TRIBUNALE DI LAMEZIA TERME SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI. PROCEDURA ESECUTIVA n. 96/2011 SOCIETA PER LA GESTIONE DI ATTIVITA S.P.A.

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1 TRIBUNALE DI LAMEZIA TERME SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI PROCEDURA ESECUTIVA n. 96/2011 SOCIETA PER LA GESTIONE DI ATTIVITA S.P.A. CONTRO RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D UFFICIO Numero pagine Numero Allegati GIUDICE DELL ESECUZIONE Dott.ssa FORESTA ADELE Iscrizione all Albo dei Dottori Agronomi e Dottori Forestali della Provincia di Vibo Valentia, n. 66 Iscrizione all Albo C.T.U. del Tribunale di Lamezia Terme CONSULENTE TECNICO D UFFICIO Dott. Agr. GIANFRANCO RONDINELLI Via Scarro, FILADELFIA (VV) Tel.: 335/ Fax: 0968/ gianni81_rg@libero.it DATA 01/08/2012. TRIBUNALE DI LAMEZIA TERME UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI Esecuzione n. 96/2011 G.E. Dott.ssa ADELE FORESTA

2 . RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D UFFICIO RISPOSTE AI QUESITI Quesito n Verifica e controllo della completezza dei documenti di cui all ex art. 567 codice di procedura civile. In ottemperanza all ex art. 567, 2 comma codice di procedura civile, in data 18/05/2012, il sottoscritto si recava presso la cancelleria delle esecuzioni immobiliari di Lamezia Terme, allo scopo di esaminare il fascicolo, eseguire le copie degli atti contenuti nello stesso, e valutare la completezza dei documenti. A corredo della procedura esecutiva erano presenti i seguenti documenti: - Dichiarazione Notarile Sostitutiva della Certificazione Storico-Ipotecaria e Catastale ventennale; - Atto di pignoramento immobiliare; - Certificato di ispezione ipotecaria; - Atti di precetto su decreto ingiuntivo. Ritenuto che ai sensi del sopra citato articolo di legge, la documentazione, era da ritenersi completa ed idonea, si è proceduto all istruzione della perizia. Quesito n. 4 Identifichi con precisi dati catastali e confini e sommariamente descriva l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento. I beni oggetto di pignoramento, sono tutti ubicati in località Marinella, nel comune di Lamezia Terme (CZ). Risultano catastalmente definiti come segue (Allegato 2): Foglio Particella Qualità Dichiarata Pascolo Cespugliato Qualità Riscontrata Pascolo Cespugliato Classe Superficie Reddito Reddito Domenicale Agrario U ,58 0,23 1

3 Dopo aver verificato i certificati catastali e l atto di pignoramento, si è potuto notare che i dati ivi riportati coincidono con quanto riportato dalla Dichiarazione Notarile rilasciata dal notaio Matteo Mazzotta, A questo punto si provvederà, dopo l esamina degli atti, visione dei fascicoli, e fatti le operazioni di rilievo e sopralluogo, verrà descritta di seguito la particella oggetto di stima: Comune di Lamezia Terme foglio di mappa n Particella n. 119 La particella assume una forma rettangolare piuttosto regolare (Allegato 5). La superficie complessiva è di ha; è di qualità pascolo cespugliato (Allegato 2), ed è ubicata in località Marinella nel comune di Lamezia Terme (CZ), centro turistico per eccellenza della piana di Lamezia dove insistono diversi villaggi turistici, complessi residenziali e abitazioni estive, essendo questa un area dislocata a pochi metri dal mare. Inoltre il terreno si trova nel cuore dell abitato di località Marinella, e dista a circa 1 Km dalla SS 18 e circa 2 Km dall aereoporto. (foto n.1 - n.2 - n.3 - n.4 - n.5 - n.6) Il fondo oggetto di stima, con giacitura prettamente pianeggiante, è delimitato da tutti i lati, prevalentemente con pali e rete metallica. Confina ad ovest con proprietà stessa proprietà ad est con proprietà, a sud proprietà, e a nord con l abitazione del Sig. Quesito n. 5 Precisi la provenienza del bene al debitore esecutato e se questi risulta essere l unico proprietario, producendo anche l atto in virtù del quale ha acquistato la proprietà. Dall esamina del fascicolo procedurale, è stato possibile consultare la dichiarazione notarile sostitutiva della certificazione Storico-Ipotecaria e Catastale Ventennale rilasciata dal Notaio Mazzotta Matteo, la quale certifica che i beni oggetto di pignoramento risultano per ½ di proprietà dei coniugi e per l altro ½ ai coniugi poiché in comunione legale di beni, detenendo di fatto ¼ ciascuno dell intero immobile. (Allegato 3) Inoltre la certificazione cita, che il bene è stato acquistato in forza di atto di compravendita redatto dal Notaio Fiore Malacrines Napoleone, in data 30 Ottobre 2

4 1991 repertorio n , trascritto presso la conservatoria dei registri Immobiliari di Catanzaro in data 23 Novembre 1991 ai nn Rg e Rp, dal. Stato di possesso e occupazione del bene: Come detto il terreno posto a pignoramento risulta per ½ di proprietà dei coniugie per l altro ½ ai coniugi Al momento il fondo non risulta coltivato, ma riferisce il sig. che provvede due l anno a pulire lo stesso dalle sterpaglie e infestanti che spontaneamente si sviluppano. Quesito n. 6 Valuti la possibilità di una divisione dei beni in caso di comproprietà; Il bene oggetto di pignoramento è in comproprietà, rispettivamente per tutti gli esecutati per una superficie complessiva di ha Pertanto considerata l esiguità della superficie non risulterebbe opportuno suddividere la particella per evitare di far perdere di valore l intero bene, rendendo quindi meno appetibile l investimento per eventuali acquirenti. Inoltre risulterebbe vano qualsiasi ipotesi di frazionamento della particella, poiché l esecuzione riguarda tutti e quattro i comproprietari. Quesito n. 7 Dica dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base del quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento e di diritti reali (quali usufrutto, servitù, uso, abitazione, ecc.) che delimitino la piena fruibilità del cespite, indicando anche per questi ultimi l eventuale anteriorità alla trascrizione del pignoramento. Come specificato nel punto 4, i beni oggetto di stima risultano essere in comproprietà. Però, per rispondere in maniera precisa al quesito in esame, il sottoscritto ha eseguito un ispezione ordinaria puntuale presso l Agenzia del Territorio, inoltre, in occasione del sopralluogo ho interpellato oltre che allo stesso esecutato, diverse persone di Lamezia Terme, possessori di terreni in località Marinella limitrofi al fondo oggetto 3

5 di stima, e da quanto appreso, non esistono contratti di affitto registrati, nè tanto meno, terzi soggetti che possono vantare diritti sui beni oggetto di stima e perizia. Quesito n. 8 Indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato, a tal uopo producendo l estratto dell atto di matrimonio e indicando la sussistenza di eventuali convenzioni patrimoniali riportate a margine dello stesso. Per rispondere alla presente domanda è stata eseguita un indagine presso l ufficio Stato Civile e Anagrafe, nel Comune di San Pietro a MAida, in data 31 Luglio 2012, dove sono stati prodotti i certificati di matrimonio dei proprietario del bene pignorato. Dal certificato è emerso che il sig. hanno tra loro contratto in matrimonio in San Pietro a Maida (CZ), in data, e il sig. hanno tra loro contratto in matrimonio in San Pietro a Maida (CZ), in data rispettivamente, come più volte evidenziato in regime della comunione di beni. Quesito n. 9 Riferisca dell esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili. Il terreno oggetto di pignoramento, come meglio descritto nel 4 quesito, ricade in un area turistica residenziale nel Comune di Lamezia Terme, ma non risultano vincoli di natura condominiale. Dai documenti esaminati, e da una verifica effettuata, con l ausilio del responsabile dell ufficio Tecnico del Comune di Lamezia Terme, è emerso che non vi sono oneri o vincoli di qualsivoglia natura gravanti sul bene che si trasferirebbero con la proprietà dello stesso, né di natura storico-artistica, né di natura paesaggistica né tanto meno di natura idrogeologica, anche se precisa che essendo una zona ad elevato potenziale turistico, e considerata l elevata suscettibilità edificatoria della particella, è possibile 4

6 che in un prossimo futuro anche in previsione della definizione del Piano Strutturale Comunale (PSC) di Lamezia Terme, che è lo strumento che detta le regole dell assetto urbanistico comunale, vi siano delle modifiche della destinazione urbanistica rispetto a quelle attuali che fanno riferimento alla data della stesura della presente relazione di stima. Una prescrizione degna di nota, cita nel Certificato di Destinazione Urbanistica, ma non annoverabile come vincolo è la seguente: AMBITO DI RISPETTO DELL AEREOPORTO, in particolare ricade nella direzione di atterraggio, nell ambito della quale non possono essere costituiti ostacoli che intralcino la navigazione aerea. (allegato 6) Quesito n. 10 Riferisca dell esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibile all acquirente (come iscrizioni ipotecarie, trascrizioni di pignoramenti, trascrizioni di sequestri conservativi, ecc.), indicando in particolare i creditori iscritti. Nel fascicolo ritirato presso la Cancelleria del Tribunale sono presenti i risultati delle visure delle formalità quali trascrizioni e iscrizioni aggiornate al 28/12/2011, rilasciate dall Ufficio Provinciale dell Agenzia del Territorio di Catanzaro - Servizio di Pubblicità Immobiliare (già ufficio della Conservatoria dei registri Immobiliari), nonché Dichiarazione Notarile Sostitutiva della Certificazione Storico-Ipotecaria e Catastale ventennale rilascia dal Notaio Matteo Mazzotta in data 28/03/2012 (Allegato 3bis). A supporto di questi documenti, per accertare che da tale data a quella relativa alla stesura della presente relazione, che non ci sono stati aggiornamenti, mi sono recato in data 30/07/2012 presso l Agenzia del Territorio di Vibo Valentia, allo scopo di effettuare l ispezione ipotecaria, con analisi finalizzata sia sulla particella di terreno pignorata, sia direttamente sugli esecutati, che come attestato dagli incartamenti (Allegato 3-3bis), sono state rinvenute le seguenti trascrizioni: 5

7 - Pignoramento Immobiliare del Tribunale di Lamezia del 25 Novembre 2011, repertorio n. 935, trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Catanzaro in data 28 Dicembre 2011 ai nn. Rp e Rg , a favore di SGA SOCIETA PER LA GESTIONE DI ATTIVITA SPA. Quesito n. 11 Acquisisca e depositi aggiornate visure catastali ed ipotecarie per soggetto e per immobile, segnalando eventuali discrasie sussistenti tra le risultanze delle stesse all esito di un accurato controllo incrociato. Nel periodo dello svolgimento della perizia numerose volte si è fatto ricorso ad ispezioni ordinarie presso l Ufficio del Catasto allo scopo di confrontare la documentazione presente agli atti con gli incartamenti che a mano a mano venivano raccolti nel corso delle indagini, alla luce, anche, di quanto riscontrato in fase di sopralluogo. Le indagini sono state condotte sia presso l Ufficio Tecnico del Comune di Lamezia Terme, e presso l Ufficio Tecnico Erariale di Filadelfia (sezione decentrata dell UTE di Vibo Valentia) per quanto attiene alle semplici visure catastali e sia presso l Agenzia del Territorio di Catanzaro e Vibo Valentia per ottenere planimetrie, elaborati e stralci del foglio di mappa relativi agli immobili investigati. Delle risultanze delle ispezioni ipotecarie eseguite si è già fatto riferimento nel quesito precedente, le indagini condotte presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari sono state indirizzate sia nei confronti i nominativi esecutati e sia nei confronti dell immobile oggetti di pignoramento. Da quanto emerso dalle visure catastali ed ipotecarie effettuate sia per immobile che per soggetto, non vi sono discrasie da riportare essendoci rispondenza all esame incrociato. Quesito n. 12 Riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione 6

8 urbanistica di cui all art.30 del T.U. di cui al D.P.R n 380, nonché le notizie di cui all art.46 di detto T.U. e di cui all art.40 della L n 47, e succ. mod. ; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all art.46, comma 1, del citato T.U., ovvero di cui all art.40, co.2, della citata legge n 47/85, faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art.46, co.5, del citato T.U. e di cui all art.40 co.6 della citata L.47/85; quantifichi, poi, le eventuali spese di sanatoria e di condono. Per rispondere al quesito è stato necessario consultare l Ufficio Tecnico e quello di Polizia Municipale del Comune di Lamezia Terme al quale è stata avanzata richiesta scritta, ottenendo gli incartamenti relativi agli immobili pignorati, volti a provare la qualsivoglia mancanza di denunce, abusi o pendenze per gli immobili oggetto d indagine. Dal Certificato di destinazione Urbanistica, relativamente al Foglio di mappa n.23, particella n. 119 (Allegato 6) rilasciato dal Comune, si evincono le seguenti prescrizioni: AREA AGRICOLA DI RISERVA, identificata al fine di non pregiudicare le eventuali determinazioni pianificatorie future di espansione delle vicinorie attrezzature d interesse generale, e nella quale sono ammissibili le trasformazioni strettamente funzionali all effettuazione dell ordinaria utilizzazione del suolo a scopo colturale e delle altre attività produttive primarie, gli interventi di forestazione, la nuova edificazione di edifici funzionali alle esigenze abitative di addetti all agricoltura, la nuova edificazione di annessi rustici, le trasformazioni degli edifici e degli altri manufatti edilizi esistenti, la realizzazione di rete tecnologiche, la realizzazione di impianti tecnici di modesta entità. AMBITO DI RISPETTO DELL AEREOPORTO, in particolare ricade nella direzione di atterraggio, nell ambito della quale non possono essere costituiti ostacoli che intralcino la navigazione aerea. 7

9 Inoltre nel documento allegato ricevuto, è stato certificato, che per l immobile oggetto di pignoramento non sono stati emessi, né strascritti provvedimenti comunali di divieti di disposizione o di acquisizione al patrimonio comunale, nonché non sono stati adottati ne sono pendenti provvedimenti sanzionatori. Quesito n. 13 Determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati. Considerato che il bene oggetto di stima è rappresentato da più particelle per semplicità di esposizione e di comprensione sono stati identificati più lotti, con relativa attribuzione del valore di stima per singolo lotto. Criterio di stima: Occorre premettere che le particella oggetto di valutazione, pur risultando dagli incartamenti e di fatto un pascolo cespugliato, nella posizione in cui è ubicato ossia in un area ad elevato flusso turistico e per le caratteristiche che essa possiede, vista l elevata suscettibilità edificatoria, e soprattutto in previsione della definizione del PSC che dà gli orientamenti urbanistici in quella area, non può essere effettuata una stima valutando esclusivamente l aspetto agricolo e agronomico del bene ma tutti una serie di sopracitati criteri. Pertanto da indagini fatte presso professionisti della zona, consultati verbalmente e telefonicamente, dai valori attribuiti a beni più o meno simili utilizzati da colleghi per calcolare lotti già andati all asta e già oggetto di attribuzione, dai VAM (Valori Agricoli Medi calcolati dalla Commissione Provinciale Espropri), dalla valutazione di transazioni di immobili di simile caratteristiche avute in quella zona sono pervenuto a quantificare il valore medio ordinario ad metro quadro, ove ricade il terreno oggetto di valutazione della presente relazione. Pertanto: Pascolo Cespugliato (Area turistica Marinella) 90 /mq 8

10 Quindi: Superficie 1251 mq * 90 /mq = Arrotondando avremo Diconsi EURO Centododicimilaeseicento Valore dell immobile oggetto di Perizia Tecnica d Ufficio = ,00 RIEPILOGO FINALE LOTTO UNICO: Il bene oggetto di pignoramento, sito in località Marinella nel Comune di Lamezia Terme (CZ), ed è ubicata in un centro turistico per eccellenza della piana di Lamezia dove insistono diversi villaggi turistici, complessi residenziali e abitazioni estive, essendo questa un area dislocata a pochi metri dal mare. Inoltre il terreno si trova nel cuore dell abitato di località Marinella, dista a circa 1 Km dalla SS 18 e circa 2 Km dall aereoporto. La particella di qualità pascolo cespugliato assume una forma rettangolare piuttosto regolare con una superficie complessiva è di ha. Catastalmente è così distinta: Foglio Particella Qualità Dichiarata Pascolo Cespugliato Qualità Riscontrata Pascolo Cespugliato Classe Superficie Reddito Reddito Domenicale Agrario U ,58 0,23 Dal Certificato di destinazione Urbanistica, relativamente al Foglio di mappa n.23, particella n. 119 (Allegato 6) rilasciato dal Comune, si evincono le seguenti prescrizioni: AREA AGRICOLA DI RISERVA, identificata al fine di non pregiudicare le eventuali determinazioni pianificatorie future di espansione delle vicinorie attrezzature d interesse generale, e nella quale sono ammissibili le trasformazioni strettamente funzionali all effettuazione dell ordinaria utilizzazione del suolo a scopo colturale e delle altre attività produttive primarie, gli interventi di forestazione, la nuova edificazione di edifici funzionali alle esigenze abitative di addetti all agricoltura, la nuova edificazione di annessi rustici, le trasformazioni degli edifici 9

11 e degli altri manufatti edilizi esistenti, la realizzazione di rete tecnologiche, la realizzazione di impianti tecnici di modesta entità. Inoltre per gli immobili oggetto di pignoramento non sono stati emessi, né strascritti provvedimenti comunali di divieti di disposizione o di acquisizione al patrimonio comunale, nonché non sono stati adottati ne sono pendenti provvedimenti sanzionatori. Il terreno oggetto di pignoramento, come meglio descritto nel 4 quesito, ricade in un area turistica residenziale nel Comune di Lamezia Terme, ma non risultano vincoli di natura condominiale. Una prescrizione degna di nota, cita nel Certificato di Destinazione Urbanistica, ma non annoverabile come vincolo è la seguente: AMBITO DI RISPETTO DELL AEREOPORTO, in particolare ricade nella direzione di atterraggio, nell ambito della quale non possono essere costituiti ostacoli che intralcino la navigazione aerea. Dai documenti esaminati, e da una verifica effettuata, con l ausilio del responsabile dell Ufficio Tecnico del Comune di Lamezia Terme, è emerso che non vi sono oneri o vincoli di qualsivoglia natura gravanti sul bene che si trasferirebbero con la proprietà dello stesso, né di natura storico-artistica, né di natura paesaggistica né tanto meno di natura idrogeologica. Inoltre, dall esamina degli incartamenti e attraverso ispezioni negli uffici presposti, risultano iscritte: - Pignoramento Immobiliare del Tribunale di Lamezia del 25 Novembre 2011, repertorio n. 935, trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Catanzaro in data 28 Dicembre 2011 ai nn. Rp e Rg , a favore di SGA SOCIETA PER LA GESTIONE DI ATTIVITA SPA. Il valore complessivo del bene oggetto di stima, è pari a Diconsi EURO Centododicimilaeseicento. Filadelfia, 01/08/2012 Il Consulente Tecnico Dr. Agr. Gianfranco Rondinelli 10