COMUNE DI CARIGNANO Provincia di Torino AREA TECNICA Settore: Lavori Pubblici - Patrimonio - Ambiente

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1 Prvincia di Trin AREA TECNICA Settre: Lavri Pubblici - Patrimni - Ambiente VALUTAZIONE IMMOBILIARE ai fini della Determinazine del Canne di Cncessine dell immbile di prprietà dell Assciazine Bccifila La Nuva Luccila situat nel Cmune di Carignan (TO)- via Villastellne 93. RESPONSABILE DEL SERVIZIO LAVORI PUBBLICI Arch. Valter GARNERO CARIGNANO, Maggi 2012

2 1. OGGETTO DELLA VALUTAZIONE Frma ggett della valutazine ai fine della Determinazine del Canne di Cncessine il cmpless sprtiv sit in via Villastellne n. 93 cme evidenziat nelle allegate planimetrie. Gli immbili sn iscritti al Nuv Catast Fabbricati di Trin al Fgli 32 particella 143 sub. 2 categria D/6 di prprietà del Circl Ricreativ Bccifila La Luccila (dati derivanti da iscrizine del 27/07/2001 n /2001 in atti dal 27/07/2001 (prtcll n )) nnché il terren su cui insiste il fabbricat accatastat al F. 32 mappale 143 della superficie cmplessiva di mq UBICAZIONE L inter immbile e l area di pertinenza si trvan in lcalità Garavella di Carignan accessibile dalla nuva rtatria realizzata sulla S.P. 122 di Chieri all intersezine cn il camp sprtiv cmunale. L area è cmpresa in un ampia zna destinata ad aree per servizi sciali ed attrezzature a livell cmunale e di interesse generale esistenti cmprendente il camp sprtiv cmunale per il gic del calci a undici. L area è dtata di tutte le pere di urbanizzazine primaria e servizi generali. L immbile risulta di prprietà del circl ricreativ bccifil La Luccila, attualmente denminat Assciazine Bccifila La Nuva Luccila, cn sede in CARIGNANO e partita IVA cme da visura catastale che si allega. Le dimensini degli immbili sn tutte descritte nell allegata perizia e megli evidenziati cn elabrati grafici nnché suddivisi per classi e categrie (cucina, ristrante, bar, gic bcce, ecc) e presentan un stat di cnservazine discret. Fann parte dell inter cmpless n. 1 edifici cmpst al pian rialzat da: cucina, bar, una sala per il gic delle carte, due wc, una sala per pranzare. Al pian terren il capannne destinat al gic delle bcce, cn n. 1 wc, centrale termina e spgliati-dcce. Al pian interrat magazzin, cantina, sala riunini, uffici e spgliati per il persnale. All estern vi sn alcune tettie cn tavli, ed è inltre presente un dehrs estern attigu al bar ristrante. Cmpletan la dtazine del cmpless, n. 5 campi per il gic delle bcce cn tribune cperte e illuminazine ntturna, n. 2 campi da bcce sul retr e n. 1 camp da tennis in asfalt illuminat. Tutte le strutture predette sn cmprese su un area di circa mq 4.900; circa mq 690 sn destinati a prat e gichi per bambini e circa 1000 mq sn destinati ad area parcheggi estern, in grad di spitare circa 20 autvetture. 2

3 3. SITUAZIONE PATRIMONIALE DELL IMMOBILE Il Cmpless sprtiv è di prprietà dell Assciazine Bccifila La Nuva Luccila, cn sede in Via Villastellne 93, P. IVA Cn lettera indirizzata al Sindac del Cmune di Carignan, prtcllata il 30 dicembre 2011 al n , i sci dell Assciazine di cui spra prpngn al cmune di Carignan di rendere ufficiale e attiva la dnazine della Scietà. Cn deliberazine del Cnsigli Cmunale n. 10 del 31 gennai 2012, la Città di Carignan ha accettat in dnazine l immbile distint al catast fabbricati al fgli 32, mappale 143. La dnazine è stata accettata cn i seguenti neri e cndizini: che il Cmune destini l immbile principalmente ad attività sprtive, culturali e di ritrv ; che il Cmune si acclli tutti gli neri ecnmici necessari per l acquisizine dell immbile (ntarili, legali fiscali); che il dnante garantisca che l immbile sia liber da persne e cse ed altresì franc e liber da pesi e vincli, da trascrizini pregiudizievli, liti pendenti, privilegi del fisc di terzi, livelli, ipteche ed neri reali in genere prmettend al riguard gni e più ampia garanzia di legge e di us. Il dnante parimenti si impegna a certificare la reglarità edilizia e la cnfrmità catastale degli immbili ggett di dnazine ai fini della dichiarazine da rendere sull att pubblic ai sensi del D.L. 78/2010 nnché prdurre l Attestat di Certificazine Energetica da allegarsi al rgit. 4. SITUAZIONE URBANISTICA ed EDILIZIA L area ggett della alienazine è cntraddistinta dal vigente P.R.G.C. cme Zna VSP3 Aree di pertinenza delle assciazini sprtiv ricreative esitenti- prevista dall art delle Nrme Tecniche di Attuazine della Variante Strutturale al P.R.G.C. apprvata cn D.G.R. del 16/03/2010 n A maggir chiariment per quant riguarda la situazine urbanistica dell intera area viene allegat il C.D.U. rilasciat in data 04/05/2012 n dall Sprtell Unic per l Edilizia Privata del Cmune di Carignan. È in crs una specifica Variante Urbanistica per definire la destinazine urbanistica a seguit dell accettazine della dnazine. Autrizzazini cmunali: il prgett principale e il prgett di variante sn stati autrizzati dal Cmune di Carignan cn le seguenti cncessini edilizie: 3

4 Permess edilizi n. 2 del relativ alla cstruzine di nuva recinzine e successiv rinnv del permess edilizi n. 154 del Permess edilizi n. 68 del relativa a fabbricat cn strutture prefabbricate da adibire a magazzin e servizi ad us della scietà La Luccila. Cncessine edilizia n. 112 del relativa alla cstruzine di centrale termica e lcale sgmber. Cncessine edilizia n. 100 del relativa all ampliament della sede sciale cn creazine di cucina, bar, servizi igienici e cantina. La cncessine edilizia era rilasciata a cndizine che venisse stipulat att di cstituzine di servitù secnd la cnvenzine apprvata dalla G.MM. cn deliberazine n. 329 del , secnd la quale l Assciazine bccifila La Nuva Luccila garantiva per se e successri d aventi causa l us perpetu e gratuit dei prpri impianti sprtivi cperti al Cmune di Carignan per l svlgiment di gare in ccasine di manfestazini sprtive cittadine di altre manifestazini sprtive a livell cmunale intercmunale da ess rganizzate cmunque prmsse. L att di impegn unilaterale è stat stipulat in data rep registrat all Uffici del Registr di Mncalieri il n vl. 91 md. II. Cncessine edilizia n. 92 del in variante alla cncessine edilizia n. 100 del per mdeste varianti alla superficie cperta. In data è stat rilasciat il permess di abitabilità relativ al suddett ampliament (n. 446). Cncessine edilizia n del per la realizzazine di n. 5 campi da bcce cn recinzine e tettia. Cncessine edilizia n. 65 del e successiva variante n. 23 del relative alla cstruzine di camp da tennis e fabbricat us spgliati. Cncessine edilizia n. 18 del , in variante alla cncessine edilizia n. 44 del relativa ad ampliament del fabbricat adibit a sede della scietà, per il quale è stata dichiarata l agibilità a partire dal Cncessine edilizia n. 14 del 15 febbrai 2000 relativa all edificazine di tettia aperta, per la quale è stata ttenuta l agibilità a decrrere dal Autrizzazine edilizia n. 6 del 15 febbrai 2000 relativa alla ricpertura della sede sciale. In particlare i lavri cnsistevan in applicazine sulle lastre esistenti di liquid cprente att al cnslidament e fissaggi del fibr-cement, psa di leggera rditura lignea di supprt e svrappsizine di lastre metalliche preverniciate fissate all rditura. Autrizzazine sanitaria per l attività di preparazine e smministrazine di alimenti e bevande ai sli sci del Circl Privat n. 174 del 14/12/

5 5. DESCRIZIONE SINTETICA DEL COMPLESSO SPORTIVO. Il Circl Sprtiv La Luccila è ubicat in Via Villastellne 93 e si accede da cmda rtatria stradale in Regine Pnte P e da ampi percrs cicl pednale dal centr della Città. L area è cmpresa in un ampia zna a servizi sprtivi cmprendente campi da calci e di allenament cn spgliati e tribuna di prprietà cmunale, atre scietà sprtive ricreative di prprietà privata (Serenissima, Padus, Pagaia) tutte in prssimità della citata arteria prvinciale. All stat attuale l immbile è gestit dalla Scietà stessa e il bar-ristrante è affidat a un sci bancniere. La struttura sprtiva ggett di valutazine srge su un area di circa mq; fann parte dell inter cmpless i seguenti cmpendi: edifici servizi della superficie di circa 400 mq su due piani (interrat e terren) cmpst da bar, ristrante, cucina, servizi igienici, uffici, centrale termica; capannne gic bcce della superficie di circa 470 mq crredat da servizi igienici, spgliati e centrale termica; n. 1 camp da tennis scpert cn superficie in asfalt; n. 7 campi di bcce scperti; area parcheggi esterna di circa 1000 mq cn strat superficiale in asfalt in grad di spitare circa 20 autvetture; area verde e pertinenziale di circa 1900 mq. Le dimensini degli immbili sn tutte descritte negli elabrati grafici allegati nnché suddivisi per classi e categrie (residenziale, spgliati, ristrante, bar, ecc). Impianti tecnici. La struttura dispne di allacci all acquedtt municipale e di un pzz per l attingiment dell acqua destinata all irrigazine dei campi da bcce e dell area verde. Quest ultima rete di irrigazine presenta alcune criticità in quant è prbabilmente presente una perdita stterranea che impedisce il reglare funzinament dell impiant. Nn sn presenti al cntrari allacciamenti alla fgnatura cmunale. Attualmente sn presenti due pzzi di racclta delle acque reflue, un relativ alle acque prvenienti dalla cucina e un destinat alle acque reflue dei servizi e degli spgliati. Entrambi i pzzi sn cllettati in un pzz ner psizinat all intern dell area verde antistante. Le acque meteriche sn cllettate in un pzz perdente, che attualmente presenta alcuni prblemi di scaric. 5

6 All intern della struttura sn presenti due centrali termiche alimentate a gas metan, una per il riscaldament ad aria calda del capannne per il gic delle bcce (ptenza termica cmpresa tra 43 e 117 kw) e una per il riscaldament della sede sciale, bar, cucina, sala riunini e sala gichi (ptenza termica 40kW). L impiant elettric presenta alcune criticità, dvute alla presenza di cavi scperti e interruttri. Criticità. A seguit sprallug press la struttura sprtiva e cn le infrmazini acquisite dall attuale gestre, dal Presidente e da alcuni sci di seguit si riprtan le principali criticità riscntrate sulla struttura che dvrann essere ggett di specifica analisi da parte dei cncrrenti alfine di definire gli interventi strutturali da prprre in sede di gara: allacci alla fgnatura cmunale; ristrutturazine del sistema di scaric sulle acque bianche; eliminazine infiltrazini dvute al cmpluvi della cpertura nell innest tra il prim fabbricat e l ampliament della sede scietaria attuale sede della sala gichi e bar; verifica e cntrll cpertura fibr-cement ed eventuale sstituzine; messa a nrma e certificazine dell impiant elettric e termic; tteniment Certificat di Prevenzine Incendi Centrale termica e Impiant sprtiv; adeguament dell impiant sprtiv al Decret del Presidente della Repubblica 24 lugli 1996, n "Reglament recante nrme per l'eliminazine delle barriere architettniche negli edifici, spazi e servizi pubblici."; sistemazine della perdita attualmente presente nella rete di irrigazine dei campi da bcce che attinge al pzz intern; sistemazine e messa in sicurezza area a gichi esterni (verificare parti arrugginite e mancanti); richiesta di autrizzazine per esercizi di smministrazine di alimenti e bevande ai sensi della L.R. n. 38/2006 e relativa ntifica sanitaria ai sensi dell art. 6 del Reg. CE 852/2004 ( in quant l attuale si riferisce alla gestine del circl privat). 6. VALUTAZIONE DELL IMMOBILE AI FINI DELLA DETERMINAZIONE DEL CANONE DI CONCESSIONE. L Amministrazine Cmunale intende prcedere ad affidare in cncessine l impiant sprtiv e a tal fine ccrre prcedere alla determinazine del Canne di Cncessine che dvrà essere crrispst al Cmune dal Cncessinari. 6

7 Il Canne di Cncessine piché cstituisce il prezz d us del bene e in linea generale deve assicurare, nell ttica del prprietari, un adeguat rendiment del capitale, mentre nell ttica del cncessinari deve risultare cmpatibile cn i criteri di una crretta ed rdinata gestine è determinat facend riferiment al valre patrimniale del cespite nel su insieme - terren, fabbricati, impianti - cn la sla esclusine di attrezzature ed arredi, nella sua cnsistenza, qualità cstruttiva e funzinale, stat di cnservazine e manutenzine, quali risultanti al mment della stima applicand un adeguat saggi di rendiment al valre immbiliare dell impiant. Per quant cncerne la determinazine del valre patrimniale, si ritiene che quest vada determinat secnd il criteri del cst di riprduzine deprezzat elementi: Da cui: valre dell area; 7 sulla base dei seguenti valre di cst dei fabbricati, dei manufatti, degli impianti ed neri finanziari ed accessri; utile imprenditriale di natura immbiliare Canne cncessine = Vm x i Dve: Vm = valre di mercat i = saggi di rendiment che si assume pari al 2,50% Per la determinazine del Valre di mercat si è adttat il metd di stima sintetic cmparand su una scala di valri nti riferibili a beni assimilabili l ggett della stima. Le parti del cmpless sprtiv ggett di stima sn le seguenti: Edifici servizi; Capannne gic bcce; Strutture cmplementari e area pertinenziale. EDIFICIO SERVIZI. Le superfici a servizi e cmmerciali da utilizzare nel cnteggi estimativ sn da intendersi cme superfici cnvenzinali, cmputate cn il seguente criteri al fine di equipararle al valre delle abitazini civili 1) per inter le superfici dei lcali segreteria; 2) per il 50% la superficie degli spgliati; 3) per il 33% la superficie del magazzin; 4) per il 115% le superfici del bar ristrante e sala biliard; DESTINANZIONE PIANO SUPERFICIE COEFF. RAGG. SUPERFICIE RAGGUAGLIATA uffici interrat 69,5 0,33 22,9 ristrante rialzat 53,9 1,15 62,0 bar-sala biliard rialzat 159,0 1,15 182,9 cucina rialzat 28,3 1,15 32,5

8 wc rialzat 8,0 0,50 4,0 ripstigli e spgliati interrat 2,8 0,33 0,9 magazzin rialzat 1,3 0,33 0,4 magazzin e cantina interrat 63,0 0,33 20,8 centrale termica interrat 10,2 0,33 3,4 TOTALI 396,0 MQ 329,8 Il valre di mercat utilizzat è dedtt dalla Banca dati delle qutazini immbiliari dell Agenzia del territri (ann semestre) relativ al cmune di Carignan, zna suburbana. VALORE MIN MAX FONTE DESCRIZIONE ANNO RIF. MEDIO [ /mq] [ /mq] [ /mq] Agenzia territri OMI Civili sem 1200, , ,00 Alla qutazine minima di mercat si applica una riduzine del 50% dvuta alla vetusta dell edific:./mq 1.200,00 x 0,50 = /mq 600,00. Pertant: Valre edifici servizi: mq 329,8 x /mq 600,00 = ,00 in cifra tnda. CAPANNONE GIOCO BOCCE. La superficie del capannne destinat al gic bcce crredat di servizi, centrale termica e spgliati (mq 470 lrdi) sarà valutata cnsiderand il valre di mercat dedtt dalla Banca dati delle qutazini immbiliari dell Agenzia del territri (ann semestre) relativ al cmune di Carignan, zna periferica industriale: VALORE MIN MAX FONTE DESCRIZIONE ANNO RIF. MEDIO [ /mq] [ /mq] [ /mq] Agenzia territri OMI Prduttiv sem 44 5,00 610,00 527,50 Alla qutazine media di mercat si applica una riduzine del 60% dvuta alla vetusta dell impiant: /mq 527,50 x 0,40 = /mq 211,00 Pertant: Valre capannne gic bcce: mq 470 x /mq 211,00 = ,00 in cifra tnda STRUTTURE COMPLEMENTARI E AREA PERTINENZIALE. - Parcheggi estern di mq 1000 per una capacità di n. 20 autvetture. 8

9 Per il calcl del valre dei psti aut, si cnsidera nuvamente il valre minim dedtt dalla Banca dati delle qutazini immbiliari dell Agenzia del territri (ann semestre) relativ al cmune di Carignan, zna suburbana: VALORE MIN MAX FONTE DESCRIZIONE ANNO RIF. MEDIO [ /mq] [ /mq] [ /mq] Agenzia territri OMI Bx sem 1150, , ,00 Valre autrimesse: mq 12,50 x 1.150,00 = mediamente ,00 cadauna. Il valre dei psti aut scperti, si individua, nel cas specific nella misura del 20% del predett imprt, ssia ,00 cadaun = ,00 in cifra tnda. - Aree verde e pertinenze Individuat il valre unitari della cstruzine principale e il valre unitari del capannne per il gic bcce, tenut presente che le strutture esterne incidn per circa l 82% e l area su cui insiste il fabbricat per il 18%, si determina il valre medi del sedime, cme segue: valre medi pnderat a mq del fabbricat principale: /mq 1.200,00 x 0,18 = 216,00 arrtndat. L area esterna alla perimetrazine dell edifici, utilizzata, nel cas specific, ad area verde può essere determinata nella misura del 10% del valre del sedime, in analgia ai prcedimenti estimativi della Cmmissine Prvinciale Esprpri di Trin nella determinazine delle indennità di esprpri:./mq 216,00 x 0,10 =./mq 21,60. mq 1900 x /mq 21,60 = ,00 in cifra tnda. - Campi da tennis scperti: Il valre è quantificat dall scrivente sulla base dei prezzi medi rilevati per quant pssibili da pubblicazine di ditte specializzate nel settre pprtunamente ridtt per la vetusta degli impianti dvuta all us. /cad ,00 x n. 1 = ,00 in cifra tnda. - Campi da bcce scperti: Il valre è quantificat dall scrivente sulla base dei prezzi medi rilevati per quant pssibili da pubblicazine di ditte specializzate nel settre pprtunamente ridtt per la vetusta degli impianti dvuta all us. /cad ,00 x n. 5 = ,00 in cifra tnda (impianti in medie cndizini, cn tribune e illuminazine); 9

10 /cad ,00 x n. 2 = ,00 in cifra tnda (impianti sul retr). Pertant: DESTINANZIONE NUMERO SUPERFICIE [MQ] VALORE parcheggi estern 1000, ,00 area a verde 1900, ,00 camp da tennis scpert ,00 campi da bcce scpert - frnte ,00 campi da bcce scpert - retr ,00 SOMMANO ,00 Pertant: Valre strutture cmplementari: ,00 in cifra tnda. 7. CONCLUSIONI A seguit delle analisi effettuate nel crs della stima, prese in cnsiderazine le cmparazini di valri assimilabili di impianti sprtivi, cnsiderat l stat di manutenzine delle strutture, la vetusta, si ritiene che il valre del cmpendi immbiliare in regime di liber mercat è pari a: Edifici servizi ,00 Capannne gic bcce ,00 Strutture cmplementari e area pertinenziale ,00 TOTALE ,00 Di cnseguenza applicand la frmula Canne cncessine = Vm x i L imprt del canne di cncessine annu da prre a base di gara per l affidament della gestine dell impiant sprtiv nell attuale stat di fatt è pari: Canne cncessine annu = ,00 x 2,5% = ,00 Carignan, maggi ALLEGATI: 1) Visura NCT F. 32, particella ) C.D.U. cn estratt di P.R.G.C. in scala 1: ) Dcumentazine ftgrafica. 4) Planimetrie generali dell edifici servizi. 10

11 Vista aerea dell area 11