INDICE PARTE I RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA. 1. Premessa pag Svolgimento indagini peritali pag. 9

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1 INDICE PARTE I RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA 1. Premessa pag Svolgimento indagini peritali pag Risposta ai quesiti del Giudice Quesito n. 1 pag Quesito n. 4 pag Confini dell immobile pignorato pag Descrizione dell immobile pag Caratteristiche generali della zona di ubicazione dell immobile immobili pag Descrizione del fabbricato pag Quesito n. 5 pag Quesito n. 6 pag Quesito n. 7 pag Quesito n. 8 pag Quesito n. 9 pag Quesito n. 10 pag Quesito n. 11 pag Quesito n. 12 pag Quesito n. 13 pag Quesito n. 14 pag Andamento del mercato immobiliare pag Determinazione della superficie commerciale del lotto pag. 30 Proc. Es. im. n. 107/2012 1

2 14.3 Valutazione del degrado per vetustà ed obsolescenza Coefficiente pag Calcolo del coefficiente di adeguamento per lo stato d uso e di manutenzione dell immobile ( ) pag Calcolo dell abbattimento forfettario per l assenza di garanzia per eventuali vizi occulti ( ) pag Coefficiente correttivo che tiene conto delle caratteristiche posizionali della zona pag Calcolo degli oneri giuridici pag Valutazione Compendio oggetto di perizia pag Descrizione dei Lotti pag Quesito n. 15 pag Quesito n. 16 pag Quesito n. 17 pag Conclusioni pag. 39 PARTE II ALLEGATI Allegato n. 1 : Documentazione fotografica Allegato n. 2 : Visure Catastali Allegato n. 3: Elenco sintetico delle formalità Allegato n. 4: Elenco sintetico delle formalità per immobile Allegato n. 5: Elenco esteso delle formalità Proc. Es. im. n. 107/2012 2

3 Allegato n. 6: Titoli di provenienza dei beni Allegato n. 7: Estratto mappa catastale dell immobile pignorato Allegato n. 8: Planimetria Catastale dell immobile pignorato Allegato n. 9: Dichiarazione di Successione n. 65 del 25/10/2002 Allegato n. 10: Rilievo immobili pignorati Allegato n. 11: Certificato contestuale di Residenza, Cittadinanza, Nascita, Stato di famiglia, Diritti politici Allegato n. 12: Quotazioni immobiliari agenzia del territorio Allegato n. 13: Stralcio P.R.G. vigente Allegato n. 14:Certificazione Comune Altavilla Silentina Allegato n. 15: Calcolo IMU prima abitazione Allegato n. 16: Calcolo IMU seconda abitazione Allegato n. 17: Preventivo traslochi Allegato n. 18: Verbali operazioni peritali Proc. Es. im. n. 107/2012 3

4 RELAZIONE TECNICA D UFFICIO Proc. es. Im. n. 107/2012 Ill.mo G.E. di Salerno Dott. A. Brancaccio 1. PREMESSA La S.V. Ill.ma in data 13/12/2012, nominava il sottoscritto ing. Giovambattista Chirillo, iscritto all albo degli ingegneri della provincia di Catanzaro con n. 1839, con studio tecnico in Fisciano Via Pecoraro, 23 (SA), quale Esperto nella procedura esecutiva n. 107/2012 pendente presso il Tribunale di Salerno a carico della sig.ra Omissis, e gli poneva i seguenti quesiti: 1) Se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione ex art. 567 c.p.c. è necessaria e tuttavia manca in atti o è inidonea, riferisca l esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senz altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni; 2) Se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12; 3) Se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali detta documentazione è necessaria e però manca o è inidonea, sia in beni per i quali detta documentazione è completa ed idonea, proceda l esperto a redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali Proc. Es. im. n. 107/2012 4

5 la documentazione è mancante e/o inidonea (descrizione da accludere, a guisa di introduzione, alla relazione in risposta agli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri beni, secondo i quesiti postigli da 4 a 12; per beni per i quali la documentazione è completa ed idonea 4) Identifichi con precisi dati catastali e confini e descriva dettagliatamente l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento e l eventuale sussistenza di altre procedure esecutive gravanti sul medesimo; in tal caso, ove in quest ultime risulti già espletata la relazione tecnica, sospenda le operazioni peritali, relazionando comunque al G.E.; 5) Precisi la provenienza del bene al debitore esecutato e se questi risulti essere l unico proprietario, producendo anche l atto in virtù del quale ha acquisito la proprietà; segnali, altresì, eventuali acquisti mortis causa non trascritti; 6) Valuti la possibilità di una divisione dei beni in caso di comproprietà e, ove sussistano i presupposti, predisponga un progetto di divisione in natura dei medesimi, con la specifica indicazione dei comproprietari e delle loro generalità, la formazione delle singole masse e la determinazione degli ipotetici conguagli in denaro; 7) Dica dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento all esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, di cui dovrà Proc. Es. im. n. 107/2012 5

6 specificare la data di scadenza della durata, la data di scadenza per l eventuale disdetta, l eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, e di diritti reali (quali usufrutto, uso, abitazione, servitù, etc.) che delimitino la piena fruibilità del cespite, indicando, anche per questi ultimi, l eventuale anteriorità alla trascrizione del pignoramento; 8) Determini il più probabile canone di locazione dell immobile pignorato e, in caso di immobili già concessi in locazione, dica se il canone pattuito sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni, a norma dell art. 2923, comma 3, cod. civ; 9) Indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato, a tal uopo producendo l estratto dell atto di matrimonio ed evidenziando la sussistenza di eventuali convenzioni patrimoniali riportate a margine dello stesso e la data della relativa annotazione; 10) Riferisca dell esistenza di formalità, vincoli, o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili. Indichi, in particolare, l importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie); le eventuali spese straordinarie già deliberate, ma non ancora scadute; le eventuali spese condominiali scadute e non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia; le eventuali cause in corso; le domande Proc. Es. im. n. 107/2012 6

7 giudiziali (precisando se le cause con le stesse introdotte siano ancora in corso ed in che stato), le convenzioni matrimoniali i provvedimenti di assegnazione della casa coniugale trascritti contro il debitore e, quanto a questi ultimi, anche solo emessi prima del pignoramento nonché le eventuali obbligazioni propter rem); 11) Riferisca dell esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente (iscrizioni ipotecarie, trascrizioni di pignoramenti, trascrizioni di sequestri conservativi, etc.), indicando in particolare i creditori iscritti (cioè i creditori muniti di ipoteca o privilegi immobiliari) e i costi per le relative cancellazioni; 12) Acquisisca e depositi aggiornate visure catastali ed ipotecarie per immobile e per soggetto (a favore e contro), queste ultime in forma sintetica ed integrale, riferite almeno al ventennio antecedente la data di conferimento dell incarico, segnalando eventuali discrasie tra le risultanze delle stesse all esito di accurato controllo incrociato; 13) Riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del T.U. di cui al D.P.R n. 380, nonché le notizie di cui all art. 46 del T.U. e di cui all art. 40 della L n. 47, e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all art. 46, comma 1, del citato T.U., ovvero di Proc. Es. im. n. 107/2012 7

8 cui art. 40, comma 2, della citata L. 47/85, faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46 comma 5, del citato T.U. e di cui all art.40, comma 6, della citata L. 47/85; quantifichi, poi, le eventuali spese di sanatoria e di condono; 14) Determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati. Esponga, altresì, analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima considerati per lo stato d uso e la manutenzione dell immobile, per lo stato di possesso del medesimo, per i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, l abbattimento forfettario per assenza di garanzia per vizi occulti nonché per eventuali spese condominiali insolute, la necessità di bonifica da eventuali rifiuti, anche tossici o nocivi. Nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca la valutazione dell intero e della sola quota, tenendo conto della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise. 15) Quantifichi le presumibili spese occorrenti per la rimozione, il trasporto e la dismissione dei beni mobili, o dei materiali di risulta eventualmente rinvenuti nell immobile pignorato; Proc. Es. im. n. 107/2012 8

9 16) Corredi la relazione da presentare anche in formato e su supporti informatici (e segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft, nonché pdf per Adobe Acrobat) di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi: la sommaria descrizione, il comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali (limitati: per i terreni, alla partita, al foglio, alla particella, all estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati, alla partita, al foglio, alla particella ed eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno), l attuale proprietario e, comunque, il titolo di provenienza del bene, l eventuale stato di comproprietà, le iscrizioni e le trascrizioni sul medesimo gravanti, lo stato di occupazione, le regolarità edilizio-urbanistiche, l abitabilità e l agibilità, il valore del bene da porre a base d asta; 17) Estragga reperto fotografico anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente dello stato dei luoghi, comprensivo, in caso di costruzione, anche degli interni. 2. SVOLGIMENTO DELLE INDAGINI PERITALI Per rispondere ai quesiti posti dal Giudice, in occasione del conferimento dell incarico, il sottoscritto Esperto si recava, in data (cfr. all n. 18), nel Comune di Altavilla Silentina (SA), presso i luoghi in cui è Proc. Es. im. n. 107/2012 9

10 ubicato l immobile oggetto di procedura, ove provvedeva a periziare il cespite ed effettuava i necessari rilievi fotografici e plano altimetrici. Al fine di dare compimento all incarico ricevuto provvedeva, altresì, ad effettuare le dovute ricerche presso i seguenti Uffici: Ufficio Tecnico del comune di Altavilla Silentina, settore urbanistica; Ufficio Tecnico del Comune di Altavilla Silentina, Ufficio Condono; Ufficio Servizi demografici del Comune di Altavilla Silentina; Agenzia del Territorio della Provincia di Salerno (ex Catasto); Agenzia del Territorio, servizio di pubblicità Immobiliare della provincia di Salerno; Agenzia dell Entrate di Eboli (SA); Polizia Municipale del Comune di Altavilla Silentina; Studio notarile dott. Stefano Campanella; Cancelleria Civile del Tribunale di Salerno Protocollo generale; Cancelleria civile del Tribunale di Salerno Sez. Esecuzioni Immobiliari Proc. Es. im. n. 107/

11 3. Risposta ai quesiti del Giudice - Quesito n. 1 Se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione ex art. 567 c.p.c. è necessaria e però manca in atti o è inidonea, riferisca l esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senz altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni. I beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione prodotta in atti è necessaria ex art. 567 c.p.c., ed è idonea oltre che completa. Infatti nel fascicolo della procedura è presente la certificazione notarile sostitutiva ex art. 567 comma 2. 4 Quesito n. 4 Identifichi con precisi dati catastali e confini e descriva dettagliatamente l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento e l eventuale sussistenza di altre procedure esecutive gravanti sul medesimo; in tal caso, sospenda le operazioni peritali, relazionando al G.E L immobile pignorato, ubicato in via San Martino n. 2 del Comune di Altavilla Silentina, consiste in un fabbricato, in muratura, di antica costruzione (cfr all.ti nn. 1, 7,8 e 10) strutturato su due livelli fuori terra (piano terra, piano primo) ed accessibile dalla strada Provinciale SP 419. Proc. Es. im. n. 107/

12 Dalle ricerche effettuate dal sottoscritto presso l Ufficio del Territorio della provincia di Salerno è emerso che il fabbricato pignorato è censito al C.U. del comune di Altavilla Silentina sul foglio di mappa 27 particella 381 sub 2, categoria A/3, classe 1, consistenza 10 vani, rendita 619,75. Per un immediata comprensione della zona di ubicazione del predetto fabbricato nella immagine che segue è raffigurata l ortofoto della zona in cui lo stesso è inserito. Zona di ubicazione del fabbricato pignorato Fabbricato pignorato Proc. Es. im. n. 107/

13 4.1 Confini dell immobile pignorato Il fabbricato pignorato, ubicato in via San Martino n. 2 del Comune di Altavilla Silentina e censito al C.U. del medesimo comune sul foglio di mappa 27 con la particella 381 sub 2, confina: a sud, est ed ovest con la corte esterna identificata con la particella 381 sub 1, a nord con il terreno identificato sullo stesso foglio con la particella 117. I dati catastali corrispondono con quelli indicati nell atto di pignoramento. Si rileva che dalle ricerche compiute presso la cancelleria delle esecuzioni immobiliari del Tribunale di Salerno non sono emerse altre procedure esecutive aventi ad oggetto i beni pignorati, a carico dell esecutata. 4.2 Descrizione dell immobile Caratteristiche generali della zona di ubicazione dell immobile L immobile oggetto di perizia è ubicato a pochi chilometri dal centro urbano del comune di Altavilla Silentina nella località denominata Borgo San Martino. La predetta zona, a carattere agricolo, è collegata al centro urbano di Altavilla Silentina mediante la strada Provinciale SP 419 ed è caratterizzata da un edificato sparso, costituito da ex fabbricati rurali, con una prevalenza di aree libere rispetto a quelle costruite. La detta zona, nel piano per l assetto idrogeologico del bacino idrografico del fiume Sele, è individuata in parte come zona R_utr1, ove c è un Proc. Es. im. n. 107/

14 potenziale rischio frana moderato, ed in parte come zona R_utr2, ove il rischi frana è medio. Nel vigente strumento urbanistico, approvato in data 17/09/2004 con delibera del consiglio comunale n. 84, la zona di ubicazione dell immobile pignorato ricade nella zona omogenea E (Zona agricola) dove l attività edilizia è governata dall art. 11 delle Norme Tecniche di attuazione, allegate al vigente strumento urbanistico, che prevede la possibilità di realizzazione sia di attività agrituristiche che sportive di tipo privato (cfr all. n. 13) Descrizione del fabbricato Il fabbricato periziato ha una struttura in muratura di due piani fuori terra ed è prospiciente la via provinciale denominata SP 419. Dalla predetta via, mediante un cancello carrabile, si accede ad una corte comune da cui poi si accede al fabbricato pignorato. I piani terra e primo del fabbricato sono collegati tra di loro mediante una scala in muratura rivestita in marmo (cfr all. n. 1). Il piano terra, a cui si accede dalla corte comune, ha una superficie utile di 103,35 mq ed è composta da locali ed ambienti variamente dimensionati e così distribuiti: un vano scala (superficie utile di circa 10,39 mq) per mezzo di cui si accede al piano primo, una cucina-pranzo (sup. utile pari a circa 18,76 mq), due vani indicati nella planimetria rilevata (cfr all. n. 10) come vano 1 e 3 (rispettivamente di superficie utile pari a 22,76 mq e 18,72 mq), Proc. Es. im. n. 107/

15 nonché un ulteriore vano indicato nella planimetria come vano 2 (di sup. utile pari a circa 22,85). A servizio del predetto piano ci sono due piccoli vani, con ingresso dal cortile esterno, adibiti a deposito (rispettivamente di superficie pari a circa 6,69 mq e 3,18 mq) nonché un porticato, con struttura in ferro (di superficie pari a circa 17,97 mq), attraverso il quale si accede al vano 1 (cfr all. n. 10). Si precisa che i vani 1, 2 e 3 al momento del sopralluogo risultano inabitati ed utilizzati come deposito. Il piano primo, accessibile dal piano terra attraverso una scala in marmo, ha una superficie utile pari a circa 97,91 mq ripartita in quattro vani (aventi rispettivamente superficie utile pari a 18,69 mq, 19,39 mq, 19,30 mq e 19,03 mq) ed un servizio igienico (sup. utile pari a 6,44 mq) ai quali si accede per mezzo di un corridoio avente una superficie complessiva pari a circa 15,06 mq. Si evidenzia che dei quattro vani due sono disabitati (vano 4 e vano 5) uno è adibito a studio e l altro a camera da letto. A servizio del descritto piano c è un balcone avente una superficie di circa 3,41 mq (cfr all. n. 10). A servizio del fabbricato c è un sottotetto non abitabile, di altezza minima pari a circa 80 cm ed altezza massima di 2,10 m, non rifinito di cui solo una superficie di circa 27,04 mq è utilizzabile comodamente come deposito. Al momento del sopralluogo il fabbricato si presenta in scarse condizioni di conservazione, essendosi riscontrate delle lesioni sui muri portanti e sui solai (cfr all. n. 1), e le unità ivi contenute presentano rifiniture di tipo Proc. Es. im. n. 107/

16 economiche, infatti, i pavimenti dei vari ambienti sono in graniglia, ad eccezione di quelli dei bagni che sono in ceramica, le porte sono in legno e gli infissi in alluminio, gli impianti tecnologici (elettrico, idrico, fognario) esistenti sono fuori norma e, pertanto, necessitano di adeguamento alle attuali norme di settore mentre è assente l impianto di riscaldamento. Dal sopralluogo effettuato emerge che il fabbricato deve essere sottoposto a dei lavori di manutenzione al fine di ripristinare le condizioni di abitabilità. A servizio del fabbricato insiste una quota parte della corte esterna censita nel comune di Altavilla Silentina foglio 27 particella 381 sub 1, attraverso cui è consentito l accesso al fabbricato pignorato. 5. Quesito n. 5 Precisi la provenienza del bene al debitore esecutato e se questi risulti essere l unico proprietario, producendo anche l atto in virtù del quale ha acquisito la proprietà; segnali, altresì, eventuali acquisti mortis causa non trascritti. Il fabbricato pignorato, censito al Catasto Urbano del comune di Altavilla Silentina sul foglio di mappa n. 27 part. n. 381 sub 2, è pervenuto alla sig.ra Omissis per atto di compravendita, stipulato dal notaio dott. Stefano Campanella, rep. n del 27/09/2007 (cfr all. n. 6), trascritto presso la conservatoria dei registri immobiliari di Salerno in data 01/10/2007 reg. particolare e reg. generale Proc. Es. im. n. 107/

17 Si precisa che la sig.ra Omissis ha acquistato il detto cespite dal sig. Omissis (attuale convivente della sig.ra Omissis) a cui era pervenuto per effetto di successione testamentaria n. 65 del 25/10/2002 del de cuius Omissis (testamento pubblico a rogito del notaio Giuseppina Pessolano di Eboli in data 17/06/1994 rep. n. 224) (cfr all. n. 9). A tal proposito si precisa che dalle ricerche effettuate dal sottoscritto è emersa la mancata impugnativa da parte degli eredi diretti del de Cuius del testamento e la mancata rinuncia all eredità. Si precisa che l apertura della successione è avvenuta in data 25/10/2002 e che sono trascorsi oltre 10 anni dalla stessa. Dalle ricerche effettuate non sono emersi acquisti mortis causa non trascritti. 6. Quesito n. 6 Valuti la possibilità di una divisione dei beni in caso di comproprietà e, ove sussistano i presupposti, predisponga un progetto di divisione in natura dei medesimi, con la specifica indicazione dei comproprietari e delle loro generalità, la formazione delle singole masse e la determinazione degli ipotetici conguagli in denaro Il fabbricato periziato è di proprietà esclusiva dell esecutata e, pertanto, non è necessaria la predisposizione di alcun progetto di divisione del medesimo. 7. Quesito n. 7 Proc. Es. im. n. 107/

18 Dica dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, di cui dovrà specificare la data di scadenza della durata, la data di scadenza per l eventuale disdetta, l eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, e di diritti reali (quali usufrutto, uso, abitazione, servitù, etc.) che delimitino la piena fruibilità del cespite, indicando, anche per questi ultimi, l eventuale anteriorità alla trascrizione del pignoramento L immobile oggetto di perizia è, al momento del sopralluogo, nel possesso della sig.ra Omissis (esecutata) che lo utilizza come propria residenza unitamente al convivente e ai quattro figli. Pertanto il nucleo familiare dell esecutata è composto da sei persone. (cfr. all. n. 11) A servizio del fabbricato insiste una quota parte della corte esterna censita nel comune di Altavilla Silentina foglio 27 particella 381 sub 1, attraverso cui è consentito l accesso al fabbricato pignorato. 8. Quesito n. 8 Proc. Es. im. n. 107/

19 Determini il più probabile canone di locazione dell immobile pignorato e, in caso di immobili già concessi in locazione, dica se il canone pattuito sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni, a norma dell art. 2923, comma 3, cod. civ. L immobile oggetto di pignoramento non è interessato da alcun contratto di locazione pur tuttavia dalle ricerche effettuate, e tenuto conto delle attuali condizioni di conservazione e manutenzione della porzione di fabbricato pignorata, si rileva che il più probabile canone di locazione dell immobile è pari a circa 200,00 /mese 9. Quesito n. 9 Indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato, a tal uopo producendo l estratto dell atto di matrimonio ed evidenziando la sussistenza di eventuali convenzioni patrimoniali riportate a margine dello stesso e la data della relativa annotazione L esecutata Omissis è nubile (cfr all. n. 11). 10. Quesito n. 10 Riferisca dell esistenza di formalità, vincoli, o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili. Indichi, in particolare, Proc. Es. im. n. 107/

20 l importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie); le eventuali spese straordinarie già deliberate, ma non ancora scadute; le eventuali spese condominiali scadute e non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia; le eventuali cause in corso; le domande giudiziali (precisando se le cause con le stesse introdotte siano ancora in corso ed in che stato), le convenzioni matrimoniali i provvedimenti di assegnazione della casa coniugale trascritti contro il debitore e, quanto a questi ultimi, anche solo emessi prima del pignoramento nonché le eventuali obbligazioni propter rem) La zona di ubicazione del fabbricato della presente perizia è priva di vincoli di natura paesaggistica (ai sensi della Legge 1497/39 e D.Lgs n. 42/2004 e s.m.i.) e nel piano di assetto idrogeologico del fiume Sele è individuata come zona a rischio frane in parte di moderata entità ed in parte di media entità. Il fabbricato pignorato non è sottoposto alla verifica di interesse culturale e storico di cui al D.Lgs n. 42/2004 (c.d. Codice dei beni culturali e del paesaggio) da parte della Sopraintendenza ma ricade in area soggetta a vincolo cimiteriale per effetto del quale non sono ammesse nuove costruzioni. Nella fascia in cui vige il predetto vincolo si applicano le disposizioni di cui all art. 338 del T.U. delle leggi sanitarie n del 27/07/1934, di cui alla L. R. n. 14/82 e dei decreti di polizia mortuaria (cfr all. n. 13). Proc. Es. im. n. 107/

21 Si rileva che dalle ricerche effettuate presso il Tribunale di Salerno è emerso che la signora Omissis ed il sig. Omissis si sono costituiti, in qualità di parti offese, nel procedimento penale R.G.N /09/21 pendente presso la sezione penale, dinanzi la Dott.ssa D. Mancini, per i reati di truffa aggravata, usura ed estorsione. Si specifica che il potenziale acquirente sarà soggetto al pagamento dell IMU che è pari ad 520,59 annue (cfr all. n. 15), a lordo delle eventuali detrazioni in funzione del numero di figli, nel caso di prima casa e di circa 885,00 annue nel caso di seconda casa (cfr all. n. 16). Si specifica, infine, che dalle ricerche effettuate presso l Ufficio tributi del comune di Altavilla Silentina è emerso che la Sig.ra Omissis è morosa di 32,00 sul versamento I.C.I. relativo all anno 2007 (cfr all. n. 14). Non sono state riscontrate cause civili in corso, convenzioni matrimoniali e/o provvedimenti di assegnazione della casa coniugale trascritti contro il debitore nonché obbligazioni propter rem. A carico dell acquirente dovrà essere trasferita una quota parte della corte esterna censita nel comune di Altavilla Silentina foglio 27 particella 381 sub 1, attraverso cui è consentito l accesso al fabbricato pignorato. 11. Quesito n. 11 Proc. Es. im. n. 107/

22 Riferisca dell esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente (iscrizioni ipotecarie, trascrizioni di pignoramenti, trascrizioni di sequestri conservativi, etc.), indicando in particolare i creditori iscritti (cioè i creditori muniti di ipoteca o privilegi immobiliari) e i costi relativi per le cancellazioni A seguito degli accertamenti eseguiti presso l agenzia del Territorio e presso la conservatoria di Salerno, con riferimento alle proprietà della sig.ra Omissis, è risultato che l immobile oggetto della presente procedura è gravato dalle formalità, che saranno cancellate o che comunque non saranno opponibile all acquirente (cfr all.ti nn. 3,4 e 5), di seguito indicate: Iscrizione contro del 04 ottobre 2007 reg. part. n reg. gen derivante da ipoteca volontaria a garanzia di mutuo, per atto redatto dal notaio Campanella Stefano del 04/10/2007 rep. n a favore di Banca di Roma S.p.A., con sede in Roma contro Omissis. L ipoteca ha per oggetto la proprietà dell immobile censito nel Comune di Altavilla Silentina sul foglio di mappa 27 particella 381 sub 2. Iscrizione contro del 06 giugno 2007 reg. part. n reg. gen derivante atto amministrativo n del 27/04/2007 redatto da E.T.R. Spa per ipoteca legale a norma dell art. 77 dpr 29/09/73 n. 602 a favore di E.T.R. Esazione Tributi S.p.A., con sede in Cosenza (CS) contro Omissis (attuale compagno dell esecutata e precedente proprietario dell immobile oggetto di perizia). L ipoteca ha per oggetto la proprietà Proc. Es. im. n. 107/

23 dell immobile censito nel Comune di Altavilla Silentina sul foglio di mappa 27 particella 381 sub 2 e 3. Trascrizione contro del 29 marzo 2012 reg. part. n reg. gen derivante da verbale pignoramento immobili del 20/02/2012 rep. n. 430 a favore di Unicredit S.p.A., con sede in Roma contro Omissis. L ipoteca ha per oggetto la proprietà dell immobile censito nel Comune di Altavilla Silentina sul foglio di mappa 27 particella 381 sub 2. Al momento dell acquisizione del fascicolo presso la cancelleria delle esecuzioni Immobiliari del Tribunale di Salerno l unico creditore iscritto è l Unicredit Credit Management Bank S.p.A., (creditore procedente) rappresentata e difesa dall Avv. Dario M. Tepedino; In merito ai costi da sostenersi per le cancellazioni e/o restrizioni delle formalità pregiudizievoli gravanti sugli immobili pignorati considerato che : La cancellazione di ogni singolo pignoramento comporta un costo pari ad. 262,00 per tasse ipotecarie, imposte ipotecarie e bollo; La cancellazione e/o restrizione di ogni ipoteca volontaria eseguita con riferimento al D.P.R. 601/73, comporta un costo pari ad 35,00 per tasse ipotecarie; La cancellazione e/o restrizione di ogni altra ipoteca volontaria e/o ipoteca giudiziale, comporta un costo pari ad 94,00 per tasse ipotecarie e bollo oltre lo 0,50% dell importo totale iscritto con un minimo di 262,00; Proc. Es. im. n. 107/

24 La trascrizione del decreto di trasferimento, se effettuato entro un mese dalla data di aggiudicazione, comporta un costo pari a 168,00; avremo che, se effettuate nell arco di un mese dall emissione del decreto di trasferimento, si dovrà sostenere un costo totale pari a circa 800,00. Tali costi sono comprensivi dell onorario di un tecnico abilitato nonché delle marche da bollo per ottenere il rilascio delle copie conformi dei decreti di trasferimento. 12. Quesito n. 12 Acquisisca e depositi aggiornate visure catastali ed ipotecarie per immobile e per soggetto (a favore e contro), queste ultime in forma sintetica ed integrale, riferite almeno al ventennio antecedente la data di conferimento dell incarico, segnalando eventuali discrasie tra le risultanze delle stesse all esito di accurato controllo incrociato Le visure catastali ed ipotecarie degli immobili oggetto della presente perizia sono riportate negli allegati indicati con i nn. 2, 3, 4 e 5. Il sottoscritto in merito deve evidenziare che dal confronto effettuato tra le visure catastali e ipotecarie reperite presso i competenti uffici con quelle allegate agli atti di causa non è emersa alcuna discrasia. 13. Quesito n. 13 Proc. Es. im. n. 107/

25 Riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del T.U. di cui al D.P.R n. 380, nonché le notizie di cui all art. 46 del T.U. e di cui all art. 40 della L n. 47, e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all art. 46, comma 1, del citato T.U., ovvero di cui art. 40, comma 2, della citata L. 47/85, faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46 comma 5, del citato T.U. e di cui all art.40, comma 6, della citata L. 47/85; quantifichi, poi, le eventuali spese di sanatoria e di condono Dalle ricerche effettuate dal sottoscritto presso i competenti uffici è emersa la regolarità edilizia ed urbanistica della porzione di fabbricato pignorata che è stato costruito in epoca antecedente al 1967 e nel corso degli anni non ha subito modifiche. L articolo 40 della legge 28 febbraio 1985 n. 47, infatti prevede che: Per le opere iniziate anteriormente al 1 settembre 1967, in luogo degli estremi della licenza edilizia può essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario o altro avente titolo, ai sensi e per gli effetti dell articolo 4 della legge 4 gennaio 1968, n. 15, attestante che l opera risulti iniziata in data anteriore al 1 settembre Proc. Es. im. n. 107/

26 Circostanza questa che emerge dagli atti di compravendita aventi ad oggetto l alienazione del bene oggetto di perizia. Sulla base della citata disposizione di legge emerge che nel caso di specie non sussistono dubbi circa l alienabilità del bene, posto che è stato certamente edificato in data anteriore al 1 settembre 1967 (cfr all. n. 6 Titoli di provenienza dei beni ). Occorre, comunque, osservare che lo status di alienabilità del cespite in argomento, non comporta automaticamente la conformità sotto il profilo prettamente urbanistico, atteso che le due condizioni sono nettamente distinte dalla legge. Infatti la legge, ammette la possibilità di alienare gli immobili costruiti prima del 1 settembre 1967 data di entrata in vigore della legge Ponte ma non contempla l automatica legittimità dell immobile sotto il profilo strettamente urbanistico e, a parere dello scrivente, fintantoché gli organi preposti al controllo non rilevano alcunché il bene conserva sine die lo status di alienabilità concesso dalla norma. In tal senso la Suprema Corte di Cassazione che afferma: Secondo il disposto dell art. 40 l. 28 febbraio 1985 n. 47, gli immobili costruiti in epoca anteriore al 2 settembre 1967 sono liberamente commerciabili qualunque sia l abuso edilizio commesso dall alienante, a condizione che, nell atto pubblico di trasferimento, risulti inserita una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario o da altro avente titolo, attestante l inizio dell opera in data anteriore al 2 settembre 1967, senza che rilevi, pertanto, ai fini della legittimità del trasferimento, la mancanza dell attestazione di conformità della costruzione alla licenza Proc. Es. im. n. 107/

27 edilizia ovvero la esistenza di una concessione in sanatoria. (cfr. Cassazione civile, sez. II, 20 marzo 2006, n. 6162). Dalle ricerche effettuate presso l Ufficio Tecnico del comune di Altavilla Silentina è emerso che il fabbricato pignorato è sprovvisto di certificato di agibilità. 14. Quesito n. 14 Determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati. Esponga, altresì, analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima considerati per lo stato d uso e la manutenzione dell immobile, per lo stato di possesso del medesimo, per i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, l abbattimento forfetario per assenza di garanzia per vizi occulti nonché per eventuali spese condominiali insolute, la necessità di bonifica da eventuali rifiuti, anche tossici o nocivi. Nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca la valutazione dell intero e della sola quota, tenendo conto della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise. Premessa Proc. Es. im. n. 107/

28 Il procedimento utilizzato nella valutazione dei beni da stimare è quello sintetico comparativo consistente nella determinazione del valore attuale degli immobili sulla base dei prezzi riscontrati in transazione di beni, ubicati nella medesima zona o in zone limitrofe, aventi le stesse caratteristiche esterne e venduti in condizioni ordinarie di mercato. Tale metodo si basa sulla considerazione che se sul mercato un certo bene viene contrattato a determinati prezzi e di tali prezzi si conosce l entità e le modalità di pagamento, è sostenibile che anche il bene in considerazione, una volta immesso sul mercato, possa essere alienato allo stesso prezzo. Il parametro su cui si basa la stima è il valore medio a metro quadrato. Le quotazioni a mq dei beni sono state fornite dalle diverse agenzie immobiliari, riviste specialistiche, borsini immobiliari, e dall agenzia del territorio, ufficio tecnico comunale (cfr all. n. 12). Il valore finale degli immobili è stato calcolato con l ausilio del metodo statistico, avvalendosi del prezzo unitario per mq applicato alla superficie commerciale(*) del bene, nonché di parametri correttivi che tengono conto sia della fungibilità e visibilità dei beni immobili che delle caratteristiche posizionali, funzionali, estetiche, sociali ed ambientali della zona in cui sono inseriti gli immobili oggetto di valutazione (es. potenzialità della zona, presenza di snodi stradali, presenza delle opere di urbanizzazione, presenza di parcheggi, rapporto verde/costruito), nonché del fabbricato (struttura, altezza, impianti, ubicazione di piano, visuale, illuminazione, caratteristica degli ambienti, etc), della eventuale presenza di accessori, dell obsolescenza tecnologica, Proc. Es. im. n. 107/

29 della vetustà e dello stato di conservazione degli immobili, dell esistenza o meno di abusivismo, della presenza di servitù etc Andamento del mercato immobiliare a) Fonte osservatorio dei valori immobiliari agenzia del territorio- OMI (1 semestre 2012). Le quotazioni di mercato, quali risultano nell osservatorio dei valori immobiliari dell agenzia del territorio OMI- relativamente a immobili produttivi nella microzona in cui ricadono gli immobili da valutare (nel caso di specie Altavilla Silentina) sono di seguito sintetizzati Zona Min ( /mq) Max ( /mq) Capoluogo Zona esterna al centro urbano 610, ,00 Tuttavia v è da considerare che essendo questi dei valori riferiti all ordinarietà degli immobili essi sono suscettibili di variazioni, rispetto alle quotazioni effettivamente applicate nella microzona, in quanto tali valori sono riferiti allo stato di conservazione dei beni prevalente nella zona omogenea considerata. * La superficie commerciale di un appartamento è il risultato della somma di quattro superfici: 1) La superficie individuata dal perimetro dell appartamento, che comprende l intero spessore dei muri esterni su vie e cortili, dei muri interni verso i vani scala e ascensore e la metà dello spessore dei muri che dividono da quelli confinanti. 2) 1/2 della superficie delle logge e dei balconi, se questi non superano la profondità 1,20 m. 3) 1/3 della superficie delle terrazze. 4) 1/4 delle superfici accessorie quali cantine, soffitte etc Ciò premesso il sottoscritto, effettuata un attenta valutazioni dei dati raccolti Proc. Es. im. n. 107/

30 nel mercato della zona e considerato nello specifico i locali oggetto di perizia, ha ritenuto che il valore medio più attendibile degli immobili valutati possa essere ritenuto pari ad 900,00 al mq Determinazione della superficie commerciale Calcolo della superficie comm. dell'immobile ubicato nel comune di Altavilla Silentina Sup. (mq) Incidenza (%) Sup. tot. (mq) Superficie lorda 259, ,53 Balcone 3,41 33,33 1,14 Sottotetto - Depositi e Porticato 56, ,22 Sup. Commerciale Totale (mq) 274, Valutazione del degrado per vetustà ed obsolescenza Coeff. Premesso che per vetustà si intende il degrado delle opere edilizie che costituiscono il cespite, dovuto al trascorrere del tempo ed al naturale invecchiamento delle strutture, e che per obsolescenza, invece, si intende l invecchiamento tecnologico, ossia la lenta ma continua e progressiva perdita di efficienza, di funzionalità e di valore, delle finiture e degli impianti, dovuto al subentro di nuova normativa a all utilizzo di nuovi materiali da costruzione rinvenibili in commercio, avremo che il coefficiente di vetustà e di obsolescenza è calcolato con l applicazione della seguente formula K = 0,65x (100N/100+20) 2 : 140-2,86 +0,35x (100N/50+20) 2 : 140-2,86 dove: Proc. Es. im. n. 107/

31 K = deprezzamento percentuale dell edificio all anno "n"per vetustà ed obsolescenza; N = anni di vita del fabbricato pari a circa 50 anni. Ciò detto si precisa che la prima parte della formula riguarda il deprezzamento per vetustà, assumendo in 100 gli anni di vita utile della struttura dell edificio, mentre la seconda parte della formula riguarda il deprezzamento per obsolescenza degli impianti e delle finiture. Considerato, quindi, che la vita media del fabbricato si considera pari a 55 avremo il seguente coefficiente K = 53,03 %, e pertanto il coefficiente sarà pari a 0, Calcolo del coefficiente di adeguamento per lo stato d uso e di manutenzione dell immobile ( ) Tale coefficiente è stato calcolato in funzione dello stato d uso e di manutenzione riscontrato sull immobile pignorato al momento del sopralluogo. Premesso che sull immobile pignorato si rende necessaria l esecuzione di lavori di manutenzione che riguardano sia le finiture (intonaci, rivestimenti, sostituzione infissi etc.) che gli impianti tecnologici esistenti (obsoleti e fuori norma) e considerato che a parere dello scrivente i lavori urgenti da realizzare sono: Tinteggiatura delle pareti; Rifacimento dei bagni e della cucina; Proc. Es. im. n. 107/

32 Rifacimento degli infissi; Rifacimento dei pavimenti; Rifacimento dell impianto elettrico; Rifacimento dell impianto elettrico completo; Realizzazione dell impianto di riscaldamento avremo che coefficiente di deprezzamento da considerare è di circa 0,77 (cfr Stima degli Immobili redatto da Graziano Castello edito da Dario Flaccovio Editore) Calcolo dell abbattimento forfettario per l assenza di garanzia per eventuali vizi occulti ( ) L abbattimento forfettario per gli oneri derivanti dall assenza di garanzia per eventuali vizi occulti può essere valutato nel 3% del valore dell immobile e pertanto il valore di ciascun immobile dovrà essere moltiplicato per un coefficiente correttivo pari a 0, Coefficiente correttivo che tiene conto delle caratteristiche Proc. Es. im. n. 107/

33 posizionali della zona Nella tabella che segue sono esplicitati tali valori e si specifica che viene indicato con il coefficiente generale della zona ZONA: CARATTERISTICHE POSIZIONALI Caratteristica Distanza Coefficiente Centralità: crocevia cuore della zona o della via come riferimento Vicinanza: elemento di pregio di particolare valore posto nei pressi dell abitazione come riferimento per il calcolo della distanza Tra 1,01 km e 3 km 1,00 oltre Km 1,00 0,98 Pertanto il coefficiente posizionale è pari a 0, Calcolo degli oneri giuridici Gli oneri giuridici relative alla cancellazione delle ipoteche nonché quelli relativi alla trascrizione dei decreti di trasferimento, meglio esplicitati nel paragrafo 10 della presente relazione, ammontano ad 800, Valutazione Compendio oggetto di perizia Dalle risultanze delle indagini effettuate in loco e dalle rilevazioni dirette si può ritenere che il prezzo medio unitario dell immobile ubicato nel Comune di Altavilla Silentina, Via San Martino, come precedentemente specificato, è di circa 900,00 /mq, per i fabbricati di tipo economico e, pertanto, il più probabile valore di mercato degli immobili oggetto di perizia si ottiene applicando la seguente formula: V= (V u x S ct x x x x )- O G Dove: Proc. Es. im. n. 107/

34 V u = Valore medio unitario S ct = Superficie commerciale equivalente = Coefficiente correttivo che tiene conto dell assenza di garanzia per eventuali vizi occulti Coefficiente correttivo che tiene conto delle caratteristiche posizionali della zona Coefficiente correttivo che tiene conto dello stato d uso e di manutenzione dell immobile = Coefficiente correttivo che tiene conto della vetustà delle strutture; O G = Oneri giudiziari per la cancellazione delle ipoteche; Nella seguente tabella è stato specificato il valore del compendio pignorato: Immobile/Indirizzo (Via - n. civico) Fabbricato - Altavilla Silentina Via San Martino, 2 Fog. Part. Sub Sup. comm. (mq) ,89 Valore cespite pignorato Valore ( /mq) 900,00 Coeff. vizi occulti Coeff. Pos. Zona Stato d'uso e di manutenzione Coeff. Vetustà Oneri giudiziari (OG) 0,97 0,98 0,77 0,47 800,00 Valore totale lotto ( ) , Descrizione dei Lotti Proc. Es. im. n. 107/

35 Il compendio pignorato è stato raggruppato in un unico lotto Lotto unico Fabbricato in muratura di due piani fuori terra, ubicato in Via San Martino n. 2 del Comune di Altavilla Silentina, composto da vani 10, per una superficie commerciale pari a 274,89 mq. L immobile è attualmente, riportato al C.U. foglio n. 27, particella n. 381, sub 2, categoria A/3, classe 1, rendita di 619,75 e si presenta in scarse condizioni di manutenzione e conservazione. Valore totale lotto , Quesito n. 15 Quantifichi le presumibili spese occorrenti per la rimozione, il trasporto e la dismissione dei beni mobili, o dei materiali di risulta eventualmente rinvenuti nell immobile pignorato Premesso che nell immobile pignorato sono stati rinvenuti beni mobili, consistenti per lo più in elementi di arredo di scarso valore, come si evince dalle foto allegate, si rileva che al fine di quantificare le presumibili spese occorrenti per la loro rimozione, trasporto e dimissione il sottoscritto ha contattato delle ditte specializzate in traslochi, operanti nel territorio della Provincia di Salerno, e tra esse la più economica è risultata la ditta Omissis, il cui preventivo costituisce l allegato n. 17. Proc. Es. im. n. 107/

36 La predetta ditta ha stimato in: 500,00 il costo per l imballaggio delle suppellettili; 1.000,00 il costo per l imballaggio ed il trasporto degli elementi di arredo presso un deposito (eventualmente indicato dall esecutato, dal potenziale acquirente o dal custode); 300,00 mensili il costo per il depositare degli elementi di arredo dell immobile pignorato in un magazzino di proprietà della stessa ditta. A tali costi si deve aggiungere quello relativo all eventuale smaltimento in una discarica autorizzata che però non può al momento essere quantificato al momento atteso che occorre conoscere il peso specifico dei singoli beni da smaltire. Si specifica, poi, che sopradetti costi sono esclusi di iva calcolata al 21%. 16. Quesito n. 16 Corredi la relazione da presentare anche in formato e su supporti informatici (e segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft, nonché pdf per Adobe Acrobat) di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi: la sommaria descrizione, il comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali (limitati: per i terreni, alla partita, al foglio, alla particella, all estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati, alla partita, al foglio, alla particella ed eventuale subalterno, al Proc. Es. im. n. 107/

37 numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno), l attuale proprietario e, comunque, il titolo di provenienza del bene, l eventuale stato di comproprietà, le iscrizioni e le trascrizioni sul medesimo gravanti, lo stato di occupazione, le regolarità edilizio - urbanistiche, l abitabilità e l agibilità, il valore del bene da porre a base d asta Per la visualizzazione cartacea delle planimetrie dei corpi di fabbrica costituenti il lotto si vedano gli allegati nn. 8 e 10 DESCRIZIONE: Fabbricato in muratura di due piani fuori terra, ubicato in Via San Martino n. 2 del Comune di Altavilla Silentina, composto da vani 10, per una superficie commerciale pari a 274,89 mq. L immobile è attualmente, riportato al C.U. foglio n. 27, particella n. 381, sub 2, categoria A/3, classe 1, rendita di 619,75 e si presenta in scarse condizioni di manutenzione e conservazione. COMUNE DI UBICAZIONE: Altavilla Silentina (SA). VIA: Via San Martino n. 2. CONFINI: Il fabbricato confina a sud, est ed ovest con la corte esterna identificata con la particella 381 sub 1, a nord con il terreno identificato sullo stesso foglio con la particella 117. ESTENSIONE: Sup. utile totale: 201,26 mq - Sup. Commerciale: 274,89 DATI CATASTALI: Immobile censito al C.U. del Comune di Altavilla Silentina foglio di mappa n. 27 particella n. 381, sub 2 Categoria A/3, piano terra - primo, rendita: Euro 619,75. Proc. Es. im. n. 107/

38 ATTUALE PROPRIETARIO: Omissis. TITOLO DI PROVENIENZA DEL BENE: L immobile è pervenuto alla sig.ra Omissis per atto di compravendita, stipulato dal notaio dott. Stefano Campanella, rep. n del 27/09/2007, trascritto presso la conservatoria dei registri immobiliari di Salerno in data 01/10/2007 reg. particolare e reg. generale STATO DI COMPROPRIETÀ: No. ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI: Iscrizione contro del 04 ottobre 2007 reg. part. n reg. gen derivante da ipoteca volontaria a garanzia di mutuo, per atto redatto dal notaio Campanella Stefano del 04/10/2007 rep. n ; Iscrizione contro del 06 giugno 2007 reg. part. n reg. gen derivante atto amministrativo n del 27/04/2007 redatto da E.T.R. Spa per ipoteca legale a norma dell art. 77 dpr 29/09/73 n. 602; Trascrizione contro del 29 marzo 2012 reg. part. n reg. gen derivante da verbale pignoramento immobili del 20/02/2012 rep. n STATO D OCCUPAZIONE: Occupato dalla sig.ra Omissis con la propria famiglia. REGOLARITÀ EDILIZIO URBANISTICHE: Si fabbricato costruito in epoca antecedente al 1 settembre ABITABILITÀ E AGIBILITÀ: No. VALORE DEL BENE DA PORRE A BASE D ASTA: ,42 Proc. Es. im. n. 107/