I FOCUS. Aggiornati i coefficienti per il valore dei fabbricati D da utilizzare per il calcolo IMU e TASI 2018

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1 Capitale sociale ,00 i.v. Sede Legale: Milano 20121, Piazza S. Angelo 1 Tel.: I FOCUS. 15 Ai gentili clienti Loro sedi Aggiornati i coefficienti per il valore dei fabbricati D da utilizzare per il calcolo IMU e TASI 2018 (DM Ministero dell Economia e delle finanze) Come noto, per i fabbricati non iscritti in Catasto e sprovvisti di rendita catastale, classificabili nel gruppo D (fabbricati a destinazione speciale, quali li opifici), interamente posseduti da imprese e distintamente contabilizzati, la base imponibile ai fini IMU è determinata applicando al valore contabile gli appositi coefficienti fino all anno nel quale i fabbricati stessi sono iscritti in Catasto con attribuzione di rendita. A questo proposito, il Dipartimento delle Finanze ha pubblicato, in data , sul proprio sito istituzionale, il decreto del 19 aprile 2018, che riguarda appunto l aggiornamento dei coefficienti per la determinazione dell IMU per l anno 2018, per i fabbricati classificabili nel gruppo catastale D (capannoni, centrali idroelettriche, impianti fotovoltaici, centri commerciali), non iscritti in Catasto o comunque privi di rendita catastale, interamente posseduti da imprese e distintamente contabilizzati. Tale aggiornamento è stato definito tenendo conto dei dati ISTAT sull andamento del costo di costruzione di un capannone. Il provvedimento ministeriale in argomento consente di determinare il valore di detti fabbricati così come previsto dall art. 5 comma 3 del DLgs. n. 504/1992, applicabile all IMU per espressa disposizione del comma 3 dell art. 13 del DL n. 201/2011 (conv. L. n. 214/2011). Tali coefficienti si applicano anche per la TASI dovuta per l anno 2018, dato che il comma 675 dell art. 1 della L. n. 147/2013 (legge di stabilità 2014) ha stabilito che la base imponibile è la stessa prevista per l IMU. Premessa La base imponibile dell IMU (peraltro, come già accadeva anche per l ICI) si determina in maniera diversa a seconda della tipologia di immobile e dalle

2 caratteristiche del possessore. In particolare, soffermandoci sui fabbricati, occorre distinguere tra: fabbricati iscritti in catasto: il valore è costituito da quello che risulta applicando all ammontare delle rendite risultanti in catasto, vigenti al 1 gennaio dell anno di imposizione, opportunamente rivalutate, i moltiplicatori previsti dall art. 13, D.L. n. 201/2011; fabbricati non iscritti in catasto e sprovvisti di rendita classificabili nel gruppo catastale "D" (immobili a destinazione speciale) interamente posseduti da imprese e distintamente contabilizzati. In questo intervento ci soffermeremo soltanto sulle modalità di determinazione della base imponibile IMU dei fabbricati (non iscritti in Catasto e sprovvisti di rendita) classificabili nel gruppo catastale "D" (immobili a destinazione speciale), quali gli opifici, che nello stesso tempo risultino: interamente posseduti da imprese; distintamente contabilizzati. Per tali fabbricati, l'art. 5 co. 3 del DLgs. 504/92 prevede una particolare modalità di determinazione della base imponibile, basata sull'applicazione di appositi coefficienti di adeguamento ai costi storici di acquisto o di costruzione dell'immobile risultanti dalle scritture contabili (inventario) alla data del 1 gennaio dell'anno di imposizione, ovvero, se successiva, alla data di acquisizione. In buona sostanza, è previsto che, in luogo della rendita catastale, si rende necessario suddividere i costi sostenuti dall impresa in ragione dell'anno di formazione e rivalutati per i relativi coefficienti ministeriali. Il Dipartimento delle Finanze ha pubblicato, in data , sul proprio sito istituzionale, il decreto del 19 aprile 2018, che riguarda l aggiornamento dei coefficienti per la determinazione dell IMU per l anno 2018, per i fabbricati classificabili nel gruppo catastale D (capannoni, centrali idroelettriche, impianti fotovoltaici, centri commerciali), non iscritti in Catasto o comunque privi di rendita catastale, interamente posseduti da imprese e distintamente contabilizzati. Tale aggiornamento è stato definito tenendo conto dei dati ISTAT sull andamento del costo di costruzione di un capannone. Normativa Preliminarmente è bene rammentare che, l articolo 13 del DL n. 201/2012, introducendo l IMU in via sperimentale, ha previsto al comma 3 che la base imponibile dell'imposta municipale propria è costituita dal valore dell'immobile determinato ai sensi dell'articolo

3 5, commi 1, 3, 5 e 6 del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504, e dei commi 4 e 5 del presente articolo. Il riferimento legislativo da prendere in considerazione relativamente agli immobili interamente posseduti da imprese, non accatastati e distintamente contabilizzati è l articolo 5, comma 3 del citato D.Lgs. n. 504/92, il quale stabilisce che: per i fabbricati classificabili nel gruppo catastale D, non iscritti in catasto, interamente posseduti da imprese e distintamente contabilizzati, fino all'anno nel quale i medesimi sono iscritti in catasto con attribuzione di rendita, il valore è determinato, alla data di inizio di ciascun anno solare ovvero, se successiva, alla data di acquisizione, secondo i criteri stabiliti nel penultimo periodo del comma 3, dell'articolo 7 del decreto-legge 11 luglio 1992, n. 333, convertito, con modificazioni, dalla legge 8 agosto 1992, n. 359, applicando i seguenti coefficienti: per l'anno 1993: 1,02; per l'anno 1992: 1,03; per l'anno 1991: 1,05; per l'anno 1990: 1,10; per l'anno 1989: 1,15; per l'anno 1988: 1,20; per l'anno 1987: 1,30; per l'anno 1986: 1,40; per l'anno 1985: 1,50; per l'anno 1984: 1,60; per l'anno 1983: 1,70; per l'anno 1982 e anni precedenti: 1,80. I coefficienti sono aggiornati con decreto del Ministro delle finanze da pubblicare nella Gazzetta Ufficiale. In caso di locazione finanziaria il locatore o il locatario possono esperire la procedura di cui al regolamento adottato con decreto del Ministro delle finanze del 19 aprile 1994, n. 701, con conseguente determinazione del valore del fabbricato sulla base della rendita proposta, a decorrere dal primo gennaio dell'anno successivo a quello nel corso del quale tale rendita è stata annotata negli atti catastali, ed estensione della procedura prevista nel terzo periodo del comma 1 dell'articolo 11; in mancanza di rendita proposta il valore è determinato sulla base delle scritture contabili del locatore, il quale è obbligato a fornire tempestivamente al locatario tutti i dati necessari per il calcolo. Si rammenta, al riguardo, che tali coefficienti saranno utilizzati anche per la determinazione della base imponibile sulla quale calcolare la TASI (Tributo per i servizi indivisibili), virtù del fatto che l art. 1 comma 675 della L. 147/2013 ha stabilito che la base imponibile TASI è la stessa stabilita per l IMU. Consegue che, ai fini della quantificazione della TASI è necessario utilizzare la medesima base imponibile ai fini IMU sicché, con riferimento ai fabbricati non iscritti in catasto e sprovvisti di rendita classificabili nel gruppo catastale "D" (immobili a destinazione speciale) interamente posseduti da imprese e distintamente contabilizzati, sarà necessario utilizzare i suddetti coefficienti ministeriali per determinare la base imponibile della TASI.

4 Casi di applicazione dei coefficienti Secondo quanto previsto dal comma 3 dell articolo 5 D.Lgs. n. 504/92 i coefficienti si applicano agli immobili: non iscritti nel catasto; appartenenti alla categoria D; interamente posseduti da imprese e distintamente contabilizzati; limitatamente al periodo in quale non viene attribuita la rendita catastale. IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE GRUPPO D- D/1 Opifici D/2 Alberghi e pensioni D/3 Teatri, cinematografi, sale per concerti e simili D/4 Case di cura ed ospedali D/5 Istituto di credito, cambio ed assicurazione D/6 Fabbricati e locali per esercizi sportivi (con fini di lucro) D/7 Fabbricati costruiti o adattati per speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni D/8 Fabbricati costruiti o adattati per speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibile di destinazione diversa senza radicali trasformazioni D/9 Edifici galleggianti o sospesi, assicurati a punti fissi al suolo: ponti privati soggetti a pedaggio Calcolo dell imposta Ai sensi del terzo comma dell'art. 5 del decreto legislativo n. 504 del 30/12/92 richiamato dall'art. 13 D.L. n. 201 del 6/12/2011, per i fabbricati interamente posseduti da imprese e distintamente contabilizzati, classificati nel gruppo catastale D e sforniti di rendita catastale, il valore da assumere, quale base imponibile ai fini della tassazione per l'imposta municipale propria (IMU), è quello determinato sulla base: dei costi di acquisizione contabilizzati; dei costi incrementativi contabilizzati; attualizzati mediante l'applicazione di coefficienti che sono stabiliti annualmente con decreto del Ministero delle Finanze. In ordine alla corretta collocazione temporale dei costi di acquisto o costruzione sostenuti, bisogna prendere in considerazione i seguenti principi: CRITERI DI COLLOCAZIONE TEMPORALE Costi di acquisto sostenuti nel 2018 Rivalutati in base al relativo Costi incrementativi sostenuti nel 2017 Costi incrementativi sostenuti nel 2018 coefficiente Concorrono a determinare la base imponibile nel 2017 Concorreranno alla base imponibile

5 solo a partire dal 2018 Tale metodo di determinazione della base imponibile viene utilizzato fino al termine dell'anno nel corso del quale viene attribuita all'immobile la rendita catastale. Pertanto: se al fabbricato è stata attribuita la rendita catastale nel corso del 2018, per lo stesso anno occorre determinare la base imponibile in base al metodo contabile (rivalutazione dei costi), e la nuova rendita catastale ha effetto ai fini dell'imu soltanto a partire dal 2019; se al fabbricato è stata attribuita la rendita catastale nel corso del 2017, la base imponibile per la determinazione dell'imu dovuta nel 2018 è pari al prodotto della rendita attribuita a seguito di stima diretta dei competenti uffici tecnici dell'agenzia del Territorio, rivalutata del 5%, per un moltiplicatore pari a 65 (1). Inoltre, per costo si deve intendere qualunque valore iscritto in bilancio, ovvero: CONCETTO DI COSTO Il costo originario di acquisto o di costruzione, comprensivo del costo del terreno. I costi incrementativi sostenuti. Le rivalutazioni previste da specifiche disposizioni di legge Concetto di (L n. 576, L n. 72, L n. 408, L costo n. 413, L n. 342, L n. 448, L n. 266 e DL n. 185, conv. L n. 2). Le rivalutazioni effettuate dalle imprese di assicurazione ex art. 36 della L n Le rivalutazioni economiche comunque effettuate. Le rivalutazioni effettuate in sede di fusione. Tra i costi sui quali si determina l imponibile, non vanno conteggiati quelli relativi a beni che non si incorporano nell immobile. Occorre, pertanto, distinguere tra attrezzature e impianti ad uso esclusivo del fabbricato, in dotazione essenziale per il suo utilizzo, e attrezzature autonome ma ivi installate per la specifica produzione industriale. 1 Per le unità immobiliari censite come D/5 (banche e assicurazioni), il coefficiente moltiplicatore è pari a 80.

6 La Cass n si è pronunciata in merito alla corretta determinazione dell imponibile ICI in presenza di macchinari industriali non incorporati nello stabilimento industriale, precisando che il macchinario non incorporato nell edificio, la cui rimozione o sostituzione è possibile senza alterare la struttura muraria, concorre alla produzione industriale ed è certamente parte dell opificio, ma non del fabbricato, sicché non è soggetto ad ICI. Immobili in leasing L applicazione dell art. 5 co. 3 del DLgs. 504/92 comporta che, per gli immobili non iscritti in catasto e sprovvisti di rendita, distintamente contabilizzati e classificabili nel gruppo catastale D, acquistati dall impresa locataria a seguito di esercizio del riscatto previsto dal contratto di leasing, la base imponibile sia costituita dal prezzo di riscatto, unico costo che trova autonoma evidenziazione nelle scritture contabili (in primis, nel registro dei beni ammortizzabili). La Corte di Cassazione, con sentenza n. 7332, riferendosi al leasing traslativo, ha tuttavia affermato che, in tal caso, la base imponibile ICI è costituita dalla somma dei seguenti addendi: prezzo di riscatto iscritto in bilancio; quota capitale compresa nelle rate (maxicanone incluso) pagate dal locatario in pendenza di contratto, desunta dal contratto di leasing. Il contratto di leasing, infatti, rientrerebbe in un accezione lata di scritture contabili, di modo che anche da esso sarebbe possibile desumere i costi (rate di leasing, per la quota capitale) che, opportunamente rivalutati, concorrono a formare la base imponibile ICI ai sensi dell art. 5 co. 3 del DLgs. 504/92. Il principio esplica la propria valenza anche ai fini dell IMU. Infine, va rilevato che in caso di leasing il locatore o il locatario possono tramite la procedura DOCFA (DOcumenti Catasto FAbbricati) richiedere l attribuzione della c.d. rendita proposta. In tal caso il valore del fabbricato sarà determinato sulla base della rendita proposta, a decorrere dal primo gennaio dell anno successivo a quello nel corso del quale tale rendita é stata annotata negli atti catastali. In assenza di rendita proposta la base imponibile IMU è determinata con riferimento al valore contabile. A tal fine la società di leasing dovrà comunicare tempestivamente al locatario tutti i dati necessari per il calcolo.

7 La Circolare n. 3/2012 DF ha precisato che la disposizione in commento è stata oggetto di contrastanti interpretazioni risolte dalla Corte di Cassazione con la sentenza , n con la quale è stato affermato che nonostante l indubbia influenza del tenore testuale della disposizione il momento che segna il passaggio dal criterio di determinazione della base imponibile fondato sui valori contabili al criterio catastale é quello della richiesta di attribuzione della rendita. I nuovi coefficienti I nuovi coefficienti previsti dal DM validi per la determinazione dell IMU nel 2018 sono i seguenti: I NUOVI COEFFICIENTI Anno di riferimento Coefficiente Anno di riferimento Coefficiente Per l anno ,01 Per l'anno ,52 Per l anno ,01 Per l anno ,01 Per l'anno ,54 Per l anno ,01 Per l'anno ,58 Per l anno ,01 Per l'anno ,63 Per l'anno ,02 Per l'anno ,68 Per l'anno ,04 Per l'anno ,73 Per l'anno ,07 Per l'anno ,77 Per l'anno ,09 Per l'anno ,79 Per l'anno ,10 Per l'anno ,82 Per l'anno ,14 Per l'anno ,91 Per l'anno ,18 Per l'anno ,99 Per l'anno ,22 Per l'anno ,08 Per l'anno ,25 Per l'anno ,25 Per l'anno ,32 Per l'anno ,43 Per l'anno ,37 Per l'anno ,60 Per l'anno ,42 Per l'anno ,77 Per l'anno ,45 Per l'anno ,95 Per l'anno ,50 Per l'anno 1982 e anni precedenti 3,12 La Beta srl è proprietaria di un immobile, cat. D/1, non iscritto in Catasto (si ipotizzi che l aliquota IMU 2018 sia pari a 8,00 ). Dalla contabilità sono desumibili i seguenti dati: Costo di acquisto (2008) Euro coefficiente 1,14 Spese incrementative (2010) Euro coefficiente 1,09 Valore contabile Euro Base imponibile IMU

8 Costo d'acquisto Euro x 1,14 = Euro ,00 Spese incrementative x 1,09 = Euro ,00 Totale base imponibile IMU Euro ,00 Acconto IMU 2018: Euro ,00x 8,00 x 50% = Euro 3.910,00 (cod. tributo 3925 ) Si rammenta, infine che a norma del comma 12-ter del citato art. 13 del DL n. 201/2011 (conv. L. n. 214/2011) prevede che la dichiarazione IMU va presentata entro il 30.6 dell anno successivo a quello in cui il possesso degli immobili ha avuto inizio o sono intervenute variazioni rilevanti ai fini IMU. Relativamente agli immobili di categoria D in esame va tenuto presente che: se nel corso del 2017 è stata attribuita la rendita definitiva o iscritta la rendita proposta oppure sono state contabilizzate spese incrementative (effetto dal 2018), non va presentata la dichiarazione IMU (la rendita catastale o i costi incrementativi vanno considerati per determinare l imposta solo a decorrere dal 2018); se la rendita definitiva o quella proposta è stata attribuita o iscritta nel corso del 2016, oppure durante tale anno sono state contabilizzate spese incrementative (effetto dal 2017), dovrà essere presentata la dichiarazione IMU. L aumento del valore contabile degli immobili categoria D posseduti da imprese per effetto dell applicazione dei coefficienti ministeriali non costituisce causa di variazione, per la quale è richiesta la presentazione della dichiarazione. Restiamo a vs disposizione per qualsiasi chiarimento. Cordiali saluti. Csa International Consulting Srl Dott.ssa Antonella Tarsia Morisco Milano, 14 maggio 2018