All Ill.mo Signor Giudice DOTT. G. PICCIAU. G.E. nella causa di Esecuzione Immobiliare N 308/ 2011

Transcript

1 All Ill.mo Signor Giudice DOTT. G. PICCIAU G.E. nella causa di Esecuzione Immobiliare N 308/ 2011 promossa da ITALFONDIARIO SPA contro VARGA FLORIN E VARGA SIMONA IOANA (UDIENZA ) Nella causa di esecuzione immobiliare promossa da ITALFONDIARIO SPA contro, VARGA FLORIN E VARGA SIMONA IOANA il Giudice delle esecuzioni nominava C.T.U. lo scrivente ING. ANDREA CAMPELLI, con studio in Piacenza - Via Mandelli n 4 e fissava l udienza per il giuramento in data In detto giorno, il sottoscritto C.T.U. si presentava avanti al Giudice e, dopo aver prestato il giuramento di rito, gli era affidato il seguente incarico di : - esaminare l atto di pignoramento e la documentazione ipo-catastale o la relazione notarile sostitutiva, verificando la presenza dell estratto di catasto, nonché dei certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all immobile pignorato nel ventennio anteriore alla trascrizione del pignoramento. In caso di mancanza o inidoneità di tale documentazione, sospendere immediatamente le operazioni e segnalare al Giudice la situazione; - ove invece la documentazione sia correttamente agli atti, predisporre una relazione scritta contenente: 1. l identificazione del bene comprensiva dei confini e dei dati catastali, verificando anche la corrispondenza/non corrispondenza delle certificazioni catastali ai dati indicati nell atto di pignoramento e le eventuali regolarizzazioni occorrenti; la specificazione se il pignoramento riguardi la Pagina 1 di 12

2 proprietà dell intero bene, quota di esso (indicando i nominativi dei comproprietari) o altro diritto reale (nuda proprietà, superficie, usufrutto); l indicazione degli estremi dell atto di provenienza e la cronistoria dei passaggi di proprietà nel ventennio anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, segnalando eventuali acquisti mortis causa non trascritti; 2. la sommaria descrizione del bene, comprensiva dello stato di conservazione; 3. la precisazione dello stato di possesso del bene, con indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato (locazione, leasing, comodato o altro, verificando, in caso di provenienza successoria, l eventuale esistenza di diritto di abitazione a favore del coniuge superstite ex art. 540 comma 2c.c.), con particolare riferimento all esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, in tale ipotesi verificando data di registrazione, data di scadenza finale del contratto, data di scadenza per l eventuale disdetta, data di rilascio fissata o stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, esistenza o meno di un compenso regolarmente pagato o non pagato ; 4. l attestazione circa esistenza di formalità, vincoli, oneri anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente (ad esempio spese relative all anno in corso ed a quello precedente art. 63 disp. att. c.c.), ivi compresi vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso o vincoli connessi con il suo carattere storico artistico, ed in particolare : domande giudiziali (precisando se la causa è ancora in corso) ed altre trascrizioni che non saranno cancellate col decreto di trasferimento; atti di asservimento urbanistici, cessioni di cubatura, eventuali limiti all edificabilità, vincoli per ragioni storico-artistiche o diritti di prelazione; Pagina 2 di 12

3 il regime patrimoniale della famiglia ed l esistenza di convenzioni matrimoniali, se l esecutato è persona coniugata, allegando estratto di atto di matrimonio o certificato di stato libero o provvedimenti di assegnazione della casa coniugale, con precisazione della relativa data e dell eventuale trascrizione; altri pesi o limitazioni d uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso, abitazione); 5. l esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati dalla procedura o che, comunque, risulteranno non opponibili all acquirente (tra cui iscrizioni, pignoramenti, sequestri conservativi ed altre trascrizioni pregiudizievoli), con indicazione del costo per la loro cancellazione; 6. la verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché dell esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla normativa vigente, e costi delle eventuali sanatorie; 7. l attestato di certificazione energetica, se richiesto per la tipologia dell immobile; 8. la verifica della conformità degli impianti, ove esistenti, a servizio dell immobile, ai sensi del D.M. Sviluppo Economico n 37/2008, e l esistenza dei relativi certificati e libretti di uso; 9. la valutazione estimativa del lotto o dei singoli lotti, eventualmente previa frazionamento da eseguire a cura dello stesso esperto stimatore, che si propongono di identificare per la vendita, anche eventualmente indicando un abbattimento forfetario di circa il 20% rispetto al valore venale del bene, in Pagina 3 di 12

4 ragione della differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno anziché sui valori catastali, dell assenza di garanzia per vizi occulti, della natura esecutiva e non contrattuale della vendita, ovvero di altre caratteristiche da indicare, 10. l indicazione se il trasferimento dell immobile pignorato al compratore, comporti o meno il pagamento dell IVA da parte dell aggiudicatario, trattandosi o non trattandosi di bene strumentale all esercizio dell attività compiuta dall esecutato; 11. un motivato parere, nel caso di pignoramento di quota, sulla possibiltà di comoda divisibilità della quota spettante al debitore (formando, in tal caso, ipotesi di divisione in natura o con conguaglio), ovvero sull alienazione separata della quota stessa con valutazione commerciale della sola quota (tenendo conto, altresì, della maggiore difficoltà di vendita per le quote indivise), ovvero sulla necessità di alienare l intero bene; 12. l indicazione delle eventuali opere da eseguire con urgenza sul bene, per ripristinare la funzionalità compromessa ovvero per evitare una compromissione della funzionalità stessa, ed il costo dei lavori; 13. l allegazione o la redazione di piante planimetriche per i fabbricati e di almeno 4 fotografie dei manufatti e delle aree (delle quali almeno 2 scatti dell esterno e 2 scatti dell interno); 14. la predisposizione, per ciascun lotto, di 2 floppy-disk o cd-rom comprendenti un file contenente la relazione peritale così come sopra indicata e un file contenentele fotografie. Il Consulente Tecnico d Ufficio: verificata l idoneità dei documenti agli atti ; effettuati sopralluoghi i giorni (solo a esterni immobile e per ricerca esecutata) Pagina 4 di 12

5 e presso i beni oggetto del pignoramento, posti in Castel San Giovanni (PC) via Ugo Foscolo n 7, accompagnato dalla moglie dell esecutato, Varga Floarea Maria ; esperiti gli accertamenti presso l Agenzia del Territorio-Ufficio Provinciale, presso il Servizio di Pubblicità Immobiliare di Piacenza e presso l Ufficio Catastale; esperiti gli accertamenti presso l Ufficio Tecnico del Comune di Castel San Giovanni il giorno , è in grado di rassegnare la seguente relazione peritale. IMMOBILI PIGNORATI RELATIVI ALL ESECUZIONE IN OGGETTO E LORO INDIVIDUAZIONE CATASTALE Piena proprietà di abitazione ed autorimessa in condominio, poste in Comune di Castel San Giovanni via Ugo Foscolo n 7, così censite al Catasto Fabbricati dello stesso Comune in capo a Varga Florin e Varga Simona Ioana per ½ indiviso ciascuno : - foglio 26 mapp.10 sub.11 P.2 Cat.A/2 Cl.3 5,5 vani R.298,25 ; - foglio 26 mapp.10 sub.5 P.T Cat.C/6 Cl.5 mq 12 R.40,90; DESCRIZIONE DEI BENI Sono oggetto dell esecuzione un appartamento ed un autorimessa, ubicati in un edificio a destinazione residenziale posto nella periferia ovest di Castel San Giovanni. La zona in cui è posto l immobile è prevalentemente residenziale, in un contesto di vecchia realizzazione (anni 60/70) con tipologia a villette o piccole palazzine ; è un contesto tranquillo, con facile accesso al centro storico di Castel San Giovanni, ma scarsamente fornita di negozi ed altri servizi. Il fabbricato di cui fa parte l unità pignorata è stato edificato nei primi anni 70 ed è composto di quattro piani fuori terra, dei quali il piano terra con autorimesse e cantine ed i piani superiori destinati ad abitazioni in appartamenti, oltre ad un sottotetto. La struttura è prevalentemente in muratura, con orizzontamenti in laterocemento. Pagina 5 di 12

6 Le pareti esterne sono tinteggiate. Il fabbricato è munito di ascensore. L unità pignorata è posta al piano terzo fuori terra e comprende : soggiorno, cucina, due camere, bagno, due balconi ed una piccola cantina al piano terra. I pavimenti sono in ceramica nella zona giorno e bagno, in legno nelle due camere da letto ; le finestre sono in ferro e vetro semplice (ancora quelle originali), con tapparelle in PVC. Le porte interne, in legno tamburato, sono di recente posa. Anche il bagno è stato rcentemente ristrutturato. La sua consistenza è la seguente : abitazione : mq 85 ; balconi : mq 24 ; cantina : mq 8. L autorimessa, di superficie interna circa 12 mq, è posta al piano terra, facilmente accessibile, ma idonea solo per auto di media dimensione. PROVENIENZA I beni pignorati sono pervenuti agli esecutati Varga Florin e Varga Simona Ioana, per ½ indiviso ciascuno in regime di comunione legale, da Sommariva Caterina a seguito di atto dott. Amedeo Fantigrossi del 17 nov rep /17757 trascritto il ai nn / A Sommariva Caterina l immobile è pervenuto per edificazione su area acquistata tramite atto dott. Tagliaferro del rep.43389/12051 trascritto a Piacenza il ai nn.1987/1873. Dall esame della documentazione agli atti e dalle ricerche fatte dallo scrivente, risulta pertanto verificata la continuità dei passaggi nel ventennio. STATO DI POSSESSO DEI BENI Alla visita era presente persona che si è presentata come Varga Floarea Maria, moglie dell esecutato Varga Florin. Gli immobili pignorati sono oggi utilizzati da Varga Florin e dalla Floarea Maria. Pagina 6 di 12

7 REGIME PATRIMONIALE DEL DEBITORE Varga Florin dichiarava successivamente allo scrivente di essere divorziato da Varga Simona Ioana e di essere coniugato alla Simona Floarea Maria. Lo scrivente verificava presso l uffico anagrafe di Castel San Giovanni che Varga Florin risultava ivi coniugato a Varga Floarea Maria come da matrimonio contratto in Oradea (Romania) il ; peraltro, tale stato non era certificabile in quanto solo dichiarato dal Varga Florin e non supportato da atto registrato. Quanto a Varga Simona Ioana, era residente a San Nicolò di Rottofreno, via Emilia Ovest n 41 ; perlatro, dal , la stessa risultava trasferita in Romania, indirizzo ignoto. ONERI DI NATURA CONDOMINIALE, RIGUARDANTI SPESE RELATIVE ALLA GESTIONE DEGLI ANNI SCORSI. La sig.ra Varga Floreana Maria, interpellata in merito alla gestione condominiale dell immobile, dichiarava di non esserne a conoscenza. Lo scrivente chiedeva quindi informazioni alla sig.ra Tosca Teodora Maria, residente al piano primo dello stesso immobile; la stessa affermava che non vi era alcun amministratore del condominio e che lei pagava unicamente le proprie utenze domestiche. Lo stato delle parti comuni del fabbricato erano testimonianza della mancanza di manutenzione programmata dello stesso. FORMALITÀ Sugli immobili oggetto della presente esecuzione sono iscritte e trascritte le seguenti formalità: - Iscrizione del ai nn.19136/4652 atto dott. Amedeo Fantigrossi del rep 98443/17758 ipoteca volontaria per ,00 a garanzia di mutuo, a favore di Cassa di Risparmio di Parma e Piacenza SPA, contro Varga Pagina 7 di 12

8 Florin e Varga Simona Ioana per ½ ciascuno dei beni pignorati. - Trascrizione del ai nn /10343 atto giudiziario rep. 2654/2011 verbale pignoramento immobili a favore di Cassa di risparmio di Parma e Piacenza SPA contro Varga Florin e Varga Simona Ioana per ½ ciascuno dei beni pignorati. Lo scrivente ha effettuato ispezione ipotecaria in data , dalla quale non risultano ulteriori iscrizioni o trascrizioni a carico dei beni pignorati. CONFORMITÀ NORME URBANISTICHE L edificio che comprende le unità pignorate fu edificato a seguito di Licenza Edilizia n 22 del e successiva variante n 42 del (quat ultima riguardante unicamente il sottotetto). A valle di questi permessi, è stato rilasciato dal Comune di Fiorenzuola d Arda il certificato di abitabilità n 22/73 in data 25 marzo Rispetto al progetto allegato ai permessi abilitativi, l unità abitativa pignorata differisce per avere collegata una camera in più (tolta all unità sub.10 adiacente ) e per un ampliamento del balcone ovest di circa 6 mq ; questo ampliamneto di balcone è esteso a tutti i tre piani con residenza. Tale difformità può essere sanata con una semplice SCIA. Le planimetrie catastali allegate alla denuncia di variazione del 1985, sono comunque conformi allo stato di fatto. Si ritiene che sia necessario presentare presso il competente ufficio comunale una SCIA in sanatoria per regolarizzare la situazione ; per questa si valuta un costo indicativo di 4.000,00, comprensivi di oneri comunali. Si dichiara dunque la conformità edilizia dell autorimessa, mentre per l abitazione tale conformità è condizionata alla presentazione della pratica di regolarizzazione Pagina 8 di 12

9 di cui sopra. ATTESTATO DI CERTIFICAZIONE ENERGETICA L unità residenziale è priva di attestazione di certificazione energetica; sulla scorta della D.A.L. regione E.R. 156/2008 e s.m.i., non si è provveduto a redigere tale documento. CONFORMITA IMPIANTISTICA L unità residenziale è dotata dei seguenti impianti : elettrico, di riscaldamento (autonomo con caldaia a gas di rete) ed idrosanitario. In merito, la sig.ra Varga Maria dichiarava di non essere in possesso dei relativi certificati di conformità, né del libretto caldaia. VALUTAZIONE L immobile che contiene i beni pignorati è posto nella periferia ovest della città di Castel San Giovanni ; è comunque facilmente accessibile il centro storico della stessa. Il quartiere è prevalentemente residenziale, di scarso valore urbanistico, ma nel complesso, abbastanza ben tenuto ; è privo di servizi e di aree pubbliche a verde. Il fabbricato comprendente le unità pignorate, si propone in tale contesto urbanistico con un disegno progettuale piacevole pur se datato, ma si evidenzia anche per la sua trasandatezza e mancata manutenzione delle parti esterne che manifestano evidenti segni di degrado. Sarebbe quindi necessario un sollecito intervento degli esterni del fabbricato; intervento che potrebbe incidere sulle unità pignorate per circa 150 /mq. Tenuto conto dei prezzi correnti in Castel San Giovanni per immobili similari, pari a circa 800,00 /mq per le abitazioni in condominio e ,00 a corpo per le autorimesse, tenuto conto di quanto esposto nella descrizione dei beni, considerate pure le necessarie opere di manutenzione delle parti comuni dell edifcio che, come detto sopra, si ritiene possano incidere per un minimo di Pagina 9 di 12

10 150 /mq, si stimano i beni esecutati come segue : Appartamento : mq 85,00 x /mq 650,00 = ,00 Balconi : mq 24,00 x /mq 325,00 = 7.800,00 Cantina : mq 8,00 x /mq 160,00 = 1.280,00 Autorimessa : a corpo 8.000,00 Sommano ,00 Da questo valore si deduce il costo per la sanatoria edilizia pari ad 4.000,00 e quindi il valore per la vendita è quindi fissato in , ,00 = ,00 che si arrotonda in ,00 (diconsi euro sessantottomila/00) N.B.: i beni in oggetto non costituiscono bene strumentale degli esecutati ; la vendita non comporterà pertanto l applicazione dell IVA da parte dell aggiudicatario. DIVISIBILITA DI UNITA PIGNORATA IN QUOTA PARTE I beni pignorati, per loro morfologia e destinazione non si prestano ad essere venduti separatamente, senza che ne derivi deprezzamento ; infatti, la vendita dell unità abitativa senza l autorimessa ridurrebbe notevolmente l appetibilità della stessa. EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO Le unità immobiliari pignorate non presentano pericolo per la pubblica incolumità. Le stesse, al loro interno, non presentano neppure situazioni di degrado, la cui trascuratezza possa provocare danni irreversibili agli stessi. Le parti comuni, pur con segni di degrado, non presentano pericolo immediato per la sicurezza. E pero necessario far verificare le fessure sul muro perimetrale, al piano primo, evidenziate dalla foto 3, al fine di controllare se le stesse interessano significativamente elementi strutturali. RELAZIONE PER LA VENDITA Piena proprietà di abitazione ed autorimessa in condominio, poste in Comune di Castel Pagina 10 di 12

11 San Giovanni via Ugo Foscolo n 7, così censite al Catasto Fabbricati dello stesso Comune in capo a Varga Florin e Varga Simona Ioana per ½ indiviso ciascuno : - foglio 26 mapp.10 sub.11 P.2 Cat.A/2 Cl.3 5,5 vani R.298,25 ; confina in circondario con vano scala comune, con unità sub.10 e con area soprastante area scoperta ; - foglio 26 mapp.10 sub.5 P.T Cat.C/6 Cl.5 mq 12 R.40,90; confina in circondario con unità sub.6, vano scala comune, area scoperta comune. Valore: ,00 (diconsi euro sessantottomila/00) CONCLUSIONI Il valore stimato in ,00 (diconsi euro sessantottomila/00) risulta essere il valore complessivo della piena proprietà dei beni stimati, posti in Comune di Castel Sdan Giovanni (PC), via Ugo Foscolo n 7 e composti da : - appartamento in condominio, al piano secondo, terzo fuori terra ; - autorimessa posta al piano terra, oggetto della Esecuzione Immobiliare n 308/2011, promossa da. Italfondiario spa contro, Varga Florin e Varga Simona Ioana Il C.T.U., in relazione all incarico ricevuto ed agli adempimenti previsti, dichiara che la presente relazione, chiusa il giorno 02 luglio 2012, prima del suo deposito presso la Cancelleria Ufficio Esecuzioni Immobiliari del Tribunale di Piacenza, è stata trasmessa a mezzo raccomandata A.R. o E.MAIL, unitamente alla richiesta di liquidazione nota spese, ai seguenti soggetti interessati : - creditore procedente: ITALFONDIARIO SPA c/o Avv. Mauro Sonzini largo S. Ilario Piacenza (PC) - proprietà esecutata : VARGA FLORIN Via Ugo Foscolo n Castel San Giovanni (PC) Pagina 11 di 12

12 - proprietà esecutata : VARGA SIMONA IOANA Via Emilia Ovest 41 San Nicolò Rottofreno (PC) (non inviata per sopravvenuto espatrio della stessa in Romania indirizzo ignoto) Chiusa la presente relazione in Piacenza, addì 02 luglio 2012 Il C.T.U. Ing. Andrea Campelli Allegati: - estratto di mappa Catasto Terreni Comune di Castel San Giovanni, foglio 26 ; - visura storica per immobile e planimetrie catastali delle unità urbane pignorate; - planimetria dell abitazione con modifiche rispetto al progetto approvato ; - documentazione fotografica ; - permesso di agibilità della costruzione. Pagina 12 di 12