5 Le innovazioni SOMMARIO

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1 5 Le innovazioni SOMMARIO 1. Definizione e caratteristiche generali Innovazioni consentite all assemblea Le novità della legge n. 220/ Innovazioni vietate Distinzione tra innovazioni consentite e innovazioni vietate Decoro architettonico, pregiudizio statico ed estetico Innovazioni gravose e voluttuarie Opere suscettibili di utilizzazione separata: ascensore Opere su su parti di proprietà o uso individuale # IPSOA - Wolters Kluwer Italia srl Compravendita, Condominio, Locazioni

2 5. Le innovazioni 1. Definizione e caratteristiche generali n art c.c. Nozione Costituisce innovazione ai sensi dell art c.c. qualsiasi opera nuova che, eccedendo i limiti della conservazione, dell ordinaria manutenzione e amministrazione e del godimento della cosa comune, ne determini una modificazione totale o parziale nella forma o nella sostanza, con la conseguenza di migliorarne o peggiorarne il godimento e comunque di alterarne la destinazione originaria. La dottrina ha elaborato il concetto di innovazione, affermando che con il termine innovazioni si debba intendere particolari modificazioni che rendono, per modo di dire, nuova la cosa, con trasformazioni, alterazioni, cambiamenti dell originaria funzione e destinazione, ovvero con un alterazione della sua entità sostanziale. Si è anche precisato che lo stabilire se un opera abbia le caratteristiche o meno dell innovazione costituisce indagine di fatto, non censurabile in sede di legittimità. L innovazione potrebbe dar luogo a maggior godimento solo per alcuni condomini e non per altri, purché questi ultimi continuino a godere delle cose comuni senza limitazioni o impedimenti. In particolare potrebbe non apportare alcuna utilità per uno o più condomini, purché non arrechi loro un sensibile pregiudizio. In giurisprudenza si è affermato il principio secondo cui l termine innovazione designa l atto o l effetto di innovare, ossia indica ogni novità, mutamento o trasformazione che modifichi o provochi comunque l alterazione della situazione esistente. Costituiscono innovazioni le modificazioni materiali o funzionali dirette al miglioramento, all uso più comodo o al maggior rendimento delle parti comuni, quelle cioè che importano una alterazione della entità sostanziale o il mutamento della originaria destinazione in modo che le parti comuni, in seguito alle attività o alle opere innovative eseguite, presentino una diversa consistenza materiale ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti (Cass , n , in Giust. civ. Mass., 2006, 5). Le innovazioni possono classificarsi secondo una triplice ripartizione: innovazioni consentite all assemblea con il voto favorevole della maggioranza qualificata dei condomini innovazioni vietate innovazioni gravose o voluttuarie. Due sono le caratteristiche salienti dell innovazione: il mutamento di destinazione o dalla modificazione sostanziale della cosa comune; l interesse della maggioranza dei condomini all esecuzione delle opere innovative. Distinzione tra modifiche e innovazioni Per innovazioni delle cose comuni devono intendersi non tutte le modificazioni (qualunque opus novum), ma solamente quelle modifiche che, determinando l alterazione dell entità materiale o il mutamento della destinazione originaria, comportano che le parti comuni, in seguito all attività o alle opere eseguite, presentino una diversa consistenza materiale ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti; peraltro le innovazioni, seppure possono derivare da 324 Compravendita, Condominio, Locazioni # IPSOA - Wolters Kluwer Italia srl

3 Definizione e caratteristiche generali modifiche apportate senza l esecuzione di opere materiali, consistono sempre nell atto o nell effetto di un facere, necessario per il mutamento o la trasformazione della cosa. Lo stabilire se un opera integri o meno gli estremi dell innovazione costituisce un indagine di fatto insindacabile in cassazione se sostenuta da corretta e congrua motivazione. La distinzione tra modifica ed innovazione, quindi, si ricollega all entità e qualità dell incidenza della nuova opera sulla consistenza e sulla destinazione della cosa comune (Cass , n , in D&G, 2009). Si può affermare che non costituiscono innovazione, ma semplice modificazione soggetta invece alla disciplina dell art c.c., tutti gli atti che comportano una maggiore o più intensa utilizzazione della cosa comune senza comportarne una sostanziale alterazione e senza precludere agli altri partecipanti la possibilità di utilizzare la cosa al pari del condomino che ha effettuato la modifica. Perché sussista innovazione occorre quindi che le modificazioni apportate alle cose comuni siano di tale entità qualitativa e quantitativa da incidere sulla sostanza del bene che perde così la sua originaria destinazione. SCHEMA RIEPILOGATIVO Innovazione = non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella modificazione materiale che ne alteri l entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria. Modificazione = interventi che mirano a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lasciano immutate la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini. CASE HISTORY LexJus Sinacta Il caso L amministratore di un condominio si è rivolto allo studio chiedendo un preventivo parere in ordine alla pur informale decisione assunta dai consiglieri di condominio di ampliare il numero degli spazi comuni da adibire a parcheggio delle auto, sia tracciando nel cortile i posti auto destinati e sia, soprattutto, eliminando alcuni alberi di alto fusto così da crearne di nuovi. L intervento avrebbe lasciato comunque inalterata un altra area condominiale adibita a giardino, così che non si sarebbe pregiudicato il diritto dei condomini di godere del verde e tanto meno si sarebbe alterato, nel suo insieme, il decoro architettonico dell intero complesso residenziale. Prima di convocare l assemblea per deliberare sullo specifico ordine del giorno, sentiti peraltro i discordanti pareri espressi dai condomini, nasceva la necessità di conoscere se simile intervento dovesse considerarsi di natura straordinaria ovvero si configurasse come innovazione, sebbene non strettamente necessaria: ciò al fine di esattamente individuare il quorum necessario per legittimamente assumere simile delibera. La questione sottoposta allo studio necessitava dunque uno specifico esame sulla qualifica- 325 # IPSOA - Wolters Kluwer Italia srl Compravendita, Condominio, Locazioni

4 5. Le innovazioni zione giuridica dell opera, se da considerarsi come mera modifica del bene comune, così come sosteneva il cliente, oppure come innovazione, sempre che questa non dovesse considerarsi addirittura vietata. Sulla base del parere dello studio, si sarebbero forniti in assemblea i necessari chiarimenti. L opinione dello Studio È pacifico che per innovazioni delle cose comuni devono intendersi non tutte le modificazioni, ma solamente quelle modifiche che, determinando l alterazione dell entità materiale o il mutamento della destinazione originaria, comportano che le parti comuni, in seguito all attività o alle opere eseguite, presentino una diversa consistenza materiale ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti. Le innovazioni, seppure possono derivare da modifiche apportate senza l esecuzione di opere materiali, consistono sempre nell atto o nell effetto di un facere, necessario per il mutamento o la trasformazione della cosa. Peraltro, l art c.c., nel consentire all assemblea condominiale, sia pure con una particolare maggioranza, di disporre innovazioni, non postula affatto che queste rivestano carattere di assoluta necessità, ma richiede soltanto che esse siano dirette al miglioramento o all uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni, salvo vietare espressamente, nel comma 2, quelle che possono recare pregiudizio alla statica o al decoro architettonico del fabbricato o che rendano talune parti comuni inservibili all uso o al godimento anche di uno solo dei condomini. Al di fuori dunque di tale divieto, ogni innovazione utile deve ritenersi permessa anche se non strettamente necessaria, col solo limite, posto dal successivo art. 1121, del suo carattere voluttuario o della particolare gravosità della spesa in rapporto alle condizioni e all importanza dell edificio, nel qual caso essa è consentita soltanto ove consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata e sia possibile, quindi, esonerare da ogni contribuzione alla spesa i condomini che non intendano trarne vantaggio, oppure, in assenza di tale condizione, se la maggioranza dei condomini che l ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa. L opera modificativa consiste invece in un miglioramento delle utilità che il bene comune ha già l attitudine di procurare ai partecipanti, sia pure in misura ridotta. La distinzione tra modifica ed innovazione si ricollega pertanto all entità e alla qualità dell incidenza della nuova opera sulla consistenza e sulla destinazione della cosa comune. Pertanto, non viola la disciplina dettata in materia di innovazioni la delibera dell assemblea dei condomini la quale si limiti a lasciare immutato lo status quo relativo alla utilizzazione o al godimento degli spazi comuni. Sotto tale profilo deve ritenersi mera modificazione del bene comune l intervento diretto a meglio individuare, attraverso tracciamenti sulla pavimentazione del cortile, gli spazi da destinare al parcheggio delle vetture dei condomini, aumentando in tal modo il numero disponibile. La relativa delibera, in quanto destinata a meglio utilizzare il bene comune, può senza dubbio essere assunta con le maggioranze di cui ai commi 2 e 3, dell art c.c. Non così può dirsi, invece, per l abbattimento di alberi perché l intervento, comportando la distruzione di un bene comune, deve considerarsi un innovazione vietata ai sensi dell art c.c. e, in quanto tale, richiede l unanime consenso di tutti i partecipanti al condominio. L abbattimento degli alberi di alto fusto comporta innegabilmente un radicale mutamento del bene comune, interferendo peraltro, pregiudicandolo, sull aspetto architettonico del condominio. Il beneficio che deriverebbe ai condomini da un maggior numero di posti auto non è di certo giustificato dall eliminazione degli alberi di alti fusto posizionati nel cortile condominiale. 326 Compravendita, Condominio, Locazioni # IPSOA - Wolters Kluwer Italia srl

5 Definizione e caratteristiche generali Distinzione tra opere di manutenzione straordinaria e innovazioni È necessario, inoltre, distinguere le innovazioni dalle opere di manutenzione ordinaria e straordinaria: queste ultime rivestono infatti un carattere di necessità che manca invece alle innovazioni, la cui esecuzione è invece rimessa esclusivamente alla volontà dei condomini. Al contrario, gli interventi di manutenzione sono necessari per la conservazione delle cose comuni, in stato da assicurare ai condomini l uso e il godimento delle stesse, con lo scopo di mantenere in perfetto stato di conservazione l edificio condominiale nel suo complesso. Il concetto di rinnovamento delle entità che necessitano di riparazione, cui si riferisce l art c.c. in tema di ripartizione delle spese relative alla cosa oggetto di usufrutto, è ben diverso dal concetto di innovazione cui si riferiscono, in tema di condominio negli edifici, gli artt e 1121 c.c. Il primo concetto va posto in relazione ad opere che comportano la sostituzione di entità preesistenti, ma ormai inefficienti con altre pienamente efficienti. Il secondo riguarda, invece, opere che importano un mutamento della cosa nella forma e nella sostanza, con aggiunta di entità non preesistenti o trasformazione di alcuna di quelle preesistenti (Cass , n.12085, in Giust. civ. Mass., 1998, 2480). CASISTICA Non costituisce innovazione: â l apposizione di cancelli all ingresso dell area condominiale, al fine di disciplinare il transito pedonale e veicolare ed impedire l ingresso indiscriminato di estranei, attenendo essa all uso ed alla regolamentazione della cosa comune, senza alterarne la funzione o la destinazione, né sopprimere o limitare la facoltà di godimento dei condomini (Cass , n. 4340, in Giust. civ. Mass., 2013); â l utilizzo del vano contenente la canna pattumiera, giàsigillata, allo scopo di alloggiarvi il contatore e la caldaia di produzione dell acqua calda, non prevedendo essa la realizzazione di opere da parte del condominio incidenti sull essenza della cosa comune, in quanto idonee ad alterarne l originaria funzione e destinazione ed a consentirne una diversa utilizzazione in favore di tutti i condomini (Cass , n. 945, in Arch. Locaz., 2013, 3, 312). â l intervento richiesto da un condomino consistente nel tracciare nel cortile i posti auto assegnati a ciascuno dei comproprietari sulla base di titoli di acquisto: la delibera dell assemblea dei condomini è validamente assunta senza la maggioranza qualificata poiché si limita a lasciare immutato lo status quo relativo alla utilizzazione o al godimento degli spazi comuni (Cass , in Giust. civ. Mass., 2006, 5); â la sostituzione di ascensori usurati e non più agibili con impianti nuovi, anche se di tipo e di marca diversi, perché le cose comuni oggetto dell intervento non subiscono alcuna sostanziale modifica; conservando invece la loro originaria destinazione e senza apportare all edificio condominiale alcun sostanziale mutamento ed invece conservando un servizio del quale esso era già dotato; â la sostituzione di un preesistente zoccolino in pietra e piantine di breve fusto, delimitanti il perimetro condominiale, con una cancellata, in quanto non implica alterazione sostanziale o cambiamento della originaria destinazione, né mutamento dell entità materiale del bene attraverso una sua radicale trasformazione, avendo il giudice ritenuto che fra la preesistente delimitazione di confine di carattere prevalentemente estetico con minore funzione protettiva e la deliberata delimitazione con carattere prevalentemente antiintrusione e minore funzione estetica si configura una installazione sostitutiva per la 327 # IPSOA - Wolters Kluwer Italia srl Compravendita, Condominio, Locazioni

6 5. Le innovazioni quale non si ravvisa una diversità sostanziale apprezzabile ai fini dell art c.c. non determinando alcuna incidenza sulle modalità di utilizzo della cosa comune e secondo una valutazione rimessa alla sovrana discrezionalità assembleare (Trib. Milano, , in Giustizia Milano, 2005, 54); â l installazione di una insegna luminosa, fatti salvi eventuali ostacoli da parte del regolamento condominiale (App. Firenze, , in Arch. loc., 2005, 436); â il restringimento di un viale di accesso pedonale, considerato che esso non integra una sostanziale alterazione della destinazione e della funzionalità della cosa comune, non la rende inservibile o scarsamente utilizzabile per uno o più condomini, ma si limita a ridurre in misura modesta la sua funzione di supporto al transito pedonale, restando immutata la destinazione originaria (Cass , n , in Giust. civ. Mass.; 1999, 2142); â la sostituzione della preesistente pavimentazione del lastrico solare con un diverso tipo di mattonelle (Cass , n , in Giust. civ. Mass., 1990, fasc.11); â l apertura di abbaini e finestre da parte del proprietario dell ultimo piano sottostante il tetto comune per dare aria e luce alla sua proprietà; questa costituisce una modifica e non innovazione vera e propria, che è configurabile solo per nuove opere che immutano la sostanza o alterano la destinazione delle parti comuni, in quanto ne rendono impossibile l utilizzazione secondo la funzione originaria e che debbono pertanto essere deliberate dall assemblea nell interesse di tutti i condomini (Cass , n , in Giust. civ., 2007, 10, 2177); â l uso anche a transito veicolare della cosa comune, già adibita a solo transito pedonale, esso infatti, non costituisce mutamento di destinazione, non comportando alcuna imputazione, trasformazione, modificazione della consistenza o sfruttamento per fini diversi da quelli precedenti, ma soltanto una più ampia utilizzazione della cosa comune, che l assemblea dei condomini può deliberare con la maggioranza di cui all art. 1136, comma 2, c.c. (Cass , n , in D&G, 2003, 35, 112); â la chiusura dei cancelli di accesso al sottosuolo ove sono collocati i posti macchina riservati ai condomini può essere deliberata dalla maggioranza non qualificata, riguardando solo la regolamentazione dell uso ordinato della cosa comune consistente nel non consentire a terzi estranei al condominio l indiscriminato accesso al sottosuolo dello stesso (Cass , n. 875, in Giust. civ. Mass., 1999, 234); â la locazione ad un condomino per uso abitativo di un appartamento condominiale, in precedenza concesso ad un condomino per uso deposito, perché non realizza un mutamento di destinazione nei termini precisati del bene, ma soltanto una diversa utilizzazione che l assemblea dei condomini può deliberare a maggioranza semplice di cui all art. 1136, comma 2, c.c. (Cass , n. 8622, in Giust. civ. Mass., 1998, 1811); â l installazione da parte di alcuni condomini nel cortile comune di serbatoi idrici al servizio esclusivo dei rispettivi appartamenti, in considerazione delle ridotte dimensioni dei manufatti, che non comportano un alterazione del decoro architettonico del fabbricato né mutano la funzione del cortile comune consistente non solo nel fornire aria e luce agli immobili circostanti, ma anche nel consentire un agevole ed indifferenziata praticabilità delle singole unità immobiliari (Cass , n , in Giust. civ. Mass., 2006, 9); â l installazione dell ascensore anche se riduce l ampiezza del pianerottolo perché è prevalente l interesse della collettività condominiale (Cass , n , in D&G, 2011, 6 ottobre). â l installazione di una recinzione in rete metallica su di un area condominiale, già in precedenza delimitata da paletti unito da una catena interposta (Trib. Bologna , in Arch. loc., 2001, 271). 328 Compravendita, Condominio, Locazioni # IPSOA - Wolters Kluwer Italia srl

7 Innovazioni consentite all assemblea 2. Innovazioni consentite all assemblea n art. 1120, comma 1, c.c. Sono quelle innovazioni deliberate dalla maggioranza qualificata dei condomini (art. 1136, comma 5, c.c.), finalizzate all uso più comodo e al miglior rendimento e godimento delle cose comuni che possono essere disposte dall assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno i due terzi del valore dell edificio. La legge n. 220/2012 ha modificato il quinto comma dell art c.c. perciò le innovazioni previste dal primo comma dell art c.c. devono ora essere deliberate non già con la maggioranza dei partecipanti al condominio, bensì con la più elastica e più raggiungibile maggioranza degli intervenuti in assemblea, benché sempre rappresentativa di almeno due terzi del valore dell edificio. In assenza di questo quorum deliberativo i condomini dissenzienti e gli assenti potranno impugnare la deliberazione chiedendone l annullamento per illegittimità della stessa. La deliberazione assunta con la maggioranza richiesta dalla legge vincola invece tutti i condomini, che sono dunque obbligati a contribuire pro quota alle spese relative all intervento. Essa è sempre necessaria; pur se l innovazione sia voluta dai condomini che rappresentino la maggioranza qualificata, non potrebbe evitarsi l atto formale della delibera, alla cui formazione devono essere invitati tutti i condomini. La finalità perseguita dall art c.c. è quella di agevolare i condomini nell introduzione di modifiche o esecuzione di nuove opere che permettano un uso migliore, più comodo e più redditizio, delle singole unità immobiliari di proprietà di ciascuno, e, al contempo, è quella di impedire l esecuzione di opere o modifiche che, pur importando un vantaggio per alcuni proprietari, pur se rappresentanti la maggioranza, siano suscettibili di arrecare danno e notevole incomodo nel godimento delle parti o servizi comuni anche ad uno solo degli altri condomini. In caso di vendita di un unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione. Di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all art. 63 disp. att. c.c. (Cass , n , in Foro it. 2011, 1, I, 56). 329 # IPSOA - Wolters Kluwer Italia srl Compravendita, Condominio, Locazioni

8 5. Le innovazioni Innovazioni al servizio solo di un gruppo di condomini Nel caso in cui l innovazione interessi beni comuni al servizio di un gruppo soltanto di condomini, il calcolo della maggioranza necessaria per la relativa delibera dovrà essere effettuato con riferimento ai soli condomini interessati all intervento. Va evidenziato, infatti che la norma nel richiedere che le innovazioni della cosa comune siano approvate dai condomini con una determinata maggioranza, mira essenzialmente a disciplinare l approvazione di innovazioni che comportino una spesa da ripartire tra tutti i condomini su base millesimale, perciò quando le spese debbano far carico esclusivamente al gruppo di condomini che ne trae utilità, trattandosi di innovazioni destinate a servire solo una parte dell edificio condominiale (art. 1123, comma 3, c.c.), il computo della maggioranza prescritta dal co. 1 del citato art deve operarsi con riferimento ai soli condomini interessati, ossia a quelli facenti parte di detto gruppo (Cass , n. 6496, in Giust. civ. Mass., 1995, fasc. 6). Il rispetto del principio generale di cui all art c.c. e delle regole conseguentemente dettate dall art c.c. in materia di innovazioni, impone al giudice, nel caso in cui parti del bene comune siano di fatto destinate ad uso e comodità esclusiva di singoli condomini, un indagine diretta all accertamento della duplice condizione che il bene, nelle parti residue, sia sufficiente a soddisfare anche le potenziali, analoghe esigenze dei rimanenti partecipanti alla comunione, e che lo stesso, ove tutte le predette esigenze risultino soddisfatte, non perderebbe la sua normale ed originaria destinazione, per il cui mutamento è necessaria l unanimità dei consensi dei partecipanti (Cass , n , in Giust. civ. Mass., 2006, 9) Le novità della legge n. 220/2012 n art. 1120, comma 2, c.c. La Legge di Riforma del condominio ha aggiunto all art c.c. un nuovo secondo comma con lo scopo di stabilire una uniforme disciplina per le deliberazioni riguardanti una serie di interventi generalmente diretti a consentire ai condomini di migliorare il loro vivere in condominio, alcuni dei quali avevano per il vero già trovato precisa disciplina in apposite leggi speciali. Ad evitare dunque un diverso trattamento da parte dell assemblea, il nuovo comma precisa che simili interventi devono essere tutti deliberati con le maggioranze di cui al secondo comma dell art c.c., vale a dire con un numero di voti espressi dalla maggioranza degli intervenuti in assemblea portatori di almeno la metà del valore dell edificio, a volte andando così ad aumentare il quorum dapprima previsto dalle leggi speciali di riferimento. Si tratta comunque di interventi che anche a giudizio del legislatore eccedono i limiti della conservazione, dell ordinaria manutenzione e amministrazione e del godimento della cosa comune al punto che non esita a qualificarli come innovazioni, cioè opere nuove in grado di determinare una modificazione, totale o parziale, nella forma o nella sostanza delle cose comuni stesse, con la 330 Compravendita, Condominio, Locazioni # IPSOA - Wolters Kluwer Italia srl

9 Innovazioni consentite all assemblea conseguenza di migliorarne o peggiorarne il godimento e comunque di alterarne la destinazione originaria. La finalità perseguita dall art c.c., in buona sostanza, è quella di agevolare i condomini nell introduzione di modifiche o esecuzione di nuove opere che permettano un uso migliore, più comodo e più redditizio, delle singole unità immobiliari di proprietà di ciascuno, e, al contempo, è quella di impedire l esecuzione di opere o modifiche che, pur importando un vantaggio per alcuni proprietari, pur se rappresentanti la maggioranza, siano suscettibili di arrecare danno e notevole incomodo nel godimento delle parti o servizi comuni anche ad uno solo degli altri condomini. Due sono, quindi, le caratteristiche salienti dell innovazione: l una è rappresentata dal mutamento di destinazione o dalla modificazione sostanziale della cosa comune; l altra consiste nell interesse della maggioranza dei condomini all esecuzione delle opere innovative. Sulla base di tali concetti generali il legislatore della riforma ha ritenuto però di ridurre il quorum solo per le innovazioni cosiddette di interesse sociale, prevedendo per esse l applicazione delle maggioranze previste dal quarto comma dell art c.c. e continuando invece a richiedere quelle più elevate indicate nel quinto comma per le tipiche innovazioni di cui al primo comma dell art Con per le maggioranza ridotte si possono quindi deliberare: 1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti. Si tratta di una generica previsione di interventi di cui si è appositamente evitato di fare una elencazione, lasciando dunque alla discrezionalità dei condomini la loro esatta individuazione. L importante è che si discuta di opere dirette a privilegiare, migliorandolo, l uso da parte del condomino dei beni e dei servizi comuni di modo che dalla loro esecuzione ne derivino vantaggi diretti all intero edificio e indirettamente anche alle unità immobiliari del singolo condomino, nonché alla funzionalità degli impianti. Il tutto per rendere maggiormente sicura e più salubre la vita in condominio. 2) le opere e gli interventi previsti: â per eliminare le barriere architettoniche (v. Cap. 3) â per il contenimento del consumo energetico degli edifici (v. Cap. 3) â per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell edificio: si tratta della legge , n. 122, nota come legge Tognoli, che prevede la possibilità per i condomini di realizzare parcheggi anche negli immobili già costruiti, posizionandoli nel sottosuolo degli stessi o nei locali siti al piano terreno (art. 9, legge n. 122/1989), nonché nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato (legge n. 127, ) purché non in contrasto con i piani urbani del traffico, tenuto conto dell uso della superficie sovrastante e compatibilmente con 331 # IPSOA - Wolters Kluwer Italia srl Compravendita, Condominio, Locazioni

10 5. Le innovazioni tutela dei corpi idrici. Quanto poi al ruolo dell assemblea dei condomini, l approvazione all esecuzione dell opera serve solo se i parcheggi vengono realizzati in aree condominiali e non invece nel caso in cui venga utilizzata uno spazio di proprietà non condominiale. Il legislatore della riforma non ha modificato il quorum necessario per assumere la relativa delibera, confermandone la piena legittimità quando la stessa è adottata con la maggioranza prevista dal secondo comma dell art c.c., cioè con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea e almeno la metà del valore dell edificio, fatto sempre salvo quanto previsto dagli artt. 1120, comma 38, e 1121, comma 38, c.c. Ciò significa che l intervento non deve recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, alterare il decoro architettonico dell edificio oppure rendere talune parti comuni inservibili all uso e al godimento anche di un solo condomino. Secondo la L. n. 122/1989 doveva però essere lasciata la possibilità al condomino che originariamente aveva espresso il proprio dissenso di partecipare successivamente ai vantaggi dell opera, contribuendo alle spese di esecuzione e di manutenzione della stessa. Secondo un orientamento giurisprudenziale, a lungo prevalente, la realizzazione di posti auto nel sottosuolo al piano terra o di edifici esistenti, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti, prevedeva che tutti gli appartamenti dello stabile avessero, se non la proprietà, almeno la possibilità di utilizzare i posti auto realizzati. Questo vincolo è stato finora il principale ostacolo al pieno utilizzo delle possibilità date dall art. 9 della legge Tognoli stessa. Infatti, delle due l una: o il palazzo condominiale aveva sufficienti spazi, al piano terra o nel sottosuolo, per ricavare posti auto per tutte le unità immobiliari, oppure i posti auto realizzati, in garage o nel cortile, dovevano essere attribuiti in uso a rotazione a tutti i proprietari dello stabile e restare di proprietà comune. Al punto che si era addirittura affermato che il vincolo all uso doveva esser obbligatoriamente trasferito anche al conduttore dell appartamento, nel contratto di locazione. Poiché la rotazione dell uso è tutt altro che facile da far rispettare, spesso i progetti di costruzione di parcheggi negli edifici esistenti finivano per essere accantonati. Quindi, via libera ai box di proprietà solo di chi li vuole costruire, ma purché resti spazio abbastanza agli altri, per edificarli. Sui c.d. parcheggi Tognoli c era comunque il vincolo per cui «essi non possono essere ceduti separatamente dall unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale. I relativi atti di cessione sono nulli (art. 9, comma 5, l. n. 122/1989). Il D.L. Semplificazioni del 2012, in vigore dal ha apportato una radicale modifica al comma 5 dell art. 9 e così è divenuto possibile vendere liberamente ad altri il parcheggio realizzato (per quanto con vincolo di pertinenza ad unità immobiliare nello stesso comune). Attualmente chiunque può alienare ad un terzo il proprio parcheggio sito al piano terra o a quello interrato o su area esterna pertinenziale anche separatamente dal proprio appartamento. E tale separato trasferimento a terzi dei parcheggi può avvenire, perché così chiarisce espressamente la norma, anche in deroga a quanto previsto nel titolo abilitativo edilizio che ha legittimato la costruzione del fabbricato o nei successivi atti convenzionali. A prescindere comunque dalla realizzazione di 332 Compravendita, Condominio, Locazioni # IPSOA - Wolters Kluwer Italia srl

11 Innovazioni consentite all assemblea parcheggi secondo la citata legge Tognoli nulla impedisce ai condomini, con delibere assunte nel rispetto di quanto indicato dal nuovo secondo comma dell art c.c., di adibire a parcheggio aree o spazi condominiali senza ricorrere a particolari trasformazioni: si pensi ai cortili trasformati in ricovero delle autovetture dei condomini oppure ai giardini, magari anche solo parzialmente trasformati in parcheggio: per la produzione di energia mediante l utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune (v. cap. 3) per l installazione di impianti centralizzati per la ricezione ra-diotelevisiva e per l accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti sino alla diramazione per le singole utenze (v. cap. 3). L obbligo di convocare l assemblea Anche uno solo dei condomini interessato a fare eseguire gli interventi indicati dal nuovo secondo comma dell art c.c. può chiedere all amministratore di convocare l assemblea che ne deliberi l esecuzione. In quanto obbligato a farlo ( è tenuto, recita il nuovo comma), deve provvedervi entro trenta giorni dal momento in cui gliene viene fatta richiesta, sotto pena di venire revocato dall incarico. Al potere conferito al singolo condomino di chiedere la convocazione del assemblea ed all obbligo dell amministratore di provvedervi conseguono i due importanti rilievi, già peraltro evidenziati con riferimento al disposto del nuovo art quater c.c. (v. Cap. 1). Si tratta di una deroga al disposto dell art. 66 disp. att. c.c., in forza del quale l obbligo della amministratore di convocare l assemblea resta subordinato alla richiesta di almeno due condomini rappresentanti di un sesto del valore dell edificio che trova il suo fondamento e presupposto nella volontà di impedire al singolo condominio di coinvolgere l intera collettività condominiale per questioni magari da lui solo ritenute meritevoli di attenzione. Il porre dunque il doppio limite delle teste (almeno due) e dei millesimi (almeno un sesto) significa evitare iniziative singole che potrebbero arrecare solo disturbo agli altri condomini. Ancor più nei casi in esame, dove gli importanti interventi innovativi, se non ritenuti rilevanti dalla maggioranza dei condomini (esigenza questa che indurrebbe allora l amministratore a convocare l assemblea di sua sponte), ben difficilmente potrebbero trovare il consenso in una assemblea convocata su richiesta di un solo condomino: fatta eccezione, a ben vedere per la sola richiesta di assemblea da parte del condomino per eliminare le barriere architettoniche, perché dall eventuale rifiuto opposto dall assemblea potrebbe scaturire il suo diritto a provvedervi personalmente. Più grave, invece, l eventuale mancata convocazione da parte dell amministratore dell assemblea richiesta dal condomino, magari perché ritenuta superflua. Il nuovo art c.c., al comma 12, n. 1, prevede, tra i motivi legittimanti la 333 # IPSOA - Wolters Kluwer Italia srl Compravendita, Condominio, Locazioni

12 5. Le innovazioni revoca dell amministratore per gravi irregolarità, anche l omessa convocazione dell assemblea...omissis... negli altri casi previsti dalla legge e quindi anche nell ipotesi in esame di cui al comma secondo dell art. 1120, comma 2, c.c. Comunque, al richiedente è fatto onere di indicare esattamente gli interventi che propone di fare eseguire, nonché le concrete modalità con cui ritiene che si possa darvi esecuzione, In mancanza di tali indicazioni, ovvero qualora quelle fornite non siano ritenute sufficienti a consentire all assemblea di scientemente deliberare sul punto, spetta all amministratore di invitare subito ( senza indugio ) il condomino richiedente a fornire ulteriori integrazioni ritenute necessarie per meglio fare comprendere a tutti i condomini la natura, l entità ed i costi degli interventi richiesti. Da rilevare che mentre nel caso di opere dirette all eliminazione delle barriere architettoniche la mancata convocazione dell assemblea, ovvero la delibera di rifiuto, legittima il richiedente ad eseguire le opere a proprie spese (come prevede l art. 2, comma 2, legge n. 13/1989), nulla è detto per il rifiuto (anche tacito) all esecuzione degli altri interventi di cui al comma secondo dell art c.c., talché si deve ritenere che in siffatta situazione al richiedente resti solo la possibilità di adire l autorità giudiziaria affinché revochi l amministratore (per mancata convocazione dell assemblea) oppure per impugnare ex art c.c. la delibera negativa perché assunta con eccesso di potere da parte dell assemblea, cioè frutto di mera discrezionalità da parte dei condomini. In conclusione si può affermare che il nuovo comma dell art c.c. non sembra apportare radicali modifiche a quanto già previsto dalle leggi speciali dettate in tema di risparmio energetico, uso di impianti di cogenerazione e, in genere, di fonti rinnovabili, nonché di realizzazione di parcheggi, se non per l aumento in alcuni casi del quorum necessario all assemblea per validamente deliberare l esecuzione dei particolari interventi espressamente richiamati nel comma stesso. La novità, a ben vedere, consiste solo nella possibilità concessa a ciascun condominio di richiedere la convocazione di apposita assemblea all amministratore, tenuto a provvedervi sotto pena di revoca del mandato ai sensi del nuovo art. 1129, comma 11 n.1, c.c. 3. Innovazioni vietate n art. 1120, comma 4, c.c. Sono quelle che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza dell edificio, oppure che ne alterano il decoro architettonico ovvero che rendono alcune parti comuni inservibili all uso o al godimento anche di un solo condomino. Esse non possono essere disposte dall assemblea con la maggioranza qualificata di cui sopra, ma richiedono il consenso unanime di tutti i condomini risultante da atto scritto, a pena di nullità della delibera eventualmente assunta e quindi impugnabile senza limiti di tempo. 334 Compravendita, Condominio, Locazioni # IPSOA - Wolters Kluwer Italia srl

13 Innovazioni vietate La condizione di inservibilità del bene comune all uso o al godimento anche di un solo condomino, che rende illegittima e quindi vietata l innovazione deliberata dagli altri condomini, è riscontrabile anche nel caso in cui l innovazione produca una sensibile menomazione dell utilità che il condomino precedentemente ricavava dal bene (ad es. nel caso di restringimento del vialetto di accesso ai garages che rende disagevole il transito delle autovetture Cass , n , in Giust. civ. Mass., 2005, 9). Nell identificazione del limite all immutazione della cosa comune, disciplinato dall art. 1120, comma 4, c.c. il concetto di inservibilità della stessa non può consistere nel semplice disagio subito rispetto alla sua normale utilizzazione - coessenziale al concetto di innovazione - ma è costituito dalla concreta inutilizzabilità della res communis secondo la sua naturale fruibilità; si può tener conto di specificità - che possono costituire ulteriore limite alla tollerabilità della compressione del diritto del singolo condomino - solo se queste costituiscano una inevitabile e costante caratteristica di utilizzo. Sulla scorta di tale principio la S.C. ha ritenuto legittima l installazione dell ascensore anche se riduce l ampiezza del pianerottolo perché è prevalente l interesse della collettività condominiale (Cass , n , in D&G, 2011, 6 ottobre). Ciò, in quanto il concetto di inservibilità va interpretato come sensibile menomazione dell utilità che il condomino ritraeva secondo l originaria costituzione della comunione, con la conseguenza che pertanto devono ritenersi consentite quelle innovazioni che, recando utilità a tutti i condomini tranne uno, comportino per quest ultimo un pregiudizio limitato e che non sia tale da superare i limiti della tollerabilità (Cass , n , in Arch. Locaz., 2011, 1, 36). Poiché l art c.c., nel vietare le innovazioni pregiudizievoli alle parti comuni dell edificio, fa riferimento non soltanto al danno materiale, inteso come modificazione esterna o della intrinseca natura della cosa comune, ma a tutte le opere che elidono o riducono in modo apprezzabile le utilità da essa detraibili, anche se di ordine edonistico, devono ritenersi vietate tutte quelle modifiche che comportino un peggioramento del decoro architettonico del fabbricato (Cass , n. 1076, in Giust. civ. Mass., 2005, 1) Distinzione tra innovazioni consentite e innovazioni vietate Ai fini della distinzione tra innovazioni consentite e innovazioni vietate, non basta che la nuova opera incida sull entità materiale della cosa comune, ma occorre che ne alteri la sostanza, con mutamento dell essenza funzionale e strutturale o ne muti la destinazione (impressavi dalla volontà dei compartecipanti ed espressa dal titolo: regolamento di condominio, deliberazione assembleare, o gradatamente dall uso o dalla natura stessa della cosa). Sono state considerate innovazioni vietate: l assegnazione nominativa a favore di singoli condomini di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio della seconda autovettura in quanto tale delibera sottrae l utilizzazione del bene comune a quei condomini che non 335 # IPSOA - Wolters Kluwer Italia srl Compravendita, Condominio, Locazioni

14 5. Le innovazioni posseggono una seconda autovettura (Cass , n. 1004, in Giust. civ. Mass., 2004, 1); l incorporazione del vano scale nell appartamento di proprietà di un singolo condomino (App. Firenze, , in Gius, 1998, 1897); l installazione di una canna fumaria che percorre tutta la facciata dell edificio condominiale, così da pregiudicare l aspetto e l armonia del fabbricato, perché costituisce innovazione lesiva del decoro architettonico del fabbricato condominiale (Cass , n.10350, in Giust. civ. Mass., 2011, 5, 729); l alterazione, ossia il mutamento estetico con conseguente pregiudizio economico che può derivare anche dalla modifica dell originario aspetto di singoli elementi o di singole parti dell edificio che abbiano una sostanziale e formale autonomia o siano comunque suscettibili per sé di considerazione autonoma, come nel caso dell atrio dell edificio (Cass , n. 5899, in Giust. civ. Mass., 2004, 3); la concessione, deliberata dalla maggioranza dell assemblea, di un piazzale condominiale a favore di un bar con autorizzazione all installazione di tavolini, in quanto altera la cosa comune con mutamento della destinazione, per la cui adozione necessitava dell unanimità dei consensi (GdP Perugia, , in Rass. Giur. Umbra, 2000, 123); l abbattimento di alberi, comportando la distruzione di un bene comune, deve considerarsi un innovazione vietata ai sensi dell art c.c. e, in quanto tale, richiede l unanime consenso di tutti i partecipanti al condominio; né puòritenersi che la delibera di approvazione, a maggioranza, della spesa relativa all abbattimento, possa costituire valida ratifica dell opera fatta eseguire di propria iniziativa dall amministratore (App. Roma, sez. IV, 6 febbraio 2008, n. 478, in Il merito, 2008, 9, 31). l abbattimento di parte della falda del tetto e della muratura per la costruzione della terrazza, con utilizzazione per uso esclusivo di parte del sottotetto di proprietà di altro condomino (Cass , n , in Guida Dir., 2009, 43, 48). La costruzione di tettoie che - pur essendo state realizzate nella proprietà esclusiva del condomino - comportavano un danno estetico alla facciata dell edificio condominiale (Cass , n. 2743, in Giust. civ. Mass. 2005, 2). Invece non sono state ritenute costituire innovazione vietata: la costruzione nel cortile comune di uno scivolo per accedere ad una unità immobiliare sita ad un livello più alto, attraverso una finestra trasformata in accesso carrabile, in quanto determinante modificazione della struttura e della destinazione del cortile, adibito al servizio di passo carrabile e di area di parcheggio del traffico veicolare a servizio dell unità immobiliare utilizzata non più ad uso abitativo, bensì commerciale (Cass , n. 1789, in Giust. civ. Mass., 1983, fasc. 3); l installazione (utile a tutti i condomini tranne uno) di un autoclave nel cortile condominiale, con minima occupazione di una parte di detto cortile, 336 Compravendita, Condominio, Locazioni # IPSOA - Wolters Kluwer Italia srl

15 Innovazioni vietate poiché il concetto di inservibilità va interpretato come sensibile menomazione dell utilità che il condomino ritraeva secondo l originaria costituzione della comunione, con la conseguenza che pertanto devono ritenersi consentite quelle innovazioni che, recando utilità a tutti i condomini tranne uno, comportino per quest ultimo un pregiudizio limitato e che non sia tale da superare i limiti della tollerabilità (Cass , n , in Giust. civ. Mass., 1998, 2140); l ampliamento dell autorimessa condominiale mediante trasformazione dei locali adibiti a portineria dopo la soppressione del servizio, poiché trattasi di modificazione che mira a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune lasciandone immutate la consistenza e la destinazione (Cass , n , in Giust. civ. Mass., 2002, 1907); la destinazione a parcheggio di un area di giardino condominiale, interessata solo in piccola parte da alberi di alto fusto e di ridotta estensione rispetto alla superficie complessiva perché tale destinazione non comporta alcun apprezzabile deterioramento del decoro architettonico, né alcuna significativa menomazione del godimento e dell uso del bene comune, ed anzi, da essa derivando una valorizzazione economica di ciascuna unità abitativa e una maggiore utilità per i condomini (Cass , n , in Giust. civ. Mass., 2011, 78); mantenere in esercizio il dismesso impianto centralizzato di riscaldamento perché ne fruiscano dei locali condominiali, trattandosi di una attività che, senza alternarne la consistenza e la destinazione originaria, attua il potenziamento ed il migliore godimento della cosa comune (Cass , n. 2329, in Giust civ. Mass., 1995, 480); l installazione dell ascensore a cura e spese solo di alcuni condomini, che limiti, per alcuni altri, l originaria possibilità di utilizzazione delle scale e dell andito occupati dall impianto di ascensore, ove risulti che dalla innovazione non derivi, sotto il profilo del minor godimento della cosa comune, alcun pregiudizio, non essendo necessariamente previsto che dalla innovazione debba derivare per il condomino dissenziente un vantaggio compensativo Cass , n , in Arch. Locaz. 2011, 1, 36) Decoro architettonico, pregiudizio statico ed estetico Nozione Riferito ad un edificio il termine decoro assume il significato di aspetto esteriore della costruzione che la giurisprudenza ha definito l estetica data dall insieme delle linee e delle strutture ornamentali che costituiscono la nota dominante dell edificio ed imprimono alle varie parti dell edificio, nonché all edificio stesso nel suo insieme, una determinata armonica fisionomia, senza che occorra che si tratti di un edificio di particolare pregio artistico (Cass , n. 1286). Con il termine decoro il legislatore ha voluto tutelare non solo la piacevo- 337 # IPSOA - Wolters Kluwer Italia srl Compravendita, Condominio, Locazioni

16 5. Le innovazioni lezza e l armonia dell aspetto architettonico dell edificio condominiale, ma anche la rispettabilità e la dignità dello stesso. Tutti i fabbricati, anche quelli di edilizia popolare ed i rustici, hanno un proprio decoro architettonico in quanto anche per essi sono configurabili linee architettoniche e motivi ornamentali che conferiscono allo stabile un determinato e caratteristico aspetto. La linea armonica può essere estremamente semplice e tuttavia costituire un bene comune a tutti i condomini, ai sensi dell art c.c., il cui mantenimento è tutelato a prescindere dalla validità estetica assoluta delle modifiche che si intendono apportare. Il decoro è correlato non solo all estetica, ma anche all aspetto dei singoli elementi o di singole parti dell edificio che abbiano una sostanziale e formale autonomia o siano suscettibili per sé di considerazione autonoma. Proprio in quanto bene comune il cui mantenimento è tutelato a prescindere dalla validità estetica assoluta delle modifiche che si intendono apportare, una volta accertato che le modifiche non hanno una valenza ripristinatoria o migliorativa dell originaria fisionomia, ma alterano quest ultima sensibilmente, non ha alcuna rilevanza l accertamento - del tutto opinabile - del risultato estetico della modifica, che deve ritenersi non consentita quand anche nel suo complesso possa apparire a taluno gradevole (Cass , n , in Giust. civ. Mass., 2004, 7-8). Viene quindi considerato alterazione del decoro architettonico qualsiasi peggioramento estetico dello stabile e costituisce lesione dell estetica qualunque modifica delle linee architettoniche esterne e interne dell edificio. Tali sono considerati gli interventi che realizzano modificazioni mediante variazioni in altezza, interruzione della linea di gronda, realizzazione di un terrazzo incassato nel tetto, intonacazione della facciata, apertura di nuove finestre non allineate, sostituzione delle persiane a chiusura classica con altre a scorrimento (Cass., sez. II, , n. 7325, in Giust. civ. Mass., 2006, 3). La delibera assembleare di approvazione di una innovazione che altera il decoro architettonico del condominio, in modo non trascurabile, ha oggetto illecito, per contrarietà al disposto dell art. 1120, comma 2, c.c. (ora comma 4) ed è quindi nulla (Trib. Milano, , in Corr. merito, 2005, 12, 1251). Va però evidenziato che non può avere incidenza lesiva del decoro architettonico di un edificio un opera modificativa compiuta da un condomino, quando sussista degrado di detto decoro a causa di preesistenti interventi modificativi di cui non sia stato preteso il ripristino (Cass , n. 4679, in Giust. civ. Mass., 2009, 2). Del pari ininfluente, ai fini della tutela prevista dall art c.c., è il grado di visibilità delle innovazioni contestate, in relazione ai diversi punti di osservazione dell edificio, ovvero alla presenza di altre pregresse modifiche non autorizzate (Cass , n , in Giust. civ. Mass., 2007, 1). 338 Compravendita, Condominio, Locazioni # IPSOA - Wolters Kluwer Italia srl

17 Innovazioni vietate CASISTICA Non è lesiva del decoro architettonico l installazione da parte di alcuni condomini di un impianto condizionatore di piccole dimensioni sul muro perimetrale, intervento che non costituisce una innovazione, ma una mera modifica all uso del muro comune (Cass , n , in Giust. civ., 2004, I,2724). È inibito ai singoli condomini, in difetto di autorizzazione del condominio, apportare modificazioni alle parti esterne dell edificio, siano esse di proprietà condominiale o individuale (come, per esempio, la tamponatura esterna di un balcone rientrante), quando esse incidano sul decoro architettonico dell intero corpo di fabbrica o di parti significative di esso. Anche la sostituzione delle mattonelle del balcone di proprietà del singolo condomino, pur determinando un costo da addebitare al medesimo in quanto proiezione della proprietà esclusiva, non è rimessa alla libera scelta perché deve conformarsi all insieme dell edificio e non essere lesiva del decoro architettonico (Cass , n , in Arch. loc., 2005, 306). La tutela del decoro architettonico va considerata nell ipotesi di installazione su di una parete esterna dell edificio condominiale di un cartellone pubblicitario grande quanto l intera superficie disponibile, da ritenersi innovazione poiché ciò comporta un mutamento di destinazione del bene comune che viene così ad avere una funzione diversa da quella originaria: tale opera determina un pregiudizio del decoro architettonico dello stabile, poiché con il termine decoro il legislatore ha voluto tutelare non solo la piacevolezza e l armonia dell aspetto architettonico dell edificio condominiale, ma anche la rispettabilità ela dignità dello stesso. Viceversa, non costituisce né innovazione né abuso della cosa comune, contrario ai principi di cui all art c.c., l installazione di una insegna luminosa, fatti salvi eventuali ostacoli da parte del regolamento condominiale (App. Firenze, , n. 534, in Arch. loc., 2005, 436). È stato considerato lesivo del decoro architettonico il comportamento del condomino proprietario delle unità abitative al piano terra e primo che, per realizzare un vano di circa mq. 25 da adibire a servizi igienici e cucina, aveva inglobato uno degli archi laterali asimmetrici del piano terra del fabbricato, interrompendo l armonia del prospetto architettonico costituito dall arco centrale di ingresso all androne e da ciascuno dei due archi sugli altri lati (Cass , n. 8830, in Giust. civ. Mass., 2008, 4, 526). È da ritenersi legittima la installazione di una controporta a filo del muro di separazione fra l appartamento del condomino e il ballatoio non avendo tale manufatto un incidenza apprezzabile sull armonia complessiva del pianerottolo, cioè sul complesso delle sue linee e delle sue forme (Cass., sez. II, , n. 1076, in Giust. civ. Mass., 2005, 1). Non è stato considerato in violazione del decoro architettonico l installazione da parte di un condomino sul balcone dell appartamento di sua proprietà dell unità esterna di un impianto di raffreddamento, ancorché l installazione costituisca una modifica dell originario profilo dello stabile, se le linee estetiche del fabbricato risultano già alterate da pregresse e consentite superfetazioni di vario genere, realizzate da altri condomini nel corso del tempo (Trib. Napoli, , in Giur. merito, 2004, 1989; Cass., sez. II, , n. 4679). Sono vietate le opere realizzate dal condomino nella proprietà esclusiva che comportino una lesione del decoro architettonico dell edificio, come nel caso di tettoie, che - pur essendo state realizzate nella proprietà esclusiva del condomino - comportino un danno estetico alla facciata dell edificio condominiale (Cass , n. 2743, in Giust. civ. Mass., 2005, 2). 339 # IPSOA - Wolters Kluwer Italia srl Compravendita, Condominio, Locazioni

18 5. Le innovazioni È da ritenersi inibita al singolo condomino la realizzazione del sopralzo dei parapetti del terrazzo di copertura dell edificio, se tale intervento compromette sul piano estetico il rispetto dell aspetto architettonico del fabbricato (Cass , n. 1947, in Giust. civ. Mass., 1998, fasc. 489). È vietata la modifica di una porzione di proprietà esclusiva di un condomino da autorimessa venga destinata ad abitazione, in quanto costituisce un peggioramento dell estetica della facciata e creazione di una situazione di basso, che si risolve anche in pregiudizio economicamente apprezzabile per il decoro abitativo generale dell edificio, posto in zona residenziale (Cass , n. 5612, in Giust. civ. Mass., 2001, 803). Può essere vietata l installazione sul balcone di proprietà esclusiva di una zanzariera che, per le sue caratteristiche - nel caso, formata da telaio in alluminio installato lungo il perimetro esterno del balcone dell appartamento - risulti immediatamente visibile dall esterno, e lesiva del decoro architettonico dell edificio (Cass , n. 8883, in Giust. civ. Mass., 2005, 5). Tutela del decoro La tutela del decoro architettonico è disciplinata in considerazione dell apprezzabile alterazione delle linee e delle strutture fondamentali dell edificio e della conseguente diminuzione del valore dell intero edificio e, quindi, anche di ciascuna delle unità immobiliari che lo compongono. Esso è anche suscettibile di valutazione economica in quanto concorre a determinare il valore sia delle parti comuni dell edificio sia delle singole proprietà individuali. Nell ipotesi di stravolgimento della fisionomia architettonica dell edificio condominiale, il pregiudizio economico è una conseguenza normalmente insita nella menomazione del decoro architettonico che, costituendo una qualità del fabbricato, è tutelata - in quanto di per sé meritevole di salvaguardia - dalle norme che ne vietano l alterazione. Ne consegue che tutti i condomini sono direttamente interessati alla sua tutela. Ciascun condomino può infatti sempre agire a tutela del decoro architettonico dello stabile (Cass , n.14447, in Giust. civ., 2011, 6, 981), anche nell inerzia e contro il deliberato degli organi del condominio e l azione è imprescrittibile (Cass , n. 7727, in Arch. loc., 2001, 425). Il giudice chiamato a decidere dell incidenza di un innovazione sul decoro architettonico deve adottare, caso per caso, criteri di maggiore o minor rigore a seconda delle caratteristiche del singolo edificio accertando se preesisteva un unitarietà di linee e di stili suscettibile di alterazione in considerazione della denunciata innovazione, nonché se su di essa avessero o meno inciso, menomandola, precedenti diverse modifiche apportate da altri condomini. Nel caso in cui venga accertato un danno estetico di particolare rilevanza, consegue automaticamente anche un danno economico altrettanto rilevante per il condominio, il cui accertamento e la cui quantificazione sono in ogni caso demandati alla valutazione discrezionale del giudice (Cass , n. 5417, in Arch. loc., 2002, 271). Limiti previsti dal regolamento Occorre poi rammentare che le norme del 340 Compravendita, Condominio, Locazioni # IPSOA - Wolters Kluwer Italia srl

19 Innovazioni vietate regolamento di natura contrattuale possono prevedere limitazioni ai diritti dei condomini, nell interesse comune, sia relativamente alle parti comuni, sia riguardo al contenuto del diritto dominicale sulle parti di esclusiva proprietà (v oltre Cap. 11). L autonomia privata consente, infatti, alle parti di stipulare convenzioni che pongano limitazioni nell interesse comune ai diritti dei condomini, anche relativamente al contenuto del diritto dominicale sulle parti di loro esclusiva proprietà, così costituendo degli oneri reali. Il regolamento di condominio di natura contrattuale può addirittura infatti vietare l esecuzione di opere all interno della proprietà esclusiva se non preventivamente autorizzate dall assemblea, qualora queste siano anche solo potenzialmente in grado di minare la stabilità dell edificio e la sicurezza degli altri condomini. L obbligo assunto dai singoli condomini di non eseguire nella propria unità immobiliare attività che rechino danno alle parti comuni, d altro canto, ha natura di obbligazione propter rem, la cui violazione, pur se protratta oltre venti anni, non determina l estinzione del rapporto obbligatorio e dell impegno a tenere un comportamento conforme a quello imposto dal regolamento onde è sempre deducibile, stante il carattere permanente della violazione, il diritto degli altri condomini di esigere l osservanza di detto comportamento, potendosi prescrivere soltanto il diritto al risarcimento del danno derivante dalla violazione dell obbligo in questione. Gli altri condomini possono quindi rivolgersi al giudice anche se l opera realizzata dal condomino è ultraventennale, chiedendogli di ordinarne la rimozione e la rimessa in pristino. Anche il divieto contenuto nel regolamento è soggetto comunque ad interpretazione. E così, il previsto divieto assoluto di sopraelevazione non si estende all erezione da parte del proprietario dell ultimo piano di un comignolo sul tetto di proprietà comune per la fuoriuscita del fumo da un camino installato nella sua abitazione, ove non comporti pregiudizio per la stabilità e la sicurezza del fabbricato ovvero l alterazione del decoro architettonico. Ciò, infatti, non può considerarsi innovazione ai sensi dell art c.c. (come tale soggetta a preveniva comunicazione all assemblea), ma una mera modificazione del tetto comune consentita a termine dell art c.c., sempre che non incida sulla sostanza e struttura del bene comune così da alterare l originaria ed unica funzione di copertura dell edificio, senza impedire agli altri condomini l eventuale identico uso del tetto stesso. Parimenti, deve essere consentita ad un condomino l apertura di una porta sul muro perimetrale comune anche se detta porta abbia ingresso su una scala diversa da quella da quella del condomino, qualora l incremento di traffico che si potrà verificare lungo la scala non comporti una apprezzabile limitazione al godimento degli altri condomini e non arrechi pregiudizio di conseguenza alle parti comuni dell edificio, alla sua stabilità o sicurezza e non alteri il decoro architettonico All obbligo che incombe su ciascun condomino di non eseguire nelle unità immobiliari di sua proprietà o in quelle parti che detiene in uso esclusivo opere 341 # IPSOA - Wolters Kluwer Italia srl Compravendita, Condominio, Locazioni

20 5. Le innovazioni arrecanti pregiudizio alle parti comuni (o agli immobili di proprietà esclusiva di altri condomini) consegue la responsabilità per i danni che ne conseguono in caso di violazione dell obbligo stesso, senza che possa assumere rilevanza l affidamento della loro esecuzione ad un appaltatore che le abbia a sua volta eseguite in regime di autonomia. Di conseguenza, in presenza di una clausola del regolamento vietante variazioni all aspetto esterno dell immobile, è valida la delibera condominiale che vieti ad un condomino l installazione sul balcone di sua proprietà esclusiva di una zanzariera che, per le sue caratteristiche (nel caso, formata da telaio in alluminio installato lungo il perimetro esterno del balcone dell appartamento) risulti immediatamente visibile dall esterno, e lesiva del decoro architettonico dell edificio (Cass , n. 2743, in Giust. civ. Mass., 2005, 5). Infatti, le norme condominiali che vietano modificazioni dell estetica dell edificio, aventi natura di servitù reciproca opponibile erga omnes, superano la necessità di una valutazione da compiere volta a volta in ordine alla conformità o disformità di ogni singola modifica rispetto alla identità architettonica del complesso o alla attitudine a ledere il decoro architettonico del medesimo (App. Milano, , in Giur. merito, 2005, 7/8, 1537). 4. Innovazioni gravose e voluttuarie n art c.c. In giurisprudenza si è ritenuto che per innovazioni voluttuarie si intendono quelle prive di utilità, mentre quelle gravose sono caratterizzate da una notevole onerosità in senso oggettivo, ossia con riferimento oggettivo alle condizioni e all importanza dell edificio e la relativa valutazione integra un accertamento di fatto devoluto al giudice del merito ed incensurabile in sede di legittimità se sorretto da motivazione congrua (Cass , n. 428, in Giust. civ. Mass., 1984, fasc, 1). In effetti l art c.c. appare sufficientemente chiaro nell ancorare la valutazione a criteri oggettivi (importanza e particolari condizioni dell edificio): infatti, per determinare il carattere gravoso o voluttuario della spesa inerente ad un innovazione non è rilevante il riferimento alle condizioni economiche dei singoli condomini (Trib. Milano, , in Arch. loc., 1989, 504). Per le innovazioni che riguardano impianti suscettibili di utilizzazione separata e che hanno natura voluttuaria, ossia sono prive di indispensabile utilità oppure risultano economicamente molto gravose, è consentito al singolo condomino di sottrarsi alla relativa spesa per la quota di sua competenza. In ogni caso, i condomini o i loro eredi e i loro aventi causa potranno in qualsiasi momento giovarsi dell innovazione contribuendo alle spese di esecuzione e di manutenzione del manufatto. Se l utilizzazione separata non è possibile, l innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l ha deliberata non accetti di 342 Compravendita, Condominio, Locazioni # IPSOA - Wolters Kluwer Italia srl

21 Innovazioni gravose e voluttuarie sopportarne integralmente le spese (Cass , n. 5028, in Giust. civ. Mass., 1996, 801). Si può affermare che le innovazioni, per le quali è consentito al singolo condomino, ai sensi dell art c.c., di sottrarsi alla relativa spesa per la quota che gli compete, devono avere le seguenti caratteristiche: riguardare impianti suscettibili di utilizzazione separata avere natura voluttuaria, ovvero risultare molto gravose, con riferimento oggettivo alle condizioni e alla importanza dell edificio Opere suscettibili di utilizzazione separata: ascensore La maggior parte delle pronunce concernenti le innovazioni suscettibili di utilizzazione separata riguarda il servizio di ascensore. In un primo tempo la S.C. ha espresso un orientamento restrittivo fondato sul riconoscimento di un ampia tutela nell ambito del condominio al diritto di proprietà in ogni sua manifestazione, compreso quella che a ciascun condomino è riconosciuto sulle parti comuni dell edificio: le norme dettate in materia di innovazioni (artt e 1121 c.c.) venivano interpretate come finalizzate a limitare qualsiasi cambiamento che vada oltre la semplice manutenzione (Cass , n. 2846; Cass , n. 5101; Cass , n. 6146). Successivamente, anche a seguito della introduzione della legge , n. 13 Disposizioni per favorire il superamento e l eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati, l installazione dell ascensore è sempre ritenuta innovazione legittima in quanto diretta al miglioramento e all uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni ed è vietata solo se può comportare un pregiudizio alla statica del fabbricato o alterare il decoro architettonico o rendere alcune parti comuni indisponibili all uso comune, salvo il consenso unanime. Più di recente, con l evoluzione della qualità delle costruzioni tutte ormai dotate di tale impianto comune, la giurisprudenza è giunta ad affermare che la realizzazione di un ascensore in un edificio che ne sia privo costituisce un uso legittimo ex art c.c. del bene comune di cui ciascun condomino può fare uso, nei limiti della citata norma, anche modificandolo a proprie spese per il migliore godimento (Trib. Orvieto, , in Arch. loc., 1996, 758). Pur nel perdurare di oscillanti decisioni da parte dei giudici, installare un ascensore in un edificio che prima ne era sprovvisto costituisce una innovazione e pertanto la relativa delibera deve essere assunta in assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e almeno due terzi del valore millesimale dell edificio. Una maggioranza inferiore (un terzo dei condomini e dei millesimi) è richiesta solo nei casi in cui possa trovare applicazione la normativa dettata in tema di eliminazione delle barriere architettoniche. Una barriera architettonica è un qualunque elemento costruttivo che impedisce o limita gli spostamenti o la fruizione di servizi, in particolar modo a persone disabili, con limitata capacità motoria o sensoriale. La barriera architettonica può essere una scala, un gradino, una rampa troppo ripida: qualunque elemento architettonico può trasformarsi in barriera architettonica e 343 # IPSOA - Wolters Kluwer Italia srl Compravendita, Condominio, Locazioni

22 5. Le innovazioni l accessibilità dipende sempre dalle caratteristiche personali della singola persona. Per la determinazione del concetto di barriera architettonica il legislatore fa riferimento all art. 27, comma 1, legge , n. 118 dove si definiscono barriere architettoniche gli impedimenti fisici che sono di ostacolo alla vita di relazione dei minorati. La legge , n. 13 ha stabilito che sia i nuovi edifici sia quelli già esistenti devono essere adattati alle esigenze dei portatori di handicap; la disciplina si applica in via generale a tutti gli edifici, non necessariamente ed esclusivamente a quelli in cui dimorino soggetti affetti da menomazioni o limitazioni funzionali permanenti, giacché la normativa persegue la finalità di consentire la visitabilità degli edifici medesimi da parte di tutti coloro che hanno occasione di accedervi e che i portatori di handicap possono avere relazioni con l immobile anche di natura diversa dalla proprietà, ad esempio in forza di un rapporto di locazione (Trib. Milano, , n. 4466, in Arch. loc., 1994, 130) (sul tema si rinvia al Cap ). Procedura La richiesta di realizzare l intervento finalizzato a superare ostacoli esistenti negli spazi comuni che impediscono un agevole accesso alla proprietà esclusiva può essere fatta sia dal portatore di handicap sia da chi esercita la tutela o la potestà o dall amministratore di sostegno. L interessato può essere sia condomino, sia conduttore. Tale richiesta è opportuno sia formale, quindi è consigliabile sia redatta nella forma di una lettera raccomandata indirizzata all amministratore del condominio con cui si chiede l intervento ed eventualmente si allega un preventivo di spesa richiedendo la convocazione dell assemblea affinché deliberi. ESEMPIO Richiesta intervento per abbattere barriere architettoniche Raccomandata a.r. Egregio Signor Amministratore Oggetto: Condominio via...n... Città Egregio Amministratore, come è già a Sua conoscenza, mia madre, purtroppo, a causa dell avanzare dell età ha difficoltà a deambulare, ma soprattutto, in esito ad una recente caduta che le ha procurato una frattura del femore, è costretta a muoversi con una carrozzella. Mio padre, invece, pur non avendo menomazioni, è cardiopatico e diabetico. Essendo io figlio unico, da sempre ho dato ospitalità ad entrambi i miei genitori e, negli ultimi anni, a causa dell avanzare dell età tale ospitalità si protraeva per mesi, soprattutto d inverno. Purtroppo, la situazione dell edificio condominiale è tale da presentare numerosi ostacoli e impedimenti all accesso per persone, come i miei genitori, con difficoltà deambulatorie: la rampa di scale di acceso dall androne al punto di partenza dell ascensore e la dimensione delle porte dello stesso rendono praticamente impossibile raggiungere il mio appartamento al terzo piano. 344 Compravendita, Condominio, Locazioni # IPSOA - Wolters Kluwer Italia srl

23 Innovazioni gravose e voluttuarie Vorrà quindi con cortese sollecitudine provvedere alla convocazione di un assemblea affinché deliberi in ordine a: 1. realizzazione di un servo scala che consenta di accedere alla cabina dell ascensore 2. ampliamento delle porte di accesso alla cabina dell ascensore. Attendo fiducioso di ricevere l avviso di convocazione e Le porgo i migliori saluti Il Condomino L assemblea di condominio deve deliberare sulla richiesta entro tre mesi dalla presentazione della domanda: la legge n. 220/2012 ha ritenuto di aumentare il quorum necessario per deliberare le modifiche da apportare alle parti comuni negli edifici condominiali dirette al superamento o all eliminazione delle barriere architettoniche, richiedendo ora, sia in prima che in seconda convocazione, le maggioranze previste dal secondo comma dell art c.c.. La delibera obbliga tutti i condomini, in misura proporzionale, a sostenere la spesa; se tale maggioranza non è raggiunta, la medesima assemblea può autorizzare la realizzazione dell opera a condizione che il richiedente se ne assuma tutte le spese. Se invece l assemblea risponde negativamente o non risponde entro il termine di tre mesi, i richiedenti possono installare, a proprie spese, servoscala nonché strutture mobili e facilmente rimovibili e possono anche modificare l ampiezza delle porte d accesso, al fine di rendere più agevole l accesso agli edifici, agli ascensori e alle rampe dei garages. Riparto delle spese Salvo diverso accordo, la spesa per l installazione va ripartita tra i condomini che partecipano all iniziativa in ragione dei rispettivi millesimi di proprietà, al pari di quelle più generali che dovranno essere in seguito sostenute per gli interventi di manutenzione straordinaria, quali la sostituzione della cabina o delle porte ai piani e, in linea di massima, quelli che non dipendono né dall intensità dell uso e né dalla vetustà dell impianto. Deve invece applicarsi un differente criterio per il riparto delle spese di esercizio dell ascensore, quelle cioè relative alla forza motrice, alla luce, alla manutenzione ordinaria e alle piccole riparazioni. È pacifico infatti che gli ascensori, così come le scale, vengono utilizzate dai condomini degli ultimi piani in misura maggiore rispetto a quelli dei piani inferiori e, ancor più, a quelli del piano terreno che non lo usano affatto. Anche l ascensore risente quindi di un maggior logoramento dei suoi congegni meccanici e di tutta la sua struttura dal maggior uso che ne fanno i proprietari dei piani più elevati. Ecco allora che per le spese che riguardano la semplice gestione dell ascensore deve trovare applicazione lo stesso criterio che la legge detta per la manutenzione delle scale: esse, in quanto attinenti al godimento dell impianto, vanno suddivise tra i condomini per metà in ragione del valore millesimale di ogni singola unità 345 # IPSOA - Wolters Kluwer Italia srl Compravendita, Condominio, Locazioni

24 5. Le innovazioni immobiliare e per l altra metà in misura proporzionale all altezza di ciascun piano dal suolo (art c.c.). L obbligo di contribuire alle spese non dipende però dall uso concreto che i condomini fanno dell ascensore, bensì dall utilizzazione che essi potenzialmente ne possono fare. Non serve quindi accertare se l impianto venga o meno usato dal condomino, essendo questi tenuto al pagamento delle spese per il semplice fatto che la sua unità immobiliare è raggiunta dall ascensore da cui può liberamente accedere al pianerottolo. L installazione dell ascensore costituisce al di fuori dell ipotesi dell abbattimento delle barriere architettoniche - una innovazione voluttuaria, nel senso che la decisione della maggioranza non obbliga i contrari a partecipare alla spesa: perciò obbligati al pagamento della spesa sono solo coloro che intendono usufruire del servizio. Di conseguenza nulla vieta ad alcuni condomini di non opporsi all installazione e nel contempo di dichiarare di non volersi avvantaggiare dell ascensore, con la conseguenza che coloro che invece si servono dell impianto dovranno sopportare anche la quota di spesa dei condomini non aderenti. Costoro possono anche in tempi successivi entrare a far parte della comunione rimborsando le spese sostenute dai proprietari dell impianto, una quota cioè comprensiva del costo dell installazione e della manutenzione straordinaria eventualmente eseguita nel corso degli anni: il tutto tenendo magari presente da un lato la svalutazione della moneta nel frattempo intervenuta e dall altro del minor valore dell opera per vetustà, uso e obsolescenza, onde evitare arricchimenti in danno dei condomini che hanno assunto l iniziativa dell opera. Condominio con più scale Negli edifici condominiali provvisti di più scale ciascuna destinata a servire soltanto alcune unità immobiliari, il gruppo di condomini serviti da tali scale possono deliberare di fare istallare l ascensore, indipendentemente dalla decisione che andranno ad assumere i condomini delle altre scale. Infatti, a norma dell art. 1123, comma 2, c.c. nel caso in cui un bene o un servizio sia funzionale ad una sola parte dell immobile, detta cosa o servizio deve considerarsi comune non già alla totalità dei condomini, ma solo a coloro che ne traggono utilità. L ascensore installato in una sola scala dell edificio resta quindi di proprietà dei soli condomini delle unità immobiliari serviti dall ascensore. Sono loro che devono validamente assumere ogni decisione riguardante l impianto, dalla nuova installazione, alla manutenzione, alla messa in sicurezza e all eventuale sostituzione, senza possibilità per gli altri di ostacolare o addirittura opporsi alle varie delibere che si ritengono di adottare. Quanto alle maggioranze, queste non devono rapportarsi al numero totale dei partecipanti al condominio, ma solo a quelli beneficati dall impianto e ai relativi millesimi: un assemblea parziale esclusivamente legittimata a deliberare su questioni riguardanti l ascensore e quant altro ad esso connesso. Però se l ascensore, pur se destinato a servire una sola scala, va ad occupare 346 Compravendita, Condominio, Locazioni # IPSOA - Wolters Kluwer Italia srl

25 Opere su su parti di proprietà o uso individuale parte del cortile comune, la decisione circa l installazione deve necessariamente coinvolgere l intera collettività condominiale, spettando ad essa di valutare se il sacrificio imposto all uso di una parte dello spazio comune trova giustificazione nel maggior vantaggio che solo alcuni condomini traggono invece dall impianto dell ascensore. Spetta pertanto a tutti i condomini l esame del progetto esecutivo, relativamente però alla parte dell impianto che va ad invadere il cortile comune e, non da ultimo, sotto il profilo della rumorosità del funzionamento dell impianto onde evitare il verificarsi di intollerabili immissioni di rumore. Installazione da parte del singolo condomino L ascensore può essere fatto istallare anche dal singolo condominio senza la necessità di particolari maggioranze da parte dell assemblea purché l opera non comporti oneri di spesa per gli altri condomini. Qualora, infatti, un solo condomino decida di assumersi interamente a carico la spesa dell opera che intende realizzare sulle parti comuni non serve alcuna autorizzazione da parte dell assemblea, nel senso che trova applicazione il più generale principio (art c.c.) secondo cui ciascun partecipante al condominio può servirsi della cosa comune e apportarvi le modificazioni necessarie per trarne il miglior godimento possibile: il tutto però a condizione che non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condomini di farne uguale uso secondo il loro diritto. Ciò significa che, ricorrendo tali presupposti, l assemblea non ha potere per impedire l esecuzione dell opera se non in presenza di oggettivi pregiudizi che da questa possono conseguire all uso delle scale comuni e, più in generale, all aspetto architettonico della tromba delle scale nel suo insieme. Del pari, il condomino non può vietare agli altri condomini di fare successivamente uso dell impianto, a condizione però che anch essi partecipino alle spese da lui sostenute per l esecuzione dell impianto e per la sua manutenzione. 5. Opere su su parti di proprietà o uso individuale n art c.c. La legge n. 220/2012 ha cambiato il titolo dell art c.c. in maniera che più si addice al contenuto di quanto con esso disposto. La ratio del vecchio articolo 1122 c.c. era invero quella di impedire che il condomino, attraverso l esecuzione di opere nella sua unità immobiliare, arrecasse danno alle parti comuni. Il divieto riguardava interventi direttamente eseguiti dal condomino sulla sua proprietà, che andavano però indirettamente ad interessare, danneggiandole, le parti comuni dell edificio. Il titolare l articolo opere sulle parti dell edificio di proprietà comune appariva dunque ultroneo rispetto al suo reale contenuto 347 # IPSOA - Wolters Kluwer Italia srl Compravendita, Condominio, Locazioni

26 5. Le innovazioni perché le opere che si intendevano vietare non erano quelle eseguite sulle parti comuni, ma quelle che il condomino effettuava all interno della sua proprietà e che andavano a danneggiare le parti comuni. Da qui l intervento del legislatore della riforma che, ancor prima di ampliare il contenuto dell articolo in esame, ne muta la titolazione al fine di renderlo più confacente al contenuto, privilegiando quindi il vero senso della norma, quello cioè di vietare le opere su parti di proprietà o uso individuale che arrecano danno alle parti comuni. Risponde alle esigenze del modo di vivere attuale ed al sentimento giuridico contemporaneo prescrivere che il diritto di proprietà su una unità immobiliare sita in un edificio soggetto al regime di condominio venga esercitato non soltanto in funzione dell interesse individuale, ma anche in consonanza con le esigenze della convivenza originate dalla sovrapposizione verticale o contiguità orizzontale delle unità immobiliari o delle parti comuni. L acquisto di un appartamento in un condominio esige che il proprietario, nel godimento del suo immobile tenga conto degli interessi afferenti alle altrui proprietà, nonché a quelle comuni tra tutti i condomini. Anche nella norma in esame, così come nel nuovo art c.c. il legislatore della riforma ha abbandonato l espressione piano o porzione di piano dell edificio scegliendo invece quella più diretta di unità immobiliare dell edificio. In primo luogo è ribadito il divieto per il condomino di eseguire nell unità immobiliare di sua proprietà opere che arrechino danno alle parti comuni. A maggiore chiarimento e con l intento di rafforzare il previsto divieto, la riforma ha ritenuto di estendere la portata della norma anche alle parti che, benché normalmente destinate all uso comune, siano state attribuite al condomino in proprietà o in uso esclusivo: si pensi al lastrico solare, al locale ex portineria o a quello in precedenza adibito a centrale termica o a quant altro concesso in uso al condomino in forza di regolamento contrattuale o di decisione assunta con il consenso unanime della collettività condominiale. L uso più intenso non può giungere sino al punto di attrarre la cosa comune o una sua parte nell orbita della disponibilità esclusiva del singolo condomino sottraendola in tal modo alla possibilità di godimento degli altri contitolari, in quanto il diritto di ciascuno nei limiti della quota si estende su tutta la cosa. Solo uno specifico accordo concluso da tutti i condomini può legittimare l utilizzazione della cosa comune o di una sua porzione da parte di uno o di alcuni dei partecipanti. Al singolo condomino è consentito servirsi in modo esclusivo di parti comuni soltanto alla duplice condizione che il bene, nelle parti residue, sia sufficiente a soddisfare anche le potenziali, analoghe esigenze dei rimanenti partecipanti al condominio e che lo stesso, ove tutte le predette esigenze risultino soddisfatte, non perda la sua normale e originaria destinazione, per il cui mutamento è necessaria l unanimità dei consensi. La generale definizione che normalmente viene fornita della proprietà esclusiva potrebbe portare a ritenere che il condomino abbia diritto di godere e di disporre del proprio bene in modo pieno, ossia che ciascuno in casa sua possa fare quello che vuole. Non è vero perché, soprattutto nel condominio, il diritto di ciascun proprietario trova sempre limite nel pari diritto del proprietario 348 Compravendita, Condominio, Locazioni # IPSOA - Wolters Kluwer Italia srl

27 Opere su su parti di proprietà o uso individuale dell appartamento accanto o in quello di tutti gli altri condomini di pacificamente usufruire di godere delle parti comuni condominiali. La legge, infatti, è adesso ancor più chiara nel prevedere che ciascun condomino, nell unità immobiliare di sua proprietà esclusiva, non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni dell edificio. L utilizzazione della propria porzione individuale di immobile consentita a ciascun condomino deve essere riguardata nel modo ritenuto più conveniente rispetto alle parti comuni dell edificio, purché non ne derivino pregiudizievoli invadenze nell ambito dei coesistenti diritti altrui. Nel condominio le parti di proprietà esclusiva e quelle comuni costituiscono un tutt uno e può quindi capitare che il condomino, nell eseguire lavori nella sua proprietà, vada a pregiudicare, oltre che le unità immobiliare limitrofe per la cui tutela il singolo proprietario trova individuale rimedio, anche le parti comuni condominiali. Ecco allora che si giustifica l intervento del legislatore che, nel dettare in definitiva una garanzia per le parti comuni verso i danni provocati dal condomino, va a consacrare il principio secondo cui nel condominio il singolo proprietario non può fare un uso indiscriminato del suo bene in danno degli altri, ma deve soggiacere alle regole di buon vicinato e di correttezza che devono caratterizzare, o almeno dovrebbero, il vivere in condominio: il godimento della cosa propria, in poche parole, non deve recare pregiudizio ad altri. Il fenomeno è disciplinato anche dal principio della solidarietà, nel senso che il condomino, anche quando utilizza il bene di sua proprietà esclusiva, è tenuto al rispetto della qualità della cosa comune. Il danno è quello che colpisce il bene comune nella sua materialità oppure ne riduce il suo godimento o il suo valore, ma può derivare anche dall uso della proprietà esclusiva. E così, la libertà del condomino di eseguire opere o trasformazioni nella propria unità immobiliare trova ora espresso limite nel rispetto del decoro architettonico dell edificio, delle distanze legali, dell uguale godimento delle parti comuni da parte degli altri condomini e, ancor più importante, ora anche della stabilità e della sicurezza dell edificio. Sono queste le regole che devono essere rispettate nell uso della propria unità immobiliare sita nell edificio condominiale, senza con ciò eliminare il diritto del proprietario di utilizzare il proprio bene di proprietà esclusiva nel modo che più ritiene opportuno e di eseguire in esso opere che gli consentano il miglior godimento ed un più comodo uso del bene stesso. Le modificazioni della cosa comune o di sue parti eseguite dal singolo condomino ai fini di un suo uso particolare diretto ad in migliore e più intenso godimento del bene stesso costituiscono una consentita esplicazione del diritto di comproprietà ex art c.c. qualora non implichino alterazione della consistenza e della destinazione del bene e non pregiudichino i diritti d uso e di godimento degli altri condomini. Diversamente si risolvono in una innovazione ai sensi dell art c.c La casistica, assai numerosa, non fornisce per il vero indicazioni univoche, dovendosi sempre fare riferimento alla fattispecie concreta. Deve, ad esempio, ritenersi vietata la divisione orizzontale di un appartamento se le opere in 349 # IPSOA - Wolters Kluwer Italia srl Compravendita, Condominio, Locazioni

28 5. Le innovazioni esso eseguite, pur non andando a pregiudicare la funzione portante dei muri comuni perché limitate alla demolizione di pareti divisorie, siano idonee a minacciare la stabilità dell edificio in conseguenza del fatto che in altri appartamenti del medesimo edificio siano state apportate, magari in tempi di gran lunga più remoti, pari modifiche che hanno esaurito il margine di sicurezza statica del fabbricato. Lo spostare una qualsivoglia parete interna di una unità immobiliare condominiale senza esaminare lo schema costruttivo dell intero stabile costituisce grave negligenza da parte del singolo condomino. L esercizio del diritto del singolo sulle parti di sua esclusiva proprietà non può dunque ledere il godimento dei diritti degli altri sulle cose comuni. Il concetto di danno, cui la norma fa riferimento, non va limitato esclusivamente al danno materiale, inteso come modificazione della conformazione esterna o della intrinseca natura della cosa comune, ma va esteso anche al danno conseguente alle opere che elidono o riducono apprezzabilmente le utilità ritraibili della cosa comune, anche se di ordine edonistico od estetico. Devono pertanto ritenersi vietate tutte quelle modifiche con comportano un peggioramento del decoro architettonico del fabbricato. Al riguardo, il decoro è correlato non solo all estetica - che è data dall insieme delle linee e delle strutture che connotano il fabbricato imprimendogli una determinata armonia complessiva ma anche all aspetto di singoli elementi o di singole parti dell edificio che abbiano una sostanziale e formale autonomia o siano suscettibili per sé di considerazione autonoma. La norma, anche nella sua nuova formulazione, non vieta di mutare la semplice destinazione della proprietà esclusiva ad un uso piuttosto che ad un altro. Il limite che viene posto è quello di compiere opere che possano danneggiare le parti comuni dell edificio o che rechino altrimenti pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza ed al decoro architettonico dell edificio stesso. Ciò naturalmente trova applicazione in mancanza di norme regolamentari di natura contrattuale che vietino determinate destinazioni del bene esclusivo. Infatti, oltre al limite previsto dalla norma altri ne possono derivare dal regolamento contrattuale: perciò l obbligo assunto dai singoli condomini di non eseguire sul piano o sulla porzione di piano di proprietà esclusiva attività che rechino danno alle parti comuni ha natura di obbligazione propter rem, la cui violazione, pur se protratta oltre venti anni, non determina l estinzione del rapporto obbligatorio e dell impegno a tenere un comportamento conforme a quello imposto dal regolamento onde è sempre deducibile, stante il carattere permanente della violazione, il diritto degli altri condomini di esigere l osservanza di detto comportamento, potendosi prescrivere soltanto il diritto al risarcimento del danno derivante dalla violazione dell obbligo in questione (Cass , n , in Giust. civ. Mass., 2004, 7-8). Gli altri condomini potrebbero quindi rivolgersi al giudice, che può inibire la nuova destinazione, ordinando la rimozione delle opere pregiudizievoli. All obbligo che incombe su ciascun condomino di non eseguire, nel piano o 350 Compravendita, Condominio, Locazioni # IPSOA - Wolters Kluwer Italia srl

29 Opere su su parti di proprietà o uso individuale porzione di piano di sua proprietà, opere arrecanti pregiudizio agli immobili di proprietà esclusiva di altri condomini, ovvero alle parti comuni dell edificio concesse in uso, in forza di regolamento contrattuale, ad altro condomino, consegue la responsabilità per i danni dovuti a tali opere, senza che possa assumere rilevanza l affidamento delle stesse ad un appaltatore che le abbia, a sua volta, eseguite in regime di autonomia. È stato ritenuto sussistere il diritto al risarcimento dei danni patiti da un condomino a causa del comportamento tenuto da altro condomino che, nel corso dell estate, abbia iniziato lavori di sistemazione dei locali di sua proprietà occupando un cortile condominiale - concesso in uso al medesimo, giusta clausola del regolamento di condominio, per l esercizio di un attività di bar - e protraendo la durata di tali lavori ben oltre il termine ultimo pattuito tra l impresa appaltatrice, il titolare dell esercizio commerciale e l amministratore di condominio (Cass., sez. II, , n , in Giust. civ. Mass., 1997, 2252). Realizzazione di una veranda La veranda può definirsi come quell intervento che realizza la chiusura, prevalentemente con vetri, supportati su metallo o legno, di spazi scoperti come balconi o terrazze, con opere effettuate dopo l ultimazione dell edificio. La veranda costituisce, dal punto di vista urbanistico, un aumento di volumetria dell immobile ed esteticamente comporta una modifica della facciata. Pertanto, prima di procedere alla sua realizzazione, sarà necessario rivolgersi ad un professionista abilitato (architetto, ingegnere, geometra) che, in base a quanto prescritto dal Piano Regolatore comunale e dal Regolamento Edilizio, stabilirà la possibilità di effettuare l intervento ed eventualmente il tipo di titolo autorizzativo da richiedere. Nel caso in cui si tratti di un edificio condominiale, bisognerà richiedere, oltre al permesso comunale, il consenso dell assemblea dei condomini. La sua realizzazione in assenza di concessione edilizia integra (se non ricorre anche, la violazione paesaggistica) il reato di cui all art 44 lett. b) d.p.r. n. 380/2001 (Cass. pen , n , in D&G, 2011, 22 luglio) Da un punto di vista strutturale le verande si possono distinguere: gazebo: struttura costituita dalla sola copertura, ma aperta su almeno tre lati, non crea nuova cubatura, né aumento di superficie utile (salvo diverse prescrizioni del regolamento locale) e quindi è sufficiente presentare una Denuncia di inizio attività, trattandosi di un intervento di manutenzione straordinaria. Trascorsi 30 giorni dalla presentazione della Denuncia, se non ci sono osservazioni da parte del Comune, è possibile procedere all esecuzione dei lavori; veranda chiusa: costituisce un aumento di volumetria per cui è necessario richiedere un Permesso di costruire, sempre che questo aumento volumetrico rientri nei parametri concessi dalla strumentazione urbanistica. In questo caso sarà necessario attendere il parere favorevole della commissione edilizia, prima di procedere ai lavori; chiusura di un balcone: diverse sono le tipologie: 351 # IPSOA - Wolters Kluwer Italia srl Compravendita, Condominio, Locazioni

30 5. Le innovazioni pannelli in vetro e alluminio su parapetto di balconi già chiusi, questa tipologia determina un aumento della superficie utile, realizza un nuovo locale e modifica la sagoma dell edificio richiede la concessione edilizia veranda ripostiglio, è stata assimilata ad una struttura nuova e aggiuntiva veranda con pannelli scorrevoli o struttura grigliata in cemento, per questa fattispecie non vi è ampliamento di volume per cui non è necessario alcun permesso amministrativo La norma che vieta al condomino di eseguire, nel piano o nella porzione di piano di sua proprietà, quelle opere che elidano o riducano in modo apprezzabile le utilità conseguibili dalla cosa comune non trova applicazione nel caso in cui un balcone di proprietà esclusiva venga trasformato da un condomino in veranda, se non emerge la prova di una apprezzabile limitazione all ingresso di luce ed aria nel vano scala sul quale affacciava il balcone per effetto della sua trasformazione in veranda (Cass , n , in Giust. civ. Mass,. 2007, 5). La realizzazione di verande incide, infatti, sul bene comune costituito dalla facciata dell edificio la cui tutela è apprestata non in modo astratto ed in via generale, ma nei soli casi in cui il condominio ne faccia un uso illegittimo, compromettendone l aspetto esteriore con innovazioni che alterino il decoro architettonico del fabbricato. L indagine rivolta a stabilire se in concreto ricorra il denunciato danno all aspetto della facciata, rientra nei poteri del giudice di merito e non è sindacabile in sede di legittimità se adeguatamente motivata. Altrettanto vietata è risultata la trasformazione di un balcone in veranda eseguita mediante chiusura in alluminio e vetri chiari, in quanto opera che modifica le linee architettoniche e l armonia cromatica della facciata laterale del condominio (App. Napoli, , in Il Civilista, 2011, 6, 23). Anche la chiusura con finestre a vetri con telaio metallico realizzata su balconi di proprietà esclusiva dei singoli condomini è stata giudicata illegittima, nel caso in cui, limitando la circolazione dell aria all interno delle scale e dei pianerottoli e determinando conseguenti ristagni di odori, è stata ritenuta idonea a creare situazioni di pericolo o danni alle parti comuni dell edificio (Trib. Milano, , in Arch. loc., 1990, 321). Va infine considerato che il condomino che abbia trasformato il proprio balcone in veranda, elevandola sino alla soglia del balcone sovrastante, è soggetto alla normativa sulle distanze di cui all art. 907 c.c. quando la costruzione insista su altra area del terrazzo non ricadente in quella del sovrastante balcone, mentre non è tenuto ad analogo rispetto qualora la veranda insista esattamente nell area del balcone senza debordare dal suo perimetro, in modo da non limitare la veduta in avanti e a piombo del proprietario sovrastante. Invece la trasformazione del proprio balcone in veranda, elevandola sino alla soglia del balcone sovrastante, diviene opera illegittima quando è realizzata sul terrazzo del condomino in assenza al piano sovrastante di balcone aggettante (Cass , n , in D&G, 2011, 14 luglio). 352 Compravendita, Condominio, Locazioni # IPSOA - Wolters Kluwer Italia srl