TRIBUNALE CIVILE DI SALERNO

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1 TRIBUNALE CIVILE DI SALERNO SEZIONE DISTACCATA DI EBOLI - Ufficio Espropriazioni Immobiliari - Ill.mo Signor GIUDICE dell ESECUZIONE Dr.ssa Emma CONFORTI In espletamento dell incarico di consulenza tecnica conferitomi nel giudizio promosso dalla BCC Banca di Credito Cooperativo di Aquara s.c.r.l. contro Omissis - Proc. Esec. n 159/ 10 - la sottoscritta arch. D Auria Donatella iscritta all Ordine degli Architetti della Provincia di Salerno al n. 1773, con studio in Salerno viale le del Bosco 22, rassegna la presente. RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO PREMESSA Il giorno 30 del mese di aprile 2012, a seguito di giuramento di rito, il Giudice dell Esecuzione Immobiliare del Tribunale di Salerno, Sezione distaccata di Eboli, dr.essa Giovanna Pacifico, nominava la sottoscritta arch. D Auria Donatella esperto nella procedura esecutiva n. 159/10 R.G.E. per rispondere ai quesiti di seguito esposti. 1) Se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione ex art. 567 cod. proc. Civ. è completa ed idonea; 2) Identifichi con precisi dati catastali e confini e sommariamente descriva l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento; 3) Dica dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento; 4) Indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato; 5) Riferisca dell esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico- artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili; 6) Riferisca dell esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente; 7) Riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cu all art. 30 del T.U. di cui al D.P.R n. 380, che avrà provveduto ad acquisire, nonché le notizie di Pagina 1 di 10

2 cui all art. 46 di detto T.U. e di cui all art. 40 della L n. 47, e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all art.. 46, comma 1, del citato T.U., ovvero di cui art. 40, co.2, della citata L. 47/85, faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46, co. 5, del citato T.U. e di cui all art. 40 co. 6, della citata L.47/85; 8) Determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo di base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro(quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati. SOPRALLUOGHI A seguito dell incarico ricevuto e dopo aver attentamente esaminato i fascicoli di causa, la scrivente CTU si è recata più volte presso: - l A.T. di Salerno per richiedere e ritirare visure; per effettuare aggiornamento Catastale; l Ufficio Tecnico del comune di Roccadaspide; Operatori di zona per individuare il valore di mercato del bene. Contestualmente, dopo aver dato comunicazioni alla parti tutte, come per legge, la sottoscritta C.T.U. effettuava il seguente sopralluogo sul posto per cui è causa. In data alle ore 15:30 si recava in Roccadaspide (SA) in via Gaetano Giuliani, presso il bene oggetto di espropriazione immobiliare. Erano presenti, oltre alla sottoscritta CTU, arch. D Auria Donatella: 1) Arch. Concilio Ernesto collaboratore del CTU; 2) Il sig. Omissis esecutato nella procedura in oggetto. In tale occasione si effettuava il rilievo fotografico e metrico dell immobile al piano secondo oltre a constatare lo stato dello stesso ed avere un puntuale riscontro su quanto descritto nei fascicoli. Le Operazioni si chiudevano alle ore 17:00 (Allegato n.1). In data alle ore 15:00 si recava in Roccadaspide (SA) presso il bene oggetto di espropriazione immobiliare. Erano presenti, oltre alla sottoscritta CTU, arch. D Auria Donatella: 3) Arch. Concilio Ernesto collaboratore del CTU; 4) Il sig. Omissis esecutato nella procedura in oggetto. I rilievi, in tale occasione concentravano al locale soffitta situato al piano sottotetto. Le operazioni si chiudevano definitivamente alle ore16:15. (Allegato n.2). Pagina 2 di 10

3 RELAZIONE DI CONSULENZA Sulla base degli atti di causa, della documentazione acquisita e prodotta e degli accertamenti accuratamente effettuati, in armonia con l incarico conferito dalla V.S. Ill.ma, la sottoscritta, CTU, ha redatto la presente Relazione di Consulenza Tecnica d Ufficio, distinta in 4 parti: 1. DOCUMENTAZIONE ACQUISITA 2. DOCUMENTAZIONE PRODOTTA 3. RISPOSTE AI QUESITI 4. CONCLUSIONI 1. DOCUMENTAZIONE ACQUISITA A seguito di indagini svolte presso l A.T. di Salerno, e l U.T.C del Comune di Roccadaspide (SA), è stata acquisita la seguente documentazione: a) Visure storiche e all attualità (A.T.); ( Allegati n. 7,8) b) Copia Concessione Edilizie (U.T.C.) ( Allegato n. 5) 2. DOCUMENTAZIONE PRODOTTA _ Aggiornamento Catastale _ Rilievo metrico dell immobili pignorati: Pianta appartamento Piano secondo scala 1 : 100; Pianta locale Deposito Piano quarto scala 1:100 _ Rilievo Fotografico (Allegato n. 4; foto: nn. 1-8) 3. RISPOSTE AI QUESITI I QUESITO: Verifichi se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione ex art. 567 cod. proc. Civ. è completa ed idonea. La documentazione ex art. 567 c.p.c. è completa ed idonea. II QUESITO: Identifichi con precisi dati catastali e confini e sommariamente descriva l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento. Gli immobili oggetto di stima fanno parte di un fabbricato per civile abitazione situato in via Gaetano Giuliani, nel Comune di Roccadaspide (SA). Essi sono costituiti da: un appartamento al piano secondo ; un locale deposito al piano quarto. Pagina 3 di 10

4 Tali immobili sono pervenuti in piena proprietà al sig. Omissis esecutato, con atto di compravendita per notaio dr. Pietro Curzio del 6/08/1992, repertorio 50977, trascritto il 4/09/1992 reg. gen , reg. part Il fabbricato è stato realizzato con Concessione Edilizia n. 9 del 22/01/1988 e successive varianti. Non è stato possibile reperire né il certificato di ultimazione lavori né il certificato di agibilità in quanto assenti presso U.T.C. di Roccadaspide. Da indagini effettuate presso l' A.T. di Salerno è emerso che entrambi gli immobili risultavano in corso di definizione ovvero sprovvisti di planimetrie catastali, classe, consistenza e rendita pertanto la sottoscritta ha provveduto all aggiornamento catastale di entrambi gli immobili pignorati. (Allegato n. 9) Precisamente : l appartamento al piano secondo è attualmente individuato al N.C.E.U. di Roccadaspide al : foglio n.52 p.lla 565 sub 12- Categoria A/2 - Classe 5- Consistenza 4,5- via Gaetano Giuliani n. Snc- p:2- Rendita 348,61 (Allegato n.8); il locale deposito al piano quarto è attualmente individuato al N.C.E.U. di Roccadaspide al : foglio n.52 p.lla 565 sub 30- Categoria C/2 - Classe 1- Consistenza 17- via Gaetano Giuliani n. Snc- p:4- Rendita 36,88 (Allegato n.8); I dati riportati nell atto di pignoramento e quanto censito presso il N.C.E.U. sono corrispondenti fatta eccezione per il locale deposito, che nell atto di pignoramento viene definito erroneamente come locale al piano seminterrato mentre trattasi di locale deposito al piano quarto ( piano sottotetto) così come si evince dalla descrizione a pag.5 dell Atto di compravendita per notaio dr. Pietro Curzio del 6/08/1992 allegato alle produzioni. DESCRIZIONE IMMOBILI L appartamento e il locale deposito, come già specificato, fanno parte di un fabbricato per civile a abitazione di 5 piani e due corpi scala confinante con via Gaetano Giuliani sul lato ovest. La struttura dell intero fabbricato è in cemento armato, le tramezzature in mattoni forati; la copertura è costituita da tetto a falde; la tinteggiatura è al civile; la pavimentazione dei corpi scala è in marmo. (allegato 4/1,2) Pagina 4 di 10

5 Appartamento L appartamento fa parte di un fabbricato per civili abitazioni situato al piano secondo, int. 12. Si accede attraverso scala (B) condominiale con accesso dal cortile condominiale. Esso confina: Omissis Esso si compone di un ingresso/soggiorno (So) (Allegato n.4/2b), di n.1 vano Cucina (K) (Allegato n.4/3a), n.1 vano dispensa(d)(allegato 4/b), n. 3 camere da letto(l1, L2, L3) (Allegato n.4/4,5,6)), n.1 bagno padronale(wc1)(allegato 4/6b), n. 1 bagno(wc2) con entrata da camera da letto. (Allegato n.4/5 ), n. 3 balconi. Presenta una pavimentazione per lo più in ceramica; le porte sono in legno; le finestre hanno doppi infissi di cui quelli interni in pvc mentre quelli esterni in alluminio; gli impianti tecnologici sono tutti funzionanti ed in particolare l immobile è dotato di impianto di riscaldamento autonomo con caldaia collocata sul balcone e dotata di centralina e termosifoni in ghisa; l impianto elettrico è a norma e dotato di sufficienti punti luce e prese; le pareti sono tinteggiate al civile. Dotato di camino (Allegato n.4/2b,7a). Lo stato di conservazione dell appartamento è risultato in buone condizioni di manutenzione come anche le rifiniture (Vedere Allegato n.3,4). La superficie residenziale totale S.R. dell immobile è di 81,40 mq Locale Soffitta La soffitta è sita al piano quarto del medesimo fabbricato. Si accede attraverso scala (B) con ingresso dal cortile condominiale. L entrata della soffitta è in posizione frontale al piano di arrivo della scala condominiale. Esso confina: Omissis Si compone di un unico vano rettangolare sprovvisto di finestre; copertura ad unica falda; pavimentazione in ceramica; tinteggiatura al civile e porta di accesso in legno. Lo stato di conservazione è buono. (Vedere Allegato n 3, 4/8) Anche lo stato di conservazione generale del palazzo in cui sono collocati gli immobili e di cui conservano i diritti sulle parti comuni (cortile, corpo scala,ecc) è in uno stato di conservazione più che buono. Pagina 5 di 10

6 RIEPILOGO DELLE CONSISTENZE (superficie utile e altezze interpiano) Ingresso Appartamento / Cucina Wc1 Wc2 Disp Balconi L1 L2 L3 piano secondo Soggior K ensa S.N.R no (So) (D) Superficie (mq) 25,00 6,50 14,60 11,80 10,00 5,40 2,40 1,70 20,00 Altezza (m) 2,80 / Sup.TOTALE 77,40 25%=5,00 S.R. Tot 82,40 Loc.Deposito Piano quarto 17mq III QUESITO: Dica dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento. Gli immobili oggetti del pignoramento sono in pieno possesso dell' esecutato. IV QUESITO: Indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato; Il regime patrimoniale è in separazione dei beni. V QUESITO: Riferisca dell esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico- artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili; Il fabbricato non ha vincoli di cui alla Legge 1089 del 01 giugno Da quanto constatato in loco non esistono formalità, vincoli o oneri anche di natura condominiale gravanti sui beni che resteranno a carico dell acquirente. VI QUESITO: Riferisca dell esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente. Non esistono formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente. Pagina 6 di 10

7 VII QUESITO: Riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cu all art. 30 del T.U. di cui al D.P.R n. 380, che avrà provveduto ad acquisire, nonché le notizie di cui all art. 46 di detto T.U. e di cui all art. 40 della L n. 47, e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all art.. 46, comma 1, del citato T.U., ovvero di cui art. 40, co.2, della citata L. 47/85, faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46, co. 5, del citato T.U. e di cui all art. 40 co. 6, della citata L.47/85. Dalle indagine effettuate presso l Ufficio Tecnico del Comune di Roccadaspide è emerso che gli immobili oggetti del pignoramento sono realizzati con Concessione Edilizia n. 9 del 22/01/1988( Allegato n. 5,6) e successive varianti. Si mette in evidenza che non è stato possibile reperire, perchè assenti presso U.T.C., sia il Certificato di Agibilità, sia le concessioni di variante, sia la planimetria relativa al locale deposito allegata alla Concessione Edilizia n. 9 del 22/01/1988. Sulla base di quanto è in mio possesso pertanto posso soltanto asserire che l'immobile al piano secondo è conforme alla Concessione Edilizia n. 9 del 22/01/1988. VIII QUESITO: Determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo di base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro(quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati. Metodologia Estimativa La scelta del criterio di stima dipende essenzialmente dallo scopo che si prefigge la stima e dalle caratteristiche del bene da stimare pertanto poiché occorre stabilire il prezzo che assumerebbe l'immobile qualora fosse posto in vendita ritengo idoneo allo scopo il criterio del più probabile valore di mercato, in quanto «esprime il rapporto di equivalenza tra una quantità di moneta e un determinato bene, rapporto che è funzione della domanda e dell'offerta di quel bene sul mercato». Il procedimento si stima che si utilizzerà è quello Sintetico-Comparativo Si è determinato il più probabile valore di mercato dell immobile riferendoci a immobili simili e con le stesse caratteristiche di destinazione, superficie, numero vani, finiture, distanza dalle strade, autostrade dal centro abitato, stato di conservazione, prendendo come parametro tecnico, il valore a metro quadro mq. Valore dei beni Pagina 7 di 10

8 In seguito ad indagini condotte mediante la consultazione di diverse agenzie immobiliari nei pressi dell appartamento (Frimm, Medio Casa, Ediltur Immobiliare), di giornali locali specializzati e brochure pubblicitarie edite dalle agenzie immobiliari quali TecnoCasa e Frimm, Professione Casa, la sottoscritta è giunta alla determinazione di un valore medio V a metro quadro della zona in cui ricade l immobile oggetto della procedura. A quest ultimo sono stati applicati dei coefficienti correttivi per ottenere il valore unitario Vu a metro quadro. In definitiva, il valore di mercato Vm dell immobile si ottiene applicando la formula: Vm = Vu Su dove Su è la superficie utile dell immobile. Si procede alla stima degli Immobili oggetti del pignoramento. I beni oggetti del pignoramento vengono identificati dalla sottoscritta CTU in un unico lotto in quanto il locale deposito, oltre ad essere sprovvisto di finestre e possedere una superficie utile ridotta, è situato al quarto piano di un fabbricato per civile abitazione e pertanto non trova una facile collocazione sul mercato di vendita immobiliare. LOTTO Unico :Appartamento al piano secondo + Locale deposito al piano quarto Per la zona Palomba del comune di Roccadaspide in cui ricade l immobile oggetto di stima la sottoscritta ctu ha ricavato un valore medio V pari a 1000,00 a metro quadro per immobili della stessa tipologia e in condizioni normale di ristrutturazione. Si è potuto riscontrare che tale valore trova riscontro con le quotazione pubblicate dall Osservatorio Mercato Immobiliare (OMI) dell Agenzia del Territorio, secondo semestre 2011, che per il Comune di Roccadaspide riportano per la Zona B1 un valore min. di 750,00 e un valore max di 1100,00 ; valore medio è 925,00. Il valore utilizzato dalla sottoscritta CTU è pertanto poco al di sopra del valore medio calcolato dall Osservatorio Mercato Immobiliare (OMI) dell Agenzia del Territorio. Pagina 8 di 10

9 La superficie utile Su dell immobile, così come dettagliato nella seguente tabella, è pari a 85,50 mq. Tipo Superficie S.R. S.N.R. balconi Superficie in mq 77,4 Coefficiente correttivi S.N.R Superficie di calcolo in mq 1,00 77,4 20,00 0,25 5 TOTALE 82,4 Locale deposito 17,00 TOTALE Sup. utile Appartamento + deposito 0,25 per H> 1,70 0,7x0,25 per H<1,70 3,10 82,4 + 3,10 85,50 La superficie utile della soffitta è stata calcolata ai sensi dell art.13 della Legge 392/78. 1) 1,2 mq per la porzione con altezza maggiore di 1,70 m. e considerata per il 25% del suo valore. La superficie della soffitta da considerare con H> 1,70m è pertanto pari a : 1,20 mq x 25% = 0,3 mq 2) 16,10 mq per la porzione con altezza minore di 1,70 m. calcolata nella misura del 70% e considerata a sua volta per il 25% del suo valore; La superficie della soffitta da considerare con H< 1,70m è pertanto pari a: (16,10mq x 70%) x 25% = 2,80 mq In totale la superficie della soffitta da considerare è pari : 0,3 mq + 2,80 mq = 3,10mq Sono stati considerati i seguenti coefficienti correttivi ricavati dai pricipali borsini immobiliari : Coefficiente correttivo di livello del piano senza ascensore : 0,90 Coefficiente di deprezzamento vetustà per edificio signorile di età compresa tra anni e in stato di conservazione più che buono : 0,80 Coefficiente di apprezzamento per facilità di accesso, localizzazione e affaccio fronte strada principale: 1,4 Pertanto il Coefficiente di differenzazione globale è: C= 0,90 X 0,80 X 1,40 = 1,01 Vu = Vm x C si ha : Vu = 1000,00 /mq x 1,01= 1010,00 /mq Valore di mercato (Vm) dell immobile oggetto di stima è: Vm = Vu x Su Vm = 1010,00 /mq x 85,50 mq = ,00 arrotondato a ,00 Pagina 9 di 10

10 4. CONCLUSIONI In ottemperanza al mandato conferito da V.S., sulla base degli atti di causa, della documentazione acquisita e prodotta, la sottoscritta C.T.U. ha accertato tutto quanto utile e necessario ai fini della stima, per la vendita degli immobili oggetto di esecuzione. In base alle scrupolose analisi condotte, riportate nei capitoli precedenti, si è giunti: per il LOTTO UNICO ad un PREZZO DI VENDITA di ,00 ; Si mette in evidenza che dati riportati nell atto di pignoramento e quanto censito presso il N.C.E.U. sono corrispondenti fatta eccezione per il locale deposito, che nell atto di pignoramento viene definito erroneamente come locale al piano seminterrato mentre trattasi di locale deposito al piano quarto. Nel rassegnare la presente relazione, conscia di aver adempiuto al mio dovere con obiettività, ringrazio la S.V.I. per la fiducia accordatami e rimango a disposizione per ogni eventuale chiarimento. Salerno, 12/10/2012 Distinti saluti il C.T.U. Arch. D'Auria Donatella Pagina 10 di 10