PIANO ATTUATIVO P.L. LOCALITA' "RUSCAINE" A REGOLEDO

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1 COMUNE DI COSIO VALTELLINO Provincia di Sondrio PIANO ATTUATIVO P.L. LOCALITA' "RUSCAINE" A REGOLEDO RELAZIONE, STRALCIO AZZONAMENTO del P.R.G. e delle N.T.A. del P.P.E. MAGGIO Dott. Arch. RUGGERO RUGGERI geom. SUTTI DARIO geom. MARTINALLI FABRIZIO 1

2 RELAZIONE PREMESSE Con Delibera n. del il Consiglio Comunale di Cosio Valtellino ha approvato per la località RUSCAINE della frazione Regoledo un Piano Particolareggiato, redatto conformemente alle previsioni di Azzonamento e della Normativa della Variante Generale del P.R.G. vigente, approvata dalla Regione Lombardia con Il suddetto Piano Particolareggiato definisce l assetto urbanistico fondamentale delle aree interessate, individuando: la viabilità gli spazi pubblici e di uso pubblico le aree per l edilizia privata e pubblica le costruzioni esistenti da demolire alcuni elementi della tipologia degli edifici da costruire (sistemazione dei terreni di pertinenza e andamento dei tetti) La ricomposizione dei lotti e la planovolumetria (masse ed altezze) degli edifici è demandata ad un Piano di Lottizzazione di iniziativa privata, da approvarsi successivamente, che deve attenersi alle direttive ed ai criteri contenuti negli Artt. 7, 8, 9, 10 e 11 delle Norme di Attuazione. CONFORMITA DEL PIANO DI LOTTIZZAZIONE CON IL PIANO PARTICOLAREGGIATO Di seguito si evidenzia come il Piano di Lottizzazione suddetto, redatto dal progettista incaricato Arch. Ruggero Ruggeri e dai collaboratori Geom. Dario Sutti e Geom. Fabrizio Martinalli, si attenga alle direttive ed ai criteri contenuti nel Piano Particolareggiato. Per una migliore comprensione di quanto affermato si vedano gli Artt. 7, 8, 9, 10 e 11 delle Norme tecniche di Attuazione del Piano Particolareggiato citato. Art. 7 Direttive e criteri per la redazione del Piano di Lottizzazione: estensione e articolazione del piano 7.1 Il Piano di Lottizzazione viene esteso a tutte le aree oggetto di pianificazione esecutiva individuate dal Piano Particolareggiato: in base ad un rilievo dettagliato del terreno la superficie delle suddette aree (superficie territoriale) risulta pari a mq ,75 anziché di mq ,00 con una differenza in più di mq. 26,75. Dalla superficie territoriale rilevata deve essere dedotta la superficie coperta di mq. 98,46 del fabbricato insistente sul mappale n 331 oggetto del permesso di costruire in sanatoria condono edilizio n 17/2004 rilasciato in data 05 gennaio La superficie di mq. 763,86 di proprietà delle FF.SS. interessata dalla perimetrazione del P.L. è l area compresa tra il muro a sostegno del rilevato ferroviario, 2

3 costruito dalle stesse alcuni anni fa, e il confine con le proprietà private. Tale area non genera volume in quanto al momento è interessata dal rispetto e occupata dai tralicci dell elettrodotto ferroviario a 66 kw Morbegno-Milano Rogoredo ; la previsione del P.L. è di occuparla interamente per la realizzazione della strada e dei marciapiedi Le aree sono state articolate in: viabilità, spazi pubblici da localizzare all interno del piano, aree per l edilizia pubblica, aree per l edilizia privata. Art. 8 Direttive e criteri per la redazione del Piano di Lottizzazione: edificabilita delle aree 8.1 Il Piano di Lottizzazione definisce l utilizzazione delle aree destinate all edilizia privata e pubblica, attenendosi ai criteri stabiliti dal Piano Particolareggiato, come di seguito elencato: Una porzione del mappale n 330 di mq. 370,18 è stata ritenuta pertinenza dell abitazione esistente mappale n 286 sempre della stessa proprietà. Le aree residuali individuate con le lettere c e d sono state azzonate come verde privato vincolato. La superficie effettiva delle aree residuali è di mq 37,83, anziché di mq 38. Le suddette superfici partecipano ai diritti ed agli oneri del PL e determinano volumetria che potrà essere ceduta all interno del P.L Il Comune è proprietario della porzione compresa nel P.L. della strada vicinale delle Ruscaine della superficie pari a mq Il volume che ne deriva pari a mc. 281,60, aggiunto al volume di mc. 1732,40 da cedere in modo proporzionale da tutti i lottizzanti, per un totale di mc. 2014,00 verrà ceduto all Ente che realizzerà gli alloggi di edilizia pubblica a 85,00 per mc. 8.3 La proprietà del mappale n. 145 cederà gratuitamente al Comune l area necessaria per l allargamento di Via Lombardia, di superficie pari a mq. 31, così come individuate sulla tavola grafica n I mappali: n.156 della superficie di mq 926,25 n.291 della superficie di mq 2.020,19 n.172 e n.173 della superficie di mq 9.598,02 n.147 della superficie di mq. 817,77 n.146 della superficie di mq. 758,27 n.148 e n.149 della superficie di mq 1.043,07 n.150 della superficie di mq 624,49 n.151 e n.155/3 della superficie di mq 784,83 n.152, n.153 e n.155/2 della superficie di mq 1.089,65 n.154 e n.155/1 della superficie di mq 1.028,29 n.259 della superficie di mq 1.610,74 3

4 n.331 della superficie di mq 563,29 (al netto della superficie coperta di mq. 98,46 del fabbricato condonato) n.332 della superficie di mq 682,32 n.333 della superficie di mq 718,95 n.330 della superficie di mq 1.170,94 n.145 e n.563 della superficie di mq. 447,18 n.257 della superficie di mq 2.337,41 n.363 della superficie di mq 1.271,62 Comune di Cosio Valtellino della superficie di mq 256,00 per un totale di mq ,28 (escluso la superficie di mq. 98,46 del fabbricato condonato, di quelle residuali di cui al punto e la superficie di mq. 222,18 individuata con le lettera a e b nella tavola n. ; sono stati suddivisi in lotti di superficie fondiaria complessiva pari a mq.., al netto delle aree per la viabilità, il verde attrezzato, i parcheggi e l edilizia pubblica, di superficie complessiva pari a mq Sull area riservata all edilizia pubblica saranno edificati, secondo l elaborato n Art. 8 della Variante Generale del P.R.G. vigente, mc ; dei mc mc. 281,60 dovranno essere ceduti dal Comune e mc ,40 dovranno essere ceduti dalle proprietà sopraelencate in quote proporzionali ai volumi di partenza edificabili dalle stesse. 8.5 L area contrassegnata con le lettere a e b sulla tavola grafica n., di superficie pari a mq. 222,18, prevista a parziale compenso delle aree cedute dai proprietari dei mappali n.307 e n.308 per il completamento della strada parallela alla ferrovia, rimarrà una pertinenza degli edifici esistenti sui mappali suddetti L area di cui al precedente punto 8.5 di mq. 222,18 sarà utilizzata per l edificazione di costruzioni accessorie con destinazione autorimessa, di superficie complessiva pari a mq. 60, comunque non superiore a complessivi mc. 244, Le costruzioni accessorie, ai sensi dell Art. 20 delle NTA del P.R.G., avranno un altezza massima all estradosso della copertura di mt. 3,00. La copertura potrà essere piana o a falde Il PL definisce i lotti ed i nuovi confini tra i privati in modo che all edificio esistente, contraddistinto in mappa con il n.286, è stata garantita una adeguata fascia di rispetto e di accesso sul lato sud. Art. 9 Direttive e criteri per la redazione del Piano di Lottizzazione: convenzione di lottizzazione 9.1 L urbanizzazione delle aree soggette a Piano di Lottizzazione e l utilizzazione edilizia delle stesse è subordinata alla stipula della Convenzione prevista dalle leggi vigenti che prevede: la cessione gratuita al Comune delle aree necessarie per le opere di urbanizzazione primaria (allargamenti stradali e nuove strade con i relativi marciapiedi e servizi canalizzati) 4

5 la cessione gratuita al Comune delle aree necessarie per le opere di urbanizzazione secondaria (verde attrezzato e parcheggi pubblici o la loro monetizzazione l assunzione del costo delle opere di urbanizzazione primaria l assunzione del costo delle opere di urbanizzazione secondaria la costituzione di una fideiussione a garanzia dell adempimento degli obblighi derivanti dalla Convenzione La Convenzione prevede inoltre la cessione all Ente che realizzerà gli alloggi di edilizia pubblica, al prezzo che verrà stabilito dall Amministrazione Comunale, delle aree ad essa destinate. 9.2 Dalla monetizzazione delle aree necessarie per le opere di urbanizzazione secondaria non cedute rimane esclusa l area a e b, in quanto i volumi accessori realizzabili sulla stessa non generano abitanti teorici insediabili. 9.3 Il Piano di lottizzazione non individua ulteriori aree di verde attrezzato e per parcheggi da assoggettare a servitù di uso pubblico. Art.10 Direttive e criteri per la redazione del Piano di Lottizzazione: prescrizioni per gli spazi scoperti privati 10.1 La planimetria di progetto e le Norme di Attuazione del Piano di Lottizzazione recepiscono tutte le indicazioni e prescrizioni del Piano Particolareggiato che riguardano: il verde i parcheggi le recinzioni Art.11 Direttive e criteri per la redazione del Piano di Lottizzazione: prescrizioni per i colori L Art delle Norme di Attuazione contiene le prescrizioni per le coloriture degli edifici. VIABILITA E SPAZI PUBBLICI Il Piano di Lottizzazione recepisce, senza alcuna modifica, la viabilità individuata dal Piano Particolareggiato. Le strade interne al Piano di lottizzazione sono, quindi, le seguenti: via Lombardia (solo allargamento sul lato compreso nel Piano di Lottizzazione) di m 1/1,50, in modo da poter ottenere in futuro, con l acquisizione delle aree dalla parte opposta, una larghezza complessiva di m 8,00 nuova strada parallela alla ferrovia di larghezza complessiva pari a m 9,00 5

6 nuova strada con andamento nord-sud, di larghezza complessiva pari a m 9,00; si stacca da via Lombardia in aderenza al lato ovest del fabbricato esistente sul mappale n.298 strada vicinale delle Ruscaine allargata fino a m 6,50 e prolungamento della stessa fino ad incrociare la strada con andamento nord-sud La superficie complessiva delle aree destinate alla viabilità ammonta a mq.. di cui mq. per marciapiedi. Il Piano di Lottizzazione localizza, nelle stesse posizioni indicate dal Piano Particolareggiato, aree a verde attrezzato di superficie pari a mq 718,55 e aree per parcheggi pubblici di superficie pari a mq 2.042,82, per complessivi mq 2.761,37. CAPACITA INSEDIATIVA, STANDARDS URBANISTICI, MONETIZZAZIONE DELLE AREE NON CEDUTE Sulle aree assoggettate al Piano di Lottizzazione possono essere edificati volumi edilizi a destinazione residenziale per complessivi mc ,22, che corrispondono a 205 abitanti teorici insediabili; la Variante Generale del PRG vigente attribuisce infatti 150 mc di volume residenziale ad ogni abitante. Per la suddetta Variante Art. 42 la dotazione minima di standards è stabilita in 23 mq/ab, per un totale di metri quadrati, e può essere soddisfatta sia con la cessione delle aree, sia con la monetizzazione delle stesse, sia promiscuamente. Il Piano di Lottizzazione prevede la cessione di mq 718,55 di aree per verde attrezzato e di mq 2.042,82 per parcheggi pubblici, per complessivi mq 2.761,37; le restanti aree, per un totale di mq 1.953,63 devono essere monetizzate al prezzo unitario di 55,00 al mq. stabilito dall Amministrazione Comunale con delibera n.. Il Piano Particolareggiato prevede l edificazione di volumi edilizi a destinazione residenziale per complessivi mc ; la differenza (mc 71,22 in più) è dovuta alla superficie territoriale che, dai rilievi più dettagliati eseguiti, è risultata leggermente superiore. Il Piano Particolareggiato prevede l insediamento di 307 abitanti teorici; la differenza (102 abitanti teorici in meno) è dovuta al fatto che ad ogni abitante erano stati attribuiti, in base alle norme al momento vigenti, 100 mc di volume residenziale. Il Piano Particolareggiato prevede una dotazione di standards per complessivi mq 2.636; la differenza (mq 125,37 in più) è dovuta alla definizione più approfondita del disegno urbanistico. COSTI DI ATTUAZIONE Le spese occorrenti per l attuazione del Piano di Lottizzazione sono state stimate escluso IVA, in modo sommario, come di seguito elencato: 6

7 1. Per strade - allargamenti stradali e demolizioni ,55 2. Per fognatura e tombinatura ,00 3. Per acquedotto ,00 4. Per pubblica illuminazione ,00 5. Per rete telecom ,00 6. Per rete metano ,00 Totale per opere di urbanizzazione primaria ,55 7. Per verde attrezzato ,55 8. Per marciapiedi 9.737,60 Totale per opere di urbanizzazione secondaria ,15 9. Per rilievo topografico e progetto P.L , Per progetto e direzione lavori , Per frazionamenti e promemoria atto notarile ,00 Totale per spese tecniche e generali ,44 Totale spese per atto notarile ,00 Le spese occorrenti per l attuazione del Piano di Lottizzazione differiscono da quelle stimate in sede di redazione del Piano Particolareggiato per una valutazione più approfondita delle varie opere. DESTINAZIONI URBANISTICHE, SUPERFICI DELLE AREE, NORME EDILIZIE In base al progetto planivolumetrico la zona compresa nel Piano di Lottizzazione è stata articolata come di seguito, sinteticamente, riportato: Zona oggetto di pianificazione esecutiva mq ,29 Zona compresa nel Piano di Lottizzazione mq ,61 (compreso area di proprietà FF.SS. e superficie fabbricato condonato) Aree destinate alla viabilità ed ai marciapiedi mq Aree destinate al verde attrezzato mq 718,55 Aree destinate ai parcheggi pubblici mq 2.042,82 Aree destinate all edilizia pubblica mq 903,83 Aree destinate all edilizia privata mq ,25 Totale mq Le differenze con le superfici individuate nel Piano Particolareggiato, per altro minime, sono dovute ai rilievi più dettagliati e alla maggiore definizione delle strade e degli spazi pubblici. 7

8 L utilizzazione di dette aree dovrà avvenire in base alle Norme Tecniche di Attuazione della Variante Generale del P.R.G., nonché in base alle Norme Tecniche di Attuazione del Piano di Lottizzazione, integrative delle precedenti; gli atti abilitativi (permesso di costruire, DIA) seguiranno le ordinarie disposizioni vigenti. DISEGNO URBANISTICO, TIPOLOGIE EDILIZIE La struttura fondamentale del Piano di Lottizzazione (rete viaria, spazi pubblici) è quella del Piano Particolareggiato. Per le scelte che l hanno condizionata si rimanda, di conseguenza, alla relazione del Piano Particolareggiato suddetto ed agli atti che l hanno preceduto. Su tutti i lotti è consentita la costruzione di edifici unifamiliari o plurifamiliari, con aree di pertinenza autonome. Per questi edifici sono stati indicati degli allineamenti/arretramenti obbligatori. Tabella dimensionamento del P.L. VOLUME EDIFICABILE AREE DI STANDARD Zona Omogenea C Destinazione Residenziale Edilizia Convenzionata Edilizia Privata Totale Parcheggi Pubblici Verde Pubblico Totale Monetizz. mq ,29 mc. 2014,00 mc ,22 mc ,22 mq. 2042,82 mq. 718,55 mq. 2761,37 mq. 1953,63 1 Relazione, stralcio azzonamento di PRG e delle NTA del PPE 2 Estratto dalla mappa catastale e visure 3 Planimetria di rilievo con documentazione fotografica fabbricati da indennizzare 4 Tavola di dimensionamento del P.L. 5 Progetto planovolumetrico 6 Profili e quote 7a Urbanizzazioni: Reti acquedotto, gas, acque bianche-nere 7b Urbanizzazioni: Tete illuminazione pubblica, corrente, telefono 7c Urbanizzazioni: Particolari sezioni stradali e spazi pubblici 8 Schede unità d intervento 9 Norme tecniche di attuazione 10 Preventivo di spesa opere di urbanizzazione 8

9 11 Convenzione STRALCIO AZZONAMENTO DI P.R.G. 9

10 N.T.A. del P.P.E. Art. 1 RIFERIMENTI LEGISLATIVI. Le porzioni del territorio comunale comprese nel perimetro del presente Piano Particolareggiato di Esecuzione (PPE), individuato sulla tavola di zonizzazione del PRG, sono soggette alle disposizioni della normativa nazionale e regionale urbanistica ed alle prescrizioni delle presenti Norme Tecniche di Attuazione (NTA). Tali porzioni di territorio sono altresì soggette a tutte le altre disposizioni legislative e regolamentazioni Regionali e Comunali in vigore al momento dell' attuazione delle opere e delle costruzioni previste. Il PPE ha efficacia per dieci anni dalla data di approvazione; le opere di urbanizzazione saranno attuate gradualmente tenendo conto delle necessità in relazione alle effettive richieste di insediamento e comunque, al fine di promuovere la migliore attuazione e gestione del PPE, in base allo sviluppo dei singoli comparti edificatori di cui al titolo 3. Art. 2. ELABORATI CHE COSTITUISCONO IL PPE Relazione, Tabella di dimensionamento 22.2 Estratto catastale con perimetrazioni P.P.E Piano di sistemazione delle aree 22.4 Progetto planovolumetrico 22.5 Norme Tecniche di Attuazione Art. 3 FUNZIONI E CONTENUTI DEL P.P.E. Il presente Piano Particolareggiato specifica le direttive e le previsioni programmatiche del Piano Regolatore Generale vigente per la località denominata "Ruscaine"; esso individua: - la viabilità e gli spazi pubblici; - le aree per l'edilizia privata e pubblica; - le costruzioni esistenti da demolire; - gli elementi essenziali della tipologia degli edifici e dell'organizzazione dell'edificazione. La definizione della planovolumetria (masse ed altezze) degli edifici è demandata ad un successivo P.L. di iniziativa privata che dovrà essere approvato prima del rilascio dei permessi di costruzione. 10

11 Le presenti Norme di Attuazione sono integrative di quelle della Variante Generale di PRG di cui è parte integrante. Art. 4. PROCEDURA DI ATTUAZIONE E ADEMPIMENTI. Il PPE ha efficacia per dieci anni dalla data di approvazione; le opere di urbanizzazione saranno attuate gradualmente tenendo conto delle necessità in relazione alle effettive richieste di insediamento e comunque, al fine di promuovere la migliore attuazione e gestione del PPE, in base allo sviluppo dei singoli comparti edificatori. Art. 5 COSTRUZIONI ESISTENTI Sulla tavola grafica n "Piano di sistemazione delle aree " in scala 1:500 sono individuate le costruzioni esistenti. Le costruzioni indicate in colore giallo devono essere obbligatoriamente demolite per consentire l'attuazione delle previsioni del Piano Particolareggiato relative alla viabilità ed agli spazi pubblici. Per le altre costruzioni il Piano di Lottizzazione potrà prevedere tanto il mantenimento quanto la demolizione. Art. 6 UTILIZZAZIONE URBANISTICA ED EDILIZIA DELLE AREE Sulla tavola grafica n Piano di sistemazione delle aree " in scala 1:500 sono individuate: - le aree riservate alla viabilità (strade e allargamenti stradali) ed agli spazi pubblici (verde attrezzato e parcheggi) che in fase di realizzazione del P.L. potranno subire delle leggere modifiche planimetriche, fatte salve le quantità che potranno variare solo in aumento; - le aree destinate a parcheggio pubblico e a verde pubblico; - le aree riservate ali'edificazione pubblica e privata; - le costruzioni esistenti da demolire. Le destinazioni e delimitazioni delle aree, nonché le demolizioni di cui al precedente punto sono obbligatorie. Art. 7 VIABILITA E SPAZI PUBBLICI Le strade, il verde attrezzato ed i parcheggi pubblici devono essere progettati e realizzati, attenendosi alle indicazioni e prescrizioni seguenti. Le strade devono avere le caratteristiche tecniche indicate sulla tavola di progetto Le destinazioni e delimitazioni delle aree, nonché le demolizioni previste sono obbligatorie. Le quote delle strade di Piano Particolareggiato devono essere quelle indicate nella tavola di progetto 11

12 Art. 8 EDILIZIA PRIVATA E PUBBLICA Nell area contrassegnata con la lettera "a" nella tavola grafica n "Piano di sistemazione delle aree" è consentita esclusivamente la realizzazione di fabbricati accessori per una superficie massima di mq 60. Le aree non contrassegnate con lettere o simboli particolari sulla tavola grafica sono destinate a nuovi edifici residenziali. La realizzazione del piano di Lottizzazione dovrà comprendere un intervento di edilizia pubblica di 2014 mc. Art. 9 TIPOLOGIA DEGLI EDIFICI E ORGANIZZAZIONE DELL'EDIFICAZIONE Le quote dei terreni sistemati tra lotti confinanti dovranno essere il più possibile contenute nei dislivelli tra le une e le altre e rispondere al meglio all andamento del terreno originario. I confini dei lotti, la planovolumetria (masse ed altezze) degli edifici, l'orientamento dei colmi dei tetti, gli eventuali allineamenti/arretramenti e la sistemazione degli spazi scoperti (accessi, parcheggi privati, verde ed alberature) saranno definiti dal Piano di Lottizzazione. Art. 10 DIRETTIVE E CRITERI PER LA REDAZIONE DEL PIANO DI LOTTIZZAZIONE: EDIFICABILITA' DELLE AREE Il Piano di Lottizzazione definirà l utilizzazione edilizia delle aree destinate all'edilizia privata e pubblica, attenendosi ai criteri di seguito elencati: La volumetria di mc 2014 di edilizia pubblica residenziale e il lotto di pertinenza che le verrà assegnato, verrà ceduto all Ente che realizzerà gli alloggi di edilizia pubblica. I mc dovranno essere ceduti sia dal Comune che dai privati in quota proporzionale alle superfici territoriali originarie. L'area contrassegnata con la lettera "a" sulla tavola grafica n "Piano di sistemazione delle aree" in scala 1:500, prevista a parziale compenso delle aree cedute dai proprietari dei mappali n. 307 e n. 308 per il completamento della strada parallela alla ferrovia, rimarrà una pertinenza degli edifici esistenti sui mappali suddetti. Art. 11 DIRETTIVE E CRITERI PER LA REDAZIONE DEL PIANO DI LOTTIZZAZIONE: CONVENZIONE DI LOTTIZZAZIONE L'urbanizzazione delle aree soggette a Piano di Lottizzazione e l'utilizzazione edilizia delle stesse dovrà essere subordinata alla stipula della convenzione prevista dalle Leggi vigenti che dovrà prevedere: 12

13 la cessione gratuita al Comune delle aree necessarie per le opere di urbanizzazione primaria (allargamenti stradali e nuove strade con i relativi marciapiedi e servizi canalizzati); la cessione gratuita al Comune delle aree necessarie per le opere di urbanizzazione secondaria (verde attrezzato e parcheggi pubblici) o la loro monetizzazione; l'assunzione in quota percentuale tra Comune e lottizzanti del costo delle opere di urbanizzazione primaria; l'assunzione in quota percentuale tra Comune e lottizzanti del costo delle opere di urbanizzazione secondaria; la costituzione di una fideiussione a garanzia dell'adempimento degli obblighi derivanti dalla Convenzione; la cessione ali'ente che realizzerà gli alloggi di edilizia pubblica, al prezzo che verrà stabilito dalla Amministrazione Comunale, delle aree ad essa destinate. 13