22/03/2013 EI 374/11. Rev. n : Tribunale di Modena TRIBUNALE DI MODENA

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1 Technical Group Data: 22/03/2013 Rev. n : 0 TRIBUNALE DI MODENA CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO NELLA PROCEDURA ESECUTIVA n 374/2011 a carico di : omissis Creditore procedente: omissis Avvocati: omissis ing. Andrea Zanasi info@tg2004.it pag. 1 di 11

2 1.P Premesse: PROFESSIONISTA INCARICATO COGNOME NOME DATA DI NASCITA LUOGO CODICE FISCALE Zanasi Andrea 23/11/1954 Modena ZNS NDR 54S23 F257Z ORDINE PROVINCIA ISCRIZIONE ISCR. PERITI TRIB Ingegneri Modena 1103 Modena 549 STUDIO VIA N CIV Modena DATA INCARICO DATA DEPOSITO ENTRO IL DATA PROSSIMA UDIENZA 18/01/ P Incarico: 1. Se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione ex art. 567 cod. proc. civ. è necessaria e però manca in atti o è inidonea, riferisca l esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti; 2. se i beni consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 8; 3. se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali detta documentazione è necessaria e però manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda l esperto a redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la documentazione è mancante e/o inidonea (descrizione da accludere, a guisa di introduzione, alla relazione in risposta agli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri beni, secondo i quesiti postigli da 4 a 8; per i beni per i quali la documentazione è completa ed idonea 4. identifichi con precisione dati catastali e confine e sommariamente descriva l immobile pignorato, ing. Andrea Zanasi info@tg2004.it pag. 2 di 11

3 verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento; 5. dica dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento all esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento; 6. indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato; 7. riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene, nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del T.U. di cui al D.P.R n. 380, nonché le notizie di cui all art.46 di detto T.U. e di cui all art. 40 della L nr. 47 e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all art. 46, comma 1, del citato T.U., ovvero di cui all art.40, comma 2, della citata L. 47/85, faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46, comma 5, del citato T.U. e di cui all art. 40, comma 6, della citata L. 47/85; 8. determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato, al fine della determinazione del prezzo base di vendita, formando, se opportuno al fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, in lotti separati; 9. Depositare la relazione scritta, oltre ad una copia semplice e copia su supporto informatico, almeno 45 giorni prima dell udienza fissata il giorno 28 novembre 2012 presentando tempestivo ricorso al G.E. qualora si presentassero difficoltà tali da pregiudicare il rapido e preciso svolgimento dell incarico. ing. Andrea Zanasi info@tg2004.it pag. 3 di 11

4 1.R Debitore Esecutato: NOME/SOCIETA DATA DI NASCITA LUOGO/SEDE CODICE FISCALE omissis omissis omissis omissis 2.R Beni pignorati dalla procedura: Estremi della Trascrizione Atto Data Reg. Particolare Atto di pignoramento 09/06/ IMMOBILI UBICAZIONE VIA QUOTA DI PROP. 1) Porzione di fabbricato Zocca, fraz. Ciano Via Boschi, 3543 Intero ad uso civile abitazione 2) Deposito agricolo Zocca, fraz. Ciano Via Farnè, 1957/C Intero 3) Terreni agricoli Zocca, fraz. Ciano Intero Osservazioni: Sì L atto di pignoramento, trascritto in data 09/06/2011, indica un fabbricato rurale con porzione di area cortiliva esclusiva e 5 terreni agricoli. Fra questi, il mappale 23, è stato soppresso con Tipo Frazionamento, prot. n. MO del 28/07/2006. La soppressione ha generato le particelle 223 e 224, rispettivamente terreno e fabbricato rurale, suddiviso in due distinti subalterni (224 sub. 1 e sub. 2). 3.R Identificazione catastale: 1) Abitazione Ufficio del Territorio di Modena COMUNE Catasto Fabbricati Zocca INTESTATI DATA DI NASCITA LUOGO/SEDE QUOTA DI PROP. omissis omissis omissis Intero Bene personale FOGLIO MAPPALE SUB CAT. CLASSE CONSIST. RENDITA A/4 2 3 Vani 116,20 Osservazioni: Sì Il pignoramento comprende il sub. 1, Bene Comune Non Censibile. Trattasi nel dettaglio di ritaglio di terreno di pertinenza esclusiva del sub. 2. ing. Andrea Zanasi info@tg2004.it pag. 4 di 11

5 Si fa presente che con atto di donazione e divisione rep /5857 del 28/02/1985, registrato a Modena il 12/03/1985 al n e trascritto a Modena il 12/03/1985 al. N. 3569/2672, risultano i seguenti diritti: la corte mappale 17 del foglio 3 sarà comune ai soli mappali 15 e 16; ma di essa una striscia larga ml. 4,50, lungo tutto il confine est è adibita in perpetuo a passaggio comune a favore sia dei mappali 15 e 16, ma anche dei mappali 23, 25, 162, 159, 160, 157, 158, 163, 164, 18, 19 e 27 del foglio 3. 2) Depositi agricoli Ufficio del Territorio di Modena COMUNE Catasto Fabbricati Zocca INTESTATI DATA DI NASCITA LUOGO/SEDE QUOTA DI PROP. omissis omissis omissis Intero Bene personale FOGLIO MAPPALE SUB CAT. CLASSE CONSIST. RENDITA D/10 360, D/10 360,00 Osservazioni: Sì Il pignoramento comprende il sub. 3, Bene Comune Non Censibile. Trattasi nel dettaglio di area cortiliva comune ai subb. 1 e 2. Si precisa inoltre che il mappale 224 deriva, insieme al mappale 223 (terreno) dalla soppressione del mappale 23, citato nell atto di pignoramento. La soppressione del mappale 23 è avvenuta con l approvazione da parte dell Agenzia del Territorio di Modena del Tipo Frazionamento del 28/07/2006, prot. MO ) Terreni agricoli Ufficio del Territorio di Modena COMUNE Catasto Fabbricati Zocca INTESTATI DATA DI NASCITA LUOGO/SEDE QUOTA DI PROP. omissis omissis omissis Intero Bene personale FOGLIO MAPPALE SUP CLASSE QUALITA R.D. R.A Semin Arbor 31,39 31, Seminativo 0,15 0, Seminativo , Seminativo 2,82 3, Osservazioni: Sì 3 1 Seminativo Vigneto 60,76 41,21 68,20 34,34 ing. Andrea Zanasi info@tg2004.it pag. 5 di 11

6 Il pignoramento comprende il mappale 23, soppresso a seguito della l approvazione da parte dell Agenzia del Territorio di Modena del Tipo Frazionamento del 28/07/2006, prot. MO La soppressione del mappale 23 ha generato i mappali 223 (seminativo) e 224 (ente urbano). 4.R Provenienza: ROGANTE DOTT. LUOGO DATA REP. UFF. REG. DATA N omissis Adria 05/07/ Adria 24/07/ serie 2v Osservazioni: No 5.R Confini: 1) Abitazione con modesta area di pertinenza Foglio 3 mappale 16 subb. 1 e 2 Unità immobiliare: a Nord con Ragioni mappale 17 a Sud con Ragioni mappale 17 ad Est con Ragioni mappale 17 ad Ovest con Ragioni mappale 17 2) Depositi agricoli Foglio 3 mappale 224 subb. 1 e 2 Unità immobiliare: a Nord con strada Via Farnè a Sud con Ragioni mappale 223, incluso fra i terreni pignorati ad Est con Ragioni mappale 223, incluso fra i terreni pignorati ad Ovest con Ragioni mappale 223, incluso fra i terreni pignorati 6.R Data del sopralluogo: Eseguito in data Alla presenza di Diritti Reali 06/03/2013 Delegato IVG A seguito del sopralluogo si è riscontrato che del fabbricato di civile abitazione (mappale 16 sub. 2) rimangono solo alcuni ruderi (la proprietà ha dichiarato è stato demolito alcuni anni fa), mentre il deposito agricolo (mappale 224 subb. 1 e 2) è stato parzialmente distrutto da un incendio avvenuto il 16/12/2011 e dichiarato inagibile dal come di Zocca, con ordinanza n. 96 del 17/12/2011. ing. Andrea Zanasi info@tg2004.it pag. 6 di 11

7 7.R Descrizione particolareggiata dell'immobile e superfici commerciali: Oggetto del presente pignoramento è la piena proprietà di una porzione di fabbricato ad uso civile abitazione, un fabbricato ad uso deposito agricolo e diversi appezzamenti di terreno agricolo, il tutto ubicato nel Comune di Zocca, in parte in Via Boschi 3453 e in parte in Via Farnè 1957/C. Il fabbricato ad uso agricolo (foglio 3 mappale 224 subb. 1 e 2) è stato dichiarato inagibile, in data 17/12/2011, con ordinanza n. 96 prot /u.t., a causa di un incendio che ne ha gravemente compromesso le parti strutturali. Allo stato attuale l immobile risulta parzialmente demolito. Il fabbricato di civile abitazione (foglio 3 mappale) invece è stato demolito diversi anni fa e restano solo alcuni ruderi. ing. Andrea Zanasi info@tg2004.it pag. 7 di 11

8 Technical Group Data: 22/03/2013 Rev. n : 0 Mappale 224 subb. 1 e 2 Deposito agricolo Mappale 16 subb. 1 e 2 Porzione di civile abitazione ing. Andrea Zanasi info@tg2004.it pag. 8 di 11

9 Considerazioni in base all utilizzo dei locali ed alle finiture: Per quanto sopra esposto, la stima valuterà l area di sedime di entrambi i fabbricati. Superfici: Le superfici commerciali, calcolate secondo la consuetudine locale che prevede il computo di tutti i muri esterni, una metà di quelli di confine e di eventuali balconi, un terzo di terrazzi, un quarto si soffitte e cantine, risultano le seguenti : Mq. Abitazione, area di sedime, di circa mq. 25,00 Fabbricato agricolo inagibile, area di sedime circa mq. 91,00 Terreni agricoli, circa mq ,00 8.R Conformità: A seguito di richiesta di accesso agli atti è risultato quanto segue 1) Abitazione. Non sono state travate le pratiche edilizie, sulla scorta del quale l immobile è stato edificato. Presubilmente ante La proprietà ha dichiarato che il fabbricato è stato demolito alcuni anni fa; è necessario presentare una pratica al Comune di Zocca per la demolizione di fabbricato e successivo aggiornamento catastale. Allo stato attuale non è possibile quantificare le spese tecniche per le denunce comunali e l aggiornamento catastale, ne eventuali sanzioni per omessa e ritardata denuncia. 2) Depositi agricoli. Il fabbricato è stato costruito sulla scorta del Permesso di Costruire n. 3 del 27/02/2006, Variante Sostanziale Permesso di Costruire n. 17 del 19/07/2006e Denuncia di Inizio Attività per Variante di fine lavori n. 133/2006 prot del 22/08/2006. L agibilità è stata rilasciata in data 22/08/2006, prot L immobile è poi stato dichiarato inagibile con ordinanza n. 96 prot /UT del 17/11/2011, a causa di un incendio che ne ha gravemente compromesso la struttura. Alla data attuale non sono ancora stati eseguiti lavori di ripristino e il fabbricato risulta ancora inagibile. ing. Andrea Zanasi info@tg2004.it pag. 9 di 11

10 9.R Vincoli, Parti Comuni e Servitù : A seguito del sopralluogo effettuato gli immobili sono risultati completamente demolito il mappale 16 sub. 2 e parzialmente distrutto e comunque dichiarato inagibile il mappale 224 subb. 1 e 1. Per quanto attiene le servitù, si ricorda che con atto di donazione e divisione rep /5857 del 28/02/1985, registrato a Modena il 12/03/1985 al n e trascritto a Modena il 12/03/1985 al. N. 3569/2672, risultano i seguenti diritti: la corte mappale 17 del foglio 3 sarà comune ai soli mappali 15 e 16; ma di essa una striscia larga ml. 4,50, lungo tutto il confine est è adibita in perpetuo a passaggio comune a favore sia dei mappali 15 e 16, ma anche dei mappali 23, 25, 162, 159, 160, 157, 158, 163, 164, 18, 19 e 27 del foglio R Regime Fiscale: La vendita del bene sarà soggetta a tassa di registro. 11.R Considerazione in base alla formazione dei lotti: La procedura esecutiva in esame ha pignorato, come detto, la piena proprietà di una porzione di fabbricato ad uso civile abitazione, con modesta area di pertinenza esclusiva, un fabbricati ad uso agricolo, dei quali rimangono solo ruderi e diversi appezzamenti di terreno agricolo, il tutto ubicato nel Comune di Zocca, in parte in Via Boschi 3453 e in parte in Via Farnè 1957/C. Per la destinazione d uso e la disposizione e lo stato dei fabbricati si pone all incanto i beni pignorati in un unico lotto. 12.R Estremi identificazione delle Iscrizioni e trascrizioni: Presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Modena risultano iscritte per il bene in esame le seguenti note di trascrizione. Iscrizioni: ing. Andrea Zanasi info@tg2004.it pag. 10 di 11

11 N Data Reg. Gen Reg.Part a favore di Titolo Capitale 01 20/07/ omissis Ipoteca Volontaria , /02/ omissis Sentenza Giudice di Pace 3.349,39 Osservazioni: Nessuna Trascrizioni: N Data Reg.Gen Reg.Part. a favore di Titolo 01 25/02/ omissis Contratto preliminare di compravendita 02 06/06/ omissis Verbale di pignoramento immobiliare Osservazioni: Nessuna 13.R Valutazioni : Alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato di fatto del bene, della procedura esecutiva in atto, dello stato occupazionale, delle caratteristiche tutte come pure delle finiture, dello stato manutentivo, dell'ubicazione, delle porzioni comuni, della sua destinazione, delle particolari condizioni del mercato immobiliare locale, lo scrivente, adottando il criterio di stima diretto e per confronto con beni simili oggetto di recenti contrattazioni nella zona e della finalità della richiesta valutazione, ritiene di poter indicare il più probabile valore commerciale del bene in argomento, stimato a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, considerando le spese necessarie al ripristino/sanatoria/ecc se dovute, espone la seguente valutazione: Data di stesura Elaborato composto da n Il Tecnico 22 marzo 2013 undici pagine Ing. Andrea Zanasi PREZZO BASE D ASTA ,00 ing. Andrea Zanasi info@tg2004.it pag. 11 di 11