TRIBUNALE CIVILE DI SALERNO III Sezione Civile Ufficio Esecuzioni Immobiliari

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1 TRIBUNALE CIVILE DI SALERNO III Sezione Civile Ufficio Esecuzioni Immobiliari ALL ILLUSTRISSIMO SIG. GIUDICE ESECUZIONI IMMOBILIARI Dott. ALESSANDRO BRANCACCIO PROCEDIMENTO R.G. n. 68/2006 Esecuzione immobiliare promossa da Banca Popolare dell Emilia Romagna contro Omissis RELAZIONE DI ACCERTAMENTO PERITALE ESPERTO INCARICATO: ING. ANTONIO CONCILIO Via Marcello, 24/A Mercato S. Severino (SA) Tel. 089/ Cell. 347/ Salerno, novembre

2 1. PREMESSA e QUESITI L ill.mo sig. Giudice delle esecuzioni immobiliari del tribunale di Salerno, dr. Alessandro Brancaccio in data conferiva incarico al sottoscritto ing. Antonio Concilio per la stima dell immobile di proprietà della Sig.ra Omissis debitrice nei confronti della Banca Popolare dell Emilia Romagna scarl. A tale scopo vengono posti i quesiti di seguito riportati tra quelli applicabili alla situazione sopra descritta: 1) Identifichi con precisi dati catastali e confini e sommariamente descriva l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento; 2) Precisi la provenienza del bene al debitore esecutato e se questi risulti essere l unico proprietario producendo anche l atto in virtù del quale ha acquisito la proprietà; 3) Dica dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento; 4) Indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato, a tal uopo producendo l estratto dell atto di matrimonio ed evidenziando la sussistenza di eventuali convenzioni patrimoniali riportate a margine dello stesso e la data della relativa annotazione; 5) Riferisca dell esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili. Indichi in particolare l importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione; le eventuali spese straordinarie già deliberate, ma non ancora scadute; le eventuali spese condominiali scadute e non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia; le eventuali cause in corso; le domande giudiziali ecc ; 6) Riferisca dell esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente; 7) Acquisisca e depositi aggiornate visure catastali per immobile e soggetto riferite all ultimo ventennio; 8) Riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del T.U. di cui al D.P.R n. 380, nonché le notizie di cui all art. 46 di detto T.U. e di cui all art. 40 della L n. 47, e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all art. 46, comma 1, del citato T.U., ovvero di cui all art. 40, co. 2, della citata L. 47/85, faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46, co.5, del citato T.U. e di cui all art. 40, co. 6, della citata L. 47/85; 9) Determini il valore, con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di 2

3 atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati; 10) Corredi la relazione da presentare anche informato e su supporti informatici (e segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft, nonché.pdf per Adobe Acrobat) o equivalente di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi: comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali (limitati: per i terreni, alla partita, al foglio, alla particella, all estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati, alla partita, al foglio, alla particella ed all eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno); 11) Estragga reperto fotografico anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui la foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente dello stato dei luoghi, comprensivo, in caso di costruzione, anche degli interni. 12) Proceda alla stima entro il termine perentorio del 45 giorno antecedente l udienza di determinazione delle modalità della vendita appresso indicata, comunicando, entro il detto termine, la relazione ai creditori ed al debitore e a quest ultimo anche se non costituito e con invito a fargli pervenire eventuali note entro il 15 giorno antecedente l udienza stessa; e, nel caso in cui tali note gli siano fatte pervenire, presenzi a quest ultima per rendere i chiarimenti necessari. 2. ATTIVITA PERITALE - Attività preliminare Il sottoscritto ha provveduto ad estrarre copia della pratica presso il Tribunale di Salerno ufficio Esecuzioni Immobiliari ed ha effettuato i controlli richiesti nel verbale di conferimento incarico del 18/10/2012, verificando che la documentazione presente fosse idonea alla prosecuzione delle attività peritali secondo quanto indicato da art. 567 c.p.c. - SOPRALLUOGO Al fine di dare risposta ai quesiti di cui sopra, il sottoscritto ha provveduto ad inoltrare formali richieste di accesso presso i luoghi di causa interpellando sia la debitrice esecutata, Sig.Omissis in data 30/10/2012 e 6/11/2012, che l attuale intestataria dell immobile pignorato, Sig.ra Omissis in data 11/11/2012 ma di non avere avuto la possibilità di accedere fisicamente all interno dell immobile pignorato, sito a Salerno in via F. Galloppo n.78 p.6, int.18, scala A, per l assenza della parte debitrice, e di avere verbalizzato quanto rilevato (All.1). In effetti, come meglio descritto al successivo capitolo 3, il sottoscritto ha appurato che la sig.ra Omissis non è nel possesso materiale dell immobile pignorato in quanto lo stesso, da lei venduto in data 24/9/2002 al sig. Omissis (atto dichiarato nullo in data 14/9/2010), era stato successivamente venduto dallo stesso in data 28/2/2005 nonché in data 5/7/2006. Infine, mentre la Omissis ha 3

4 rapporti diretti con i precedenti intestatari del bene, non risultano legami di conoscenza tra la sig. Omissis e l attuale intestatario dell immobile pignorato, che non risulta avere conoscenza della situazione dell immobile e, come probabile, ne è venuta a conoscenza tramite richiesta dello scrivente. Pertanto, avendo ricevuto informazioni soddisfacenti sullo stato del bene, corroborate anche da un report fotografico allegato (All.2) e non valutando strettamente necessaria la presa visione dell immobile dall interno ma ritenendo di essere in possesso di elementi sufficienti alla stima del bene pignorato, lo scrivente ha ritenuto opportuno portare a termine il compito assegnato in modo da consentire all Ill.mo Sig.Giudice di valutare eventuali ulteriori indagini, se ritenute necessarie. - ACQUISIZIONE DOCUMENTAZIONE A seguito del primo sopralluogo, lo scrivente ha proseguito l attività controllando e raccogliendo tutta la documentazione utile all attività peritale presso gli Enti interessati: Agenzia delle Entrate di Salerno, Agenzia del Territorio ufficio di Salerno; Comune di Salerno, Condominio via Galloppo n.78, Archivio Notarile di Salerno. 3. RISPOSTA AI QUESITI 1) Dati catastali e descrizione degli immobili pignorati L immobile oggetto della presente relazione di stima è situato nel Comune di Salerno, in via Farncesco Galloppo n.78. L immobile è riportato nel N.C.E.U. di Salerno ai fabbricati con i seguenti dati: Comune di Salerno foglio n. 35 particella n. 352 Sub. 21 zona cens. n. 2 categoria A/2 classe 3 consistenza 7 vani rendita catastale 650,74 via Francesco Galloppo piano 6, interno 18, scala A; Intestazione catastale: - Omissis, proprietario per 1000/1000 Si allegano visure storiche per immobile e soggetto (All.3) Le planimetrie catastali (All.4) sono parte integrante della presente relazione. L immobile oggetto della procedura esecutiva, che confina con beni di altra proprietà e si affaccia su cortile condominiale e sulla retrostante via Guerdile, è un appartamento ad uso di 4

5 civile abitazione composto da cinque vani ed accessori (piano 6 ) dotato di terrazzo scoperto e piccolo ripostiglio (piano 7 ), per un totale di 7 vani catastali. Superficie utile interna pari ca 135m 2 (piano 6 ) - terrazzo (lastrico solare) di pari metratura Altezza pari a 3,05m 2) Provenienza del bene Come appurato dagli atti di causa ed a seguito di verifiche Ipotecarie si segnala che, con domanda giudiziale presso Corte d appello di Salerno per dichiarazione di nullità atti, repertorio 36565/2010 del 14/09/2010, registrata presso Agenzia del Territorio repertorio 30949/44246 del 04/11/2012, la Italfondiario SpA chiedeva l annullamento dell atto di vendita con cui la Sig.ra Omissis in data 24/9/2002 vendeva l immobile oggetto di pignoramento al Sig. Omissis (notaio R.Troiano rep del 24/9/2002, trascrizione r.p.26248, r.g.34845) invalidando, tra gli altri, anche l ultimo atto di compravendita a favore della Sig.ra Omissis (notaio P.Califano rep.14285/4828 del 5/7/2006, trascrizione r.p.23352, r.g.38812) La sig.ra Omissis era venuta in possesso del bene mediante: a) Quota ½ mediante successione per morte della sig.ra Omissis (madre) con dichiarazione di successione n.60 vol.880 del 30/11/1992; b) Quota ½ mediante acquisto dal sig. Omissis (padre) con atto di compravendita Repertorio n del 7/2/1995 del Notaio Rosa Troiano di Castel San Giorgio (SA). L atto è stato trascritto presso l Agenzia del Territorio di Salerno in data 24/2/1995 r.p.4675, r.g L atto di cui alla lettera b) è allegato alla presente relazione (All.5). 3) Eventuali comproprietà del bene e stato patrimoniale parte debitrice Come si evince da atto di matrimonio, la sig.ra Omissis e coniuge sono in regime di separazione dei beni (All.6). 4) Possesso del bene, eventuale titolo se occupato da terzi, ecc. Come peraltro confermato dall Avv. Mastrolia, difensore dell esecutata (dichiarazione verbalizzata in data 6/11/2012 All.1), la sig.ra Omissis non è nel possesso materiale dell immobile pignorato in quanto lo stesso, da lei venduto in data 24/9/2002 al sig. Omissis (atto dichiarato nullo in data 14/9/2010), era stato successivamente venduto dallo stesso in data 28/2/2005 (atto trascritto il 4/3/2005 r.p.7751 r.g.10874) al sig. Omissis il quale, infine, vendeva in data 5/7/2006 (atto trascritto il 13/7/2006 r.p r.g.38812) alla sig.ra 5

6 Omissis, attuale intestataria catastale dell immobile; Non risultano locazioni in atto a favore di terzi e l immobile risulta inutilizzato. 5) Formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente. L immobile fa parte di fabbricato, risalente alla fine degli anni 60, ubicato alla fine di Via Galloppo all incrocio con Via Guerdile. A seguito consegna di copia delle tabelle millesimali allegate (All.7) sono state individuate le spese di manutenzione ordinaria delle parti comuni. In particolare, l immobile pignorato partecipa alla ripartizione delle spese per una quota pari a: - 26,380/1000 per spese generali; - 29,000/1000 per spese pulizie, energia elettrica, acqua; - 89,740/1000 per manutenzione ascensore; - 85,920/1000 per manutenzione scale; - 139,310/1000 per manutenzione lastrici solari. L ammontare della quota di spesa annua per manutenzione ordinaria è pari a 720,00. Non risultano pendenze economiche a nome della sig.ra Omissis verso l amministrazione condominiale. Dai controlli effettuati, oltre all intervento di manutenzione straordinaria (D.I.A. n.1252/2008 di cui al successivo punto 7) richiesto dal sig. Omissis (all epoca locatario dell immobile), in relazione all immobile in oggetto, non risultano altri atti notarili od interventi di natura edilizia e/o mutamenti di destinazione d uso che avrebbero richiesto ulteriori permessi di costruire o autorizzazioni. 6) Formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che saranno cancellati o non opponibili all acquirente. Ispezione Ipotecaria (All.8) Dalla verifica delle formalità riportate nell ispezione ordinaria effettuata sia sull immobile pignorato che a carico della signora sig.ra Omissis sui beni oggetto di pignoramento, risultano le seguenti iscrizioni ipotecarie in relazione alla causa in oggetto: - SUCCESSIONE rep. n.60 vol.880 del 30/11/1992; - CESSIONE DIRITTI A TITOLO ONEROSO Rep. n del 7/2/1995 del Notaio Rosa Troiano di Castel San Giorgio (SA). Trascrizione R.P.4675, R.G.5814 del 24/2/1995; 6

7 - COMPRAVENDITA Rep. n del 24/9/2002 del Notaio Rosa Troiano di Castel San Giorgio (SA). Trascrizione R.P.26248, R.G del 25/9/2002; - IPOTECA GIUDIZIALE derivante da decreto ingiuntivo a favore di Banca Intesa. Repertorio 1081/2004 del 18/09/2004, R.P. n. 1345, R.G. n. 8327; - IPOTECA GIUDIZIALE derivante da decreto ingiuntivo a favore di Banca Popolare dell Emilia Romagna. Repertorio 1787 del 18/07/2005, R.P. n , R.G. n ; - VERBALE PIGNORAMENTO IMMOBILI, a favore di Banca Popolare dell Emilia Romagna. Trascrizione rep. n.335 del 10/2/2006, R.P. n. 5310, R.G. n. 9292; - DICHIARAZIONE DI NULLITA ATTI in relazione alla compravendita rep del 24/9/2002 del Notaio R.Troiano. Trascrizione 36565/2010 del 14/9/2010, R.P. n , R.G. n Con riferimento all allegata Ispezione Ipotecaria (All.8), esistono ulteriori atti (citati ai punti della presente relazione) relativi alle compravendite successive al 2002 a favore di altri soggetti, in ogni caso passibili di invalidazione per la sopravvenuta Dichiarazione di nullità di atti del Tributi Da verifiche eseguite, come si evince da certificazione allegata (All.9), per gli immobili in oggetto: - ICI: la posizione della sig.ra Omissis è ferma al 24/9/2002 ovvero alla vendita dell immobile (atto dichiarato nullo in data 14/9/2010); - TARSU: non risultano iscrizioni passibili di nota. 7) Regolarità edilizia ed urbanistica, agibilità, ecc. Come riscontrato a seguito sopralluogo e verificato dalle pratiche edilizie del Comune di Salerno, l immobile pignorato è stato soggetto nel corso del 2008 (D.I.A. n.1252/2008 del 10/10/2008, chiusura lavori in data 21/01/2011 richiesta dal sig. Omissis, all epoca locatario dell immobile) a lavori di manutenzione straordinaria che non hanno modificato alcuna caratteristica originaria dell immobile (pianta riportata in All.4). Lo stesso fabbricato di via Galloppo n.78, risalente al 1969 e all epoca dichiarato abitabile, non ha subito lavori di rilevante portata ma solo di normale manutenzione. 8) Stima del bene La presente valutazione ha per fine la ricerca del valore venale attuale, per cui il criterio da adottare è quello della ricerca del probabile prezzo di mercato. 7

8 Con riferimento alle rilevazioni delle quotazioni immobiliari effettuate dall Agenzia del territorio Osservatorio del mercato immobiliare, con dati relativi al 1 semestre 2012; tenuto conto delle condizioni estrinseche ed intrinseche dell immobile, il sottoscritto ritiene che il prezzo di mercato, praticato per vendite di appartamenti abitabili ed in buono stato, simile a quello descritto e situato in via Galloppo a Salerno, è di /m ,00 a cui si applicano i seguenti coefficienti correttivi: Appartamento piano 6 : 1. coefficiente di zona coefficiente di destinazione coefficiente di vetustà coefficiente di piano esposizione 0.95 da cui scaturisce il valore: /m ,00 x 135,00 m 2 x 1.00 x 1.00 x 0.90 x 0.80 x 0.95 = ,00 Terrazzo (lastrico solare) piano 7 : 1. coefficiente di zona coefficiente di destinazione coefficiente di vetustà coefficiente di piano esposizione 0.95 da cui scaturisce il valore: /m ,00 x 135,00 m 2 x 1.00 x 0.25 x 0.90 x 0.75 x 0.95 = ,33 Valore totale ,33 RISULTATO DELLA VALUTAZIONE Il risultato della stima è da intendersi rigorosamente riferito e limitato alla data in cui sono state effettuate le relative indagini e, in quanto valore previsionale medio ordinario, può discostarsi dal prezzo conseguente ad una eventuale effettiva compravendita dipendente da fattori soggettivi e dalla capacità contrattuale dei contraenti. RIEPILOGO STIME Stima e valore di mercato attuale dell appartamento: ,33 9) RIEPILOGO Lotto unico 8

9 Appartamento sito in Salerno, via F.Galloppo n.78, categoria catastale A/2 (Abitazioni di tipo civile). L immobile è situato al piano 6 interno n.18 scala A del Condominio Barone & Pagliara, fabbricato risalente alla fine degli anni 60 e che si sviluppa su sei piani con lastrico solare di copertura. L immobile, confinante con beni di altra proprietà, con cortile condominiale e con via Guerdile, è composto da n.5 vani ed accessori con una superficie utile interna pari a 135 m 2 ed è dotato di terrazzo (lastrico solare) soprastante della stessa metratura, per una consistenza totale di n.7 vani. L immobile è riportato nel N.C.E.U. di Salerno ai fabbricati con i seguenti dati: Comune di Salerno - foglio n particella n Sub zona cens. n. 2 - categoria A/2 - classe 3 consistenza 7 vani - rendita catastale 650,74 - via Francesco Galloppo, 78 - piano 6, int. 18, scala A; Intestazione catastale: - Omissis, proprietario per 1000/1000 Esiste dichiarazione di nullità atti, repertorio 36565/2010 del 14/09/2010, registrazione rep /44246 del 04/11/2012, per annullamento dell atto di vendita con cui la Sig.ra Omissis (esecutata nella causa in questione) in data 24/9/2002 vendeva l immobile oggetto di pignoramento al Sig. Omissis (notaio R.Troiano rep del 24/9/2002, trascrizione r.p.26248, r.g.34845) invalidando, tra gli altri, anche l ultimo atto di compravendita a favore della Sig.ra Omissis (notaio P.Califano rep.14285/4828 del 5/7/2006, trascrizione r.p.23352, r.g.38812). La sig.ra Omissis era venuta in possesso del bene mediante: - Quota ½ mediante successione per morte della sig.ra Omissis (madre) con dichiarazione di successione n.60 vol.880 del 30/11/1992; - Quota ½ mediante acquisto dal sig. Omissis (padre) con atto di compravendita Repertorio n del 7/2/1995 del Notaio Rosa Troiano di Castel San Giorgio (SA). L immobile oggetto di pignoramento, come lo stesso fabbricato di via Galloppo n.78, risalente al 1969 e all epoca dichiarato abitabile, non hanno subito lavori di rilevante portata ma solo di normale manutenzione. Il valore stimato dell intero lotto è di ,33 diconsi euro trecentottantunottocentoquaranta/33. L esperto ing. Antonio Concilio ALLEGATI: All.1 Verbali accesso ai luoghi di causa All.2 Stato dei luoghi e relazione fotografica All.3 Visure catastali All.4 Planimetria ed estratto di mappa All.5 Atti di provenienza del bene pignorato All.6 Certificato di matrimonio con annotazioni All.7 Tabelle millesimali sc.a Condominio via Galloppo n.78 All.8 Ispezione Ipotecaria All.9 Certificazioni ICI e TARSU 9