TRIBUNALE DI PIACENZA. Perizia Giudiziale

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1 Geom DANILO TONOLI - cell Via Sarajevo 14 - loc. Valconasso Pontenure (PC) TRIBUNALE DI PIACENZA E.I. 193/2008 Perizia Giudiziale Ud. 14/10/2009 nel procedimento esecutivo promosso da: Cassa di Risparmio di Parma e Piacenza spa con l'avv. Angelo Perini nei confronti di: LUZARDO DIAZ Danny Kendall e RIZZO MERCHAN Ana Alexandra Giudice Esecutore: Ill. mo Dott. G.MORLINI P r e m e s s o che il sottoscritto, nominato consulente tecnico d ufficio dal Giudice Esecutore nel procedimento di cui sopra, prestava il giuramento di rito in data 20/05/2009 ricevendo incarico di rispondere ai seguenti quesiti: 1) se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione ex art. 567 cod. proc. civ. è necessaria e però manca in atti o è inidonea, riferisca l esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senza altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni; 2) se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è completa e idonea proceda secondo i quesiti da 4 a 12; 3) se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione è necessaria e però manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda l esperto a redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la documentazione è mancante e/o inidonea (descrizione da accludere, a guisa di introduzione, alla relazione in risposta agli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri beni secondo i quesiti postigli da 4 a 12; per i beni per i quali la documentazione è completa ed idonea: 4) identifichi con precisi dati catastali e confini e sommariamente descriva l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento; 5) dica dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento all esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento; 6) indichi il regime patrimoniale del debitore esecutato, se coniugato; 7) riferisca dell esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul 1

2 bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili; 8) riferisca dell esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente; 9) riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del T.U. di cui al D.P.R n. 380, nonché le notizie di cui all art. 46 di detto T.U. e di cui all art. 40 della L n. 47 e succ. mod.; in caso di insufficienza di tale notizie, tale da determinare le nullità di cui all art. 46, comma 1, del citato T.U., ovvero di cui all art. 40, co. 2, della citata L. 47/85, faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46, co. 5, del citato T.U. all art. 40, co. 6, della citata L. 47/85; 10) determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati; 11) corredi la relazione - da presentare anche in formato e su supporto informatici (e segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft, nonché.pdf per Adobe Acrobat) - di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi: comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali (limitati: per i terreni, alla partita, al foglio, alla particella, all estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati, alla partita, al foglio, alla particella ed all eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno); 12) estragga reperto fotografico, anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente, dello stato dei luoghi, comprensivo, in caso di costruzione, anche degli interni. Il sottoscritto ha verificato, in via preliminare, che la documentazione ex art. 567 cod. proc. Civ. inerente al bene pignorato sia completa e idonea. 2

3 Ha quindi provveduto a iniziare le operazioni peritali dandone preavviso ai debitori esecutati con lettera raccomandata del 20/03/2009, per poi proseguire le operazioni peritali eseguendo i necessari sopralluoghi, accertamenti e rilievi che lo hanno posto in grado di rispondere ai quesiti da 4 a 12, come segue: QUESITO N. 4: L oggetto della procedura è costituito da una porzione di fabbricato da cielo a terra posto a Cortemaggiore in Via Colombini n 6, quest ultima è suddivisa in due distinte unità immobiliari qui di seguito descritte e meglio identificate con le seguenti lettere: A Appartamento con ingresso autonomo da Via Colombini n 6; dati catastali: in seguito a variazione per modifica identificativo - allineamento mappe l unità immobiliare di cui al Foglio 29 particella 387 subalterno 8 è ora censito al Nuovo Catasto Edilizio Urbano del Comune di Cortemaggiore al Foglio 29 particella 363 subalterno 11, categoria A/3 di classe 3 a, vani 4 - Rendita catastale 185,92 intestato agli esecutati per la quota di proprietà di ½ ciascuno in regime di comunione legale dei beni, come da visura catastale storica allegata. Dal sopralluogo effettuato la planimetria catastale corrisponde alla situazione reale; confini: confina a Nord con Via Colombini, ad Est con Via Respighi, a Sud con mapp. 365 subalterni 14 e 17 e ad Ovest con mapp. 365 subalterno 8 graffato 9; descrizione sommaria: trattasi di appartamento di civile abitazione con ingresso autonomo da Via Colombini n 6, si sviluppa su tre livelli collegati da vano scala, è composto al piano terreno da ingresso con prima rampa di scala, al piano primo da disimpegno, soggiorno, cucina non abitabile e seconda rampa di scala, al secondo piano da disimpegno, bagno e camera da letto. I muri interni sono intonacati al civile e tinteggiati con idropittura. I serramenti sono in legno con vetro camera. Le porte interne sono in legno tamburato, mentre la porta d ingresso è blindata. I pavimenti sono costituiti da piastrelle 40 x 40 cm in gresporcellanato posati in diagonale, mentre le pareti dell angolo cucina e del bagno sono rivestiti con piastrelle in ceramica sino ad un altezza di cm 180 circa, invece i gradini delle due rampe di scala sono rivestiti in marmo. Il bagno è munito di lavandino, tazza, bidet, vasca da bagno ed attacco lavatrice. L impianto di riscaldamento è autonomo a gas con caldaia murale a produzione di acqua calda e corpi riscaldanti in alluminio. L impianto elettrico è a norma, le prese, gli interruttori e il videocitofono sono dalla ditta B.Ticino. L appartamento si presenta, nel suo complesso, in buono stato di conservazione con finiture non particolarmente pregiate. 3

4 B Autorimessa al piano terreno con accesso da Via Colombini n 6; dati catastali: in seguito a variazione per modifica identificativo - allineamento mappe l unità immobiliare di cui al Foglio 29 particella 387 subalterno 7 è ora censita al Nuovo Catasto Edilizio Urbano del Comune di Cortemaggiore al Foglio 29 particella 363 subalterno 10, categoria C/6 di classe 6 a, consistenza 28 m 2 - Rendita catastale 76,64 intestato agli esecutati per la quota di proprietà di ½ ciascuno in comunione legale dei beni, come da visura catastale storica allegata. Dal sopralluogo effettuato la planimetria catastale corrisponde alla situazione reale. confini: confina a Nord con Via Colombini, ad Est con Via Respighi, a Sud con mapp. 365 subalterni 14 e ad Ovest con mapp. 365 subalterno 8 graffato 9; descrizione sommaria: trattasi di autorimessa con superficie utile di parcheggio pari a 28 m 2 circa (al netto dei muri) che consente il comodo posteggio di una sola autovettura. I serramenti sono costituiti dal portone basculante in alluminio per l accesso carraio da Via Colombini e da due finestre in legno con vetri doppi per l illuminazione naturale del locale. Il pavimento è piastrellato mentre i muri e il soffitto intonacati al civile. L impianto elettrico, costituito da un punto luce con relativo interruttore e diverse prese di corrente, sono a norma. Inoltre la presente autorimessa è collegata direttamente con il vano ingresso dell appartamento sopradescritto alla lettera A. Il tutto in buono stato di conservazione con finiture non particolarmente pregiate. Per entrambi i beni in oggetto, il sottoscritto ha verificato l effettiva corrispondenza con i dati indicati nell atto di pignoramento. QUESITO N. 5: In base alle dichiarazioni rese dal Sig. Luzardo Diaz Danny Kendall (esecutato) l appartamento è abitato, oltre che dallo stesso, dalla moglie Rizzo Merchan Ana Alexandra (esecutata) e dalla figlia minorenne. Non sono pertanto in atto contratti di locazione verso terzi. QUESITO N. 6: Gli esecutati, come trascritto nel rogito d acquisto, risultano coniugati in regime di comunione dei beni. QUESITO N. 7: Sugli immobili pignorati non gravano vincoli che resteranno a carico dell acquirente. QUESITO N. 8: Sull immobile in oggetto gravano le seguenti formalità, che saranno cancellati o che 4

5 comunque non risulteranno opponibili all acquirente: a) TRASCRIZIONE A FAVORE nota del 13/10/2005 n 10803/16649, compravendita della piena proprietà degli immobili pignorati a favore degli esecutati per la quota di ½ ciascuno in regime di comunione dei beni e contro Montanari Andrea, mediante Atto Not. Giuseppe Rocca repertorio 49401/19120 del 04/10/2005; b) TRASCRIZIONE CONTRO nota del 13/10/2005 n 3982/16650, ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo sulla piena proprietà degli immobili pignorati a favore della Cassa di Risparmio di Parma e Piacenza e contro gli esecutati. c) TRASCRIZIONE CONTRO nota del 25/11/2008 n 12530/19095, verbale di pignoramento immobili sulla piena proprietà degli immobili pignorati a favore di Italfondiario spa per Cassa di Risparmio di Parma e Piacenza spa e contro gli esecutati QUESITO N. 9: In seguito alle indagini effettuate presso i competenti uffici tecnici il sottoscritto ha rilevato la seguente situazione edilizia-urbanistica: Nel vigente Piano Regolatore Generale del Comunale di Cortemaggiore, gli immobili pignorati sono classificati come Zona Omogenea A disciplinato dall Art. 45 delle Norme Tecniche di Attuazione, in tale zona sono consentiti interventi mediante Disciplina Particolareggiata di cui al Titolo VII Capo I agli Artt. n 64,65,67,68,69,70 contenute nelle N.T.A. stesse. Dalle indagini svolte presso l ufficio tecnico non risultano agli atti richieste di licenze, autorizzazioni o concessioni edilizie, né tantomeno risulta alcuna domanda di sanatoria edilizia a norma della Legge 47/85, riguardanti gli immobili pignorati. In base alla dichiarazione resa dal Sig. Montanari Andrea (venditore) e trascritta nel rogito d acquisto da parte degli esecutati: La parte venditrice, richiamata sulle conseguenze penali di cui all Art. 76 del D.P.R. 28/12/2000 n. 445, attesta, che le opere di costruzione relative a quanto venduto sono state iniziate in data anteriore al 1 settembre In base alla sovrastante dichiarazione, gli immobili pignorati devono ritenersi formalmente autorizzati. Nota: per gli immobili pignorati non è stato richiesto il Certificati di Destinazione Urbanistica in quanto unità immobiliari urbane con superficie complessiva inferiore ai m 2. QUESITO N. 10: Prima di procedere alla determinazione del valore degli immobili in oggetto il 5

6 sottoscritto ha calcolato la superficie commerciale, comprensiva dei muri interni ed esterni, un mezzo dei muri perimetrali confinanti con altre proprietà, ottenendo così le seguenti consistenze: A - appartamento 76 m 2 B - autorimessa 31 m 2 Tali consistenze sono state ricavate dalle planimetrie catastali, ritenendo le stesse sufficientemente precise ai fini della presente valutazione. Ciò premesso, il criterio adottato dal sottoscritto per giungere ad una corretta valutazione degli immobili è quello della comparazione sintetica con altri beni simili, oggetto di recente trattativa o compravendita. Tale metodo di stima è infatti è risultato il più consono per avere un valore di mercato immediato e obbiettivo che segue in tempo reale l andamento del mercato immobiliare. L elemento di riscontro utilizzato dal sottoscritto per determinare il valore di mercato dell immobile è il Rapporto Maggi pubblicato nel supplemento Rapporto Casa 2008 ed allegato al quotidiano Libertà che, per abitazioni Nuove/Ristrutturate poste nel Comune di Cortemaggiore indica un valore commerciale compreso tra 1.200,00 ed 1.400,00; Pertanto, effettuate le opportune indagini, eseguiti i necessari rilievi, tenuto conto delle condizioni del mercato locale, dello stato d uso degli immobili pignorati ed infine sulla base della propria esperienza, il sottoscritto ha ritenuto equo stabilire i seguenti valori unitari: A - appartamento 1.200,00 /m 2 B - autorimessa 300,00 /m 2 Sulla base di queste considerazioni e di questi dati si è perciò ottenuto il seguente valore complessivo: A - appartamento 76 m 2 x 1.200,00 = ,00 B - autorimessa 31 m 2 x 300,00 = 9.300,00 TOTALE ,00 Euro Centomilacinquecento/00, valore che il sottoscritto ritiene equo attribuire agli immobili oggetto della presente esecuzione. Il sottoscritto, tenuto conto della natura dei beni pignorati, ritiene più opportuno, ai fini di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita, formare un UNICO LOTTO. QUESITO N. 12: Il sottoscritto nel corso dei sopralluoghi ha fotografato gli immobili pignorati utilizzando tali fotografie per redigere l allegata Documentazione Fotografica. Quest ultima 6

7 viene fornita anche su supporto informatico (tramite file con estensione.pdf) nell allegato Compact Disc Infine il sottoscritto dichiara di aver trasmesso agli esecutati ed al legale rappresentante del procedente, tramite lettera raccomandata del 26/06/2009, la presente relazione tecnica unitamente ad una lettera d accompagnamento in cui si comunicava ai medesimi il termine massimo per l eventuale presentazione di osservazioni alla presente perizia, stabilito nel 15 giorno antecedente l udienza di determinazione delle modalità di vendita, udienza fissata per il giorno 14/10/2009. Pontenure, 26/06/2009 Il C.T.U. Allegati: A) planimetrie; B) documentazione fotografica; C) visure del Catasto e della Conservatoria RR.II.; D) CD-ROM. 7