Dott. Arch. ANITA TEMELLINI via Vivaldi 23/25 Zibido San Giacomo (Mi)

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1 ALLA CANCELLERIA DELLE ESECUZIONI IMMOBILIARI DEL TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI MILANO R.G.E. 657/2006 G.E. : DOTT. SSA VALENTINA BORONI C.T.U.: DOTT. ARCH. ANITA TEMELLINI Nella causa promossa da: Creditore procedente BANCA ANTONIANA POPOLARE VENETA SOCIETÀ COOPERATIVA PER AZIONI A RESPONSABILITÀ LIMITATA Contro Indicazione omessa: Decreto Legislativo 30 giugno 2003 n. 196, art. 174, comma 9. Beni pignorati: Abitazione con giardino privato LAINATE (MI) VIA TEVERE N. 7 Autorimessa privata COMPLESSO IMMOBILIARE CASCINA GRANCIA PALAZZINA CASSIOPEA ESECUZIONE IMMOBILIARE PROCEDURA R.G. N. 657/2006 1

2 RELAZIONE TECNICO ESTIMATIVA DELL ESPERTO Il Sig. G.E. Dott.ssa Valentina Boroni all udienza del nominato Consulente Tecnico la sottoscritta Dott. Arch. Anita Temellini, regolarmente iscritta all Ordine degli Architetti della provincia di Milano al n ed all Albo del Tribunale di Milano al n invitava a comparire all udienza del per espletare le formalità relative al giuramento (All. A). Alla sottoscritta, veniva posto il seguente quesito: Provveda l esperto ad esaminare i documenti depositati nel presente procedimento ex art. 567 c.p.c., segnalando tempestivamente al Giudice quelli mancanti o inidonei e ad acquisire, se non allegata agli atti copia del titolo di provenienza del/i bene/i al/i debitore/i. Provveda quindi, previa comunicazione scritta dell incarico ricevuto da effettuarsi a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno al/ai debitore/i all indirizzo risultante agli atti (luogo di notificazione del pignoramento o residenza dichiarata o domicilio eletto), al creditore procedente e ai comproprietari della data e del luogo di inizio delle operazioni peritali, con invito al debitore e ai comproprietari di consentire la visita dell immobile. 1. Ad avvertire il creditore procedente in caso di impossibilità di accesso all immobile; 2. A identificare il/i bene/i oggetto del pignoramento, con precisazione dei confini e dei dati catastali; riporti gli estremi dell atto di pignoramento, e specifichi se lo stesso riguardi la proprietà dell intero bene, quota di esso (indicando i nominativi dei comproprietari) o altro diritto reale (nuda proprietà, superficie, usufrutto): indichi inoltre quali siano gli estremi dell atto di provenienza, segnalando eventuali mortis causa non trascritti. 3. A fornire una sommaria descrizione del/i bene/i 4. A riferire sullo stato di possesso dell immobile/i con indicazione se occupato/i da terzi del titolo in base al quale avvenga l occupazione con specifica attenzione all esistenza di contratti aventi data certa anteriore al pignoramento ed in particolare se gli stessi siano registrati, ipotesi rispetto alla quale egli dovrà verificare la data di registrazione, la data di scadenza del contratto, la data di scadenza per l eventuale disdetta, l eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio; 5. A verificare l esistenza di formalità, vincoli o oneri anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ovvero in particolare: Domande giudiziali, sequestri ed altre trascrizioni ESECUZIONE IMMOBILIARE PROCEDURA R.G. N. 657/2006 2

3 Atti di asservimento urbanistici, eventuali limiti all edificabilità o diritti di prelazione Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale, con precisazione della relativa data e della eventuale trascrizione Alti pesi o limitazioni d uso (es. oneri reali obbligazioni propter rem, servitù, uso, abitazione) 6. A verificare l esistenza di formalità vincoli e oneri, anche di natura condominiale gravanti sul bene (tra cui iscrizioni, pignoramenti e altre trascrizioni pregiudizievoli), che saranno cancellati o comunque non saranno opponibili all acquirente al momento della vendita, con relativi oneri di cancellazione a carico della procedura. Indichi i costi a ciò necessari. 7. A verificare la regolarità edilizia ed urbanistica del/i bene/i, nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, segnalando eventuali difformità urbanistiche, edilizie e catastali. Ove consti l esistenza di opere abusive, si pronunci sull eventuale sanabilità ai sensi delle leggi n. 47/85 e n. 724/94 e sui relativi costi. Fornisca le notizie di cui all art. 40 della L. 47/85 ed all articolo 46 del D.L.vo 378/01 indichi in particolare gli estremi della concessione/licenza a edificare o del permesso di costruire e della eventuale concessione/permesso in sanatoria (con indicazione dei relativi costi), ovvero dichiari che la costruzione è iniziata prima del 1 settembre Ad indicare il valore dell immobile sia libero che occupato: nel caso si tratti di quota indivisa fornisca la valutazione anche della sola quota. Alleghi inoltre alla relazione: a) L elenco delle trascrizioni dei pignoramenti e dei sequestri conservativi, nonché delle iscrizioni ipotecarie su foglio separato; b) La descrizione del bene con identificazione catastale e coerenze su foglio separato c) Fotografie interne ed esterne del/i bene/i, nonché la relativa planimetria; d) Gli avvisi di ricevimento delle raccomandate di cui al punto 1 (avvisi di inizio operazioni peritali) e) Depositi oltre all originale dell elaborato, una copia semplice e una copia su supporto informatico in ottemperanza all incarico ricevuto rassegna la presente relazione. ESECUZIONE IMMOBILIARE PROCEDURA R.G. N. 657/2006 3

4 1. VISITA ALL IMMOBILE In data la sottoscritta comunicava con raccomandata R.R. l inizio delle operazioni peritali prevista per il giorno con richiesta di accesso presso i beni pignorati ai legali dei creditori e al debitore esecutato. Successivamente la sottoscritta inviava nuovamente Raccomandata R.R. al debitore esecutato, non avendo questi risposto alla prima comunicazione. Anche in questo caso la raccomandata veniva restituita al mittente. Con fax del la scrivente comunica ai legali l impossibilità di accedere agli immobili in quanto i debitori, preavvisati, non hanno preso contatti con l esperto, come richiesto (All. G). 2. IDENTIFICAZIONE DEL BENE ATTO DI PIGNORAMENTO E PROVENIENZA DEL BENE L abitazione e la cantina sono identificate al N.C.E.U. del Comune di Lainate al foglio 11 mappale 992 subalterno 13, categoria A/2, classe 5 vani 6.5 rendita , site in via Tevere n. 7 piano terra, interno 12, edificio C. Il box è identificato al N.C.E.U. del Comune di Lainate al foglio 11 mappale 992 subalterno 39, categoria C/6, classe 4 consistenza mq 22 rendita sito in via Tevere n. 7 piano S1, edificio C. Coerenze Dell abitazione con annesso giardino: pianerottolo, spazi comuni, sub. 10, giardino comune al mappale 928, sub. 14 (int. 30). Del locale uso sgombero domestico e box: spazio d accesso, box al sub. 38 (int. 29), terrapieno, cantina sub. 14 e box sub. 40 (int. 30). ATTO DI PIGNORAMENTO In data ai nn /38499 la Banca Antoniana Popolare Veneta S.p.A. con sede in Padova, ha trascritto presso l Agenzia del Territorio di Milano - Servizi di pubblicità immobiliare - Circoscrizione 2, un pignoramento immobiliare per il credito per capitale e spese di ,39 oltre interessi a carico di sui seguenti beni immobili: Piena Proprietà: Nel complesso immobiliare in Lainate denominato Cascina Grancia e precisamente nella Palazzina Cassiopea, costituita sul lotto A gruppo C/b, avente accesso da Via Tevere 7, l unità immobiliare ad uso abitazione distinta con l interno 28 e costituita da tre locali e servizi al piano terreno con annesso giardino privato e sottostante cantinato ad uso sgombero domestico e con annesso box pertinenziale ai sensi e per gli effetti della legge n. 122/1989 distinto con l interno 28.7 PROVENIENZA DEI BENI I beni di cui alla presente relazione tecnico estimativa, pervennero al debitore esecutato mediante atto di compravendita in data n. di repertorio 77193/11258 Notaio De ESECUZIONE IMMOBILIARE PROCEDURA R.G. N. 657/2006 4

5 Marchi Paolo trascritto alla Conservatoria dei R.R. di Milano 2 in data ai nn / Il sig. acquistava dalla Aldeberan s.r.l. i seguenti beni in Comune di Lainate, via Tevere n. 7 così censiti: foglio 11, mappale 992 sub. 13 nat. A/2 vani 6.5, int. 12 piano T Edificio C e foglio 11, mappale 992 sub. 39 nat. C/6 mq 22 edificio C. Attuale intestazione dei beni: alla data odierna i beni risultano intestati a (All. B). 3. DESCRIZIONE DEL BENE L edificio cui fa parte il bene oggetto della presente relazione si colloca in un quartiere residenziale nel comune di Lainate dotato istituti scolastici di ogni grado, luoghi di culto, uffici postali e negozi. Il complesso residenziale sorto all inizio degli anni Novanta si trova nella periferia sud ovest di Lainate ed è separato dal centro storico del comune dal transito dell autostrada A/8 Milano - laghi. Il complesso residenziale si inserisce in un contesto di grandi viali pavimentati e ampie aree a verde e nell insieme risulta spazialmente ben concepito e organizzato. L aspetto esterno degli edifici, apparentemente di gradevole effetto è però penalizzato da un generale senso di degrado degli intonaci di rivestimento dei fabbricati, caratterizzati da ampi distacchi di materiale uniformemente distribuiti sulle facciate degli edifici; i materiali di realizzazione sono appartenenti agli anni della costruzione e non sono state realizzate importanti opere di trasformazione delle facciate (All. C, foto nn. 1-10). L unità immobiliare, così come si evince dalle planimetrie e dalle fotografie allegate, è distribuita a piano terra è caratterizzata da un ingresso che conduce alla zona giorno e al disimpegno della zona notte. Dal soggiorno si accede al giardino di proprietà mentre la cucina e una camera da letto affacciano sul ballatoio di ingresso all abitazione. All appartamento è annesso a piano interrato un vano cantina ad uso sgombero domestico cui si accede mediante scala interna, con annesso box pertinenziale. L aspetto generale dell appartamento visto dall esterno risulta gradevole, dignitoso e ben curato. 4. STATO DI POSSESSO DELL IMMOBILE Premesso che la sottoscritta non ha potuto visionare l immobile, stante le dichiarazioni del portiere del complesso residenziale e dall amministratore ing. Viale Maurizio, allo stato attuale, risulta occupato dal debitore esecutato e non risultano in essere contratti di locazione. 5. FORMALITÀ, VINCOLI, ONERI ANCHE DI NATURA CONDOMINIALE GRAVANTI SUL BENE CHE RESTERANNO A CARICO DELL ACQUIRENTE Dall amministratore del condominio Interpellato l attuale amministratore del condominio di via Tevere n. 7 Ing. Viale Maurizio, dalla posizione relativa alla proprietà risulta che alla data del vi sono ESECUZIONE IMMOBILIARE PROCEDURA R.G. N. 657/2006 5

6 rate condominiali scadute per l intera durata dell anno in corso e non sono in corso liti o vertenze con altri condomini. Spese ordinarie 1.485,83 Spese straordinarie 682,40 Totale spese 2.168,23 (Cfr. All. F) 6. FORMALITÀ, VINCOLI O ONERI ANCHE DI NATURA CONDOMINIALE GRAVANTI SUL BENE CHE SARANNO CANCELLATI O COMUNQUE NON SARANNO OPPONIBILI Dall attenta analisi della documentazione ipotecaria presente in atti e reperita presso l Agenzia del Territorio di Milano - Servizi di pubblicità immobiliare - Circoscrizione 2, alla data del , si è rilevato che su detto bene immobile risultano iscritte / trascritte le seguenti formalità pregiudizievoli: Iscrizioni 1. Ipoteca volontaria Nota di iscrizione nn /13060 del per Lire capitale, tasso annuo 5,25, totale Lire a favore di Banca Antoniana Popolare Veneta Società Cooperativa per azioni a responsabilità limitata con sede a Padova ed a carico di, in forza dell atto in data n /11259 di repertorio, dott. De Marchi Paolo notaio in Milano e gravante su beni in Lainate via Tevere n. 7, al foglio n. 11 mapp. 992 sub. 13, nat. A2 vani 6.5, piano T, edificio C e al foglio n. 11 mapp. 992 sub. 39, nat. C6 mq 22, edificio C. 2. Ipoteca giudiziale Nota di iscrizione nn /32873 del in forza del decreto ingiuntivo del n di rep. per Lire capitale, Lire interessi, Lire spese, totale Lire a favore di Banca Antoniana Popolare Veneta Società Cooperativa per azioni a responsabilità limitata con sede a Padova ed a carico di, e gravante oltre che su altri beni, sui beni in Lainate via Tevere n. 7, al foglio n. 11 mapp. 992 sub. 13, nat. A2 vani 6.5, e al foglio n. 11 mapp. 992 sub. 39, nat. C6 mq Annotazioni Annotazione presentata il ai nn /29511 per restrizione di beni e relativa alla nota di iscrizione nn Reg. Part. Del Trascrizioni 1. Atto di Pignoramento ESECUZIONE IMMOBILIARE PROCEDURA R.G. N. 657/2006 6

7 nota di Trascrizione nn /38499 del a favore di Banca Antoniana Popolare Veneta S.p.A. con sede in Padova ed a carico di gravante sull intera proprietà dei beni in Lainate via Tevere n. 7, al foglio n. 11 mapp. 992 sub. 13, nat. A2 vani 6.5, e al foglio n. 11 mapp. 992 sub. 39, nat. C6 mq 22. Viene indicato il valore del pignoramento per , Compravendita Con atto del n /11258 di rep. Notaio De Marchi Paolo in Milano e trascritto in data ai numeri 46425/31662 il acquistava dalla Aldeberan s.r.l. con sede a Milano i seguenti beni in Comune di Lainate, via Tevere n. 7 così censiti: foglio 11, mappale 992 sub. 13 nat. A/2 vani 6.5, int. 12 piano T Edificio C e foglio 11, mappale 992 sub. 39 nat. C/6 mq 22 edificio C (Cfr. All. B ). 3. Servitù La porzione immobiliare è gravata da servitù di elettrodotto stipulata con l Enel S.p.A. in autentica Notaio Brambilla n repertorio. La porzione immobiliare rientra nelle convenzioni di lottizzazione e l atto unilaterale d obbligo relativo al parco pubblico Cascina Grancia in autentica notaio Paolo De Marchi 20 luglio 1993 n /7768 di repertorio, trascritto a Milano il nn /41316 e in particolare le incombenze a carico del condominio previste dall art. 3 di tale atto. 7. REGOLARITÀ EDILIZIA ED URBANISTICA DEL BENE L edificio è stato edificato fra il 1991 e il All ufficio tecnico del comune di Limbiate sono stati reperiti i seguenti documenti Concessione ediliazia n. 173/91 prot.n rilasciata il Concessione ediliazia variante - n. 173/91 prot.n rilasciata il Abitabilità n. 173/91 prot. N del Da una confronto effettuato fra le planimetrie catastali e lo stato di fatto non risultano discrepanze nella distribuzione degli spazi interni. La variante del non riporta modifiche al bene oggetto della presente relazione (Cfr. All. E). 8. VALORE DELL IMMOBILE Alla luce di quanto sopra esposto, presa visione dell unità immobiliare così come si presenta nel suo insieme generale e nel suo aspetto esterno, tenuto conto dello stato d uso, della sua posizione rispetto al quartiere e al centro di Lainate, inoltre, assunte le opportune informazioni anche presso operatori immobiliari della zona, in merito ai valori correnti di mercato per immobili con analoghe caratteristiche medio - zonali rispetto quello in oggetto, consultato il bollettino Caam ultimo semestre, ESECUZIONE IMMOBILIARE PROCEDURA R.G. N. 657/2006 7

8 consultato l Osservatorio Immobiliare dell Agenzia del Territorio, la sottoscritta ritiene giusto adottare una valutazione prudenziale introducendo, nella stima dell appartamento un valore decrementale del 3%, per non avere potuto constatare lo stato di conservazione dello stesso all interno dei locali. superficie superficie ragguagliata Appartamento mq mq Balcone mq 9.80 x 0,30 mq 3.00 Cantina mq x 0,30 mq 9.00 Giardino mq x 0.30 mq 8.00 Totale mq Totale arrotondato mq Appartamento Prezzo al mq da ricerca immobiliare ( )/6 =.. /mq 2.587,00 Prezzo al mq da bollettino CAAM (1.700/1.900) =. /mq 1.800,00 Presso al mq da osservatorio immobiliare ( )=.. /mq 1.525,00 ( )/3 = /mq 1.970,00 Tot. mq 118x 1.970,00 3% = ,20 Box Prezzo al mq da bollettino CAAM (12.000, ).. /mq ,00 Presso al mq da osservatorio immobiliare (13.000, /19.000) =. /mq ,00 ( )/2=. /mq ,00 TOTALE VALORE APPARTAMENTO ARROTONDATO ,00 TOTALE VALORE BOX ARROTONDATO ,00 SPESE CONDOMINIALI NON VERSATE 2.168,23 ESECUZIONE IMMOBILIARE PROCEDURA R.G. N. 657/2006 8

9 Attualmente l immobile risulta libero. Viene comunque indicato il valore dell immobile da occupato: Valore immobile occupato: ,00 25% = ,00 Valore box occupato: ,00-25%= ,00 Ritenendo esaurientemente evaso il mandato conferitole, la sottoscritta rassegna la presente relazione. Zibido San Giacomo, In Fede Il consulente dott. arch. Anita Temellini ALLEGATI: All. A Quesito, comunicazione di ordinanza. All. B Elenco trascrizioni pignoramenti e iscrizioni ipotecarie All. C Fotografie immobile nn All. D Descrizione del bene con identificazione catastale, visure e planimetrie N.C.E.U. All. E Documentazione comunale: concessione edilizia, abitabilità, elaborati grafici, All. F Documentazione ricevuta da Amministratore del Condominio All. G Fax inviati, raccomandate e ricevute, corrispondenza varia ESECUZIONE IMMOBILIARE PROCEDURA R.G. N. 657/2006 9