Curatore: dott.ssa Francesca Beltrami CONSULENZA TECNICA D UFFICIO * * * Il Giudice Delegato per il fallimento in oggetto nominava lo Scrivente

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1 GEOMETRA ANDREA REMONDINI Via A.Csta Pianr BO Tel fax PEC: TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA IV SEZIONE FALLIMENTARE GIUDICE DEL FALLIMENTO DOTT.SSA ANNA MARIA ROSSI Curatre: dtt.ssa Francesca Beltrami CONSULENZA TECNICA D UFFICIO N. 016/2016 R.G. FALL. * * * Il Giudice Delegat per il falliment in ggett nminava l Scrivente gemetra Andrea Remndini iscritt al Cllegi dei Gemetri della Prvincia di Blgna al n e all elenc speciale dei Cnsulenti Tecnici del Giudice del Tribunale di Blgna, cn studi in Rastignan di Pianr Via A. Csta 58, Perit Stimatre dei beni immbili in caric al falliment in epigrafe e gli dava l incaric di rispndere al seguente quesit: 1. Prvvedere prima di gni altra attività al cntrll della cmpletezza dei dcumenti di cui agli articli 567 II cmma CPC. 2. Descrivere i beni ggett dell esprpriazine, previa esatta individuazine degli stessi in relazine ai dati catastali, accertand: la crrispndenza men delle certificazini catastali ai dati indicati nel verbale di pignrament; i dati del Nuv Catast effettivamente risultanti; il censiment reglare di tutte le prprietà e altri diritti reali rilevati prcedend, in cas negativ e previa appsita autrizzazine da parte di quest Giudice, ai necessari atti ed perazini per l accatastament degli immbili, previa gni verifica della cnfrmità dei manufatti alle licenze e/ cncessini e/ autrizzazini rilasciate, della sussistenza dei certificati di abitabilità e/ usabilità, la sussistenza di diritti di cmprprietà di altri diritti reali parziari.

2 3. Accertare l stat di pssess e l indicazine del titl in base al quale l immbile è ccupat ed in particlare: gli eventuali rapprti di lcazine (precisand la data del cntratt e della registrazine) di altr tip (es. cntratti di cmdat, leasing, ecc. diritti di abitazine dell immbile cme da prvvedimenti giudiziali per separazine, cessazine degli effetti civili del matrimni, ecc.) cnferenti, in fatt, il gdiment dei beni a terzi, indicandne le date di apparente inizi e scadenza, il regime legale (sggetti a prrga men, fndati su prvvedimenti giudiziali definitivi men), il crrispettiv (se crrispst anche dp il pignrament e cme depsitat nell interesse dei creditri) ed allegand tutti i dcumenti rinvenuti; 4. Esprimere il prpri mtivat parere sulla pprtunità di disprre la vendita in un più ltti e predisprre, in cas affermativ, il relativ frazinament, cn tutti i dati catastali per ciascun ltt; 5. Indicare le eventuali pere necessarie secnd la miglire scienza ed esperienza ed il cst dei lavri di ripristin delle funzinalità cui i beni sn destinati, ve gravemente cmprmessa; 6. Esprimere il prpri mtivat parere, nel cas di pignrament di quta, sulla cmda divisibilità del bene vver alienazine separata della quta stessa, prvvedend agli adempimenti eventuali di cui sub 3; 7. Redigere piante planimetriche per i fabbricati ed eseguire ftgrafie dei manufatti e delle aree; 8. Indicare i dati necessari per la cmpilazine delle denuncie fiscali bbligatrie cnseguenti alla vendita e per la vltura dei beni dell aggiudicatari definitiv e redigere, per gni ltt di vendita 2

3 prpst e su pagina separata, un prspett riepilgativ e descrittiv giust il mdell che viene testè cnsegnat, stat di pssess, l esistenza di frmalità, vincli neri, anche di natura cndminiale gravanti sul bene, che resterann a caric dell acquirente, ivi cmpresi i vincli derivanti da cntratti incidenti sull attitudine edificatria dell stess i vincli cnnessi cn il su carattere stric artistic, l esistenza di frmalità, vincli ed neri, anche di natura cndminiale che sarann cancellati che cmunque risulterann nn ppnibili all acquirente, la verifica della reglarità edilizia e urbanistica del bene nnché l esistenza della dichiarazine di agibilità dell stess. 9. Determinare il valre cmmerciale dei beni secnd la miglire scienza ed esperienza nel settre immbiliare di riferiment, per tiplgia, classe, ubicazine, stat di fatt, pere necessarie alla miglire funzinalità ed epca di alienazine; 10. Depsitare relazine cn tutti i dati relativi alle parti, ltre ad un CD in frmat PDF, facend tempestiv ricrs al G.D. qualra si presentasser difficltà tali da pregiudicare il rapid e precis svlgiment dell incaric; L scrivente, dp aver pres visine dei dcumenti catastali ed iptecari agli atti, dp aver effettuat in lc i dvuti accertamenti e misurazini, dp aver avut i necessari cntatti cn l uffici tecnic del Cmune di Cent (FE), l Agenzia del Territri (Catast Fabbricati e/ Terreni) di Ferrara, espne quant segue: * * * 3

4 PREMESSA I beni ggett di falliment verrann presi in cnsiderazine, specificand: CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE IDENTIFICAZIONE CATASTALE CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU VINCOLI E ONERI CONFINI PROPRIETÀ PROVENIENZA DEL BENE STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEL BENE ATTI PREGIUDIZIEVOLI REGIME FISCALE INDAGINE AMMINISTRATIVA SITUAZIONE OCCUPAZIONALE DESCRIZIONE DEL BENE CONSISTENZA SUPERFICIALE STIMA DEI BENI Per la determinazine del valre cmmerciale dei beni, ciè del più prbabile valre di mercat, si ritiene di servirsi del metd di raffrnt. Tale metd cstituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercat finalizzata ad individuare quale sia il valre di mercat, praticat in tempi recenti, per beni immbili simili a quelli in esame tenend presente la vetustà, il tip di finiture, l stat di cnservazine, la lcalizzazine, la situazine ccupazinale e la cnsistenza superficiale dei beni. 4

5 Trattandsi di beni ggett di prcedura fallimentare l Scrivente, dp avere determinat il valre cmmerciale dei beni, al fine di miglirare l appetibilità degli stessi e rendere più cmpetitiva la gara d asta, prvvederà ad apprtare una riduzine percentuale del valre cmmerciale stess, in base alle caratteristiche di cmmerciabilità beni ggett di esecuzine immbiliare. * * * Art. 1 - CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI LOTTO UNICO Diritt di intera prprietà su unità immbiliare da ciel a terra, ad us residenziale cn crte e servizi, sita in territri del Cmune di Cent (FE), via Mdugn 3 (già via Penzale). Si sviluppa su due piani furi terra ltre ad un stttett fruibile ma nn abitabile. Al pian terren l ampia crte esclusiva cn access carrabile. Calcl delle superfici Utile e Cmmerciale: Le superfici rilevate in pianta e verificate a campine in sit (puramente indicative e nn vinclanti, nella lr espsizine, per gni rgan della Prcedura) si pssn calclare cme segue: Superficie utile: Al pian terren: ingress su sggirn, cucina, ripstigli cn access dalla cucina, bagn, disimpegn, scala di access al pian superire, superficie utile mq. 37,92 circa ltre a crte esclusiva di mq. 130,00 circa cn access carrabile; Al pian prim: disimpegn, due camere da lett, bagn, superficie utile mq. 36,94 circa; Al pian stttett: stttett nn abitabile superficie utile mq. 39,19 5

6 circa; Superficie cmmerciale: Per il calcl della superficie cmmerciale (vver lrda) si ritiene utile precisare quant segue: le murature interne (tramezzature di qualsiasi spessre) verrann cnsiderate al 100%; le murature perimetrali (vers l estern) verrann cnsiderate al 100%; le murature perimetrali (vers parti cmuni unità cnfinanti) verrann cnsiderate al 50%; le pertinenze (crti, cantine, stttetti, ecc.) cme specifiche cllegate; Per quant precisat si calcla: Piani utili terra e prim: superficie cmmerciale mq. 98,00 circa; Crte ragguagliata: crte esclusiva (cefficiente di ragguagli 0.10) di mq. 13,00 circa; Al pian stttett- ragguagliata: stttett (senza pssibilità di recuper abitativ - cefficiente di ragguagli 0.25) di mq. 12,25 circa; Parti ed utilità cmuni e cndminiali stabilite per diritt e per legge. Art. 2 -IDENTIFICAZIONE CATASTALE Alla Agenzia del Territri di Ferrara (FE), cmune di Cent (FE), catast Urban di dett cmune, i beni immbili ggett di stima risultan csì identificati: Fgli 49 Particella 2121, sub. 4, categria A/2, classe 2, cnsistenza vani 7.0, 6

7 sup. catastale mq. 126, rendita. 1102,64, via di Penzale, pian T-1-2; Le planimetrie catastali crrispndn all stat rilevat. Art. 3 - CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E IN COMPENDIO DEL FALLIMENTO Si rileva, cme anche da relazine ntarile allegata, la crrispndenza di quant identificat alla Agenzia del Territri di Ferrara cn il cmpendi immbiliare del falliment in epigrafe. Si segnala la sla variazine tpnmastica da via di Penzale s.c. a via Mdugn civ. 3. Art. 4 - ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU Parti cmuni: è cmpresa la cmprprietà di tutt quant è di us e servizi cmune per legge e per destinazine. In particlare: È cmpresa la cmprprietà millesimale sulla strada privata di access di cui al catast Terreni fgli 49, mappale 1743 di mq. 483,00; Servitù attive e passive - patti: se e cme esistenti ed aventi ragine legale di esistere e sian cnseguenti all stat in cui si trvan i beni stessi. In particlare si precisa che: Per Cnvenzine Urbanistica di cui repertri n 25626/6516 del 26/04/2001 a minister att ntai Albert Frte, le aree di terren di cui al catast Terreni fgli 49, mappale 1608 di mq. 615,00 destinata a strada, i mappali 2118 di mq. 79,00, mappale 2119 di mq. 23,00 e mappale 2120 di mq. 60,00 destinate a parcheggi, dvrann essere cedute gratuitamente al cmune di Cent (FE) e pertant escluse dalla 7

8 vendita della u.i.; Servitù di passaggi per pedni e veicli di qualsiasi natura e specie, nnché di cndutture aeree e stterranee, a favre di TELECOM gravante esclusivamente la strada di lttizzazine individuata al fgli 49, cn la particella 1608, cn att a rgit ntai Gallerani repertri n del 23/06/1977, trascritt a Ferrara il 20/07/1977 articl n. 5916; Servitù di passaggi a piedi e cn mezzi meccanici e di psa tubazini interrate e linee aeree a favre dell immbile in ggett e a caric della strada distinta al fgli 49, cn la particella 1608, per cnsentire l access alla via pubblica del Penzale, cstituita cn att ntai Frte del 09/07/2008, repertri 43967, trascritt a Ferrara il 14/07/2008 articl n. 9422; Art. 5 - VINCOLI E ONERI Nn sn nti alla prcedura vincli d neri pendenti se nn quelli indicati dalle nrmative urbanistiche vigenti. Art. 6 - CONFINI Via Mdugn, strada di lttizzazine, beni --, beni --, salv altri. Art. 7 - PROPRIETÀ In prpri del fallit signr Art. 8 - PROVENIENZA DEL BENE Cn att di cmpravendita ntai --, in data 09/07/--, repertri -/-, trascritt a Ferrara il 14/07/-- al n -- di registr particlare, cn il quale il signr --, acquistava dalla --, i beni ggi facenti parte del cmpendi del falliment; Art. 9 - ATTI PREGIUDIZIEVOLI 8

9 Vincli ed neri giuridici che resterann a caric dell aggiudicatari: - Nessun; Vincli ed neri giuridici che sarann cancellati a cura e spese della Prcedura: - Iscrizini: - Ipteca vlntaria articl n. -/- del 14/07/- a favre della --, gravante sui beni spra descritti; - Ipteca giudiziale articl n. -/- del 16/09/- a favre di --, gravante sui beni spra descritti; - Ipteca legale articl n. -/- del 19/11/- a favre di --, gravante sui beni spra descritti; - Trascrizini a caric: - Sentenza dichiarativa di falliment articl n. -/- del 31/03/-, a favre della Massa dei creditri del falliment -- cntr --, gravante sui beni spra descritti; Art REGIME FISCALE La vendita del bene sarà sggetta tassa di registr IVA a secnda del regime fiscale vigente al mment della vendita. Art INDAGINE AMMINISTRATIVA SANATORIA DEI BENI Dall indagine svlta press il cmpetente Uffici Tecnic del cmune di Cent (FE) risulta: Cncessine Edilizia per la realizzazine di cmpless residenziale di 10 (dieci) fabbricati, prtcll n 2001/2046, pratica n 48/2001 del 08/05/2001 rilasciata in pari data; Cncessine Edilizia - Variante Essenziale in Crs d Opera - 9

10 prtcll n 2002/10468, pratica n 321/2002 del 18/09/2002 rilasciata in pari data; Permess di Cstruire- Variante Essenziale in Crs d Opera - prtcll n 49246, pratica n 666/2005 del 12/12/2005 rilasciata in pari data; DIA - LR 31/2002 Varianti Minri in Crs d Opera al PDC n 49246, prtcll n 44460, pratica n 831/06 del 23/11/2006; Certificat di Cnfrmità Edilizia prtcll n 47129, pratica n 587/2008 del 22/10/2009 rilasciat in pari data; DIA - LR 31/2002 Varianti Minri in Crs d Opera al PDC n 49246, prtcll n 14718, pratica n 263/07 del 12/04/2007; Nn si rilevan ulteriri atti amministrativi riferibili alle u.i. in caric alla prcedura fallimentare; In sede di sprallug si sn rilevate le seguenti diffrmità: Divers utilizz del stttett nn abitabile mediante l us abitativ (pinabile in quant la permanenza di persne nn è dimstrabile ma desumibile) dell stess; Ampliament del prticat al pian terren (superire a m. 1,50); Essend stata cmpletamente utilizzata la ptenzialità edificatria dei ltti, alla attualità e salv diversa indicazine degli strumenti urbanistici vigenti, nn sn pssibili i cambi di destinazine da superficie accessria a residenziale. Per tant il stttett nn abitabile deve cnsiderarsi cme tale e utilizzabile al sl fine di depsit di pertinenza della unità abitativa. Il prticat al pian terren, sin ad una larghezza massima di m. 1,50 dalla parete di riferiment, ptrà essere mantenut. 10

11 La cpertura cieca della superficie in esuber (m. 1,50 x m. 4,40 circa) realizzata in tegle cn assit a perlina sttstante, insanabile alla attualità in quant cstituente aument della Su/Sa, dvrà essere rimssa e sstituita cn mbreggiante nde ptere cnsiderare la struttura cme pertinenza della unità immbiliare. Le pere necessarie alla rimzine della przine di cpertura si pssn quantificare in. 2500,00 (la smma è indicativa e nn vinclante per la Prcedura e i sui rgani) ed è psta integralmente a caric dell aggiudicatari. L immbile, cn i distingu su indicati, deve cnsiderarsi cnfrme agli atti abilitativi. Art. 12 -SITUAZIONE OCCUPAZIONALE I beni sn ccupati dal fallit e cnviventi. Art DESCRIZIONE DEL BENE Cme dett nei capitli precedenti, trattasi di unità immbiliare ad us residenziale, da ciel a terra, cn crte e servizi, in cmune di Cent (FE), via Mdugn 3 (già via di Penzale). Cmpless pst a Nrd-Ovest del centr stric cittadin, in zna residenziale periferica, di medi pregi, l stabile cndminiale in cui è inserita l unità ggett di stima è cstituit da una struttura a reticl di c.a. e muratura di tampnament cn cpert a falde in legn. I paramenti sn intnacati e tinteggiati, gli infissi esterni a scuri in legn. In cmpless l stat di manutenzine generale può definirsi bun/ttim. Nn sembra sian stati adttati criteri cstruttivi atti a garantire una classe di rendiment energetic elevat (term-capptt, infissi a bass emissiv, FER, ecc.). 11

12 L unità immbiliare si presenta in bune cndizini di manutenzine. Psta a Nrd-Ovest del cmpless immbiliare, si sviluppa da ciel a terra e si cmpne di: Al pian terren: ingress su sggirn, cucina, ripstigli cn access dalla cucina, bagn, disimpegn, scala di access al pian superire, crte esclusiva cn access carrabile; Al pian prim: disimpegn, due camere da lett, bagn; Al pian stttett: stttett fruibile ma nn abitabile; Smmariamente le finiture sn cstituite da: Pareti intnacate tinteggiate; Pavimenti: ceramica; Rivestimenti: ceramica; Serramenti delle finestre cn scur ad anta; Impiant elettric: esistente; Impiant termic: generazine cn impiant autnm cn caldaia a gas, reglazine cn centralina in ambiente, distribuzine cn radiatri in allumini/acciai; Climatizzazine invernale/estiva nn rilevata; L stat di cnservazine e di manutenzine sn buni. Art CONFORMITA IMPIANTI Nn è stat pssibile reperire la certificazine di cnfrmità degli impianti (anche cndminiali se esistenti), pertant l aggiudicatari, ai sensi del D.M. 22/01/2008 n 37 dichiara di rinunciare irrevcabilmente alla garanzia di cnfrmità degli impianti stessi alla nrmativa in materia di sicurezza, sllevand, ai sensi dell art del Cdice Civile, gli rgani della prcedura da gni respnsabilità al riguard. 12

13 Art. 15 -CERTIFICAZIONE ENERGETICA L immbile, attualmente, nn è dtat di Attestat di Prestazine Energetica. Art CONSISTENZA SUPERFICIALE Le superfici rilevate in pianta e verificate a campine in sit (puramente indicative e nn vinclanti, nella lr espsizine, per gni rgan della Prcedura) si pssn calclare cme segue: Superficie utile: Pian terren: superficie utile mq. 37,92 circa ltre a crte esclusiva di mq. 130,00 circa cn access carrabile; Pian prim: superficie utile mq. 36,94 circa; Pian stttett: nn abitabile superficie utile mq. 39,19 circa; Superficie cmmerciale: Piani utili terra e prim: superficie (lrda vver cmprensiva delle murature cme da precedente indicazine) mq. 98,00 circa; Crte ragguagliata: crte esclusiva (cefficiente di ragguagli 0.10) di mq. 13,00 circa; Al pian stttett- ragguagliata: stttett (senza pssibilità di recuper abitativ - cefficiente di ragguagli 0.25) di mq. 12,25 circa; Parti ed utilità cmuni e cndminiali stabilite per diritt e per legge. Art PROCEDIMENTO DI STIMA DETERMINAZIONE DEL VALORE COMMERCIALE Cme già dett nella descrizine del bene, trattasi di przini di fabbricat ad us residenziale, in cmune di Cent (FE) via Mdugn 3 (già via di Penzale). Dell Indagine di Mercat: 13

14 Il territri cmunale ve è sit il cmpless immbiliare, è a prevalente ambit residenziale cn presenza di verde privat e pubblic. Nella zna in esame (semi periferica rispett al centr stric cittadin) le cmpravendite nel settre immbiliare, per i beni simili all esistente, sn praticamente nulle. Dei Valri Cmmerciali: L indagine esperita ha evidenziat una frbice di valri che varian cme di seguit: Fnte Agenzia delle Entrate (valri medi transazini) da. 1100,00 ad. 2150,00 al metr quadr; Indagine press le agenzie del lug valri da. 1500,00 ad. 2400,00 al metr quadr; Della determinazine delle pere da imputarsi in cnt diminuzine - determinazine dei cefficienti di differenziazine - valre cmmerciale dei beni facenti parte della prcedura fallimentare Stima sintetica delle pere necessarie ai ripristini e/ alle rimzini all intern delle u.i. cndminiali (valri stimati, indicativi e nn vinclanti per gli rgani della Prcedura), pssn individuarsi in: Cme da precisazini si stiman le pere necessarie alla reglarizzazine del prticat antistante il frnte principale della abitazine in. 2500,00; I cefficienti di differenziazine, vver serie di numeri mltiplicatri che cnsentn di crreggere le qutazini medie degli immbili, si individuan in: - Cefficiente di destinazine - residenza = 1,00; - Cefficiente di età, qualità, stat (residenza e accessri) = 0,85; 14

15 In cnsiderazine dei valri su indicati e dell stat d us dei beni si assumn cme riferiment: Per le unità residenziali e accessri di pertinenza (superfici ragguagliate cme da capitl precedente). 1500,00 al metr quadr; Della determinazine del Valre Cmmerciale in base d asta: Alla luce di quant spra espst si calcla: Superficie cmmerciale ttale ragguagliata = mq. 123,25 circa; Superficie cmmerciale ttale differenziata e di riferiment = mq. 108,25 circa; Valre ptenziale della u.i ,00; Riduzine percentuale per beni in prcedura fallimentare 35%; Valre in base d asta della unità immbiliare in caric alla prcedura fallimentare ,00 (centcinquemila/00 ); * * * Nella fiducia di aver asslt scruplsamente l incaric affidatgli, il sttscritt si dichiara a dispsizine della SV Illustrissima per gni eventuale ulterire chiariment fsse ritenut necessari. Cn Osservanza Blgna 21 gennai 2017 Il Cnsulente Tecnic d Uffici Gemetra Andrea Remndini 15