RELAZIONE DEL CONSULENTE TECNICO D UFFICIO

Transcript

1 RELAZIONE DEL CONSULENTE TECNICO D UFFICIO A. INCARICO Il sottoscritto arch. Leonardo Guarino, iscritto all Ordine degli Architetti della Provincia di Salerno al n. 1720, con studio in Salerno, alla via Marchiafava snc, C.F. GRNLRD66C18H703V, ed inserito nell elenco dei Consulenti Tecnici di Ufficio del Tribunale di Salerno, essendo stato nominato esperto di ufficio (allegato 1) dal G. E. dott.ssa Ornella Teresa Dezio, nella procedura esecutiva n. 7/06 contro Omissis, per valutare l immobile situato nel Comune di Baronissi (SA) alla via Rosa Gattorno n. 7 (ex Ludovico Ariosto n. 1/r), riportato al N.C.E.U. al foglio 8 particella 1037 sub. 1, ha proceduto a dare risposta ai quesiti elencati nel Verbale di conferimento di incarico e, in adempimento all incarico conferitogli, il sottoscritto deposita la seguente relazione di consulenza tecnica. B. PREMESSA In data alle ore 10.00, come da comunicazione trasmessa alle parti, tramite raccomandata a/r (allegato 2) e fax, il sottoscritto si recava, congiuntamente ad un suo collaboratore, geom. Alfonso Apicella presso l immobile oggetto di stima, ed alla presenza continua sig. omissis, ha proceduto ad ispezionare l immobile, provvedendo ad eseguire il rilievo fotografico (allegato 3) ed i rilievi di natura tecnica, in base ai quali è stato elaborato il grafico dello stato di fatto dell immobile oggetto di relazione (allegato 4). Alle ore 13:30 si sono concluse tutte le operazioni peritali, stilandone apposito verbale (allegato 5). C. RISPOSTA AI QUESITI 1. se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione ex art. 567 cod. proc. civ. è necessaria e però manca in atti o è inidonea, riferisca l esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senz altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni; 1

2 2. se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12; 3. se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione è necessaria e però manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda l esperto a redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la documentazione è mancante e/o inidonea (descrizione da accludere, a guisa di introduzione, alla relazione in risposta agli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri beni, secondo i quesiti postigli da 4 a 12; Si è riscontrata l effettiva presenza e completezza in atti della documentazione ai sensi dell art. 567 c.p.c., inerente certificazione Ipotecaria e catastale costituita da Certificazione Notarile del Dott. Giuseppe Grosso di Pozzuoli (NA) attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari (allegato 6). Per i beni per i quali la documentazione è completa ed idonea 4. identifichi con precisi dati catastali e confini e sommariamente descriva l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento; L immobile è censito al Catasto Fabbricati del Comune di Baronissi (SA) in testa, a omissis a loro pervenuto per l acquisto omissis, giusta atto per Notaio Claudia Petraglia del , rep. 6917, trascritto addì ai nn /15112 (allegato 7). Il tutto riportato al Catasto dei fabbricati dell omonimo comune con i seguenti dati: Foglio n. 8, Particella n. 1037, Subalterno n. 1, Categoria A/7, Classe 4, Consistenza 11,5 vani, Rendita euro 1.722,38 (allegato 8) e, così come risulta dal rilievo fotografico (allegato 3), confina ad ovest e nord con via Rosa Gattorno (foto n. 1 e 3), ad est in aderenza con altra unità immobiliare e a sud con area a verde attrezzato (foto n. 4). L edificio, in cui è inserita l unità immobiliare interessata, è stato costruito all inizio degli anni novanta, ed è formato da un unico corpo di fabbrica bifamiliare di forma regolare (foto n. 1, 2, 3 e 4), con struttura portante in cemento 2

3 armato e tompagnature esterne in mattoni, con copertura a falde inclinate; tutte le facciate sono rifinite con intonaco del tipo civile tinteggiato e si presentano in discreto stato di manutenzione. L immobile è situato in una frazione del Comune di Baronissi (SA) denominata Saragnano alla Via Rosa Gattorno n. 7 (ex Ludovico Ariosto n. 1/r). La frazione di Saragnano dista circa 1,5 chilometri dal medesimo comune di Baronissi cui essa appartiene. Dalla via Rosa Gattorno n. 7, attraversando un cancello pedonale in ferro, si accede, (foto n. 1), ad un vialetto privato pedonale che conduce all area di pertinenza e al portone principale (foto n. 5, 6 e 7), per poi, attraverso una scala interna, salire ai piani superiori e al piano inferiore seminterrato. Pertanto l edificio si sviluppa su quattro livelli, di seguito descritti. Il piano seminterrato, al quale si accede sia tramite il su indicato portone di ingresso, scendendo due rampe di scala interna, sia tramite l area esterna da via Rosa Gattorno con una rampa carrabile (foto n. 2), è costituito da un ambiente garage/deposito di 29,80mq con un altezza di 2,30mt (foto n. 8, 9 e 10), da un unico ambiente adibito a cucina/pranzo/soggiorno di 36,00mq con un altezza di 2,50mt (foto n. 11, 12 e 13), da un ambiente pranzo di 20,90mq con un altezza di 2,70mt (foto n. 14 e 15), da un bagno completo di tutti gli elementi di 4,60mq con un altezza di 2,70mt (foto n. 16) e dal vano scala di 3,1mq, per una superficie totale di 94,40mq, così come meglio rappresentato nella pianta prodotta (allegato 4). Tutti gli ambienti hanno le pareti intonacate e tinteggiate di colori chiari, sono pavimentati con piastrelle in gres porcellanato e gli impianti sono funzionanti e sotto traccia. Questo livello si presenta in condizioni di conservazione e manutenzione complessivamente buone. Il piano terra costituito da un ambiente destinato ad ingresso/soggiorno/pranzo (foto n. 17, 18, 19 e 20) di 48,80mq con un altezza di 2,65mt, dal quale si accede a tre balconi rispettivamente di 7,00mq, 4,90mq e 5,30mq (foto n. 21, 22 e 23); un ambiente pranzo con copertura a falda inclinata di 24,80mq con altezza minima di 3,70mt e altezza massima di 4,86mt (foto n. 24, 25 e 26), dal quale si accede ad un balcone di 10,35mq (foto n. 27); un bagno di 3,30 mq (foto n. 28) con altezza di 2,65mt. 3

4 La S.U.A. (Superficie Utile Abitabile) è di 76,90mq, al netto delle murature divisorie interne e di quelle perimetrali, e la S.N.R. (Superficie Non Residenziale) è di 27,55mq. Tutti gli ambienti hanno le pareti intonacate e tinteggiate di colori chiari, sono pavimentati con piastrelle in gres porcellanato con decori in marmo e gli impianti sono funzionanti e sotto traccia. Questo livello si presenta in condizioni di conservazione e manutenzione complessivamente buone. Il primo piano è destinato a zona notte ed è composta da tre camere da letto rispettivamente di 13,30 mq (foto n. 29), 19,50 mq (foto n. 30 e 31) con bagno in camera di 4,35mq (foto n. 32), 14,30 mq (foto n. 33) con balcone di 6,80mq (foto n. 34), un bagno principale (foto n. 35) di 5,60 mq ed un disimpegno di 8,60mq (foto n. 36 e 37) con altezza uniforme di 2,70mt. La S.U.A. (Superficie Utile Abitabile) è di 65,65mq, al netto delle murature divisorie interne e di quelle perimetrali, e la S.N.R. (Superficie Non Residenziale) è di 6,80mq, così come meglio rappresentato nella pianta prodotta (allegato 4). Nell insieme, evidenzia uno stato di conservazione buono e non necessita di interventi urgenti di manutenzione. Le finiture, di discreta fattura e conservazione, sono di seguito elencate: infissi esterni ed interni in legno verniciato trasparente e vetro; pareti e soffitti sono intonacati e tinteggiati con colori chiari; la pavimentazione e i rivestimenti in ceramica monocottura (di vario formato) per i bagni, forniti di tutti i pezzi igienici (vasca, bidet, lavabo, vaso, piatto doccia, rubinetteria di tipo normale) e relativo impianto idrico; la pavimentazione di tutti gli altri ambienti è in gres porcellanato. Gli impianti elettrico ed idrico appaiono completi e sottotraccia; l impianto di riscaldamento presenta radiatori in ghisa posizionati in ogni ambiente in numero sufficiente ai volumi dell abitazione; sono altresì presenti l impianto telefonico, TV e citofonico. Il secondo piano è destinato a sottotetto ad unica falda e vi si giunge, similmente al piano sottostante, dal vano scala interno (foto n. 38), attraverso una porta si accede ad unico ambiente separato da mobili adibito a camera da letto e studio di 47,00 mq (foto n. 39, 40, 41, 42 e 43) e un bagno di 6,20 mq (foto n. 44). La superficie complessiva del sottotetto è di 53,20 mq con altezze minima di 1,15mt e altezza massima di 2,62mt, così come risulta dalla pianta prodotta (allegato 4). 4

5 La relativa area di pertinenza si sviluppa intorno all immobile ed è in parte pavimentata ed in parte a verde con essenze varie in buono stato di manutenzione (foto n. 45, 46, 47, 48 e 49). Essa risulta interamente recintata ed è presente nell angolo sud/ovest una scala che consente l accesso al piano seminterrato (foto n. 50 e 51); complessivamente tale area ha una superficie di 168,00 mq. I dati su elencati corrispondono a quelli riportati nell atto di pignoramento. 5. dica dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento all esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento; Al momento del sopralluogo l immobile oggetto di stima è in possesso del sig. omissis, e destinato ad abitazione del proprio nucleo familiare. Pertanto l intera unità immobiliare è nella completa disposizione e titolarità predetti coniugi omissis, così come da loro dichiarato (allegato 5). 6. indichi il regime patrimoniale, se coniugato; Il sig. omissis, così come si evince dall annotazione riportata nell estratto per riassunto del registro degli atti di matrimonio (allegato 9) risultano essere in comunione legale dei beni. 7. riferisca dell esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che restano a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili; 8. riferisca dell esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente; Non sono stati rilevati formalità, vincoli o oneri gravanti sul bene. 9. riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare 5

6 indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del T.U. di cui al D.P.R n. 380, nonché le notizie di cui all art. 46 di detto T.U. e di cui all art. 40 della L n. 47, e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all art. 46, comma 1, del citato T.U., ovvero di cui all art. 40, co. 2, della citata L. 47/85, faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46, co. 5, del citato T.U. e di cui all art. 40, co. 6, della citata L. 47/85; Da istanza (allegato 10) esperita presso l Ufficio Tecnico del Comune di Baronissi (SA), in data prot. n , è stato accertato quanto segue: - Il Territorio Comunale è suddiviso in Aree Normative definite sulla base delle caratteristiche morfologiche ed ambientali, dell epoca di impianto del tessuto insediativo, nonché degli obiettivi di conservazione, tutela e trasformazione contenuti nel P.R.G. Attualmente il fabbricato, secondo le previsioni del vigente P.R.G., ricade in zona omogenea T.U./B2: Tessuto consolidato di varia morfologia a media densità insediativa (mc/mq 1,50-3,00) e destinazione d uso in prevalenza residenziale; (allegato 11). I tipi di intervento previsti sono ristrutturazione edilizia, riuso sottotetti, demolizione e ricostruzione, ampliamenti. Per quanto attiene alla conformità della costruzione alle autorizzazioni e/o concessioni amministrative, si riporta brevemente l iter amministrativo relativo alla realizzazione del fabbricato, alla luce della documentazione ritirata presso l Ufficio Tecnico del Comune di Baronissi. Detto fabbricato è compreso tra la maggiore consistenza della lottizzazione denominata Parco dei Pini, edificato con Concessione edilizia n. 67 del e successiva concessione di variante n. 56 del , cosi come si evince dalla concessione e dagli elaborati ad essa allegati (allegato 12). Dal confronto dei grafici allegati alla concessione, su indicata, (allegato 12) e dai grafici dello stato di fatto attuale (allegato 4) risulta che l immobile in questione non è conforme; si elencano le irregolarità riscontrate: 6

7 1. il piano seminterrato nei grafici allegati alla concessione edilizia risultava essere destinato interamente a superfici non residenziali, ed era privo di finestre, ed inoltre era totalmente interrato su tre lati, con un unico accesso dall esterno mediante la porta carrabile. Mentre allo stato attuale risulta essere provvisto: di un ulteriore accesso esterno, mediante una scala posta sul lato sud-ovest del fabbricato, che lo collega direttamente all area di pertinenza (giardino) (foto n. 50 e 51); di finestre che consentono l illuminazione e l aereazione naturale diretta (foto n. 52); di un bagno (foto n. 16); ed inoltre la destinazione della maggior consistenza è residenziale in luogo di accessori non residenziali; 2. al piano rialzato il balcone posto al lato sud (foto n. 23) è stato realizzato con una larghezza inferiore di quella prevista, con conseguente ampliamento volumetrico del soggiorno; 3. la scala che collega il piano primo al piano sottotetto è stata realizzata in posizione difforme da quella prevista in concessione; 4. le altezza interne dei vari piani sono inferiori a quelle previste dal progetto assentito; Inoltre, in merito al certificato di agibilità dell edificio in cui è inserito l immobile in oggetto, è stata rinvenuta la domanda del con prt. N (allegato 13), per il conseguimento della stessa, con allegato il certificato di idoneità statica redatto dal Collaudatore in Corso d opera, depositato presso l ufficio del Genio Civile di Salerno, in data con prot , reg (allegato 14). Detto certificato non è stato mai rilasciato così come si evince dall attestazione rilasciata dal dirigente dell Ufficio Tecnico Comunale (allegato 15). Inoltre da tale attestato si evince che presso l archivio del Ufficio Tecnico Comunale non sono state rinvenute altre concessioni interessanti il fabbricato comprentende l unità oggetto di stima. Tali difformità potranno essere sanate con istanza di condono cosi come previsto all art. 40, L. 47/85 e s.m.i.; 10. Determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie 7

8 immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati; La determinazione del più probabile valore di mercato dell immobile in questione viene effettuata con procedimento sintetico comparativo, mediante l adozione di coefficienti parametrici, ossia l immobile viene comparato ad altri immobili, di cui sono note recenti alienazioni. Nel corso delle indagini effettuate, presso le agenzie immobiliari di zona, è stato possibile reperire dati recenti relativi ad immobili aventi analoghe tipologie, ubicati nelle vicinanze di quello in esame. I dati accertati hanno fornito valide indicazioni, che sono state opportunamente estrapolate per tener conto della posizione degli altri immobili nei vari contesti posizionali ed in particolare: - delle caratteristiche intrinseche delle unità immobiliari con riguardo al tipo di costruzione, al grado di finiture, alle caratteristiche architettoniche e funzionali, alla destinazione d uso ed alla consistenza complessiva; - delle caratteristiche estrinseche, quali la prossimità ed il collegamento con poli d interesse particolare, la presenza di servizi pubblici collettivi, con particolare riguardo ai trasporti, nonché la rispondenza della zona a particolari esigenze commerciali; - dell andamento attuale dei prezzi in generale e delle condizioni del mercato. Al valore determinato si possono apportare eventuali aggiunte o detrazioni per considerare le particolari condizioni del bene oggetto di stima. Pertanto, dalle indagini di mercato intese a reperire i prezzi di vendita applicati al mq di Superficie Utile Abitabile (al netto delle murature divisorie interne e di quelle perimetrali) ed in base alle considerazioni appena svolte, il sottoscritto CTU ha riscontrato che il valore unitario per mq di S.U.A. dei beni oggetto di stima è pari ad 2.200,00 (duemiladuecento/00) euro/mq. Inoltre tale valore trova riscontro: - nelle quotazioni immobiliari della banca dati dell OMI (Osservatorio Mercato Immobiliare) che per immobili analoghi indica valori di mercato oscillanti tra 2.200/2.800 euro/mq (allegato 16); 8

9 Il giusto valore è il seguente: 1) piano seminterrato, destinato complessivamente a deposito/garage: 2.000,00 /mq x 0.40 x 94,40mq = euro ,00 2) piano terra, costituito da abitazione ambiente giorno: 2.000,00 /mq x 76.9 mq = euro , ,00 /mq x 0,10 x 27,55 mq (Sup. Non Residenz.) = euro 5.510,00 3) piano primo costituito da abitazione ambiente giorno: 2.000,00 /mq x 65,65 mq (Superficie Utile Abitabile) = euro , ,00 /mq x 0,10 x 6,80 mq (Superficie Non Residenziale) = euro 1.360,00 Si precisa che per le Superfici Non Residenziali (terrazzi e balconi a livello), si è considerato il 10% della Superficie Utile Abitabile, applicando un coefficiente riduttivo per la determinazione del valore, tenendo altresì in giusta considerazione la notevole estensione. 4) piano sottotetto 2.000,00 /mq x 0.40 x 53,20 mq = euro ,00 5) area di pertinenza al fabbricato 2.000,00 /mq x 0,05 x 168,00mq (Sup. Non Residenz.) = euro ,00 VALORE COMPLESSIVO DELL IMMOBILE = EURO ,00 Da tale valore occorre detrarre i costi necessari per la regolarizzazione in sanatoria, applicando una aliquota del 5%, datosi le opere abusivamente realizzate, cosi come descritte precedentemente dal confronto dei grafici allegati alla concessione, su indicata, (allegato 12) e dai grafici dello stato di fatto attuale (allegato 4) come meglio descritto precedentemente. Pertanto il valore totale dell immobile e pari ad euro , ,50 =. EURO , corredi la relazione da presentare anche in formato e su supporto informatici (e segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft, nonché.pdf" per Adobe Acrobat) o equivalente di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi: comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali (limitati: per terreni, alla partita, al foglio, alla particella, all estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati, alla partita, al foglio, alla 9

10 particella ed all eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno); Attesa la composizione, la disposizione e la destinazione d uso, si ritiene l immobile un unica entità non frazionabile e pertanto si identifica come unico lotto. LOTTO UNICO Immobile per civile abitazione sito nel Comune di Baronissi (SA), alla via Rosa Gattorno n. 7 (ex Ludovico Ariosto n. 1/r), costituito da una porzione di fabbricato bifamiliare che si sviluppa su quattro livelli: piano seminterrato con superficie totale di 94,40mq; piano terra con S.U.A. (Superficie Utile Abitabile) di 76,90mq, e S.N.R. (Superficie Non Residenziale) è di 27,55mq; piano primo con S.U.A. (Superficie Utile Abitabile) di 65,65mq, e S.N.R. (Superficie Non Residenziale) di 6,80mq; piano sottotetto con superficie di 53,20 mq; area esterna di pertinenza con superficie di 168,00 mq che si sviluppa su tre lati dell immobile. Riportato al Catasto dei fabbricati Comune di Baronissi al Foglio n. 8, Particella n. 1037, Subalterno n. 1, Categoria A/7, Classe 4, Consistenza 11,5 vani, Rendita euro 1.722,38, confinante a ovest e a nord con via Rosa Gattorno, ad est in aderenza con altra unità immobiliare e a sud con area a verde attrezzato. Si sono riscontrate delle opere realizzate abusivamente che rientrano nei casi per i quali è possibile provvedere alla loro regolarizzazione, con le modalità previste dall art. 40 della Legge 47/1985 e s.m.i. L immobile risulta in possesso dei coniugi omissis e destinato ad abitazione del proprio nucleo familiare. L edificio in cui è inserito l immobile, oggetto di perizia, manca del certificato di agibilità. VALORE DELL IMMOBILE EURO , Estragga reperto fotografico anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente dello stato dei luoghi, comprensivo, in caso di costruzione, anche degli interni. 10

11 Reperto fotografico (Allegato n. 3) Si è provveduto a trasmettere copia della relazione alle parti in data Tanto riferisce il sottoscritto ad evasione dell incarico affidatogli. Salerno 11/02/2010 Il C.T.U. arch. Leonardo Guarino Si allega CD contenente: - Relazione in formato Word per Microsoft Windows - Reperto fotografico - Planimetria dell immobile 11