Catasto e Fiscalità immobiliare

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1 Corso di Estimo Catasto e Fiscalità immobiliare Docente: Prof. Stefano Stanghellini Collaboratore: Arch. Alessandro Mascarello Il Catasto dei terreni e dei fabbricati Il Catasto: è l inventario dei beni immobili di uno Stato; definisce i possessi delle persone fisiche e giuridiche; è la base per le imposizioni fiscali sugli immobili; conserva le informazioni relative a: individuazione univoca del bene; localizzazione geografica, estensione e consistenza; destinazione d uso; caratteristiche delle unità immobiliari (solo catasto dei fabbricati); grado di produttività e relativi redditi; possessori e titolari di altri diritti reali. 2 1

2 2 Il Catasto dei terreni e dei fabbricati L articolo 1 della Legge Fondamentale del 1886 definisce il Catasto Italiano quale: Catasto geometrico particellare, fondato sulla misura e sulla stima, allo scopo di accertare la proprietà immobiliare, evidenziarne le mutazioni e determinare le imposte In Italia è presente in due sezioni complementari: Catasto dei terreni Catasto dei fabbricati 3 Il Catasto dei terreni: la definizione Il Catasto dei terreni inventaria: i terreni agricoli; i fabbricati rurali al loro servizio, i terreni incolti, le strade pubbliche e le acque esenti da estimo, per mezzo delle mappe, offre una rappresentazione cartografica completa del territorio nazionale Unità di base del Catasto dei terreni è la particella: una porzione continua di terreno situata in un solo Comune, appartenente ad un unico possessore ed assoggettata ad un unica specie di coltura (qualità) con uniforme grado di produttività (classe) 4

3 3 Il Catasto dei terreni: un esempio Estratto di mappa catastale 5 Il Catasto dei terreni: un esempio Visura catastale 6

4 Il Catasto dei terreni: le fasi Secondo quanto sancito dal T.U. (R.D. n / 1931) le fasi del Catasto dei terreni sono essenzialmente quattro: 1 la formazione: * operazioni topografiche * operazioni di stima: qualificazione (qualità di coltura) classificazione (classi) classamento determinazione delle tariffe (Rd e Ra) 2 la pubblicazione 3 l attivazione 4 la conservazione 7 Il Catasto dei terreni: le tariffe Il Reddito imponibile si compone di: Il Reddito Dominicale Rd che è il reddito attribuibile alla proprietà, p ed è pari a: Rd = Plv - (Qagr + Sv + Sa + St + Ice + Qfond) Il Reddito Agrario Ra che è il reddito attribuibile all imprenditore agricolo, ed è pari a: Ra = St + Ice Dove: Plv: Produzione lorda vendibile Qagr: Spese mantenimento capitale esercizio (macchine, altro) Sv: Spese Varie Sa: Salari St: Stipendi Ice: Interessi sul capitale di esercizio Qfond: Quote sul capitale fondiario (fabbricati, impianti) 8 4

5 Il Catasto dei fabbricati: la definizione Il Catasto dei fabbricati inventaria: le costruzioni urbane (dal 1939) le costruzioni rurali (dal 1994) Unità base di riferimento del Catasto dei fabbricati èl unità immobiliare urbana, ovvero una porzione di fabbricato, un intero fabbricato od un insieme di fabbricati che, nello stato in cui si trova, è di per se stesso in grado a produrre un reddito proprio indipendente. L unità immobiliare urbana si individua perché possiede: autonomia reddituale autonomia funzionale 9 Il Catasto dei fabbricati: un esempio Planimetria catastale 10 5

6 6 Il Catasto dei fabbricati: un esempio Rino Ceronte Università Iuav di Venezia Venezia Venezia Santa Croce Tolentini, 191 Università Iuav di Venezia Visura catastale 11 Il Catasto dei fabbricati: le fasi Secondo la Legge 1249/1939, le fasi del Catasto dei fabbricati sono essenzialmente quattro (in analogia con il Catasto dei terreni): 1 la formazione: * accertamento * rilevamento * stima: qualificazione (categorie) classificazione (classi) classamento determinazioneione delle tariffe (rendita e tariffe) 2 la pubblicazione 3 l attivazione 4 la conservazione 12

7 7 Il Catasto dei fabbricati: qualificazione e classificazione ZONE CENSUARIE QUALIFICAZIONE: distinzione delle u.i.u. a seconda della destinazione ordinaria e permanente CLASSIFICAZIONE: distinzione delle u.i.u. a seconda della capacità di reddito 13 Il Catasto dei fabbricati: le categorie Immobili a destinazione ordinaria Gruppo A Gruppo B Gruppo C A/1 Abitazioni di tipo signorile B/1 Collegi e convitti,, ospizi, conventi, C/1 Negozi e botteghe seminari, caserme A/2 Abitazioni di tipo civile B/2 Case di cura e ospedali C/2 Magazzini e locali di deposito A/3 Abitazioni di tipo economico B/3 Prigioni e riformatori C/3 Laboratori per arti e mestieri A/4 Abitazioni di tipo popolare B/4 Uffici pubblici C/4 fabbricati e locali per esercizi sportivi A/5 Abitazioni di tipo ultrapopolare B/5 Scuole, laboratori scientifici C/5 Stabilimenti balneari e di acque curative A/6 Abitazioni di tipo rurale B/6 Biblioteche, pinacoteche, musei, C/6 Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse gallerie, accademie A/7 Abitazioni in villini B/7 Cappelle e oratori non destinati C/7 Tettoie chiuse o aperte all'esercizio pubblico dei culti A/8 Abitazioni in ville B/8 Magazzini sotterranei A/9 Castelli, palazzi A/10 Uffici e studi privati 14

8 8 Il Catasto dei fabbricati: le categorie Immobili a destinazione speciale Gruppo D D/1 Opifici D/2 Alberghi e pensioni D/3 Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli D/4 Case di cura e ospedali D/5 Istituti di credito, cambio e assicurazione D/6 Fabbricati e locali per servizi sportivi con fini di lucro D/7 Fabbricati industriali D/8 Fabbricati commerciali D/9 Edifici galleggianti Immobili a destinazione particolare Gruppo E E/1 Stazioni per servizi di trasporto E/2 Ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio E/3 Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche E/4 Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche E/5 Fortificazioni E/6 Fari, semafori, torri E/7 Fabbricati destinati al culto E/8 Fabbricati e costruzioni nei cimiteri E/9 Edifici a destinazione particolare 15 Il Catasto dei fabbricati: la struttura Gruppo A Categoria: A/1 * Classe: Unica (ad esempio) Categoria: A/2 * Classi: Il numero delle classi è aperto (nel Catasto dei terreni è chiuso: 5). Alla classe di numero più elevato corrisponde una superiore qualità (redditività) (nel catasto dei terreni è il contrario: i terreni più fertili sono di classe 1) Ad ogni categoria e classe è associata una tariffa (rendita unitaria) Tra le tariffe di due classi successive esiste uno scarto di circa il 15-20% La tariffa moltiplicata per la consistenza della unità immobiliare determina la rendita catastale 16

9 9 Il Catasto dei fabbricati: le consistenze prima del Dpr 138/98 La consistenza catastale delle unità immobiliari da accertarsi nelle categorie del gruppo A del quadro generale si misura assumendo come elemento unitario il vano utile. Si considera come vano utile lo spazio chiuso da muri o pareti dal pavimento al soffitto, avente generalmente luce diretta e una superficie libera che, in relazione alla categoria e classe di cui trattasi, è stato stabilito come normale. Per il computo della consistenza delle unità immobiliari da accertarsi nelle categorie del gruppo A si devono distinguere i seguenti elementi: a) vani principali (salone, galleria, camera o stanza, cucina); b) accessori a servizio diretto: cioè gli elementi necessari al servizio o al disimpegno delle parti principali (bagno, ripostiglio, latrina, ingresso, corridoio, dispensa, veranda, nonché in genere, i vani aventi superficie libera minore di quella stabilita per il vano normale della categoria e classe); c) accessori a servizio complementare: cioè gli elementi annessi e integranti la funzione delle parti principali ma non strettamente necessari per l utilizzazione di esse (soffitte, cantine, locali di sgombero, legnaie, bucataie, spanditoi, stalle, granai, porcili, pollai, ecc.); d) dipendenze, d e cioè: aree e suoli liberi a servizio esclusivo dell unità immobiliare o a servizio comune di essa e di altre unità immobiliari (cortili, aie, giardini, terreni destinati a giochi e altri esercizi sportivi, terrazze usufruibili cioè non di semplice copertura, ecc.); locali e costruzioni destinati a usi speciali (tettoie aperte, portici, cisterne, serre, ricoveri antiaerei); locali costruttivamente destinati al servizio comune dell unità immobiliare e di altre (bucatai, spanditoi, cucine e latrine costruite per uso comune di più abitazioni, soffitte o cantine usate da vari inquilini senza stabili pareti divisorie degli spazi a ciascuno assegnati). 17 Il Catasto dei fabbricati: le consistenze prima del Dpr 138/98 La consistenza totale dei vani utili di una unità immobiliare si ottiene addizionando: a) i vani principali normali nonché le relative eventuali eccedenze rispetto alla superficie utile normale; b) i vani accessori a servizio diretto, calcolati per 1/3 di vano utile; c) i vani accessori a servizio complementare, calcolati per 1/4 di vano utile; d) aggiunta per eventuali dipendenze fino a un massimo del 10% della totale consistenza; e) detrazione per eventuali difetti o svantaggi di cui non si è tenuto conto nell attribuzione della categoria e della classe fino a un massimo del 10% della totale consistenza. La consistenza totale così ottenuta va infine arrotondata al mezzo vano. 18

10 10 Il Catasto dei fabbricati: le tariffe (I) Dopo aver attribuito una specifica categoria e classe alle unità immobiliari tipo dei gruppi A, B e C si è passati alla stima delle tariffe attraverso i seguenti due procedimenti di stima: la determinazione del reddito imponibile (RI) catastale partendo dal canone d affitto, e cioè: RI = RL - (Q + S + Sf + I) RL: reddito annuo lordo S: servizi ii Q: quote di integrazione, manutenzione e assicurazione ordinariamente a carico del proprietario Sf: sfitto (mancato reddito) I: inesigibilità (mancato reddito) 19 Il Catasto dei fabbricati: le tariffe (II) per le unità immobiliari appartenenti a categorie senza mercati locativi, la determinazione del reddito imponibile catastale (RI) viene effettuata partendo dal beneficio fondiario quale interesse del capitale fondiario (Cf = Vm), e cioè: Bf= Vm*r E pertanto: RI = Bf / (1 - a) Bf: interesse del capitale fondiario al netto delle imposte Vm: valore di mercato (valore venale) r: saggio di capitalizzazione a: aliquota complessiva dell imposta fabbricati 20

11 Un esempio Calcolare il RI di un unità immobiliare il cui capitale fondiario (Cf = Vm) è di euro e il beneficio fondiaro (Bf) è del 3%, se l aliquota complessiva dell imposta sui fabbricati (a) è del 35%. Bf= * 3 = euro 100 RI= = euro (1-0.35) 21 Il Catasto dei fabbricati: la conservazione Per conservazione s intende l aggiornamento tecnico e giuridico degli atti. Le operazioni iche lo permettono sono: l accertamento delle nuove unità immobiliari urbane (dichiarazione di nuova costruzione); l accertamento delle variazioni nello stato delle unità già accatastate; l accertamento delle mutazioni delle proprietà delle u.i.u. censite (voltura catastale)

12 12 La legge 662/96: i principi Federalismo amministrativo Federalismo fiscale Nuovo sistema estimativo catastale (Dpr 138/98) 23 Il Dpr 138/98 e il nuovo sistema estimativo catastale Nuove zone censuarie: microzone m 2 lordo come unità di consistenza unica Nuove categorie e classi Ipotesi di valutazione pluriparametrica: T = Vm * r = [ [Va * (1+K 1 ) + Vk * (1+K 2 )] * (1+K 3 )] * r T : tariffa K 1: sommatoria dei coefficienti che tengono conto delle caratteristiche posizionali dell area Vm : valore di mercato per unità di consistenza r : saggio di fruttuosità Va : quota base del valore pertinente al suolo Vk : costo base del valore pertinente alla costruzione K 2: sommatoria dei coefficienti che tengono conto delle caratteristiche intrinseche della u.i.u. K 3: sommatoria dei coefficienti che tengono conto delle caratteristiche della u.i.u. da stimare complessivamente intesa 24

13 13 Il Dpr 138/98 e la nuova suddivisione del territorio MICROZONA porzione del territorio comunale o, nel caso di zone costituite da gruppi di Comuni, un intero territorio comunale che presenta omogeneità nei caratteri di posizione, urbanistici, storico - ambientali, socio - economici, nonché nella dotazione dei servizi ed infrastrutture urbane CRITERI DI DETERMINAZIONE omogeneità nei caratteri di posizione, urbanistici, storico - ambientali, socio - economici, di dotazione di servizi ed infrastrutture urbane; u n iform ità d elle u nità im m o biliari per caratteristiche tipologiche, epoca di costruzio ione e destinazio ioni prevalenti; mercato immobiliare omogeneo sul pian o d ei red diti e dei valori, e in particolare per l incidenza su di essi delle caratteristiche estrinseche delle un ità im m o biliari. NORME TECNICHE ciascuna microzona è individuata da uno o più fogli contigui della mappa catastale del Comune ed è contraddistinta da un numero cardinale progressivo; all interno di ciascuna di esse il rapporto tra i valori di m ercato massimo e minimo a mq delle u.i. assunte quali riferimento non deve risultare >2; lo scostamento percentuale tra i valori medi ordinari a mq delle u.i. di riferimento site in due microzone contigue ed urbanisticamente omogenee non deve risultare < 30%. 25 Il Dpr 138/98 e la nuova suddivisione del territorio Esempio di microzone 26

14 14 Il Dpr 138/98 e il nuovo quadro delle categorie UNITA IMMOBILIARI ORDINARIE GRUPPO R Unità immobiliari a destinazione abitativa di tipo privato e locali destinati a funzioni complementari. R/1 - Abitazioni in fabbricati residenziali e promiscui R/2 - Abitazioni in villino e villa R/3 - Abitazioni tipiche dei luoghi R/4 - Posti auto coperti, posti auto scoperti su aree private, locali per rimesse di veicoli. GRUPPO P Unità immobiliari a destinazione pubblica o di interesse collettivo. P/1 - Unità immobiliari per residenze collettive e simili P/2 - Unità immobiliari per funzioni sanitarie P/3 - Unità immobiliari per funzioni rieducative P/4 - Unità immobiliari per funzioni amministrative, scolastiche e simili P/5 - Unità immobiliari per funzioni culturali e simili GRUPPO T Unità immobiliari a destinazione terziaria. T/1 - Negozi e locali assimilabili T/2 - Magazzini, locali da deposito e laboratori artigianali T/3 - Fabbricati e locali per esercizi sportivi T/4 - Pensioni T/5 - Autosilos, autorimesse e parcheggi a raso di tipo pubblico T/6 - Stalle, scuderie e simili T/7 - Uffici, studi e laboratori professionali 27 Il Dpr 138/98 e il nuovo quadro delle categorie UNITA IMMOBILIARI SPECIALI GRUPPO V Unità immobiliari speciali per funzioni pubbliche e di interesse collettivo. V/1 - Stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi, aerei ed impianti di risalita V/2 - Stabilimenti balneari e di acque curative V/3 - Fiere permanenti, recinti chiusi per mercati, posteggio bestiame e simili V/4 - Fabbricati destinati all esercizio pubblico dei culti, cappelle e oratori V/5 - Ospedali V/6 - Fabbricati, locali, aree attrezzate per esercizi sportivi e per divertimento, arene e parchi zoo V/7 - Unità immobiliari a destinazione pubblica o interesse collettivo, non censibili nelle categorie P [... ] GRUPPO RZ Unità immobiliari speciali a destinazione terziaria, produttiva e diversa. Z/1 - Unità immobiliari per funzioni produttive Z/2 - Unità immobiliari per funzioni produttive e connesse all agricoltura Z/3 - Unità immobiliari per funzioni terziario - commerciali Z/4 - Unità immobiliari per funzioni terziario - direzionali Z/5 - Unità immobiliari per funzioni ricettive Z/6 - Unità immobiliari per funzioni culturali e per lo spettacolo Z/7 - Stazioni di servizio e per la distribuzione dei carburanti agli autoveicoli Z/8 - Posti barca compresi in porti turistici Z/9 - Edifici galleggianti o sospesi a punti fissi del suolo Z/10 - Unità immobiliari a destinazione residenziale o terziaria, non censibili nelle categorie dei gruppi R e T [... ] 28

15 15 Le imposte sugli immobili SUL REDDITO IRES: imposta sui redditi delle società IRPEF: imposta sui redditi delle persone fisiche IMPOSTA DI REGISTRO: 7% fabbricati, 8% terreni edificabili (3% per prima casa, beni storico-architettonici); (2% affitto) SUI TRASFERIMENTI (chi compra) SUI TRASFERIMENTI (chi vende) SUL PATRIMONIO IMPOSTA IPOTECARIA: 2% (in misura fissa - 129,11 - se prima casa) IMPOSTA CATASTALE: 1% (in misura fissa se prima casa) IVA (imposta sul valore aggiunto per acquisti da imprese): 10% (4% se prima casa) INVIM: imposta sull incremento del valore degli immobili ICI: imposta comunale sugli immobili 4-7 per mille è un imposta a caratterizzazione territoriale, destinata al finanziamento dei Comuni Le basi imponibili per le imposte Fino al 1996 la base imponibile per le imposte era: la Rendita Catastale (RC) per il Moltiplicatore (M): * fabbricati: categorie A, B, C (eccetto A/10, C/1) : M = 100 categorie A/10, D : M = 50 categorie C/1, E : M = 34 * terreni (RD reddito dominicale, anziché RC): tutti : M = 75 Dopo il 1996, il calcolo della base imponibile si è così evoluto: RC con rivalutazione percentuale (5% per i fabbricati, 25% per i terreni) per il Moltiplicatore * Solo per l ICI RC con rivalutazione percentuale (5% per i fabbricati, 25% per i terreni) per il Moltiplicatore con rivalutazione percentuale (10%) * Per imposte di registro, ipotecarie, catastali 30

16 L ICI I SOGGETTI PASSIVI I BENI IMMOBILI LE BASI IMPONIBILI IL PROPRIETARIO oppure: I FABBRICATI beni storico-architettonici A,B,C (eccetto A/10, C/1): RCx1,05x100 A/10, D: RC x 1,05 x 50 C/1, E: RC X 1,05 X 34 RC più bassa x 1,05 x 100 IL TITOLARE DI DIRITTI REALI I TERRENI AGRICOLI RD x 1,25 x 75 LE AREE FABBRICABILI Vm 31 IL CALCOLO DELL ICI Le modalità di calcolo: Base imponibile x aliquota Esempio: Calcolare l ICI di un appartamento con rendita catastale di 1.007,00 ( ) sapendo che l aliquota è del 5 per mille c.a. base imponibile ICI = ( 1.007,00 x 1,05 x 100) x 0,005 = ,00 x 0,005 = 528,

17 17 L ICI PER LE POLITICHE URBANE (I) La progressiva finalizzazione (dal 1993) alle politiche urbane attuate dai Comuni: 1996: diversificazione delle aliquote in ragione di: - destinazione funzionale del bene (abitazioni, laboratori, uffici,...) - destinazione sociale del bene (enti non profit) - modalità d uso (prima casa, alloggi sfitti) 33 L ICI PER LE POLITICHE URBANE (II) 1997: possibilità di allargamento dei Comuni di portare il range delle aliquote, anche sotto il 4 per mille per: - recupero di beni immobili inagibili - recupero di beni storico-architettonici nei centri storici - realizzazione di autorimesse - recupero di sottotetti - locazione a canone concordato 1998: possibilità dei Comuni di portare il range delle aliquote, fino al 9 per mille per: - le case sfitte 34

18 18 L EVOLUZIONE DELLA FISCALITA IMMOBILIARE Situazione i fino ai primi i anni 90 Processo avviato dai primi i anni 90 Stato Comune Comune Ministero Finanze Catasto Imposte immobiliari Cittadini, imprese Imposte immobiliari Catasto Stato Cittadini, imprese 35 Corso di Estimo Cenni di estimo legale Docente: Prof. Stefano Stanghellini Collaboratore: Arch. Alessandro Mascarello

19 19 L estimo legale Comprende le stime dei beni per i quali la determinazione del prezzo (di scambio, d uso) viene sottratta dll dallo Stato Stt al mercato per ragioni sociali La determinazione del valore è disciplinata da disposizioni legislative che impongono: spesso, il criterio di stima da applicare; talvolta, l algoritmo di calcolo di un valore convenzionale. 37 La casistica Principali ambiti applicativi: Imposte immobiliari basate sui valori catastali (vari decreti) Talune indennità di espropriazione per pubblica utilità e per le servitù coattive (Dpr 327/2001) Contributo di costruzione (Dpr 380/2001) Vendita e locazione di alloggi ERP (L. 10/1977) Sanzioni per opere abusive (Dpr 380/2001) 38

20 20 L indennità di espropriazione I criteri di stima Tipologie di espropriazione Espropriazione parziale di bene unitario (art. 33) Espropriazione per opere private di pubblica utilità (art. 36) Espropriazione per opere pubbliche di pubblica utilità (artt. 37, 38, 40) Cessione volontaria (art. 45) Criteri di stima I = Vc I = Vm Vari Vari I = indennità; Vc = valore complementare; Vm = Valore di mercato 39 L indennità di espropriazione I tre regimi immobiliari ai fini dell indennità Tipologie di beni immobili Criterio di stima dell'indennità Corrispettivo per la cessione volontaria (art. 45) Area edificabile (art. 37) Vm Vm x 1,10 Area edificata (art. 38) I = Vm C = Vm Area non edificabile (art. 40) - effettivamente coltivata (c. 1) I = Va - coltivata dal proprietario (c. 1) I = Va - non coltivata (c. 2) I = Vam (tipo coltura prevalente) C = Vam x 1,50, (tipo di coltura in atto) C = Vam x 3 (tipo di coltura in atto) C = Vam x 1,50, (tipo di coltura in atto) 40

21 L indennità di espropriazione Esempio di Valori agricoli medi 41 Per approfondimenti Dpr 138/98. Stanghellini S. (1999), Urbanistica, tributi e catasto: tre riforme complementari per il governo del territorio in Curti F. (a cura di), Urbanistica e fiscalità locale, Maggioli, Rimini. Stanghellini S.(1999), Il nuovo Catasto dei Comuni. Le microzone e gli altri adempimenti previsti dal d.p.r. 138/98, Maggioli, Rimini. Del Monaco L. (1996), Catasto e fiscalità immobiliare, CittàStudiEdizioni, Milano