Tribunale di Salerno Terza sezione civile Ufficio esecuzioni immobiliari

Transcript

1 Tribunale di Salerno Terza sezione civile Ufficio esecuzioni immobiliari G.E. Dott. ssa Ornella Teresa Dezio Procedura esecutiva N. Rge 419/07 Creditore procedente ITALFONDIARIO S.P.A. procuratrice della INTESA SANPAOLO S.P.A. Debitore Sig.ra Omissis Perizia di stima immobiliare n. r.g.e. 419/07 del CTU arch. Marta Garofalo IL CTU Dott. Arch. Marta Garofalo Pagina 1 di 14

2 Tribunale di Salerno Terza sezione civile Ufficio esecuzioni immobiliari G.E. Dott. ssa Ornella Teresa Dezio Procedura esecutiva N.Rge 419/07 contro Sia.ra Omissis Premessa - La sottoscritta Dott. Arch. Marta Garofalo con studio in Salerno in Via Vincenzo Dono n.8, iscritta all Ordine dei Paesaggisti e Conservatori della Provincia di Salerno al n ed iscritta nell elenco dei Consulenti Tecnici d Ufficio del Tribunale di Salerno, è stata nominata Consulente Tecnico Ufficio dal Giudice dell esecuzione Dott.ssa Ornella Teresa Dezio in data 17/03/2009 nel procedimento esecutivo n.419/07 iniziato ad istanza della Italfondiario S.p.A. contro la sig.ra Omissis ; - Con la stessa nomina, previo giuramento di rito, il G.E. ha stabilito che il termine ultimo per il deposito della presente relazione è il 45 giorno antecedente l udienza di determinazione delle modalità di vendita fissata per il 24/09/2009 alle ore 9.30, ed ha ricevuto incarico di rispondere ai seguenti quesiti riportati nel MOD 0112 consegnato: 1 Se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione ex art.567 cod.proc.civ. è necessaria e però manca in atti o è inidonea, riferisca l esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senz altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni; 2 Se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea è proceda secondo i quesiti da 4 a 12; Pagina 2 di 14

3 3 Se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione è necessaria e però manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda l esperto a redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la documentazione è mancante e/o inidonea e proceda, limitatamente agli altri beni, secondo i quesiti postigli da 4 a 12; Per i beni per i quali la documentazione è completa ed idonea: 4 Identifichi con precisi dati catastali e confini e sommariamente descriva l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento; 5 Dica dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento all esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento; 6 Indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato; 7 Riferisca dell esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili; 8 Riferisca dell esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente; 9 Riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del T.U. di cui al D.P.R n.380, nonché le notizie di cui all art.46 di detto T.U. e di cui all art.40 della L n.47 e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tali da determinare le nullità di cui all art.46, comma 1, del citato T.U., ovvero di cui all art.40, co.2, della citata L. 47/85, faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46,co. 5, del citato T.U. e di cui all art. 40 co.6 della citata L. 47/85; 10 Determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro(quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati; 11 Corredi la relazione - da presentare anche in formato e su supporto informatici ( e segnatamente in formato testo o word x windows microsoft, nonché.pdf per adobe acrobat) - di un planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi : comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali ( limitati: per i terreni alla partita foglio particella estensione e tipo di coltura; per i fabbricati alla partita, al foglio alla particella ed all eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno); SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI Completate le necessarie indagini preliminari ed i rilievi del caso presso gli uffici dell Agenzia del Territorio, della Conservatoria dei Registri Immobiliari, dello Sportello Unico dell Edilizia del Comune di Campagna (SA), eseguito il sopralluogo in Pagina 3 di 14

4 data previa comunicazione alle parti mediante lettere raccomandate A.R., la scrivente CTU risponde di seguito a ciascuno dei quesiti riportati nel mod già richiamato. Quesiti La documentazione fornita relativa ai beni oggetto di procedura esecutiva è completa ed idonea, per cui è possibile procedere alle operazioni affidate. La scrivente C.T.U. ha svolto verifica delle formalità iscritte sull immobile da stimare presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari che si riporta [cfr allegato 2] : - Trascrizione contro Sig.ra Omissis e dei tre figli minori d età del 27/11/2007 Reg. Part Reg. Gen del verbale di pignoramento immobili N.Rep del 25/09/2007 emesso dalla Corte di Appello di Salerno. Quesito 4. Identifichi con precisi dati catastali e confini e sommariamente descriva l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento. 4.1 Dati catastali preliminari L immobile oggetto della procedura esecutiva è sito nel centro storico del Comune di Campagna (SA) in Via Atri n.25, identificato al catasto fabbricati dell Agenzia del Territorio al foglio del predetto comune N.35 particella 464 categoria A4 classe 1 consistenza n. 4 vani rendita Euro 168, Caratteristiche dell ubicazione L immobile da stimare è un appartamento per civile abitazione con ingresso indipendente inserito nel centro storico del comune di Campagna, in una cortina continua molto caratteristica oggetto di recenti lavorazioni di ristrutturazione, di Pagina 4 di 14

5 collegamento tra la parte a valle conformata da un importante area parcheggio d accesso alla città a cui si collega tramite scalinata, e la parte bassa del centro storico con emergenze di rilievo storico artistico. [cfr allegati 4 e 9]. La sezione stradale di Via Atri è limitata, con dimensioni variabili di circa 2.50 ml consente solo viabilità alternata e si conforma con continue cortine storiche dei palazzi su entrambi i lati, pavimentazione in cemento. 4.3 Caratteristiche dell immobile L immobile ha accesso a mezzo di portoncino indipendente da Via Atri al civico n.25, si articola su n.2 livelli fuori terra con sottotetto abitabile e tipologia ad insula, ovvero con uno sviluppo planimetrico in profondità del lotto, definito da due muri ciechi ed articolazione in verticale, a ridosso di un esistente roccia a nord. L immobile è stato oggetto di una ristrutturazione edilizia con finanziamenti legge 219/81 riguardanti solo la parte esterna ed il consolidamento, mentre l interno previsto a carico dei proprietari è completamente abbandonato ed in uno stato di degrado e fatiscenza evidente. Infatti in occasione del sopralluogo concordato con le parti sono emerse molte difficoltà per soffermarsi all interno dell immobile per la presenza di molti e diversi animali vivi e morti (pipistrelli, locustre, topi scarafaggi, etc..) di cui alcuni anche pericolosi per l uomo. L immobile ha tipologia rettangolare e si sviluppa in profondità con al piano terra un ingresso e un bagno, con locale cantina confinante con la roccia a nord. Una scala ad unico rampante conduce al primo piano articolato con un vano-pranzo e cucina a ridosso del citato costone roccioso, ed al secondo piano con un vano- Pagina 5 di 14

6 camera con antistante disimpegno occupato da un altra scala di collegamento con il vano sottotetto abitabile. L illuminazione a mezzo di finestre al primo piano e balconcino con ringhiera decorata in ferro battuto al secondo, è soddisfatta solo dal prospetto principale di Via Atri, mentre a nord c è il costone roccioso. L immobile oggi è fatiscente all interno e completamente da ristrutturare sia nelle parti edili che impiantistiche, ma ben articolato nei suoi spazi e nella sua tipica tipologia ad insula con sviluppo in profondità nel lotto. Inoltre nell unico prospetto su via Atri presenta anche semplici elementi di decoro come fasce marcapiano, cornici lisce intorno alle bucature, ringhiera in ferro battuto lavorato, portoncino in legno con cornice. Nel dettaglio, così come da decreto allegato: Sup. utile = S.U.A. + S.N.R. =(82, ,70)= mq Quesito 5. Dica dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento all esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento. Alla data del sopralluogo del l immobile oggetto di stima è completamente abbandonato e libero da molti anni, come dichiarato anche dalla sig.ra Omissis e relazionato nel verbale allegato. [cfr allegato 1]. Quesito 6. Indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato. Alla data della nomina di CTU la sig.ra Omissis, e agli atti risulta che ha contratto matrimonio con Omissis, in regime di comunione dei beni [cfr allegato 5]. Pagina 6 di 14

7 Quesito 7. Riferisca dell esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili; L immobile oggetto di stima identificato al catasto N.C.E.U. del Comune di Campagna al foglio n.464 particella 35, è sottoposto ai seguenti vincoli come si evince dai certificati di destinazione urbanistica rilasciati dal Comune di Campagna e posti in allegato [cfr allegato 6]: - Zona omogenea A: residenziale a tutela; - A seguito della perimetrazione del Piano stralcio per la tutela del rischio idrogeologico definito dall Autorità di Bacino Interregionale del fiume Sele sull intera superficie a rischio da frana moderato R1; - Ai sensi del DECRETO LEGISLATIVO 22 gennaio 2004, n. 42 recante il "Codice dei beni culturali e del paesaggio" rientra nell area del Parco dei Monti Picentini (B.U.R.C. n.25 del 9/06/2003), ed è quindi sottoposta a vincolo paesaggistico. Quesito 8. Riferisca dell esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente. - Ad oggi l unico vincolo e/o formalità esistente sull immobile oggetto di procedura è la trascrizione contro Sig.ra Omissis e dei figli del 27/11/2007 Reg. Part Reg. Gen del verbale di pignoramento immobili Pagina 7 di 14

8 N.Rep del 25/09/2007 emesso dalla Corte di Appello di Salerno [cfr allegato 2]. Quesito 9. Riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica [ ]. - La destinazione d uso della particella inserita al N.C.E.U. del comune di campagna n.464 particella 35 ad oggi è ricadente in zona omogenea A residenziale a tutela [cfr allegato 6]. - L immobile oggetto di stima è stato oggetto di concessione del contributo finanziario per la riparazione del fabbricato rientrante nell insula 91 blocco B delegato sig. Omissis identificato ai sensi della legge 219/81, giunto ad oggi a stato finale con decreto n del 24/06/2005 e definito con pratica per 1 casa e priorità (ovvero lavori inerenti solo la ristrutturazione esterna dell immobile) intestato a Omissis (precedente proprietario dell immobile). I grafici allegati a tale pratica a firma dell ing. C.Magliano, individuano l immobile oggetto di procedura con la lettera D e costituiscono i titoli edificatori attestanti la legittimità edificatoria del fabbricato e l originaria proprietà a Omissis, confermato anche dalla visura storica catastale [ cfr allegato 7]. I grafici catastali allegati sono stati redatti dallo stesso tecnico della pratica di ristrutturazione sopracitata ing. C.Magliano, pertanto riportanti con precisione i dati progettuali e dello stato di fatto, riscontrati anche dalla scrivente. [cfr allegato 3]. Pagina 8 di 14

9 Quesito 10. Determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati Determinazione del valore di mercato All attualità sono rinvenuti i prezzi di compravendita a mezzo di indagini di mercato, a cui la scrivente si relazione con il metodo sintetico per la determinazione del più probabile valore di mercato dell immobile. 1. I valori di mercato desunti dalle agenzie della zona che vendono appartamenti similari nel centro storico di Campagna [cfr allegato 8]: Agenzia 1 e agenzia 2, - prezzo di vendita se l immobile è completamente ristrutturato 1000 /mq - prezzo di vendita se l immobile è da ristrutturare /mq Riferendosi al parametro per immobili da ristrutturare ed applicando rispetto a questo valore di mercato i pesi delle caratteristiche specifiche dell immobile oggetto di stima mediante coefficienti correttivi intrinseci ed estrinseci al bene, si determina: C1= 0.90 classe demografica del Comune di Campagna C2= 1.25 ubicazione dell immobile rispetto al tessuto urbano del Comune di Campagna C3= 1.25 categoria catastale civile Pagina 9 di 14

10 C4= 0.85 livello di piano, illuminazione, panoramicità etc.. C5= 0.70 vetustà e stato di manutenzione della costruzione Dai valori riportati dei coefficienti si ha un valore di Ci ideale: Ci = C1 X C2 X C3 X C4 X C5 X C6 = X 1.25 X 1.25 X 0.8 X 0.7= 0.82 Pertanto il più probabile valore di mercato si determina in : Valore di mercato = valore ideale a mq x Ci = 550 /mq x 0.82 = 451,00 /mq ovvero arrotando per difetto 450 /mq. Valore di mercato = 450,00 /mq x 93,21 mq= ,25, per eccesso ,00 (quarantaduemila/00 euri) 10.2 Vendita Per la vendita si individua un unico lotto composto dall immobile individuato al N.C.E.U. del Comune di Campagna foglio n.464 particella 35, il cui valore di mercato è pari a ,00 (quarantaduemila /00 euri) Conclusioni Secondo quanto esposto nel presente elaborato peritale lo scrivente CTU può rispondere ai quesiti del giudice concludendo come segue: risposta al quesito 4) è sottoposto a pignoramento ed oggetto di valutazione con la presente CTU l unità immobiliare ubicata nel centro storico del Comune di Campagna (SA) in Via Atri n. 25 identificate al NC.E.U. del predetto comune al foglio 464 particella 35 categoria A4 classe 1 consistenza n. 4 vani rendita Euro 168,78 [cfr allegato 3]. Pagina 10 di 14

11 risposta al quesito 5) nel corso delle operazioni peritali del 13/05/2009 si è constato che l immobile è libero da cose o persone, ovvero completamente abbandonato, così come dichiarato anche dalla sig.ra Omissis durante il sopralluogo e trascritto a verbale [cfr allegato 1]; risposta al quesito 6) il debitore è la sig.ra Omissis vedova, che all epoca ha contratto matrimonio in regime di comunione dei beni; [ cfr allegato 5]. risposta al quesito 7) riferendosi ai certificati rilasciati dal Comune di Campagna esistono sull immobile i seguenti vincoli [cfr allegato 6]: - vincolo paesaggistico perché ricadente nell area perimetrata del Parco Monti Picentini; - vincolo idrogeologico rischio alla frana R1 a seguito della perimetrazione del Piano stralcio per la tutela del rischio idrogeologico definito dall Autorità di Bacino Interregionale del fiume Sele. risposta al quesito 8) sussistono solo le già note formalità indicate nell ispezione ordinaria agli atti in allegato 2; risposta al quesito 9) riferendosi ai certificati ed attestazioni rilasciati dal Comune di Camapagna l attuale destinazione d uso è zona omogenea A, residenziale a tutela ; la legittimità dell immobile è garantita dalla pratica di finanziamenti di ristrutturazione legge 219/81 giunta d oggi allo stato finale con decreto n del 24/06/2005, definito con pratica per 1 casa e priorità (ovvero inerente solo la ristrutturazione esterna) intestato a Omissis originario proprietario dell immobile. [cfr allegato 7]. risposta al quesito 10) per la vendita lo scrivente CTU forma un unico lotto composta dalla particella 35 del foglio 464 del Comune di Campagna e Pagina 11 di 14

12 stabilisce come valore di mercato del lotto ,00 (quarantaduemila /00 euri) [cfr allegato 8]. Comune di ubicazione Campagna - Provincia di Salerno Centro storico Frazione Via Atri n.civico 25 Foglio 464 Particella 35 N vani 4 N 2 accessori Piano Pt+1+2+sottotetto N sni Pagina 12 di 14

13 Riepilogo interno Planimetria Via Atri n. 25 Elenco degli allegati 1. Verbale di accesso 2. Ispezioni ordinaria presso la conservatoria degli immobili di Salerno 3. Visure catastali 4. Inquadramento planimetrico e cartina del centro storico di Campagna 5. Certificati di matrimonio e residenza 6. Certificati di destinazione urbanistica ed attestazione del Comune di Campagna Pagina 13 di 14

14 7. Decreto n del 24/06/2005 del saldo finale pratica legge 219/81 del Comune di Campagna sull insula n.91 B 8. Pubblicazioni di agenzie immobiliari e borsini immobiliari 9. Documentazione fotografica 10. Cd contenente: relazione.doc- foto.jpeg-palniemtrie.jpeg Infine, come da mandato ricevuto, la CTU consegnerà la presente relazione al creditore ed al debitore e inviterà alla produzione di eventuali note entro il giorno 7 settembre Restituisce il fascicolo del creditore procedente nella produzione dell avv. Ferdinando Pagliara e comunica che l acconto previsto a carico del creditore procedente di 400,00 non è stato versato. Con la presente relazione costituita da n.14 pagine e n.10 allegati, il CTU ritiene di aver assolto completamente al mandato assegnatogli e si dimostra disponibile per ogni ulteriore chiarimento e ringrazia l illustre G.E. Dott. ssa Ornella Teresa Dezio per la fiducia accordatami. Depositato in cancelleria in data 5 agosto IL CTU Dott. Arch. Marta Garofalo Pagina 14 di 14