TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA. Promosso da: contro * * * Il Giudice dell Esecuzione in oggetto, con decreto in data 20/06/2013

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1 STUDIO TECNICO GEOMETRA ANDREA REMONDINI Via A. COSTA RASTIGNANO BO Tel Fax anremnd@tin.it TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE DR.SSA MARCELLA ANGELINI CHESI PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 301/2012 Prmss da: -- cntr -- * * * Il Giudice dell Esecuzine in ggett, cn decret in data 20/06/2013 nminava l scrivente gemetra Andrea Remndini cn studi in Rastignan Via A. Csta 58, iscritt al Cllegi dei Gemetri della Prvincia di Blgna al n e all Elenc Speciale dei Cnsulenti Tecnici del Giudice del Tribunale di Blgna, Cnsulente Tecnic d Uffici nella prcedura esecutiva in epigrafe dandgli mandat, nell udienza del girn 27/06/2013, di rispndere al seguente quesit: 1. Prvvedere prima di gni altra attività al cntrll della cmpletezza dei dcumenti di cui agli articli 567 II cmma CPC. 2. Descrivere i beni ggett dell esprpriazine, previa esatta individuazine degli stessi in relazine ai dati catastali, accertand: la crrispndenza men delle certificazini catastali ai dati indicati nel verbale di pignrament; i dati del Nuv Catast effettivamente risultanti; il censiment reglare di tutte le prprietà e altri diritti reali rilevati prcedend, in cas negativ e previa appsita autrizzazine da parte di quest Giudice, ai necessari atti ed perazini per l accatastament degli immbili, previa gni verifica della

2 2 di 14 cnfrmità dei manufatti alle licenze e/ cncessini e/ autrizzazini rilasciate, della sussistenza dei certificati di abitabilità e/ usabilità, la sussistenza di diritti di cmprprietà di altri diritti reali parziari. 3. Accertare l stat di pssess e l indicazine del titl in base al quale l immbile è ccupat ed in particlare: gli eventuali rapprti di lcazine (precisand la data del cntratt e della registrazine) di altr tip (es. cntratti di cmdat, leasing, ecc. diritti di abitazine dell immbile cme da prvvedimenti giudiziali per separazine, cessazine degli effetti civili del matrimni, ecc.) cnferenti, in fatt, il gdiment dei beni a terzi, indicandne le date di apparente inizi e scadenza, il regime legale (sggetti a prrga men, fndati su prvvedimenti giudiziali definitivi men), il crrispettiv (se crrispst anche dp il pignrament e cme depsitat nell interesse dei creditri) ed allegand tutti i dcumenti rinvenuti; 4. Esprimere il prpri mtivat parere sulla pprtunità di disprre la vendita in un più ltti e predisprre, in cas affermativ, il relativ frazinament, cn tutti i dati catastali per ciascun ltt; 5. Indicare le eventuali pere necessarie secnd la miglire scienza ed esperienza ed il cst dei lavri di ripristin delle funzinalità cui i beni sn destinati, ve gravemente cmprmessa; 6. Esprimere il prpri mtivat parere, nel cas di pignrament di quta, sulla cmda divisibilità del bene vver alienazine separata della quta stessa, prvvedend agli adempimenti eventuali di cui

3 3 di 14 sub 3; 7. Redigere piante planimetriche per i fabbricati ed eseguire ftgrafie dei manufatti e delle aree; 8. Indicare i dati necessari per la cmpilazine delle denuncie fiscali bbligatrie cnseguenti alla vendita e per la vltura dei beni dell aggiudicatari definitiv e redigere, per gni ltt di vendita prpst e su pagina separata, un prspett riepilgativ e descrittiv giust il mdell che viene testè cnsegnat, stat di pssess, l esistenza di frmalità, vincli neri, anche di natura cndminiale gravanti sul bene, che resterann a caric dell acquirente, ivi cmpresi i vincli derivanti da cntratti incidenti sull attitudine edificatria dell stess i vincli cnnessi cn il su carattere stric artistic, l esistenza di frmalità, vincli ed neri, anche di natura cndminiale che sarann cancellati che cmunque risulterann nn ppnibili all acquirente, la verifica della reglarità edilizia e urbanistica del bene nnché l esistenza della dichiarazine di agibilità dell stess. 9. Determinare il valre cmmerciale dei beni secnd la miglire scienza ed esperienza nel settre immbiliare di riferiment, per tiplgia, classe, ubicazine, stat di fatt, pere necessarie alla miglire funzinalità ed epca di alienazine; 10. Depsitare due relazini scritte cn tutti i dati relativi alle parti, ltre ad un CD in frmat PDF, facend tempestiv ricrs al G.E. qualra si presentasser difficltà tali da pregiudicare il rapid e precis svlgiment dell incaric;

4 4 di 14 L scrivente, dp aver pres visine dei dcumenti catastali ed iptecari agli atti, dp aver effettuat in lc i dvuti accertamenti e misurazini, dp aver avut i necessari cntatti cn l uffici tecnic del Cmune di Mlinella, l Agenzia del Territri (Catast Fabbricati e/ Terreni) di Blgna, espne quant segue: * * * PREMESSA I beni ggett di esecuzine immbiliare verrann presi in cnsiderazine, specificand: DATI DI PIGNORAMENTO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE IDENTIFICAZIONE CATASTALE CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU VINCOLI E ONERI CONFINI PROPRIETÀ (nme, cgnme, data di nascita, C.F., residenza) PROVENIENZA DEL BENE STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEL BENE ATTI PREGIUDIZIEVOLI REGIME FISCALE INDAGINE AMMINASTRATIVA SITUAZIONE OCCUPAZIONALE DESCRIZIONE DEL BENE

5 5 di 14 CONFORMITA IMPIANTI CONSISTENZA SUPERFICIALE STIMA DEI BENI Per la determinazine del valre cmmerciale dei beni, ciè del più prbabile valre di mercat, si ritiene di servirsi del metd di raffrnt. Tale metd cstituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercat finalizzata ad individuare quale sia il valre di mercat, praticat in tempi recenti, per beni immbili simili a quelli in esame tenend presente la vetustà, il tip di finiture, l stat di cnservazine, la lcalizzazine, la situazine ccupazinale e la cnsistenza superficiale dei beni. Trattandsi di beni ggett di prcedura esecutiva l Scrivente, dp avere determinat il valre cmmerciale dei beni, al fine di miglirare l appetibilità degli stessi e rendere più cmpetitiva la gara d asta, prvvederà ad apprtare una riduzine percentuale che scillerà tra il 15 % e il 30 % del valre cmmerciale stess, in base alle caratteristiche di cmmerciabilità dei beni ggett di esecuzine immbiliare. * * * DATI DI PIGNORAMENTO Cn il seguente att di pignrament immbiliare trascritt in data -- all art. --, sn stati pignrati ai signri --, i seguenti beni immbili a favre della -- Spa, cn sede in -- (-), cf. --: 1) Intera prprietà sui seguenti beni: Agenzia del territri di Blgna, Catast Fabbricati del Cmune di Mlinella: - Fgli 167

6 6 di 14 particella 492, sub. 2, categria A/3, classe --, cnsistenza vani 10.0, superficie catastale mq. --, via --, pian --; particella 492, sub. 4, categria C/1, classe --, cnsistenza mq 96.00, superficie catastale mq. --, via --, pian --; particella 492, sub. 5, categria C/6, classe --, cnsistenza mq 38.00, superficie catastale mq. --, via --, pian --; * * * CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI LOTTO UNICO Intera prprietà di fabbricat da ciel a terra, sit in cmune di Mlinella, lcalità San Pietr Capfiume, via Canale della Btte Il cmpendi immbiliare è csì individuat e cmpst: - appartament (sub 2) al pian terren-prim-seminterrat: cn access sia dal pian terren che dal seminterrat è cmpst al pian terren da ingress, pranz, cucina, studi; al pian prim disimpegn, cinque camere da lett, bagn, balcne; al pian seminterrat ingress, cantina, lavanderia cn c.t., bagn; - negzi e accessri (sub 4) al pian terren-seminterrat: al pian terren, cn access da due vetrate su ballati cmune e dall ingress della u.i. in precedenza descritta, negzi; al pian seminterrat due vani us espsizine (labratriali), un van us uffici; - autrimessa (sub 5) al pian terren (in crte esterna e crp di fabbrica separat dal cmpless descritt); - area urbana cmune a tutte le u.i.;

7 7 di 14 Tutte le unità immbiliari descritte sn cmunicanti ad esclusine del crp autrimesse insistente sull area cmune a tutti i sub descritti. Il cmpless sviluppa le seguenti superfici lrda misurate in pianta (puramente indicative) cme di seguit elencate: - appartament sub 2: mq. 209,00 circa, balcne mq. 10,00 circa, cantina-lavanderia e accessri mq.89,00 circa; - negzi e servizi (espsizine, ecc) sub 4: mq. 235,00 circa; - autrimessa sub 5: mq. 40,00 circa; - crte esclusiva mq. 450,00 circa; ltre a parti cmuni e cndminiali stabilite per diritt e per legge. IDENTIFICAZIONE CATASTALE Alla Agenzia del Territri di Blgna, catast fabbricati del cmune di Mlinella, i beni immbili ggett di stima risultan csì identificati: - Fgli 167 particella 492, sub. 2, categria A/3, classe 1, cnsistenza vani 10.0, superficie catastale mq. --, rendita catastale. 619,75, via Canale della Btte 39, pian S1-T-1; particella 492, sub. 4, categria C/1, classe 4, cnsistenza mq 96.00, superficie catastale mq. --, rendita catastale. 1913,78, via Canale della Btte 43, pian S1-T; particella 492, sub. 5, categria C/6, classe 2, cnsistenza mq 38.00, superficie catastale mq. --, rendita catastale. 147,19, via Canale della Btte 43, pian T; Le planimetrie catastali sn da aggirnare a caric dell aggiudicatari. L area crtiliva e di sedime dei fabbricati sn csì identificati:

8 8 di 14 - Fgli 167 particella 492, Ente Urban di are 07, centiare 80; CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO Quant pignrat crrispnde a quant in essere alla Agenzia del Territri. ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU Parti cmuni: è cmpresa la cmprprietà di tutt quant è di us e servizi cmune per legge e per destinazine. Servitù attive e passive - patti: se e cme esistenti ed aventi ragine legale di esistere e sian cnseguenti all stat di cndmini in cui si trvan i beni stessi. Quest cnsulente segnala che pur se nn rintracciata segnalata servitù di passaggi attravers la particella 492 vers la particella 649 (altra prprietà), di fatt esiste tacit accrd per il passaggi di mezzi e persne vers quest ultima particella, pur ptend avvenire anche attravers la particella 598. VINCOLI E ONERI Nn esistn vincli d neri pendenti a cnscenza della Prcedura. CONFINI Via Canale della Btte, ragini --, ragini --, ragini ---, salv altri. PROPRIETÀ Ciascun per i prpri diritti degli esecutati signri --. PROVENIENZA DEL BENE Att di cmpravendita a minister ntai -- in data --, repertri --, trascritt a Blgna il --art. --, cn il quale gli esecutati signri -- e ---, acquistavan

9 9 di 14 la piena prprietà sui beni del cmpendi immbiliare ggi pignrat. Gli esecutati, in att, dichiaravan di essere liberi da vincli matrimniali. ATTI PREGIUDIZIEVOLI Vincli ed neri giuridici che resterann a caric dell aggiudicatari: - nessun; Vincli ed neri giuridici che sarann cancellati a cura e spese della Prcedura: - iscrizini: - ipteca vlntaria del -; - trascrizini a caric: - pignrament immbiliare del -; REGIME FISCALE La vendita del bene sarà sggetta a tassa di registr. INDAGINE AMMINISTRATIVA Dall indagine svlta press il cmpetente UT del cmune di Mlinella, risulta: - immbili edificati ante 01/09/1967; - licenza edilizia n. 323, prtcll n del 31/08/1962 per la cstruzine del fabbricat; - abitabilità/usabilità prtcll 1762/62 del 16/04/1966; - cncessine edilizia in sanatria ai sensi legge 47/85, n. 3131, prtcll n del 12/11/1990; - abitabilità prtcll n del 04/02/1992; - nulla in atti per le autrimesse; In sede di sprallug si sn rilevate diffrmità, cn particlare riferiment

10 10 di 14 alle destinazini d us interne dei lcali al pian terren (espsizine/labratri), pere minri (diverse distribuzini di alcune tramezzature interne), diversa dimensine delle finestrature (frnte SUD) unità labratriale, ltre alla cstruzine della autrimessa che, all stat, risulta nn sanata. In merit alla sanabilità (si precisa che i valri blativi e gli neri tecnici indicati sn indicativi e nn vinclanti per la Prcedura): per le pere interne e le mdifiche alle finestrature, essend in sagma dell edifici, si ritengn sanabili cn SCIA certificata nersa cn blazine di. 2500,00; per l autrimessa esterna, l alternativa alla rimessa in pristin dell stat legittim mediante demlizine, è l istruzine di pratica PDC a sanatria cn blazine che si indica in circa. 5500,00; neri tecnici e catastali. 3500,00 ltre a diritti; Tutte le perazini prpedeutiche alla sanatria dei beni alla lr reglarizzazine mediante la rimessa in pristin dell stat legittim, sn a cura e spese dell aggiudicatari. Quest cnsulente evidenzia anche che, causa le diverse altezze del fabbricat, nn è stat pssibile verificare le dimensini dell stess (in particlare le qute alla grnda) dand per scntat, cme da elabrati grafici ed autrizzazine all us che prevede e dichiara la cnfrmità dell stat dei lughi ai prgetti, la cnfrmità delle dimensini del fabbricat de qu a quant allegat alla cnsulenza. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE All attualità gli immbili sn ccupati dagli esecutati (la residenza e il

11 11 di 14 negzi sn, di fatt, liberi mentre sn ancra in us agli esecutati il labratri e l autrimessa). DESCRIZIONE DEL BENE Trattasi dell intera prprietà di cmpless immbiliare ad us prmiscu (residenziale e cmmerciale) da ciel a terra, pst in territri del cmune di Mlinella, lcalità San Pietr Capfiune, via Canale della Btte La frazine di cui spra è psta a pchi chilmetri dal caplug cmunale, cllegat cn tutte le cittadine del circndari e all hinterland della città di Blgna, da reticl di strade prvinciali. L immbile, cme dett edificat nel 1962, si presenta in bune sufficienti cndizini di manutenzine sia nella parte rdinaria che strardinaria. La struttura è in cement armat e laterizi, esternamente presenta paramenti intnacati e tinteggiati, cpert a due falde (in c.a.) cn mant in laterizi, ltre la przine a labratri cn cpertura a dppia falda simmetrica nn cntrappsta. Di pianta irreglare (pur se lineare) presenta ampi spazi destinati alla ssta e manvra. In piccl fabbricat indipendente l autrimessa. L access ai beni è agevle ed avviene dalla via principale mediante access carrabile e pednale. Il cmpendi immbiliare è csì individuat e cmpst: - appartament (sub 2) al pian terren-prim-seminterrat: cn access sia dal pian terren che dal seminterrat è cmpst al pian terren da ingress, pranz, cucina, studi; al pian prim disimpegn, cinque camere da lett, bagn, balcne; al pian

12 12 di 14 seminterrat ingress, cantina, lavanderia cn c.t., bagn; - negzi e accessri (sub 4) al pian terren-seminterrat: al pian terren, cn access da due vetrate su ballati cmune e dall ingress della u.i. in precedenza descritta, negzi; al pian seminterrat due vani us espsizine (labratriali), un van us uffici; - autrimessa (sub 5) al pian terren (in crte esterna e crp di fabbrica separat dal cmpless descritt); - area urbana cmune a tutte le u.i.; Tutte le unità immbiliari descritte sn cmunicanti ad esclusine del crp autrimesse insistente sull area cmune a tutti i sub descritti. Smmariamente le finiture sn cstituite da: Pareti intnacate tinteggiate; Pavimenti: ceramica zne di servizi, marm, legn, palladiana di marm, industriali (battut di cement); Rivestimenti: ceramica; Serramenti delle finestre cn persiane a rull; Impiant elettric: esistente; Impiant termic: autnm; L stat di cnservazine e di manutenzine sn sufficienti. CONFORMITA IMPIANTI Nn è stat pssibile reperire la certificazine di cnfrmità di tutti gli impianti, pertant l aggiudicatari ai sensi del DM n. 37 dichiara di rinunciare irrevcabilmente alla garanzia di cnfrmità degli impianti e di

13 13 di 14 farsi interamente caric degli neri e delle spese di adeguament degli impianti stessi alla nrmativa in materia di sicurezza sllevand, ai sensi dell art del cdice civile gli rgani della prcedura esecutiva da gni respnsabilità al riguard. CONSISTENZA SUPERFICIALE Superfici cmmerciali lrde rilevate in pianta (indicate per pur titl cnscitiv, nn vinclanti per la Prcedura): - appartament sub 2: mq. 209,00 circa, balcne mq. 10,00 circa, cantina-lavanderia e accessri mq. 89,00 circa; - negzi e servizi (espsizine, ecc) sub 4: mq. 235,00 circa; - autrimessa sub 5: mq. 40,00 circa; - crte esclusiva mq. 450,00 circa; Parti ed utilità cmuni e cndminiali stabilite per diritt e per legge. STIMA DEL BENE Cme già dett nella descrizine del bene, trattasi di unità immbiliari ad us prmiscu (residenziale - cmmerciale) cn servizi, in fabbricat pst in territri del cmune di Mlinella, lcalità San Pietr Capfiume, via Canale della Btte Pertant, alla luce di quant spra espst, tenut cnt dell stat di fatt del bene, della sua destinazine, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e delle risultanze delle indagini di mercat esperite press gli peratri settriali, il sttscritt ritiene di pter indicare il più prbabile valre cmmerciale del bene in argment, stimat a crp e nn a misura, nell stat di fatt e di diritt in cui attualmente si trva, e tenut cnt che trattasi di bene ggett di Prcedura Esecutiva:

14 14 di 14 Valre ptenziale del bene a prezz di mercat ,00; Valre in base d asta della intera prprietà in caric alla prcedura esecutiva ,00 (centquarantamila/00). * * * Nella fiducia di aver asslt scruplsamente l incaric affidatgli, il sttscritt si dichiara a dispsizine della SV Illustrissima per gni eventuale ulterire chiariment fsse ritenut necessari. Cn Osservanza Blgna 10 ttbre 2014 Il Cnsulente Tecnic d Uffici Gemetra Andrea Remndini