RELAZIONE ECONOMICA COMUNE DI PERO (MI)

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1 COMUNE DI PERO (MI) Programma Integrato di Intervento denominato PII Cristina- Mercallina promosso da Est Capital S.g.r. S.p.A. e Immobiliare Mercallina 70 s.r.l. ai sensi dell Art. 92 LR 12/2005 RELAZIONE ECONOMICA Vers. Data Descrizione Autore Verificatore Approvatore 1 12/03/12 Emissione per consegna in Comune 2 14/03/12 Emissione per consegna in Comune

2 INDICE 1. PREMESSA 3 2. INTERVENTI PREVISTI AREA CRISTINA AREA MERCALLINA 5 3. PROIEZIONE DEI COSTI COSTI DI ACQUISIZIONE, COSTRUZIONE E FINITURE ONERI COMUNALE E AUTORIZZAZIONI PROGETTAZIONE, DL E SICUREZZA SPESE GENERALI E IMPREVISTI ONERI FINANZIARI ULTERIORI IMPEGNI PREVISTI DA P.I.I OPERE A SCOMPUTO DI ONERI ULTERIORI IMPEGNI A CARICO DELL AMMINISTRAZIONE O DELL ATTUATORE 8 4. PROIEZIONE RICAVI E BILANCIO GENERALE 9 5. CRONOPROGRAMMA DELL INTERVENTO 11

3 1. PREMESSA Il presente documento illustra il calcolo del costo e dei ricavi degli interventi che costituiscono l investimento del Programma Intergrato di Intervento denominato Cristina Mercallina sito nel comune di Pero, provincia di Milano. Nell ultimo capitolo si riporta, inoltre, il programma pluriennale secondo il quale si svolgerà tutto l intervento; tale programma che si colloca coerentemente con il quadro generale delle tempistiche stabilite di comune accordo con l Amministrazione Comunale e riportate nella bozza di Convenzione Urbanistica accettata e inviata in data 5 marzo 2012.

4 2. INTERVENTI PREVISTI 2.1 AREA CRISTINA All interno dell area a nord, identificata nel PGT adottato come ambito di trasformazione Y1 vengono realizzati gli interventi riportati nella tabella seguente: Albergo e area fitness con esercizi commerciali Struttura Acqua Palace piscina, impianti acquatici e centro per il benessere ed esercizi commerciali annessi Uffici Viabilità interna in cessione all Amministrazione Comunale [1] dato provvisorio che potrà subire modifiche in a seguito delle verifiche tecniche in corso con Provincia di Milano in base alle esigenze funzionali dei lotti in fase di progettazione definitiva Aree in cessione gratuita alla Provincia di Milano per la realizzazione della viabilità sovra comunale Cascina Merlata Parcheggi regolamentati ad uso pubblico (n. 974) ,00 mq (slp) ,00 mq (slp) ,00 mq ,00 mq [1] ,00 mq (slp) ,00 mq Il resto della superficie fondiaria sarà destinata a verde alberata e opportunamente progettata a contorno degli edifici, con creazione di un movimento orografico che permetta anche di mettere a frutto le terre esistenti che risultano adatte ad essere utilizzate a fini paesaggistici mantenendo, in tal modo, a zero il bilancio tra scavi e riporti all interno dell area.

5 2.2 AREA MERCALLINA All interno dell area a sud, identificata nel PGT adottato come ambito di trasformazione Y2 vengono realizzati gli interventi riportati nella tabella seguente: Residenza Aree in cessione gratuita alla Provincia di Milano per la realizzazione della viabilità sovra comunale Cascina Merlata Parco pubblico attrezzato in cessione all Amministrazione Comunale Parcheggio pubblico a raso in cessione all Amministrazione Comunale Area semi sedi stradali in cessione all Amministrazione Comunale 4.000,00 mq (slp) 9.349,00 mq ,00 mq 835,00 mq 680,00 mq Oltre a quanto sopra riportato si prevede il rifacimento del tappetino di usura stradale lungo l asse viario Via Gabriele D Annunzio tra via XXV Aprile e Via Piave, il rifacimento del tappetino di usura stradale lungo l asse viario Via XXV Aprile e il rifacimento dell illuminazione pubblica lungo la stessa via Gabriele D Annunzio. Il resto della superficie fondiaria sarà destinata a verde a contorno degli edifici, con creazione di un movimento orografico che permetta di utilizzare i terreni di scavo provenienti dall area nord Cristina e di creare barriere naturali di protezione acustica verso la rete autostradale.

6 3. PROIEZIONE DEI COSTI Il costo complessivo dell intervento è stato determinato in via provvisoria attraverso uno studio di fattibilità aggiornato al mese di novembre L analisi svolta tiene inoltre conto di alcune possibili variabili principalmente collegate sia all assetto della viabilità sia alle infrastrutture dei lotti con particolare attenzione a tutti gli aspetti connessi all approvvigionamento energetico. I risultati esposti, aggregati per macrovoci di spesa, sono suddivisi per tipologia di intervento e denominati Ricettivo + P (Albergo e area fitness con esercizi commerciali di cui al precedente 2.1), Acqua P. (Struttura Acqua Palace piscina, impianti acquatici e centro per il benessere ed esercizi commerciali annessi di cui al precedente 2.1), Direzionale (Uffici di cui al precedente 2.1) e Residenziale (Residenza di cui al precedente 2.2) mentre la colonna totale riporta la somma delle voci di cui sopra e include gli impegni del P.I.I. nel suo complesso e talvolta non espressamente attribuibili a uno o più lotti di intervento. 3.1 COSTI DI ACQUISIZIONE, COSTRUZIONE E FINITURE Comprende il costo sostenuto e/o da sostenere per l acquisizione della proprietà delle aree del P.I.I. ivi inclusa l eventuale fiscalità latente e/o differita oltre alle imposte di trasferimento, spese notarili e di registrazione. Relativamente al costo di costruzione, in assenza di una progettazione definitiva si è proceduto con la comparazione di interventi analoghi già realizzati dagli operatori. ACQUISIZIONE COSTRUZIONE e FINITURE Ricettivo + P Acqua Palace Direzionale Residenziale TOTALE TOTALE COSTI DI ACQUISIZIONE ONERI COMUNALE E AUTORIZZAZIONI I dati riportati corrispondono a quelli della tabella ricevuta dall ufficio tecnico in data 27/01/2012 ONERI COMUNALI E AUTORIZZAZIONI Ricettivo + P Acqua Palace Direzionale Residenziale Totale Urbanizzazione Primaria Urbanizzazione Primaria già versata Urbanizzazione Secondaria Urbanizzazione Secondaria già versata Contrib. sul Costo di Costruz Contrib. sul Costo di Costruz. già versato TOTALE ONERI COMUNALI E AUTORIZZAZIONI PROGETTAZIONE, DL E SICUREZZA I costi per la progettazione fanno riferimento alle attività di progettazione architettonica e di ingegneria a livello esecutivo e includono le prestazioni professionali specialistiche ed i collaudi. PROGETTAZIONE, DL e SICUREZZA Ricettivo + P Acqua Palace Direzionale Residenziale Totale TOTALE PROGETTAZIONI, DL e SICUREZZA

7 3.4 SPESE GENERALI E IMPREVISTI Comprendono le seguenti voci: amministrazione e spese generali, professionisti, consulenza legale, fiscale e tributaria in misura ridotta, unitamente ad una quota di imprevisti pari al 5% dei costi complessivi di realizzazione. SPESE GENERALI e IMPREVISTI Ricettivo + P Acqua Palace Direzionale Residenziale Totale TOTALE SPESE GENERALI ONERI FINANZIARI Sono riferiti al costo dei finanziamenti bancari sia in essere che di futura erogazione a copertura dei costi di realizzazione. Il tasso di riferimento utilizzato è pari al 5,5% in previsione di una normalizzazione del mercato e dell accessibilità al credito nel medio periodo. L orizzonte temporale copre un periodo di trentasei mesi dall inizio dell esercizio in corso. ONERI FINANZIARI Ricettivo + P Acqua Palace Direzionale Residenziale Totale TOTALE ONERI FINANZIARI ULTERIORI IMPEGNI PREVISTI DA P.I.I. Elenco puntuale degli importi a carico degli Attuatori così come previsti e meglio specificati nella bozza di Convenzione a corredo del presente P.I.I. ULTERIORI IMPEGNI Totale Parco Pubblico Lotto Mercallina Parcheggi Pubblici Lotto Mercallina Contributo aggiuntivo operatore (condizionato) Contributo aggiuntivo operatore Manutenzioni ordinarie Collaudi e spese di registrazione atto N.D. TOTALE ULTERIORI IMPEGNI OPERE A SCOMPUTO DI ONERI Gli importo esposti di seguito sono riferibili a preventivi sommari di spesa elaborati dall Attuatore oppure stimati e comunicati direttamente dai referenti delle società pubbliche coinvolte nell autorizzazione, progettazione e realizzazione dell opera stessa. Tali dati hanno validità ai fini degli impegni contenuti nella Convenzione ma saranno oggetto di idoneo studio di fattibilità a sostegno dell accordo per la fornitura del relativo servizio. Gli importi non concorrono al calcolo complessivo dell investimento in quanto già compresi ed esposti nelle voci relative agli oneri comunali dei quali costituiscono opere a scomputo. OPERE A SCOMPUTO DI ONERI Esclusi Totale Pozzo/i collegati alla rete idrica del Comune Viabilità interna asservita ad uso pubblico TOTALE OPERE A SCOMPUTO compresi nell'ammontare degli oneri comunali per , diff ,88

8 3.8 ULTERIORI IMPEGNI A CARICO DELL AMMINISTRAZIONE O DELL ATTUATORE In relazione alle previsioni della Convenzione e agli impegni con essa assunti, si prevedono impegni dell amministrazione in relazione alle manutenzioni ordinarie e straordinarie delle opere pubbliche o equiparate. Ove necessario potranno essere meglio specificate la concorrenza alle spese dei soggetti pubblici come ad esempio i tratti stradali in cessione sulla via D Annunzio e/o XXV Aprile e per tutto quanto concerne le competenze in materia di viabilità del progetto Stralcio Gamma.

9 4. PROIEZIONE RICAVI E BILANCIO GENERALE Le ipotesi di ritorno dell investimento scontano inevitabilmente una situazione congiunturale negativa della quale l esposizione dei dati tiene debitamente conto. Benché l outlook di mercato di medio periodo non presupponga un sostanziale miglioramento, il programma di investimento fa affidamento sul alcuni fattori chiave, quali ad esempio: - il riallineamento sia dei tassi di interesse sia dell accessibilità al mercato del credito, con una sostanziale stabilizzazione ai livelli pre-crisi. - la normalizzazione del mercato immobiliare con ritrovata fiducia nelle prospettive di investimento in questo settore e con il ritorno di valori assoluti e volumi di transazioni anch essi ai livelli pre-crisi. - un equilibrato costo di infrastrutturazione dell area per esigenze di carattere tecnico e/o normativo in grado di garantire la massima fruibilità dell area e di ciascuna delle realizzazioni previste. - la disponibilità delle fonti di approvvigionamento energetico e idrico ad un costo competitivo sia in termini d investimento sia in prospettiva di gestione. - la corretta e puntuale esecuzione degli interventi di rilevanza pubblica (Viabilità Stralcio Gamma) per non creare situazioni di conflitto fra gli interventi e per garantire la fruibilità dell accesso in direzione Sud. L ipotesi che segue prevede, per il lotto Cristina, la valorizzazione attraverso la capitalizzazione dei flussi di gestione al tasso di interesse di riferimento per ciascuno degli interventi previsti mentre, per il lotto Mercallina, la valorizzazione attraverso i ricavi di vendita di tutti gli immobili realizzati. Valorizzazione Investimento Ricettivo + P Acqua Palace Direzionale Residenziale Totale Ipotesi A) Valore metodo di calcolo reddituale Ipotesi B) Valore calcolo ricavi di vendita Il bilancio generale dell intervento è dunque quello che segue: Budget Investimento ACQUISIZIONE COSTRUZIONE e FINITURE Ricettivo + P Acqua Palace Direzionale Residenziale TOTALE TOTALE COSTI DI ACQUISIZIONE ONERI COMUNALI E AUTORIZZAZIONI Ricettivo + P Acqua Palace Direzionale Residenziale Totale Urbanizzazione Primaria Urbanizzazione Primaria già versata Urbanizzazione Secondaria Urbanizzazione Secondaria già versata Contrib. sul Costo di Costruz Contrib. sul Costo di Costruz. già versato TOTALE ONERI COMUNALI E AUTORIZZAZIONI PROGETTAZIONE, DL e SICUREZZA Ricettivo + P Acqua Palace Direzionale Residenziale Totale TOTALE PROGETTAZIONI, DL e SICUREZZA COSTRUZIONE e FINITURE Ricettivo + P Acqua Palace Direzionale Residenziale Totale TOTALE COSTRUZIONE e FINITURE SPESE GENERALI e IMPREVISTI Ricettivo + P Acqua Palace Direzionale Residenziale Totale TOTALE SPESE GENERALI ONERI FINANZIARI Ricettivo + P Acqua Palace Direzionale Residenziale Totale TOTALE ONERI FINANZIARI TOTALE GENERALE (incluso terreno)

10 Risultato Lordo ULTERIORI IMPEGNI Totale Parco Pubblico Lotto Mercallina Parcheggi Pubblici Lotto Mercallina Contributo aggiuntivo operatore (condizionato) Contributo aggiuntivo operatore Manutenzioni ordinarie Parco (pluriennali) Collaudi e spese di registrazione atto N.D. TOTALE ULTERIORI IMPEGNI Risultato Lordo Complessivo

11 5. CRONOPROGRAMMA DELL INTERVENTO Lo sviluppo dell iniziativa prevede: - la realizzazione degli interventi Albergo e area fitness con esercizi commerciali e Residenza entro 24 mesi dalla sottoscrizione della Convenzione ipotizzando 6 mesi per la progettazione definitiva e l ottenimento dei titoli autorizzativi e 18 mesi per la realizzazione delle opere. - la realizzazione degli interventi Acqua Palace piscina, impianti acquatici e centro per il benessere ed esercizi commerciali annessi e Uffici, entro 36 mesi dalla sottoscrizione della Convenzione ipotizzando 12 mesi per la progettazione definitiva e l ottenimento dei titoli autorizzativi e 24 mesi per la realizzazione delle opere. Si segnala infine che tale tempistica è inizialmente fortemente condizionata dagli studi di fattibilità ovvero i contatti con gli enti e società preposte per la verifica e soluzione delle tematiche di carattere tecnico relative ad approvvigionamento energetico, rete idrica, infrastrutture generali e viabilità.