Nuovo Spazio Guicciardini. Milano 13 dicembre 2011

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1 A B I T A R E E X P O O o O Nuovo Spazio Guicciardini Milano 13 dicembre 2011 O o O Le LOCAZIONI TRANSITORIE negli usi abitativi e negli usi diversi Le LOCAZIONI ATIPICHE - Il Bed&Breakfast (Avv. Marina Figini) 1) La durata del contratto di locazione nel codice civile. L art codice civile (Durata della locazione) stabilisce; Salvo diverse norme di legge, la locazione non può stipularsi per un tempo eccedente i 30 anni. Se stipulata per un periodo più lungo o in perpetuo, è ridotta al suddetto termine. Una locazione perpetua contrasterebbe con il principio costituzionale della libertà di iniziativa economica, con l interesse generale della libera circolazione dei beni e con la stessa natura della locazione che è caratterizzata dalla temporaneità del godimento del bene a fronte di un corrispettivo. La norma, come detto, fa salve le diverse disposizioni di legge; e pertanto: a) la durata massima delle locazioni dei fondi urbani può essere pattuita per tutto il periodo di vita dell inquilino e per i due anni successivi alla sua morte (art. 1607); b) l affitto dei fondi rustici destinati al rimboschimento può essere pattuito in un termine massimo di 99 anni (art. 1629); c) le locazioni stipulate dal sequestratario non possono avere un termine superiore a quello previsto per i rapporti di durata indeterminata (art. 1800). Si ricorda l istituto del sequestro convenzionale disciplinato dall art. 1798, contratto con il quale due o più persone affidano a un terzo una cosa o una pluralità di cose rispetto alle quali sia nata tra esse controversia perchè la custodisca e la restituisca a quella a cui spetterà quando la controversia sarà definita. L art codice civile (Locazione senza determinazione di tempo) stabilisce che Quando le parti non hanno determinato la durata della locazione, questa si intende convenuta: 1) se si tratta di case senza arredamento di mobili o di locali per l esercizio di una professione, di un industria o di un commercio, per la durata di un anno, salvi gli usi locali; 2) se si tratta di camere o di appartamenti mobiliati, per la durata corrispondente all unità di tempo a cui è commisurata la pigione; 3) se si tratta di cose mobili, per la durata corrispondente all unità di tempo a cui è commisurato il corrispettivo; 4) se si tratta di mobili forniti dal locatore per l arredamento di un fondo urbano, per la durata della locazione del fondo stesso.

2 La norma ha efficacia suppletiva, interviene cioè a determinare legalmente il termine, nel caso in cui le parti non vi abbiano provveduto. Ciò in quanto tutte le locazioni devono avere una durata, che sia essa fissata dalle parti o dalla legge. L art codice civile (Fine della locazione per spirare del termine) stabilisce che La locazione per un tempo determinato dalle parti cessa con lo spirare del termine senza che sia necessaria la disdetta. La locazione senza determinazione di tempo non cessa, se prima della scadenza stabilita a norma dell art una delle parti non comunica all altra disdetta nel termine (fissato dalle norme corporative o, in mancanza, di quello determinato dalle parti o dagli usi). L art codice civile (Rinnovazione tacita del contratto) prevede che La locazione si ha per rinnovata se scaduto il termine di essa, il conduttore rimane ed è lasciato nella detenzione della cosa locata o se, trattandosi di locazione a tempo indeterminato non è stata comunicata la disdetta a norma dell articolo precedente. La nuova locazione è regolata dalle stesse condizioni della precedente, ma la sua durata è quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato. Se è stata data licenza, il conduttore non può opporre la tacita rinnovazione, salvo che consti la volontà del locatore di rinnovare il contratto. 2) La durata del contratto di locazione degli immobili urbani nelle leggi successive al codice civile. La durata delle locazioni degli immobili urbani ad uso abitazione e ad uso diverso da abitazione è attualmente regolata rispettivamente dalla Legge 9 dicembre 1998 n. 431 (usi abitativi) e dalla Legge 27 luglio 1978 n. 392 (usi diversi), secondo i criteri di applicabilità della normativa contenuti nelle leggi medesime. Per precisione si deve ricordare che le due menzionate leggi stabiliscono la durata minima delle locazioni ad esse assoggettate, potendo le parti, laddove così decidano, pattuire durate superiori. A tale proposito va ricordato altresì che a norma dell art n. 8 codice civile sono soggetti a trascrizione i contratti di locazione di beni immobili che hanno durata superiore a nove anni. Uso abitativo Le durate minime delle locazioni ad uso abitativo sono diverse a seconda della tipologia di canone che viene scelto. Se si opta per il canone libero la durata minima è di quattro anni, decorsi i quali (alla prima scadenza) la locazione è rinnovata automaticamente alle stesse condizioni per altri quattro anni: il contratto viene così ad avere una durata minima iniziale obbligatoria di otto anni. Tale rinnovo automatico, obbligatorio per legge solo alla prima scadenza contrattuale, ossia solo alla fine dei primi quattro anni, può essere impedito dal locatore esercitando la facoltà di diniego di rinnovo automatico per uno dei motivi tassativamente indicati nell art. 3 Legge 431 / Alla scadenza dell ottavo anno ( primi quattro anni rinnovati automaticamente di altri quattro) non è più previsto il rinnovo automatico obbligatorio alle medesime condizioni, che, come si è detto, la legge prevede solo al termine dei primi quattro anni. Per le scadenze successive all ottavo anno, il sistema previsto dalla legge è il seguente: il contratto si rinnoverà (alle medesime condizioni ovvero alle nuove condizioni pattuite tra le parti ai sensi dell art. 2, 1 comma Legge 431 / 1998) per altri quattro anni, e così via per il seguito del contratto; ciascuna delle parti ha però facoltà di impedire il rinnovo medesimo comunicando all altra parte, almeno 6 mesi prima della scadenza, la disdetta ossia la propria volontà di non proseguire nel rapporto contrattuale senza bisogno di indicare alcuna motivazione particolare. 2

3 Se si opta per il canone convenzionato la durata minima è di tre anni, prorogata di diritto per altri due anni, fatta salva la facoltà del locatore di diniego del rinnovo automatico in presenza di uno dei motivi tassativamente indicati nell art. 3 Legge 431 / Alla scadenza del quinto anno, il contratto si rinnoverà (alle medesime condizioni ovvero alle nuove condizioni pattuite tra le parti ai sensi dell art. 2 comma 5 Legge 431 / 1998) per altri tre anni, e così via per il seguito del contratto; fatto salvo il diritto delle parti di comunicare disdetta almeno 6 mesi prima della scadenza. La proroga automatica sopra citata, che comporta la durata minima obbligatoria di complessivi cinque anni (tre + due) è prevista dalla legge una sola volta, all inizio del contratto, ossia alla prima scadenza contrattuale. Per tutte le successive scadenze il contratto si rinnoverà per periodi massimi di tre anni. Usi diversi da abitazione Le durate minime delle locazioni ad uso diverso da abitazione variano a seconda delle attività che vengono svolte nell immobile locato. Ed infatti l art. 27 Legge 392 / 1978 impone le seguenti durate delle locazioni e delle sublocazioni che abbiano ad oggetto le seguenti attività: sei anni per attività industriali, commerciali, artigianali, e di interesse turistico comprese tra quelle di cui all art. 2 Legge 12/03/1968 n. 326, sei anni per attività professionali e di lavoro autonomo esercitate in forma abituale, nove anni per le attività alberghiere e le attività teatrali (art. 27 Legge 392 / 1978). L art. 42 Legge 392 / 1978 prevede altresì che sono soggetti alle disposizioni di cui agli artt. 27 (durata minima), 28 (rinnovazione del contratto) e 32 (aggiornamento ISTAT del canone) anche i contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani adibiti ad attività ricreative, assistenziali, culturali e scolastiche, nonchè a sedi di partiti o di sindacati, e quelli stipulati dallo Stato o da altri enti pubblici territoriali in qualità di conduttori. L art. 28 Legge 392 / 1978 (Rinnovazione del contratto) prevede il rinnovo automatico tacito ad ogni scadenza di sei anni in sei anni, oppure di nove anni in nove anni, fatta salva la facoltà delle parti di impedire tale rinnovo comunicando disdetta all altra parte a mezzo lettera raccomandata rispettivamente almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza. Alla prima scadenza contrattuale, rispettivamente di sei o di nove anni, il locatore può esercitare la facoltà di diniego della rinnovazione soltanto per i motivi di cui all art. 29 Legge 382 / 1978 con le modalità ed i termini ivi previsti. Come si vede, il meccanismo è analogo a quello degli usi abitativi; A) rinnovo obbligatorio automatico solo alla prima scadenza contrattuale (con conseguente durata minima obbligatoria rispettivamente di dodici o diciotto anni), fatta salva la facoltà del locatore di esercitare diniego di rinnovo ai sensi dell art. 29 Legge 392 / B) rinnovo automatico di sei o nove anni in sei o nove anni, per tutto il periodo successivo, fatta salva la facoltà delle parti di comunicare disdetta entro 12 o 18 mesi. 3) Le locazioni non soggette alle durate minime delle Leggi n. 392 / 1978 e n. 431 / 1998 Le leggi sopra citate non si applicano a tutti i rapporti di locazione. 3)a) Per gli usi abitativi, l art. 1 della Legge 431 / 1998 precisa espressamente che non si applicano gli articoli relativi a: - modalità di stipula e rinnovo (art. 2), -disdetta del locatore (art. 3), - convenzione nazionale e accordi locali (art. 4) 3

4 - rilascio dell immobile (art. 7), - agevolazioni fiscali (art. 8), - patti contrari alla legge (art. 13) alle seguenti categorie di locazioni: a) locazioni di immobili vincolati ai sensi della legge 1/6/1939 n (e cioè soggetti al vincolo storico-artistico) o inclusi nelle categorie catastali A/1 (abitazioni di lusso) A/8 (ville) A/9 (castelli o palazzi di eminente valore artistico); tali rapporti sono disciplinati dalle norme del codice civile, qualora i relativi contratti non siano stipulati, per scelta del locatore, secondo le modalità e la procedura delle locazioni cosiddette convenzionate a norma della stessa Legge 431/98; b) locazioni di alloggi di edilizia residenziale pubblica sia sovvenzionata che convenzionata (e cioè costruiti a carico dello Stato o delle Regioni); a tali locazioni si applica la relativa normativa vigente, statale e regionale: c) locazioni di alloggi destinati esclusivamente a finalità turistiche; d) locazioni stipulate dagli enti locali (e cioè Regioni, Province, Comuni) in qualità di conduttori per soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio (in genere si tratta di necessità transitorie di terzi, ad esempio in caso di interventi a favore di sfrattati, o sinistrati per eventi naturali). In tutti questi casi si applica la normativa contenuta nel codice civile in materia di locazione (articoli da 1571 a 1614). 3)a)i) Inoltre, per la loro particolare natura, che comporta sì il godimento di un immobile ma sulla base di presupposti diversi da quelli che configurano il contratto di locazione ( La locazione è il contratto con il quale una parte si obbliga a far godere all altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo verso un determinato corrispettivo art codice civile) sono esclusi dall applicazione della legge in esame, nonché dalla normativa del codice civile in materia di locazione, i seguenti rapporti contrattuali. Comodato La locazione è il contratto con il quale una parte si obbliga a far godere all altra parte una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo. Gli immobili sia ad uso abitazione, sia ad uso diverso, possono essere oggetto anche di comodato. Quest ultimo è il contratto regolato dal codice civile, con il quale una parte (comodante) consegna all altra (comodatario) a titolo gratuito una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o un uso determinato, con l obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta. Il comodato è un contratto essenzialmente gratuito, caratteristica che lo distingue dalla locazione nella quale è espressamente previsto il versamento di un corrispettivo. Il comodatario è obbligato a restituire la cosa alla scadenza del termine convenuto o, in mancanza di termine, quando se ne è servito in conformità del contratto. Se però sopravviene un urgente e imprevisto bisogno del comodante, questi può esigerne la restituzione immediata. Se non è stato convenuto un termine, né questo risulta dall uso a cui la cosa doveva essere destinata, il comodatario è tenuto a restituirla non appena il comodante la richiede (cosiddetto comodato precario ). Se il comodatario non restituisce la cosa, il comodante può rivolgersi al Tribunale per ottenere l ordine di restituzione. 4

5 Diritto di abitazione Il diritto di abitazione è disciplinato dagli articoli da 1022 a 1026 codice civile., e consiste nel diritto, da parte del titolare, di abitare una casa limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia. Nella famiglia si comprendono anche i figli nati dopo che è cominciato il diritto di abitazione, quantunque nel tempo in cui il diritto è sorto la persona non avesse contratto matrimonio. Si comprendono inoltre i figli adottivi, i figli naturali riconosciuti e gli affiliati, anche se l adozione, il riconoscimento o l affiliazione sono seguiti dopo che il diritto era già sorto. Infine, si comprendono le persone che convivono con il titolare del diritto per prestare a lui o alla sua famiglia i loro servizi. Anche in questo caso, si tratta di un rapporto del tutto diverso dalla locazione che è un contratto mentre il diritto di abitazione è un diritto reale, soggetto a trascrizione (art. 2643, n. 4, cod. civ.) I contratti atipici Il codice civile disciplina specificatamente un gran numero di contratti, che per questo sono detti tipici. Vi sono però anche contratti che non trovano disciplina specifica nel codice e per questo motivo sono definiti atipici ; benchè la loro causa non sia disciplinata espressamente dalla legge, essi hanno comunque uno scopo cioè una causa, diretta a soddisfare esigenze socialmente degne di protezione (per esempio il factoring, il franchising). Tali tipi di contratti sono disciplinati da leggi speciali oppure mediante applicazione analogica delle norme di altri contratti aventi caratteristiche comuni. I contratti atipici che qui rilevano e che si esaminano sono i seguenti. -Locazione atipica Si tratta di un rapporto in base al quale chi ha la disponibilità di un alloggio concede l uso dello stesso ad un altro soggetto per ottenere, come corrispettivo, una utilità diversa dal pagamento in denaro di un canone di locazione. Può trattarsi di una parte dello stipendio (es. concessione di alloggio al dipendente in forza di accordo nel contratto di assunzione e/o per il raggiungimento di uno scopo ben preciso, a breve o medio termine) oppure dal soddisfacimento di una necessità implicita nel rapporto in atto tra chi concede l immobile e chi lo usa (es. portierato con alloggio) oppure ancora nell ottenimento di una prestazione o di un servizio (es. lavoro autonomo senza vincoli di dipendenza né di orario). In tutti questi casi il godimento dell immobile è collegato al rapporto di lavoro e/o alla prestazione di servizi, e pertanto cesserà quando cesseranno il rapporto di lavoro e/o la prestazione del servizio; il preavviso per il rilascio dell immobile coinciderà con il preavviso previsto per la cessazione del rapporto di lavoro oppure con la disdetta del contratto per la prestazione dei servizi. Non siamo in presenza di un rapporto di locazione, e quindi non si applicano le norme in materia di locazione contenute nel codice civile sopra menzionate. Interrotto il rapporto di lavoro e/o il contratto di prestazione dei servizi, scaduto il relativo termine di preavviso, il soggetto che usufruisce dell immobile deve restituirlo libero di persone e cose. Benchè, come si è detto, non si sia in presenza di un rapporto locatizio, se l immobile non viene riconsegnato spontaneamente a proprio favore, il proprietario può ricorrere alla procedura di sfratto, procedimento sommario espressamente previsto dal codice di procedura civile in materia di locazione. Ed infatti l art. 659 cod. proc. civ. prevede Se il godimento di un immobile è il corrispettivo anche parziale di una prestazione d opera, la intimazione di licenza o di sfratto con la contestuale citazione per la convalida, a norma degli articoli precedenti, può essere fatta quando il contratto viene a cessare per qualsiasi causa. 5

6 Si ricorda che il contratto d opera è caratterizzato dall obbligo, assunto da una persona, di compiere verso un corrispettivo un opera o un servizio, con lavoro prevalentemente proprio e senza vincolo di subordinazione nei confronti del committente (art c.c.). -Residence La Cassazione ha precisato che il contratto di residence è un contratto atipico che si differenzia dal contratto (tipico) di locazione in quanto al godimento dell immobile a fronte del versamento di un corrispettivo si accompagna la fornitura di servizi aggiuntivi di natura genericamente alberghiera, quali pulizia dell appartamento, cambio periodico della biancheria, tintoria ecc.; è irrilevante il fatto che l utilizzatore dell immobile abbia fatto un uso parziale o incompleto dei servizi, essendo essenziale, ai fini della qualificazione del contratto di residence, che essi esistessero e che rientrassero nel contenuto del contratto. La Cassazione ha altresì precisato che di regola il contratto di residence ha carattere transitorio e temporaneo, ma non è incompatibile con un godimento di carattere stabile. (Cass. 14 maggio 1999 n. 4763) Ed ancora la Cassazione ha ulteriormente precisato che il contratto di residence si differenzia dal contratto di locazione di immobile arredato (assoggettato alla disciplina della locazione) perché in quest ultimo l oggetto della prestazione si esaurisce nel godimento del bene (ancorchè il concedente possa eventualmente fornire prestazioni accessorie rientranti comunque nel novero dei normali servizi condominiali) mentre nel contratto di residence il godimento dell immobile,avente di regola carattere temporaneo e transitorio, si accompagna e si integra con una serie di servizi, di natura genericamente alberghiera, riconducibili sinallagmaticamente al contratto di somministrazione o al contratto d opera, che assumono una rilevanza paritetica rispetto alla prestazione dell alloggio. ( Cass. 2 novembre 1992 n , Cass. 4 febbraio 1987 n ) -Affittacamere La materia è disciplinata dalla Legge 16 giugno 1939 n Disciplina degli affittacamere, oltre che dalla legislazione regionale, che, per la Regione Lombardia, è contenuta nella L.R. 16 luglio 2007 n. 15 Testo unico delle leggi regionali in materia di turismo. Nella legge n. 1111/1939 sono definiti affittacamere : - i privati che abitualmente forniscono allo scopo, a fronte di un corrispettivo, quattro camere ammobiliate con un numero massimo di sei letti o per sei ospiti, senza esercitare una azienda alberghiera, - i privati che affittano abitualmente appartamenti ammobiliati e camere ammobiliate nelle stazioni di cura, soggiorno e turismo, senza limitazione nel numero delle camere e degli ospiti. (art. 1 L. n. 1111/1939) Gli affittacamere possono fornire alle persone alloggiate anche i pasti, esclusa però la somministrazione di bevande superalcooliche (art. 2 L. n. 1111/1939) Gli affittacamere non possono fornire alloggio per un periodo inferiore a sette giorni ad eccezione che ad artisti drammatici e lirici od orchestrali, ad altri partecipanti allo spettacolo (art. 3 L. n. 1111/1939). La Corte Costituzionale (sent. n. 618/1988) ha precisato che non spetta allo Stato disporre le deroghe, previste dall art. 3 comma II, al divieto, posto al I comma, di fornire alloggio per un periodo inferiore a sette giorni (la sentenza è stata emessa ad esito di giudizio promosso dalla regione Veneto avverso una delibera della Commissione di Controllo sull Amministrazione Regione Veneto 6

7 che aveva annullato un provvedimento della giunta regionale diretto a disporre deroga al citato divieto. Nella L.R. n.15/2007 (art. 41) sono qualificate esercizi di affittacamere le strutture composte da non più di sei camere, con una capacità ricettiva non superiore a dodici posti letto, ubicate in non più di due appartamenti ammobiliati in uno stesso stabile, nelle quali sono forniti alloggio ed eventualmente servizi complementari ai clienti L attività di affittacamere può essere esercitata in modo complementare rispetto all esercizio di somministrazione di alimenti e bevande qualora tale attività sia svolta dal medesimo titolare n una struttura immobiliare unitaria. Il titolare dell esercizio di affittacamere può somministrare alimenti e bevande limitatamente alle persone alloggiate. L art. 42 della citata L.R. specifica le caratteristiche fisiche dei locali destinati all attività di affittacamere, precisando altresì i servizi minimi che gli affittacamere devono assicurare, avvalendosi della normale organizzazione familiare, compresi nel prezzo dell alloggio: pulizia, cambio biancheria ad ogni cambio cliente ed almeno una volta la settimana; fornitura di energia elettrica, acqua calda e fredda e riscaldamento; telefono ad uso comune. La giurisprudenza ha chiarito che il criterio distintivo tra locazione di alloggi ed esercizio della attività di affittacamere è costituito dal fatto che, mentre quest ultimo è accompagnato da prestazione di servizi personali (imprescindibili per l esistenza del rapporto), nella locazione la persona del locatore resta totalmente estranea alla vita del conduttore e non sussiste alcun elemento riconducibile alla nozione di ospitalità. L attività di affittacamere, pur differenziandosi da quella alberghiera per le sue modeste dimensioni, richiede non solo la cessione del godimento di locale ammobiliato e provvisto delle necessarie somministrazioni (luce, acqua ecc.) ma anche la prestazione di servizi personali quali il riassetto del locale stesso e la fornitura della biancheria da letto e da bagno. In difetto della prestazione di detti servizi, pertanto, quella cessione non può essere ricondotta nell ambito della attività di affittacamere, né quindi sottratta alla disciplina della locazione ad uso abitativo (Cass. 8 novembre 2010 n ). L attività di affittacamere, pur differenziandosi da quella alberghiera per le sue modeste dimensioni, presenta analogie con la stessa in quanto anch essa comporta un organizzazione ed è esercitata in maniera non saltuaria né occasionale. -Bed & Breakfast (B&B) L attività di bed & breakfast trova disciplina nella legge 29 marzo 2001 n. 135 Riforma della legislazione nazionale sul Turismo e nelle leggi regionali; per quanto riguarda la Regione Lombardia, nella L.R. 16 luglio 2007 n. 15 Testo Unico delle leggi regionali in materia di turismo. All art. 45 della legge regionale appena citata si legge che l attività di bed & breakfast è una attività di carattere saltuario svolta da privati che utilizzano parte della loro abitazione di residenza per offrire un servizio a conduzione familiare di alloggio e prima colazione. 7

8 L attività può essere esercitata in non più di tre stanze con un massimo di sei posti letto; qualora l attività si svolga in più di una stanza devono essere garantiti non meno di due servizi igienici per unità abitativa Il servizio di pulizia delle stanze e sostituzione biancheria deve essere svolto almeno tre volte alla settimana e comunque ad ogni cambio di ospite; la pulizia del bagno deve avvenire quotidianamente. Quindi i caratteri distintivi di tale tipo di attività sono: -la saltuarietà - la astensione dalla attività per tre mesi all anno, anche non consecutivi - la non necessarietà di apertura di Partita IVA né di iscrizione alla Camera di Commercio - l esercizio nella abitazione dove si vive - il numero limitato di camere da affittare - l obbligo di servire per la prima colazione solo cibi e bevande confezionate. Da ultimo va ricordato che, con sentenza n. 369 in data 14 novembre 2008, la Corte Costituzionale ha stabilito il principio per cui non è necessaria l autorizzazione dell assemblea condominale per avviare o proseguire l esercizio della attività di bed & breakfast. Una valida limitazione in tal senso potrebbe invece essere contenuta in un regolamento di natura contrattuale. 3) b) Per gli usi diversi da abitazione restano esclusi dalla applicazione della Legge 392 / 1978 le locazioni di immobili che non sono considerati nell elenco di cui agli art. 27 e 42. E così, ad esempio, i box per auto e i depositi locati separatamente per uso privato non saranno assoggettati alle durate minimo suindicate (solo nel caso in cui essi siano collegati funzionalmente con immobili industriali, commerciali, professionali, quali pertinenze seguiranno il regime dell immobile principale). 4) Le locazioni transitorie Precisato l ambito di applicabilità delle citate Leggi 392 / 1978 e 431 / 1998, e dunque individuati quali rapporti di locazione devono, oppure non devono, sottostare alle durate minime legali, va detto che le stesse sopra citate leggi consentono di stipulare validi contratti di locazione aventi durata inferiore a quelle minime sopra descritte. 4) A) Iniziamo ad esaminare le locazioni ad uso abitativo. A differenza della Legge 392/78 (il cui art. 26 lasciava libere le locazioni per esigenze abitative di natura transitoria) la Legge 431/98 all art. 5 disciplina espressamente le locazioni destinate a soddisfare esigenze abitative di breve periodo, locazioni che si distinguono sia da quelle agli studenti universitari (pure disciplinate dalla medesima legge) sia da quelle turistiche, che non sono assoggettate alla Legge 431 / 1998 e sono regolate dal codice civile. I contratti rientranti nella categoria della locazione transitoria devono essere stipulati con forma scritta a pena di nullità, con testo conforme a quello definito in sede locale, la durata deve essere non inferiore a un mese e non superiore a 18 mesi,il canone viene liberamente pattuito tra le parti salvi i casi in cui è obbligatorio il canone convenzionato, e cioè per le locazioni transitorie non turistiche di abitazioni poste nelle aree metropolitane di grosse città (Roma, Milano, Genova...) nei Comuni con esse confinanti, e nei Comuni Capoluogo di provincia. La regolamentazione delle locazioni transitorie è stata demandata dall art. 5 Legge 431 / 1998 a un decreto suppletivo del Ministro dei lavori pubblici ( ora delle infrastrutture e dei trasporti) emesso in data 5 marzo 1999, cui hanno fatto seguito altri decreti del 30 dicembre 2002 e del 10 marzo La legge ha assegnato a tali decreti lo scopo di dettare i criteri generali per le locazioni a canone convenzionato (quelle aventi durata di tre anni prorogati di diritto alla prima scadenza di altri due 8

9 anni), nonchè di definire le condizioni e le modalità per la stipula dei contratti di locazione di natura transitoria, ed i relativi tipi di contratto. Le locazioni transitorie sono dunque sottratte all autonomia delle parti, le quali potranno ora solo fare riferimento ai criteri generali e ai tipi di contratto approvati con i citati decreti ministeriali sostitutivi, e con gli Accordi Locali stipulati in esecuzione dei Decreti medesimi. La prima importante novità introdotta dalla Legge 431 / 1998 è rappresentata dal fatto che possono avere rilevanza non soltanto le caratteristiche transitorie delle esigenze del conduttore ma anche specifiche esigenze del locatore: l art. 5 della L. 431 / 1998 indica infatti le particolari esigenze delle parti. Il sopra citato D.M. 30/12/2002 all art. 2 stabilisce che i contratti di locazione di natura transitoria sono stipulati per soddisfare particolari esigenze dei proprietari e/o dei conduttori - con particolare riferimento a quelle derivanti da mobilità lavorativa - da individuarsi nella contrattazione territoriale tra le organizzazioni sindacali della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative. Il sopra citato ultimo D.M. 10 marzo 2006 all art. 4 conferma che gli accordi locali stipulati tra le rappresentanze delle parti (proprietari e inquilini) devono determinare quali sono le fattispecie che consentono la stipula di locazioni transitorie. Viene altresì confermato che in ogni Comune, dotato o no di accordo territoriale, è comunque per le parti possibile, ai sensi del D.M. 10 marzo 2006, stipulare contratti transitori per la suindicata durata di minimo 1 mese e massimo 18 mesi per soddisfare qualsiasi esigenza specifica, espressamente indicata in contratto, del locatore o di un suo familiare ovvero del conduttore o di un suo familiare, collegata ad un evento certo a data prefissata. Le fattispecie principali così individuate possono essere così riassunte: temporanee esigenze di trasferimento per motivi di lavoro, oppure di salute, necessità temporanee di stare vicino a familiari o parenti per prestare loro assistenza, necessità di locare l immobile fino ad una data certa, ad esempio fino al matrimoni, alla nascita del figlio, alla definizione della separazione personale dal coniuge. L esigenza transitoria del conduttore e/o del locatore deve essere provata con apposita documentazione da allegare al contratto. Inoltre i contratti di locazione transitoria stipulati in forza della presente legge devono prevedere una specifica clausola che individui l esigenza della transitorietà del locatore e/o del conduttore da provare quest ultima con apposita documentazione da allegare al contratto. Inoltre il locatore ha l onere di confermare il verificarsi di quanto ha giustificato la stipula del contratto di natura transitoria a mezzo di lettera raccomandata da inviarsi al conduttore entro un termine da determinarsi, prima della scadenza del contratto. In caso di mancato invio della lettera appena citata, oppure del venire meno delle condizioni che hanno giustificato la transitorietà, il contratto si intende automaticamente ricondotto alla durata prevista dall art. 2 comma 1 della Legge 431/1998 (ossia quattro anni, rinnovati obbligatoriamente di altri quattro alla prima scadenza). Per la valida stipula di una locazione transitoria è necessario che il contratto sia redatto in forma scritta a pena di nullità, secondo il contratto tipo approvato in sede locale in tutti casi in cui è obbligatorio applicare il canone convenzionato.. Quanto al contratto tipo, e alle zone urbane omogenee da considerarsi ai fini della determinazione del canone, riportati e allegati al citato Accordo Locale, è possibile averne copia consultando il sito (abitazione sociale / accordo Comune di Milano). Il contratto va poi sottoposto a registrazione, essendo anche tale requisito richiesto per la regolare 9

10 efficacia del contratto. Per quanto riguarda il canone, lo stesso viene liberamente pattuito tra le parti salvi i casi in cui è obbligatorio il canone convenzionato, e cioè per le locazioni transitorie non turistiche di abitazioni poste nelle aree metropolitane di grosse città, nei Comuni con esse confinanti, e nei Comuni Capoluogo di provincia. Ed infatti la normativa di cui ai D.M. sopra citati dispone che i canoni di locazione dei contratti di natura transitoria relativi ad immobili ricadenti nelle aree metropolitane di Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo, Catania, nei comuni con esse confinanti e negli altri comuni capoluogo di provincia, sono definiti dalle parti all interno dei valori minimi e massimi stabiliti per le fasce di oscillazione per le aree omogenee individuate per i contratti a canone convenzionato. Gli Accordi territoriali relativi a questo tipo di contratti possono prevedere variazioni, fino ad un massimo del 20%, dei valori minimi e massimi anzidetti per tenere conto, anche per specifiche zone, di particolari esigenze locali. Nel caso in cui non sia stato stipulato alcun tipo di accordo territoriale, si deve fare riferimento a pregressi Accordi oppure all Accordo stipulato, secondo il D.M. 30/12/2002, nel comune demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale anche situato in altra Regione, verificando se sia stato stabilito in tale accordo anche l aumento sopra citato delle fasce di oscillazione. A norma dell art. 3 del D.M. 10/03/2006, i canoni nel corso della locazione saranno aggiornati nella misura contrattata dalle parti e comunque non superiore al 75% della variazione ISTAT dell indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatisi nell anno precedente. Fuori delle aree indicate dalla legge, il canone è libero. La durata del contratto deve essere non inferiore a un mese e non superiore a diciotto mesi. Giunto alla sua naturale scadenza il contratto si risolve senza necessità di disdetta di alcuna delle parti. Si pone il problema della rinnovazione tacita del contratto alla sua scadenza: una tale previsione è stata ritenuta legittima sulla base della considerazione che anche necessità temporanee di rilevante valenza (quali, ad es., le necessità di lavoro ovvero di studio non rientranti nell ambito delle esigenze di studenti universitari) sono sicuramente suscettibili di perdurare nel tempo. Pertanto, la locazione di natura transitoria, una volta giunta a scadenza per spirare del termine convenuto, si rinnova tacitamente, ex art c.c., qualora il conduttore rimanga e sia lasciato nella detenzione dell immobile dovendosi, in tal caso, reputare persistente l esigenza temporanea posta a fondamento del contratto. La possibilità di tacita rinnovazione del contratto in esame trova ulteriore conferma in un argomento di carattere testuale contenuto nei decreti ministeriali succedutisi nel tempo (D.M. 5 marzo 1999 e D. M. 30 dicembre 2002 e D.M. 10 marzo 2006) e negli allegati tipi di contratto. In particolare, dal combinato disposto delle disposizioni dell art. 2, secondo, terzo, sesto comma, lett. b),c),d) ed e), del D.M. 5 marzo 1999, sostanzialmente riprodotte nell art. 2, quarto e quinto comma, del D.M. 30 dicembre 2002, emerge l esistenza dell istituto della riconduzione della durata del contratto transitorio a quella prevista dall art. 2, primo comma, della L. 431 / 1998 (e, cioè, alla durata di quattro anni + quattro stabilita per le locazioni c.d. libere), e ciò nell ipotesi di mancata conferma, da parte del locatore, del verificarsi dell evento che ha giustificato la stipulazione del contratto ed, altresì, nel caso in cui le cause di transitorietà (concernenti il locatore o il conduttore) poste a fondamento della convenzione locatizia siano venute meno (art. 2, secondo comma, del D.M. 5 marzo 1999 e punto 2, del contratto tipo Allegato B; art. 2, quinto comma, del D.M. 30 dicembre 2002 e art. 2, secondo comma, del tipo di contratto Allegato C). 10

11 Proprio la previsione della riconduzione del contratto transitorio alla durata della locazione ordinaria nei casi indicati nei decreti ministeriali menzionati sta a significare la volontà del legislatore di impedire che il rapporto, sorto validamente, possa proseguire oltre il termine stabilito, in difetto dei presupposti di legge. La normativa in esame ha, quindi, lo scopo di incidere sulla durata del rapporto esclusivamente nell eventualità della sua rinnovazione tacita. In definitiva, secondo la ricostruzione appena prospettata, la fattispecie positiva della riconduzione del contratto transitorio alla durata dei contratti liberi presuppone la necessaria applicabilità alla tipologia negoziale in esame del meccanismo giuridico della tacita rinnovazione nei termini sopra evidenziati. Infine, un ulteriore argomento in favore dell ammissibilità della rinnovazione tacita dei contratti transitori si desume dalla esplicita previsione della rinnovazione medesima per la categoria (similare) delle locazioni abitative per studenti universitari, le quali si rinnovano automaticamente alla scadenza per un uguale periodo, salvo disdetta del conduttore. Ciò premesso, va stabilito per quale periodo il contratto si rinnova tacitamente. Sulla base dei sopra citati articoli 1597, secondo comma, e 1574, c.c. il rapporto dovrebbe avere la residua durata delle locazioni a tempo indeterminato (un anno, se si tratta di case non arredate; la durata corrispondente all unità di tempo cui è commisurata la pigione, nell ipotesi di camere o appartamenti mobiliati, ex art. 1574, primo comma, n. 1 e n. 2, c.c.), ma le particolari finalità del contratto in esame, fanno considerare che il rapporto si rinnovi per la medesima durata del contratto originario considerato il fatto che tale durata non potrebbe essere diversa da quella originariamente concordata dalle parti sulla base delle disposizioni di legge. Differenze da altre fattispecie. Per i motivi che si sono sopra illustrati, è evidente che una locazione temporanea, o di breve durata che dir si voglia, avente ad oggetto un immobile destinato a finalità esclusivamente turistiche (week end, breve villeggiatura, vacanza) non è una locazione transitoria e non rientra pertanto nella applicazione della Legge 431/98 se non per quanto riguarda l obbligo di forma scritta e registrazione del contratto (registrazione esclusa se il periodo è inferiore a 30 giorni). Una locazione di tal genere sarà pertanto soggetta alle norme del codice civile, e potranno essere pattuiti liberamente tra le parti tanto la durata quanto il canone. Tra le esigenze del locatore e/o del conduttore che possono giustificare la transitorietà rientrano anche i motivi di lavoro e/o di studio. Tali esigenze di studio non devono però essere quelle degli studenti universitari, per i quali la Legge 431/98 prevede una apposita disciplina distinta e diversa da quella dettata per le esigenze transitorie. Ed infatti l art. 5 comma 2 della Legge 431/98 così dispone In alternativa a quanto previsto dal comma 1 (il comma 1 disciplina le locazioni transitorie ) possono essere stipulati contratti di locazione per soddisfare le esigenze abitative di studenti universitari sulla base dei tipi di contatto di cui all art. 4 bis. Come si vede, la tipologia dei contratti a studenti universitari è definita quale alternativa a quella che la stessa legge prevede per le locazioni transitorie, ed è disciplinata in maniera, seppure analoga (canone convenzionato, contratto tipo) comunque diversa per quanto riguarda la durata, durata che deve essere da sei mesi a tre anni, rinnovabili alla prima scadenza salvo disdetta del conduttore. 4) B) Passiamo ora ad esaminare le ipotesi di locazioni transitorie nell uso diverso da abitazione L art. 27, 5 comma Legge 392 / 1978 dispone che può essere convenuta una durata inferiore a quella minima (sei o nove anni) indicata al 1 e 2 comma dello stesso articolo qualora l attività esercitata o da esercitare nell immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio. E importante in primo luogo comprendere bene il significato della espressione per sua natura 11

12 carattere transitorio riferita all attività esercitata o da esercitare nell immobile. La Corte di Cassazione, chiamata a pronunciarsi su controversie nelle quali si discuteva della sussistenza o meno dei requisiti della transitorietà, ha chiarito i seguenti principi. Il concetto della transitorietà è stato interpretato dalla Cassazione in maniera estensiva, affermandosi che quest ultima va individuata non tanto in relazione al tipo di attività in sè, quanto tenendo conto del particolare modo in cui l attività stessa si atteggia in concreto come desumibile dalla volontà delle parti, tenuto conto delle clausole contrattuali, e del comportamento complessivo delle parti (Cass. 20 agosto 1990 n. 8489). La Cassazione ha inoltre precisato che vi sono attività che possono essere considerate essenzialmente ed esclusivamente transitorie, e altre che possono essere in sè tanto di natura transitoria che non transitoria; ha evidenziato altresì che vi sono casi in cui la natura transitoria dell attività emerge non dal tipo di attività che può restare sempre, ad esempio di natura commerciale, ma dalle particolari caratteristiche del prodotto in relazione a determinare circostanze temporali. E così può giustificare transitorietà della locazione la vendita di prodotti in occasione di avvenimenti specifici, o con riguardo a un complesso di determinati beni (ad esempio nel caso di fallimento o di asta pubblica), oppure ancora il deposito e la vendita di blocchi o quantità di mobili o arredamenti reperiti sul mercato (ad esempio rimanenze o prototipi). Con la sopra citata sentenza la Cassazione ha ancora precisato che, per potersi considerare validamente stipulata una locazione come non abitativa transitoria, occorre che la transitorietà sia espressamente enunciata, con specifico riferimento alle ragioni che la determinano, in modo da consentire la verifica in sede giudiziale e sempreché risulti, in esito ad essa, che le ragioni dedotte (delle quali si postula l effettività, ricorrendo, diversamente, una fattispecie simulatoria) siano di natura tale da giustificare la sottrazione del rapporto al regime ordinario e, cioè, siano ragioni obiettive che escludano esigenze di stabilità. Ed ancora la Cassazione ha precisato che nell indagine sulla natura transitoria va considerato anche il dato soggettivo costituito dalle intenzioni, dalla conoscibilità, dall atteggiamento complessivo dei contraenti in relazione alla convenuta stipulazione locativa (Cass. 30/12 /1997 n ). Come si vede, la Cassazione considera rilevanti sia le condizioni oggettive sia quelle soggettive, stabilendo principi generali che rimandano sempre, necessariamente, ad una indagine specifica di fatto che verrà eseguita dal Giudice caso per caso, qualora sorgano contenziosi tra le parti. La Cassazione ha altresì precisato che la transitorietà deve trovare riferimento nella natura dell attività professionale o commerciale senza che possa rilevare che la stessa sia nella fase di avviamento, ove richieda oggettivamente durata e stabilità del rapporto (Cass. 11 agosto 1987 n. 6896). Si segnalano anche le seguenti decisioni dei giudici di merito, ossia Corte d Appello e Tribunale. Il contratto con cui una parte si garantisce il diritto di usufruire di un area nuda all interno di un comprensorio fieristico, sulla quale collocare dietro pagamento di un corrispettivo specificamente individuato in ragione del periodo di apertura alle manifestazioni fieristiche un prefabbricato da utilizzare per l esercizio di un attività commerciale (nella specie, somministrazione di alimenti e bevande), integra locazione per esigenze transitorie ex art. 27, comma 5, Legge n. 392/1978, e non già locazione ad uso commerciale di normale durata esennale (App. Trieste, 27 aprile 2001, n. 38). In tema di locazioni non abitative, la facoltà di cui all art. 27, comma 5, L. n. 392/1978 di concordare un termine inferiore a quello legale di sei anni è subordinata alla sussistenza di condizioni oggettive afferenti alla natura (transitoria) dell attività da esercitare, con esclusione, pertanto, delle condizioni soggettive, che in quanto tali non ineriscono l attività anzidetta (nella specie rappresentata dalla realizzazione in corso d opera di un proprio opificio da parte del conduttore) (Trib. Chieti, 23 gennaio 2006, n. 25). Al fine di evitare contestazioni, sarà quanto mai utile ed opportuno che nel contratto venga 12

13 specificata con la maggiore precisione possibile quale sarà l attività esercitata da conduttore, quali sono i motivi che giustificano la transitorietà della locazione, in modo tale che dal contratto emerga chiara la volontà delle parti di escludere esigenze di stabilità, esigenze che, qualora esistenti, verrebbero garantite dalla durata minima legale. Ma, ciò che più importa, è la reale sussistenza della transitorietà invocata dalle parti. Ed infatti, qualora la clausola che limita la durata del contratto qualificato transitorio fosse da considerarsi illegittima non sussistendo i presupposti della transitorietà, si attuerebbe la sua automatica sostituzione con la durata minima prevista dalla legge. Tale principio è stato confermato dalla Cassazione anche nel caso in cui le parti avevano stabilito che l invalidità anche di una sola delle pattuizioni comportava il venire meno dell intero contratto. Si ricorda, a tale proposito la disciplina del codice civile che, all art. 1419, in materia di nullità parziale del contratto, così dispone: - la nullità di singole clausole comporta la nullità dell intero contratto se risulta che i contraenti non lo avrebbero concluso senza quella parte del suo contenuto che è colpita dalla nullità; - la nullità di singole clausole non importa la nullità del contratto quando le clausole nulle sono sostituite di diritto da norme imperative. Milano, 13 dicembre 2011 Avv. Marina Figini 13