TRIBUNALE di SALERNO TERZA SEZIONE CIVILE UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI Giudice dell Esecuzione dott. Alessandro Brancaccio

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1 TRIBUNALE di SALERNO TERZA SEZIONE CIVILE UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI Giudice dell Esecuzione dott. Alessandro Brancaccio OGGETTO: Consulenza Tecnica nella Procedura Esecutiva n 175/06 R.E. iniziata ad istanza della Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.A. nei confronti della sig.ra Omissis. L esperto arch. Agnese Citarella 1

2 TRIBUNALE di SALERNO TERZA SEZIONE CIVILE UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI Procedura Esecutiva n 175/06 R.E. promossa dalla Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.A. nei confronti della sig.ra Omissis. La sottoscritta arch. Agnese Citarella, con studio in Battipaglia (SA), alla via Adriatico, n 24, è stata nominata dal G.E., dott. Alessandro Brancaccio, C.T.U. nella procedura esecutiva immobiliare di cui innanzi promossa dalla Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.A in danno della sig.ra Omissis. Il giorno 03/05/2011, previo giuramento di rito, ha ricevuto l incarico di rispondere ai quesiti di seguito formulati: 1. se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione ex art. 567 cod. proc. civ. 1 è necessaria e tuttavia manca in atti o è inidonea, riferisca l esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senz altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni; 2. se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12; 3. se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione è necessaria e tuttavia manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda l esperto a redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la documentazione è mancante e/o inidonea (descrizione da accludere, a guisa di introduzione, alla relazione in risposta agli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri beni, secondo i quesiti postigli da 4 a 12; per i beni per i quali la documentazione è completa ed idonea; 4. identifichi con precisi dati catastali e confini e descriva dettagliatamente l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento e l eventuale sussistenza di altre procedure esecutive gravanti sul medesimo; in tal caso, sospenda le operazioni peritali, relazionando al g.e.; 5. precisi la provenienza del bene al debitore esecutato e se questi risulti essere l unico proprietario, producendo anche l atto in virtù del quale ha acquisito la proprietà; segnali, altresì, eventuali acquisti mortis causa non trascritti; 1 Si riporta il testo vigente del co. 2 dell art. 567 c.p.c.: Il creditore che richiede la vendita deve provvedere, entro centoventi giorni dal deposito del ricorso, ad allegare allo stesso l estratto del catasto e delle mappe censuarie, il certificato di destinazione urbanistica come previsto nella vigente normativa, di data non anteriore a tre mesi dal deposito del ricorso, nonché i certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all immobile pignorato; tale documentazione può essere sostituita da un certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari.. Si riporta altresì un estratto dell art. 18 L. 47/85: Co. 1 omissis Co. 2: gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi ad oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali relativi a terreni sono nulli e non possono essere stipulati né trascritti nei pubblici registri immobiliari ove agli atti stessi non sia allegato il certificato di destinazione urbanistica, contenente tutte le prescrizioni urbanistiche riguardanti l area interessata. Co. 3: il certificato di destinazione urbanisti ca deve essere rilasciato dal Sindaco entro il termine perentorio di trenta giorni dalla presentazione della relativa domanda. Esso conserva validità per un anno dalla data del rilascio se, per dichiarazione dell alienante o di uno dei condividenti, non siano intervenute modificazioni degli strumenti urbanistici. 2

3 6. Valuti la possibilità di una divisione dei beni e, ove sussistono i presupposti, predisponga un progetto di divisione in natura dei medesimi con la specifica indicazione dei comproprietari e delle loro generalità, la formazione delle singole masse e la determinazione degli ipotetici conguagli in denaro; 7. dica dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, di cui dovrà specificare la data di scadenza della durata, la data di scadenza per l eventuale disdetta, l eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio,ed di diritti reali (quali usufrutto, uso, abitazione, servitù, etc.) che delimitano la piena fruibilità del cespite, indicando, anche per questi ultimi, l eventuale anteriorità alla trascrizione del pignoramento; 8. indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato, a tal uopo producendo l estratto dell atto di matrimonio ed evidenziando la sussistenza di eventuali convenzioni patrimoniali riportate a margine dello stesso e la data della relativa annotazione; 9. riferisca dell esistenza di formalità, vincoli od oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso o quelli connessi con il suo carattere storicoartistico, ovvero di natura paesaggistica e simili. Indichi, in particolare, l importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie); le eventuali spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute; l eventuali spese condominiali scadute e non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia; le eventuali cause in corso; le domande giudiziali (precisando se le cause con le stesse introdotte siano ancora in corso ed in che stato), le condizioni matrimoniali e i provvedimenti di assegnazione della casa coniugale trascritti contro il debitore e, quanto a questi ultimi, anche solo emessi prima del pignoramento nonché le eventuali obbligazioni propter rem); 10. riferisca dell esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente (come iscrizioni ipotecarie, trascrizioni di pignoramenti, trascrizioni di sequestri conservativi, etc.), indicando in particolare i creditori iscritti (cioè i creditori muniti di ipoteca o privilegi ipotecari) e i costi per le relative cancellazioni; 11. acquisisca e depositi aggiornate visure catastali ed ipotecarie per immobile e per soggetto (a favore e contro), queste ultime in forma sintetica ed integrale, riferite almeno al ventennio antecedente la data di conferimento dell incarico, segnalando eventuali discrasie e le risultanze delle stesse all esito di accurato controllo incrociato; 12. riferisca della verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del 3

4 terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del T.U. di cui al D.P.R n 380, nonché le notizie di cui all art. 46 di detto T.U. e di cui all art. 40 della L n 47, e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all art. 46, comma 1, del citato T.U., ovvero di cui all art. 40, comma 2, della citata L. 47/85, faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46, comma 5, del citato T.U. e di cui all art. 40, comma 6, della citata L. 47/85; quantifichi, poi, le eventuali spese di sanatoria e di condono; 13. determini il valore con le indicazioni del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati. Esponga, altresì, analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima considerati per lo stato d uso e la manutenzione dell immobile, per lo stato di possesso del medesimo, per i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, l abbattimento forfettario per assenza di garanzia per vizi occulti nonché per eventuali spese condominiali insolute, la necessità di bonifica da eventuali rifiuti anche tossici o nocivi. Nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca la valutazione dell intero o della solo quota tenendo conto della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise. 14. corredi la relazione da presentare anche in formato e su supporto informatico (e segnatamente in formato testo o word per windows microsoft, nonché pdf per Adobe Acrobat) - di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi la sommaria descrizione, il comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione, o dati catastali (limiti: per i terreni, al foglio, alla particella, all estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati, al foglio, alla particella, all eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano, ed al numero di interno), l attuale proprietario e, comunque, il titolo di provenienza del bene, l eventuale stato di comproprietà, le iscrizioni e le trascrizioni sul medesimo gravanti, lo stato di occupazione, le regolarità edilizio - urbanistico, l abitabilità e l agibilità, il valore del bene da porre a base d asta; 15. estragga reperto fotografico - anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente - dallo stato dei luoghi, comprensivo, in caso di costruzione, anche degli interni. Ancora il g.e. ricorda all esperto, che egli, per legge, deve altresì procedere alla stima entro il termine del 45 giorno antecedente l udienza di determinazione delle modalità della vendita indicata nel decreto/ordinanza che lo ha nominato, comunicando, entro il detto termine, la relazione ai creditori ed al debitore - e a quest ultimo anche se non costituito - e con invito a fargli pervenire eventuali note entro il 45 giorno 4

5 antecedente l udienza stessa; e, nel caso in cui tali note vi siano fatte pervenire, egli dovrà presenziare a quest ultima per rendere i chiarimenti necessari. Invita, altresì l esperto ad allegare all originale della perizia da depositare in Cancelleria l attestazione di aver proceduto ai suddetti invii. SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI Le operazioni di rito, come comunicato a mezzo raccomandata inviata ai creditori ed alla debitrice (allegato 1), hanno avuto inizio il giorno 30 maggio 2011, alle ore 15,00, in Battipaglia (SA), alla via Rizzo, n 2, piano terra, presso l abitazione di proprietà della sig.ra Omissis, alla presenza, però, della sig.ra Omissis, detentrice dell immobile. A tal proposito va evidenziato che in risposta alla raccomandata di cui innanzi l avv. Enrico Giovine, legale della Omissis, con fax del , evidenziava appunto che l immobile oggetto di stima era detenuto, sine titulo, dalla menzionata sig.ra Omissis unitamente alle proprie figlie Omissis e Omissis e che dinanzi al Tribunale di Salerno Sez. di Eboli era pendente nei loro confronti giudizio civile ad oggetto il rilascio del predetto immobile in favore della sig.ra Omissis, allegando anche il relativo atto di citazione (allegato 2). La sottoscritta prontamente inoltrava alle predetti analoga comunicazione avvertendole che il giorno 30 maggio 2011 avrebbe proceduto alle operazioni di stima dell immobile oggetto di esecuzione (allegato 3). Operazioni di stima, di cui si allega alla presente il relativo verbale (allegato 4), che si sono svolte con esito positivo, ed infatti la scrivente ha effettuato i rilievi fotografici e le relative misurazioni. RELAZIONE TECNICA CON RISPOSTE AI QUESITI La sottoscritta CTU avendo verificato la congruità della documentazione richiesta dai punti 1, 2, 3 passa a rispondere al quesito identifichi con precisi dati catastali e confini e descriva dettagliatamente l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento e l eventuale sussistenza di altre procedure esecutive gravanti sul medesimo; 5

6 L appartamento oggetto della procedura de qua è situato in Battipaglia (SA), alla via Rizzo, n. 2, piano terra, identificato nel Catasto Fabbricati del Comune di Battipaglia al foglio n. 3 particella n. 767 sub n. 1, ctg. A/4, classe 2, vani 3,5, rendita catastale 180,76. E composto da ingresso, soggiorno-cucina, bagno e due camere, oltre un cortile accessibile dal balcone della cucina. Ha una superficie interna netta di mq. 58,00 circa, oltre il cortile di circa mq. 7,50. Annesso all appartamento vi è un portico con relativa corte, con accesso indipendente sempre da via Rizzo, della superficie complessiva di circa mq. 32,85. Per una descrizione dettagliata si evidenzia che l appartamento ha una altezza di circa mq. 3,50, che dalla porta d ingresso si accede direttamente nel soggiorno con angolo cottura dove è presente un camino in muratura. Tale ambiente viene illuminato da un balcone che da affaccio nel cortile interno. Dal soggiorno è possibile accedere nel bagno dotato di illuminazione naturale grazie ad una piccola finestra che da affaccio anch essa nel cortile interno. Le due camere da letto, comunicanti, vengono illuminate, la prima, grazie ad una finestra a doppio battente che affaccia direttamente nella corte-portico, la seconda, da due finestre a doppio battente; una affaccia nel portico mentre l altra su via Rizzo; in tale camera è presente una cassaforte murata nella muratura perimetrale. Le porte e le finestre con duplice apertura sono in legno e presentano esclusivamente scuretti in legno. Le finiture dell appartamento quali i pavimenti, porte, infissi, sanitari, sono di tipo basso, risalenti all epoca di costruzione ed in cattive condizioni di conservazione. L impianto elettrico non è a norma e non è stato possibile verificarne lo stato d uso in quanto l appartamento non è servito dal gestore dell energia elettrica. In sostanza, si evince che l appartamento non è abitato da diverso tempo e quindi versa in una condizione di abbandono. Si segnala che l abitazione non gode di un buon affaccio sia per la collocazione al piano terra sia per l orientamento. Dalle ricerche catastali (allegato 5) la distribuzione interna degli ambienti dell appartamento in oggetto non è mutata rispetto a quando è stato costruito l immobile. Il fabbricato, di cui fa parte l immobile, è stato realizzato alla fine degli anni 40 in muratura portante dello spessore di 50 cm, con solai in laterocementizio e tramezzi interni variabili da 10 a 40 cm di spessore; è situato in zona urbana residenziale, confina da un lato con la detta via, dove è posto il portone d ingresso, e per il restante perimetro confina con altre ditte e nello specifico con i sigg.ri Omissis, Omissis e Omissis. Non è dotato di ascensore, si presenta in condizioni precarie sia esternamente che internamente. I dati riportati nell atto di pignoramento corrispondono con quelli identificativi dell immobile oggetto di stima. Allo stato non risultano pendenti altre procedure esecutive sull immobile. 6

7 5. precisi la provenienza del bene al debitore esecutato e se questi risulti essere l unico proprietario, producendo anche l atto in virtù del quale ha acquisito la proprietà; segnali, altresì, eventuali acquisti mortis causa non trascritti; La sig.ra Omissis risulta proprietaria esclusiva dell immobile oggetto di esecuzione per acquisto dai coniugi Omissis, nato ad Eboli (SA) il 07 marzo 1972 e Omissis nata ad Eboli (SA) il 13 aprile 1975, in virtù dell atto di vendita per notar Sergio Barela del , trascritto presso l Agenzia del Territorio di Salerno Servizio di Pubblicità Immobiliare in data ai nn Reg. Gen. e Reg. Part. (allegato 6 - titolo di proprietà) 6. Valuti la possibilità di una divisione dei beni e, ove sussistono i presupposti, predisponga un progetto di divisione in natura dei medesimi con la specifica indicazione dei comproprietari e delle loro generalità, la formazione delle singole masse e la determinazione degli ipotetici conguagli in denaro; La sig.ra Omissis è l unica proprietaria del bene pignorato per l intero. 7. dica dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, di cui dovrà specificare la data di scadenza della durata, la data di scadenza per l eventuale disdetta, l eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, ed i diritti reali (quali usufrutto, uso, abitazione, servitù, etc.) che delimitano la piena fruibilità del cespite, indicando, anche per questi ultimi, l eventuale anteriorità alla trascrizione del pignoramento; L appartamento è detenuto dalla sig.ra Omissis unitamente alle proprie figlie Omissis e Omissis. Come tra l altro riferito dal legale della sig.ra Omissis, avv. Enrico Giovine, quest ultime detengono l immobile stesso senza alcun titolo e nei loro confronti è in corso dinanzi al Tribunale di Salerno Sez. di Eboli azione di rilascio (prossima udienza per precisazione delle conclusioni). L appartamento allo stato non è abitato. 8. indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato, a tal uopo producendo l estratto dell atto di matrimonio ed evidenziando la sussistenza di eventuali convenzioni patrimoniali riportate a margine dello stesso e la data della relativa annotazione; Come risulta dal relativo estratto (allegato 7), rilasciato dall Ufficiale dello Stato Civile del Comune di Battipaglia, la sig.ra Omissis, nata a Torino il 28 gennaio 1976 ha contratto matrimonio in data con il sig. Omissis, nato a Battipaglia (SA) il 7

8 I coniugi hanno, con dichiarazione resa in pari data, scelto il regime della separazione dei beni. In ogni caso l acquisto da parte della sig.ra Omissis del bene, oggi oggetto di esecuzione, è antecedente alla celebrazione del matrimonio stesso. 9. riferisca dell esistenza di formalità, vincoli od oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso o quelli connessi con il suo carattere storicoartistico, ovvero di natura paesaggistica e simili. Indichi, in particolare, l importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie); di eventuali spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute; l eventuali spese condominiali scadute e non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia; le eventuali cause in corso; le domande giudiziali (precisando se le cause con le stesse introdotte siano ancora in corso ed in che stato), le condizioni matrimoniali e i provvedimenti di assegnazione della casa coniugale trascritti contro il debitore e, quanto a questi ultimi, anche solo emessi prima del pignoramento nonché le eventuali obbligazioni propter rem); L appartamento è ubicato in un fabbricato con soli quattro condomini dove non è stato costituito alcun condominio. Pertanto non si segnalano spese di manutenzione ordinaria e/o straordinaria inerenti al momento l immobile stesso. Per ciò che concerne le cause in corso, come già precedentemente evidenziato, la debitrice ha promosso dinanzi al Tribunale di Salerno Sez. di Eboli azione giudiziaria nei confronti delle sigg.re Omissis, Omissis e Omissis per ottenere il rilascio dell immobile in quanto da loro detenuto senza titolo alcuno. Azione giudiziaria tuttora pendente e la cui prossima udienza è fissata per la precisazione delle conclusioni in data Allega prospetto dei vincoli idrogeologici e fasce di rispetto (allegato 8). 10. riferisca dell esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente (come iscrizioni ipotecarie, trascrizioni di pignoramenti, trascrizioni di sequestri conservativi, etc.), indicando in particolare i creditori iscritti (cioè i creditori muniti di ipoteca o privilegi ipotecari) e i costi per le relative cancellazioni; Sull immobile oggetto di esecuzione risultano i seguenti gravami non opponibili all acquirente: ISCRIZIONE del 10/08/1998 Registro Particolare 3245 Registro Generale Ipoteca volontaria a favore del Credito Italiano S.p.A. e contro i sigg.ri Omissisi e Omissis danti causa della debitrice Omissis ISCRIZIONE del 26/06/1999 Registro Particolare 3574 Registro Generale Ipoteca volontaria a favore della Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.A. e contro Omissis 8

9 ISCRIZIONE del 24/08/2005 Registro Particolare 9953 Registro Generale Ipoteca Legale a favore dell E.TR. S.p.A. e contro Omissis TRASCRIZIONE del 09/05/2006 Registro Particolare registro Generale Verbale di pignoramento immobili a favore della Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.A. e contro Omissis I costi relativi alla cancellazione di dette formalità, salvo errori, ammontano ad 332,00, anche in considerazione che nessun importo dovrebbe essere corrisposto per la cancellazione dell ipoteca legale. 11. acquisisca e depositi aggiornate visure catastali ed ipotecarie per immobile e per soggetto (a favore e contro), queste ultime in forma sintetica ed integrale, riferite almeno al ventennio antecedente la data di conferimento dell incarico,segnalando eventuali discrasie e le risultanze delle stesse all esito di accurato controllo incrociato; La sottoscritta produce le visure catastali storiche e le visure ipotecarie, sia per immobile che per soggetto inerenti il ventennio antecedente la data di conferimento dell incarico (allegato 9). Dal controllo incrociato eseguito non sussistono discrasie da segnalare. 12. riferisca della verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del T.U. di cui al D.P.R n 380, nonché le notizie di cui all art. 46 di detto T.U. e di cui all art. 40 della L n 47, e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all art. 46, comma 1, del citato T.U., ovvero di cui all art. 40, comma 2, della citata L. 47/85, faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46, comma 5, del citato T.U. e di cui all art. 40, comma 6, della citata L. 47/85; quantifichi, poi, le eventuali spese di sanatoria e di condono; L appartamento in oggetto, per il fabbricato di cui fa parte, è stato edificato anteriormente al non seguito da modifiche richiedenti provvedimenti amministrativi, né oggetto di provvedimenti sanzionatori. Relativamente al fabbricato è stato rilasciato dal Sindaco del Comune di Battipaglia certificato di abitabilità in data (allegato 10). Dalle informazioni e dagli atti visionati presso l ufficio Tecnico Comunale si evince che i terreni su cui sorge il fabbricato hanno la seguente destinazione urbanistica: Zona omogenea B. 9

10 13. determini il valore con le indicazioni del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati. Esponga, altresì, analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima considerati per lo stato d uso e la manutenzione dell immobile, per lo stato di possesso del medesimo, per i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, l abbattimento forfettario per assenza di garanzia per vizi occulti nonché per eventuali spese condominiali insolute, la necessità di bonifica da eventuali rifiuti anche tossici o nocivi. Nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca la valutazione dell intero o della solo quota tenendo conto della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise. Per la valutazione, la sottoscritta ha adottato il criterio di stima diretta per comparazione sui valori di mercato; con questo metodo sono state svolte opportune indagini tendenti a ricercare i valori medi di zona attraverso l indagine diretta del mercato locale, ulteriormente mediati con quanto riportato dall Osservatorio del Mercato Immobiliare (dell Agenzia del Territorio) aggiornato all Anno Semestre, come è possibile verificare al seguente link: al fine di pervenire al valore incognito tramite comparazione tra l immobile oggetto della stima ed altri analoghi. Per determinare il valore a metro quadro dell unità immobiliare in oggetto la sottoscritta ha consultato alcune agenzie immobiliari prevalentemente operanti sul territorio (Centro Affari Immobiliari e Agenzia Frimm) ed i valori tratti sono stati messi a confronto con quelli dell Osservatorio del Mercato Immobiliare dell Agenzia del Territorio, aggiornato al secondo semestre dell Anno 2010 (allegato 11). Di seguito si riporta il prospetto riepilogativo di stima: Agenzie immobiliari Contatto VM min-max /mq VM /mq Centro A.Immob. 0828/ ,24 679,85 618,04 Frimm via Roma 0828/ ,75 797,28 754,01 Agenzia Del , , ,00 Territorio TOT. MEDIA 855, ,04 972,35 10

11 Superfici Mq % SUA SUA (abitazione) SNR (cortile, corte, portico) ,30 Totale Pertanto la sottoscritta C.T.U. è pervenuta alla conclusione che il più probabile valore di mercato di beni simili per consistenza, esposizione e destinazione d uso è di /mq che moltiplicato per la Superficie Utile netta dell appartamento (mq. 58,00) e della superficie non residenziale del cortile, corte e portico (mq. 12,30), per complessivi mq. 70,30 dà un Valore Medio Finale dell immobile pari ad ,21, che può essere tranquillamente arrotondato ad ,00 (settantamila/00), in quanto si è tenuto conto della superficie netta dell appartamento e non come di regola avviene nelle vendite immobiliari della superficie lorda (cioè comprensiva delle mura perimetrali e delle divisioni interne). 14. corredi la relazione da presentare anche in formato e su supporto informatico (e segnatamente in formato testo o word per windows microsoft, nonché pdf per Adobe Acrobat)- di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi la sommaria descrizione, il comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione, o dati catastali (limitati: per i terreni, al foglio, alla particella, all estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati, al foglio, alla particella, all eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano, ed al numero di interno), l attuale proprietario e, comunque, il titolo di provenienza del bene, l eventuale stato di comproprietà, le iscrizioni e le trascrizioni sul medesimo gravanti, lo stato di occupazione, le regolarità ediliziourbanistico, l abitabilità e l agibilità, il valore del bene da porre a a base d asta; (allegato 12) 15. estragga reperto fotografico - anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente - dallo stato dei luoghi, comprensivo, in caso di costruzione, anche degli interni. Ancora il g.e. ricorda all esperto, che egli, per legge, deve altresì procedere alla stima entro il termine del 45 giorno antecedente l udienza di determinazione delle modalità della vendita indicata nel decreto/ordinanza che lo ha nominato, comunicando, entro il detto termine, la relazione ai creditori ed al debitore - e a quest ultimo 11

12 anche se non costituito - e con invito a fargli pervenire eventuali note entro il 45 giorno antecedente l udienza stessa; e, nel caso in cui tali note vi siano fatte pervenire, egli dovrà presenziare a quest ultima per rendere i chiarimenti necessari. (allegato 13). Riepilogo finale FORMAZIONE DEL LOTTO UNICO DI VENDITA A riepilogo di quanto innanzi esposto, la sottoscritta C.T.U. riporta di seguito la formazione del seguente lotto di vendita relativo alla unità immobiliare oggetto della stima: LOTTO UNICO Appartamento sito in Battipaglia (SA), alla via Rizzo, n. 2, piano terra, della superficie interna netta di circa mq. 58,00, composto da ingresso, soggiornocucina, bagno e due camere, oltre un cortile accessibile dal balcone della cucina di circa mq. 7,50. Annesso all appartamento vi è un portico con relativa corte, con accesso indipendente sempre da via Rizzo, della superficie complessiva di circa mq. 32,85. Il tutto è riportato nel Catasto Fabbricati del Comune di Battipaglia al foglio n. 3 particella n. 767 sub n. 1, ctg. A/4, classe 2, vani 3,5, rendita catastale 180,76. VALORE TOTALE A BASE D ASTA DEL LOTTO ,00 (settantamila/00 euro) Battipaglia, lì 01 agosto 2011 L esperto Arch. Agnese Citarella 12