TRIBUNALE DI SALERNO. (G.E. Dott. ALESSANDRO BRANCACCIO) RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D UFFICIO

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1 TRIBUNALE DI SALERNO (G.E. Dott. ALESSANDRO BRANCACCIO) RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D UFFICIO OGGETTO :Procedimento Esecuzione immobiliare n 273/2010 Promosso Omissis contro omissis Premessa In data 30 Aprile 2013 al sottoscritto ing. Raffaele Senese, nominato C.T.U. nel procedimento in oggetto, veniva conferito il seguente incarico: 1. se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione prevista dall art. 567 cod. proc. civ. è necessaria e, tuttavia, manca in atti o è inidonea, riferisca l esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senz altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni; 2. se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12; 3. se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione è necessaria e, tuttavia, manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda l esperto a redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la documentazione è mancante e/o inidonea (descrizione da accludere, a guisa di introduzione, alla relazione in risposta agli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri beni, secondo i quesiti postigli da 4 a 12; per i beni per i quali la documentazione è completa ed idonea: 4. identifichi con precisi dati catastali e confini e descriva dettagliatamente l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati 1

2 nell atto di pignoramento e l eventuale sussistenza di altre procedure esecutive gravanti sul medesimo: in tal caso, ove in queste ultime risulti già espletata la relazione tecnica, sospenda le operazioni peritali. relazionando comunque al g.e.: 5.precisi la provenienza del bene al debitore esecutato e se questi risulti essere l unico proprietario, producendo anche l atto in virtù del quale ha acquisito la proprietà; segnali, altresì, eventuali acquisti mortis causa non trascritti 6.valuti la possibilità di una divisione dei beni in caso di comproprietà e, ove sussistano i presupposti, predisponga un progetto di divisione in natura dei medesimi, con la specifica indicazione dei comproprietari e delle loro generalità, la formazione delle singole masse e la determinazione degli ipotetici conguagli in denaro; 7.dica dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti di locazione registrati in data antecedente al pignoramento, di cui dovrà specificare la data di scadenza della durata, la data di scadenza per l eventuale disdetta, l eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, e di diritti reali (quali usufrutto, uso, abitazione, servitù, etc.) che delimitino la piena fruibilità del cespite, indicando, anche per questi ultimi, l eventuale anteriorità alla trascrizione del pignoramento; 8.determini il più probabile canone di locazione dell immobile pignorato e, in caso di immobili già concessi in locazione, dica se il canone pattuito sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni, a norma dell art. 2923, comma 3, cod. civ. 9. indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato, a tal uopo producendo l estratto dell atto di matrimonio ed evidenziando la sussistenza di eventuali convenzioni patrimoniali riportate a margine dello stesso e la data della relativa annotazione; 2

3 10. riferisca dell esistenza di formalità, vincoli od oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso o quelli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili. Indichi, in particolare, l importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie); le eventuali spese straordinarie già deliberate, ma non ancora scadute; le eventuali spese condominiali scadute e non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia: le eventuali cause in corso; le domande giudiziali (precisando se le cause con le stesse introdotte siano ancora in corso ed in che stato), le convenzioni matrimoniali e i provvedimenti di assegnazione della casa coniugale trascritti contro il debitore e, guanto a questi ultimi, anche solo emessi prima del pignoramento nonché le eventuali obbligazioni propter rem; 11. riferisca dell esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente (come iscrizioni ipotecarie, trascrizioni di pignoramenti, trascrizioni di sequestri conservativi, etc.), indicando in particolare i creditori iscritti (cioè i creditori muniti di ipoteca o privilegi immobiliari) e i costi per le relative cancellazioni; 12. acquisisca e depositi aggiornate visure catastali ed ipotecarie per immobile e per soggetto (a favore e contro), queste ultime in forma sintetica ed integrale, riferite almeno al ventennio antecedente la data di conferimento dell incarico, segnalando eventuali discrasie tra le risultanze delle stesse all esito di accurato controllo incrociato; 3

4 13. riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del T.U. di cui al D.P.R n. 380, nonché le notizie di cui all art. 46 di detto T.U. e di cui all art. 40 della L n. 47, e succ. mod.; in caso di insufficienza ditali notizie, tale da determinare le nullità di cui all art. 46, comma 1, del citato T.U., ovvero di cui all art. 40, comma 2, della citata L. 47/85, faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46, comma 5, del citato T.U. e di cui all art. 40, comma 6, della citata L. 47/85; quantifichi, poi, le eventuali spese di sanatoria e di condono; 14. determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati. Esponga, altresì, analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima considerati per lo stato d uso e la manutenzione dell immobile, per lo stato di possesso del medesimo, per i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, l abbattimento forfettario per assenza di garanzia per vizi occulti nonché per eventuali spese condominiali insolute, la necessità di bonifica da eventuali rifiuti, anche tossici o nocivi. Nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca la valutazione dell intero e della sola quota, tenendo conto della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise. 15. quantifichi le presumibili spese occorrenti per la rimozione, il trasporto e la dismissione dei beni mobili o dei materiali di risulta eventualmente rinvenuti nell immobile pignorato; 16. corredi la relazione - da presentare anche in formato e su supporto informatici (e segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft, 4

5 nonché pdf per Adobe Acrobat) - di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi: la sommaria descrizione, il comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali (limitati: per i terreni, al foglio, alla particella, all estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati, al foglio, alla particella ed all eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, ai numero civico, al piano ed al numero di interno), l attuale proprietario e, comunque, il titolo di provenienza del bene, l eventuale stato di comproprietà, le iscrizioni e le trascrizioni sul medesimo gravanti, lo stato di occupazione, le regolarità edilizio-urbanistiche, l abitabilità e l agibilità, il valore del bene da porre a base d asta; 17. estragga reperto fotografico anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente - dello stato dei luoghi, comprensivo, in caso di costruzione, anche degli interni. ITER RACCOLTA DATI Io sottoscritto ing. Raffaele Senese, esaminati gli atti del procedimento,identificato catastalmente al foglio 16 part.131 sub 15,il bene pignorato al sig. omissis,mi sono recato in via Caserta n 40 nel Comune di Battipaglia presso l appartamento,dove ho scattato foto e preso visione dei luoghi effettuando misurazioni all abitazione, per identificare l immobile oggetto del procedimento. Successivamente mi sono recato sul Municipio del Comune di Battipaglia, per effettuare i dovuti accertamenti ed estrarre atti attinenti al procedimento in oggetto. Ho effettuato tutte le visure attraverso agenzia delle Entrate di Salerno,Catastali e ipotecarie ventennali a partire dalla data dell incarico conferitomi e ho estratto copie del certificato di matrimonio al Comune di Pontecagnano Faiano. 5

6 Avendo quindi effettuate tutte le indagini necessarie all espletamento del mandato conferitomi, ho redatto la presente relazione tecnica che, per comodità di esposizione viene suddivisa in due capitoli : Cap I : DESCRIZIONE DEI LUOGHI Cap II : RISPOSTE AI QUESITI Cap I DESCRIZIONE DEI LUOGHI L abitazione oggetto di pignoramento è ben identificata, e si trova in via Caserta,40 interno 15 del Comune di Battipaglia. L appartamento è sito al quarto piano di un fabbricato con struttura in cemento armato, ha un entrata attraverso un portone principale ed è provvisto di ascensore. Accatastato al foglio n 16 part.131 sub15,int.15, facente parte di un fabbricato condominiale di quattro piani confinante a ovest, con strada comunale via Caserta ( traversa di via Domodossola), a est con altro lotto edificato, a nord con altro lotto con fabbricato, a sud con appartamento allo stesso piano(4 ) interno 16. Cap II RISPOSTE AI QUESITI 1) nel fascicolo allegato vi sono, certificato ventennale catastale e ipotecario con trascrizioni a favore e contro dell immobile pignorato,documentazione depositata a pena di decadenza Ex art.567 C.P.C. 4) bene oggetto del pignoramento e sua identificazione catastale e confini: abitazione ubicata al piano quarto di un fabbricato con struttura in cemento armato, accatastato al foglio n 16 part.131 sub15 del Comune di Battipaglia 6

7 via Caserta n 40 interno 15, composto di 4 vani ed accessori( consistenza totale 6 vani) cat.a/2 classe 2, vani 6 rendita 433,82. L unità abitativa e situata al quarto piano dell edificio condominiale e confina a ovest, con strada comunale via Caserta ( traversa di via Domodossola), a est con altro lotto edificato, a nord con altro lotto con fabbricato, a sud con appartamento allo stesso piano(4 ) interno 16. 5) Provenienza del bene pignorato. L appartamento pignorato è stato venduto da omissis al sig. omissis e sua moglie omissis, come risulta dall atto di vendita del 1/02/83 rep.nn.9806/4304 per notar Pasquale Colliani di Salerno, come da nota di trascrizione n 3013/2672 del 03/02/1983 della conservatoria dei registri di Salerno. 6) LOTTO UNICO. anche se il bene è in comproprietà fra i coniugi omissis e omissis non è possibile suddividerlo in due unità separate ed autonome. 7) STATO DI POSSESSO DEL BENE I coniugi omissis e omissis vivono all interno del loro appartamento. 9)REGIME PATRIMONIALE del DEBITORE Il sig. omissis è coniugato con la sig.ra omissis e come risulta Dall estratto dell atto di matrimonio, rilasciato dall Ufficio dello stato civile del comune di Pontecagnano Faiano il 16 luglio 2013, è in regime di comunione dei beni e non esiste nessuna annotazione. 10) VINCOLI E ONERI CONDOMINIALI GRAVANTI SUL BENE Il sig. omissis, in qualità di amministratore del Condominio omissis sito in Battipaglia (SA)alla via Caserta n 40 dichiara il 5/08/2013, con relazione scritta, che il sig. omissis è in regola con i pagamenti ordinari e straordinari a tutto agosto L amministratore Allega anche preventivo mensile 2013 che ammontano ad 52,70 solo per l appartamento pignorato. 11) VINCOLI E ONERI GIURIDICI GRAVANTI SUL BENE Cancellati 7

8 Cancellazione o regolarizzazione al momento della vendita a cura e spese della procedura : 1)Verbale di Pignoramento immobili per il credito di euro 3.263,74 del a favore di Omissis contro omissis, trascritto presso l Agenzia del Territorio di Salerno in data ai nn.32620/ ) Verbale di Pignoramento immobili per il credito di euro ,00 del a favore di omissis contro omissis, trascritto presso l Agenzia del Territorio di Salerno in data ai nn.17775/ ) Verbale di Pignoramento immobili per il credito di euro ,50 del a favore di omissis contro omissis, trascritto presso l Agenzia del Territorio di Salerno in data ai nn.42649/ ) ACQUISIZIONE AGGIORNATE VISURE CATASTALI E IPOTECARIE. Si è acquisita visura storica catastale e planimetria catastale ( detta scheda catastale) dell immobile oggetto di pignoramento e si allegano. Si allegano anche visure storiche ipotecarie ventennali a favore e contro. L identificazione catastale dell immobile pignorato, corrisponde con la descrizione catastale inserita nelle visure ipotecarie a favore e contro. 13) REGOLARITA EDILIZIA E URBANISTICA DEL BENE Il fabbricato ha cui appartiene l abitazione del sig. omissis al quarto piano int.15 ha ottenuto concessione edilizia prot. n 9248 del 16/04/1980 intestata al sig. omissis, in qualità di amministratore della società omissis per la realizzazione del fabbricato sito al Lotto 11 della lottizzazione omissis. Il sig. omissis ha poi venduto l appartamento al sig. omissis e a sua Moglie. L intero fabbricato è dotato di certificato di Abitabilità che è stato rilasciato il 10 Aprile Dal rilievo effettuato in loco e la planimetria catastale, confrontandola con il progetto allegato all ultima concessione rilasciata in variante, che è quella sopra menzionata, si evince che l appartamento esistente è difforme per la 8

9 forma e quindi anche per la superficie. Infatti dal confronto fra catastale e progetto con la verifica del rilievo effettuato in loco, si evidenzia che l appartamento ha una superfice lorda di 131 mq mentre da progetto risulta essere di circa 119 mq. L altezza interna di 2,80m, riscontrata, coincide con quella di progetto. La differenza di superficie lorda tra progetto approvato e realizzato e di circa 12mq lordi, per cui se vogliamo calcolare il volume lordo si avrà : 12mq x ( 2,80m + 0,2m( spess. Min solaio) = 36mc Quindi il progetto approvato è difforme rispetto alla realizzazione per un aumento di volume di circa 36 mc. Il fabbricato è stato edificato in base a un progetto di lottizzazione ( lotto n 11)approvato con Decreto del Presidente della giunta Regionale della Campania n 1 del 03/01/1975. Infatti come si evince dal progetto assentito il volume edificabile ricavato in base all indice di fabbricabilità è stato sfruttato quasi del tutto( volume di progetto 4301 volume di lottizzazione max 4312), per cui ogni volume in più è abusivo per ogni appartamento dell edificio. Dalla ricerca effettuata sul Comune di Battipaglia all ufficio tecnico e presso i sui archivi non risulta richiesto alcun condono dal 1985 al Poiché le ragioni del credito iniziano nel con il verbale di Pignoramento(il verbale di pignoramento a favore di omissis è del 23/03/2009), quindi posteriori all ultimo condono n 326 del 2003, per cui l art.40 della legge 47/85 comma 6 non può essere applicato. Dalla verifica Urbanistica quindi l appartamento risulta in parte non rispettare la sagoma e la superficie del progetto approvato, quindi difforme per un aumento di volume di mc 36. L abitazione del sig. omissis non può essere sanata. Inoltre due balconi sono stati chiusi con telaio in metallo e vetro( vedi foto n29 e n 30) a mo di veranda, cosa non prevista dal regolamento comunale, quindi ulteriore volume. Per quanto riguarda l abuso, questo non è più sanabile e si potrebbe ricorrere all art.34 comma 2 del DPR 380/2001, ma questa valutazione spetta solo al responsabile dell ufficio tecnico di tramutare la demolizione in sanzione. 9

10 14) DETERMINAZIONE VALORE IMMOBILIARE BATTIPAGLIA : La Città di Battipaglia è un centro importante nella provincia di Salerno sia dal punto di vista commerciale che dei servizi. Città situata a pochi chilometri dalla città di Salerno capoluogo di provincia. La stima dell appartamento è stata fatta attraverso un indagine effettuata, attraverso la consultazione dei listini immobiliari di alcune società di mediazione immobiliare presenti nel territorio e anche con il confronto della banca dati fornita dall Agenzia del Territorio. Dalla consultazione suddetta quindi, con procedura di stima sintetica- comparativa per similitudini Immobiliari, è scaturita l indagine di mercato. IDENTIFICAZIONE URBANISTICA, TIPOLOGICA del BENE ecc. l abitazione è sita al quarto piano del fabbricato con struttura in c.a. costruito negli anni ottanta. È disloca in una traversa di via Domodossola e cioè via Caserta al numero civico 40. L accesso avviene attraverso un cancello posto ai limiti di una recinzione che perimetra il lotto edificato e poi si accede all entrata del palazzo e ai piani superiori attraverso delle scale o un ascensore. CARATTERISTICHE DELL APPARTAMENTO L appartamento al quarto piano all interno 15 ha tre affacci ed è all ultimo piano del fabbricato condominiale. L accesso avviene attraverso un portone che attraverso un atrio comune al fabbricato intero, accede ad una scala o un ascensore che porta al quarto piano dove vi è l ingresso dell abitazione oggetto di pignoramento all interno n 15 e di fronte ad essa vi è un altro appartamento. L abitazione è costituita da due camere da letto e due bagni, un soggiorno molto grande e un piccolo ripostiglio. Tutte le camere hanno pavimenti di buon livello e nei bagni le piastrelle sono state poste a tutta altezza, mentre gli infissi sono in legno, le parete intonacate e pitturate in vari colori. Il livello di rifiniture è buono. L altezza dell appartamento è di 2,80m i, vi è un impianto idrico e fognario, un impianto elettrico e un impianto di riscaldamento. L appartamento risulta in buono stato sia dall esterno che dall interno come si evince dalle foto. 10

11 INDAGINE DI MERCATO La Città di Battipaglia è un centro importante nella provincia di Salerno sia dal punto di vista commerciale che dei servizi. Città situata a pochi chilometri da Salerno capoluogo di provincia. Il mercato immobiliare risente della crisi in atto da alcuni anni quindi la domanda è calata, per via anche dei mutui che non vengono erogati tanto facilmente come prima. Infatti gli immobili anche se di buon pregio, hanno valori decisamente più bassi, soprattutto se periferici rispetto al centro di Battipaglia. VALUTAZIONE MERCATO ATTRAVERSO LE AGENZIE IMMOBILIARI Perciò Il valore di mercato espresso dalle agenzie di mediazione immobiliari si aggira intorno alle vicinanze di via Domodossola e di via Caserta da 1000,00 fino ad 1700,00/mq mentre verso via Adige si arriva fino a ,00 al metro quadro. VALUTAZIONE DI MERCATO ATTRAVERSO DATI AGENZIA DEL TERRITORIO I valori delle quotazioni espresse dalla Banca dati dell agenzia del territorio aggiornati all anno semestre, che si allegano, sono i seguenti: Considerando l appartamento in buono stato il valore, varia da 1200,00 a 1700,00 a metro quadro. Questo Valore è riferito alla superficie unitaria LORDA che comunque varierà in aumento, riferito al NETTO a seconda dello spessore delle mura con cui è stato costruito e diviso all interno. Questi valori sono molto vicini ai valori valutati, considerando la superficie abitativa netta,dalle agenzie immobiliari del posto. STIMA L appartamento in oggetto ha una superficie interna netta pari a circa 115 mq. e 2,80 di altezza. Esso risulta in buono stato di conservazione con l uso di materiali di buona qualità a cominciare dai pavimenti e a finire con gli infissi interni. 11

12 La valutazione è da considerasi equivalente ad euro 1400,00/mq al netto delle superfici ( superfici calpestabili)che tutto sommato si adegua a quello definito dall agenzia del Territorio che a superficie lorda risulterebbe di 131mq. Il prezzo di vendita risulta così determinato : LOTTO UNICO APPARTAMENT O COMUNE DI VALORE UNITARIO /mq VALORE DI MERCATO BATTIPAGLIA Foglio n 16 Part.n 131/15 Superfice utile Interna mq APPARTAMENTO Valore finale , , ,00 Per cui il valore di mercato dell appartamento sarà : totale valore ABITAZIONE ,00 RIEPILOGO Descrizione del lotto L appartamento è sito al quarto piano di un edificio, in via Caserta n 40 a Battipaglia interno 15. Accatastato al foglio n 16 part.131 sub 15 del Comune di Battipaglia composto di 4vani ed accessori composto secondo la classificazione catastale: ( consistenza totale 6 vani) cat.a/2 classe 2, vani 6 rendita 433,82. 12

13 Il BENE NON E CONDONABILE, potrebbe essere reso commerciabile e alienabile con attribuzione di decurtazione del Prezzo Pieno di Vendita : 1) Il bene non ha la possibilità di essere regolarizzato alla conformità urbanistica; 2) il bene è sottoposto ad eventuale demolizione; Il coefficiente di riduzione oscilla fra il 70 e 80 per cento del Prezzo Pieno di Vendita e quindi : il valore pieno è di ,00 x 20% = ,00 è il valore ribassato perché il bene non è condonabile. Il valore del bene decurtato del deprezzamento dovuto alla non condonabiltà ammonta ad ,00. Poiché il bene è per metà appartenente a omissis e metà alla Moglie questo valore và diviso per la metà e cioè ,00.Venderlo indiviso sarebbe difficile perchè, l appartamento non è divisibile, a maggior ragione perché non è condonabile. Con questo il sottoscritto C.T.U. ritiene di aver assolto al mandato conferitogli dall ill.mo Giudice e,pertanto rimane a disposizione per qualsiasi ulteriore chiarimento. Si allegano : 1)Relazione tecnica 2) documentazione fotografica ; 3) planimetrie catastali,visure; 4) progetto assentito e concessioni; 5) relazione Amministratore condominio via Caserta,40. 6) certificato di destinazione urbanistica; 13

14 7) certificato di Abitabilità; 8)Estratto dell atto di matrimonio; 9) copia pubblicazione listini agenzia immobiliare e dell agenzia del territorio; 10) Distinta onorario e spese. Vallo della Lucania, 17 settembre 2013 Il Consulente Tecnico D ufficio Ing. Raffaele Senese 14