Informazioni e Tendenze Immobiliari

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1 MAGGIO/GIUGNO 2015 NUMERO 40 Informazioni e Tendenze Immobiliari In questo numero 1 Introduzione 2 L I dagi e 5: le fa iglie italiane e il mercato immobiliare nelle sei grandi città transazioni effettuate e mutui nel biennio Tecnoborsa 3 L I dagi e 5: le fa iglie italiane e il mercato immobiliare nelle sei grandi città transazioni previste nel biennio Tecnoborsa 4 Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia - Banca d Italia, Tecnoborsa e Agenzia delle Entrate 5 Le compravendite e le locazioni - Agenzia delle Entrate e Assilea - Ance - Unione Inquilini 6 I mutui - Banca d Italia - Abi - Agenzia delle Entrate e Abi 7 La produzione nelle costruzioni - Istat 1. Introduzione Torna la passione tra italiani e casa: compravendite e mutui sono tornati a crescere e i tassi di interesse hanno raggiunto il punto più basso nella storia dall Unità d Italia a oggi, con un livello medio sotto il 3%, anche grazie al Quantitative Easing introdotto dalla Bce. La ripresa del mercato immobiliare è quindi alle porte ma le tasse sulla casa, ancora troppo alte, potrebbero impedire di agganciarla. Dunque, in quest ultimo anno la dinamica positiva è principalmente dovuta a una forte riduzione del costo dei mutui, mentre continua a essere positivo anche il contributo dovuto al miglioramento del prezzo relativo delle case rispetto al reddito disponibile. Inoltre, i mutui alle famiglie per l acquisto delle abitazioni nei primi quattro mesi del 2015 crescono di oltre il 55%, rispetto ai primi quattro mesi Purtroppo, però, per il diritto alla casa, la crisi non è finita, anzi peggiora ulteriormente: sono stati pubblicati dall Ufficio di Statistica i nuovi dati relativi all andamento degli sfratti in Italia nel corso dell'intero anno 2014 e sono ancora più preoccupanti rispetto a quelli del Infine, sul fronte degli agenti immobiliari nel I trimestre del 2015 si è ridotta la quota di coloro che hanno riportato un calo dei prezzi, che tuttavia resta predominante e il numero dei potenziali acquirenti continua a crescere, nonostante il persistere di un significativo divario tra i prezzi di offerta e di domanda. Il saldo sulle attese degli operatori relative alle prospettive a breve termine del proprio mercato è tornato su valori positivi per la prima volta dopo circa quattro anni, risentendo del ridimensionamento delle attese di calo dei prezzi. Pertanto, in un orizzonte di medio termine di due anni il quadro è più positivo e circa metà degli operatori segnalano attese di miglioramento delle prospettive del mercato nazionale.

2 Tecnoborsa 2. L Indagine 2015: le famiglie italiane e il mercato immobiliare nelle sei grandi città transazioni previste nel biennio Link: Tecnoborsa 3. L Indagine 2015: le famiglie italiane e il mercato immobiliare nelle sei grandi città transazioni effettuate e mutui nel biennio Link: 4. Il sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia Banca d Italia, Tecnoborsa, Agenzia delle Entrate Nel I trimestre del 2015 si è ridotta la quota di agenti che hanno riportato un calo dei prezzi, che tuttavia resta predominante. Il numero di potenziali acquirenti continua a crescere, nonostante il persistere di un significativo divario tra i prezzi di offerta e di domanda. Il saldo sulle attese degli operatori relative alle prospettive a breve termine del proprio mercato è tornato su valori positivi per la prima volta da circa quattro anni, risentendo del ridimensionamento delle attese di calo dei prezzi. In un orizzonte di medio termine (due anni), il quadro è più positivo: circa metà degli operatori segnalano attese di miglioramento delle prospettive del mercato nazionale. Link: 5. Le compravendite e le locazioni Agenzia delle Entrate Il mercato residenziale nelle otto principali città italiane mostra nel 2014 una ripresa più accentuata sempre al lordo dell effetto fiscale rispetto alla media nazionale Dai dati resi noti dall Agenzia delle Entrate, dopo sette anni in negativo, torna a crescere il mercato italiano delle abitazioni residenziali che nel 2014, sui rogiti effettivamente registrati nell anno, mostra un +3,5% rispetto all anno precedente. Il segnale positivo va interpretato cautamente, perché influenzato dagli effetti fiscali della modifica dell imposta di registro intervenuta dal 1 gennaio del 2014 che ha portato a rogitare acquisti, di fatto compiuti sul finire del 2013, nei primi mesi del Ricostruendo la serie storica per neutralizzare tale effetto, si può ipotizzare che l incremento del 2014 si limiti al più contenuto +0,7%. In particolare, le compravendite di immobili a destinazione abitativa nel 2014 sono state 421mila, ancora al di sotto dei valori registrati alla fine degli anni 80. L andamento e la distribuzione dei volumi di scambio per macroaree geografiche, al lordo dell effetto fiscale dovuto al mutamento dell imposta di registro, ha evidenziato una ripresa più accentuata nell area del Centro (+6,5%), seguita dall area del Nord-Est (+5%) e del Nord-Ovest (+3,4%), dove si concentra la quota più elevata delle transazioni. Ancora contenuti, invece, i rialzi registrati nelle aree del Sud (+0,8%) e nelle Isole (+0,2%). La superficie media dell unità abitativa acquistata è stata pari a 105,2 mq, in crescita del 5%, mentre il fatturato del settore guadagna circa 5 miliardi di euro, passando dai 67,5 miliardi del 2013 ai 72,1 miliardi registrati nel Il mercato residenziale nelle otto principali città italiane mostra, nel 2014, una ripresa più accentuata, sempre al lordo dell effetto fiscale, rispetto alla media Informazioni e Tendenze Immobiliari Pag. 2

3 Agenzia delle Entrate, Assilea Il settore non residenziale dopo sette anni di perdite nel 2014 mostra nuovamente una crescita complessiva dei volumi di compravendita Ance La strada per trasformare in una solida ripresa i segnali positivi del 2014 è quella della riduzione della pressione fiscale nazionale. Le migliori performance si registrano a Bologna (+18,5%), Genova (+15%), Roma (+13,9%) e Firenze (+13,3%); seguono Torino (+5,4%), Milano (+5%) e Palermo (+4%). Unica grande città a mantenere il segno negativo è Napoli, con il 3,7% di compravendite in meno rispetto al Dai dati pubblicati dall Agenzia delle Entrate, elaborati in collaborazione con Assilea, emerge che il settore non residenziale, che comprende i mercati immobiliari del terziario, commerciale e produttivo, dopo sette anni di perdite, nel 2014 mostra nuovamente una crescita complessiva dei volumi di compravendita. Il settore commerciale è in rialzo del 5,7%, il settore produttivo guadagna il 3,6%, fa eccezione il settore terziario che chiude l anno con una perdita del 4,6%. Il mercato del terziario, commerciale e produttivo rappresenta il 6,4% dello stock immobiliare complessivo e il 4,8% dell universo delle transazioni. In termini di stock immobiliare, i negozi rappresentano la tipologia edilizia con il numero di unità più elevato fra le tipologie non residenziali (poco più di 2,5 milioni di unità). Inoltre, le unità nella tipologia negozi rappresentano il 60,2% dello stock non residenziale, seguono i capannoni, con circa il 18% e gli uffici, con il 15% circa. Considerando le compravendite, sono ancora i negozi a detenere la quota maggiore di Ntn, ma con un ammontare inferiore alla quota di stock, 50,2%. Sono, di contro, più elevate, rispetto allo stock, le quote degli uffici e dei capannoni, 20% e 22% circa rispettivamente. Tale differenza di quote in termini di volume di compravendite e di stock si riflette, ovviamente, sul valore dell Imi che risulta, quindi, più elevato per uffici e capannoni (1,37% e 1,28% rispettivamente) e piuttosto basso per la tipologia negozi (0,87%). Si evidenzia al riguardo che il settore negozi è in ripresa in tutte le aree a eccezione delle Isole; il settore uffici subisce perdite nelle aree del Nord e, in modo più accentuato, al Centro recuperando rispetto al 2013 al Sud e nelle Isole; il settore capannoni è in calo al Cento e al Sud mentre fa registrare una buona ripresa nelle aree del Nord. Non bisogna però trascurare che, come già illustrato nelle note trimestrali pubblicate nel corso del 2014, il dato positivo dipende in parte dagli effetti che ha avuto sul mercato l entrata in vigore, il 1 gennaio 2014, del nuovo regime delle imposte di registro, ipotecaria e catastale applicabile agli atti di trasferimento a titolo oneroso di diritti reali immobiliari (Articolo 10 del D.lgs.14 marzo 2011, n. 23). A partire da tale data, infatti, per la generalità dei trasferimenti immobiliari, la nuova disciplina risulta normalmente più vantaggiosa e deve avere, per questo, indotto gli acquirenti a traslare la stipula degli atti di compravendita al 2014, con l effetto di far risultare più depresso l andamento dell ultimo trimestre del 2013 e, per contro, più positivo l andamento del I trimestre In particolare, sulla base dei primi dati provvisori relativi al mese di gennaio 2015, neutralizzando l effetto della traslazione degli atti da dicembre 2013 a gennaio 2014, è stato ricostruito un tasso di variazione del 2014 rispetto al 2013, al netto quindi dell effetto fiscale, per il complesso delle unità immobiliari compravendute dei settori commerciale, terziario e produttivo, pari a +1,3%, più moderato rispetto al tasso osservato, pari a +3%. Torna la passione tra italiani e casa, compravendite e mutui sono tornati a crescere, +3,6% e +13,4% rispettivamente nel 2014, e i tassi di interesse hanno raggiunto il punto più basso nella storia dell unità d Italia, con un livello medio sotto il 3%, grazie anche al Quantitative Easing introdotto dalla Bce. La ripresa del mercato immobiliare è quindi alle porte ma le tasse sulla casa, ancora troppo alte, potrebbero impedire di agganciarla. Questo il quadro disegnato dal Focus Casa, presentato dall Ance. La strada indicata dall Ance per trasformare in una solida ripresa i segnali positivi del 2014 è quella della riduzione della pressione fiscale: dall introduzione di incentivi per l acquisto di case nuove ad alta efficienza energetica, a quelli che favoriscano la permuta, dalla stabilizzazione degli incentivi Informazioni e Tendenze Immobiliari Pag. 3

4 per il recupero e la riqualificazione energetica degli edifici, fino al nodo della fiscalità immobiliare, che deve diventare stabile per almeno 3 anni, anche in vista dell introduzione della Local Tax. Unione Inquilini Dal 2008 al 2014 il numero degli sfratti emessi è passato da a Per il diritto alla casa, la crisi non è finita, anzi peggiora ulteriormente. Sono stati pubblicati dall Ufficio di Statistica i nuovi dati relativi all andamento degli sfratti in Italia nel corso dell'intero anno I dati sono ancora più agghiaccianti rispetto a quelli del 2013: i provvedimenti di rilascio nel 2014 sono stati (+5% rispetto al 2013 e nuovo picco negativo), di cui per morosità (89,30% del totale). Sempre nel 2014, le richieste di esecuzione con l Ufficiale Giudiziario sono state (più 14,6% rispetto al 2013) e le esecuzioni forzate sono arrivate a (+13,5%). In sostanza, nel 2014 ci sono stati, per ciascun giorno lavorativo, 682 accessi dell Ufficiale Giudiziario e 164 sfratti con l intervento della forza pubblica. Questi dati mostrano tutta intera la loro crudezza se raffrontati rispetto alla sequenza degli ultimi anni: dal 2008 al 2014 il numero degli sfratti emessi è passato da a (+47,8%); le esecuzioni con la forza pubblica sono passate da nel 2006 a nel 2014 (+62%); il rapporto tra i provvedimento degli sfratti emessi e il numero delle famiglie residenti in Italia (tutte le famiglie, comprese quelle in proprietà) è passato da 1 sfratto ogni 515 famiglie nel 2005 a 1 sfratto ogni 334 famiglie nel Al primo posto nel rapporto tra sentenze di sfratto e famiglie residenti nel 2014 si colloca Barletta-Andria-Trani (uno sfratto ogni 133 famiglie), seguono Prato (1/151), Savona (1/165), Asti (1/172), Monza e della Brianza (1/192) e Bari con uno sfratto ogni 196 famiglie. La questione sfratti è ormai diventato un problema nazionale che travalica i confini delle grandi aree metropolitane: l incremento più forte negli sfratti emessi nel 2014 si registra in regioni come il Molise, la Puglia, le Marche, il Trentino, la Sardegna, pur rimanendo la Lombardia e il Lazio le regioni con il maggior numero di sentenze emesse. 6. I Mutui Banca d Italia Le erogazioni dei nuovi mutui dopo tre anni di calo sostenuto hanno registrato un aumento su base annua di oltre il 10% In base ai dati pubblicati dalla Banca d Italia la flessione dei prestiti per l acquisto di abitazioni, la componente più rilevante del debito delle famiglie, si è fortemente attenuata (-0,3% a marzo 2015); nel complesso i prestiti alle famiglie consumatrici hanno smesso di scendere. Le erogazioni dei nuovi mutui, dopo tre anni di calo sostenuto, hanno registrato un aumento su base annua di oltre il 10%, rimanendo tuttavia ancora inferiori ai rimborsi; la tendenza è proseguita nei primi mesi del 2015 (15% in marzo). Sebbene con minore intensità, anche i nuovi mutui alle persone con meno di 35 anni, che più hanno risentito della precedente fase di restrizione dell offerta, hanno ricominciato a crescere. La ripresa delle erogazioni è stata sostenuta dalla domanda, sospinta a sua volta dalle prospettive meno sfavorevoli del mercato immobiliare, e dalle migliori condizioni di finanziamento, soprattutto di costo. Dalla fine del 2013 i tassi sui nuovi contratti di mutuo (Taeg) si sono ridotti di quasi un punto percentuale (scendendo al 2,9% nel marzo del 2015); ne hanno tratto beneficio anche le famiglie già in possesso di un mutuo, che nel 2014 hanno rinegoziato le condizioni applicate ai prestiti in un numero maggiore di casi rispetto all anno precedente. La riduzione dei tassi di interesse è stata più forte per i mutui a tasso fisso, diminuiti di oltre un punto, al 3,4% in marzo; la riduzione del tasso variabile è stata di 0,8 punti, al 2,4%. Conseguentemente l incidenza dei mutui a tasso fisso sulle erogazioni è aumentata, in modo marcato a partire dalla seconda metà del 2014, raggiungendo circa il 30% lo scorso marzo. I mutui a tasso variabile sono rimasti tuttavia prevalenti tra i nuovi contratti di prestito, anche per le aspettative di stabilità del tasso Euribor, cui questi contratti sono indicizzati. Secondo l Indagine regionale sul credito bancario condotta dalle Filiali della Banca d Italia, il rapporto Informazioni e Tendenze Immobiliari Pag. 4

5 Banca d Italia Ad aprile sono scesi i tassi d'interesse sui mutui casa erogati alle famiglie Abi Maggio 2015 per i prestiti bancari a famiglie e imprese è il miglior risultato da maggio 2012 tra prestito e valore dell immobile (loan to value) ha smesso di diminuire; alla fine del 2014 era in media pari a circa il 59%. La quota di mutui che permettono di estendere la durata o di sospendere temporaneamente i pagamenti senza costi addizionali è aumentata di circa un punto percentuale, a poco meno del 21% (14,5 del valore complessivo dei mutui in essere). Ad aprile i tassi d'interesse sono scesi al 2,86% (2,95% del mese precede), comprensivi delle spese accessorie, sui mutui casa erogati alle famiglie. I tassi d'interesse sui nuovi prestiti alle società non finanziarie di importo fino a 1 milione di euro sono risultati pari al 3,13% (3,09% nel mese precedente); quelli sui nuovi prestiti di importo superiore a tale soglia all'1,78% (1,77% a marzo). I tassi passivi sul complesso dei depositi in essere - conclude il rapporto della Banca d'italia - sono stati pari allo 0,62% (0,65% nel mese precedente). Il tasso di crescita sui dodici mesi delle sofferenze delle banche, senza correzione per le cartolarizzazioni ma tenendo conto delle discontinuità statistiche - sostiene la Banca d'italia - è risultato pari al 14,8% (14,9% a marzo). A maggio 2015 l'ammontare dei prestiti alla clientela erogati dalle banche operanti in Italia, miliardi di euro è nettamente superiore, di 111 miliardi, all'ammontare complessivo della raccolta da clientela, miliardi di euro. Segnali positivi emergono per le nuove erogazioni di prestiti bancari: sulla base di un campione rappresentativo di banche (78 banche che rappresentano circa l 80% del mercato) i finanziamenti alle imprese hanno segnato nel primo quadrimestre del 2015 un incremento di circa il +11,2% sul corrispondente quadrimestre dell anno precedente (gennaio -aprile 2014). Per le nuove erogazioni di mutui per l acquisto di immobili, sempre nello stesso quadrimestre, si è registrato un incremento annuo del +55,2% rispetto al medesimo quadrimestre dello scorso anno. Nell analogo periodo, le nuove operazioni di credito al consumo hanno segnato un incremento del +11,6%. A maggio 2015 il totale dei finanziamenti in essere a famiglie e imprese ha presentato una variazione di -0,6% nei confronti di maggio 2014, -0,9% il mese precedente e migliore rispetto al -4,5% di novembre 2013, quando aveva raggiunto il picco negativo. Questo di maggio 2015 per i prestiti bancari a famiglie e imprese è il miglior risultato da maggio Dalla fine del 2007, prima dell inizio della crisi, ad oggi i prestiti all economia sono passati da a miliardi di euro, quelli a famiglie e imprese da a miliardi di euro. A maggio 2015, i tassi di interesse sui prestiti si sono posizionati in Italia su livelli ancora più bassi. Il tasso medio sul totale dei prestiti è risultato pari al 3,44%, minimo storico (3,49% il mese precedente; 6,18% a fine 2007). Il tasso medio sulle nuove operazioni per acquisto di abitazioni si è attestato al 2,68% (2,63% il mese precedente e segnando il valore più basso da settembre 2010; 5,72% a fine 2007). Il tasso medio sulle nuove operazioni di finanziamento alle imprese si è collocato al 2,10% (il valore più basso da maggio 2010) dal 2,28% di aprile 2015 (5,48% a fine 2007). A seguito del perdurare della crisi e dei suoi effetti, la rischiosità dei prestiti in Italia è ulteriormente cresciuta, le sofferenze lorde sono risultate ad aprile 2015 pari ad oltre 191,5mld, dai 189,5mld di marzo Il rapporto sofferenze lorde su impieghi è del 10% ad aprile 2015 (8,8% un anno prima; 2,8% a fine 2007), valore che raggiunge il 16,8% per i piccoli operatori economici (14,9% ad aprile 2014; 7,1% a fine 2007), il 16,9% per le imprese (14,2% un anno prima; 3,6% a fine 2007) ed il 7, 2% per le famiglie consumatrici (6,5% ad aprile 2014; 2,9% a fine 2007). Anche le sofferenze nette registrano ad aprile 2015 un aumento, passando da 80,9miliardi di marzo a 82,3miliardi di aprile. Il rapporto sofferenze nette su impieghi totali è risultato pari al 4,56% ad aprile 2015 dal 4,42% di marzo 2015 (4,23% ad aprile 2014; 0,86%, prima dell inizio della crisi). Lo spread fra il tasso medio sui prestiti e quello medio sulla raccolta a famiglie e società non finanziarie permane in Italia su livelli particolarmente bassi, a maggio 2015 è risultato Informazioni e Tendenze Immobiliari Pag. 5

6 pari a 211punti base (214 punti base ad aprile 2015). Prima dell inizio della crisi finanziaria tale spread superava i 300 punti (329 punti % a fine 2007). Abi I dati relativi ai primi quattro mesi del 2015 evidenziano la forte ripresa del mercato dei finanziamenti alle famiglie per l acquisto delle abitazioni Agenzia delle Entrate, Abi Nel 2014 l indice di affordability elaborato dall Abi continua il suo trend positivo I mutui alle famiglie per l acquisto delle abitazioni crescono nei primi quattro mesi del 2015 di oltre il 55% (rispetto ai primi quattro mesi 2014). I dati relativi ai primi quattro mesi del 2015 evidenziano la forte ripresa del mercato dei finanziamenti alle famiglie per l acquisto delle abitazioni. Dal campione Abi, composto da 78 banche, che rappresenta circa l 80% della totalità del mercato bancario italiano, emerge che nel quadrimestre gennaio-aprile 2015 l ammontare delle erogazioni di nuovi mutui è stato pari a 11,345 miliardi di euro rispetto ai 7,309 miliardi dello stesso periodo del L incremento su base annua è, quindi, del 55,2%. L ammontare delle nuove erogazioni di mutui nel 2015 è anche superiore sia al dato dei primi quattro mesi del 2013, quando si attestarono sui 5,777 miliardi di euro, sia al valore dei primi quattro mesi del 2012 (6,771 miliardi di euro). I mutui a tasso variabile rappresentano, nei primi quattro mesi del 2015, il 63,3% delle nuove erogazioni complessive; tuttavia sono in sensibile incremento i mutui a tasso fisso che hanno superato ad aprile 2015 il 40% delle nuove erogazioni (erano il 16% dodici mesi prima). Per l Agenzia delle Entrate le abitazioni acquistate tramite mutuo ipotecario sono state (+12,7% su base annua), con il maggior numero di compravendite registrate al Nord-Ovest (36%) e al Centro (22,5%). Il capitale complessivo erogato mostra un incremento del 10%, toccando quota 19,3 miliardi di euro, ma cala il capitale unitario, che scende di circa 3 mila euro, passando dai 122mila euro del 2013 ai 119 mila del Il calo dei tassi d interesse e del capitale unitario erogato ha portato ad una diminuzione generalizzata della rata mensile, che è passata, in media nazionale, dai 682 euro del 2013 ai 631 euro del Nel 2014 l indice di affordability, elaborato dall Abi, continua nel suo trend positivo, registrando un significativo miglioramento che in media di anno lo riporta in linea con i valori massimi dell intero periodo di osservazione; secondo le proiezioni mensili, a marzo del 2015 con il valore del 10,3% avrebbe stabilito il nuovo massimo storico. In quest ultimo anno la dinamica positiva è principalmente dovuta ad una forte riduzione del costo dei mutui, mentre continua ad essere positivo anche il contributo dovuto al miglioramento del prezzo relativo delle case rispetto al reddito disponibile. In miglioramento anche gli aspetti distributivi: nel secondo semestre del 2014, la quota di famiglie che dispone di un reddito sufficiente a coprire almeno il 30% del costo annuo del mutuo per l acquisto di una casa è pari al 60%, valore superiore di 7 punti percentuali al dato di un anno prima. Il miglioramento delle condizioni di accesso all acquisto di una abitazione è risultato piuttosto omogeneo a livello territoriale: la condizione di accessibilità è presente in quasi tutte le regioni ed inoltre sono 8 quelle in cui nel 2014 l indice ha registrato un massimo storico. Inoltre, nei primi tre mesi del 2015 le nuove erogazioni hanno registrato un incremento superiore al 50% rispetto allo stesso periodo del La Produzione nelle costruzioni Istat Nella media dei primi quattro mesi dell'anno l'indice è diminuito del 2,6% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente Ad aprile 2015 l'indice destagionalizzato della produzione nelle costruzioni ha registrato, rispetto al mese precedente, una diminuzione dello 0,3%. L'indice corretto per gli effetti di calendario nel mese di aprile 2015 è diminuito in termini tendenziali del 3,2% (i giorni lavorativi sono stati 21 contro i 20 di aprile 2014). Nella media dei primi quattro mesi dell'anno l'indice è diminuito del 2,6% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente. Ad aprile 2015 l'indice grezzo ha segnato un aumento Informazioni e Tendenze Immobiliari Pag. 6

7 tendenziale dello 0,1% rispetto allo stesso mese del Nella media dei primi quattro mesi dell'anno l'indice è sceso dell'1,7% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente. Informazioni e Tendenze Immobiliari Pag. 7

8 La Borsa Immobiliare di Roma, istituita dalla Camera di Commercio di Roma, è un evoluto sistema di servizi per garantire qualità e trasparenza del mercato. BORSA IMMOBILIARE DI ROMA. IL SISTEMA CHE TUTELA Cerca le Agenzie Accreditate su o chiama il numero verde

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