Provincia di Varese. Sviluppo Sostenibile e Promozione del Territorio Servizio Territorio RELAZIONE ISTRUTTORIA

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1 COMUNE DI LUINO Provincia di Varese Sviluppo Sostenibile e Promozione del Territorio Servizio Territorio Il Resp. del Procedimento: arch. Stefano Introini Luino 16 settembre 2015 Il Resp. dell'istruttoria: arch. Graziella Cusano RELAZIONE ISTRUTTORIA Oggetto : Ambito di trasformazione del PGT TR G Tecco Premesse. Il PGT definisce quelle zone suscettibili di trasformazione la cui edificabilità deve essere "conformata", ai sensi della LR 12/05, o meglio l'art' 8 comma 2 lettera e) recita che il documento di piano, tra l'altro: e) individua, anche con rappresentazioni grafiche in scala adeguata, gli ambiti di trasformazione, definendone gli indici urbanistico-edilizi in linea di massima, le vocazioni funzionali e i criteri di negoziazione, nonché i criteri di intervento, preordinati alla tutela ambientale, paesaggistica e storico monumentale, ecologica, geologica, idrogeologica e sismica, laddove in tali ambiti siano comprese aree qualificate a tali fini nella documentazione conoscitiva; Nello specifico il "documento di piano" del PGT di Luino, nell'elaborato A.22, "schede ambiti di trasformazione", alla pag. 37 e 38 declina gli indirizzi generali e i criteri per la negoziazione del piano attuativo per attuare l'ambito "TRG": La scheda, oltre alle indicazioni dimensionali, prevede che il piano comprenda uno studio di fattibilità per il possibile collegamento stradale con il piano attuativo di via Lugano e, in caso siano presentate soluzioni diverse dagli altri complessi già insediati, sia opportunamente comparato e valutato. Nella immagine generale viene

2 proposta una indicazione volta a misurarsi con il collegamento con il piano di via Lugano, già in avanzato stato di esecuzione. Progetto urbanistico. Un piano attuativo sottende, come noto, un procedimento a formazione complessa: le determinazioni della Amministrazione, l analisi nelle commissioni consiliari, l adozione, la pubblicità e infine l approvazione; i termini sono definiti dall art. 14 della legge urbanistica regionale: pubblicazione per giorni 15, partecipazione con osservazioni od opposizioni negli ulteriori 15 ed entro 60 giorni dal termine per la presentazione delle osservazioni il Consiglio Comunale assume le determinazioni sulle osservazioni ed approva il piano. Il progetto presentato, a più riprese con diversi momenti integrativi, evidenzia due questioni utili a sviluppare la negoziazione urbanistica, quindi la formula da proporre al percorso di approvazione. Il piano attuativo presentato evidenzia due questioni rilevanti sotto l aspetto conformativo dei suoli e negoziale: il dimensionamento e la viabilità. Dimensionamento: il documento di piano prefigura di massima ipotesi insediative che potranno essere meglio dettagliate in sede di piano attuativo; evidentemente qui non si tratta di ragionare su un nuovo quartiere con funzioni diversificate bensì semplicemente di correlare lo stato dei luoghi, le superfici catastali e reali con l incidenza degli indici urbanistici e verificarne la conformità. La tavola 2 rappresenta il rilievo plani altimetrico, la sovrapposizione opportunamente ingrandita delle indicazioni del PGT, i limiti catastali e definisce la volumetria territoriale massima insediabile: ST, sup. territoriale, mq 3263, IT, indice territoriale 0,8, = mc 2.610,40 max realizzabili. I dati dimensionali dei diversi lotti sono ripartiti secondo una lottizzazione articolata in 5 lotti cui sono indicativamente associati i parametri volumetrici, superficie coperta e distanze dai confini e dalle strade; ai sensi del comma 12 dell art. 14 della Legge urbanistica regionale i lotti potranno essere in sede esecutiva rimodulati senza che ciò comporti variante al piano attuativo, a condizione che non muti sostanzialmente la tipologia del piano stesso. In ogni caso ogni eventuale variazione plani volumetrica e rimodulazione interna si intende che dovrà essere verificata con il complessivo piano urbanistico e approvata da tutti i lottizzanti, quindi dal Comune. Lo schema dimensionale generale è qui riportato:

3 - Superficie complessiva di piano attuativo mq Superficie non edificabile di ambito mq 445,00 - Superficie Territoriale mq 3263,00 - Volumetria massima ammessa mc 2610,40 - Superficie coperta massima mq 652,60 Le indicazioni di PGT, come detto, sono di carattere generale e le entità riportate sono da correlare all effettivo stato dei luoghi e organizzazione della geografia catastale più prossima alle previsioni del documento di piano; con le opportune rettifiche e allineamenti il progetto evidenzia alcune differenze con la superficie territoriale indicativamente posta nel documento di piano, quindi con la superficie di in edificabilità inserita nelle prescrizioni. Tali differenze, di modesta entità, sono riconosciute dall ufficio come plausibili in relazione alle sovrapposizioni operate tra i due strumenti, D. di P e P delle R e geografia catastale: Volume indicativo di D. di P. mc 2400, volume di progetto mc 2610,40 Superficie inedificabile di D. di P. mq 400, superficie rilevata mq 445,00. Viabilità. L ipotesi di PGT di un collegamento con la via Lugano passando per le strade interne del sottostante PL di via Lugano appare per il momento non percorribile, giuste le procedure avviate dall operatore il Quale ha provveduto a richiedere la disponibilità delle aree e dei tratti di strada privata interessati ai rispettivi proprietari senza acquisire il necessario assenso. Lo studio di fattibilità è stato redatto e unito alla proposta urbanistica con la tav. n. 7 e risulta articolato in due ipotesi: 1) Si prevede di organizzare la viabilità oltre la comunale via Tecco secondo un anello che comprenda i tronchi di strada privata per complessivi metri lineari 156, ridefinendo così il patrimonio viabilistico comunale fino a servire ogni unità. Questo comporta un costo pari a: a. Collegamento ad anello, Euro b. Accesso all insediamento privato, Euro c. Strada di accesso alle unità, Euro Euro ) Si ipotizza un tracciato e relativi costi per coniugare la viabilità oltre la comunale via Tecco con la Via Lugano utilizzando e compensando il PL di via Lugano, per ulteriori 223 metri lineari; ipotesi che comporta un consistente impegno finanziario che prevede: a. Collegamento ad anello, Euro b. Accesso all insediamento privato, Euro c. Strada di accesso alle unità, Euro d. Primo tratto strada verso via Lugano, Euro e. Secondo tratto verso via Lugano, Euro f. Utilizzo strada privata PL via Lugano, Euro Euro Le ipotesi prefigurate comportano considerevoli impegni sia di natura finanziaria che economica da valutare in ragione del concreto e contingente interesse pubblico generale: - La prima ipotesi è volta ad associare alle attività di mantenimento del patrimonio viabilistico comunale strade che conducono esclusivamente ad insediamenti privati, non si ravvisano concreti e contingenti interessi pubblici generali per approvare tale soluzione; - La seconda ipotesi, che comunque comporta l aggiornamento in variante della strumentazione urbanistica comporta un investimento molto importante che supera certamente l impegno per l operatore in termini di urbanizzazione primaria e che potrà essere valutata anche successivamente in ragione dell effettivo

4 carico insediativo e di traffico che sarà registrato comunque da correlare agli effettivi benefici conseguibili in termini di modulazione del traffico residenziale che connota questa zona. Non sono state registrate pari proposte o soluzioni tecniche da parte degli insediamenti preesistenti, giusto l invito a partecipare trasmesso da Comune al momento dell avvio del procedimento istruttorio, comunicazioni del 10 giugno Una nota degli abitanti del luglio 2014 sollecita il Comune a provvedere acchè il piano per il TRG si assuma l onere di realizzare la strada di collegamento con la via Lugano. In considerazione di quanto prodotto ed elaborato è poi proposto all Operatore di assumersi due tipi di impegni utili a contemperare gli indirizzi di PGT con la sostenibilità e fattibilità delle soluzioni: - Impegno a destinare una quota integrativa degli oneri di urbanizzazione finalizzata ad approntare segnaletica e sistemi per la modulazione del traffico nella esistente via Tecco utile ad assicurare la sostenibilità del maggiore carico insediativo; ovvero per definire soluzioni anche temporanee, per tutto il periodo di realizzazione degli interventi, volte a garantire l'allestimento di soluzioni di accesso al cantiere che limitino le interferenze con la circolazione a carattere residenziale della zona di via Tecco. Tale impegno, correlato alla gestione operativa e attuativa del piano, in convenzione è previsto che una quota integrativa delle urbanizzazioni pari a Euro sia declinata in un piano operativo da approvarsi prima e quale presupposto al rilascio o alla formazione di ogni titolo abilitativo alla attuazione dell'ambito di trasformazione. - Impegno a riservare un corridoio di metri 6 che attraversi il progetto urbanistico utile ad una eventuale strada di collegamento tra la via Tecco e la Via Lugano che il Comune potrà disporre successivamente salvo buon esito di una variante urbanistica specifica. Elementi urbanistici e convenzione In ragione di quanto illustrato si conviene che la proposta progettuale assuma rilievo urbanistico limitatamente agli impegni organizzativi della edificazione privata, alla corretta realizzazione degli impianti tecnologici comuni quindi alla regolamentazione della viabilità privata interna e per lasciare libero da ogni edificazione il canale utile alla eventuale realizzazione di una strada pubblica con la via Lugano. Tale configurazione comporta quindi la definizione degli impegni legati alle urbanizzazione e agli standard urbanistici che sono da correlare alle vigenti tariffe, salvo la quota accessoria definita per la modulazione del traffico in via Tecco; per la definizione di tale quota aggiuntiva è stato stimato l impegno necessario. La stima dei valori delle aree a standard è proposta in Euro 80 al mq, stima correlata all ultima rilevazione effettuata sulle aree con la medesima volumetria ma in zona di PRG B2 non soggetta a pianificazione attuativa; avuto riguardo delle incombenze ed oneri aggiuntivi richiesti dalla pianificazione d ambito la valutazione è qui così definita: aree similari in zona B2, stima 2011, E/mq quota aggiornata ISTAT ( ) + 4,10% abbattimento per pianificazione d ambito - 20% Valore monetizzazione stimato E/mq Di seguito si riportano gli elementi di convenzione: - Aree a standard urbanistico: la quota è prevista in monetizzazione secondo quanto previsto dalle vigenti disposizioni comunali: o Abitanti teorici insediabili = mc 2610,40/mc*ab 150 = n o Aree a standard dovute = n. ab 17.5 * mq*ab 25.6 = mq o Monetizzazione = mq * E/mq = E ,63 - Oneri di urbanizzazione primaria, tabella ambiti di trasformazione o Residenza = mc * E.*mc = E ,31 o Quota modulazione traffico = E ,00 - Oneri di urbanizzazione secondaria, tabella ambiti di trasformazione o Residenza = mc * E.*mc = E ,97

5 Elementi istruttori finali La proposta urbanistica comprende le verifiche geologiche, di impatto acustico e di impatto paesaggistico: non si evidenziano elementi di incoerenza tra la strumentazione di base e la proposta progettuale con l avvertenza che ogni singola specifica progettazione dovrà attuare le indicazioni generali di piano. La definizione di quote e punti fissi è riconducibile alla tavola di piano che indica ogni utile riferimento per le attività di controllo durante i lavori di costruzione. Al fine di meglio coordinare le diverse attività, quindi per meglio governare le interferenza tra la viabilità ordinaria e i cantieri, fermo restando la proposta di realizzare una specifica strada provvisoria di cantiere, è stato allegato un documento programmatico che illustra le diverse fasi di lavorazione e l impegno dei mezzi con relativi passaggi nel tempo sulla viabilità. Il Dirigente del Settore Tecnico F.to Arch. Stefano INTROINI Y:\URBANISTICA\PIANI_ESECUTIVI\IN_CORSO\TRG_TECCO\appunti istruttori\relazione_istruttoria.doc