TRIBUNALE DI SALERNO. TERZA SEZIONE CIVILE UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI G.E. DOTT. ssa GIOVANNA PACIFICO

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1 TRIBUNALE DI SALERNO TERZA SEZIONE CIVILE UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI G.E. DOTT. ssa GIOVANNA PACIFICO RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA NELLA PROCEDURA ESECUTIVA N 76/08 PROMOSSA DA BANCA DELLA CAMPANIA CONTRO OMISSIS Salerno, 25 maggio 2010 IL C.T.U. ( Agr Gianpaolo D Antonio)

2 TRIBUNALE DI SALERNO TERZA SEZIONE CIVILE UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI G.E. DOTT. ssa GIOVANNA PACIFICO RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA NELLA PROCEDURA ESECUTIVA N 76/08 PROMOSSA DA BANCA DELLA CAMPANIA CONTRO OMISSIS Ill. mo G.E. Premesso: - che, in data 18/01/10 il sottoscritto Agr. Gianpaolo D Antonio con studio in Salerno, alla Via Benedetto Croce n.10, veniva nominato C. T. U. nella procedura esecutiva in epigrafe; - che, in data 22/02/2010 lo scrivente compariva dinanzi al G.E. Dott.Salvatore Russo, previa accettazione dell incarico, prestava il giuramento di rito; - che venivano formulati i seguenti quesiti e riferiti dal punto 1 al 10 del del Mod ( [1]). 1) Se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione ex art. 567 cod.proc.civ.è necessaria e però manca in atti o è inidonea, riferisca l esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca glia atti senz altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni; 2) Se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è completa ed inidonea proceda secondo i quesiti da 4 a 12. 3) Se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione è necessaria e però manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda l esperto a redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la documentazione è mancante e\o inidonea proceda limitatamente agli altri beni secondo i quesiti postigli da 4 a 12; per i quali la documentazione è completa ed idonea. 4) identifichi con precisi dati catastali e confini e sommariamente descriva l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento; 5) dica dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento; 6) indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato; 7) riferisca dell esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico,

3 ovvero di natura paesaggistica e simili; 8) riferisca dell esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibile all acquirente; 9) riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del T.U. di cui al D.P.R n. 380, nonché le notizie di cui all art. 46 di detto T.U. e di cui all art. 40 della L n. 47, e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare la nullità di cui all art. 46, comma 1, del citato T.U., ovvero di cui all art. 40, co.2, della citata L. 47/85, faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46, co. 5, del citato T.U. e di cui all art. 40, co.6, della citata L. 47/85; 10) determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati; 11) corredi la relazione da presentare anche in formato e su supporto informatici (e segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft, nonché pdf per Adobe Acrobat) o equivalente di una planimetria e di un riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi, comune di ubicazione, frazione, via o località confini, estensione e dati catastali(limitati per i terreni, alla partita, al foglio, alla particella, all estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati: alla partita, al foglio, alla particella ed all eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno); 12) estragga reperto fotografico anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente dello stato dei luoghi, comprensivo, in caso di costruzione, anche degli interni. - che in data 30 aprile 2010 si procedeva regolarmente all accesso dei beni. Tanto premesso, dopo aver esaminato attentamente la documentazione acquisita degli immobili pignorati e vagliato ogni elemento ritenuto utile per l espletamento dell incarico, lo scrivente espone la seguente relazione Risposta ai quesiti contenuti nel mandato 1) Se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione ex art. 567 cod.proc.civ.è necessaria e però manca in atti o è inidonea, riferisca l esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senz altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni; 2) Se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea proceda secondo i quesiti da 4 a 12. Il sottoscritto ha verificato che la documentazione è idonea per l espletamento della perizia di consulenza. 3) Se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione è necessaria e però manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda l esperto a redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la documentazione è mancante e\o inidonea proceda limitatamente agli altri beni secondo i quesiti postigli da 4 a 12; per i quali la documentazione è completa ed idonea. 4) identifichi con precisi dati catastali e confini e sommariamente descriva l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento;

4 A) Fondo sito nel Comune di Serre (SA) contrada Sant Agata con entrostante fabbricato rurale composto da una cucina e un deposito agricolo al piano terra e due vani e un locale predisposto come bagno al primo piano di complessiva superficie lorda di mq 139,32, ed un terreno di mq al riportato CT foglio 23 particella 364, qualità: fabbricato rurale, superficie are 00 ca 73, R.D. 0 R.A. 0 foglio 23 particella 359, Porzione AA qualità: seminativo, classe 5, superficie ha 1are 10 ca 00, R.D. 22,72 R.A. 51,13 Porzione AB qualità: uliveto, classe 3, superficie ha 0 are 26 ca 87, R.D. 6,24 R.A. 4,86 Confini:Omissis Intestatari : Omissis Omissis risulta deceduta il 24/03/1975 come da certificato allegato(all.9) Lo scrivente ha verificato i dati catastali riportati nell atto di pignoramento redatto dalla Banca della Campania S.p.A. rappresentata dall Avv. Carmine Napoli. Nell atto è indicato il numero originario 200 del foglio 23, la particella è stata soppressa ed ha dato origine alle attuali particelle 359 e 364 in atti dal 23/12/2003(vedi documentazione catastale all.4). Descrizione del fondo:il fondo è collegato alla via comunale con una stradina in pendenza e fondo in terra e pietre (foto 1-2). Il fabbricato ha una struttura portante in muratura che ha ricevuto interventi di consolidamento e rifacimento a seguito dei lavori,legge 219/1981, ultimati nel Al piano terra è presente un locale destinato a cucina(foto 4-5-7) e un deposito agricolo(foto 6). Al primo piano, al quale si accede mediante una scala esterna(foto 8), sono presenti due locali ( foto 10-11) e un locale destinato a bagno (foto 9). Il grado di rifinitura è medio nella cucina e nella stanza al primo piano, e non completo negli altri locali. Gli infissi sono in legno o ferro. La casa è fornita di acqua potabile ed energia elettrica. Davanti al fabbricato c è uno spiazzo con due piccoli fabbricati. Il terreno risulta occupato in parte da piante di olivo sia adulte che impiantate di recenti di varietà locali (foto 15-16), in parte da alberi da frutto e da due filari di vite(foto 20), la restante parte è libera da colture(foto 18). Lo stato di vegetazione delle piante è buono. Il terreno con pendenza variabile( allegato 8) risulta ben curato nella parte arborata. 5) dica dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento; Il fondo è condotto dalla proprietaria Omissis con la sua famiglia( all. 2) 6) indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato; La signora Omissis è coniugata con Omissis e il loro regime patrimoniale è la comunione dei beni. 7) riferisca dell esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico,

5 ovvero di natura paesaggistica e simili; I terreni oggetto della perizia non hanno vincoli o oneri a carico dell acquirente di natura condominiale, gravanti sul bene. 8) riferisca dell esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibile all acquirente; Non ci sono a carico degli immobili oneri di natura condominiale. Formalità, vincoli ed oneri non opponibili all acquirente : Formalità pregiudizievoli: A carico delle consistenze immobiliari sono state pubblicate le seguenti formalità pregiudizievoli: Iscrizioni: a) Iscrizione del 9 aprile 1998 ai numeri 11640/1225 a favore della Banca Popolare dell Emilia Romagna con sede in Modena contro Omissis, atto a rogito notaio Giuseppina Pessolano del 6 aprile 1998 per lire di cui lire per capitale sulla consistenza immobiliare in Serre, contrada Sant Agata nel catasto al foglio 23 particella 200, nat. R ha 01, 37,60 e ancora particella numero 200 nat. T ha 01,37,60; b) Iscrizione del 23 luglio 1998 ai numeri 22343/2857 a favore della Banca Popolare dell Emilia Romagna con sede in Modena contro Omissis, atto a rogito notaio Giuseppina Pessolano del 6 aprile 1998 per lire di cui lire per capitale sulla consistenza immobiliare in Serre, contrada Sant Agata nel catasto al foglio 23 particella 200, nat. R ha 01, 37,60 e ancora particella numero 200 nat. T ha 01,37,60; c) Iscrizione del 16 maggio 2006 ai numeri 26553/7519 a favore E.TR esazione Tributi s.p.a. con sede in Salerno contro Omissis ipoteca legale per euro ,92 di cui ,96 per capitale, su zona di terreno in Serre, contrada Sant Agata, nel catasto terreni al foglio 23 particella 200 ha 01,37,60 con entrostante fabbricato rurale denunziato all U.T.E. di Salerno con scheda numero 328, anno 1990; trascrizioni: a) trascrizione del 27 febbraio 2008 ai numeri 8739/6062 del verbale di pignoramento del 18 febbraio 2008 numero 820 di repertorio a favore della Banca della Campania s.p.a. con sede in Napoli contro Omissis, sulla zona di terreno in Serre, contrada Sant Agata nel catasto al foglio 23 particella 200, nat. R ha 01 ì, 37,60 con entrostante fabbricato denunziato all U.T.E. di Salerno con scheda 1950 anno ) riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del T.U. di cui al D.P.R n. 380, nonché le notizie di cui all art. 46 di detto T.U. e di cui all art. 40 della L n. 47, e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare la nullità di cui all art. 46, comma 1, del citato T.U., ovvero di cui all art. 40, co.2, della citata L. 47/85, faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46, co. 5, del citato T.U. e di cui all art. 40, co.6, della citata L. 47/85;

6 Tutti i terreni oggetto di pignoramento ricadono in zona E2 secondo quanto previsto dal P.R.G. in vigore (all.3). Si è provveduto alla verifica della regolarità edilizia e urbanistica dei fabbricati. In data 15 aprile 2010 veniva fatta richiesta presso il comune di Serre della documentazione necessaria alle verifiche (all.5). In data 20 maggio 2010 l Ufficio Tecnico del Comune di Serre forniva la risposta alle richieste e copia della documentazione (all.7). Il fabbricato rurale risulta corrispondente alla documentazione rilasciata dal Comune tranne per la divisione interna del primo piano nel quale è stato realizzato un locale destinato a bagno. Non risulta rilasciata dichiarazione di agibilità per il fabbricato. Non c è traccia di autorizzazione dei due piccoli depositi presenti nello spiazzo adiacente al fabbricato rurale. 10) determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati; La stima degli immobili è stata redatta con il procedimento sintetico, in particolare per confronto. Tale metodo si basa sulla conoscenza dei prezzi che normalmente vengono praticati nella libera contrattazione di compravendita per immobili confrontabili a quelli in esame per i fabbricati si è esaminato la tipologia edilizia, le caratteristiche costruttive, e l ubicazione, per i terreni si è considerato l ubicazione, tipo di coltura praticata, la dimensione, l esposizione, la presenza d acqua, le caratteristiche del terreno, la pendenza, per gli immobili produttivi si è esaminato le caratteristiche delle strutture se fungibili ossia utilizzabili per plurime attività o non fungibili cioè destinate ad attività specifiche, l area, l ubicazione. La scrivente ha effettuato apposita indagine di mercato fra operatori specializzati del settore avvalendosi anche del contributo fornito dai dati pubblicati dalle riviste oltre che dai borsini immobiliari visionabili sui siti specializzati quali: ; www. tecnocasa. e Ufficio del territorio, INEA, Regione Campania(VAF, VAM) Si procede quindi alla stima dei singoli beni: Lo scrivente tenuto conto delle caratteristiche estrinseche ed intrinseche degli immobili in questione e delle reali condizioni in cui gli immobili si trovano al momento della stima ha determinato un valore unitario da applicare: Fondo sito nel Comune di Serre(SA) località Sant Agata, è presente un fabbricato destinato in parte ad abitazione e in parte a deposito agricolo di superficie lorda di circa m , e un terreno di m mq ; ha determinato un valore unitario da applicare al terreno in questione pari a 2,1 /mq ha determinato un valore unitario da applicare al fabbricato in questione pari a 700 /mq. Superficie totale del terreno m 2 Superficie lorda del fabbricato circa 139,32 m 2 Valore stimato= 13687m 2 X 2,1 /mq + 139,32m 2 X 700 /mq = , = ,7

7 arrotondato a Si propone, di seguito, la formazione di un lotto : Lotto A) Fondo sito nel Comune di Serre (SA) contrada Sant Agata con entrostante fabbricato rurale composto da una cucina e un deposito agricolo al piano terra e due vani e un locale predisposto come bagno al primo piano di complessiva superficie lorda di mq 139,32, ed un terreno di mq al riportato CT foglio 23 particella 364, qualità: fabbricato rurale, superficie are 00 ca 73, R.D. 0 R.A. 0 foglio 23 particella 359, Porzione AA qualità: seminativo, classe 5, superficie ha 1are 10 ca 00, Porzione AB qualità: uliveto, classe 3, superficie ha 0 are 26 ca 87. Confini:Omissis Valore di stima = Con la consegna della presente relazione lo scrivente confidando di aver bene adempiuto all incarico ricevuto, rimane a disposizione per ogni eventuale ulteriore chiarimento. ALLEGATI : 1) Documentazione fotografica 2) Certificato di stato di famiglia 3) Verbale delle operazioni peritali 4) Visure e planimetrie catastali ; 5) Istanza presso il Comune di Serre 6) Certificato di destinazione urbanistica 7) Lettera di risposta del Comune di Serre e documentazione rilasciata 8) Fotogrammetria dei luoghi 9) Certificato di morte di Omissis 10) Ispezione ipotecaria 11) Planimetrie fabbricati 12) Relazione e foto su formato informatico cosi come richiesti nei punti del Mod ( Raccomandazioni generali per l attività di esperto per la stima di immobili). Salerno, 25 maggio ) Previa presa visione di tutte le raccomandazioni del mod da 1 18