nel procedimento esecutivo n. 273/2010 promosso da: Tommaso Proto nei confronti di: G.E. Ill.mo Dott. Ginaluigi Morlini

Transcript

1 TRIBUNALE DI PIACENZA Perizia Giudiziale nel procedimento esecutivo n. 273/2010 promosso da: BANCA NAZIONALE DEL LAVORO S.p.A. con Avv.ti Guido Gulieri e Tommaso Proto nei confronti di: MELIANI AHMED G.E. Ill.mo Dott. Ginaluigi Morlini ********** In data 16 Febbraio 2011 lo scrivente ing. Francesco Quattrini, con studio in Piacenza, Via Manfredi 91/A, iscritto all Albo degli Ingegneri della Provincia di Piacenza al n , C.T.U. della procedura di cui in epigrafe, ha prestato il giuramento di rito e ha ricevuto il seguente incarico: - Esaminare l Atto di pignoramento e la documentazione ipo-catastale o la relazione notarile sostitutiva, verificando la presenza dell estratto di catasto, nonché dei certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all immobile pignorato nel ventennio anteriore alla trascrizione del pignoramento. In caso di mancanza od inidoneità di tale documentazione, sospendere immediatamente le operazioni e segnalare al Giudice la situazione; Ove invece la documentazione sia correttamente agli atti, predisporre una relazione scritta contenente: 1. L identificazione del bene comprensiva dei confini e dei dati catastali, verificando anche la corrispondenza o meno delle certificazioni catastali ai dati indicati nell atto di pignoramento e le eventuali regolarizzazioni occorrenti; la specificazione se il pignoramento riguardi la proprietà dell intero bene, quota di esso (indicando i nominativi dei comproprietari) o altro diritto reale (nuda proprietà, superficie usufrutto); l indicazione degli estremi dell atto di provenienza e la cronistoria dei passaggi di proprietà nel ventennio anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, segnalando eventuali acquisti mortis causa non trascritti; 2. La sommaria descrizione del bene, comprensiva dello stato di conservazione; 3. La precisazione dello stato di possesso del bene, con indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato (locazione, leasing, comodato o altro, verificando, in caso di provenienza successoria, l eventuale esistenza di diritto di abitazione a favore del coniuge superstite ex art. 540 comma 2 c.c.), con particolare riferimento all esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, in tale ipotesi verificando la data di registrazione, data di scadenza finale del contratto, data di scadenza per l eventuale disdetta, data di rilascio fissata o stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, esistenza o meno di un compenso regolarmente pagato o non pagato; 4. L attestazione circa l esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente (ad esempio spese relative all anno in corso ed a quello precedente art. 63 disp. Att. c.c), ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso o vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico, ed in particolare: a) Domande giudiziali (precisando se la causa è ancora in corso) ed altre trascrizioni che non saranno cancellate col decreto di trasferimento;

2 b) Atti di asservimento urbanistici, cessioni di cubatura, eventuali limiti all edificabilità, vincoli per ragioni storico-artistiche o diritti di prelazione; c) Il regime patrimoniale della famiglia e l esistenza di convenzioni matrimoniali, se l esecutato è persona coniugata, allegando estratto atto di matrimonio o certificato di stato libero o provvedimenti di assegnazione della casa coniugale, con precisazione della relativa data e dell eventuale trascrizione; d) Altri pesi o limitazioni d uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso, abitazione); 5. l esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati dalla procedura o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente (tra cui iscrizioni, pignoramenti, sequestri conservativi ed altre trascrizioni pregiudizievoli) con indicazione del costo per la loro cancellazione; 6. la verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene, nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, previa acquisizione e aggiornamento del Certificato di Destinazione Urbanistica previsto dalla normativa vigente, e costi della eventuale sanatoria; 7. L attestato di certificazione energetica, se richiesto per la tipologia dell immobile; 8. La verifica della conformità degli impianti, ove esistenti, a servizio dell immobile, ai sensi del D.M. sviluppo economico n. 37/2008, e l esistenze dei relativi certificati e libretti di uso; 9. La valutazione estimativa del lotto o dei singoli lotti, eventualmente previo frazionamento da eseguire a cura dello stesso esperto stimatore, che si propongono di identificare per la vendita, anche eventualmente indicando un abbattimento forfetario di circa il 20% rispetto al valore venale del bene, in ragione della differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno anziché sui valori catastali, dell assenza di garanzia per vizi occulti, della natura esecutiva e non contrattuale della vendita, ovvero di altre caratteristiche da indicare; 10. L indicazione se il trasferimento dell immobile pignorato al compratore, comporti o meno il pagamento dell iva da parte dell aggiudicatario, trattandosi o meno di bene strumentale all esercizio dell attività compiuta dall esecutato; 11. Un motivato parere, nel caso di pignoramento di quota, sulla possibilità di comoda divisibilità della quota spettante al debitore (formando, in tal caso, ipotesi di divisione in natura o con conguaglio), ovvero sull alienazione separata della quota stessa con valutazione commerciale della sola quota (tendendo conto, altresì, della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise), ovvero sulla necessità di alienare l intero bene; 12. L indicazione delle eventuali opere da eseguire con urgenza sul bene, per ripristinare la funzionalità compromessa ovvero per evitare una compromissione della funzionalità stessa, ed il costo dei lavori; 13. L allegazione o redazione di piante planimetriche per i fabbricati e di almeno 4 fotografie dei manufatti e delle aree (delle quali almeno due scatti dell interno e due scatti dell esterno); 14. La predisposizione, per ciascun lotto, di due floppy disk o CD rom comprendenti un file contenente la relazione peritale così come sopra indicata ed un file contenente le fotografie. Il G.E. ha rinviato il procedimento all udienza del 06 Luglio 2010; il termine per la presentazione della perizia resta pertanto fissato per la data del 22 Maggio Il C.T.U., riscontrata la completezza ed idoneità dei documenti agli Atti, provvede alla stima del compendio immobiliare, secondo i quesiti posti ed illustrati nel verbale conferimento incarico. Il sopralluogo, effettuato in presenza del Sig. Melini Ahmed si è svolto in data 23 Marzo 2011.

3 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI, CONFINI E DATI CATASTALI 1.1 Identificazione dei beni: I beni oggetto della procedura sono costituiti da un unità immobiliare ad uso civile abitazione ed una ad uso autorimessa ubicate in Sarmato (Pc) in via Sacchello, e costituiscono un fabbricato semindipendente da terra a tetto facente parte di un più ampio agglomerato avente medesime destinazioni d uso. 1.2 Confini I beni confinano in circondario con Via Sacchello, Strada Arneghina, ragioni Crispini o successi, ragioni Prazzoli o successi. 1.3 Dati catastali Gli immobili oggetto di valutazione sono censiti all Ufficio del Territorio di Piacenza, Comune di Sarmato (Pc), con i seguenti dati. Fg. Particella Sub. Cat. Cl. Consistenza Rendita in A/4 3 4 vani 167, C/ mq 34,09 Ubicazione Via Sacchello 20 piano: T-1-2 Via Sacchello 20 piano: T (Variazioni del 17/07/1986 rispettivamente n. 43.1/1986 e 46.1/1986 in atti dal Ampliamento Classamento Istanza n. 2087/90). L area coperta e scoperta di pertinenza del fabbricato risulta censita nel N.C.T. del Comune di Sarmato (PC) come segue: Partita 1 - Foglio 16 Mappale 52 mq 58 ente urbano senza redditi. In capo a: - Meliani Ahmed, nato in Algeria il 26/06/1965, C.F. MLN HMD 65H26 Z301 H55 PROPRIETÀ PER 1/1. Le planimetrie catastali hanno qualche leggera difformità rispetto allo stato di fatto degli immobili: in particolare, nelle planimetrie è indicato un muro di separazione fra la cucina ed il soggiorno che non ha riscontro nella relatà. La redazione della pratica per la regolarizzazione si stima abbia un costo pari ad 1.000,00. I dati catastali corrispondono ai dati indicati nell Atto di pignoramento.

4 1.4 Estremi atto di provenienza e cronistoria Gli immobili sono pervenuti al Sig. Meliani Ahmed dai signori Pradelli Giuseppina e Prassoli Giuseppe mediante Atto di Compravendita Dott. Amedeo Fantigrossi in data (N. Rep ; Racc ), trascritto a Piacenza in data (R.G. 8692, R.P. 6200). Provenienza nel ventennio Antecedentemente all atto di cui sopra, si è verificato un Atto di Compravendita tra il sig. Filios Giorgio (venditore) ed il sig. Prassoli Giuseppe (acquirente) a firma Dott. Almerico Vegezzi in data (N. Rep ), trascritto a Piacenza in data (R.G , R.P ) 2. DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI Le unità immobiliari di cui trattasi sono ubicate in Sarmato (PC) - via Sacchello Vecchio n. 24 (il numero civico 24 è affisso all ingresso dell unità immobiliare catastalmente è indicato il numero civico 20) e sono articolate in un fabbricato semindipendente da terra a tetto (piano terra, primo e secondo) adibito a residenza e in un autorimessa al piano terreno. Il compendio è annesso ad un più ampio agglomerato avente medesime destinazioni d uso in zona periferica del paese. L appartamento è composto da cucina, soggiorno con piccolo ripostiglio e bagno al piano terra; due camere da letto, bagno e terrazzo al piano primo; due vani ad uso soffitta al piano secondo. Attaccato al corpo principale, vi è un locale ad uso autorimessa al piano terreno. Il tutto con area coperta e scoperta di pertinenza. L ingresso avviene direttamente da via Sacchello. L altezza interna netta dei locali del piano terra è pari a 270 cm per la civile abitazione e ml 250 per l autorimessa, cm 320 per il piano primo e cm 150 (media) per la soffitta. Le pavimentazioni sono in piastrelle di ceramica di qualità mediocre o in moquette, i rivestimenti sono in piastrelle di ceramica di qualità mediocre. I serramenti esterni sono in legno con vetro semplice, così come gli oscuranti (persiane).

5 La superficie lorda a civile abitazione in oggetto è pari a: - piano terreno: mq 40 circa; - piano primo: mq 40 circa oltre a mq 9 circa di terrazzo; - piano secondo (soffitta - h med. 1,50 ml): mq 32 circa. La superficie commerciale da considerare è pertanto la seguente: mq 40 + mq 40 + mq 9/3 + mq 32/8 = mq 87 La superficie commerciale del box è pari a circa mq 12. La struttura portante del fabbricato è costituita da muratura portante in laterizio non isolata, i solai orizzontali sono verosimilmente in ferro e laterizio, mentre la struttura della copertura è in legno sormontata da lastre ondulate e coppi. La copertura del garage è in lamiera. Le facciate sono intonacate al civile e tinteggiate, il parapetto del balcone è in ferro verniciato, la lattoneria in lamiera preverniciata. L unità è dotata di impianto di riscaldamento con radiatori in ghisa ed impianto elettrico non conforme alla a normativa vigente. Non sono presenti impianti di condizionamento aria e di antifurto. L immobile versa in precario stato di conservazione, con evidenti tracce di umidità da risalita sulle murature al piano terreno e tracce di umidità marcate all interno dei locali.

6 FIGG. 1,2: Vedute dell immobile da via Sacchello.

7 FIG. 3: Altro scorcio dell immobile. FIG. 4: Veduta interna dell appartamento (soggiorno al piano terreno).

8 Esecuzione immobiliare n. 273/10 Banca Nazionale del lavoro S.p.A. vs Meliani Ahmed... FIGG. 5,6: Vedute interne dell appartamento (cucina e bagno al piano terreno).

9 FIGG. 7,8: Vedute interne dell appartamento (scala e soffitto piano primo).

10 FIGG. 9,10: Vedute interne dell appartamento (camera da letto e bagno al piano primo)

11 . FIG. 11: Veduta del terrazzino al piano primo.

12 3. STATO DI POSSESSO DEI BENI L unità immobiliare è tenuta in uso dal proprietario, Sig. Meliani Ahmed, che la utilizza come abitazione principale. 4. FORMALITA CHE RESTERANNO A CARICO DEGLI ACQUIRENTI Non risulta sussistere alcun vincolo sul bene. Non risultano sussistere diritti di usufrutto. Dall esame dei documenti agli atti (atto di compravendita) si evince che il signor Meliani Ahmed era celibe di stato alla data di acquisto dei beni. Dal certificato di stato di famiglia rilasciato dall ufficio anagrafe del comune di Sarmato risulta che alla data del 06/05/2011 la famiglia sia composta dallo stesso Meliani Ahmed nato a Mohammadia (Algeria) il 26/06/1965 C.F.: MLN HMD 65H26 Z301 H, da Bakreti Samira nata a Mohammadia (Algeria) il 31/03/1980 C.F.: BKR SMR 80C71 Z301 E e da Meliani Hafida nata a Fiorenzuola d Arda (PC) il 25/02/2011 C.F.: MLN HFD 11B65 D611 H. Non è stato possibile entrare in possesso dell estratto dell atto di matrimonio: come riferito dallo stesso ufficio anagrafe, infatti, non è avvenuto su suolo italiano. 5. FORMALITA NON OPPONIBILI AGLI ACQUIRENTI 4.1 Trascrizioni ed iscrizioni Ai pubblici registri immobiliari sono stati reperiti gli estremi dei provvedimenti relativi agli immobili in oggetto, di seguito descritti. TRASCRIZIONI CONTRO Trascrizione in data di ,22 (per residuo mutuo compresi diritti di commissione) ai numeri R.G R.P. a favore di BANCA NAZIONALE DEL LAVORO s.p.a. con sede in Roma, C.F contro Meliani Ahmed degli immobili censiti al Catasto Fabbricati di Sarmato (Pc) al Fg. 16, Mapp. 52, Subb Titolo: Verbale di pignoramento immobili del (rep ) Ufficiale Giudiziario del Tribunale di Piacenza. Richiedente: Avv. Guido Gulieri, via santa Franca n. 7/A, Piacenza. ISCRIZIONI CONTRO Iscrizione in data di ,00 (capitale ,00 tasso interesse annuo: 3,6%) ai numeri R.G R.P. a favore di BANCA NAZIONALE DEL LAVORO s.p.a. con sede in Roma, C.F contro

13 Meliani Ahmed degli immobili censiti al Catasto Fabbricati di Sarmato (Pc) al Fg. 16, Mapp. 52, Subb Titolo: Ipoteca volontaria a garanzia di mutuo fondiario del 28/09/ Notaio Dott. Francesco Ercolano (rep. 1632/4746). Iscrizione in data di 6.984,98 (capitale 3.492,49), ai numeri 9037 R.G R.P. a favore di EQUITALIA EMILIA NORD S.p.A. con sede in Parma, C.F , contro Meliani Ahmed degli immobili censiti al Catasto Fabbricati di Sarmato (Pc) al Fg. 16, Mapp. 52, Sub. 1. Titolo: Ipoteca legale ai sensi Art. 77 D.P.R. 602/73 modificato dal D.Lgs. 46/99 e dal D.Lgs 193/01 in data (rep /85). 6. REGOLARITA URBANISTICA Gli immobili in oggetto sono stati edificati in data anteriore al 1 settembre E stata presentata al Comune di Sarmato (PC), per alcune opere rientranti nella tipologia di abuso edilizio (opere realizzate in assenza di licenza edilizia o concessione), domanda di sanatoria in data 1 aprile 1986, protocollo n. 1210, e domanda di sanatoria in data 1 aprile 1986, protocollo n. 1211; in relazione a tali domande risulta pagata l'intera oblazione in data 1 aprile 1986 per lire (duecentoventimilasettecentocinquanta) ed in data 1 aprile 1986 per lire (quattrocentoventisettemilasettecentocinquanta); la concessione in sanatoria è stata rilasciata per silenzio-assenso, come risulta dalla Dichiarazione rilasciata dal Comune di Sarmato (PC) in data 3 maggio 2004, protocollo n Per interventi di manutenzione straordinaria all'immobile (rifacimento del manto di copertura), è stata presentata al Comune di Sarmato (PC) Denuncia di Inizio Attività Edilizia n. 4/03 in data 29 marzo 2003, protocollo n. 2278; fine lavori in data 7 maggio Non è presente agli atti il certificato di conformità urbanistica ed agibilità. L unità immobiliare corrisponde a quanto indicato nei disegni presenti nelle pratiche edilizie, a parte il fatto che non è indicato un piccolo ripostiglio avente accesso dal soggiorno. La situazione è sanabile mediante D.I.A. con un costo stimato pari a circa 1.000, ATTESTATO DI CERTIFICAZIONE ENERGETICA Si allega alla presente relazione l attestato di certificazione energetica redatto dall ing. Fabio Subacchi.

14 8. DICHIARAZIONI DI CONFORMITA DEGLI IMPIANTI Non è stato possibile reperire il certificati di conformità degli impianti. Lo scrivente, esaminati i luoghi, ritiene che gli stessi necessitino di interventi di adeguamento: il costo di tale operazione è stimato in 3.000, VALUTAZIONE E STIMA Il criterio adottato dal sottoscritto per formulare una corretta valutazione degli immobili è quello del confronto con altri beni simili oggetto di recente trattativa o compravendita. A tal fine sono state esaminate e vagliate le quotazioni immobiliari relative ad appartamenti oltre all autorimessa - situati in zona periferica di Sarmato e in località ad esso adiacenti, aventi caratteristiche simili per ciò che concerne tipologia costruttiva e finiture esterne ed interne. La situazione del mercato di immobili di questo tipo è di generale stallo. La via Sacchello è situata all estrema periferia dell abitato di Sarmato in zona residenziale e tranquilla. E stato inoltre consultato l Osservatorio del Mercato Immobiliare, che cura la rilevazione e l elaborazione delle informazioni di carattere tecnico-economico relative ai valori immobiliari, al mercato degli affitti e ai tassi di rendita e la pubblicazione di studi ed elaborazioni e la valorizzazione statistica degli archivi dell'agenzia del Territorio. Quest ultimo, per le abitazioni di tipo economico in zona suburbana in località Sarmato fissa un range tra i 700,00 e i 800,00 /mq, mentre per i box fissa un range tra i 500,00 e i 550,00 /mq. Si è consultato il testo L andamento del mercato immobiliare X edizione Anno 2010 a cura della Maggi Group. In detta pubblicazione, gli appartamenti usati in Comune di sarmato Sarmato sono valutati in un intervallo compreso fra i 600,00 e i 1.000,00 /mq Le valutazioni ottenute, alla luce di quanto sopra esposto e tenuto conto dello stato di degrado degli immobili, sono le seguenti: Abitazione ubicata in Sarmato (PC) in via Sacchello piani terra, primo e secondo: 87 mq commerciali x 500,00 /mq = ,00 Box ubicato in Sarmato (Pc) in via Sacchello piano terra: 12 mq commerciali x 500,00 /mq = 6.000,00 Totale ,00 Diconsi Euro Quarantanovemilacinquecento/00 Allo stato attuale e nelle attuali condizioni di mercato.

15 Al fine di procedere alla vendita, considerando che la situazione del mercato degli immobili di questo tipo è di generale stallo, considerando il particolare momento di crisi economica generale e particolare del Comune di Sarmato, in cui una delle ditte leader che garantiva il maggior numero di occupati (Eridania) è stata dismessa, si suggerisce il seguente valore di vendita cautelativo: ,00 Diconsi Euro Quarantamila/00 CONSIDERAZIONI SULLE MODALITÀ DELLA VENDITA Si configura un unico lotto vendibile, con l abitazione e l autorimessa di pertinenza. 10. APPLICAZIONE I.V.A. Il trasferimento degli immobili pignorati non comporta il pagamento dell IVA. 11. CONDIZIONI DI DIVISIBILITA DEI BENI Trattandosi di due unità strettamente interconnesse, si ritiene che il compendio non sia divisibile. 12. INDICAZIONI DI OPERE DA ESEGUIRE Lo scrivente, esaminati i luoghi, ritiene che gli impianti necessitino di un intervento di adeguamento, il costo di tale operazione, come indicato al punto 8, è stimato in 3.000, ALLEGATI Lo scrivente allega alla presente relazione una planimetria dell unità in scala 1:100 (con l individuazione in rosso delle difformità da sanare), la documentazione catastale comprensiva di planimetrie (con l individuazione in giallo delle difformità da sanare), le visure ipotecarie effettuate, lo stato di famiglia, l attestato di certificazione energetica, oltre a n. 2 CD allegati (files in formato Pdf) comprensivi della presente relazione. Il sottoscritto C.T.U., nel ringraziare la S.V.I. per la fiducia accordatagli, rimane a disposizione per eventuali chiarimenti. Piacenza, 16 Maggio 2011 IL C.T.U.