All Ill.mo Signor Giudice. G.E. nella causa di Esecuzione Immobiliare. promossa da. Nella causa di esecuzione immobiliare promossa da UNICREDIT

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1 All Ill.mo Signor Giudice DR. G. PICCIAU G.E. nella causa di Esecuzione Immobiliare promossa da UNICREDIT CREDIT MANAGEMENT BANK S.P.A. contro (UD. 22/10/2012) VALLI ROBERTO (ES. N 166/2011) Nella causa di esecuzione immobiliare promossa da UNICREDIT CREDIT MANAGEMENT BANK S.P.A., con il procuratore Avv. Roberto Gavazzi, contro VALLI ROBERTO, il Giudice dell esecuzione in data 01/12/2011 conferiva incarico al sottoscritto GEOM. GABRIELE SEGALINI, con studio in Piacenza Via B. Mandelli n 4. In data 14/05/2012 il Giudice dell esecuzione, a seguito della richiesta di proroga da parte del sottoscritto C.T.U. a causa della impossibilità di accesso all immobile anche con l intervento della forza pubblica, ha rinviato all udienza del 22/10/2012. Nel giorno dell incarico al sottoscritto C.T.U., dopo avere prestato il giuramento di rito, veniva affidato il seguente quesito: - esaminare l atto di pignoramento e la documentazione ipo-catastale o la relazione notarile sostitutiva, verificando la presenza dell estratto di catasto, nonché dei certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all immobile pignorato nel ventennio anteriore alla trascrizione del pignoramento. In caso di mancanza o inidoneità di tale documentazione, sospendere immediatamente le operazioni e segnalare al Giudice la situazione; - ove invece la documentazione sia correttamente agli atti, predisporre una relazione scritta contenente: 1. l identificazione del bene comprensiva dei confini e dei dati catastali, verificando Pagina 1 di 12

2 anche la corrispondenza/non corrispondenza delle certificazioni catastali ai dati indicati nell atto di pignoramento e le eventuali regolarizzazioni occorrenti; la specificazione se il pignoramento riguardi la proprietà dell intero bene, quota di esso (indicando i nominativi dei comproprietari) o altro diritto reale (nuda proprietà, superficie, usufrutto); l indicazione degli estremi dell atto di provenienza e la cronistoria dei passaggi di proprietà nel ventennio anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, segnalando eventuali acquisti mortis causa non trascritti; 2. la sommaria descrizione del bene, comprensiva dello stato di conservazione; 3. la precisazione dello stato di possesso del bene, con indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato (locazione, leasing, comodato o altro, verificando, in caso di provenienza successoria, l eventuale esistenza di diritto di abitazione a favore del coniuge superstite ex art. 540 comma 2c.c.), con particolare riferimento all esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, in tale ipotesi verificando data di registrazione, data di scadenza finale del contratto, data di scadenza per l eventuale disdetta, data di rilascio fissata o stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, esistenza o meno di un compenso regolarmente pagato o non pagato; 4. l attestazione circa esistenza di formalità, vincoli, oneri anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente (ad esempio spese relative all anno in corso ed a quello precedente art. 63 disp. att. c.c.), ivi compresi vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso o vincoli connessi con il suo carattere storico artistico, ed in particolare 5. domande giudiziali (precisando se la causa è ancora in corso) ed altre trascrizioni che non saranno cancellate col decreto di trasferimento 6. atti di asservimento urbanistici, cessioni di cubatura, eventuali limiti all edificabilità, Pagina 2 di 12

3 vincoli per ragioni storico-artistiche o diritti di prelazione 7. il regime patrimoniale della famiglia ed l esistenza di convenzioni matrimoniali, se l esecutato è persona coniugata, allegando estratto di atto di matrimonio o certificato di stato libero o provvedimenti di assegnazione della casa coniugale, con precisazione della relativa data e dell eventuale trascrizione; 8. altri pesi o limitazioni d uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso, abitazione); 9. l esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati dalla procedura o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente (tra cui iscrizioni, pignoramenti, sequestri conservativi ed altre trascrizioni pregiudizievoli), con indicazione del costo per la loro cancellazione; 10. la verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché dell esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla normativa vigente, e costi delle eventuali sanatorie; 11. l attestato di certificazione energetica, se richiesto per la tipologia dell immobile; 12. la verifica della conformità degli impianti, ove esistenti, a servizio dell immobile, ai sensi del D.D. Sviluppo Economico n 37/2008, e l esistenza dei relativi certificati e libretti di uso; 13. la valutazione estimativa del lotto o dei singoli lotti, eventualmente previa frazionamento da eseguire a cura dello stesso esperto stimatore, che si propongono di identificare per la vendita, anche eventualmente indicando un abbattimento forfetario di circa il 20% rispetto al valore venale del bene, in ragione della differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno anziché sui valori catastali, dell assenza di garanzia per vizi occulti, della natura esecutiva e non contrattuale della vendita, ovvero di altre Pagina 3 di 12

4 caratteristiche da indicare; 14. l indicazione se il trasferimento dell immobile pignorato al compratore, comporti o meno il pagamento dell IVA da parte dell aggiudicatario, trattandosi o non trattandosi di bene strumentale all esercizio dell attività compiuta dall esecutato; 15. un motivato parere, nel caso di pignoramento di quota, sulla possibiltà di comoda divisibilità della quota spettante al debitore (formando, in tal caso, ipotesi di divisione in natura o con conguaglio), ovvero sull alienazione separata della quota stessa con valutazione commerciale della sola quota (tenendo conto, altresì, della maggiore difficoltà di vendita per le quote indivise), ovvero sulla necessità di alienare l intero bene; 16. l indicazione delle eventuali opere da eseguire con urgenza sul bene, per ripristinare la funzionalità compromessa ovvero per evitare una compromissione della funzionalità stessa, ed il costo dei lavori; 17. l allegazione o la redazione di piante planimetriche per i fabbricati e di almeno 4 fotografie dei manufatti e delle aree (delle quali almeno 2 scatti dell esterno e 2 scatti dell interno); 18. la predisposizione, per ciascun lotto, di 2 floppy-disk o cd-rom comprendenti un file contenente la relazione peritale così come sopra indicata e un file contenente le fotografie. Il Consulente Tecnico d Ufficio: effettuato il sopralluogo presso l unità immobiliare oggetto del pignoramento, sita in Comune di Bobbio (PC) a seguito di accesso alla presenza dei Carabinieri della Compagnia di Bobbio, con l utilizzo di chiavi ritirate all Istituto Vendite Giudiziarie in quanto l accesso era già stato forzato per altra esecuzione di unità immobiliari nello stesso condominio; esperiti gli accertamenti presso l Agenzia del Territorio Ufficio Provinciale di Piacenza Servizio di Pubblicità Immobiliare e presso l Ufficio Catastale; Pagina 4 di 12

5 esperiti gli accertamenti presso l Ufficio Tecnico del Comune di Bobbio; è in grado di procedere. IMMOBILI PIGNORATI CON INDIVIDUAZIONE CATASTALE PIENA PROPRIETÀ DI APPARTAMENTO posto in Comune di Bobbio (PC) ed ubicato in Strada Provinciale Bobbio-Penice, Località Riviera del Penice. L unità immobiliare è inserita in palazzina residenziale edificata su area coperta e scoperta individuata al Catasto Terreni del Comune di Bobbio al Foglio 21 mappale 113 Ente Urbano di are 9-00 senza redditi e mappale 159 Ente Urbano di are 4-70 senza redditi, ed è censita al Catasto Fabbricati dello stesso Comune al Foglio 21 mappale 113 sub.3 Località Riviera del Penice P1 T cat.a/2 cl.4 a vani 3,5 R.= 307,29#. L appartamento al piano primo confina con vano scala comune, ragioni Cadoni Marco, ragioni Marchisella Michele ed area scoperta comune su tre lati. All unità immobiliare in oggetto compete una quota proporzionale di comproprietà degli enti comuni del fabbricato condominiale al quale appartiene. PROVENIENZA L unità immobiliare oggetto della presente esecuzione è pervenuta al signor VALLI ROBERTO per compravendita dalla signora MUSETTI SILVIA con scrittura privata autenticata nelle firme dal Notaio Dr. Enrico Tommasi in Nova Milanese in data 14/12/2005 rep racc.13059, trascritto presso l Agenzia del Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare di Piacenza in data 24/12/2005 al n reg. part La signora MUSETTI SILVIA ha ricevuto il bene per successione testamentaria in morte del padre MUSETTI ACHILLE deceduto a Piacenza il 18/12/2003, testamento olografo pubblicato con verbale a rogito del Notaio Dr. Carlo Brunetti in Piacenza in data 22/06/2004 rep.22516, trascritto presso l Agenzia Pagina 5 di 12

6 del Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare di Piacenza in data 15/07/2004 al n. reg. part.7714 e successivo atto di accettazione espressa di eredità a rogito stesso Notaio in data 24/11/2004 rep. n.23463/6179, registrato a Piacenza e trascritto presso l Agenzia del Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare di Piacenza in data 13/12/2004 al n. reg. part (denuncia di successione registrata a Piacenza in data 15/12/2004 al n.2082 vol.325 e trascritta presso l Agenzia del Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare di Piacenza in data 12/01/2005 ai nn.353/272 e successiva denuncia integrativa registrata a Piacenza in data 20/05/2005 al n.1199 vol.326 e trascritta presso l Agenzia del Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare di Piacenza in data 14/11/2005 ai nn.18367/11792, con cui la porzione immobiliare si è devoluta a favore della figlia MUSETTI SILVIA. Il signor MUSETTI ACHILLE era proprietario dell immobile da oltre venti anni gravato dalla quota di usufrutto pari ad 1/6 a favore della madre MARCHIONNI DINA deceduta in data 31/01/1998, con conseguente consolidamento dell usufrutto con la nuda proprietà. DESCRIZIONE DEI BENI PIENA PROPRIETÀ DI APPARTAMENTO POSTO AL PIANO PRIMO (secondo fuori terra) di fabbricato residenziale, risalente alla metà degli anni 50 e successivamente ampliato e modificato, posto in Comune di Bobbio (PC) ed ubicato in Strada Provinciale Bobbio-Penice, Località Riviera del Penice. La palazzina è disposta su tre livelli, di cui il piano terreno è da ritenersi seminterrato a causa della natura scoscesa del terreno, ed è composta da cinque appartamenti ed una autorimessa con area scoperta comune circostante. L edificio è costruito in muratura di pietra e laterizio, solai in laterocemento e tetto Pagina 6 di 12

7 in legno con copertura in pannelli di lamiera coibentati. Esternamente l edificio è intonacato al civile, ancora da tinteggiare in seguito alle ultime modifiche ed ampliamenti. La scala di accesso comune è rivestita in marmo rosso Verona. L appartamento è composto da ingresso-corridoio, soggiorno, cucina, camera e bagno, per una superficie complessiva convenzionale pari a 62,00 mq. Internamente l unità è finita con pavimenti in ceramica per il locale soggiorno, la cucina, corridoio e bagno, in legno per la camera; gli intonaci sono al civile tinteggiati; il bagno e la cucina sono parzialmente rivestiti alle pareti con piastrelle di ceramica smaltate. Nel soggiorno vi è un caminetto funzionante a legna da ardere. I serramenti delle finestre sono in legno con vetri semplici ed antoni in legno massello, le porte interne ed il portoncino di ingresso al piano sono in legno massello. I serramenti in legno sono di buona qualità, interamente laccati ed in stato d uso. L impianto di riscaldamento è centralizzato con caldaia in apposito locale comune, non più funzionante ed in stato di abbandono ormai da anni, e termosifoni in ghisa. L impianto elettrico è sottotraccia non rispondente alla normativa vigente in materia di sicurezza. L appartamento si trova in discrete condizioni, tuttavia il contesto di completo abbandono del fabbricato, con le parti comuni e la centrale termica completamente ammalorate, evidenziano la necessità di un intervento con opere di manutenzione straordinaria del fabbricato in condominio. Anche il tetto e la copertura piana della centrale termica presentano gravi problemi di infiltrazione di umidità. Pagina 7 di 12

8 STATO DI POSSESSO DEI BENI L appartamento oggetto di stima è parzialmente arredato, non è occupato da persone, la porta di accesso all unità è aperta e per accedervi è necessario procedere esclusivamente all apertura dell accesso comune al piano terreno con utilizzo delle chiavi sostituite nell occasione dell accesso forzoso effettuato per la esecuzione immobiliare contro Marchisella Michele (proprietario di altre unità nella stessa palazzina). FORMALITÀ Sull immobile oggetto di stima sono iscritte e trascritte le seguenti formalità: - IPOTECA VOLONTARIA di ,00# a favore della BANCA DI ROMA S.P.A. iscritta in data 24/12/2005 al n reg. part. 5062; - IPOTECA LEGALE di ,70# a favore di EQUITALIA SESTRI S.P.A. NOVARA iscritta in data 06/03/2008 al n reg. part. 692; - VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI a favore di CAPITAL MORTGAGE S.R.L trascritto in data 08/07/2011 al n reg. part ONERI CONDOMINIALI La palazzina è completamente disabitata, pertanto non vi sono oneri condominiali richiesti da alcuno. REGIME PATRIMONIALE DEL DEBITORE Il signor VALLI ROBERTO, al momento dell acquisto dell immobile (14/12/2005), ha dichiarato di essere di stato civile celibe. Oggi il signor VALLI ROBERTO risulta separato dalla signora GALLÒ AGNES EVA; con provvedimento del Tribunale di Novara in data 14/06/2004 n 688/04, è stata omologata la separazione consensuale fra i coniugi annotata in data 05/07/2004. CONFORMITÀ NORME URBANISTICHE Pagina 8 di 12

9 L abitazione in oggetto è stata edificata anteriormente al 01/09/1967. Il fabbricato risale alla metà degli anni 50, successivamente è stato ampliato e modificato con Licenza Edilizia n 156/1975 e L.E. n 136/1978. In data 27/03/1986 è stata presentata istanza di condono edilizio ai sensi della Legge 47/85 ed in data 31/03/1995 dal Sindaco del Comune di Bobbio è stata rilasciata Concessione-Autorizzazione in Sanatoria al n 98 di protocollo. I disegni allegati al predetto provvedimento in sanatoria corrispondono allo stato dei luoghi ed alla planimetria catastale. L unità immobiliare risulta comunque priva del previsto Certificato di Abitabilità, del quale dovrà farsi carico l acquirente, provvedendo quindi alla messa a norma degli impianti tecnologici. La planimetria catastale corrisponde anch essa allo stato dei luoghi ad esclusione dell area scoperta pertinenziale, la quale non è definita. L area scoperta pertinenziale è individuata dalla mappa del Catasto Terreni al Foglio 21 mappali 113 e 159. Dalla mappa catastale si evince l errato inserimento in mappa della palazzina in cui è inserita l unità immobiliare in oggetto. Il frazionamento approvato in data 04/12/1992 al n di protocollo, regolarmente inserito in mappa, individua esattamente il confine di proprietà dell area scoperta comune pertinenziale alla palazzina e rileva altresì alcuni spigoli del fabbricato, dai quali lo stesso risulta essere in posizione evidentemente diversa rispetto all ubicazione indicata sulla mappa. La palazzina insiste infatti, oltre che sul mappale 113, anche sul mappale 159; quest ultimo costituisce porzione di area coperta e scoperta pertinenziale ed unico accesso dalla pubblica viabilità. Pagina 9 di 12

10 Il mappale 159, alla data dell atto di trasferimento e dell iscrizione dell ipoteca era già censito al Catasto Terreni al Foglio 21 mappale 159 Ente Urbano senza redditi pertanto, anche se non è stato indicato espressamente nell atto di vendita, costituisce di fatto parte di area coperta e scoperta del fabbricato in condominio. CONFORMITÀ IMPIANTI TECNOLOGICI L impianto di riscaldamento è del tipo centralizzato presumibilmente funzionante a gasolio non funzionante in quanto il generatore di calore ed i collettori di distribuzione principali, con le relative pompe, sono in pessimo stato d uso e di conservazione, da sostituire integralmente. L impianto elettrico è sottotraccia di vecchia realizzazione, non conforme alla normativa vigente e privo di dichiarazione di conformità. VALUTAZIONE Sulla scorta di quanto sopra esposto, in base allo stato di fatto e dell ubicazione a circa 10 km. dal paese di Bobbio, in considerazione dei prezzi applicati in compravendite di immobili similari nella zona, nonché dell epoca di costruzione e del contesto condominiale un cui si trova l appartamento dove altre tre unità sono soggette a procedura esecutiva, lo scrivente ritiene equo valutare l immobile attribuendo allo stesso un valore unitario pari ad 300,00# al mqe., comprendendo nello stesso anche l area coperta e scoperta, pertanto per 62,00 mqe. si avrà un valore pari ad ,00# che si può arrotondare per difetto ad ,00# (euro diciottomila/00). VALORE COMPLESSIVO = ,00# (EURO DICIOTTOMILA/00) REGIME FISCALE PER LA CESSIONE L unità immobiliare ad uso abitazione, essendo di proprietà di persona fisica, sarà soggetta ad imposta di registro per la sua cessione. Pagina 10 di 12

11 RELAZIONE PER LA VENDITA Piena proprietà di appartamento in palazzina residenziale posta in Comune di Bobbio, Località Riviera del Penice, individuata al Catasto Terreni del Comune di Bobbio al Foglio 21 mappale 113 Ente Urbano di are 9-00 e Foglio 21 Mappale 159 Ente Urbano di are 4-70 ed è censito al Catasto Fabbricati dello stesso Comune al Foglio 21 mappale 113 sub.3 Località Riviera del Penice P1 T cat.a/2 cl.4 a vani 3,5 R.= 307,29#. L appartamento al piano primo confina con vano scala comune, ragioni Cadoni Marco, ragioni Marchisella Michele ed area scoperta comune su tre lati. All unità immobiliare in oggetto compete una quota proporzionale di comproprietà degli enti comuni del fabbricato condominiale al quale appartiene. CONCLUSIONI Il valore stimato in ,00# (EURO DICIOTTOMILA/00) risulta essere il valore complessivo della piena proprietà dei beni immobili in Comune di Bobbio (PC) oggetto della Esecuzione Immobiliare n 166/2011 promossa da UNICREDIT CREDIT MANAGEMENT BANK S.P.A. contro VALLI ROBERTO. N.B.: in considerazione dello stato dei luoghi ed in particolare che altre tre unità immobiliari del fabbricato sono soggette a procedura esecutiva (es. imm. n 259/2010 contro Cadoni Marco, es. imm. n 22/2010 contro Marchisella Michele ed es. imm. n 51/2011 contro Noto Angelo), lo scrivente al fine di aumentare la possibilità di vendita delle unità immobiliari poste nella stessa palazzina, propone di accorpare le vendite in unica data d asta. Il C.T.U., in relazione all incarico ricevuto ed agli adempimenti previsti, dichiara che la presente relazione, chiusa il giorno 30 luglio 2012, è stata trasmessa, a mezzo raccomandata A.R. prima del deposito presso la Cancelleria Ufficio Pagina 11 di 12

12 Esecuzioni Immobiliari del Tribunale di Piacenza, ai seguenti soggetti interessati: - creditore procedente: UNICREDIT CREDIT MANAGEMENT BANK S.P.A. c/o AVV. ROBERTO GAVAZZI Via Frejus, TORINO - creditore iscritto: EQUITALIA SESTRI S.P.A. NOVARA Piazza A. Gramsci, NOVARA - proprietà esecutata: VALLI ROBERTO Via Motto Falco, CASTELLETTO SOPRA TICINO (NO) Chiusa la presente relazione in Piacenza, addì 30 luglio 2012 Il C.T.U. geom. Gabriele Segalini Allegati: - visure Catasto Terreni e Catasto Fabbricati; - copia scheda catastale (1:200); - planimetria dell unità immobiliare (1:200) con estratto di mappa catastale (1:2.000); - documentazione fotografica; - Attestato di Certificazione Energetica. Pagina 12 di 12