Consulenza Tecnica d'ufficio - Relazione. Premessa

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1 TRIBUNALE DI LAMEZIA TERME Oggetto: esecuzione Immobiliare n029/04 del Registro Generale Promossa da Intemational Credit Recovery S.r.l. contro e CONSULENTE: Geom. Romano Palmieri Consulenza Tecnica d'ufficio - Relazione Premessa Il sottoscritto Geom. Palmieri Romano, iscritto all' Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Lamezia Terme, ricevuto l'incarico dal Giudice Dott. Alessandro Brancaccio del Tribunale di Lamezia Terme e prestato il giuramento in data , con termine definitivo per il deposito della relazione di giorni 45 prima dell'udienza di determinazione delle modalità di vendita fissata al , in seguito al sopralluogo effettuato presso il bene immobile, alle indagini effettuate e alle informazioni raccolte presso gli uffici competenti, redige la presente relazione tecnica d'ufficio. Esposizione dei quesiti Premesso quanto sopra, si riportano di seguito i quesiti posti allo scrivente dal Sig. Giudice: se i beni pignorati consistono esclusivamente In beni per i quali la documentazione ex art. 567 cod. proc. civo è necessaria e però manca in atti o è inidonea, riferisca l'esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senz'altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni; se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12;

2 se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione è necessaria e però manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda l'esperto a redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la documentazione è mancante e/o inidonea (descrizione da accludere, a guisa di introduzione, alla relazione in risposta agli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri beni, secondo i quesiti postigli da 4 a 12; per i beni per i quali la documentazione è completa ed idonea: identifichi con precisi dati catastali e confini e sommariamente descriva l'immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell'atto di pignoramento; dica dello stato di possesso del bene, con l'indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell'occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento; indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato; riferisca dell'esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell' acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili; riferisca dell'esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all'acquirente; riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l'esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all'art. 30 del T.V. di cui al D.P.R n0380, nonché le notizie di cui all'art. 46 di detto T.V. e di cui all'art. 40 della L n047, e succo mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all'art. 46, comma l, del citato T.V., ovvero di cui all'art. 40, co. 2, della citata L. 47/85, faccia di tanto l'esperto menzione nel riepilogo, con l'avvertenza che l'aggiuducatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all'art. 46, co. 5, del citato T.V. e di cui all'art. 40, co. 6, della citata L. 47/85; 2

3 determini il valore con l'indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati; corredi la relazione - da presentare anche in formato e su supporto informatici (e segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft, nonché "pdi" per Adobe Acrobat) o equivalente - di una planimetria e di riepilogo e descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi: comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali (limitati: per i terreni, alla partita, al foglio, alla particella, all'estensione ed al tipo di coltura, per i fabbricati, alla partita, al foglio, alla particella ed all'eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno); estragga reperto fotografico - anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente - dello stato dei luoghi, comprensivo, in caso di costruzione, anche degli interni. Aspetti preliminari alla discussione dei quesiti La redazione della presente consulenza tecnica d'ufficio è stata preceduta dall'acquisizione di una serie di informazioni che ha condotto ad una conoscenza sufficientemente completa ad elaborare le risposte ai suddetti quesiti. Si è reso necessario integrare la documentazione esistente, provvedendo a svolgere le relative indagini presso gli uffici competenti e a chiederne la relativa documentazione. Per procedere alle misurazioni, ai rilievi grafici e alla raccolta degli elementi utili per la descrizione dell'immobile oggetto di tale perizia, si è effettuato il sopralluogo in data (verbale di sopralluogo allegato 1) Risposte ai quesiti 3

4 In seguito alla verifica effettuata il bene pignorato consiste esclusivamente in un bene per il quale i documenti di cui all'ex art. 567 cod. proc. civo risultano completi ed idonei, pertanto si procede secondo i quesiti da 4 a 12. Quarto Quesito: identifichi con precisi dati catasta li e confini e sommariamente descriva l'immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell'atto di pignoramento. L'immobile oggetto di penzla risulta ubicato in un complesso immobiliare denominato Lamezia Golfo, sito nel Comune di Lamezia Terme in località Ginepri in un contesto di costruzioni realizzate negli anni settantanove-ottanta nei pressi dell' area demaniale costiera, area con fabbricati concepiti quasi tutti per occupazione a carattere stagionale per il mare. L'appartamento in oggetto risulta appartenere al corpo di fabbrica 1/b, plano secondo con accesso dalla scala C, distinto con l'interno 55. Dal punto di vista catastale risulta individuato al nuovo Catasto Edilizio Urbano alla partita 221, foglio di mappa no 23 particella 184 subalterno n066 categoria A/3 classe 4, vani 2.5 rendita confinante con alloggio IO/F, disimpegno comune, alloggio 8/F, area interna verso il corpo di fabbrica 1/A e alloggio 7/G della scala G.(Visura catastale allegato2 e planimetria catastale allegato 3). L'immobile in oggetto con struttura portante in cemento è facente parte di una struttura suddivisa in piccoli appartamenti. L'immobile in oggetto risulta cosi composto: un locale adibito a zona giorno con angolo cottura, una camera da letto e un bagno. Dalla zona giorno e dalla camera da letto si accede ad un balcone posto a sud-est. Inoltre è compreso un posto macchina posto nel piano pilotis non ancora individuato. I suddetti locali risultano intonacati con intonaco del tipo civile liscio e tinteggiate; la pavimentazione è realizzata in mattonelle in ceramica monocottura a tinte non accese; gli infissi interni risultano realizzati in legno tamburato colore chiaro cosi come la porta d'ingresso; il servizio igienico, costituito da piatto doccia, bidet, vaso e lavandino, risulta pavimentato e rivestito con piastrelle in ceramica color chiaro; il 4

5 balcone risulta pavimentato con piastrelle in gres, con parapetto con struttura in ferro e pannelli in vetro. Gli infissi esterni risultano realizzati in alluminio anodizzato color bronzo con avvolgibili in plastica. L'appartamento risulta fornito di impianto elettrico del tipo sottotraccia ed impianto idrico. Da una verifica effettuata i dati riportati nell'atto di pignoramento risultano esatti. Ouinto Ouesito: dica dello stato di possesso del bene, con l'indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell'occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento. L'immobile In oggetto allo stato attuale risulta di proprietà esclusiva dei sig.ri j a C.F.: acquistato con atto del Notaio ladvida Palange Reg.p n06868 e Reg.gen del (nota di trascrizione allegato 4). Sesto Ouesito Indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato. Allo stato attuale il sig. Barbaro Alberto e la signora Micucci Paola risultano In comunione legale dei beni. Settimo Ouesito riferisca dell'esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell'acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili. Da accertamenti effettuati non risultano formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell'acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello 5

6 stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili. Ottavo Ouesito riferisca dell'esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponi bili all'acquirente. Da accertamenti effettuati presso l'agenzia del territorio - Ufficio Provinciale di Catanzaro risultano i seguenti vincoli gravanti sul bene (allegato 5): nota di iscrizione Nota del Registro particolare n0977 Registro geqerale n Ipoteca in rinnov~ire derivante da ipoteca volontaria per concessione a garanzia di mutuo Pubblico Ufficiale: Gallelli Rosa Rep.no 4147 del Annotata da formalità no3156 del nota di iscrizione presentazione n04 del Registro particolare no1670 Registro generale n Descrizione titolo: atto notarile pubblico, data: , repertorio n04363 Pubblico Ufficiale: Gallelli Rosa Sede: Soverato (CZ) Codice Fiscale: GLLRSOOlA411872P Specie dell'atto: ipoteca in rinnovazione Codice atto: per concessione a garanzia di mutuo fondiario Richiedente: Sircat per conto Sirinform Catanzaro La suddetta iscrizione è riferita al terreno su cui insiste il fabbricato in oggetto. nota di iscrizione presentazione noi2 del

7 Registro particolare no1393 Registro generale n05873 Descrizione titolo: atto notarile pubblico, data: , repertorio n06430 Pubblico Ufficiale: Gallelli Rosa Sede: Soverato (CZ) Codice Fiscale: GLLRSOO IA411872P Specie dell'atto: ipoteca in rinnovazione Codice atto: ipoteca volontaria per concessione a garanzia di mutuo fondiario Richiedente: Studio DE.GI. di Carnevale CZ La suddetta iscrizione è riferita al terreno su cui insiste il fabbricato in oggetto. nota di trascrizione Nota del Registro particolare n ),5849 Registro generale no18618 Atto giudiziario verbale di pignoramento immobili, Pubblico Ufficiale: Ufficiale Giudiziario data: , repertorio n02538 nota di trascrizione Nota del Registro particolare n07825 Registro generale n Atto esecutivo o cautelare verbale di pignoramento immobili, Pubblico Ufficiale: Tribunale data: , repertorio n096. Nono Ouesito riferisca della verifica della regolarità edilizia e nrbanistica del bene nonché l'esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all'art. 30 del T.V. di cui al D.P.R n0380, nonché le notizie di cui all'art. 46 di detto T.V. e di cui all'art. 40 7

8 della L n047, e succo mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all'art. 46, comma 1, del citato T.V., ovvero di cui all'art. 40, co. 2, della citata L. 47/85, faccia di tanto l'esperto menzione nel riepilogo, con l'avvertenza che l'aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all'art. 46, co. 5, del citato T.V. e di cui all'art. 40, co. 6, della citata L. 47/85. Il sottoscritto, dopo opportuna verifica presso l'ufficio tecnico preposto del Comune di Lamezia Terme, ha riscontrato che l'immobile in oggetto, facente parte di un complesso immobiliare a vocazione turistica, è stato realizzato con regolare concessione edilizia rilasciato dal comune di Lamezia Terme con il no 598 del Per quanto riguarda il certificato di agibilità, alla data odierna non risulta stato rilasciato. Decimo Ouesito determini il valore con l'indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati. Il bene immobile oggetto di pignoramento, costituito da un'unica unità immobiliare, rappresenta un unico lotto. Trattandosi della stima di unità immobiliari, l'aspetto economico da valutare è quello del valore venale o di mercato, cioè del valore che il bene immobile in esame assumerebbe in una libera contrattazione di compravendita. Nella valutazione sarà applicato il metodo di stima più attendibile, per venire al più probabile valore venale, vale a dire il metodo sintetico-comparativo che è quello più attendibile in zona. Tale metodo consiste nel determinare l'entità del valore venale tramite una comparazione tra il bene da stimare e beni analoghi di valore noto ed accertato, in 8

9 funzione del rapporto intercorrente tra il mercato immobiliare e quel tipo particolare di immobile. Il parametro preso In esame è il costo a metro quadro (mq) di superficie netta vendibile, intendendo per essa quella reale, comprensiva dei muri perimetrali, mentre i balconi vengono valutati per 1/5 della loro superficie. Dopo aver preso in esame le condizioni principali e necessarie, in particolare della zona ove è ubicato, nonché le caratteristiche proprie del bene da valutare, cioè esposizione, tipologia, distribuzione interna, rifiniture, stato di conservazione generale ed età dell'immobile, si ritiene equo e congruo applicare: il valore di 600,00 al mq di superficie utile relativamente all'abitazione; Superficie utile appartamento: mq 35,40 Balconi: mq x 1/5 = mq Totale mq = mq x 550,00 = Totale valore complessivo , ,00 Undicesimo Quesito corredi la relazione - da presentare anche in formato e su supporto informatici (e segnata mente in formato testo o Word per Windows Microsoft, nonché "pdf' per Adobe Acrobat) o eqnivalente - di una planimetria e di riepilogo e descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi: comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali (limitati: per i terreni, alla partita, al foglio, alla particella, all'estensione ed al tipo di coltura, per i fabbricati, alla partita, al foglio, alla particella ed all'eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno). Alla presente si allega planimetria (allegato 6) anche su supporto informatico. L'immobile oggetto di perizia risulta ubicato nel Comune di Lamezia Terme in un complesso immobiliare denominato Lamezia Golfo, sito in località Ginepri. L'appartamento in oggetto risulta appartenere al corpo di fabbrica I/b, plano secondo con accesso dalla scala C, distinto con l'interno 55, confinante con alloggio 9

10 IO/F, disimpegno comune, alloggio 8/F, area interna verso il corpo di fabbrica lia e alloggio 7/G della scala G. L'appartamento risulta pari ad una superficie utile di mq circa più un balcone di mq Dal punto di vista catastale risulta individuato al nuovo Catasto Edilizio Urbano alla partita 221, foglio di mappa no 23 particella 184 subalterno n066 categoria A/3 classe 4, vani 2.5 rendita Dodicesimo Ouesito: estragga reperto fotografico - anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnato con testualmente - dello stato dei luoghi, comprensivo, in caso di costruzione, anche degli interni. Alla presente si allega reperto fotografico, anche in formato digitale, dello stato dei luoghi, comprensivo anche degli interni. (documentazione fotografica allegato 7). Con lapresente relazione ritengo di avere ottemperato all'espletamento dell'incarico affidatomi dal Sig. Giudice delle Esecuzioni, restando a disposizione per ogni eventuale chiarimento. Il C.T.U. Geom Romano Palmieri IO