COMUNALE AD USO COMMERCIALE SITA IN VIA REICH/VIA MANZONI 1 A TORRE BOLDONE (BG)

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1 UNITA IMMOBILIARE DI PROPRIETA COMUNALE AD USO COMMERCIALE SITA IN VIA REICH/VIA MANZONI 1 A TORRE BOLDONE (BG) Bergamo, 18/01/2017 Dott. Arch. Sergio Colnago via G. Leopardi, 1 Bergamo Tel

2 INDICE 1. PREMESSA.3 2. ESAME DOCUMENTAZIONE E DEI LUOGHI CRITERI DI VALUTAZIONE.4 4. OGGETTO DELLA STIMA 4 5. VALORE DI STIMA 6 6. ALLEGATI 8 2

3 1. PREMESSA La presente relazione di stima viene redatta dal sottoscritto Dott. Arch. Sergio Colnago, architetto professionista con studio in Bergamo, via Leopardi n.1, iscritto all Albo degli Architetti della provincia di Bergamo al n. 766, C.F. CLNSRG59B20A794Y, su incarico dell Amministrazione Comunale di Torre Boldone (BG) al fine di determinare il valore venale dell immobile ad uso commerciale e relative pertinenze di proprietà comunale ubicato in via Manzoni, 1 nel comune di Torre Boldone provincia di Bergamo. Lo scopo della presente stima, in base all incarico ricevuto, è di determinare il più probabile valore del bene immobiliare da porre a base delle procedure di alienazione. A tal fine il committente ha trasmesso la relativa documentazione tecnica concernente la proprietà unitamente agli elaborati grafici di individuazione della consistenza di fatto dell immobile, nello specifico: Concessione edilizia n. 53/95 del 21/05/1996 Denuncia di inizio attività del 05/02/1999 Certificato di Abitabilità del 17/11/1999 n. 95MIN0053 Reg. Costruzioni N Prot. Gen. N Prot. ant. Planimetrie dello stato di fatto e catastale Dichiarazione conformità alla regola d arte dell impianto elettrico del 30/05/1999 Dichiarazione di conformità alla regola d arte degli impianti idrotermosanitari e impianto gas metano del 14/06/1999 Attestato di certificazione energetica redatta in data 29/07/ ESAME DELLA DOCUMENTAZIONE E DEI LUOGHI Gli atti documentali trasmessi sono risultati conformi con le disposizioni vigenti e la documentazione risulta essere tecnicamente completa sia per quanto riguarda l osservanza delle norme procedurali e amministrative che quelle propriamente riferite alle caratteristiche e destinazioni d uso dell immobile oggetto di stima, Al fine di dare riscontro all incarico conferitogli, il sottoscritto, previa lettura degli atti e della documentazione di rito, si è recato sui luoghi dove è situato l immobile per prendere visione dell ubicazione, della posizione rispetto al centro abitato ed alla rete stradale, ai servizi pubblici, ai parcheggi e alle costruzioni della zona. 3

4 3. CRITERI DI VALUTAZIONE La valutazione dell immobile è basata su criteri che consentono di avvicinarsi il più possibile all identificazione del reale valore che corrisponde al motivo per il quale è richiesta la stima. Nella valutazione dell unità immobiliare si è applicata la stima comparativa con immobili di simili caratteristiche e oggetto di compravendite realmente definite ottenuta applicando al prezzo per mq. commerciale i coefficienti di differenziazione che consentono di personalizzare la valutazione in funzione delle caratteristiche proprie dell immobile (ubicazione, composizione degli elementi intrinsechi ed estrinsechi, caratteri estetici, orientamento, qualità delle finiture, tipi di impianti, ecc.); e di determinare un valore il più possibile corrispondente alla realtà del mercato; si è preso inoltre come riferimento base il Listino Prezzi Immobili della città di Bergamo e provincia quotazioni immobiliari (anno 2016) e la Banca dati dell Osservatorio del Mercato Immobiliare. 4. OGGETTO DELLA STIMA Forma oggetto della presente stima: l unità immobiliare ad uso commerciale e relative pertinenze posta al piano terra di un edificio a quattro piani fuori terra, composta da superfice di vendita, magazzino, retro-andito e n. due bagni. correlativa quota di comproprietà condominiale sulle parti e enti comuni dell'intero edificio, scivolo e locale immondizia ivi comprese le parti comuni non censibili il corsello, il porticato e quanto altro ritenuto comune per legge e per destinazione. Aree di proprietà privata assoggettate a servitù di uso pubblico perpetuo regolamentata di complessivi mq. 270 Dati catastali Unità immobiliare censita al N.C.E.U. partita foglio 8 - mappale sub 21 via Reich s.n. piano.t - cat. C/1 - cl. 2- mq. 90 sup.cat. mq ,07 4

5 Confini Unità immobiliare: ad ovest e in parte a nord porticato comune, per la restante parte a nord vano scala e scale comuni, ad est passaggio comune a sud porticato comune. Descrizione L unità immobiliare e relative pertinenze oggetto di perizia è parte di un complesso edilizio con destinazione mista residenziale, commerciale direzionale costruito con licenza di costruzione n. 53/95 Reg. Costr. n. 95MIN0053, prot. gen. N. 7843, prot. ant di prot. rilasciata dal comune di Torre Boldone in data 21/05/1996. L edificio risulta libero su due lati e confinante con la via Manzoni a sud la via Reich a ovest, altro edificio androne d accesso a nord e parcheggio di proprietà a est. è ubicato poco lontano dal centro, in un contesto misto di edifici nuovi e di antica formazione, ha caratteristiche di tipo medio con prospetti in muratura intonacata a civile e parte di facciata del piano terra in materiale lapideo. L ossatura del fabbricato risulta essere in calcestruzzo armato, solai e muri perimetrali in c.a. La scala interna e l ascensore mettono in comunicazione i vari piani. Unità immobiliare L unità immobiliare posta al piano terra è stata oggetto di dichiarazione di inizio attività relativamente all esecuzione di opere interne quali: formazione di servizio igienico pubblico e realizzazione di magazzino e retro bar con divisori in pareti mobili. L unità immobiliare a destinazione commerciale, ha avuto come ultima destinazione d uso a bar; è ubicata in buona posizione strategica, pieno fronte strada con intenso passaggio veicolare ed è idonea ad uso ufficio/studio professionale, attività commerciale, attività ludica, terziaria; è costituita da: superfice di vendita, magazzino, retro bar e n. due bagni. E parte inoltre del complesso edilizio, un area di proprietà privata assoggettate a servitù di uso pubblico perpetuo il cui accesso avviene attraverso un tunnel di collegamento interno ubicato sulla via Manzoni e l uscita sulla via Reich. Le modalità di utilizzo di questi spazi privati ad uso pubblico sono stati regolamentate mediante la realizzazione di cancelli ad apertura totale con regolazione di apertura a tempo; l orario di pubblica apertura opportunamente pubblicizzato con idonea segnaletica posta sia all interno che all esterno delle aree ed in prossimità degli accessi, è dal lunedì al sabato dalle ore 8.00 alle ore L accesso principale all unità commerciale è ubicato sulla via Reich mentre è presente un secondo acceso sulla via Manzoni. 5

6 L unità commerciale risulta rifinita come segue: i pavimenti dei locali e rivestimenti dei bagni in materiale ceramico, le pareti e soffitti sono tinteggiati a civile, i serramenti interni e porte interne in legno, le porte di ingresso e i serramenti vetrati perimetrali esterni sono in metallo color micaceo. L immobile è fornito di scarico collegato alla pubblica fognatura, di impianto di illuminazione e forza motrice, di impianto idraulico sanitario completo di apparecchi ed accessori. L impianto di riscaldamento con produzione d acqua calda di consumo è autonomo con caldaia murale a metano marca Beretta mod. Exclusive ESI 20 tipo C posta all interno di un bagno, corpi scaldanti in acciaio. Gli impianti risultano essere a norma e forniti di dichiarazione di conformità. E inoltre presente certificazione energetica dell unità immobiliare. Nessun rilevamento è da farsi sulla statica generale; i solai sono rigidi e tutte le strutture risultano solide e di accurata costruzione. La distribuzione interna dei locali è stata progettata in modo razionale, gli spazi i bagni, e gli accessori hanno dimensioni più che sufficienti alle esigenze commerciali. Lo stato di manutenzione dell unità commerciale è buono. I pavimenti, i rivestimenti e quant altro sono di buona fattura. L altezza interna dei locali è a norma di legge. L unità immobiliare è stata oggetto di inizio attività relativamente all esecuzione di opere interne quali: formazione di servizio igienico pubblico e realizzazione di magazzino e retro bar con divisori in pareti mobili. 5. VALORE DI STIMA In ragione delle indicazioni, e considerazioni sopra esposte, si è ritenuto congruo applicare il valore di stima in ,00 al mq. Superficie calpestabile unità immobiliare mq. 104,00 Superficie commerciale unità immobiliare mq. 116,54 Come parametro di calcolo è stata utilizzata la superficie commerciale: Totale superficie commerciale di calcolo unità immobiliare mq. 116,54 x ,00 = - Totale ,20 Il valore venale complessivo dell unità immobiliare e relative pertinenze ubicata a Torre Boldone (BG) via G. Reich ammonta pertanto a Euro ,20 6

7 arrotondato a ,00 (diconsi Euro CENTONOVANTASEIMILA,00 ). Il perito Dr. Arch. Sergio Colnago All: Planimetria immobile Planimetria catastale aggiornata unità immobiliare e relative pertinenze Visura unità immobiliare aggiornata Rilievo fotografico 7

8 PLANIMETRIA IMMOBILE 8

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10 PLANIMETRIA CATASTALE UNITA IMMOBILIARE E RELATIVE PERTINENZE 9

11 Data presentazione:08/03/ Data: 23/01/ n. T Richiedente: CLNSRG59B20A794Y Ultima planimetria in atti Data presentazione:08/03/ Data: 23/01/ n. T Richiedente: CLNSRG59B20A794Y Totale schede: 1 - Formato di acquisizione: A4(210x297) - Formato stampa richiesto: A4(210x297) Catasto dei Fabbricati - Situazione al 23/01/ Comune di TORRE BOLDONE (L251) - < Foglio: 8 - Particella: Subalterno: 21 > VIA G. REICH n. SN piano: T; 10 metri

12 VISURA UNITA IMMOBILIARE AGGIORNATA 10

13 Direzione Provinciale di Bergamo Ufficio Provinciale - Territorio Servizi Catastali Data: 23/01/ Ora: Visura per immobile Visura n.: T Pag: 1 Situazione degli atti informatizzati al 23/01/2017 Fine Dati della richiesta Comune di TORRE BOLDONE ( Codice: L251) Provincia di BERGAMO Catasto Fabbricati Foglio: 8 Particella: 3591 Sub.: 21 Unità immobiliare N. DATI IDENTIFICATIVI DATI DI CLASSAMENTO DATI DERIVANTI DA Sezione Foglio Particella Sub Zona Micro Categoria Classe Consistenza Superficie Rendita Urbana Cens. Zona Catastale C/ m² Totale: 101 m² Euro 2.905,07 Variazione del 09/11/ Inserimento in visura dei dati di superficie. Indirizzo VIA G. REICH n. SN piano: T; Annotazioni Classamento e rendita validati (D.M. 701/94) INTESTATO N. DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE DIRITTI E ONERI REALI 1 COMUNE DI TORRE BOLDONE con sede in TORRE BOLDONE * (1) Proprieta` per 1000/1000 DATI DERIVANTI DA ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del 03/03/2000 Voltura in atti dal 12/06/2000 Repertorio n.: Rogante: ANTONIO PARIMBELLI Sede: BERGAMO Registrazione: COMPRAVENDITA (n /2000) Unità immobiliari n. 1 Tributi erariali: Euro 0,90 Visura telematica * Codice Fiscale Validato in Anagrafe Tributaria

14 RILIEVO FOTOGRAFICO 11