PROGETTO PRELIMINARE UNITARIO MODIFICATO COMPARTO RESIDENZIALE "LA VECCHIA FORNACE" (GIÀ SCUOLA MATERNA N.BIXIO)

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1 Settore Pianificazione e Sviluppo del Territorio Sportello Unico PROGETTO PRELIMINARE UNITARIO MODIFICATO COMPARTO RESIDENZIALE "LA VECCHIA FORNACE" (GIÀ SCUOLA MATERNA N.BIXIO) ll Responsabile del Settore Pianificazione e Sviluppo del Territorio Arch. Alessandro Bettio ottobre 2011

2 PIANO PRELIMINARE UNITARIO COMPARTO RESIDENZIALE LA VECCHIA FORNACE RELAZIONE TECNICA L area oggetto del presente Progetto Preliminare, essendo inserita in un contesto residenziale, è ben servita da tutte le infrastrutture a rete e quindi di facile urbanizzazione e trasformazione nella nuova destinazione di P.R.G. Inquadramento urbanistico dell area L area oggetto del presente Piano Preliminare Unitario è ubicata nella zona sud-ovest del Capoluogo, area di proprietà del Comune di Soliera della superficie di 4600 mq e che attualmente costituisce l area di pertinenza della scuola materna Nino Bixio, edificio non più adeguato all uso e di cui ne è stata decisa la demolizione e lo spostamento in via Gambisa. In previsione della necessità di riconvertire l area ad altro uso e della sua inevitabile cessione l Amministrazione Comunale, con l ultima variante al Piano Regolatore Generale, ha provveduto a classificare l area a Zona prevalentemente residenziale di completamento in coerenza con le aree adiacenti. L art del R.U.E. prevede espressamente che qualora la Superficie Fondiaria dell area di intervento superi i mq è necessaria la formazione di un Progetto Preliminare Unitario ai sensi dell art dello stesso RUE. Il P.O.C. vigente individua l intervento con il comparto B2.2 e ne disciplina l attuazione al punto 2) dell articolo 8) Elenco proprietà e dati catastali Il comparto B2.2 in attuazione ha una superficie territoriale complessiva di mq ed è costituito dalle aree identificate al Catasto del Comune di Soliera al Foglio 35 Mappali (in corso di nuovo frazionamento) e dalla particella catastale corrispondente alla striscia di terreno che collega via F.lli Bandiera e via Marconi così come meglio evidenziato alla Tavola 1) Riferimenti Urbanistici Stato di fatto L area oggetto di intervento, così come evidenziato dall allegato rilievo fotografico (tavole 4 e 5) e dalla tavola n 3 ( stato di fatto), è attualmente occupata dalla Scuola Materna N. Bixio e dalla relativa area di pertinenza destinata ed attrezzata per le attività ludiche e didattiche all aperto della scuola stessa. Il comparto comprende inoltre il tratto nord di via N.Bixio che da via F.lli Bandiera porta all accesso carraio di sevizio della Scuola stessa ed il tratto a fondo cieco di via Marconi posto sul lato nord della scuola. L area si affaccia, per l intero lato ovest, su via C. Menotti, su cui è stato ricavato l accesso principale. Verifica degli standards urbanistici Il combinato del punto 2) dell art.8 del P.O.C. e dell art del RUE vigenti, prescrive il rispetto dei seguenti parametri e standard urbanistici: - Indice di utilizzazione fondiaria comprensiva dell area verde 0,40 mq/mq; - Indice di utilizzazione fondiaria dell area edificabile, oggetto di alienazione, è 0,76 mq/mq; - Numero Piani max n 4; - Sup. Permeabile min. 10% della Sup. fondiaria dell area edificabile (mq. 2500x10%)=mq Parcheggi di urbanizzazione primaria pari al 13% della Sup.Utile - Parcheggi pertinenziali pari a un posto auto/50mq di Sup.Utile - Verde pubblico (misura grafica) mq 1500 Le tavole di progetto n 6 (Verifica Standard modificato) e n 9 (Schema Planivolumetrico modificato) dimostrano come gli standards minimo previsti siano tutti perfettamente rispettati con la realizzazione di almeno 12 posti auto pubblici di cui uno per portatori di handicap, di un area a verde pubblico di 1590 mq, di aree permeabili per 1800 mq oltre naturalmente a quelle sistemate a giardino all interno ai singoli lotti ed un altezza massima dei fabbricati di tre piani fuori terra. Progetto urbanistico e norme specifiche Il progetto urbanistico dell area di intervento è così sintetizzabili: La superficie fondiaria destinata alla edificazione è stata prevista sul lato ovest dell intervento e quindi prospiciente su via C.Menotti; Il verde pubblico è invece stato previsto sul lato opposto, all interno del comparto, a ridosso e quindi a protezione della zona già edificata; Un percorso ciclabile attraversa il comparto in direzione sud-nord collegando di fatto lo stesso verde pubblico con le vie Marconi e via N.Bixio; I parcheggi pubblici sono tutti distribuiti lungo via Ciro Menotti a lisca di pesce inclinati di 90 rispetto al senso di marcia, al servizio diretto di tutti i lotti previsti, facilmente utilizzabili. La tavola di progetto n 9 ( Progetto Planivolumetrico modificato) mette in evidenza come i 2500 mq di Superficie Fondiaria sono stati organizzati in quattro lotti di 625 mq cadauno e di come ad ogni lotto sia stata assegnato un indice fondiario di 0,76 mq/mq per una S.U. totale realizzabile di 1900 mq, inferiore ai 1920 mq ammessi dal P.R.G. indice comunque nettamente superiore all indice fondiario medio di 0,60 mq/mq delle aree circostanti.

3 Sono state ipotizzate tipologie edilizie tipiche del tessuto urbano circostante (a schiera - torre abbinata a torre abbinata) con un altezza massima di tre piani oltre al piano terra. Le tipologie edilizie previste sono interscambiabili e fermo restando l altezza massima prevista e la S.U.massima assegnata per ogni singolo lotto 475 mq., la distribuzione volumetrica deve assicurare il rispetto della Normativa vigente per quanto riguarda distanze dai confine di proprietà, dal confine stradale e la visuale libera minima di 10 metri tra i fabbricati in progetto e quelli esistenti. Và inoltre assicurata una distanza minima tra i nuovi fabbricati, 10 metri, e la distanza dai confini di proprietà, 5 metri, come prevista dal Regolamento Urbanistico Edilizio. I parcheggi pertinenziali saranno tutti ricavati all interno dei singoli lotti ed adeguatamente distribuiti tra autorimesse chiuse e posti auto scoperti, il rispetto di tale dimensionamento sarà verificato in sede di rilascio del Permesso di Costruire. Le recinzioni stradali dovranno essere oggetto di un progetto di coordinamento preventivo in cui si preveda l utilizzo di materiali simili per quanto riguarda paramenti (preferibilmente mattoni) e parti metalliche e la stessa unica altezza dal marciapiede stradale. Non è consentita la realizzazione di piani interrati anche se utilizzati per locali di servizio quali autorimesse, cantine e vani tecnici. Pur non costituendo un limite progettuale e quindi al solo scopo di dimensionare i servizi a rete dell intervento si può prevedere la realizzazione all interno del comparto di nuovi alloggi. Servizio, all esterno del comparto sulla carreggiata stradale su via Ciro Menotti naturalmente dotandola della relativa segnaletica di protezione. Realizzazione e costo di massima delle urbanizzazioni Il costo complessivo per la realizzazione delle opere di urbanizzazione per ciascun lotto non è definito in quanto non sono ancora definite le richieste dei Gestori dei Servizi. Per ridurre i tempi di assegnazione dei lotti ed i costi a carico dell Amministrazione Comunale, che inevitabilmente si rifletterebbero sul costo delle aree da cedere, è opportuno assegnare le aree relative ai soli singoli lotti edificabili nello stato di fatto in cui si trovano ponendo a carico degli assegnatari la progettazione ed i costi di allaccio alle reti di urbanizzazione. Restano a carico del Comune le procedure tecniche ed amministrative per la realizzazione dell area verde ed i costi relativi alla demolizione della scuola esistente, considerata la necessità di procedere a particolari procedure di smaltimento dei materiali di recupero e di coordinare i tempi della demolizione con la realizzazione della nuova scuola di via Gambisa, restano a carico del Comune anche i costi di frazionamento dei quattro lotti da cedere Dalla realizzazione dell intervento edilizio previsto, ipotizzando l utilizzo di circa l 80% della Superficie Utile ammessa, l Amministrazione Comunale ricaverà oneri concessori per circa euro. Progetto delle urbanizzazioni Le tavole di progetto n illustrano gli schemi di massima delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria interne al comparto, schemi che costituiscono le linee guida a cui attenersi per la progettazione esecutiva delle stesse e che sinteticamente si richiamano: Elaborati tecnici Costituiscono il presente Progetto Preliminare Unitario i seguenti elaborati Tecnici: Relazione Tecnica opere stradali compreso parcheggi e relativi marciapiedi; verde pubblico e attigua pista ciclabile; impianto di pubblica illuminazione strada interna ed area verde; rete fognatura acque bianche; rete fognatura acque nere; rete distribuzione acqua; rete distribuzione gas; rete distribuzione rete telefonica; rete distribuzione energia elettrica; alberature stradali e segnaletica stradale. 1) Riferimenti Urbanistici 2) Estratto Norme RUE-POC 3) Stato di Fatto 4) Verifica Standard Urbanistici 5) Schema Planivolumetrico 6) Schema Acqua e Gas 7) Schema reti fognarie In sede di progetto esecutivo delle opere di urbanizzazione dovranno essere inoltre recepite tutte le indicazioni degli Enti Gestori dei Servizi a rete, anche se la dimensione dell intervento non dovrebbe creare particolari problematiche alle reti già esistenti. Per quanto concerne il Servizio Raccolta e quindi la realizzazione di una nuova stazione Ecobase dedicata all intervento si propone di ubicare la stessa, in accordo con il Gestore del

4 Soliera li Linee guida del Bando di assegnazione Bando che dovrà inoltre prevedere modalità di pagamento dei lotti correlati con la consegna differita degli stessi a causa dei tempi di costruzione della nuova scuola e naturalmente prevedere la non cessione a terzi dei lotti non ancora edificati. Il Responsabile Settore Pianificazione Arch. Alessandro Bettio Rilievo Fotografico

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