LE#PROSPETTIVE#DEL#SOCIAL#HOUSING#PER#IL#MERCATO#ITALIANO#

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1 LE#PROSPETTIVE#DEL#SOCIAL#HOUSING#PER#IL#MERCATO#ITALIANO# PARADIGMI#DI#SVILUPPO#E#CONCEPT'PER#IL#RILANCIO#DEL#SETTORE# # Uberto'Viscon3'di'Massino' I#Convegni#di#Quo<diano#Immobiliare##

2 1. Definizione#di#paradigmi#di#sviluppo#e#concept#innova<vi#importabili#in# Italia# 2. I#modelli#di#sostenibilità#economica#per#le#operazioni#di#social'housing' 3. La# dimensione# este<ca# e# sociale# dei# progem# di# social' housing:# un occasione#per#il#rilancio# 4. La#ques<one#sociale:#modelli#e#progeM#di#integrazione## 2#

3 1.#Definizione#di#paradigmi#di#sviluppo#e# concept#innova<vi#importabili#in#italia# # 3#

4 Definizione#di#paradigmi#di#sviluppo#e#concept#innova<vi# Altre nazioni europee 4#

5 Affordable#Housing# #Edilizia#Privata#Sociale# GOVERNO"(legislazione)" (Affordable)"DECRETO"L."112/2008""(L"33/2008,):"first"insDtuDonal"definiDon"of"Social"Housing"(includes"Student"Housing)" (Student.H.)"Decreto"Ministero"Istruzione,"GazzeMa"Ufficiale"n."97"del"28"aprile"2011" Regional"/"Municipal"planning"&"regulaDons"on"residenDal"leTng"U"selling" " GOVERNO"(invesDmenD):"Cassa"DeposiD"&"PresDD"(CdPI"Sgr)"Fondo.Inves5men5.per.l Abitare. 2"BN" "to"invest"in"real"estate" 35"years"Dme"frame"U"Partner"of"local"REITS"with"max"60%"of"equity"(was"40%)" Investors:"Treasure"Ministry,""banks,"insurances,"pension"funds"U"Expected"net"return:"3%"+"inflaDon,"by"rents"&"exit" REGIONE"(Leggi)" SeTng"the"Urban"Planning"rules" Managing"«Housing»"funds" "financing"inidadves"(fondi"sacc)" Owning"the"Social"Housing"CorporaDons"(ALER,"ACER,"etc.)" Disposizioni"COMUNALI"" Defining"AFFORDABLE"rent"values"/"exit"prices" Producing"development"constracts""with"developers"(«convenzioni»)" Providing"Long"Leased"public"land,"low"cost" 5" 5#

6 Edilizia#Privata#Sociale#:#caraVeris<che# CASI%STUDIO " (mq/anno) " (mq/mese) apt"100"mq apt"60"mq rendimento"immobiliare" (annuo)" valore"nominale lordo,"al"netto"delle"utenze al"mese al"mese da"locazione locazione"+" vendita iniziale" ( /mq) finale"/"exit% ( /mq) 1 Abitazioni*Popolari*comune*di*Monza*(Mb) 5 0, *<* *<* *<* 2 Abitazione*ACER*Emilia,*tipologia*ERP 15 1, *<* *<* *<* CANONE*SOCIALE*(dir%amministrativo) 20 1, *<* *<* *<* 3 caso%parma%social%house 40 3, ,50% %<% CANONE*MODERATO*(dir%amministrativo) 40 3, CANONE*CONCORDATO*(dir%amminist.%L%431/94) 50 4, Milano%social%housing%%(FHS%Figino) 72 6, ,80% 6,50% canone%medio%minimo%%e.p.s.%<% , ,31% 6,25% canone%medio%massimo%e.p.s.%<% , ,73% 6,00% CANONE*CONVENZIONATO*(dir%amminist.%Milano) 50 4, sviluppo%misto%sud%milano 102 8, ,86% 6,50% Milano*periferico 110 9, ,50% 6,50% Co<Housing*semicentro*Cosycoh , ,50% 5,50% Milano*semicentro , ,50% 5,50% DIFFERENZIAZIONE DELLE TIPOLOGIE RESIDENZIALI IN FUNZIONE DEI CANONI DI LOCAZIONE PERCEPITI - La Edilizia Privata Sociale è in centro, colore arancione (fonte: EPF ott 2011)" 6#

7 Edilizia#Privata#Sociale#:#paradigmi# PRIMA DOPO 1. Proprieta Uso (cfr. Rifkin) 2. Rendimenti indiretti (Capital Gain) Rendimenti diretti (gestione) 3. Supply driven market Demand Driven Market 7#

8 2.#I#modelli#di#sostenibilità#economica#per#le# operazioni#di#social'housing' # 8#

9 3# #un#nuovo#modello#di#piano#economico#(dall Olanda)' 9#

10 MODELLI#DI#SOSTENIBILITA #ECONOMICA## 1. Abitazioni in LOCAZIONE per almeno 8 anni o per periodi brevi nel caso di Student Housing o Student / Hotels. 2. Il PIANO ECONOMICO / GESTIONALE determina il successo o l insuccesso dell operazione. 3. Non soltanto gruppi di domanda poco abbienti (segregazione) = MIX SOCIALE. 4. Avere un ampio spettro di domanda immobiliare: diverse tipologie di abitazioni (valori di mercato) = OFFERTA DIFFERENZIATA 5. Finanziare lo sviluppo dell Edilizia Privata Sociale attraverso l implementazione di attività profittevoli = MIX di DESTINAZIONI immobiliari o SERVIZI aggiuntivi 10#

11 MODELLI#DI#SOSTENIBILITA #ECONOMICA#_#Ges<onale# I due tipi di GESTIONE GESTIONE(DIRETTA!(con!contratto!di!MANAGEMENT)!! PROPRIETA' FORNITORE!DEI! SERVIZI A) SERVIZI DI GESTIONE!/!COMPENSO!FORFAIT!ANNUO!FISSO! NO SI! property!manager B)!GESTIONE!ED!EROGAZIONE!DEI SERVIZI ORDINARI / SPESE! ORDINARIE NO SI! portierato!d!sicurezza!d!pulizie!d!disinfestazioni!d!manutenzioni C)!GESTIONE!ED!EROGAZIONE!DEI!SERVIZI STRAORDINARI!/!SPESE! STRAORDINARIE!("a!Libri!aperti") SI! NO! ripreistino!suppellettili!d!manut.!edili!una!tantum!d!manutenz.! Impianti in!parte!(edile) (solo!pulizie!e!ripristini) D) UTENZE DI!GESTIONE (DA!PROPRIETA'!A!ENTI!o!TERZI) SI! NO riscaldamento!d!acqua!d!internet!d!elettricità!parti!comuni!d!tarsu RISCHIO!SFITTO!/!INESIGIBILITA' SI NO LOCAZIONE!!!PROPRIETA'!CONDUTTORE Ricavi!precepiti!da!studenti!e!conduttori!commerciali 97% (100%!meno!management! fee!@!3%) 3% (management!fee!@!3%) A) SERVIZI DI GESTIONE!/!COMPENSO!FORFAIT!ANNUO!FISSO! NO SI! property!manager B)!GESTIONE!ED!EROGAZIONE!DEI SERVIZI ORDINARI / SPESE! ORDINARIE NO SI! portierato!?!sicurezza!?!pulizie!?!disinfestazioni!?!manutenzioni C)!GESTIONE!ED!EROGAZIONE!DEI!SERVIZI STRAORDINARI!/!SPESE! STRAORDINARIE!("a!Libri!aperti") SI! NO! ripreistino!suppellettili!?!manut.!edili!una!tantum!?!manutenz.! Impianti in!parte!(edile) (solo!pulizie!e!ripristini) D) UTENZE DI!GESTIONE (DA!GESTORE A!ENTI!o!TERZI) NO SI! riscaldamento!?!acqua!?!internet!?!elettricità!parti!comuni!?!tarsu RISCHIO!SFITTO!/!INESIGIBILITA' NO SI! Ricavi!precepiti!da!studenti!e!conduttori!commerciali 0% 100% (pari!a! ) Ricavi!da!locazione!immobiliare 100% (pari!a! ) 0% 11#

12 3.#La#dimensione#este<ca#e#sociale#dei# progem#di#social'housing:#un occasione#per# il#rilancio# ' # 12#

13 La#dimensione#este<ca#e#sociale#dei#progeM#di#social'housing' Stage 1: La «Amsterdam school» Stage 2: Controllo dello Stato Stage 3: 1996 in poi... Indipendenza finanziaria delle Housing Corporation 13#

14 La#dimensione#este<ca#e#sociale#dei#progeM#di#social'housing' Esempi#recen<# 14#

15 La#dimensione#este<ca#e#sociale#dei#progeM#di#social'housing# 180,00 170,00 160,00 150,00 140,00 130,00 120,00 110,00 100,00 Valori2immobiliari25 Residenziale Canoni2immobiliari25 Residenziale Reddito2primario2delle2famiglie2 5 Italia Reddito2primario2delle2famiglie25 Nord Reddito2primario2delle2famiglie25 Centro Reddito2primario2delle2famiglie25 Mezzogiorno " 90, #

16 La#dimensione#este<ca#e#sociale#dei#progeM#di#social'housing# Real#estate:#residen<al#demand# There"has"been"a"structural"tendency"towards"ownership"(75"/"80%"of"home"owners),"which"might"be" shiling"to"rent"due"to"the"economic"scenario."it"applies"to" affordable "demand"(incl."students)." "social",demand "affordable",demand free,market income'up' income'from' income' new$families new$families new$families to 20k'to over total, families lessa$than$35$years$old $ $$$$$$$$$$ $ $$$$$$$ $ $$$$$$$ $$$$ $=$44 $ $$$$$$$$$$ $ $$$$$$$ $ $$$$$$$ $$$$ $=$54$ $ $$$$$$$$$$ $ $$$$$$$$$$ $ $$$$$$$$$$ $$$$ $=$64 $ $$$$$$$$$$$$ $ $$$$$$$$$$ $ $$$$$$$$$$$$ $$$$$$ $e$più =$$$$ Total,,,, new,families,,,,,,, ,,,,,,, ,,,,,,, ,,,, Quota (including'used' 17,4% 42,1% 40,6% " Source:.CRESME.2010.calcula5ons.on.Istat.and.CRESMECDemos.data. 16#

17 4.#La#ques<one#sociale:#modelli#e#progeM#di# integrazione## # 17#

18 Student#Accomoda<on# 18#

19 Student#housing#_#Modelli#e#progeM#di#integrazione## 1. «"affordable"»"(e.g."250" /bed/month)" "Respects"NaDonal"requirements"(e.g."minimum"size"of"rooms"ref."11"smq"per"unit," "kitchenemes,"other"spaces)" "To"be"built"on" standard"/"public"services "land"plots"" "low"returns" " 2. «"market#priced"»"(e.g."400" /bed/month)" FLATS,"Privately"owned" "no"added"services"u""expensive"( "500" /month"per"bed)" "bad"locadons""environment" "no"networking"/"socialize" "no"property/facility"mngmt" PURPOSE"BUILT"STUDENT"HALLS"(almost"not"yet"exisDng..)" 3.""""«"Student#Hotels»"(e.g."4"/"10"months"for"students" "2"/"4"months"for"tourists")" 19#

20 Student#housing#_#Modelli#e#progeM#di#integrazione## The#exis<ng#student#residences#are#divided#in#4#categories:"" 1. University"Colleges"(a"few,"some"are"religious)" 2. Residencies"managed"by"the"Regional"bodies"(Ente.diriEo.allo.studio)" 3. Residencies"directly"managed"by"the"UniversiDes"(83%"of"total)" 4. Private"residencies"(mostly"Flats"+"Purpose"Built)" student'halls accomodations'(beds) % in+university+colleges n.r % Residencies+managed+by+the+Regional+bodies+(Ente%diritto%allo%studio ) % Residencies+directly+managed+by+the+Universities n.r. n.r. n.r. Private+residencies+(data+not+available) TOTALE % Source:.DSU.on.MIUR..data.(a.a..2010C11). E.G."the"LUISS"private"Economics"University"in"Rome"has:" U 11"accommodaDons"(rooms/beds)"managed"by"the"Region"Lazio"(DiriEo.allo.Studio.Universitario,"DSU)" U 2"student"halls"with"a"total"of"162"beds"(of"which"one"with"87"beds"is"managed"by"us,"Arcotecnica"RE)" 20#

21 Student#housing# #quale#asset'class' ASSET"CLASS"STUDENT"HOUSING" (source.jll:.«class.of.2020»,.amsterdam,.october.30.,.2012)" " Outperforming"other"assest"classes"of"commercial"RE"due"to"unbalanced"market" RelaDvely"stable"income"and"solid"rental"growth"above"inflaDon" Less"cyclical"nature"of"higher"educaDon" High"occupancy"rates" "97%"(source:"Unite" "ACC)" UK"/"USA"consolidaDon"of"market"" Italy"EU"="expansion" Strongly"backed"by"PUBLIC"bodies"(socially"perceived"development)" 21#

22 Student#housing#_#success#factors# CRITICAL"SUCCESS"FACTORS" (source:.ing.bank.«class.of.2020»,.amsterdam,.october.30.,.2012).. Excellent"local"market"research" Operator"with"adequate"track"record" Integral"BP"with"exact"requirements" Value"added"(supply)"compared""to"exisDng"offer"(private"flats)" 1. Safety"perceived"by"parents"who"pay"the"fees" 2. Quality"of"accommodaDon"perceived"by"occupiers" 3. Networking"environment"enhanced" " " " 22#

23 Student#housing#_#success#factors# CRITICAL"SUCCESS"FACTORS"U"ITALY" Growth"in"courses"taught"in"English"" """"""(Bocconi"economics"in"Milan"/"Politecnico"enegeneering" "architecture"in"milan"/"turin)" U Expected"(Leiden)""Gross"Yield" "5,7%" Net"Yield" " "4,8"%" UK"30%"of"market"access"to"Purpose"built"student"halls" NL"10%"of"market"access"to"Purpose"built"student"halls" ITA"3%"of"market"access"to"Purpose"Built"of"which"83%"for"«meritous»"students" " TOP"10"student"investment"CiDes:""MILAN"9 th "of"top"list" (Knight.Frank,.October.2012)" " " " 23#

24 Co#_#Housing# 24#

25 Cosa#è#il#Co_Housing# 1. proposizione di spazi e servizi comuni in cohousing che si avvicinino ai desiderata delle persone (es: orti pensili, verde verticale, tipo Bosco Verticale, Milano), funzioni di prossimità affascinanti e appetibili (es. lavanderia, hobby room, deposito GAS, terrazze verdi ); 2. riqualificazione dell edificio destinato a questa operazione in senso estetico ma anche tecnico (energetico/acustico) e valorizzazione dei tagli importanti mantenendo le attese sul prezzo di vendita (2.200 /mq, fino a /mq), prezzi comprensivi di spazi comuni arredati. 3. identità riconoscibile: area ingresso e copertura dovrebbero avere elementi visivi che trasmettano il messaggio / l idea di un edificio unico; 4. Regolamento condominiale come Carta delle Regole redatta e condivisa a priori 25#

26 Cosa#è#il#Co_Housing# Bosco!Verticale!! Orti!pensili!! Orti!pensili!2!! Lavanderia!comune!! Bicycle!clinic!! Baby!room!!! 26#

27 5.#Considerazioni#finali# # 27#

28 Considerazioni#finali# Pensare GLOBALE, agire LOCALE: modelli olandesi / società immobiliari locali evolute Business Case innovativi masterplan e buona Gestione immobiliare e Sociale (rendimenti diretti più importanti degli indiretti) Abitazioni e funzioni differenziate (giovani, studenti, famiglie, senior) con amipia forbice negli affitti Determinante la muta comprensione e quindi la condivisione del progetto sia dal Pubblico che dal Privato 28#

29 CONCLUSIONI":" Grazie dell attenzione! 29#

30 Our#family#tree# #headcount#:#240# 30#

31 ContaM# UBERTO VISCONTI DI MASSINO Milano Piazza Diaz, Milano Tel Fax Roma Via Lucullo, Roma Tel Fax epf@epf.it 31#