FALLIMENTO N 81/2010

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1 Ecc.mo Giudice Delegato dott.ssa Maria Elena Del Forno FALLIMENTO N 81/2010 SOCIETA FALLITA Omissis (Omissis) RELAZIONE DI STIMA Salerno Il C.T.U. 05 aprile 2013 Pag. 1 di 21

2 In adempimento all incarico di Consulente Tecnico d Ufficio, conferitole dall Ecc.mo Giudice Delegato dott.ssa Maria Elena Del Forno per la stima di beni immobili di proprietà della società fallita Omissis (in sigla Omissis), fallimento n 81/2010: la sottoscritta, con domicilio professionale in Salerno (SA) alla via Cappelle Inferiori 5, iscritta all Albo degli Architetti Pianificatori, Paesaggisti e Conservatori della provincia di Salerno con n nonchè all Albo dei Consulenti Tecnici d Ufficio del Tribunale di Salerno, riferisce su quanto fatto, elaborato e dedotto in merito ai quesiti posti attraverso la seguente. Indice dei paragrafi: 1) Premesse con proposizione dei quesiti 2) Operazioni peritali 3) Risposte ai quesiti 4) Allegati 1) PREMESSE CON PROPOSIZIONE DEI QUESITI Pag. 2 di 21

3 Con provvedimento emesso in data 21/01/2013 Verbale di consulenza tecnica e di conferimento dell incarico art. 359 c.p.c.(allegato 1), redatto negli uffici del Tribunale di Salerno, veniva nominato consulente tecnico d ufficio, dall Ecc.mo Giudice Delegato dott.ssa Maria Elena Del Forno, la scrivente arch. Alessandra Negro nell ambito del fallimento n 81/2010, di cui in intestazione, dovendo procedere ad esaminare l intera relativa al fallimento della società suindicata. Allo scrivente, disponibile ad accettare l incarico, dopo aver visionato gli atti del procedimento e giurata la formula di rito, venivano posti dall Ecc.mo Giudice Delegato dott.ssa Maria Elena Del Forno i seguenti quesiti: 1) Provveda l esperto ad effettuare l esatta ricognizione dei beni immobiliari rientranti nella massa fallimentare, mediante accertamenti presso i pubblici registri; 2) Identifichi con precisi dati catastali e confini e descriva dettagliatamente gli immobili acquisiti alla massa, verificando la corrispondenza con i dati riportati nella nota di trascrizione della sentenza dichiarativa di fallimento, ove già effettuata, e l eventuale sussistenza di procedure esecutive gravanti sui medesimi, di cui occorrerà indicare anche gli estremi identificativi (numero ed anno) e la fase in cui si trovano (ad esempio, se siano già stati posti in vendita); 3) Precisi la provenienza dei beni al fallito e se questi risulti essere l unico proprietario, producendo anche l atto in virtù Pag. 3 di 21

4 del quale ha acquisito la proprietà; segnali, altresì, 4) eventuali acquisti mortis causa non trascritti; Valuti la possibilità di una divisione dei beni in caso di comproprietà e, ove sussistano i presupposti, predisponga un progetto di divisione in natura dei medesimi, con la specifica indicazione dei comproprietari e delle loro generalità, la formazione delle singole masse e la determinazione degli ipotetici conguagli in denaro; 5) Dica dello stato di possesso dei beni, con l indicazione, se occupati da terzi, del titolo in base al quale sono occupati e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al fallimento, di cui dovrà specificare la data di scadenza della durata, la data di scadenza per l eventuale disdetta, l eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, e di diritti reali (quali usufrutto, uso, abitazione, servitù, etc.) che delimitino la piena fruibilità dei cespiti, indicando anche per questi ultimi l eventuale anteriorità alla trascrizione del fallimento; 6) Indichi il regime patrimoniale del fallito, se coniugato, a tal uopo producendo l estratto dell atto di matrimonio ed evidenziando la sussistenza di eventuali convenzioni patrimoniali riportate a margine dello stesso e la data della relativa annotazione; Pag. 4 di 21

5 7) Riferisca dell esistenza di formalità, vincoli od oneri, anche di natura condominiale, gravanti sui beni, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria degli stessi o quelli connessi con il loro carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili. Indichi, in particolare, l importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie); le eventuali spese straordinarie già deliberate, ma non ancora scadute; le eventuali spese condominiali scadute e non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia; le eventuali cause in corso; le domande giudiziali (precisando se le cause con le stesse introdotte siano ancora in corso ed in che stato), le convenzioni matrimoniali e i provvedimenti di assegnazione della casa coniugale trascritti contro il fallito e, quanto a questi ultimi, anche solo emessi prima del fallimento nonché le eventuali obligazioni propter rem; 8) Riferisca dell esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, gravanti sui beni, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente (come iscrizioni ipotecarie, trascrizioni di pignoramenti, trascrizioni di sequestri conservativi, etc.), indicando in particolare i creditori iscritti (cioè i creditori muniti di ipoteca oprivilegi immobiliari) e i costi per le relative cancellazioni; Pag. 5 di 21

6 9) Acquisisca e depositi aggiornate visure catastali ed ipotecarie per immobile e per soggettoi (a favore e contro), queste ultime in forma sintetica ed integrale, riferite almeno al ventennio antecedente la data di conferimento dell incarico, segnalando eventuali discrasie tra le risultanza delle stesse all esito di accurato controllo incrociato; 10) Riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica dei beni nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità degli stessi; in particolare, indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del T.U. di cui al D.P.R n. 380, nonché le notizie di cui all art. 46 di detto T.U. e di cui all art. 40 della L n. 47, e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tali da determinare le nullità di cui all art. 46, comma 1, del citato T.U., ovvero di cui all art. 40, comma 2, della citata L.47/85, faccia di tanto l esperto mensione nel riepilogo, con avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46, comma 5, del citato T.U.e di cui all art. 40, comma 6, della citata L.47/85; quantifichi, poi, le eventuali spese di sanatoria e di condono; 11) Determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di Pag. 6 di 21

7 vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati. Esponga, altresì, analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima considerati per lo stato d uso e la manutenzione degli immobili, per lo stato di possesso dei medesimi, per i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, l abbattimento forfettario per assenza di garanzia per vizi occulti nonché per eventuali spese condominiali insolute, la necessità di bonifica da eventuali rifiuti, anche tossici o nocivi. Nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca la valutazione dell intero e della sola quota, tenendo conto della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise. 12) Corredi la relazione- da presentare anche in formato e supporto informatici (e segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft, nonché PDF per Adobe Acrobat)- di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi: la sommaria descrizione, il comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali, (limitati: per i terreni, al foglio, alla particella, all estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati, al foglio, alla particella ed Pag. 7 di 21

8 all eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno), l attuale proprietario e, comunque, il titolo di provenienza del bene, l eventuale stato di comproprietà, le iscrizioni e le trascrizioni sul medesimo gravanti, lo stato di occupazione, le regolarità edilizio- urbanistiche, l abitabilità e l agibilità, il valore del bene da porre a base d asta; 13) Estragga reperto fotografico- anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente- dello stato dei luoghi, comprensivo, in caso di costruzione, anche degli interni; 14) Provveda l esperto ad effettuare l esatta ricognizione dei beni mobili rientranti nella massa fallimentare, stimandone il relativo valore, con eventuale formazione di lotti. Vista la complessità dei quesiti e l impossibilità di procedere seduta stante al compimento degli accertamenti richiesti, il consulente tecnico richiedeva un termine per potervi provvedere e per rispondere compiutamente a quanto richiestogli, termine che il P.G.gli concedeva nella misura di giorni 30 (trenta) a partire dalla data di conferimento dell incarico. Pag. 8 di 21

9 2) Operazioni peritali In ottemperanza all incarico affidatole la sottoscritta, in data 28 gennaio 2013 si attivava ad effettuare una prima ricerca presso l Ufficio Provinciale di Salerno-Territorio- Servizi catastali ove veniva effettuata una prima ricognizione dei beni siti in Castelnuovo Cilento identificati al foglio 12 particella 688 sub 26, 27, 37 e 38. (Allegato 2) In data 04 febbraio 2013, in accordo con il curatore Fallimentare dott. Raffaello Siciliano, si procedeva ad eseguire un sopralluogo nei locali in oggetto. Veniva quindi rimosso, con l ausilio di un fabbro, il lucchetto che chiudeva la saracinesca e si effettuava un rilievo topografico e fotografico (Allegato 3). Successivamente si procedeva, in data 14 febbraio 2013, a far richiesta formale, presso l ufficio tecnico comunale, per avere accesso alla relativa pratica edilizia. Il 19 febbraio 2013 viene fatta ispezione ipotecaria agli immobili della società fallita presso l Agenzia delle Entrate- Servizio di Pubblicità Immobiliare- Dopo circa dieci giorni, non essendo stata contattata dall ufficio tecnico di Castelnuovo Cilento la sottoscritta, avendo sollecitato più volte il tecnico comunale all espletamento della richiesta formale (Allegato 4), si reca in data 06 marzo 2013 presso la sede municipale. Viene invitata ad effettuare ispezione presso l archivio comunale alla presenza Pag. 9 di 21

10 dell istruttore geom. Sabato Ciardo dove si constata la difficoltà a reperire la documentazione necessaria all espletamento della consulenza a causa della mancanza di un elenco informatizzato delle pratiche nonché cartaceo. Segue dichiarazione del tecnico comunale che riferisce sulla difficoltà di reperire la documentazione neccessaria al totale espletamento dell incarico (Allegato 5). 3) RISPOSTE AI QUESITI 1) Provveda l esperto ad effettuare l esatta ricognizione dei beni immobiliari rientranti nella massa fallimentare, mediante accertamenti presso i pubblici registri; I beni immobiliari rientranti nella massa fallimentare della società fallita Omissis (in sigla Omissis) siti in Castelnuovo Cilento consistono in un locale commerciale in località Velina alla via Nazionale. L opificio si trova al piano rialzato di un fabbricato a forma di c come da planimetria e foto allegate a cui si accede mediante due scale laterali servite da un ballatoio prospiciente i quattro ingressi. Sul lato posteriore sono presenti tre portefinestre di cui una visibilmente murata. Dalle visure catastali risutano quattro unità separate ma allo stato attuale l immobile è unico ed è stato adibito a supermercato come si evince dal rilievo fotografico. Inoltre dalle visure ipotecarie è Pag. 10 di 21

11 ben evidente l appartenenza dei locali alla succitata società fallita. 2) Identifichi con precisi dati catastali e confini e descriva dettagliatamente gli immobili acquisiti alla massa, verificando la corrispondenza con i dati riportati nella nota di trascrizione della sentenza dichiarativa di fallimento, ove già effettuata, e l eventuale sussistenza di procedure esecutive gravanti sui medesimi, di cui occorrerà indicare anche gli estremi identificativi (numero ed anno) e la fase in cui si trovano (ad esempio, se siano già stati posti in vendita); Dalle ispezioni ipotecarie effettuate presso i pubblici registri risulta che i cespiti appartengono alla stessa società fallita come da Trascrizione a Favore e Contro del 18/11/2010- registro Particolare Registro Generale Pubblico ufficiale tribunale Repertorio 1677/2010 del 08/11/2010 Atto Giudiziario- Sentenza di fallimento (Allegato 6) 3) Precisi la provenienza dei beni al fallito e se questi risulti essere l unico proprietario, producendo anche l atto in virtù del quale ha acquisito la proprietà; segnali, altresì, eventuali acquisti mortis causa non trascritti. La sottoscritta CTU dichiara che, dalle indagini effettuate nei pubblici registri la Omissis risulta essere l unica proprietaria. Pag. 11 di 21

12 4) Valuti la possibilità di una divisione dei beni in caso di comproprietà e, ove sussistano i presupposti, predisponga un progetto di divisione in natura dei medesimi, con la specifica indicazione dei comproprietari e delle loro generalità, la formazione delle singole masse e la determinazione degli ipotetici conguagli in denaro; Allo stato attuale non risultano esserci comproprietà, precisando altresì che i locali risultano uniti mentre le planimetrie catastali riportano 4 subalterni separati (Allegato 1). 5) Dica dello stato di possesso dei beni, con l indicazione, se occupati da terzi, del titolo in base al quale sono occupati e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al fallimento, di cui dovrà specificare la data di scadenza della durata, la data di scadenza per l eventuale disdetta, l eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, e di diritti reali (quali usufrutto, uso, abitazione, servitù, etc.) che delimitino la piena fruibilità dei cespiti, indicando anche per questi ultimi l eventuale anteriorità alla trascrizione del fallimento; Allo stato attuale i locali non risultano occupati, a meno di una cella frigorifero presumibilmente adoperata per la conservazione delle carni a servizio del reparto macelleria del supermercato, come si evince dal rilievo fotografico. Pag. 12 di 21

13 6) Indichi il regime patrimoniale del fallito, se coniugato, a tal uopo producendo l estratto dell atto di matrimonio ed evidenziando la sussistenza di eventuali convenzioni patrimoniali riportate a margine dello stesso e la data della relativa annotazione; Trattasi di società 7) Riferisca dell esistenza di formalità, vincoli od oneri, anche di natura condominiale, gravanti sui beni, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria degli stessi o quelli connessi con il loro carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili. Indichi, in particolare, l importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie); le eventuali spese straordinarie già deliberate, ma non ancora scadute; le eventuali spese condominiali scadute e non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia; le eventuali cause in corso; le domande giudiziali (precisando se le cause con le stesse introdotte siano ancora in corso ed in che stato), le convenzioni matrimoniali e i provvedimenti di assegnazione della casa coniugale trascritti contro il fallito e, quanto a questi ultimi, anche solo emessi prima del fallimento nonché le eventuali obligazioni propter rem; Pag. 13 di 21

14 Si rimanda ad un approfondimenti presso gli uffici comunali per reperire la documentazione idonea a rispondere al suddetto quesito come da verbale comunale (Allegato 4). 8) Riferisca dell esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, gravanti sui beni, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente (come iscrizioni ipotecarie, trascrizioni di pignoramenti, trascrizioni di sequestri conservativi, etc.), indicando in particolare i creditori iscritti (cioè i creditori muniti di ipoteca oprivilegi immobiliari) e i costi per le relative cancellazioni; Dal prospetto delle quote condominiali redatto dall amministratore del condominio Omissis Lotto C/ Lotto D- locali commerciali risulta che la società in questione sia debitrice nei confronti del condominio stesso della somma di 4.267,83 (Allegato 7). 9) Acquisisca e depositi aggiornate visure catastali ed ipotecarie per immobile e per soggettoi (a favore e contro), queste ultime in forma sintetica ed integrale, riferite almeno al ventennio antecedente la data di conferimento dell incarico, segnalando eventuali discrasie tra le risultanza delle stesse all esito di accurato controllo incrociato; Pag. 14 di 21

15 10) Riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica dei beni nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità degli stessi; in particolare, indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del T.U. di cui al D.P.R n. 380, nonché le notizie di cui all art. 46 di detto T.U. e di cui all art. 40 della L n. 47, e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tali da determinare le nullità di cui all art. 46, comma 1, del citato T.U., ovvero di cui all art. 40, comma 2, della citata L.47/85, faccia di tanto l esperto mensione nel riepilogo, con avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46, comma 5, del citato T.U.e di cui all art. 40, comma 6, della citata L.47/85; quantifichi, poi, le eventuali spese di sanatoria e di condono; Si rimanda ad un approfondimenti presso gli uffici comunali per reperire la documentazione idonea a rispondere al suddetto quesito 11) Determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe Pag. 15 di 21

16 caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati. Esponga, altresì, analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima considerati per lo stato d uso e la manutenzione degli immobili, per lo stato di possesso dei medesimi, per i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, l abbattimento forfettario per assenza di garanzia per vizi occulti nonché per eventuali spese condominiali insolute, la necessità di bonifica da eventuali rifiuti, anche tossici o nocivi. Nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca la valutazione dell intero e della sola quota, tenendo conto della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise. Criterio di stima Per determinare il valore dei cespiti è stato necessario effettuare approfondite ricerche di mercato con metodi e procedimenti appropriati, analizzando tutti gli elementi che possono influire sulla valutazione del bene e quindi, condizionare la legge della domanda e dell offerta in un regime di libera contrattazione. I metodi più usati ed attendibili per ottenere questi valori sono il criterio di stima sintetico comparativo ed il criterio di stima analitico. Il criterio di stima sintetico comparativo viene applicato quando non si è a conoscenza dello stato economico e produttivo del bene, tale da poterne determinare il reddito medio annuo che Pag. 16 di 21

17 può produrre, per cui si procede comparando lo stesso con altri beni simili esistenti nella zona, che abbiano le stesse caratteristiche intrinseche ed estrinseche e per i quali sia noto il prezzo di mercato riferito ad epoca recente. Il criterio di stima analitico viene applicato nel caso in cui si è a conoscenza del reddito medio annuo che ogni singolo bene produce o può produrre. Per entrambi i metodi concorrono, nella determinazione del valore, anche tutti gli elementi innanzi trattati, i quali possono influire negativamente o positivamente sull immobile. Nel caso specifico, al fine di ottenere un risultato più attendibile, si ricorrerà al metodo sintetico comparativo. Esperite dette indagini, la scrivente C.T.U. con serena coscienza può affermare che il parametro unitario del più probabile valore di mercato relativamente agli immobili commerciali è quantificabile in / mq 600,00 (euro seicento/00) Per la determinazione di tali valori si è fatto riferimento all Osservatorio dei Valori Immobiliari del territorio nazionale, a cura dell Agenzia del Territorio Direzione Centrale Osservatorio Mercato Immobiliare, nonché alle informazioni ottenute da varie agenzie immobiliari (es. Gabetti, Tecnocasa). Considerando che la superficie utile del deposito è pari a mq , il più probabile valore di mercato del bene, applicando la formula Valore sintetico-comparativo (V.s.c.) = Superficie commerciale (Sc) * Valore unitario (Vu), risulta Pag. 17 di 21

18 essere: Valore Commerciale U.I. - Stima sintetico comparativa Superficie locale - Sc mq Valore Unitario ( /mq 600,00) /mq 600,00 V.s.c. = Sc x Vu ,00 Valore Commerciale in c.t ,00 TOTALE VALORE LOTTO Per tutto quanto sopra, si può affermare che il più probabile valore di mercato del LOTTO è quantificato in ,00in c.t ,00 (euro centosettantaquattro/00). 12) Corredi la relazione- da presentare anche in formato e supporto informatici (e segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft, nonché PDF per Adobe Acrobat)- di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi: la sommaria descrizione, il comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali, (limitati: per i terreni, al foglio, alla particella, all estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati, al foglio, alla particella ed all eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno), l attuale proprietario e, comunque, il titolo di provenienza del bene, l eventuale stato di comproprietà, le iscrizioni e le trascrizioni sul medesimo gravanti, lo stato di Pag. 18 di 21

19 occupazione, le regolarità edilizio- urbanistiche, l abitabilità e l agibilità, il valore del bene da porre a base d asta; LOTTO UNICO Locali commerciali siti in Castelnuovo Cilento (SA) alla via Nazionale frazione Velina s.n.c. Consistenza: I locali occupano una superficie catastale complessiva pari a 290 m², ubicati al piano rialzato di un complesso edilizio a forma di c. Comune di ubicazione: Castelnuovo Cilento (SA) via Nazionale frazione Velina s.n.c. Confini: il complesso immobiliare presenta i seguenti confini: a nord e ad ovest con terreni; ad est con la via Nazionale su cui prospettano gli accessi; ad sud con case rurali isolate. Dati catastali: (Situazione degli atti informatizzati al ) Il complesso immobiliare è identificato catastalmente al N.C.E.U. del Comune di Castelnuovo Cilento con i seguenti dati: risulta intestato alla società Omissis (Proprietà per 1/1); Foglio n.12 part.lla n. 688 sub 26, categ. C/1, Rendita 271,14 Via Nazionale- piano T scala C; Foglio n.12 part.lla n. 688 sub 27, categ. C/1, Rendita Pag. 19 di 21

20 240,15 Via Nazionale- piano T scala C; Foglio n.12 part.lla n. 688 sub 37, categ. C/1, Rendita 236,28 Via Nazionale- piano T scala C; Foglio n.12 part.lla n. 688 sub 38, categ. C/1, Rendita 236,28 Via Nazionale- piano T scala C; Provenienza del bene: Attualmente i cespiti risultano pervenuti (piena proprietà) alla società in stato di fallimento Omissis con sede in Omissis Conclusioni: Da notare che l attribuzione del valore ad un immobile si incentra in un fatto di previsione; invero, il valore di stima non è, come avviene per il prezzo, un valore storico, ma un valore che si presume possa verificarsi in un determinato periodo, in considerazione delle particolari condizioni tecniche, economiche e legali che caratterizzano il bene oggetto di valutazione. La risultanza di un giudizio estimativo nell ambito del settore immobiliare, formulata al fine di conoscere l apprezzamento di uno specifico bene, identifica quindi l entità che l estimatore presuma possa realizzarsi con la maggiore probabilità in funzione dell aspetto economico del valore di mercato. Stabilito quindi che il risultato della elaborazione estimale deve essere il più probabile prezzo di mercato, e cioè quello che, tra tutti i valori possibili, ha maggiore probabilità di verificarsi e che coincide normalmente (ma non sempre) con il dato medio Pag. 20 di 21

21 attribuibile da diversi periti allo stesso bene, si può affermare che saranno comunque da considerare accettabili anche valori diversi, purché compresi nell ambito della tolleranza estimale (10%). Pertanto nel ringraziare la S.V.Ill.ma per la fiducia accordatagli, la sottoscritta C.T.U. rassegna la presente relazione tecnico estimativa, ritenendo che sulla base dei conteggi eseguiti e delle considerazioni sopra esposte, il più congruo valore di mercato da attribuire ai locali oggetto di stima, sia pari a complessivi ,00 (euro centosettantaquattromila/00). Espletato completamente il mandato ricevuto, si rimane a disposizione per qualsiasi chiarimento dovesse necessitare. Pag. 21 di 21