizio-urbanistiche, l abitabilità e l agibilità, il valore del bene da porre a base d asta. 20

21 UNICO LOTTO Appartamento Piano 1 (Foglio 15 Particella 431 Sub 2) Appartamento sito in Montecorvino Rovella (SA), Via Ponte Mileo, civ. 15 Piano Primo, confina a Nord, a Est e a Ovest con corte condominiale; a Sud con altrui proprietà; appartamento di estensione pari a mq 108,00 con balcone di mq 9,86; con altro balcone di mq 15,36; con veranda abusiva di mq 3,77. E costituito da ingressodisimpegno, n. 4 camere, doppi servizi igienici, cucina, ripostiglio, il tutto di altezza pari a m 2,70. E censito all Agenzia del Territorio, Catasto Fabbricato, nel Comune censuario di Montecorvino Rovella (SA) in ditta Omissis nata a Montecorvino Rovella il 08/08/1966 Proprietà per 1/1 in regime di separazione dei beni, al Foglio 15 Particella 68 Sub 87 Categoria A/2. Detto appartamento è stato realizzato con difformità rispetto alla rilasciata C.E. N. 96 del 28/07/1977 per tanto è stata rilasciata Concessione Edilizia in Sanatoria N. 37/2000. Agli atti non risulta il Certificato di Agibilità. L atto di compravendita è stato redatto dal Notaio Petraglia in data 23/07/2004 di cui al Rep. N Racc. n Costo per sanare la veranda pari a 829,40, costo per le relative cancellazioni di cui alle trascrizioni 332,00; costo per debito condominiale insoluto 96,40. Valore di stima del lotto ,00. 1,15) Estragga reperto fotografico anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente dello stato dei luoghi, comprensivo in caso di costruzione anche degli interni. 21

22 1 Vista da Google 22

23 fabbricato condominiale in cui è situato l appartamento in oggetto 2 3 balcone prospiciente dalla camera 23

24 4 veranda prospiciente la cucina balcone prospiciente soggiorno e camera 5 24

25 6 corridoio 7 camera 25

26 8 cucina 9 26

27 ELENCO ALLEGATI ALLEGATO 0.Verbale di Sopralluogo del 06/06/2011. Dati catastali ed ipotecari ALLEGATO 1.Estratto di mappa catastale scala 1:2000. ALLEGATO 2.Visura (catastale) storica per immobile. ALLEGATO 3.Planimetria catastale scala 1:200. ALLEGATO 4.Visure ipotecarie Rilievo ALLEGATO 5.Rilievo dell immobile scala 1:100. Titolo di proprietà ALLEGATO 6.Atto di compravendita del 23/07/2004. Certificato di proprietà ALLEGATO 7.Estratto per riassunto dai RR. AA. MM. Note amm. p.t. ALLEGATO 8.Prospetto riassuntivo costi condominiali. Dati urbanistici ed edilizi ALLEGATO 9.Certificato di destinazione urbanistica. ALLEGATO 10.Stralcio aerofotogrammetrico. ALLEGATO 11.Stralcio dal P.di F. ALLEGATO 12.C. E. in Sanatoria N. 37/2000 e grafico di riferimento Osservatorio Immobiliare ALLEGATO 13.Valutazioni immobiliari. Trasmissione via bozza C.T.U. avv. Stanzione Giuseppe. Trasmissione via bozza C.T.U. avv. Melchionda Gianpaolo. Ricevuta copia bozza C.T.U. al sig. Omissis in qualità di coniuge della sig.ra Omissis 27