RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D UFFICIO

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1 RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D UFFICIO Ill.mo Sig. G.E. dott. Alessandro Brancaccio della III Sezione Civile del Tribunale di Salerno PREMESSA Con verbale del 20 marzo 2012 la S.V.I. nominava il sottoscritto ing. Vincenzo Mauro, iscritto all Ordine degli Ingegneri della Provincia di Salerno al n 3794 e all Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Salerno, quale Consulente Tecnico d Ufficio nel procedimento di espropriazione immobiliare n.569/2010 promosso da Unicredit Credit Management Bank S.p.A. contro Omissis e relativo al seguente cespite immobiliare sito nel comune di Pontecagnano Faiano (SA) alla via Italia, 21. Precisamente: - Appartamento sito nel comune di Pontecagnano Faiano (SA) alla Via Italia n. 21 (catastale Corso Umberto I n. 173), riportata nel N.C.E.U. al foglio 5 particella n. 347, sub piano 1 - cat. A/2 - classe 4 - vani 5,5 (piena proprietà della sig.ra Omissis). Al sottoscritto C.T.U., dopo aver espletato il giuramento di rito, venivano posti i seguenti quesiti: 1. se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione prevista dall art.567 cod. proc. civ. è necessaria e, tuttavia manca in atti o è inidonea, riferisca l esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senz altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazione; 2. se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12; 3. se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione è necessaria e, tuttavia, manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda l esperto a redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la documentazione è mancante e/o inidonea (descrizione da accludere, a guisa di introduzione, alla relazione in risposta agli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri beni, secondo i quesiti postigli da 4 a 12; per i beni per i quali la documentazione completa ed idonea: 4. identifichi con precisi dati catastali e confini e descriva dettagliatamente l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento e l eventuale sussistenza di altre procedure esecutive gravanti sul medesimo; in tal caso, sospenda le operazioni peritali, relazionando al g.e.; Pagina 1

2 5. precisi la provenienza del bene al debitore esecutato e se questi risulti essere l unico proprietario, producendo anche l atto in virtù del quale ha acquisito la proprietà; segnali, altresì, eventuali acquisti mortis causa non trascritti; 6. valuti la possibilità di una divisione dei beni in caso di comproprietà e, ove sussistano i presupposti, predisponga un progetto di divisione in natura dei medesimi, con la specifica indicazione dei comproprietari e delle loro generalità, la formazione delle singole masse e la determinazione degli ipotetici conguagli in denaro; 7. dica dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, di cui dovrà specificare la data di scadenza della durata, la data di scadenza per l eventuale disdetta, l eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, e di diritti reali (quali usufrutto, uso, abitazione, servitù, etc.) che delimitino la piena fruibilità del cespite, indicando, anche per questi ultimi, l eventuale anteriorità alla trascrizione del pignoramento; 8. indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato, a tal uopo producendo l estratto dell atto di matrimonio ed evidenziando la sussistenza di eventuali convenzioni patrimoniali riportate a margine dello stesso e la data della relativa annotazione; 9. riferisca dell esistenza di formalità, vincoli od oneri, anche i natura condominiale, gravanti sul bene, che restano a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso o quelli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili. Indichi, in particolare, l importo annua delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie); le eventuali spese straordinarie già deliberate, ma non ancora scadute; le eventuali spese condominiali scadute e non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia; le eventuali causa in corso; le domande giudiziali (precisando se le cause con le stesse introdotte siano ancora in corso ed in che stato), le convenzioni matrimoniali e i provvedimenti di assegnazione della casa coniugale trascritti contro il debitore e, quanto a questi ultimi, anche solo emessi prima del pignoramento nonché le eventuali obbligazioni propter rem; 10. riferisca dell esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente (come iscrizioni ipotecarie, trascrizioni di pignoramenti, trascrizioni di sequestri conservativi, etc.) Pagina 2

3 indicando in particolare i creditori iscritti (cioè i creditori muniti di ipoteca o privilegi immobiliari) e i costi per le relative cancellazioni; 11. acquisisca e depositi aggiornate visure catastali ed ipotecarie per immobile e per soggetto (a favore e contro), quest ultime in forma sintetica ed integrale, riferite almeno al ventennio antecedente la data di conferimento dell incarico, segnalando eventuali discrasie tra le risultanze delle stesse all esito di accurato controllo incrociato; 12. riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del T.U. di cui al D.P.R n. 380, nonché le notizie di cui all art. 46 di detto T.U. e di cui all art. 40 della L n. 47, e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare la nullità di cui all art. 46, comma 1, del citato T.U., ovvero di cui all art. 40, comma 2, della citata L. 47/85, faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46, comma 5, del citato T.U. e di cui all art. 40, comma 6, della citata L. 47/85; quantifichi, poi, le eventuali spese di sanatorie e di condono; 13. determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati. Esponga, altresì, analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima considerati per lo stato d uso e la manutenzione dell immobile, per lo stato di possesso del medesimo, per i vincoli e oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, l abbattimento forfettario per assenza di garanzia per vizi occulti nonché per eventuali spese condominiali insolute, la necessità di bonifica da eventuali rifiuti, anche tossici o nocivi. Nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca la valutazione dell intero e della sola quota tenendo conto della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise. 14. corredi la relazione da presentarsi anche in formato e su supporto informatico (e segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft, nonché pdf per Adobe Acrobat) di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi: la sommaria descrizione, il comune di ubicazione, frazione, via o Pagina 3

4 località, confini, estensione e dati catastali (limitati: per i terreni, al foglio, alla particella, all estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati, al foglio, alla particella ed all eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno), l attuale proprietario e, comunque, il titolo o provenienza del bene, l eventuale stato di comproprietà, le iscrizioni e le trascrizioni sul medesimo gravanti, lo stato di occupazione, le regolarità edilizio-urbanistiche, l abitabilità e l agibilità, il valore del bene da porre a base d asta; 15. estragga reperto fotografico anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente dello stato dei luoghi, comprensivo, in caso di costruzione, anche degli interni. La S.V.I. in sede di conferimento di incarico autorizzava, tra le altre cose, il C.T.U. al ritiro della produzione di parte ed all estrazione di copia dei verbali di causa, ad eseguire o far eseguire indagini tecniche assolutamente indispensabili presso strutture od enti pubblici, nonché ad accedere presso i pubblici uffici onde prendere visione ed estrarre copia di atti e documenti necessari all espletamento dello stesso. La S.V.I. fissava per il 20 settembre 2012 l udienza di determinazione delle modalità di vendita dell immobile e stabiliva il termine di 45 giorni prima della citata udienza il deposito della relazione. SVOLGIMENTO OPERAZIONI DI CONSULENZA Le operazioni peritali, iniziate con l accettazione dell incarico da parte del sottoscritto ed il conseguente giuramento di rito, sono proseguite nei giorni seguenti con la consultazione della pratica giacente presso la Cancelleria Esecuzione Immobiliari del Tribunale di Salerno e l estrazione di copia di parte dei documenti allo scopo di poter iniziare il lavoro di ricerca di tutti gli elementi necessari per la redazione della perizia. In primis, ed in relazione al primo quesito posto, veniva verificata la completezza della documentazione prevista dall art.567 cod. proc. civ. in virtù della certificazione notarile depositata nel fascicolo di causa e prodotta dal Notaio Luigi Capobianco in data 21/03/2011. Successivamente, in virtù dei restanti quesiti, venivano eseguite richieste agli Uffici Competenti ed a Studi di Consulenza, per l acquisizione di tutta la documentazione e le informazioni necessarie alla stesure della relazione di consulenza di cui si dirà in dettaglio nella sezione dedicata alle risposte ai quesiti. Pagina 4

5 In particolare, con l ausilio dello Studio Notarfrancesco di Consulenza Ipocatastali di Salerno, venivano acquisite aggiornate visure catastali ed ipotecarie per immobile e per soggetto riferite al ventennio antecedente la data di conferimento dell incarico, l estratto della mappa catastale del foglio 5, con l individuazione della particella 347 e la planimetria catastale (cfr. Allegati 4 e 5). Presso lo studio del Notaio Monica Giuseppe veniva acquisito, inoltre, l atto di compravendita rogato dal medesimo notaio repertorio n /14501 del 29/04/2004 (cfr. Allegato 6) in virtù del quale l esecutata ha acquisito la proprietà dell immobile. In seguito a regolare convocazione delle parti a mezzo raccomandata A/R in data 20/04/2012 il C.T.U. si recava presso l immobile oggetto di pignoramento per dare inizio alle operazioni di sopralluogo, nonostante la certezza che la raccomandata trasmessa all esecutata signora Omissis fosse ancora in giacenza presso il centro postale di Pontecagnano Faiano (cfr. Allegato 2). Infatti, il C.T.U. dava atto della presenza del solo Avv. Marcella Indinnimeo, custode giudiziario del compendio immobiliare, e dell Avv. Ferdinando Pagliara, collega di studio del custode; l immobile, che veniva individuato esternamente, risultava essere chiuso ed al momento del sopralluogo non era presente l esecutata e/o il conduttore, pertanto risultava impossibile procedere alla sua ispezione. Per tale motivo il C.T.U. decideva di procedere ad un ulteriore convocazione delle parti per un secondo accesso all immobile. Dopo aver accertato, presso l Ufficio Anagrafe del Comune di Pontecagnano Faiano (cfr. Allegato 7), che la residenza dell esecutata signora Omissis era quella riportata negli atti di causa e, dunque, non era variata, il C.T.U. provvedeva a convocare, a mezzo raccomanda A/R (cfr. Allegato 2), le parti per il giorno 30/04/2012 al fine di effettuare un secondo accesso dell immobile. Nella data stabilita il C.T.U. si recava presso l immobile oggetto di pignoramento per dare inizio alle operazioni di sopralluogo. Oltre al sottoscritto C.T.U. (cfr. Allegato 3) erano presenti la sig.ra Omissis, esecutata e proprietaria esclusiva dell abitazione al primo piano riportata al N.C.E.U. del comune di Pontecagnano Faiano al foglio 5, particella 347, subalterno 14, il sig. Omissis, compagno dell esecutata, l Avv. Marcella Indinnimeo, custode giudiziario del compendio immobiliare, l Avv. Ferdinando Pagliara, collega di studio del custode. Il C.T.U. rilevava che l immobile oggetto di pignoramento era occupato dalla sig.ra Omissis, dal sig. Omissis, secondo quanto dichiarato dall esecutata semi-immobilizzato su sedia a rotelle ed impossibilitato a sottoscrivere il verbale, e dal loro figlio minorenne. Pagina 5

6 Il C.T.U., dopo aver letto i quesiti posti nel verbale di conferimento di incarico, provvedeva ad un ispezione visiva dell immobile e ad effettuare gli opportuni rilievi metrici e fotografici dei vari ambienti. RISPOSTE AI QUESITI 1. Se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione prevista dall art.567 cod. proc. civ è necessaria e, tuttavia manca in atti o è inidonea, riferisca l esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senz altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazione. La documentazione risulta completa ed idonea in virtù della certificazione notarile in atti prodotta dal Notaio Luigi Capobianco. 2. Se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12. Visto che la documentazione per i beni pignorati è completa ed idonea, l esperto procede secondo i quesiti da 4 a Se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione è necessaria e, tuttavia, manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda l esperto a redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la documentazione è mancante e/o inidonea (descrizione da accludere, a guisa di introduzione, alla relazione in risposta agli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri beni, secondo i quesiti postigli da 4 a Per i beni per i quali la documentazione completa ed idonea: 4. Identifichi con precisi dati catastali e confini e descriva dettagliatamente l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento e l eventuale sussistenza di altre procedure esecutive gravanti sul medesimo; in tal caso, sospenda le operazioni peritali, relazionando al g.e. Pagina 6

7 Il bene oggetto di perizia è costituito da una unità immobiliare situata nel comune di Pontecagnano Faiano (SA). All Agenzia del Territorio Ufficio Provinciale di Salerno Catasto Fabbricati, risulta quanto segue: Intestatario: Omissis. Proprietà: proprietaria per 1/1 piena proprietà Dati Catastali: Foglio Particella Sub Categoria Classe Consistenza Rendita A/2 4 5,5 vani 511,29 Comune: Pontecagnano Faiano (SA). Confini: nord-ovest proprietà aliena, nord-est cortile condominiale, sud-est e sud-ovest proprietà aliena. Descrizione: Abitazione di tipo civile ubicata all interno di un fabbricato in muratura di vecchia costruzione cui si giunge attraverso Corso Italia. L unità immobiliare, posta al 1 piano di un fabbricato costituito nel suo complesso da un piano terra più due livelli, è composta da un ingresso-salone, una camera da pranzo, due camere da letto, una cucina, un bagno, un ripostiglio ed un terrazzo in comune con proprietà adiacente. Le pareti, tutte in uno stato di manutenzione buono, sono intonacate al civile e tinteggiate, la pavimentazione è realizzata con piastrelle. I serramenti esterni si presentano tutti in buono stato di conservazione; in particolare quelli che affacciano su Corso Italia sono doppi, in legno internamente ed alluminio esternamente, mentre quello relativo all ingresso-salone che affaccia sul terrazzo comune è solo in legno, cosi come quelli relativi alla cucina ed al bagno, che affacciano sempre sul terrazzo, sono solo in alluminio; la porta esterna di ingresso e le porte interne, tutte in ottimo stato di conservazione, sono in legno. Tutte le camere principali dell appartamento (ingresso-salone, pranzo e camere da letto) sono comunicanti con quelle ad esse adiacenti; ad esempio dalla porta esterna posta sul pianerottolo del 1 piano si accede direttamente nella camera ingresso-salone dalla quale è possibile accedere sia in nella camera da letto ad essa adiacente, sia nella camera da pranzo, sia nel terrazzo, ovvero a tutti quegli ambienti con essa confinanti. Pagina 7

8 Le due camere da letto sono dotate di balcone, l ingresso-salone affaccia sul terrazzo, mentre la camera da pranzo è sprovvista sia di balconi che di finestre ma, in compenso, presenta un accesso ampio all adiacente cucina che, al contrario, è dotata di una porta-finestra ed una finestra che danno sul terrazzo comune. Dalla cucina, attraverso una porta in legno, si accede al bagno, dotato di finestra, in cui sono presenti n. 1 lavabo, n.1 water, n.1 bidet, n.1 doccia e, attraverso una porta in alluminio al terrazzo comune; su quest ultimo è posizionato un ripostiglio sprovvisto di finestre cui è possibile accedere attraverso una porta in legno. L unità immobiliare risulta essere sprovvista di impianto di riscaldamento centralizzato, ma dotato di climatizzatori a parete con pompa di calore e di caminetto nella camera da pranzo. Sono presenti l impianto elettrico, quello dell acqua e del metano. L appartamento inoltre è dotato di impianto telefonico, impianto citofono prese TV, impianto satellitare. L analisi della documentazione acquisita ed il sopralluogo effettuato hanno consentito di verificare che sussiste corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento. Per l unità immobiliare non sussistono altre procedure esecutive gravanti. 5. Precisi la provenienza del bene al debitore esecutato e se questi risulti essere l unico proprietario, producendo anche l atto in virtù del quale ha acquisito la proprietà; segnali, altresì, eventuali acquisti mortis causa non trascritti. L immobile risulta essere di proprietà esclusiva della signora Omissis, la quale viene immessa nel possesso della piena proprietà sull immobile in virtù di compravendita effettuata da nubile con atto a rogito del notaio Giuseppe Monica del 29/04/2004 repertorio n (cfr. Allegato 6), pubblicato presso l Agenzia del Territorio di Salerno in data 10/05/2004 ai nn /15620 dal signor Omissis. Il signor Omissis viene immesso nel possesso dell immobile (identificato con la originaria particella 347, subalterno 4, foglio 5, categoria A/2, vani 6,5 subalterno che, con atto presentato all UTE in data 01/12/2003 n /2003 prot. n , contenente divisione, veniva soppresso e suddiviso nei subalterni 14 e 15) in virtù di compravendita effettuata da celibe con atto a rogito del notaio Alessandra Del Balzo del 14/07/2003 repertorio n pubblicato presso l Agenzia del Territorio di Salerno in data 25/07/2003 ai nn /19438 dal signor Omissis, al quale tale immobile era pervenuto per diritti pari a 5/8 dell intero quale bene personale in virtù di atto di donazione accettata a rogito del notaio Giovanni Maccagno del 08/02/1996 repertorio n Pagina 8

9 pubblicato presso l Agenzia del Territorio di Salerno in data 11/04/1996 ai nn. 8278/6668 dalla signora Omissis, e per i restanti diritti pari a 3/8 dell intero quale bene personale in virtù di atto di donazione accettata a rogito del notaio Giovanni Maccagno del 02/08/1999 repertorio n pubblicato presso l Agenzia del Territorio di Salerno in data 13/08/1999 ai nn /19221 dalla medesima signora Omissis, come sopra generalizzata. Alla signora Omissis, tale immobile era pervenuto in parte in virtù di atto di integrazione di legittima a rogito del notaio Eduardo Palmieri del 26/10/1981 repertorio n pubblicato presso l Agenzia del Territorio di Salerno in data 05/11/1981 ai nn /21721, in parte in virtù di atto di divisione a stralcio a rogito del notaio Eduardo Palmieri del 09/12/1981 repertorio n pubblicato presso l Agenzia del Territorio di Salerno in data 17/12/1981 ai nn /24923, in parte in virtù di successione testamentaria in morte del genitore Omissis, deceduto in data 02/08/1978 lasciando a sé superstiti eredi infra maggiore consistenza della piena proprietà sull immobile de quo, il coniuge Omissis e le figlie Omissis, ed Omissis, come sopra generalizzata, denuncia n. 40 del volume 606 presentata all Ufficio del Registro di Salerno e pubblicata presso l Agenzia del Territorio di Salerno in data 04/05/1983 ai nn /9956 ed, infine, in virtù di successione legittima in morte della genitrice Omissis, come sopra generalizzata, deceduta in data 13/08/1982, denuncia n. 6 del volume 1066 presentata all Ufficio del Registro di Mondovì e pubblicata presso l Agenzia del Territorio di Salerno in data 27/06/1983 ai nn / Non risultano acquisti mortis causa non trascritti. 6. Valuti la possibilità di una divisione dei beni in caso di comproprietà e, ove sussistano i presupposti, predisponga un progetto di divisione in natura dei medesimi, con la specifica indicazione dei comproprietari e delle loro generalità, la formazione delle singole masse e la determinazione degli ipotetici conguagli in denaro. La quota del bene pignorato all esecutata signora Omissis risulta essere 1/1 e quindi non necessita la verifica sulla divisibilità del bene. 7. Dica dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, di cui dovrà specificare la data di scadenza della durata, la data di scadenza per l eventuale disdetta, l eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa Pagina 9

10 eventualmente in corso per il rilascio, e di diritti reali (quali usufrutto, uso, abitazione, servitù, etc.) che delimitino la piena fruibilità del cespite, indicando, anche per questi ultimi, l eventuale anteriorità alla trascrizione del pignoramento. Nei sopralluoghi effettuati si è constatato che l immobili oggetto di pignoramento è occupato dall esecutata sig.ra Omissis, in qualità di proprietaria dello stesso, dal suo compagno e dal loro figlio minorenne. 8. Indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato, a tal uopo producendo l estratto dell atto di matrimonio ed evidenziando la sussistenza di eventuali convenzioni patrimoniali riportate a margine dello stesso e la data della relativa annotazione. Presso l Uffici Anagrafe del Comune di Pontecagnano Faiano il sottoscritto C.T.U. veniva a conoscenza che la sig.ra Omissis non era sposata, pertanto provvedeva a richiedere e ritirare, presso lo stesso ufficio il certificato contestuale di stato libero e residenza (cfr. Allegato 7). 9. Riferisca dell esistenza di formalità, vincoli od oneri, anche i natura condominiale, gravanti sul bene, che restano a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso o quelli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili. Indichi, in particolare, l importo annua delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie); le eventuali spese straordinarie già deliberate, ma non ancora scadute; le eventuali spese condominiali scadute e non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia; le eventuali causa in corso; le domande giudiziali (precisando se le cause con le stesse introdotte siano ancora in corso ed in che stato), le convenzioni matrimoniali e i provvedimenti di assegnazione della casa coniugale trascritti contro il debitore e, quanto a questi ultimi, anche solo emessi prima del pignoramento nonché le eventuali obbligazioni propter rem. Gli accertamenti effettuati con l ausilio dell attuale amministratore del condominio hanno posto in evidenza morosità relative a quote di gestione ed alla quota di una consulenza tecnica d ufficio. Lo stesso amministratore relazionava circa l approvazione di lavori urgenti alla fognatura condominiale ed invitava il sottoscritto a contattare l amministratore che lo aveva preceduto per probabili Pagina 10

11 morosità relative anche alla precedente gestione del condominio. Gli accertamenti eseguiti con l ausilio del ex amministratore del condominio portavano alla ribalta ulteriori morosità relative anche alla precedente gestione del condominio (cfr. Allegato 9). In particolare le morosità relative al condominio vengono di seguito elencate: Quote relative alla gestione condominiale precedente 664,51 Quote di gestione ordinaria 1 bim bim ,00 Quota C.T.U. causa R.G. 1281/06 82,70 Quote relativa a lavori urgenti alla fognatura condominiale 1.019,01 Totale 2.857,22 Dalle indagini svolte presso il IV Settore Ufficio Urbanistica del Comune di Pontecagnano Faiano risulta che l area in cui si colloca l immobile oggetto di pignoramento ricade nel Piano Archeologico. L area, contraddistinta al Catasto del Comune di Pontecagnano Faiano al foglio 5 particella 347, è individuata nel vigente Piano Regolatore Generale come in zona B1 Aree residenziali esistenti di completamento-concessione diretta dove è previsto, attraverso concessioni edilizie dirette, possano essere rilasciate, in base alle previsioni del P.R.G., Concessioni Edilizie anche per la costruzione di più fabbricati purché insistenti sullo stesso isolato, inteso come parte di suolo conformata su tutti i lati da strade pubbliche esistenti o di progetto o da confini di zona omogenea. All interno dell isolato il rilascio della Concessione Edilizia è subordinato all esistenza delle opere di urbanizzazione primaria od all impegno dei proprietari di procedere all attuazione delle medesime contemporaneamente alla costruzione oggetto do Concessione. Nel caso che parte dell isolato contenga aree destinate ad uso pubblico il predetto rilascio è subordinato anche alla concessione gratuita al Comune di dette aree. Eventuali operazioni di demolizione e ricostruzione sono ammesse entro i limiti della volumetria esistente, purché la nuova costruzione sia adeguata all ambiente circostante sia per quanto riguarda l inserimento plano-altimetrico, sia per l aspetto costruttivoarchitettonico. Ove si renda necessario, sono consentiti traslazioni planimetriche e la utilizzazione della parte sottostante al piano di campagna e parcheggi interni. Si intende inoltre, che le distanze dei fabbricati dalle strade, stabilita nelle norme in 5,00 metri, può essere ridotta per ottenere allineamento con i fabbricati esistenti. La particella che individua il fabbricato ricade, inoltre, nella zona B3 Aree soggette a Piano di Recupero, all interno delle quali sono previsti interventi di risanamento conservativo, Pagina 11

12 ristrutturazione e restauro nel rispetto delle norme del Piano di Recupero da aggiornare alla luce della normativa del presente P.R.G. 10. Riferisca dell esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente (come iscrizioni ipotecarie, trascrizioni di pignoramenti, trascrizioni di sequestri pignorativi, etc.) indicando in particolare i creditori iscritti (cioè i creditori muniti di ipoteca o privilegi immobiliari) e i costi per le relative cancellazioni. Dalle indagini effettuate a partire dall anno 1992 fino a tutto il 02/04/2012 risulta che a carico della consistenza immobiliare oggetto di pignoramento, individuata al Catasto Fabbricati del Comune di Pontecagnano Faiano (SA) al foglio 5, particella 347, subalterno 14, sono state pubblicate le seguenti formalità pregiudizievoli: - IPOTECA VOLONTARIA di euro ,00 derivante da concessione a garanzia di mutuo del 14/07/2003 a rogito del notaio Alessandra Del Balzo repertorio , a garanzia del capitale di euro ,00, a favore di Banca Intesa S.p.A. con sede in Milano e contro Omissis, iscritta presso l Agenzia del Territorio di Salerno in data 25/07/2003 ai nn /4716. Costo per la cancellazione pari ad euro 35,00. - IPOTECA VOLONTARIA di euro ,00 derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario del 29/04/2004 a rogito del notaio Giuseppe Monica repertorio 43200, a garanzia del capitale di euro ,00, a favore di Banca Fin.Eco S.p.A. con sede in Milano e contro Omissis, iscritta presso l Agenzia del Territorio di Salerno in data 10/05/2004 ai nn /2795. Costo per la cancellazione pari ad euro 35,00. - VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI per il credito di euro 8.254,12 notificato a mezzo Ufficiale Giudiziario del Tribunale di Salerno - sezione distaccata di Montecorvino Rovella in data 24/11/2010 a favore di Unicredit Consumer Financing Bank S.p.A. con sede in Milano e contro Omissis, pubblicato presso l Agenzia del Territorio di Salerno in data 10/12/2010 ai nn / Costo per la cancellazione pari ad euro 262, Acquisisca e depositi aggiornate visure catastali ed ipotecarie per immobile e per soggetto (a favore e contro), quest ultime in forma sintetica ed integrale, riferite almeno al ventennio antecedente la data di conferimento dell incarico, segnalando eventuali discrasie tra le risultanze delle stesse all esito di accurato controllo incrociato. Pagina 12

13 Tutti i dati e documenti richiesti sono contenuti nella certificazione redatta dallo Studio di Consulenze Ipocatastali Notarfrancesco con sede in Salerno alla Via A. Balzico n. 26 (cfr. Allegati 4 e 5) Non si segnalano discrasie tra le risultanze delle visure catastali ed ipotecarie per immobile e per oggetto (a favore e contro) all esito di un accurato controllo incrociato. 12. Riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del T.U. di cui al D.P.R n. 380, nonché le notizie di cui all art. 46 di detto T.U. e di cui all art. 0 della L n. 47, e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare la nullità di cui all art. 46, comma 1, del citato T.U., ovvero di cui all art. 40, comma 2, della citata L. 47/85, faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46, comma 5, del citato T.U. e di cui all art. 40, comma 6, della citata L. 47/85; quantifichi, poi, le eventuali spese di sanatorie e di condono. Da accertamenti eseguiti presso il Comune di Pontecagnano Faiano e dalla valutazione degli atti rilasciati (cfr. Allegato 8) risulta che l immobile, edificato antecedentemente all anno 1967, possiede regolare D.I.A. prot. n del 02/03/2004 a nome di Omissis per lavori relativi ad opere di manutenzione ordinaria e straordinaria per i quali fu depositata regolare dichiarazione di fine lavori e certificato di collaudo finale prot. n del 21/04/2004; per i lavori non è stato lasciato alcun certificato di agibilità in quanto non richiesto per la tipologia oggetto di intervento. Dalla documentazione acquisita presso il Comune di Pontecagnano Faiano si rileva la conformità della distribuzione interna degli ambienti nella planimetria presentata con la D.I.A. rispetto allo stato attuale dei luoghi accertato nel corso del sopralluogo effettuato. 13. Determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati. Pagina 13

14 Esponga, altresì, analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima considerati per lo stato d uso e la manutenzione dell immobile, per lo stato di possesso del medesimo, per i vincoli e oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, l abbattimento forfettario per assenza di garanzia per vizi occulti nonché per eventuali spese condominiali insolute, la necessità di bonifica da eventuali rifiuti, anche tossici o nocivi. Nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca la valutazione dell intero e della sola quota tenendo conto della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise. Consistenza Descritte le caratteristiche principali delle due unità immobiliari costituenti l immobile, se ne indica ora la consistenza in metri quadrati di superficie netta calpestabile, sulla base di conteggi e misurazioni effettuate sulla planimetria che si allega alla presente relazione (cfr. Allegato 10). Ingresso - salone 22,24 mq Camera da pranzo 20,27 mq Camera da letto 1 25,19 mq Camera da letto 2 21,84 mq Cucina 8,34 mq Bagno 5,89 mq Ripostiglio 6,55 mq TOTALE 110,32 mq Terrazzo comune (1/2) (*) 11,91 mq Balconi 3,18 mq (*) con proprietà adiacente Per ottenere la superficie commerciale, invece, è necessario sommare: - le superfici coperte, ovvero la superficie netta (superficie calpestabile) al lordo delle superfici occupate dai muri interni e perimetrali (superficie coperta). I muri interni e quelli perimetrali che vengono computati per intero sono da considerarsi fino ad uno spessore massimo di 50 cm, mentre i muri in comunione vengono computati nella misura massima del 50% e, pertanto, fino Pagina 14

15 ad uno spessore massimo di 25 cm. La superficie viene arrotondata al mq per difetto o per eccesso; - le superfici ponderate ad uso esclusivo di terrazza e balconi; - le quote percentuali di eventuali superfici di pertinenza (cantine, posti auto, box). Nel caso specifico si è attribuito un coefficiente di omogeneizzazione di balconi e terrazzo pari al 25%. Sulla base dei conteggi effettuati sulla planimetria allegata alla presente stima (cfr. Allegato 10), si ottiene: Superficie coperta 155,91 x 1,00 = 155,91 mq Terrazzo comune (1/2) (*) 11,91 x 0,25 = 2,98 mq Balconi 3,18 x 0,25 = 0,80 mq TOTALE 159,69 mq (*) con proprietà adiacente Criterio di stima In generale, nei casi di stima di immobili, si tratta di determinare il valore venale in comune commercio, ovvero quello che comunemente viene definito il più probabile valore di mercato, ossia il valore che l immobile avrebbe in un regime di libera contrattazione di compravendita in normali condizioni di mercato. Pertanto l obiettivo della presente stima è quello di determinare un valore normale dell immobile adeguato alla realtà economica attuale. Il metodo con il quale verrà effettuata la stima sarà quello cosiddetto comparativo che consiste nello stabilire una relazione analogica tra i valori e le caratteristiche di eventi noti e l immobile in oggetto; in altre parole verrà effettuata una stima dell immobile attraverso valutazioni sintetiche comparative volte direttamente sull immobile interessato elaborate dalle Agenzie Immobiliari della zona. Con l utilizzo di tale metodologia il C.T.U. si è svincolato dal proprio parere, ed ha avuto la possibilità di approfondire meglio la conoscenza di alcune caratteristiche del posto dialogando con gli operatori immobiliari, chiedere loro una motivazione ed una giustificazione del loro giudizio estimativo. Pagina 15

16 L esperto si è rivolto ad Agenzie Immobiliari collocate nel Comune di Pontecagnano Faiano e comuni limitrofi ed a ciascuna di esse ha mostrato il rilievo fotografico sullo stato dei luoghi, la planimetria toponomastica del comune con l individuazione dell immobile da stimare, i dati della superficie netta utile e commerciale ed, infine, ha fornito indicazioni dettagliate sulle caratteristiche dell immobile sia intrinseche che estrinseche. Le valutazioni fornite dalle agenzie non tengono conto degli arredamenti interni, presenti al momento del sopralluogo e, dunque, visibili sulle foto, in quanto esula dall oggetto della perizia. Ciascuna agenzia ha messo in rilievo che, pur tenendo conto del buono stato lo di conservazione, l immobile possiede alcuni fattori intrinseci che ne penalizzano la quotazione, come ad esempio la circostanza di avere due lati praticamente senza luci (quello a nord-ovest completamente cieco e quello a sud-est con l unica apertura costituita dalla porta di ingresso), di avere una camera senza finestre e balconi (camera da pranzo) e di non essere dotato di impianto di riscaldamento autonomo. Le valutazioni fornite dalle agenzie contattate sono da intendersi già al netto delle provvigioni spettanti all agente immobiliare, dunque, più vicine alla libera contrattazione di mercato. Risultati: 1 Nome Agenzia Tecnocasa Indirizzo Corso Umberto I, 57 Pontecagnano Faiano (SA) Valutazione ,00 Tecnica di valutazione A corpo 2 Nome Agenzia Gabetti Indirizzo Corso Umberto I, 57 Pontecagnano Faiano (SA) Valutazione ,00 Tecnica di valutazione A corpo 3 Nome Agenzia 2009 Immobiliare Indirizzo Corso Umberto I, 27 Pontecagnano Faiano (SA) Valutazione ,00 Tecnica di valutazione A corpo Pagina 16

17 4 Nome Agenzia Pianeta Casa Indirizzo Via Roma, 236 Bellizzi (SA) Valutazione ,00 Tecnica di valutazione A corpo 5 Nome Agenzia Frimm Indirizzo Viale della Repubblica, 72 Montecorvino Pugl.no (SA) Valutazione ,00 Tecnica di valutazione A corpo Quindi si stabiliscono i seguenti valori: Valutazione , , , , ,00 Valore Medio ,00 Pertanto il valore dell immobile, inteso come lotto unico, oggetto dell esecuzione al fine della determinazione del prezzo base di vendita è pari a ,00. UNICO LOTTO: , Corredi la relazione da presentarsi anche in formato e su supporto informatico (e segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft, nonché pdf per Adobe Acrobat) di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi: la sommaria descrizione, il comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali (limitati: per i terreni, al foglio, alla particella, all estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati, al foglio, alla particella ed all eventuale Pagina 17

18 subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno), l attuale proprietario e, comunque, il titolo o provenienza del bene, l eventuale stato di comproprietà, le iscrizioni e le trascrizioni sul medesimo gravanti, lo stato di occupazione, le regolarità edilizio-urbanistiche, l abitabilità e l agibilità, il valore del bene da porre a base d asta. La presente relazione di stima è su supporto informatico che si allega (cfr. Allegato 12) con il nome del file Relazione di stima n RE e segnatamente nel formato testo (Word per Windows Microsoft) e nel formato pdf (Adobe Acrobat). Sullo stesso supporto informatico (CD) sono presenti le planimetrie dell immobile in formato immagine e pdf, la descrizione finale sintetica dell immobile in formato testo e pdf ed il rilievo fotografico in formato digitale. LOTTO UNICO: Abitazione di tipo civile sita nel Comune di Pontecagnano Faiano (SA) alla Corso Italia n. 21, confinante a nord-ovest, sud-est e sud-ovest con proprietà aliena ed a nord-est con area condominiale, posta al 1 piano di un fabbricato di due piani complessivi, oltre il piano terra, tenuto in buon stato di manutenzione, per una superficie lorda commerciale pari a circa 160 mq (superficie netta vani circa 110 mq + superficie netta balconi circa 3 mq + metà del terrazzo comune con proprietà attigua circa 12 mq), composta da quattro vani, cucina, bagno e ripostiglio posto sul terrazzo comune. L abitazione, sprovvista di impianto di riscaldamento centralizzato, è dotata di climatizzatori a parete con pompa di calore, caminetto e di tutti gli impianti principali (elettrico, acqua, metano, telefono, citofono, TV e satellitare). Catastalmente l immobile è identificato al foglio 5, particella 347, sub 14, categoria A/2, classe 4, consistenza 5,5 vani, intestato a Omissis per averlo acquistato in virtù di atto di compravendita, effettuata da nubile, a rogito del notaio Giuseppe Monica del 29/04/2004 repertorio n , pubblicato presso l Agenzia del Territorio di Salerno in data 10/05/2004 ai nn / L immobile è gravato dalle seguenti formalità pregiudizievoli: - Ipoteca volontaria di euro ,00 derivante da concessione a garanzia di mutuo del 14/07/2003 a rogito del notaio Alessandra Del Balzo repertorio , a garanzia del capitale di euro ,00, a favore di Banca Intesa S.p.A. con sede in Milano e contro Omissis, iscritta presso l Agenzia del Territorio di Salerno in data 25/07/2003 ai nn / Ipoteca volontaria di euro ,00 derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario Pagina 18

19 del 29/04/2004 a rogito del notaio Giuseppe Monica repertorio 43200, a garanzia del capitale di euro ,00, a favore di Banca Fin.Eco S.p.A. con sede in Milano e contro Omissis, iscritta presso l Agenzia del Territorio di Salerno in data 10/05/2004 ai nn / Verbale di pignoramento immobili per il credito di euro 8.254,12 notificato a mezzo Ufficiale Giudiziario del Tribunale di Salerno - sezione distaccata di Montecorvino Rovella in data 24/11/2010 a favore di Unicredit Consumer Financing Bank S.p.A. con sede in Milano e contro Omissis, pubblicato presso l Agenzia del Territorio di Salerno in data 10/12/2010 ai nn / L immobile è occupato dalla proprietaria sig.ra Omissis, dal suo compagno e dal loro figlio minorenne. Il valore del bene da porre a base d asta pari a ,00 Nella pagina seguente viene riportata la planimetria dell immobile che è possibile consultare anche all Allegato 10. Pagina 19

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21 15. Estragga reperto fotografico anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente dello stato dei luoghi, comprensivo, in caso di costruzione, anche degli interni. Il reperto fotografico è riportato nell Allegato 11 e può anche essere trovato in formato digitale nell allegato supporto informatico che viene consegnato unitamente alla presente (cfr. Allegato 12). CONCLUSIONI Nel ribadire che ad oggi l immobile risulta essere occupato dalla proprietaria, dal compagno e dal loro figlio minorenne e che, a seguito dell analisi effettuata nella presente perizia tecnicoestimativa, il valore da porre a base di vendita alla data odierna è pari a ,00 (centosettantottomila/00), per un immobile libero in regime di libero mercato. Si rassegna, pertanto, la presente relazione restando a disposizione per qualsiasi ulteriore chiarimento o approfondimento dovesse necessitare, ringraziando La S.V. per la fiducia accordatami. Salerno, 11/07/2012 Il C.T.U. Ing. Vincenzo MAURO Pagina 21

22 ALLEGATI: All. 1 Decreto di nomina dell esperto e Verbale di conferimento incarico di stima All. 2 Comunicazioni avviso sopralluoghi All. 3 Verbale di sopralluogo All. 4 Visure ipotecarie aggiornate per immobile e per soggetto. All. 5 Visure catastali aggiornate per immobile e per soggetto, estratto di mappa e planimetria catastale All. 6 Atto di compravendita rogato dal notaio Giuseppe Monica repertorio n del 29/04/2004. All. 7 Certificato contestuale di stato libero e residenza. All. 8 Denuncia di inizio attività al Responsabile del Settore Urbanistica - Comune di Pontecagnano Faiano prot. n del 02/03/2004. All. 9 Comunicazione amministratore condominio del 07/05/ Atto di Precetto Avv. Emilio Musto e p. Avv. Maria Adinolfi. All. 10 Planimetrie di rilievo: individuazione planimetrica, pianta rilievo metrico, pianta superficie utile, pianta superficie lorda. All. 11 Rilievo fotografico. All. 12 Supporto informatico (CD) con copia della relazione in formato testo e pdf, descrizione finale sintetica dell immobile in formato testo e pdf, planimetria dell immobile in formato immagine e pdf e rilievo fotografico in formato digitale. All. 13 Lettera di trasmissione ai creditori ed al debitore ed attestazione di avvenuto invio. All. 14 Specifica spese ed onorari Pagina 22