Dott. Ing. Francesco Coppola

Transcript

1 ALL ILL.MO GIUDICE ESECUZIONE DOTT. ALESSANDRO BRANCACCIO DEL TRIBUNALE DI SALERNO Ill.mo Sig. Giudice, con riferimento all onorevole incarico affidatogli, in data 04 ottobre 2011, nella procedura esecutiva promossa dalla Omissis contro Omissis, il cui R.G.E. N 125/2010, il sottoscritto, iscritto all Ordine degli Ingegneri della provincia di Salerno, con il N 3604, nonché all Albo dei consulenti tecnici del Tribunale di Salerno ed avente studio a Mercato San Severino, alla via Ten. Falco, 11, rassegna la presente RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA QUESITI 1. se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione ex art. 567 cod. proc. civ. è necessaria e, tuttavia, manca in atti o è inidonea, riferisca l esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senz altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni; 2. se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12; 1 / 29

2 3. se i beni pignorati consistono esclusivamente sia in beni per i quali la detta documentazione è necessaria e, tuttavia, manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda l esperto a redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la documentazione è mancante e/o inidonea (descrizione da accludere, a guisa di introduzione, alla relazione in risposta agli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri beni, secondo i quesiti postigli da 4 a 12. Per i beni per i quali la documentazione è completa ed idonea: 4. indentifichi con precisi dati catastali e confini e descriva dettagliatamente l immobile pignorato, verificando la rispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento e l eventuale sussistenza di altre procedure esecutive gravanti sul medesimo; in tal caso, sospenda le operazioni peritali, relazionando al G.E.; 5. precisi la provenienza del bene al debitore esecutato e se questi risulti essere l unico proprietario, producendo anche l atto in virtù del quale ha acquistato la proprietà; segnali, altresì, eventuali acquisti mortis causa non trascritti; 6. valuti la possibilità di una divisione dei beni in caso di comproprietà e, ove sussistano i presupposti, predisponga un progetto di divisione in natura dei medesimi, con la specifica indicazione dei comproprietari e delle loro generalità, la formazione delle singole masse e la determinazione degli ipotetici conguagli in denaro; 2 / 29

3 7. dica dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, di cui dovrà specificare la data di scadenza della durata, la data di scadenza dell eventuale disdetta, e di diritti reali (quali usufrutto, uso, abitazione, servitù, ecc) che delimitino la piena fruibilità del cespite, indicando, anche per questi ultimi, l eventuale anteriorità alla trascrizione del pignoramento; 8. indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato, a tal uopo producendo l estratto dell atto di matrimonio ed evidenziando la sussistenza di eventuali convenzioni patrimoniali riportate a margine dello stesso e la data della relativa annotazione; 9. riferisca dell esistenza di formalità, vincoli od oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o quelli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili. Indichi in particolare, l importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie) le eventuali spese straordinarie già deliberate, ma non ancora scadute; le eventuali spese condominiali scadute e non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia; le eventuali cause in corso; le domande giudiziali (precisando se le cause stesse introdotte siano ancora in corso ed in che stato), le convenzioni matrimoniali e i provvedimenti di assegnazione della casa coniugale trascritti contro il debitore e, quanto a 3 / 29

4 questi ultimi, anche solo emessi prima del pignoramento nonché eventuali obbligazioni propter rem; 10. riferisca dell esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili dall acquirente (come iscrizioni ipotecarie, trascrizione di pignoramenti, trascrizioni di sequestri conservativi, ecc); 11. acquisisca e depositi aggiornate visure catastali ed ipotecarie per immobile e per soggetto (a favore e contro), queste ultime in forma sintetica ed integrale, riferite almeno al ventennio antecedente la data di conferimento dell incarico, segnalando eventuali discrasie tra le risultanze delle stesse all esito di accurato controllo incrociato; 12. riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del T.U. di cui al DPR del 06/06/2001 N 380, nonché le notizie di cui all art. 46 di detto T.U. e di cui all art. 40 della legge N 47 del 28/02/1985 e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all art. 46, comma 1, del citato T.U., ovvero, di cui all art. 40, co. 2 della citata L. 47/85, faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46, co. 5, del citato T.U. e di cui 4 / 29

5 all art. 40, co. 6, della citata L. 47/85; quantifichi, poi, le eventuali spese di sanatoria e di condono; 13. determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazione di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati. Esponga, altresì, analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima considerati per lo stato d uso e la manutenzione dell immobile, per lo stato di possesso del medesimo per i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, l abbattimento forfettario per assenza di garanzia per vizi occulti nonché per eventuali spese condominiali insolute, la necessità di bonifica da eventuali rifiuti, anche se tossici e nocivi. Nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca la valutazione dell intero e della sola quota, tenendo conto della maggiore difficoltà di vendita per le quote indivise; 14. corredi la relazione - da presentare anche in formato e su supporto informatici ( e segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft, nonché, pdf per Adobe Acrobat) - di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi: la sommaria descrizione, il comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali (limitati: per i terreni alla partita, al foglio, alla particella, all estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati, al foglio, alla 5 / 29

6 particella ed all eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero interno), l attuale proprietario e, comunque, il titolo di provenienza del bene, l eventuale stato di comproprietà, le iscrizioni e trascrizioni sul medesimo gravanti, lo stato di occupazione, le regolarità-urbanistiche, l abitabilità e l agibilità, il valore del bene da porre a base d asta; 15. estragga reperto fotografico - anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente - dello stato dei luoghi, comprensivo, in tal caso di costruzioni, anche degli interni. 6 / 29

7 INDAGINI ESEGUITE Il CTU, successivamente all incarico ricevuto, studia l intera documentazione allegata al fascicolo di procedura al fine di acquisire tutte le informazioni relative all immobile oggetto del pignoramento. In data 02 novembre 2011 il CTU si reca presso l Agenzia del Territorio di Salerno per acquisire la documentazione catastale relativa agli immobili oggetto della procedura esecutiva ed acquisisce: visura per immobile (allegato A-1); planimetria catastale (allegato A-2). In data 24 novembre 2011 il CTU inoltra un istanza al Sindaco del Comune di Pontecagnano- Faiano Prot.llo N del 24/11/11 al fine di acquisire tutte le informazioni necessarie all espletamento del proprio mandato (allegato A-3). In data 29 novembre 2011 il CTU comunica alle parti, mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento, il luogo, il giorno e l ora dell inizio delle operazioni peritali (allegato A-4). In data 07 dicembre 2010 il CTU in riscontro all istanza del 24/11/ Prot.llo N 34585, acquisisce presso il SUE del Comune di Pontecagnano-Faiano in copia la seguente documentazione: permesso di abitabilità Prot.llo N del 13/11/1986 (allegato A-5) e relativi elaborati grafici. 7 / 29

8 In data 12 dicembre 2011 il CTU comunica alle parti, mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento, il differimento delle operazioni peritali (allegato A-6). In data 13 dicembre 2011 il Comune di Pontecagnano Faiano trasmette al CTU la seguente documentazione: certificato contestuale di famiglia e di residenza (allegato A-7); estratto per riassunto desunto dal registro degli atti di matrimonio (allegato A-8). In data 22 dicembre 2011 il CTU si reca nei luoghi di causa, ovvero, presso gli immobili pignorati, ubicati alla via Campania, civico 8, nel Comune di Pontecagnano-Faiano, per iniziare le operazioni peritali, così come comunicato alle parti con lettera raccomandata con avviso di ricevimento; sono presenti oltre al CTU, il proprio collaboratore, la Sig.ra Omissis figlia dell esecutato Sig. Omissis; sono risultate assenti le altre parti. Preliminarmente, la Sig.ra Omissis dichiara che, nonostante sia stata informata del sopralluogo, non possiede le chiavi di accesso all appartamento in quanto i propri genitori risultano fuori provincia e chiede che le operazioni proseguano in data 27/12/2011, alle ore 8,00. Il CTU prende atto dell impossibilità ad accedere e rinvia le operazioni al giorno 27/12/11 alle ore 8,00 nei luoghi di causa. In data 27 dicembre 2011 il CTU si reca nei luoghi di causa, ovvero, presso gli immobili pignorati, ubicati alla via Campania, civico 8, nel Comune di Pontecagnano-Faiano, per proseguire le operazioni peritali, così come stabilito nel corso del precedente accesso; sono 8 / 29

9 presenti oltre al CTU, il proprio collaboratore, il Sig. Omissis figlio dell esecutato Sig. Omissis; sono risultate assenti le altre parti. Il CTU, dopo aver dato lettura del mandato ricevuto dall Ill.mo Giudice alle parti costituite, effettua una ricognizione dei beni oggetto di pignoramento, eseguendo le rilevazioni del caso e riportando tutte le informazioni necessarie per la stima dei beni pignorati su di una scheda tecnica d indagine; a testimonianza di quanto constatato, esegue un rilievo fotografico. In sede di verbalizzazione il Sig. Omissis dichiara che: l immobile è occupato dalla mamma, Sig.ra Omissis, quale comproprietaria, il padre, invece, risiede in altro Comune. In data 27 dicembre 2011 il CTU inoltra un istanza all Amministratore P-T del Condominio La Primula al fine di acquisire tutte le informazioni necessarie all espletamento del proprio mandato (allegato A-9). In data 29 dicembre 2011 l Amministratore P-T del Condominio La Primula in riscontro all istanza inoltrata trasmette propria comunicazione (allegato A-10). In data 30 dicembre 2011 il CTU acquisisce le ispezioni ipotecarie per soggetto e per immobile (allegato A-11). Il CTU precisa che durante l intero corso delle operazioni peritali ha svolto sistematicamente indagini di mercato volte alla conoscenza del prezzo di mercato relativo ad immobili che presentano caratteristiche estrinseche ed intrinseche similari a quelle dell immobile oggetto del pignoramento. 9 / 29

10 RISPOSTA AI QUESITI Il CTU sulla scorta della documentazione contenuta nel fascicolo di parte ed, in maniera particolare, dell atto di pignoramento immobiliare, della certificazione notarile, della documentazione acquisita agli atti, dei rilievi effettuati, del sopralluogo eseguito, nonché, delle indagini svolte, ha proceduto alla stesura della presente relazione rispondendo ai quesiti formulatigli dall Ill.mo Giudice, Dott. Alessandro Brancaccio, nella maniera seguente. QUESITI PRELIMINARI NN 1; 2;3 16. se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione ex art. 567 cod. proc. civ. è necessaria e, tuttavia, manca in atti o è inidonea, riferisca l esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senz altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni; 17. se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12; 18. se i beni pignorati consistono esclusivamente sia in beni per i quali la detta documentazione è necessaria e, tuttavia, manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda l esperto a redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la documentazione è mancante e/o inidonea (descrizione da accludere, a guisa di introduzione, alla relazione in risposta agli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri beni, secondo i quesiti postigli da 4 a / 29

11 Il CTU ha preliminarmente verificato la completezza della documentazione di cui all art. 567 cod. proc. civ., ovvero, il certificato notarile a firma del Notaio Dott. Guglielmo Barela, attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari, in luogo dei certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento e la nota di trascrizione del verbale di pignoramento. Il CTU al fine di operare una corretta identificazione dei beni pignorati ha acquisito nel corso delle operazioni le visure catastali e le planimetrie degli immobili pignorati (allegato A-1;2), all uopo precisa, che il sub N 37 (cfr. generato per fusione degli originari sub 7 e 25) che identifica la consistenza pignorata è intestato al Sig. Omissis, in altre parole, occorre eseguire la voltura catastale. QUESITO N 4 Indentifichi con precisi dati catastali e confini e descriva dettagliatamente l immobile pignorato, verificando la rispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento e l eventuale sussistenza di altre procedure esecutive gravanti sul medesimo; in tal caso, sospenda le operazioni peritali, relazionando al G.E.. I beni immobili pignorati, in ragione di 1/2 della piena proprietà, oggetto della presente stima si trovano alla via Campania, civico 12, nel Comune di Pontecagnano - Faiano (allegato rilievo fotografico). Essi sono costituiti da: 11 / 29

12 1) appartamento ubicato al piano primo, interno 1, che risulta identificato catastalmente al foglio N 7, particella N 1451, sub N 37, ctg. A/2, cl. 4, di consistenza 116,49 mq (allegato A-1;2; G-1); 2) deposito ubicato al piano terra, che risulta identificato catastalmente con la medesima scheda catastale dell appartamento, di consistenza 2,26 mq (allegato A-1;2; G-2). Il CTU procede alla descrizione degli immobili pignorati: APPARTAMENTO L appartamento occupa parte del piano primo di un fabbricato per civile abitazione, interno 1 e, precisamente, trattasi di un appartamento per civile abitazione, avente una superficie pari a 92,86 mq e un altezza di 2,70 m ed è servito da due balconi ed una terrazza di superficie complessiva pari a 94,50 mq, come da rilievo allegato (allegato G-1). La consistenza totale dell appartamento è pari a: [92,86 mq + (1/4 x 94,50 mq)] = 116,49 mq L immobile, oggetto di stima, confina a nord con area scoperta condominiale, a ovest con area scoperta condominiale, a est con via Campania e a sud con vano scala ed altra proprietà. L appartamento è interno a un fabbricato edificato con caratteristiche tipologiche civili, composto da sette livelli fuori terra e con copertura piana condominiale avente la struttura portante in cemento armato ed orizzontamenti in materiale latero-cementizio, presenta uno stato di conservazione buono (allegato F-1;2;3;4;5;6). 12 / 29

13 All appartamento de quo, posto al primo piano, si accede tramite la scala condominiale, oppure, mediante ascensore; allo stesso si entra dalla porta posta alla sinistra di chi sale le scale, ovvero, alla sinistra del vano ascensore. Lo stesso è costituito da un ingresso - disimpegno (allegato F-9), un soggiorno (allegato F-8), una cucina (allegato F-12), due camere (allegato F-10;11), due bagni (allegato F-13;14) e un ripostiglio, inoltre, è servito da due balconi ed una terrazza (allegato F-3;4;5;6;15;16;17). La pavimentazione degli ambienti risulta essere realizzata in mattonelle di gres - porcellanato. L immobile presenta in generale rifiniture di tipo normale in buono stato, gli infissi esterni e le porte interne sono in legno, la porta d ingresso è blindata, lo stesso è dotato di impianti: idrico, elettrico, TV, climatizzazione e di riscaldamento autonomo. DEPOSITO PERTINENZIALE Il locale pertinenziale posto al piano terra, di forma rettangolare avente una superficie utile pari a 2,26 mq, come da rilievo allegato (allegato G-2; F-18;19), presenta una consistenza totale pari a 2,26 mq. L immobile, oggetto di stima, confina a nord con vano scala, a ovest con area scoperta condominiale, a est con altra proprietà e a sud con altra proprietà. All immobile de quo, posto al piano terra, si accede direttamente dall area scoperta condominiale. 13 / 29

14 Gli immobili pignorati così come descritti si trovano in una zona centrale del capoluogo del Comune di Pontecagnano-Faiano, tale zona è servita da linee di trasporto pubblico ed, inoltre, presenta una buona viabilità. Il CTU ha accertato la corrispondenza tra i beni oggetto di stima con i beni pignorati ed indicati nella documentazione allegata al fascicolo di parte, in ordine alla consistenza catastale, avendo acquisito nel corso delle operazioni le visure catastali e le planimetrie degli immobili pignorati (allegato A-1;2); si evidenzia solamente che il sub N 37 (cfr. generato per fusione degli originari sub 7 e 25) che identifica la consistenza pignorata risulta intestato al Sig. Omissis, in altre parole, occorre effettuare la voltura catastale. Il CTU ha inoltre verificato che allo stato non vi è la sussistenza di altre procedure esecutive gravanti sui medesimi beni pignorati. QUESITO N 5 Precisi la provenienza del bene al debitore esecutato e se questi risulti essere l unico proprietario, producendo anche l atto in virtù del quale ha acquistato la proprietà; segnali, altresì, eventuali acquisti mortis causa non trascritti. Il CTU riferisce all Ill.mo Giudice che i beni pignorati nella misura di ½ dell intera proprietà, così come descritti nella risposta ai quesiti precedenti, sono pervenuti all esecutato, Sig. Omissis, per atto di compravendita del 17/01/ Rep. N 83607, per notar Torella 14 / 29

15 Pasquale, trascritto a Salerno il 03/02/1991 ai N Reg. Gen. e N Reg. Part. (allegato A-11). Si precisa che l esecutato, Sig. Omissis, ha acquistato gli immobili in regime di comunione legale con la moglie, Sig.ra Omissis (allegato A-7;8;11). Il CTU, sulla scorta della documentazione in atti e di quella acquisita, riferisce all Ill.mo Giudice che non risultano acquisti mortis causa non trascritti. QUESITO N 6 Valuti la possibilità di una divisione dei beni in caso di comproprietà e, ove sussistano i presupposti, predisponga un progetto di divisione in natura dei medesimi, con la specifica indicazione dei comproprietari e delle loro generalità, la formazione delle singole masse e la determinazione degli ipotetici conguagli in denaro. Il CTU sulla scorta delle risposte date ai quesiti precedenti riferisce all Ill.mo Giudice che essendo i beni pignorati in ragione di ½ dell intera proprietà perché in comproprietà tra l esecutato Sig. Omissis e la moglie Sig.ra Omissis, tenuto conto del fatto che trattasi di un appartamento non vi è la possibilità di una divisione dei beni. QUESITO N 7 Dica dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al 15 / 29

16 pignoramento, di cui dovrà specificare la data di scadenza della durata, la data di scadenza dell eventuale disdetta, e di diritti reali (quali usufrutto, uso, abitazione, servitù, ecc) che delimitino la piena fruibilità del cespite, indicando, anche per questi ultimi, l eventuale anteriorità alla trascrizione del pignoramento. Il CTU sulla scorta delle risposte date ai quesiti precedenti, della documentazione in atti e di quella acquisita (allegato A-7;8), riferisce all Ill.mo Giudice, che al momento dei sopralluoghi, i beni immobili pignorati oggetto della presente relazione di stima, risultano essere occupati dalla Sig.ra Omissis, quale coniuge comproprietaria. Il CTU riferisce inoltre all Ill.mo Giudice che non risultano contratti registrati in data antecedente al pignoramento e di diritti reali (cfr. usufrutto, uso, abitazione, servitù, ecc.) che delimitino la piena fruibilità del cespite. QUESITO N 8 Indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato, a tal uopo producendo l estratto dell atto di matrimonio ed evidenziando la sussistenza di eventuali convenzioni patrimoniali riportate a margine dello stesso e la data della relativa annotazione. Il CTU riferisce che l esecutato Sig. Omissis risulta coniugato in regime di comunione legale con la Sig.ra Omissis, a tal uopo si produce l estratto dell atto di matrimonio (allegato A-8). 16 / 29

17 QUESITO N 9 Riferisca dell esistenza di formalità, vincoli od oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o quelli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili. Indichi in particolare, l importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie) le eventuali spese straordinarie già deliberate, ma non ancora scadute; le eventuali spese condominiali scadute e non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia; le eventuali cause in corso; le domande giudiziali (precisando se le cause stesse introdotte siano ancora in corso ed in che stato), le convenzioni matrimoniali e i provvedimenti di assegnazione della casa coniugale trascritti contro il debitore e, quanto a questi ultimi, anche solo emessi prima del pignoramento nonché eventuali obbligazioni propter rem. Il CTU riferisce che sui beni immobili pignorati, oggetto della presente stima, non vi sono: vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente o vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico ovvero di natura paesaggistica e simili. Lo scrivente sulla scorta dell attestazione a firma dell Amministratore P-T del Condominio La Primula (allegato A-10), all interno del quale vi sono i beni pignorati, riferisce altresì che: 17 / 29

18 a) l importo annuo medio delle spese fisse di gestione o manutenzione, quali, le spese condominiali ordinarie è circa pari ad 450,00 /anno; b) non sono state deliberate spese straordinarie; c) il Condominio non ha cause in itinere; d) le quote ordinarie e straordinarie sono state regolarmente versate. Lo scrivente nulla riferisce in relazione a convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale trascritti contro il debitore e, quanto a questi ultimi, anche solo emessi prima del pignoramento nonché eventuali obbligazioni propter rem. QUESITO N 10 Riferisca dell esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili dall acquirente (come iscrizioni ipotecarie, trascrizione di pignoramenti, trascrizioni di sequestri conservativi, ecc). Il CTU riferisce che esiste: 1) l iscrizione pubblicata in data 30/12/2003 al N 7683 del Reg. d ordine e N del Reg. Part. in dipendenza di contratto di mutuo, per ,00 per notar Guglielmo Barela, a favore della Banca della Campania S.p.A. e contro Omissis, gravante sopra gli immobili siti nel Comune di Pontecagnano-Faiano e identificati catastalmente al foglio N 7, particella N 1451, sub 37; 18 / 29

19 2) l iscrizione pubblicata in data 18/03/2010 al N del Reg. d ordine e N 8252 del Reg. Part. in dipendenza di verbale di pignoramento immobili in quota pari ad 1/2, per Avv. Rinaldi Carlo, a favore della Sig.ra Omissis e contro il Sig. Omissis, gravante sopra gli immobili siti nel Comune di Pontecagnano-Faiano e identificati catastalmente al foglio N 7, particella N 1451, sub 37. QUESITO N 11 Acquisisca e depositi aggiornate visure catastali ed ipotecarie per immobile e per soggetto (a favore e contro), queste ultime in forma sintetica ed integrale, riferite almeno al ventennio antecedente la data di conferimento dell incarico, segnalando eventuali discrasie tra le risultanze delle stesse all esito di accurato controllo incrociato. Il CTU ha acquisito ed allegato alla presente relazione di stima (allegato A-1; 11) visure catastali ed ipotecarie per immobile e per soggetto, queste ultime in forma sintetica ed integrale, riferite almeno al ventennio antecedente la data di conferimento dell incarico. Riguardo la segnalazione di eventuali discrasie tra le risultanze delle stesse all esito del controllo incrociato, riferisce che, dal solo punto di vista catastale, occorrerà effettuare la voltura catastale perché, allo stato attuale, la consistenza pignorata risulta intestato al Sig. Omissis. 19 / 29

20 QUESITO N 12 Riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del T.U. di cui al DPR del 06/06/2001 N 380, nonché le notizie di cui all art. 46 di detto T.U. e di cui all art. 40 della legge N 47 del 28/02/1985 e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all art. 46, comma 1, del citato T.U., ovvero, di cui all art. 40, co. 2 della citata L. 47/85, faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46, co. 5, del citato T.U. e di cui all art. 40, co. 6, della citata L. 47/85; quantifichi, poi, le eventuali spese di sanatoria e di condono. Il CTU riferisce che i beni immobili pignorati oggetto della presente, sono interni ad un fabbricato per civile abitazione che risulta realizzato con permesso di abitabilità Prot.llo N del 13/11/1986, rilasciata dal Comune di Pontecagnano-Faiano (allegato A-5). Si precisa, inoltre, che relativamente all esistenza della dichiarazione di agibilità degli immobili de quibus, secondo quanto dichiarato dal Responsabile dell Ufficio Urbanistica, al momento dell accesso non risultava presentata e/o rilasciata alcuna richiesta di agibilità. QUESITO N 13 Determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali 20 / 29

21 borsini immobiliari, pubblicazione di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati. Esponga, altresì, analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima considerati per lo stato d uso e la manutenzione dell immobile, per lo stato di possesso del medesimo per i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, l abbattimento forfettario per assenza di garanzia per vizi occulti nonché per eventuali spese condominiali insolute, la necessità di bonifica da eventuali rifiuti, anche se tossici e nocivi. Nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca la valutazione dell intero e della sola quota, tenendo conto della maggiore difficoltà di vendita per le quote indivise. Il CTU al fine di determinare il più probabile valore di mercato dei beni oggetto del pignoramento ha inteso considerare due differenti criteri di stima e, precisamente: a) Criterio di stima sintetico - comparativo: la valutazione con tale criterio di stima consiste nel confrontare il bene da stimare con una classe di beni analoghi di valore noto. b) Criterio di stima analitica: la valutazione con tale criterio di stima consiste nel capitalizzare ad un saggio di investimento opportunamente scelto, il reddito netto che il bene è capace di produrre. 21 / 29

22 La scelta del CTU di considerare due diversi criteri di stima è legata alla necessità di attribuire al bene un valore il più possibile corrispondente alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene stesso in relazione a beni analoghi. Il CTU, in definitiva, attribuirà al bene oggetto della presente stima il valore che risulterà dalla media aritmetica data dai valori determinati con i suddetti criteri di stima. Il CTU, inoltre, riferisce che, nel caso di specie, data la consistenza del bene, ha ritenuto di considerare un unico lotto allo scopo di formare una migliore occasione di vendita ed una migliore individuazione del bene. 1 criterio: CRITERIO SINTETICO - COMPARATIVO La stima sintetico-comparativa consiste in pratica in una raccolta di dati relativi a prezzi formatisi sul mercato concernenti beni assimilabili a quello oggetto della valutazione e in una successiva comparazione del bene, oggetto di valutazione, con i dati reperiti. A tal fine è stata condotta un indagine presso pubblici uffici, agenzie ed operatori immobiliari, nonché operatori del settore edile, per acquisire dati relativi ai prezzi di vendita per immobili similari situati nella stessa zona e/o in altre analoghe. Il CTU, dalle indagini effettuate, ha riscontrato che il prezzo unitario per immobili similari oscilla tra: 22 / 29

23 N TIPOLOGIA VALORI di MERCATO [ / mq] PREZZO UNITARIO MEDIO [ / mq ] 1 Appartamento (1.900, ,00) 2.100,00 2 Deposito ( 100,00-300,00) 200,00 Il valore di mercato (Vm) degli immobili oggetto di stima è pari a: Vm, 1 = (116,49 mq x 2.100,00 /mq) = ,00 Vm, 2 = ( 2,26 mq x 200,00 /mq) = 452,00 dunque: Vm = (Vm, 1 + Vm, 2 ) = ,00 ed il valore di mercato degli immobili in ragione di 1/2 della piena proprietà è pari a: Vm, 1/2 = ,50 2 criterio: CRITERIO ANALITICO La stima analitica, a differenza della stima sintetico - comparativa, si basa sul concetto fondamentale che un bene vale in funzione di quanto può rendere e che un operatore economico investe il suo capitale in una certa intrapresa. Il valore capitale del bene oggetto della stima è pari alla anticipazione all attualità di tutti i futuri redditi che il bene potrà fornire computata ad un tasso prefissato. Il CTU a tale scopo effettua delle indagini volte ad accertare, per immobili comparabili ubicati nella stessa zona, i redditi lordi annui e, conseguentemente, i redditi netti annui, detraendo le spese di gestione, i costi di manutenzione ordinaria e straordinaria. 23 / 29

24 Il CTU dalle risultanze delle indagini effettuate ha riscontrato che il Reddito mensile lordo per immobili similari oscilla tra: N TIPOLOGIA Vm [ /mese] Rm,l [ ] Ra,l [ ] Spese [ ] Ra,n [ ] r % 1 Appartamento con deposito (500,00-700,00) 600, , , ,00 3,0 LEGENDA: Vm = Valori di mercato relativi a redditi mensili lordi ricercati; Rm,l = Reddito mensile lordo considerato; Ra,l = Reddito annuo lordo = (Rm,l x 12); Spese = Spese che incidono per il 30%; Ra,n = Reddito annuo netto = (Ra,l - 30%xRa,l); r = Tasso di capitalizzazione per beni analoghi; Vm = Valore di mercato = (Ra,n / r). Il valore di mercato degli immobili oggetto di stima è pari a: Vm = (Ra,n / r) = ,00 ed il valore di mercato degli immobili in ragione di 1/2 della piena proprietà è pari a: Vm, 1/2 = ,00 VALORE MEDIO Il CTU riferisce che dai calcoli riportati in precedenza si rileva che i valori cui si è pervenuti sono tali per cui si ritiene che la loro media aritmetica possa costituire all attualità il più 24 / 29

25 probabile valore di mercato degli immobili oggetto di stima, per cui il valore di mercato medio (Vm,m) sarà: Vm,m = ,00 mentre il per cui il prezzo base di vendita (Pb,v), in ragione di 1/2 della piena proprietà, sarà: Pb,v,1/2 = Vm = ,00 QUESITO N 14 Corredi la relazione - da presentare anche in formato e su supporto informatici ( e segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft, nonché, pdf per Adobe Acrobat) - di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi: la sommaria descrizione, il comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali (limitati: per i terreni alla partita, al foglio, alla particella, all estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati, al foglio, alla particella ed all eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero interno), l attuale proprietario e, comunque, il titolo di provenienza del bene, l eventuale stato di comproprietà, le iscrizioni e trascrizioni sul medesimo gravanti, lo stato di occupazione, le regolarità-urbanistiche, l abitabilità e l agibilità, il valore del bene da porre a base d asta. RIEPILOGO FINALE: LOTTO UNICO Il lotto si compone di: 25 / 29

26 beni immobili pignorati, in ragione di 1/2 della piena proprietà, oggetto della presente stima posizionati in una zona centrale del Comune di Pontecagnano-Faiano e, precisamente, alla via Campania, civico 12 (allegato rilievo fotografico). Essi sono interni ad un fabbricato edificato con caratteristiche tipologiche civili, composto da sette livelli fuori terra e con copertura piana condominiale avente la struttura portante in cemento armato ed orizzontamenti in materiale latero-cementizio, presenta uno stato di conservazione buono, costituiti da: 1) appartamento ubicato al piano primo, interno 1, che risulta identificato catastalmente al foglio N 7, particella N 1451, sub N 37, ctg. A/2, cl. 4, di consistenza 116,49 mq, costituito da un ingresso - disimpegno, una cucina, tre camere, due bagni e un ripostiglio, inoltre, è servito da due balconi ed una terrazza, che confina a nord con area scoperta condominiale, a ovest con area scoperta condominiale, a est con via Campania e a sud con vano scala ed altra proprietà, al quale si accede dalla porta posta alla sinistra di chi sale le scale, ovvero, alla sinistra del vano ascensore; 2) deposito ubicato al piano terra, che risulta identificato catastalmente con la medesima scheda catastale dell appartamento, di consistenza 2,26 mq, che confina a nord con vano scala, a ovest con area scoperta condominiale, a est con altra proprietà e a sud con altra proprietà, al quale si accede direttamente dall area scoperta condominiale. 26 / 29

27 Allo stato attuale i beni pignorati in ragione di 1/2 dell intera proprietà sono di proprietà dell esecutato Sig. Omissis e della moglie Sig.ra Omissis, coniugati in regime di comunione legale, per atto di compravendita del 17/01/ Rep. N 83607, per notar Torella Pasquale, trascritto a Salerno il 03/02/1991 ai N Reg. Gen. e N Reg. Part.. Al momento dei sopralluoghi, i beni immobili pignorati, risultano essere occupati dalla Sig.ra Omissis, quale coniuge comproprietaria. Sui medesimi risultano, allo stato attuale: 1) l iscrizione pubblicata in data 30/12/2003 al N 7683 del Reg. d ordine e N del Reg. Part. in dipendenza di contratto di mutuo, per ,00 per notar Guglielmo Barela, a favore della Banca della Campania S.p.A. e contro il Sig. Omissis e la Sig.ra Omissis, gravante sopra gli immobili de quibus; 2) l iscrizione pubblicata in data 18/03/2010 al N del Reg. d ordine e N 8252 del Reg. Part. in dipendenza di verbale di pignoramento immobili in quota pari ad 1/2, per Avv. Rinaldi Carlo, a favore della Sig.ra Omissis e contro il Sig. Omissis, gravante sopra gli immobili de quibus. I beni immobili pignorati sono interni ad un fabbricato per civile abitazione che risulta realizzato con permesso di abitabilità Prot.llo N del 13/11/1986, rilasciata dal Comune di Pontecagnano-Faiano; non risultava, invece, presentata e/o rilasciata alcuna richiesta di agibilità. 27 / 29

28 Il valore del bene da porre a base d asta relativo al Lotto è pari a: Pb,1/2 = Vm,1/2 = ,00 QUESITO N 15 Estragga reperto fotografico - anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente - dello stato dei luoghi, comprensivo, in tal caso di costruzioni, anche degli interni. Il CTU ha effettuato, durante lo svolgimento delle operazioni peritali, un accurato rilievo fotografico avente ad oggetto l esterno, nonché, gli interni degli immobili oggetto del pignoramento; la suddetta documentazione è allegata alla relazione. 28 / 29

29 CONCLUSIONI Il CTU, in relazione a quanto esposto, sulla base degli accertamenti e dei rilievi effettuati in fase di sopralluogo, riferisce che, ad espletamento dell incarico conferitogli dal Giudice delle esecuzioni immobiliari Dott. Alessandro Brancaccio, relativo alla procedura esecutiva de qua, il valore di mercato degli immobili pignorati, in ragione di 1/2 dell intera proprietà è pari a ,00. Sicuro di aver svolto compiutamente, con la massima professionalità e perfetta buona fede l incarico affidatogli, il sottoscritto ringrazia la S.V.I. per la fiducia accordatagli. Mercato San Severino, 09 gennaio 2011 Il C.T.U. (Dott.Ing. Francesco Coppola) 29 / 29